项目投资分析报告

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2017/9/19,#,航天基地城改项目调研分析报告,一、航天基地朱坡村城改项目分析,1.,项目概况,1.1,地块位置,1.2,周围其他项目情况,1.3,地块现状,1.4,周边土地交易情况参考,一、航天基地朱坡村城改项目分析,1.1,项目概况,地块位置,行政区位上划分属于长安区航天城，位于东长安街以南，紧邻航腾路，距离地铁四号线航天大道站仅,5001000,米，交通便利。紧邻航天城交大附中附小，教育资源优势明显。,东长安街,双向八车道,神州三路双向四车道,神州四路双向四车道,地铁四号线，,2018,年底通车,韦曲收费站,西康高速,中湖公园占地,318,亩,揽月阁,航天总医院,航天城交大附中附小,本案,本案,本案,航腾路,1.2,项目概况,周围其他项目情况,本 案,本 案,本 案,中国通号,净,169.2,亩,羽顺,净,40,亩,朱坡村民宅,净,148.1,亩,朱坡村民宅,净,143.8,亩,融创揽月府,一期净,79.6,亩,航天城交大附中附小,广电住宅,124.2,亩,广电住宅,84.8,亩,省广电,净,258.1,亩,山水美树净,91.13,亩,融创揽月府,四期净,78.9,亩,融创揽月府,三期净,92.9,亩,融创揽月府,二期净,45,亩,地电住宅,162.3,亩,龙湖花千树,大华地产,净,296.1,亩,航天五院西安分院,航天五院西安分院,航天五院西安分院,普天净,173.5,亩,黑光无人机,计量院,山水香堤,净,104,亩,山水香堤,净,92.8,亩,佰邻街,陕航产业园及陕航总部项目,授时中心,四府井村,1.3,项目概况,项目四至情况,航飞路,航新路,航腾路,望月路,神州大道,神州大道,小区内部道路,本案,本案,本案,本案,1.4,项目概况,地块现状,神州三路,航腾路,神州大道,A,B,C,朱坡村委会处于地块内，尚未拆迁,地块,A,占地,111.1,亩，内有朱坡村村委会暂未拆迁。地块,B,占地,1117.7,亩，已征拆完毕。地块,C,占地,105.2,亩，已征拆完毕。,地块已拆迁完毕,地块已拆迁完毕,地块已拆迁完毕,1.5,项目概况,周边土地交易情况参考,陕建集团,西安龙湖,省广电办公,省广电住宅,省广电住宅,西安凯诚,西安凯诚,本案,本案,本案,地块编号,地块坐落,用途,土地面积,成交价格（万元）,土地单价（万元,/,亩）,竞得人,成交时间,平方米,折合亩,HT01-26-2-5,航天基地东长安街与神舟五路十字西南角,商服,21314.89,31.97,9800,306.51,陕西建工集团总公司,2015/11/17,HT01-26-6,航天基地航创路与神舟四路十字东南角,居住、商服,97897.77,146.85,36300,247.20,西安龙湖航瑞置业有限公司,2015/12/14,HT01-26-11,航天基地航天南路与航新路十字西北角,商服,27205.55,40.81,9900,242.60,西安航天城实业发展有限公司,2016/2/2,HT01-31-5,航天基地航天南路与神舟大道十字西南角,居住、商服,60751.38,91.13,25000,274.34,西安航天城实业发展有限公司,2016/2/2,HT01-31-1-1,航天基地航天南路与航新路十字东南角,居住、商服,56533.17,84.80,23700,279.48,西安航天城实业发展有限公司,2016/2/2,HT01-31-2-2,航天基地航腾路与航新路十字东北角,居住,82792.14,124.19,33400,268.95,西安航天城实业发展有限公司,2016/2/2,HT01-30-10,航天基地神舟三路以东、神舟四路以西、规划路以北,居住,29948.51,44.92,14340.71,319.25,西安凯诚房地产开发有限公司,2016/7/18,HT01-31-6-1,航天基地神舟四路与航飞路十字东南角,居住,52635.30,78.95,24983.7,316.45,西安凯诚房地产开发有限公司,2016/7/18,HT01-30-5,航天基地航天南路与神舟三路十字西南角,居住,61917.94,92.88,30517.6,328.57,西安凯诚房地产开发有限公司,2016/7/18,1,、本项目紧邻西安凯诚及省广电项目，参考临近项目，土地价格约为,320,万,/,亩,2,、航天基地近期不断有项目入驻，土地供应紧张。