2012年部分城市地产形势分析

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2012/6/8,#,上海、南京、济南、青岛,2012,年房地产市场研判,近期政策概述,抑制投资投机购房需求，支持刚需购房需求，仍是调控主轴,继续严格执行并逐步完善抑制投资投机性需求的政策措施，促进房价合理回归,合理的房价应该是使房价与居民收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配,北京：今年将继续遏制投资投机性购房，支持自住型、改善型购房，增加中低价位、中小套型普通住房的供给,上海：以居住为主，以市民消费为主，以普通商品房为主,落实好差别化住房信贷政策，促进房地产市场健康平稳发展,适时扩大房产税试点范围,站在维护法律严肃性角度，落实国家调控政策,芜湖出台新政，对购买中小户型，契税减免，,4,日后被叫停,上海房管局表示“居住证满三年的非户籍家庭可购买二套房，,5,日后即被叫停。,佛山和成都放松政策均被叫停,中央,各部委,地方政府,政策叫停,上海市场研判,-,政策,内环线低于,330,万元,/,套、内环线与外环线之间的低于,200,万元,/,套、外环线以外低于,160,万元,/,套的多层及高层住宅均属于普通住宅，并可以享受税收优惠政策,房管局发布关于“成年子女购房规定”的解释,“该子女无产权住房”的正确理解则是指子女个人不单独拥有产权住房,普通住房标准上调是一种降税举措，有助于上海市内的首次购房家庭在购买住宅时享受更多的税收优惠，同时也能够激活目前成交比较冷淡的房地产市场,对于继续严格限购，对新结婚子女可以新购一套住房的解释，是对之前上海放松限购的正面回应，也宣告上海还会继续鼓励首套自住需求,调整普通住房标准,政策新解,加强限购政策，体现了上海政府对于房地产调控坚定的信心和负责任的态度，楼市政策微调不可触及底线,上海市场研判,-,土地,去年上海商品房土地供求比为,1.13:1,，相对于,2010,年的,1,：,1.2,，土地市场供过于求，开发商拿地意愿减弱,2012,年上海拟供住宅用地,1000,公顷，较去年减少,200,公顷，其中保障房占,70%,，政府推地结构发生变化,本年,1,季度工业用地成交,447,公顷，占据成交量的,8,成，短期内工业用地将成为市场主角,持续市场调控，开发资金回笼速度降低，开发商拿地更趋谨慎，上海政府适应市场变化，主动调整供地结构，稳定房地产开发投资,上海市场研判,-,投资开发,年份,2007,2008,2009,2010,2011,2012Q1,施工面积（万）,10766,10390,9961,11295,12983,10964,新开工面积（万）,2251,2586,2490,3030,3644,783,竣工面积（万）,3380,2475,2104,1941,2240,428,销售面积（万）,3694,2296,3372,2055,1771,316,施工面积/竣工面积,3.2,4.2,4.7,5.8,5.8,25.6,竣工面积/销售面积,0.9,1.1,0.6,0.9,1.3,1.4,上海商品房,施工,、,竣工,及销售,情况,去年上海商品房施工面积与竣工面积之比为,5.8,，竣工面积与销售面积之比为,1.3,，今年,1,季度该比例已上升至,1.4,，此外，,1,季度商品房新开工面积同比下降,20%,，开工明显不足,去年上海房地产投资增速放缓。