物业管理的基本理论

单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,单击此处编辑母版标题样式,*,物业管理,2 物业管理的基本理论,2 物业管理的基本理论,物业管理 2 物业管理的基本理论,本章要点,物业管理要以管理理论、产权理论、,协同理论和可持续发展理论,为指导。本章主要介绍管理理论、产权理论、,协同理论和可持续发展理论的主要内容和对物业管理的指导作用。,物业管理 2 物业管理的基本理论,2.1管理理论管理的概念与职能,管理是由共同劳动引起的，是通过计划、组织、指挥、协调、控制等管理职能作用于管理对象，以实现预定目标的人类活动。管理是科学性和艺术性的统一。管理具有自然和社会两重属性。管理具有计划、组织、指挥、协调、控制等职能。,物业管理 2 物业管理的基本理论,计划、预测和决策计划,计划是指通过调查研究，预测未来，确定企业的发展方向、目标和方针，制定和选择方案，并制定具体计划，用以指导企业的生产经营活动。计划工作的内容可以概括为六个方面（5W1H）。编制计划的方法主要有滚动计划法、网络计划技术、线性规划。,物业管理 2 物业管理的基本理论,预测,预测是在了解事物的过去和现状的基础上，对事物的未来发展趋势、发展情况、发展结果所作的预料、估计、推测。预测的程序为：确定预测目标收集预测资料建立预测模型预测实施预测结果的分析与评价。预测方法有定性预测方法和定量预测方法。,物业管理 2 物业管理的基本理论,决策,决策是指为达预定目标，在若干可行方案中选择和实施最优方案的过程。决策程序为：发现问题，确定目标拟定可行方案方案比较、评价和选择方案实施与控制。决策方法有确定型决策方法、非确定型决策方法和风险型决策方法。,物业管理 2 物业管理的基本理论,组织,组织有两方面含义：一是作为实体的组织，它是指人们为了一定目标的实现而进行合理的配置和协调，并具有一定边界的社会团体；二是作为涉及活动过程的组织，是指为了实现组织目标对组织的资源进行有效的配置的过程，专指人们的组织活动和行为。组织的原则有目标任务原则、责权利相结合的原则、分工协作及精干高效原则、管理幅度原则、统一指挥原则。,物业管理 2 物业管理的基本理论,领导与激励领导,领导是指引和影响个人或组织，在一定条件下实现目标的行动过程。,领导方式有专制式领导、民主式领导和放任式领导。,领导艺术有指挥艺术、决策艺术、协调艺术。,物业管理 2 物业管理的基本理论,激励,激励是持续地激发人们的行为动机，使其心理过程始终保持在激奋的状态之中，维持一种高昂的情绪。,激励的类型有目标激励、物质激励、精神激励、数据激励。,激励理论有期望理论、强化理论、归因理论、公平理论。,物业管理 2 物业管理的基本理论,控制,控制是按既定计划、标准和方法对工作进行对照检查，发现偏差，分析原因，进行纠正，以确保组织目标实现的过程。,控制方式有事先控制、现场控制和事后控制。,控制过程：确定控制对象确定控制标准检查衡量实际工作寻找差异产生的原因采取措施，纠正偏差。,物业管理 2 物业管理的基本理论,管理理论对物业管理的指导作用,物业管理活动是管理活动的一个分支，用管理理论指导物业管理活动，才能做好物业管理工作。物业管理的工作职能也包括计划、组织、指挥、协调、控制等。物业管理工作中，要强调制订一个切实可行的管理计划，建立健全管理机构，选聘合适的管理人员和服务人员，制订各项管理服务标准和规章制度，做好各方面的协调工作，加强控制和监督，不断提高物业管理服务水平和服务质量，使物业管理逐步跃上新的台阶。,物业管理 2 物业管理的基本理论,2.2产权理论产权概念,产权是指财产权，即存在或设定在财产之中或之上的完全权利。,产权与所有权。所有权是产权的基础，产权是所有权派生出来的。所有权主体是产权主体形成的前提，没有所有权就谈不上产权，离开所有权的产权也是不存在的。,物业管理 2 物业管理的基本理论,房地产所有权的含义,房地产所有权是指房地产所有人依法对自己的房地产享有占有、使用、收益和处分的权利。,房地产所有权有独有、共有和建筑物区分所有权。独有是由一个单位或个人拥有。