《获取土地阶段》PPT课件

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,第三章 获取土地阶段,美丽的土地,黄土地,耕作的土地,干涸的土地,黑土地,干旱的戈壁,第一节 我国土地制度概述,一、土地所有权与使用权制度,据,土地管理法,的规定，我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。,城市市区的土地属于国家所有,农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。,国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。,单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权；其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确定。,依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。,第一节 我国土地制度概述,二、土地获取方式,(,一,),以出让方式取得土地使用权,土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。,城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用,转为国有土地后,，该幅国有土地的使用权,方可有偿出让,。,我国,城市房地产管理法,对土地使用权的出让方式、合同签订、价款支付和土地开发等方面作出了明确规定。,1,招、拍、挂出让制度,2002,年,5,月,9,日国土资源部颁布的,招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定,规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。,第一节 我国土地制度概述,2007,年,9,月,28,日国土资源部又颁布的,招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定,规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。,这里的工业用地包括仓储用地，但不包括采矿用地。,招标,出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门,(,以下简称出让人,),发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。,拍卖,出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。,挂牌,出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。,第一节 我国土地制度概述,土地使用权招、拍、挂的程序如下：,(1),市、县人民政府土地行政主管部门至少在公开招标、拍卖或挂牌日前,20,日发布公告，列明该幅土地的基本情况、投标人及竞买人的资格要求、确定中标人或竞得人的方法和标准以及投标保证金等条件。,(2),出让人须对投标申请人及竞买申请人进行资格审查，须通知符合公告规定条件者参加公开招标、拍卖或挂牌出让活动。,(3),以公开招标、拍卖或挂牌方式确定中标人或竞得人后，出让人须与中标人或竞得人签订成交确认书。出让人退还其他申请人的保证金。,(4),出让人与中标人或竞得人须于确认书所规定时间及地点签订国有土地使用权出让合同。中标人或竞得人支付的投标保证金会视为部分国有土地使用权出让金。,(5),中标人或竞得人付清全部出让金后，须依法申请办理土地登记。市、县级或以上人民政府会发出国有土地使用权证。,第一节 我国土地制度概述,2,土地出让合同的签订,根据,城市房地产管理法,和,城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例,的规定，土地使用权出让须由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订出让合同。,3,土地出让金的支付,土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金，未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。,4,土地使用权的开发,以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。,5,改变土地使用用途,改变土地使用用途，也称土地变性。土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。,第一节 我国土地制度概述,(,二,),以划拨方式取得土地使用权,土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。,下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：,1,国家机关用地和军事用地；,2,城市基础设施用地和公益事业用地：,3,国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；,4,法律、行政法规规定的其他用地。,如果要在划拨土地上进行房地产开发，也要,补交土地出让金,，将划拨土地转为,出让土地,，也就是常说的“,土地变性”,。,第一节 我国土地制度概述,划拨土地使用权，一般不得转让、出租、抵押。,符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：,1,土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人：,2,领有国有土地使用证；,3,具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；,4,依照,城市房地产开发经营管理条例,的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获效益抵交土地使用权出让金。,(,三,),以转让方式取得土地使用权,土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。,土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。,土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。,第一节 我国土地制度概述,1,按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；,2,按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的,25,以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。,未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。,土地使用权转让,价格明显低于市场价格,的，市、县,人民政府有优先购买权,。土地使用权转让的市场价格,不合理上涨时,，市、县人民政府,可以采取必要的措施,。土地使用权转让后，需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照,城市房地产管理法,的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。,根据,城市房地产管理法,规定，以出让方式取得土地使用权的，转让土地使用权应符合以下的条件，否则不允许转让。,(,四,),投资者投入土地使用权,在房地产开发公司成立时，投资人以土地使用权作为出资，投入房地产开发企业，按照投资比例或约定比例进行利润分成。,(,五,),其他方式获取土地使用权,房地产开发企业可以通过收购、兼并等方式取得被收购方、被兼并方的企业，进而取得其土地使用权。,第一节 我国土地制度概述,三、闲置土地处置制度,闲置土地处置办法,所称闲置土地，是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。,具有下列情形之一的，也可以认定为闲置土地：,1,国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满,1,年未动工开发建设的；,2,已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足,25,且未经批准中止开发建设连续满,1,年的；,3,法律及行政法规规定的其他情形。,市、县人民政府土地行政主管部门对其认定的闲置土地，应当通知土地使用者，拟订该宗闲置土地处置方案，闲置土地依法设立抵押权的，还应通知抵押权人参与处置方案的拟订工作。,第一节 我国土地制度概述,市、县人民政府土地行政主管部门对其认定的闲置土地，应当通知土地使用者，拟订该宗闲置土地处置方案，闲置土地依法设立抵押权的，还应通知抵押权人参与处置方案的拟订工作。处置方案可以选择下列方式：,(1),延长开发建设时间，但最长不得超过,1,年；,(2),改变土地用途，办理有关手续后继续开发建设；,(3),安排临时使用，待原项目开发建设条件具备后，重新批准开发，土地增值的，由政府收取增值地价；,(4),政府为土地使用者置换其他等价闲置土地或者现有建设用地进行开发建设；,(5),政府采取招标、拍卖等方式确定新的土地使用者，对原建设项目继续开发建设，并对原土地使用者给予补偿；,(6),土地使用者与政府签订土地使用权交还协议等文书，将土地使用权交还给政府。原土地使用者需要使用土地时，政府应当依照土地使用权交还协议等文书的约定供应与其交还土地等价的土地。对因政府、政府有关部门行为造成的闲置土地，土地使用者支付部分土地有偿使用费或者征地费的，除选择上述规定的方式以外，可以按照实际交款额占应交款额的比例折算，确定相应土地给原土地使用者使用，其余部分由政府收回。,在城市规划区范围内，以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满,1,年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金,20,以下的土地闲置费；满,2,年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。,第一节 我国土地制度概述,已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，,1,年内不用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；,1,年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；连续,2,年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回土地使用者的土地使用权；该幅土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种。,四、终止土地使用权,根据,土地管理法,规定，有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：,1,为公共利益需要使用土地的；,2,为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；,3,土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；,4,因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；,5,公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。,依照上述第,1,项、第,2,项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。,第一节 我国土地制度概述,出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同，主要分为居住用地,70,年，工业用地,50,年，商业用地,40,年等。,土地使用权出让最高年限由国务院规定。,当用作住宅用途的建筑土地使用权的年期届满，应自动更新；,有关其他用途的建筑土地使用权到期，土地使用者应于使用期,届满前最少一年申请延期,，除非土地因公众利益考虑而需收回外，申请应被批准。当延期获得批准，必须,重新签署土地出让合同及支付按重新签署土地出让合同所示的土地出让金。,如果土地使用权年期届满而土地使用者并无申请延期或延期不获批准，土地使用权应免费归还国家。而土地使用权应于土地停止使用时中止。当建筑土地使用权已终止，授予者应实时进行取消注册的正式手续，而建筑土地使用权证应由土地注册处取回。,五、其他土地政策,第二节 获