但房地产开发投资占固定资产投资比例仍高于,40%,，而国外经验该比值的合理区间为,20-25%,，即使考虑我国国情的特殊因素，但该比例仍偏高,商品房去化速度降低，存量压力加大，开发商开工意愿不强，市场需要以量换取发展空间,今年,1,季度受到存款准备金率下调、首套房贷款利率打折、普通住房标准的放宽以及打折促销等因素影响，市场出现一波“小阳春”，高端楼盘亦有所表现，但刚需拉动仍将为本年度的市场主力,自去年执行“限购令”以来，商品住宅成交量逐季走低，今年,1,季度下降幅度有所缓和，但后期市场的焦点仍在价格方面,上海市场研判,-,住宅,没有卖不出去的产品，只有卖不出去的价格，“小阳春”效应能否持续仍在价格,上海市场研判,-,存量,截止今年,3,月底，上海商品住宅可售余量,961,万平米，环比上涨了,2.7%,。其中，外环外可售余量达,674,万平米，环比上涨,2.69%,。市场整体去化压力仍然较大，但重点在远郊区域,上海市场研判,-,总结,自“限购令”执行以来，上海房地产投资增幅、土地成交面积、商品房成交面积及成交均价均呈现下调，行业随之调整开发节奏，区域房地产市场已进入深度调整阶段,政府供地结构发生改变，保障房用地与工业用地将是年内土地供求的主力,今年,3,月“小阳春”行情中，中高端别墅项目亦通过“以价换量”方式来迅速回笼资金，以时间换取空间成为行业共识,目前上海各项政策的刺激重点在于激发刚需（包括保障性住房），因此，短期内上海市场以满足刚需为主,区域市场存量仍居高不下，短期内市场压力依然存在，远郊区域市场压力尤其突出,南京市场研判,-,土地,去年南京商品房用地成交,468,万平米，较,2010,年下降,10%,，近一年来土地底价成交已成为常态,今年,1,季度南京土地供求均较低迷，其中,3,月住宅用地零成交，淡市下无开发商托底，政府出让土地意愿也相应减弱,土地市场遇冷，底价成交成为短期内,常态，市场调整为布局该区域带来良好机遇,南京市场研判,-,投资开发,内容,2007,2008,2009,2010,2011,2012Q1,施工面积（万M,2,）,2848,3180,3188,3174,4048,3627,新开工面积（万M,2,）,942,755,803,1236,1543,362,竣工面积（万M,2,）,578,892,1170,737,864,168,销售面积（万M,2,）,1064,659,1114,756,680,145,施工/竣工,4.9,3.6,2.7,4.3,4.7,21.6,竣工/销售,0.5,1.4,1.1,1.0,1.3,1.2,南京商品住宅,施工,、,竣工,及销售,情况,市场供过于求，今年,1,季度商品住宅竣工与销售面积比略有降低，但销售压力仍未缓解,今年,1,季度房地产开发投资,225,亿元，同比与环比均上涨，但其中土地购置费,64,亿元，同比下降,15%,南京市场研判,-,住宅,2011,年南京商品住宅成交创出新低，供求比高达,1.7:1,，市场整体供过于求,南京商品住宅成交量连续,4,个季度稳步增加，但从月度趋势上看，价格仍是拉动需求上涨的重要因素，今年,3,月的成交量大幅上扬虽然离不开存准率及贷款利率双降的刺激，但直接降价与打折促销亦较普遍,近期市场总体成交量走势趋向于好转，但势头的延续仍主要取决于价格因素,南京市场研判,-,存量,截至今年一季度末，南京商品住宅可售面积为,571.54,万平米，环比上季度下降,9.11%,，可售套数为,48488,套，环比上季度下降,12.17%,。,总体而言，南京市场存量还处于高位，后期去化压力依然较大，但近期成交量持续上涨的行情也预示区域市场信心的逐步恢复,济南市场研判,-,土地,本年,3,月份济南市土地市场迎来成交高峰，当月新增供应土地,12,幅，总用地面积,91,万平米，其中住宅用地,9,宗，面积,87,万平米；成交总面积为,172,万平米，成交幅数为,22,幅,截止,3,月份，济南成交土地成交,231,万平米，较,2011,年同期增长,24%,2011,下半年以来，恒大、华润、绿地、世,茂,、山东高速、重汽地产等大型房企陆续在济南拿下大宗地块,，,大型知名房企看好济南后续市场发展，对济南的投资热度保持不减,济南市场研判,-,开