资源描述
,NeverBefore And Never Again,佳兆业,8,号结案报告,贰,肆,佳兆业,8,号本体解读,壹,历程回顾,结案综述,目,录,壹,本体,解,读,区位条件,项目位于潍,坊,坊主城区南,部,部，地处潍,坊,坊重点生态,保,保护区，景,观,观资源优势,明,明显,项目地块位,于,于潍坊白浪,河,河水库和湿,地,地公园之间,；,；,项目距机场,直,直线距离约,3,公里，到达,市,市政府直线,距,距离约,15,公里；,项目所在区,域,域属于潍坊,市,市重点生态,保,保护区，生,态,态环境较好,。,。,本案,生活配套,项目属于一,级,级高尔夫地,产,产（球道景,观,观别墅类）,，,，位于,18,洞高尔夫球,场,场中央；,项目整体被,果,果岭及其他,体,体育休闲景,观,观环绕；,高尔夫球场,拥,拥有,5000,平方米高尔,夫,夫会所；,周边有集市,，,，生活购物,较,较方便。,项目自身拥,有,有高尔夫会,所,所，周边集,市,市可满足日,常,常生活需要,，,，生活较方,便,便，但缺乏,高,高端商业配,套,套,经济指标,A2,、,A3,地块占地面,积,积,项目总容积,率,率：,1.5,A2,地块的容积,率,率,1.04,（项目目前,开,开发地块）,A3,地块的容积,率,率,1.01,。,容积率情况,占地面积,15,万平方米,建筑面积,13,万平方米,容积率,1.017,总套数,300,套,A2,A3,项目整体容,积,积率小于,1.5,，总建筑面,积,积,110,万平方米，,总,总用地约为,66,万平方米,交通状况,地块东侧为,机,机场南路；,地块西侧为,水,水库路，是,潍,潍坊市连接,地,地块的主要,干,干道；,地块北侧为,正,正在修建的,省,省道潍胶路,；,；,地块以东方,向,向邻近潍莱,高,高速路；,距离济青高,速,速车程,15,分钟；,缺乏公共交,通,通系统。,项目地块周,边,边路网发达,，,，路况良好,，,，通达性较,好,好，但缺乏,城,城市公共交,通,通系统,机场南路,水库路,潍莱高速,潍胶路,稀缺资源,白浪河水库,流,流域达到,353,平方公里，,是,是潍坊的饮,用,用水重点保,护,护区；,白浪河生态,湿,湿地公园占,地,地,15000,亩，分为休,闲,闲度假区、,湿,湿地科普区,、,、人文公园,区,区三大景区,；,；,白浪河生态,湿,湿地公园林,木,木均为原生,林,林，负氧离,子,子含量是市,区,区的,17.3,倍。,项目紧邻潍,坊,坊的生命之,源,源,白浪河水库,，,，坐拥潍坊,的,的城市绿肺,1.5,万亩白浪河,生,生态湿地公,园,园,地块在整体,布,布局上，合,理,理充分利用,地,地块的资源,；,；,地块距离周,边,边主要交通,道,道路较远，,对,对于社区内,部,部房源销售,无,无影响；,一期楼王（,红,红星表示处,）,），地处大,片,片绿地中心,，,，滨河而建,，,，视野毫无,遮,遮挡，独享,上,上等资源；,一期南面别,墅,墅将会是未,来,来该小区销,售,售的标杆楼,座,座，均临河,而,而建，门前,享,享有大片绿,地,地，远处眺,望,望便是清澈,的,的水景；,一期北侧紧,邻,邻白浪河，,河,河水较污浊,，,，对北侧项,目,目可能会造,成,成不利影响,，,，但是通过,污,污水治理，,可,可使其有提,高,高周边楼座,的,的价值。,规划分析,整体规划充,分,分利用地块,资,资源优势，,别,别墅与球场,高,高度融合，,实,实现资源价,值,值利用最大,化,化，产品均,好,好性强,小区立面完,美,美的遵循了,意,意大利风情,的,的建筑风格,，,，不仅是正,宗,宗的欧洲古,典,典风格，同,时,时也是现代,设,设计最具活,力,力的地方；,在建筑外观,上,上，通过天,然,然材料，如,石,石头、木头,和,和灰泥等来,表,表现建筑的,肌,肌理，采用,的,的红色陶土,屋,屋瓦及灰泥,墙,墙面涂层，,都,都是非常具,有,有意式乡村,风,风格；,多处采用了,卷,卷、拱等式,样,样，厚实的,墙,墙壁、意大,利,利式特殊的,窗,窗口、逐层,挑,挑出的门框,装,装饰和高大,的,的塔楼，并,大,大量使用砖,石,石材料，外,表,表轮廓分明,；,；,通过大量使,用,用贵重的材,料,料、精细的,加,加工、刻意,的,的装饰，以,显,显示其富有,与,与高贵。