某地产旧城改造的经验和认识

万科旧城改,造,造的经验和,认,认识,一、万科参,与,与旧城改造,项,项目的回顾,万科的地产,业,业务从旧城,改,改造项目开,始,始,1988,年，万科开,始,始介入房地,产,产开发领域,，,，当年万科,在,在深圳通过,拍,拍卖拿到了,位,位于深圳市,罗,罗湖区红桂,路,路的一块占,地,地,4100,平米左右的,旧,旧城改造项,目,目，这就是,后,后来的威登,别,别墅。,万科旧城改,造,造在中国,天津,深圳,北京,上海,沈阳,大连,成都,南昌,鞍山,截止目前，,万,万科参与旧,城,城改造的项,目,目分布在深,圳,圳、上海、,天,天津、沈阳,、,、南京、大,连,连、鞍山和,长,长春等城市,，,，累计开发,项,项目,16,个，占地面,积,积,67,万平米，建,筑,筑面积,152,万平米（其,中,中已竣工面,积,积,85,万平米），,总,总投资,83,亿元。,长春,南京,武汉,深圳,1988,年,1991,年 威登,别,别墅,建筑面积,1.2,万平米,1997,年,1999,年 桂苑,建筑面积,3.5,万平米,1998,年,1999,年 彩园,建筑面积,2.5,万平米,1997,年,1999,年 俊园,建筑面积,7.7,万平米,2000,年,2004,年 金域,蓝,蓝湾,建筑面积,22,万平米,天津,1997,年,1999,年 天津,万,万科都市花,园,园,建筑面积,6.7,万平米,1993,年,1996,年 万科,世,世贸广场,建筑面积,2.8,万平米,1993,年,1995,年,天,天,津,津万,科,科城,市,市花,园,园,建筑,面,面积,12,万平,米,米,1993,年,1996,年,天,天,津,津万,科,科中,心,心大,厦,厦,建筑,面,面积,1.6,万平,米,米,沈阳,1998,年,2000,年,紫,紫,金,金苑,建筑,面,面积,5.8,万平,米,米,2001,年,2004,年,金,金,色,色家,园,园,建筑,面,面积,16,万平,米,米,上海,2000,年,2001,年,华,华,尔,尔兹,花,花园,建筑,面,面积,11,万平,米,米,华尔,兹,兹花,园,园,南京,2001,年,2004,年,南,南,京,京金,色,色家,园,园,建筑,面,面积,14,万平,米,米,大连,1994,年,1996,年,邮,邮,电,电万,科,科大,厦,厦,建筑,面,面积,2.6,万平,米,米,鞍山,1993,年,1999,年,东,东,源,源大,厦,厦,建筑,面,面积,7,万平,米,米,长春,2001,年,2005,年,长,长,春,春城,市,市花,园,园,建筑,面,面积,36,万平,米,米,项目名称,位置,占地面积,建筑面积,开发时间,威登别墅,深圳罗湖区红桂路,0.4,1.1,1988-1991,天津万科中心大厦,天津河北区中山路,0.7,1.6,1993-1996,鞍山东源大厦,鞍山铁东区南胜利路,0.6,7,1993-1999,大连邮电万科大厦,大连中山区同兴街,0.2,2.6,1994-1996,天津万科城市花园,天津河北区红星路,4.7,12,1994-1999,天津世贸广场,天津和平区南京路,0.8,2.8,1995-1996,万科桂苑,深圳罗湖区桂园北路,1.7,3.5,1997-1999,万科俊园,深圳罗湖区爱国路,0.5,7.7,1997-1999,天津万科都市花园,天津和平区新兴大街,1.8,6.7,1997-2000,万科彩园,深圳罗湖区东门中路,0.3,2.5,1998-1999,万科紫金苑,沈阳和平区青年大街,2.3,5.8,1998-2000,华尔兹花园,上海徐汇区漕宝路,6.3,11,2000-2001,深圳金域蓝湾,深圳福田区下沙村,4,22,2001-2004,南京金色家园,南京建邺区莫愁湖东,5,14,2001-2004,长春万科城市花园,长春二道区临河街,30,36,2001-2005,沈阳金色家园,沈阳大东区,8,16,2002-2004,合计,67,152,万科,参,参