(精品)2013新国五条解读

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,新 国 五 条,2010,年 国 十 一 条,2011,年国八条,调控,国五条,“,新国五条”,政策解读,山东黑马地产渤海,锦绣城项目组,LU,MU,A,C,B,事件还原,政策详解,事件分析,事件还原,From Page 1,To Page,2,政策详解,From Page,3,To Page,7,分析,From Page,8,To Page,21,A-01,事件,A-02,具体内容,B-01,逐条解读,B-01,目的分析,B-02,效果分析,A,事件还原,Orientation,From Page 1,To Page,2,A-01,事件,A-02,具体内容,A,事件还原,全程策划 大盘专家,A-01,事件,A-02,具体内容,新国五条,政策解读,国务院总理温家宝,20,日主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好,房地产,市场调控工作。,会议指出，近年来，各地区、各部门认真落实中央关于加强房地产市场调控的决策部署，取得积极成效，投机投资性购房得到有效抑制，房地产市场形势逐步平稳。住房限购、差别化住房信贷和税收、增加,土地,供应等综合性政策措施，对合理引导住房需求、缓解供求矛盾、稳定房价特别是遏制一些热点城市房价过快上涨，发挥了关键作用。,会议指出，我国正处于城镇化快速发展时期，短期内热点城市和中心城市住房供求紧张格局难以根本改变，支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策。要保持政策的连续性和稳定性，严格执行并完善有关措施，促进房地产市场平稳健康发展。,A,事件还原,A-01,事件,A-02,具体内容,新国五条,政策解读,（一）,完善稳定房价工作责任制。,各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。,（二）,坚决抑制投机投资性购房。,严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。,（三）,增加普通商品住房及用地供应。,2013,年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。,（四）,加快保障性安居工程规划建设。,全面落实,2013,年城镇保障性安居工程基本建成,470,万套、新开工,630,万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。,2013,年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。,（五）,加强市场监管。,加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。,全程策划 大盘专家,B,政策详解,From Page,3,To Page,7,B,-01,逐条解读,B,政策详解,B,-01,逐条解读,新国五条,政策解读,（一）完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。,政策解读：,公布房价控制目标、制定控制计划这一措施是在,2011,年就已经提出的，但就实际情况来看，政策出台后中央政府并未严格审查各地的控制目标和控制结果，本次将城市级别加以限定，更加细化，仅是表明了决心，毕竟就算真的严格控制，对于地方政府来说也有的是对策，如合肥、广州之流在目标无法达成时，暂时限制高房价楼盘备案、销售等，当然这些措施对于开发高端、高价楼盘的开发商必有影响。,全程策划 大盘专家,新国五条,政策解读,（二）坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。,政策解读：,本条基本均为重申，最重要的点在于,“,按统一要求完善限购措施,”,，如果严格审查，如济南之类未按统一要求做细则的城市将有影响，但为数不多。至于其他房价上涨过快的城市要求采取限购政策，主要锁定的将是三四线城市，但就,2012,年市场反应来看，最主要的,“,逆袭,”,城市仍是一二线，三四线城市整体价格涨幅平稳，所以影响城市也较为有限。扩大房产税试点迄今为止也已经提了有两年了，传说中的百城住房信息联网至今也未见成效，因此道路长远，但一两年内重点一二线城市预计都会列入试点范围。,B,政策详解,B,-01,逐条解读,全程策划 大盘专家,新国五条,政策解读,（三）增加普通商品住房及用地供应。,2013,年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。,政策解读：,“,供地不低于前五年平均水平,”,，此条为国土部此前政策重申，结合此前政策，今年监管重点或在存量地块供应进行发力；有别于以往政策，此次强调,“,尽快形成有效供应,”,，一方面为督促地方政府，另一方面也强调中小户型楼市供应压力的紧迫性。,B,政策详解,B,-01,逐条解读,全程策划 大盘专家,新国五条,政策解读,（四）加快保障性安居工程规划建设。全面落实,2013,年城镇保障性安居工程基本建成,470,万套、新开工,630,万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。,2013,年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。