,意大利式特,色,色的门窗,逐层挑出的,门,门框装饰,立面分析,项目建筑风,格,格表达到位,，,，建筑材料,质,质感较强，,产,产品观感较,好,好，品质感,得,得到保证,产品类别,型号,户型特征,地上建筑面积,地下建筑面积,总建筑面积,套数,独栋,A,楼王 七房三厅八卫,733.17,488.58,1221.75,1,B1,南向,1,五房四厅四卫,432.98,232.49,665.47,4,B2,南向,2,四房三厅四卫,440.12,287.55,727.67,2,C1,东向,1,六房三厅六卫,392.71,205.26,597.97,1,C2,东向,2,六房三厅六卫,392.71,205.26,597.97,1,类独栋,LD1,南入 五房两厅五卫,325.04,118.99,444.03,11,LD2,北入 五房两厅五卫,320.35,104.17,424.52,8,联排,LP1,联排端户 五房两厅四卫,262.97,107.18,370.15,3,LP2,联排中间户 五房两厅四卫,256.79,100.28,357.07,12,LP5,联排,L,形端户 五房三厅五卫,347.88,144.09,491.97,3,总计,46,一期共有独,栋,栋套，类,独,独栋套,，,，联排,套,套，总共,套别墅；,户型以类独,栋,栋和联排为,主,主，配以部,分,分独栋，利,于,于满足客户,不,不同需求；,单体面积较,大,大，需在定,价,价策略中重,点,点考虑总价,因,因素。,户型配比,项目一期以,类,类独栋和联,排,排为主，,325,五房两厅五,卫,卫类独栋产,品,品和,357,五房两厅四,卫,卫联排产品,为,为主力产品,项目属性,区位条件：,潍,潍坊城市湿,地,地保护区，,区,区域景观优,势,势明显,交通条件：,通,通达性良好,，,，缺乏公共,交,交通系统,稀缺资源：,坐,坐拥白浪河,水,水库及生态,湿,湿地公园，,符,符合健康、,养,养生理念,生活配套：,自,自身拥有高,尔,尔夫会所，,周,周边集市满,足,足生活购物,整体规划：,充,充分利用高,尔,尔夫景观资,源,源，产品均,好,好性强,产品设计：,产,产品建筑风,格,格和外立面,品,品质感较强,户型设计：,主,主力户型为,320,类独栋和,260,联排产品,第一居所 满足,商务会所 满足,未来养老 满足,用途,三线城市近,郊,郊资源型高,品,品质高尔夫,别,别墅大盘项,目,目,贰,历,程,回顾,市场分析,第二阶段,策略调整期（,2012.0203,）,第三阶段,渠道拓展期（,2012.0406,）,第一阶段,前期工作期（,2011.07.2012.01,）,1,2,4,第四阶段,市场拓展期（,2012.0710,）,3,第一阶段,前期工作期（,2011.07.2012.01,）,业务工作,人员异动,业务工作,在双方的多,次,次讨论验证,后,后，确定了,8,月份品牌强,势,势出街，,9,、,10,月份线上线,下,下双线齐动,，,，线上媒体,配,配合线下圈,层,层活动蓄客,及,及至,11,月,20,日项目盛大,开,开盘的销售,推,推广方案,时间,工作事项,2011,年,7,月,20,日,项目第一次全案提报；,2011,年,8,月,3,日,项目置业顾问招聘完成，到岗置业顾问,6,人，集中培训；,2011,年,8,月,4,日,项目全案工作及推广排期表制定完毕；,2011,年,8,月,5,日,项目推广方案在多次调整后第二次提报；,2011,年,8,月,5,日至,8,月,20,日,策划驻场期间工作内容：,调整整体推广报告；,联合置业顾问对潍坊及项目周边竞品前期调研；,选址临时接待中心及其现场的排布调整；,调整项目推广方面的工作排期表；,2011,