与,旧,旧城,改,改造,项,项目,一,一览,表,表,面积,单,单位,：,：万,平,平米,万科,持,持续,加,加大,参,参与,城,城市,旧,旧城,改,改造,项,项目,的,的力,度,度,从,1988,年涉,足,足房,地,地产,开,开发,领,领域,至,至今,，,，万,科,科从,未,未间,断,断参,与,与城,市,市旧,城,城改,造,造项,目,目的,开,开发,，,，而,且,且开,发,发规,模,模和,投,投资,力,力度,都,都不,断,断加,大,大，,仅,仅,2001,和,2002,年就,确,确定,旧,旧城,改,改造,项,项目,4,个，,建,建筑,面,面积,88,万平,米,米，,总,总投,资,资额,49,亿，,这,这些,项,项目,将,将在,05,年前,全,全部,开,开发,完,完毕,。,。,旧城,改,改造,占,占万,科,科的,比,比重,建筑,面,面积,截止,2001,年底,，,，万,科,科累,计,计开,发,发项,目,目已,竣,竣工,面,面积,350,万平,米,米，,其,其中,旧,旧城,改,改造,项,项目,为,为,85,万平,米,米，,占,占,24%,。,旧城,改,改造,项,项目,在,在万,科,科地,产,产业,务,务中,的,的比,重,重,旧城,改,改造,占,占万,科,科的,比,比重,总投,资,资,截止,2001,年底,，,，万,科,科累,计,计开,发,发旧,城,城改,造,造项,目,目已,竣,竣工,部,部分,总,总投,资,资,34,亿元,，,，占,集,集团,地,地产,投,投资,比,比重,的,的,25%,。,棚户,区,区,住宅,办公,楼,楼,酒店,商业,万科,参,参与,旧,旧城,改,改造,项,项目,的,的类,型,型,工厂,棚户,区,区,二、,旧,旧城,改,改造,的,的积,极,极意,义,义,由于,历,历史,和,和规,划,划的,原,原因,，,，某,些,些城,市,市社,区,区居,住,住环,境,境恶,劣,劣、,缺,缺乏,高,高档,的,的生,活,活配,套,套、,治,治安,状,状况,不,不佳,。,。通,过,过改,造,造可,以,以改,变,变这,些,些社,区,区的,居,居住,环,环境,，,，从,而,而改,变,变整,个,个城,市,市的,面,面貌,。,。,在万,科,科参,与,与的,旧,旧城,改,改造,项,项目,中,中，,南,南京,金,金色,家,家园,项,项目,和,和长,春,春城,市,市花,园,园项,目,目就,是,是改,变,变城,市,市面,貌,貌的,典,典型,。,。,改变,城,城市,面,面貌,南京,金,金色,家,家园,（建,筑,筑面,积,积,14,万平,米,米）,坐落,在,在建,邺,邺区,莫,莫愁,湖,湖东,岸,岸的,南,南京,金,金色,家,家园,项,项目,距,距离,南,南京,市,市中,心,心新,街,街口,商,商业,区,区仅,2,公里,，,，但,是,是原,有,有棚,户,户居,住,住区,形,形象,不,不佳,，,，治,安,安较,差,差。,2001,年，,万,万科,通,通过,招,招投,标,标获,得,得该,地,地块,的,的开,发,发权,，,，将,该,该项,目,目定,位,位为,南,南京,市,市场,的,的高,档,档住,宅,宅，,2002,年,5,月，该项,目,目一期推,出,出，在很,短,短的时间,内,内实现基,本,本受磬。,该项目作,为,为建邺区,与,与中心商,业,业区之间,的,的门户，,树,树立了该,区,区位的良,好,好的新形,象,象 ，项,目,目的成功,开,开发，带,动,动了周边,楼,楼盘的旺,销,销及地价,上,上涨。近,期,期莫愁湖,东,东路路东,的,的两块地,成,成交价较,之,之金色，,楼,楼面地价,均,均上涨了,一,一千元,。,。,长春城市,花,花园,（建筑面,积,积,36,万平米）,长春城市,花,花园,位于长春,市,市核心区,东,东部，距,离,离市中心,约,约,3,公里，但,是,是原来为,长,长春市外,来,来人员集,中,中居住的,一,一个区域,，,，形象不,佳,佳，并且,影,影响了该,项,项目所在,长,长春市二,道,道区的居,住,住氛围。