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单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2013-6-13,#,通江县,红,红星中,路,路口项,目,目,蜀景,首席,市场预,判,判与产,品,品价值,提,提升建,议,议,通江房地产市场,特,特征解,析,析,【,雾里看,花,花,】,城西板,块,块：,项目,体量（）,价格区间,物业类别,现状,面积区间,主力户型,主力客群,备注,漫城,10000,3000,3100/,小高层,准现房,90,110,套三,乡镇进城,金银湾,40000,50000,3100/,（均）,高层,准现房,三期别墅群,套三,改善型,40%,绿化率,华宇,.,铂金城,20000,2900,3100/,高层,现房,70113,102,套三,乡镇进城,实际成交均价,3020,诺水一号,30000,3600/,（均）,31,层,修至,18,层,70120,100,套三,乡镇进城,去年三月开盘，目前销量不足,50%,新都,.,泊景湾,预计,3600,3700/,高层,期房,刚需,现打围,江山一品,120000,3300,3700/,高层,改善,现打基础，欧洲风情,红霞国际,3,期,约,38000,预计,3500/,高层,现打基础,2,期,100120,阳光鸿运,18000,30803200,元,/,28,层,现房,85112,乡镇进城,城东板,块,块：,项目,体量（）,价格区间,物业类别,现状,面积区间,主力户型,主力客群,备注,明珠家园,2800/,（均价）,制革大厦,2800/,（均价）,19F,高层,独栋,景观城三期,30000,40000,亮相阶段,明大王府,130000,一期：,3100/,上东,.,逸景三期,20000,30000,3500/,左右,产品口碑较好,东方艺都,88026,3300/,准现房,东方名园,上铂豪门,银座世家,城南板,块,块：,项目,体量（）,价格区间,物业类别,现状,面积区间,主力户型,主力客群,备注,诺水明珠,60000,2900,3100/,推广很多，车身户外广告为主,金澜半岛,4000,4200/,唯一复式（,LOFT）,实得价：,2800/,尚晨人家,待开发项目,南城一号,30000,3300/,（均价）,做架空层绿化,同盛国际,45000,2888/,起，均价,3000/,18F,高层,主力,1-1-1,城南大厦,20000,19F,高层,南城金都,200,多亩，,400000,前期亮相,通江一号,300000,400000,江与城,900000,3200,元,/,起,洋房，电梯,14,年底交房,70-120,套二，套三,综合体,医院、商务酒店、购物中心、商业步行街、幼儿园,城北,项目,体,量（）,价格区间,物业类别,现状,面积区间,主力户型,主力客群,备注,印象诺江,30000,未出价格,诺江龙城,60000,仁和小区,城西,西城豪庭,凯旋帝景,54741,29353400,34F,高层,准现房,80108,108,刚需,改善,三层地下车库，底层架空，阳台赠送,阳光佳苑,30000,30503300,94114,套三,城中,时代广场,20000,预计,4200/,其他板,块,块：,供求特,征,征：,8,万常住,人,人口的,县,县城，,大,大大小,小,小在售,项,项目多,大,大,30,余个，,可,可售房,源,源面积,超,超过,100,万方，,而,而年均,成,成交量,不,不足,40,万方，,由,由此可,见,见，供,需,需失衡,是,是通江,县,县房地,产,产市场,最,最显著,的,的特征,。,。,未来,3,年，石,牛,牛嘴新,区,区、城,南,南板块,和,和城西,板,板块等,三,三大热,点,点供应,区,区域，,新,新增开,发,发总量,将,将超过,1500,万方，,预,预示未,来,来,3-5,年市场,竞,竞争将,更,更加惨,烈,烈。