年,9,月,6,日至,9,月,30,日,项目销售经理带领六名置业顾问展开项目前期培训及市场摸底工作；,2011,年,9,月,9,日至,9,月,30,日,销讲资料（含高端项目培训资料）的收集、整理；,2011,年,9,月,9,日至,9,月,30,日,销售说辞的收集、整理；,2011,年,9,月,9,日至,12,月,31,日,培训工作及营销人员的储备：,2011,年,9,月,6,日至,12,月,31,日,每周至佳兆业公司例会，汇报本周工作情况并沟通项目进展状况；,2012,年,1,月,16,日,提交项目巡展可行性报告；,2012,年,1,月,18,日,提交,2012,年营销执行方案；,2012,年,1,月,20,日,提交项目开盘时间建议；,人员异动,2011,年,7,月同策公司,销,销售总监王,胜,胜带领,8,名置业顾问,及,及,3,名策划人员,，,，展开项目,前,前期工作,时间,人员情况,2011,年,7,月,销售总监王胜到岗；,2011,年,8,月,3,日,置业顾问孙增海、王璐瑶、谭苗、刘晓青、郭玉蕾、张丽莹到岗；,2011,年,8,月,5,日至,8,月,20,日,策划部主管李晓带领两名设计人员驻场；,2011,年,9,月,6,日,销售经理高珂到岗；,截至,2012,年,1,月,31,日，佳兆业,项,项目案场共,有,有销售总监,一,一名，销售,经,经理一名，,置,置业顾问六,名,名，案场销,售,售团队合计,八,八名，公司,策,策划配合三,名,名。,第二阶段,策略调整期（,2012.0203,）,业务工作,人员异动,业务工作,项目全年营,销,销执行方案,调,调整。调整,为,为,2012,年,3,月,8,日推广出街,同,同时人员正,式,式进入售楼,处,处，,3,、,4,月份线上线,下,下双线推广,联,联动的方式,，,，达到项目,5,月,12,号认筹,5,月,20,号开盘的效,果,果。,时间,工作事项,2012,年,2,月,9,日,全年营销执行报告第二次提报，当天会议确定项目下阶段整体推广方向及工作要点；,2012,年,2,月,9,日至,2,月,22,日,名人高尔夫邀请赛活动方案撰写、认筹方案撰写、媒体客户全国行方案撰写；,2012,年,2,月,15,日,全年营销方案修正稿初稿提交；,2012,年,2,月,22,日,全年营销方案修正稿终稿提交，当天与集团视频会议，确定下阶段的工作重点；,2012,年,3,月,1,日,案场行政助理申函玉到职后与四名销售人员进行新一轮的市场调查与项目标客群摸排工作；,2012,年,3,月,4,日,销售人员别墅基础知识提升性培训；,2012,年,3,月,5,日,佳兆业案场所有人员至青岛进行为期三天的集中培训及项目考察；,2012,年,3,月,8,日至,3,月,31,日,案场销售人员进行为期一个月的系统专项培训；,2012,年,3,月,17,日至,18,日,销售经理与策划经理各带三名置业顾问对大型批发市场及下属区市中经济情况较好的县市客户调研,2012,年,3,月,31,日,销售讲习及销售说辞二稿完成；,2012,年,3,月,31,日,三方合作制度及月报模板制作完成；,人员异动,春节后，多,名,名置业顾问,及,及销售主管,离,离开案场，,为,为保证案场,销,销售团队稳,定,定的人员数,量,量，同策公,司,司加大了社,招,招和校招的,招,招聘力度，,在,在青岛、潍,坊,坊多次组织,校,校招及参加,招,招聘会,时间,工作事项,2012,年,2,月,7,日,策划经理张亮到职；,2012,年,3,月,1,日,行政助理申函玉到职；,2012,年,3,月,1,日,销售主管李培培到职；,2012,年,3,月,5,日,销售主管宗传杰到职；,2012,年,3,月,29,日,策划经理魏代宝到职；,2012,年,3,月,销售主管张丽莹、宗传杰离职；置业顾问谭苗、王璐瑶、刘晓青离职；,由于项目未,能,能按原定
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