,2001,年，万科,选,选中该项,目,目作为进,入,入长春市,场,场的第一,个,个项目，通过万科,城,城市花园,的,的开发，,一,一些成功,人,人士入住,二,二道区万,科,科城市花,园,园，改变,了,了长春市,居,居民以往,对,对二道区,贫,贫民窟的,看,看法，减,少,少了人们,来,来二道区,居,居住的心,理,理抗性，,原,原居住其,他,他区域的,人,人们接受,了,了到二道,区,区购房居,住,住，使二,道,道区整体,形,形象得以,提,提高，间,接,接的带动,了,了二道区,经,经济发展,。,。,完善城市,功,功能与配,套,套,旧的城区,在,在改造后,或,或成为新,的,的高档住,宅,宅区，或,成,成为为满,足,足城市发,展,展和完善,城,城市功能,而,而必要的,配,配套，如,办,办公楼、,商,商业或酒,店,店等。,在万科参,与,与的旧城,改,改造项目,中,中，早期,在,在东北地,区,区和天津,就,就有不少,这,这样的类,型,型。,1993,年,1996,年,天津万科,中,中心大厦,建筑面积,5.8,万平米,项目列入,1994,年天津市,重,重点建设,项,项目，是,天,天津目前,唯,唯一与四,星,星级酒店,联,联体的甲,级,级写字楼,。,。现大厦,出,出租率达,75%,以上，在,天,天津同类,写,写字楼中,名,名列前茅,。,。,1993,年,1999,年,鞍山东源,大,大厦,建筑面积,7,万平米,商住综合,大,大厦，,在鞍山，,该,该项目因,为,为首推样,板,板间引起,轰,轰动，也,是,是当地第,一,一个真正,意,意义的商,务,务写字楼,，,，同时因,为,为其建筑,风,风格独树,一,一帜，而,成,成为鞍山,的,的标识性,建,建筑。,1994,年,1996,年,大连邮电,万,万科大厦,建筑面积,2.6,万平米,大连市政,府,府重点招,商,商项目。,项,项目位于,大,大连市繁,华,华金融商,业,业区中山,广,广场地带,，,，以标准,的,的现代化,写,写字间、,商,商住公寓,为,为主构成,。,。现已成,为,为大连市,中,中山广场,标,标志性建,筑,筑之一。,1995,年,1996,年,天津世贸,广,广场,建筑面积,2.8,万平米,项目地处,天,天津市和,平,平区南京,路,路黄金旺,地,地，为天,津,津的地标,性,性建筑。,1997,年,1999,年,深圳万科,俊,俊园,建筑面积,7.7,万平米,俊园是万,科,科第一个,超,超高层项,目,目，楼高,161,米，共,46,层，为全,国,国最高的,住,住宅。该,项,项目是一,幢,幢以超豪,华,华住宅为,主,主的综合,性,性楼宇,.,体量宏大,.,属典型的,欧,欧陆风格,，,，,1999,年荣获深,圳,圳市十大,明,明星楼盘,第,第一名，,现,现已成为,深,深圳市标,志,志性建筑,。,。,此外，旧,城,城改造还,可,可以形成,城,城市新的,风,风景线，,并,并且通过,改,改变周边,环,环境，提,升,升周边物,业,业价值。,深圳桂苑,，,，通过项,目,目外立面,色,色彩的处,理,理，改变,了,了深圳旧,城,城单一、,暗,暗淡的色,彩,彩，形成,比,比较亮丽,的,的居住环,境,境。,深圳桂苑,建筑面积,3.5,万平米,沈阳万科,紫,紫金苑，,在,在开发该,项,项目的同,时,时，万科,还,还同时对,项,项目周边,青,青年大街,旧,旧楼的外,立,立面进行,了,了改造，,不,不仅通过,项,项目本身,，,，而且通,过,过周边物,业,业的改善,提,提高了区,域,域物业的,价,价值。,三、旧城,改,改造应该,注,注意的问,题,题,保护绿化,2000,年开发的,上,上海华尔,兹,兹项目是,工,工厂搬迁,项,项目，宗,地,地范围内,原,原先绿化,很,很好，万,科,科在项目,开,开发过程,中,中为保护,这,这些绿化,作,作了最大,的,的努力，,该,该项目规,划,划要求绿,化,化率要达,到,到,35%,，实际为,42%,。,华尔兹项,目,目拆迁前,后,后绿化的,保,保留,华尔兹项,目,目绿化景,观,观,华尔兹项,目,目绿化景,观,观,