发投资,内容,2007,2008,2009,2010,2011,施工面积（万,M,2,）,1219,1616,2131,2363,3520,新开工面积（万,M,2,）,-,482,504,971,1220,竣工面积（万,M,2,）,249,172,467,500,650,销售面积（万,M,2,）,320,371,441,531,594,施工,/,竣工,4.9,9.4,4.6,4.7,5.4,竣工,/,销售,0.8,0.5,1.1,0.9,1.1,2011,年济南市房地产投资增幅,8%,，投资增幅出现较大幅度下降,在去年执行限购令的情况下，济南商品房施工、新开工、竣工及销售面积均保持上涨趋势，施工与竣工面积之比、竣工与销售面积之比均保持了较为合理的比例关系，市场销售压力并不大,本年,2-3,月市场成交呈供不应求的局面，,3,月,100-140,平米中大户型为成交主力户型，占比,46%,，较为突出的是,180,平米以上户型成交均价最高，在,8300,元,/,平米以上,除济南市城北区域外，其他区域住宅成交均价总体较为平稳,济南市场研判,-,住宅,青岛市场研判,-,土地,从住宅地块成交溢价率来看，本年度一季度土地基本以底价成交,本年一季度青岛共成交商住用地,171,万平米，较,2011,年第四季度下滑,19%,商业用地供求在近一年时间里成为市场主流，市场未来商办物业将有大量供给,区域土地市场呈现底价成交机遇，运作土地的谈判筹码加大，宜实时跟进,青岛市场研判,-,投资开发,内容,2007,2008,2009,2010,2011,2012Q1,施工面积（万M,2,）,2465,2793,3058,3603,4003,3537,新开工面积（万M,2,）,950,936,951,1319,-,-,竣工面积（万M,2,）,548,502,644,733,658,174,销售面积（万M,2,）,770,686,1151,1209,917,127,施工/竣工,4.5,5.6,4.7,4.9,6.1,20.3,竣工/销售,0.7,0.7,0.6,0.6,0.7,1.4,青岛住宅,施工,、,竣工,及销售,情况,1,季度青岛住宅竣工与销售面积之比为,1.4,，开发商推盘意愿明显过低,2011,年末青岛住宅施工与竣工面积比值大幅突破高达,6,，这与青岛住宅新开工面积连续,5,个季度走低相一致，均表明开发商开发节奏放缓,青岛市场研判,-,住宅,2012,年一季度，青岛供应总面积为,123.35,万平米，环比大幅下跌,64.25%,，同比下跌,12.3%,的下滑，政策影响不断深化加之,1,月季节性因素等，开发商在一季度的推盘热情明显不高,本年一季度共成交住宅,100.68,万平米，环比大跌,56.86%,，同比也有,46.63%,的下滑，这与其他区域市场成交量显著上升不同，主要原因在于，购房者对房价下跌预期仍然较强，开发商动作迟缓，同样抱有观望心理，导致青岛住宅市场遇冷,截至今年,3,月底，青岛商品住宅可售余量为,1171,万平米，基本与去年年底持平，高于去年年成交量约,330,万平米。导致存量仍处于较高水平的主要原因在于，供需双方对市场前期的表现判断不一致，区域市场的分歧仍在价格因素,青岛市场研判,-,存量,政策微调年,刚需是主力,1,2,3,4,近期部分城市出台,“出格”,“,特殊,举措”均被叫停，表明中央调控地产的初衷仍未改变，但不碰触调控底线的地方微调政策可实施性高,今年以来存款准备金率两度下降，首套房贷款利率出现向基准利率回归或打折情况，政府支持刚需的立场明确,从整体来看，我局地产各区域市场短期内销售压力仍将存在，主动应对市场变化则成为我司地产本年度攻坚克难的重要举措,3,月各区域城市住宅成交量出现较大幅度增加，除政策因素刺激外，,以价换量,仍是本年度行业实现快速回笼资金的内在动力和常规手段,市场研判综述,