,现供土,地,地,180,万元,-300,万元,/,亩，平,均,均楼面,地,地价,600,元,/,-1100,元,/,，与,政,政府,BT,取得土,地,地的项,目,目占一,定,定比例,，,，在土,地,地成本,上,上占尽,优,优势；,而,而高层,电,电梯公,寓,寓的建,安,安成本,普,普遍在,1800,元,/,平方米,左,左右，,因,因此成,本,本控制,方,方面对,开,开发商,形,形成了,考,考验。,产品特,征,征：,现供产,品,品普遍,针,针对刚,需,需，,90-110,经济,型,型套三,占,占市场,80%,的份额,，,，除,城,城南车,站,站旁的,金,金澜半,岛,岛项目,有,有复式,公,公寓（,LOFT,）产品,形,形态之,外,外，几,乎,乎千楼,一,一面，,且,且无品,质,质生活,的,的产品,导,导向，,仅,仅仅有,赖,赖于地,段,段优势,和,和价格,优,优势实,现,现竞争,，,，走量,非,非常缓,慢,慢。,在通江,房,房地产,市,市场有,部,部分项,目,目做出,产,产品创,新,新尝试,，,，如户,型,型、地,暖,暖，欧,式,式外立,面,面、赠,送,送空间,（,（半买,半,半送的,空,空中院,馆,馆）,但见效,并,并不直,观,观。,泊景湾,、,、上东,逸,逸景、,东,东方艺,都,都、江,与,与城均,有,有景观,诉,诉求，,将,将生态,环,环境作,为,为推广,价,价值点,。,。尽管,在,在车位,比,比例上,有,有严格,要,要求，,但,但因通,江,江地质,特,特殊，,大,大多数,项,项目的,车,车位都,比,比较紧,张,张。,通过调,查,查，大,多,多数开,发,发商都,相,相对保,守,守的尊,重,重本地,消,消费习,惯,惯，产,品,品和都,市,市新生,活,活观念,上,上缺乏,引,引导，,让,让自己,陷,陷入同,质,质化竞,争,争的陷,阱,阱。,客群构,成,成：,通江县,的,的房地,产,产城市,均,均价不,超,超过,3500,元，成,交,交市场,疲,疲软；,底,底商,1.5,万元,-4,万元,/,，去,化,化速度,较,较快，,但,但二楼,以,以上的,商,商业实,际,际成交,价,价格略,高,高于住,宅,宅高位,的,的,20%,。消费,力,力和开,发,发水平,落,落后于,同,同级城,市,市的平,昌,昌县和,南,南江县,，,，但他,们,们具有,一,一个共,同,同特征,：,：近,80%,的购房,群,群来自,乡,乡镇，,因,因此春,节,节返乡,潮,潮是地,产,产销售,的,的旺季,，,，能否,在,在这个,重,重要节,点,点抢占,市,市场是,营,营销的,关,关键所,在,在。,来自乡,镇,镇的购,房,房群体,购,购买目,的,的明确,：,：一部,分,分为了,改,改善子,女,女就学,条,条件，,因,因此名,校,校附近,物,物业走,势,势较好,；,；另一,部,部分为,方,方便在,县,县城做,生,生意，,因,因此商,业,业集中,区,区的住,宅,宅物业,更,更受他,的,的亲睐,。,。,对从产,品,品构成,不,不难分,析,析，,80%,购房为,刚,刚需，,18%,购房为,改,改善性,需,需求，,仅,仅约,2%,为投资,购,购房行,为,为。,产品及,定,定位初,判,判,【,撩开迷,雾,雾,】,本案,老城区,为,为数不,多,多的规,模,模性项,目,目，位,于,于红星,路,路核心,口,口岸，,具,具备宜,商,商宜居,的,的开发,条,条件。,定位前,思,思考：,本案总,建,建面,12,万余方,，,，加之,位,位于城,区,区中心,位,位置，,属,属中等,规,规模社,区,区，从,18.81%,的绿化,率,率判断,，,，社区,环,环境很,难,难寻求,突,突破，,唯,唯有找,准,准目标,客,客群，,锁,锁定圈,层,层，做,针,针对性,产,产品创,新,新，方,能,能将本,项,项目价,值,值最大,化,化。,本项目优越,的,的地理条件,和,和产品设计,的,的品质感，,可,可以预判：,对,对改善性需,求,求市场将形,成,成冲击力，,因,因此针对的,目,目标客群会,有,有所差异化,，,，城乡购房,比,比例约为,35,：,65,。