,政策解读：,主要变化在于将外来务工人员纳入住房保障范围，但是没有细则支撑。保障房建设目前遇到的问题：一是资金，二是由资金引发的建设速度。如郑州现状，保障房大部分都摊派到了商品房社区内，因此建设速度将更有保证，而三五年内经适房将逐渐退出，公租房成主流，外来务工人员纳入保障范围和城中村拆迁双向作用下，郑州公租房需求将大幅增加，因此承接保障房建设的开发商也将更有利益保障。,B,政策详解,B,-01,逐条解读,全程策划 大盘专家,新国五条,政策解读,（五）加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。,政策解读：,商品房预售管理、明码标价等均是之前提出的政策，最终多演变为了形式化措施，而“推进城镇个人住房信息系统建设”更是一个长期的过程，重在建立长效的监管和调控机制，短期不会有影响。,B,政策详解,B,-01,逐条解读,全程策划 大盘专家,C,事件分析,From Page,7,To Page,23,C,-01,目的分析,C,-02,效果分析,新国五条,政策解读,C,事件分析,C,-01,目的分析,C,-02,效果分析,1,、背景分析：,2013,年,1,月,30,日，中指数据全国百城地产价格指数发布，百城住宅均价达到,9812,元,/,，环比上涨,1%,，同比上涨,1.2%,。这是百城住宅价格连续第,8,个月环比上涨。,全程策划 大盘专家,新国五条,政策解读,C,事件分析,C,-01,目的分析,C,-02,效果分析,1,、背景分析：,2013,年,2,月，各大房企纷纷发布,1,月销售报告，其中万科销售额达到,191,亿元，同比上涨,56%,，而保利,103,亿的销售额同比暴涨,581%,，不禁慨叹，这个春天来的有点早。,全程策划 大盘专家,新国五条,政策解读,C,事件分析,C,-01,目的分析,C,-02,效果分析,1,、背景分析：,与地产销售火爆相同，各大房企拿地的热情高涨，,1,月份万科拿地达到,80,亿元，北京两块地成交均达到,47,亿元，楼面地价最高的达到,28000,元,/,。,全程策划 大盘专家,新国五条,政策解读,C,事件分析,C,-01,目的分析,C,-02,效果分析,1,、背景分析：,与地产销售火爆相同，各大房企拿地的热情高涨，,1,月份万科拿地达到,80,亿元，北京两块地成交均达到,47,亿元，楼面地价最高的达到,28000,元,/,。,全程策划 大盘专家,新国五条,政策解读,C,事件分析,C,-01,目的分析,C,-02,效果分析,1,、背景分析：,2013,年,2,月,1,日，金华调整公积金贷款政策，随后的,8,日、,18,日，东莞、昆山相继调整公积金贷款政策，一时间国家为地产降温的说法甚嚣尘上，人心惶惶，地产股纷纷受挫。,日期,城市,关键内容,2.18,昆山,自,2013,年,2,月,25,日起，原规定借款职工在申请之月前必须连续按期足额缴存公积金六个月以上，调整为“申请贷款前必须连续按期足额缴存,12,个月以上”。,2.8,东莞,住房公积金贷款额度在不超过原有最高限额的同时，必须符合下列要求：,1,、不高于申请人住房公积金余额的,8,倍。,2,、购买首套住房的，不高于总房款的,70%,。,3,、购买二手房的，应由申请人委托市住房公积金管理中心认可的房地产评估机构进行价值评估，取购房合同价与评估价的较低值作为计算可贷款额度的房屋总价。,2.1,金华,因住房公积金贷款供不应求，放贷轮候时间过长，决定自,2013,年,2,月,4,日起，住房公积金最高贷款限额调整为：夫妻双方均正常缴存住房公积金的为,40,万元，只有一方正常缴存住房公积金的为,20,万元，其中职工住房公积金月缴存额高于,1000,元（含）或缴存工资基数高于,4000,元（含）的，最高限额可提高,10,万元。,全程策划 大盘专家,新国五条,政策解读,C,事件分析,C,-01,目的分析,C,-02,效果分析,2,、目的分析：,国务院会议再次确定坚持地产调控不动摇的原则！,本次会议充分确定了以限贷、限购、房产税三大武器进行对地产市场的区别调控，以达到抑制投机性购房，鼓励自住型刚需购房的目的。重点在于抑制投机性需求，着力点在于限贷、限购、房产税，辅以保障房、土地供应，在这个过程中建立完善的个人住房信息系统。,全程策划 大盘专家,新国五条,政策解读,C,事件分析,C,-01,目的分析,C,-02,效果分析,2,、目的分析：,限购仍将是一段时期内政府调控的主要手段之一，已经施行限购令的城市将要对各自的政策作出一定的完善，杜绝贵阳一环内限购这种敷衍政令的出现，切实做到对于投机性购房的打击。,全程策划 大盘专家,新国五条,政策解读,C,事件分析,C,-01,目的分析,C,-02,效果分析,2,、目的分析：,而房产税试点范围的扩大在所难免，广州、四川等地有可能成为重灾区，此前北京对人均土地持有量,24,以上的家庭征收房产税的说法虽然被否决，但是政府通过房产税调控楼市的决心不言而喻。,全程策划 大盘专家,新国五条,政策解读,C,事件分析,C,-01,目的分析,C,-02,效果分析,2,、目的分析：,再次提出制定房价控制目标，则说明中央政府,2013,年对于抑制房价过快增长的决心，且在,2013,年对于价格的控制将会比往年更直接！,全程策划 大盘专家,新国五条,政策解读,C,事件分析,C,-01,目的分析,C,-02,效果分析,黑马判断：,在两会即将召开前夕，本届政府最后一次重要会议以房地产调控为主要命题召开，是本届政府对于地产调控的坚持，同时，也是下一届政府对地产调控决心的提前表达。,经历了本届政府长达,2,年的严苛调控，无论是政府还是个人，都充分