,西安凯诚,01,02,04,03,交通,市政,2,、外,部配,套分析,人群,商业,高校学生,高校教师,大学城,教育工作者,文化学者,艺术家,追求新鲜事物人群,青年潮人,艺术爱好者,文艺青年,曲江二期,曲江,航天基地,科研人员,企事业单位员工,社会上层人士,企业主,人群,01,区域固定居民及流动人口特征,你是谁并不重要,重要的是，你和谁在一起,圈子决定命运,交通,02,1,、地,铁,4,号线,北客站,航天新城,2013,年年底开工，预计,2018,年,通车运营,线路先后通过了雁塔区、碑林区、新城区以及未央区等,4,个行政区，连通航天产业基地、曲江新区及经开区等,3,个开发区,2,、公,交线路,525,217,918,时间成本,不仅是指时间本身的流失，也是指在等待时间内造成的市场机会的丢失,2,号线,4,号线,航天大道站,距本项目,1,站路程,航天城站,距本,项目,5,站,路程,神州大道站,距本,项目,1,站,路程,小寨商圈,大雁塔商圈,曲江商圈,韦曲建材,商圈,电子城,商圈,明德门商圈,西影路,商圈,雁翔路,商圈,曲江二期商圈,会展商圈,商业,03,项目周边商圈规划分布图,缤纷商圈触手可及，让便捷成为一种习惯,航创国际广场,航天城壹街区,航天新区商圈,大自然的每一个领域都是美妙绝伦的,亚里士多德,市政,04,城市地图,10,大公园环绕,A.,西安植物园,B.,杜陵遗址生态公园,C.,唐城墙遗址公园,D.,曲江池遗址公园,F.,太空植物博览园,J.,清凉山森林公园,H.,星河中央公园,G.,秦二世陵遗址公园,A,B,C,D,F,G,H,J,公园,航天城生态遗址公园,本案,E,E.,项目西市政公园,占地面积,233,亩，总投资,3.3,亿元，包含,7,个假山,4,个湖，,湖面面积,4,万，湖水由秦岭大裕河引入。,夜景效果图,全景效果图,星河中央公园,市政,04,航天星河运动公园,航天城文化生态园,揽月阁,效果图,效果图,市政,04,市政,04,B.,五二一医院,C.,长安区医院,D.,秦通医院,E.,长安区中医院,F.,长安区妇幼保健院,J.,长安大千医院,G.,航天总医院,B,C,D,E,F,J,G,8,大医疗机构近在咫尺，第一时间为健康护航,城市地图,周边区域医院分布,航天城西安人民医院,本案,航天城,西安人民医院,三级甲等医院,，总投资,8.98,亿元,，占地,174.6,亩,，一期建面,10.23,万,。床位,1000,张,，共设急诊、内科、外科等,24,个科室,，可容纳,2500,人,门诊就医，,1000,人,住院治疗。,市政,04,医疗,航拓路,航开路,航天东路,西柞高速,市政,04,家门口,-15,年,-,一站式,-,多种,-,择校方案,航腾路,航天南路,神舟四路,航新路,一期建设内容包含行政教学楼、图文信息中心、艺术与国际交流中心、综合实验楼、学生宿舍楼、食堂及,400,米跑道标准体育场等。,西安航天城交大附中、附小,总体规划与建筑设计,“现代中式书院”风格为立意，将“轴线”、“广场”、“院落”、“景观”等设计要点引入学校，并利用基地高差创造出极具趣味的室外及室内空间，是一所特色鲜明、有利于孩子们成长的新型生态校园。