,城市核心区,域,域不可复制,的,的绝版地块,，,，将给改善,型,型需求市场,制,制造紧迫感,，,，核心诉求,：,：,抢注老通江,人,人身份标识,的,的仅有机会,本案必须：,借助集中型,中,中高端商业,的,的成功运作,，,，来提升整,个,个项目的品,质,质和市场价,值,值。高性价,比,比将成为差,异,异化竞争的,重,重要条件之,一,一。,首创通江一,站,站式消费商,业,业,1,作为中高档,社,社区定位，,当,当绿化环境,条,条件受到制,约,约时，必须,从,从产品质量,和,和人文建设,花,花功夫，做,事,事半功倍的,智,智力投入。,建议从如下,几,几个方面入,手,手：,A,、开发商系,建,建筑商出生,，,，,唯精于建筑,，,，方能筑品,质,质生活。,建筑专家、,知,知名设计单,位,位、成都十,大,大营销策划,公,公司、著名,商,商业管理公,司,司,强强联手，,缔,缔造通江城,市,市作品！,B,、文化是最,有,有推动力和,凝,凝聚力的力,量,量。,将,风水学,置于建筑设,计,计理念和社,区,区园艺小品,，,，宜商宜居,便,便是受追捧,的,的好房子。,同,同时，将传,统,统国学精髓,深,深入浅出，,诠,诠释做人、,经,经商、育才,、,、忠孝、礼,仪,仪,的生活哲理,，,，用雕刻、,视,视觉软包装,等,等方式融入,社,社区。,通江首席主,题,题文化国际,社,社区,2,1,2,+,核心区,12,万平米上风,府,府邸,市区不可再,生,生的规模优,势,势,城市之心的,铂,铂金地段,上风上水的,人,人居环境,城市精英和,家,家世显赫的,身,身份荣誉,功能定位：,核心价值体,系,系：,1,、城区核心,口,口岸的绝版,物,物业，红星路商圈,的,的身份地标,2,、全能高品,质,质物业组合,，,，缓坡台地人,文,文景观,3,、以建筑专,家,家的身份涉,足,足开发，质量,高尚生活的,基,基石,4,、以细节和,人,人文关怀锁,定,定圈层，成就通江首,个,个富人区,5,、风水与国,学,学文化的注,入,入，造就通江首,个,个文化主题,国,国际社区,6,、高水准的,物,物业服务，,提,提升项目附,加,加值，共同支撑高,性,性价比社区,魅力生活大,格,格局,形象定位：,商业业态组,合,合建议：,26176,的商业体,量,量，对通江,县,县城属于规,模,模性集中商,业,业体，对整,个,个项目起到,决,决定成败的,作,作用，尚需,就,就商业分割,和,和业态组合,做,做精准的定,位,位，通过对,辐,辐射区内商,业,业供给和需,求,求变化进行,细,细致分析，,找,找到目标消,费,费群体，针,对,对他们的需,求,求，结合经,营,营者的需求,，,，因地制宜,进,进行差异化,定,定位分析。,通,通过经验判,断,断，我们先,初,初略的对本,案,案商业做如,下,下业态规划,建,建议，仅供,参,参考。,建议负一层,广,广场覆盖部,分,分预留地下商超，剩余部分,规,规划停车位,，,，既可利用,更,更多的商业,使,使用空间，,又,又可为广场,辐,辐射的地面,商,商业增加人,气,气，提升商,业,业裙楼的价,值,值。所需面,积,积：约,4000,平方米,引进主力百货，如摩尔百,货,货精品店，,选,选取,1F,和,2F,，所需面积,：,：约,10000,平方米，以,百,百货带动休,闲,闲餐饮，形,成,成连锁主力，如，三国,烧,烧烤、乡村,基,基、永和豆,浆,浆等，可规,划,划在,3F,各商家所需,平,平均面积：,300,平方米。,主力店：精品百货,，,，如摩尔百,货,货（,1F+2F,）,店中店：金店、眼,镜,镜店、玩具,店,店、文具店,（,（,1F+2F,）,连锁主力餐,饮,饮：如三国烧烤,、,、乡村基、,永,永和豆浆（,3F,）,商务休闲：浴足保健,、,、茶楼、咖,啡,啡、音乐清,吧,吧、书吧（,3F+4F,）,餐饮：中餐、火,锅,锅、小吃（,1F+2F,）,金融文教：银行分理,处,处、幼儿园,社区服务：物业管理,公,公司、商业,管,管理公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