,航天交大附中,航天交大附小,138,个班,共,7000,人,小学：,48,个班，,45,人,/,班,初中：,42,个班，,50,人,/,班,高中：,30,个班，,50,人,/,班,国际部：,18,个班，,25,人,/,班,市政,04,教育,效果图,3.,市场分析及定位,3.1,区域价值总述,3.2,项目整体定位,3.3,住宅竞争格局分析,3.4,附近楼盘案例分析,3.5,集中商业部分的市场分析及定位,3.6,本案,SWOT,分析,一、航天基地朱坡村城改项目分析,3.1,市场分析及项目定位,区域价值总述,区域位于城市近郊，地理位置优越,本项目位于城市近郊，大城南板块，航天产业基地范围内，距西安中心区,17,公里,，距离长安区大学城,6.5,公里，交通便捷,；,项目周边人文景观和自然景观并存；距本,项目七公里,处为曲江南湖、寒窑遗址公园、大唐芙蓉园和大雁塔广场。,北,接航腾路，距离北侧,绕城,高速,4.5,公里，距离东边韦曲立交,2.9,公里，,基地东北侧,将会有地铁,4,号线的接口，周边交通极为便利,；,本区域属于新开发区，传统认可度较低，生活配套尚不完善；,本区域房地产市场已处于提升阶段,区域内已,有融创、,大,华、龙湖进驻,，并,已开始销售,整体定位,航天基地代表性高品质综合体项目，成为航天基地汇金之地、娱乐休闲之都、品位消费之谷、生态宜居之地,1,2,3,4,区域,功能定位与航天产业基地，写字楼和酒店的定位应当为高档，商业、住宅的定位应为中高档,开发商自身需求,集住宅、商业、办公、酒店为一体的现代化都市建筑群,以高档产品脱颖而出,打造本区域标志性建筑物,本地块处在航天基地和南三环商业的金腰带上，可及性及可视性俱佳，自身条件较好,地块自身条件,西安房地产虽蓬勃发展，但一直缺少真正意义的高品质综合性物业项目,综合性物业不能只依靠单一物业获得成功，必须靠各物业类型的协同效应的配合才能成功,市场需求,3.2,市场分析及项目定位,项目整体定位,请插入竞争区域,/,项目分布图,3.3,市场分析及项目定位,住宅竞争格局分析,1,、航天城位于大城南板块，主要竞争区域为：,a,、,城南板块,：住宅供应量持续减小，分流高层客户,优：区域成熟，配套齐全，认知度高，产品力较高,劣：发展趋于饱和，土地成本高，供应量小，售价较高,标杆项目：枫林意树、融侨城,b,、曲江板块：住宅供应量较大，分流高层、洋房、联排,客户,优：生态资源丰富，配套较成熟，认知度高，产品力高,劣：土地成本高，售价为西安市标杆，教育资源紧张,标杆项目：万科金域曲江、中海国际社区,2,、区内主要竞品,为龙湖花千树和融创揽月府，,自身配套,相对,成熟，土地成本低，售价较低。但产品力低，且,进入尾,期销售，供应量不大。,3,、本案为区,内全,业态低密大盘，周边及自身,配套齐全,，产品力优势明显。主要风险存在于区内大量单位,建房,及曲江、高新板块的竞争。,区内竞争不大，区外竞争明显,富力城,中海峰墅,观山悦,华侨城,108,坊,大华公园世家,龙湖花千树,融创揽月府,（在建）,位置,西安市航天基地航天城交大附小对面,总建筑面积,35935,容积率,1.2,开盘日期,未定,开发商,融创地产,绿化率,不小于,40%,车位比,物业类型,高层,;,别墅,装修情况,毛坯,建筑形态,小高层、合院,融创揽月府,已开工建设，以小高层及合院为主，楼盘暂未开盘，紧邻本项目。,合院效果图,总体平面图,3.4,市场分析及项目定位,附近楼盘案例分析,总体效果图,总体效果图,合院效果图,融创揽月府,合院户型,融创揽月府,合院及高层户型,位置,长安神舟四路与航创路十字东南角,总建筑面积,264000,容积率,2.1,开盘日期,2016.1.27,开发商,龙湖地产,绿化率,65%,车位,每百平米配一个,开工时间,2016,-05-01,竣工时间,2017,-12-31,物业类型,高层,;,小洋房,装修情况,毛坯,建筑形态,高层、小洋房,龙湖花千树,精致宽户，百变户型，让爱情随心所欲。,花千树外观,3.4,市场分析及项目定位,附近楼盘案例分析,花千树效果图,花千树高层及小洋楼户型,3.4,市场分析及项目定位,附近楼盘案例分析,位置,西安市航天基地航天大道366号,总建筑面积,11300