共有是由两个以上的的单位或个人拥有。建筑物区分所有权，是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。,物业管理 2 物业管理的基本理论,房地产共有,房地产共有包括按份共有和共同共有。按份共有人对共有的房地产按照其份额享有所有权；共同共有人对共有的房地产共同享有所有权。,共有人对共有的房地产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。,按份共有人对共有的房地产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。,共有房地产的分割、转让、债权债务,物业管理 2 物业管理的基本理论,建筑物区分所有权,建筑物区分所有权是一种复合性的权利，由专有部分所有权、共有部分的共有权和共同管理权三个方面的要素构成。,专有部分所有权是以区分建筑物的独立建筑空间为标的物。,共有权是指以建筑物的共有部分为标的物。,共有部分的范围、车库车位的问题,共同管理权是指业主基于专有部分与共有部分而形成的作为建筑物管理团体的一个成员所享有的权利。,物业管理 2 物业管理的基本理论,案件回放：,2003年8月，市民王某在乌市某小区购买了一套住房，由于小区内没有停车场，私家车主都将车停在小区的路上。2007年8月，王某将自己的车停在住宅楼前的路上，小区物业要求他缴纳停车费，但他认为，物权法规定，建筑区划内，占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，因此拒绝缴费。10月中旬，小区物业拒绝他的车辆出入小区，无奈，他只好缴纳一个月64元的停车费。,11月初，王某将小区物业告上法庭，要求其退还停车费，并赔偿误工费和交通费各200元。,物业管理 2 物业管理的基本理论,庭审时，小区物业称，今年3月19日，物业公司与王某所在小区的业主委员会签订了委托管理合同和补充协议。合同规定：小区停车位的收费标准是每月64元，这些费用除了支付保安工资、进行小区道路维护、支付车损赔偿外，都打入公共维修基金。王某不缴纳停车费，已经违反了合同，物业有权收取停车费。,物业管理 2 物业管理的基本理论,法院经审理认为：该案争议的焦点是物业收费是否合理，物权法是否适用于本案。,物权法颁布前，物业公司收取停车费是根据乌市发改委下发的规定执行的，是根据小区物业管理委托合同执行收费标准的，是合法有效的。虽然 物权法10月1日起实施，但业主委员会并没有与物业签订新的收费服务合同，物业按原有合同收费并没有过错，因此驳回王某的诉讼请求。,建筑物共有部分的共有权、物业管理定义含义的第二点物业管理的基础是物业服务合同。,物业管理 2 物业管理的基本理论,李先生入住的新房有很多质量问题，于是不交物业服务费，这样合法吗？,不合法。不能因为开发商的问题而不交物业服务费，物业服务公司与开发商是两个不同的企业法人。,物业管理 2 物业管理的基本理论,相邻关系,相邻关系的概念和特征,相邻关系是指两个或两个以上相互毗邻的房地产的所有人或使用人（房地产权利人）因对房地产行使所有权或使用权时应当给予他人便利或要求他人给予便利而发生的权利、义务关系。相邻方享有的要求他人给予便利的权利又称相邻权。相邻权是为调节在行使房地产所有权中的权益冲突而产生的一种权利。,物业管理 2 物业管理的基本理论,相邻关系的具体内容和处理方法,土地通行和占用,建筑物内通行,用水与排水,开挖土地,种植树木,房屋滴水、漏水,采光、通风、日照,排污,物业管理 2 物业管理的基本理论,两层楼之间的排污管道堵塞，楼下不同意在自家割开管道维修，致使楼上深受堵塞之苦。楼下是否负有排除妨碍的配合义务？,有。,物业管理 2 物业管理的基本理论,产权理论对物业管理的指导作用,产权理论是物业管理的基础理论。业主要运用产权理论，正确处理与物业服务企业的关系，正确行使自己的权利和履行自己的义务，同时妥善处理好相邻关系。物业服务企业也要按照产权理论的原理和原则办事，正确处理与业主的关系，自觉接受业主的监督。,物业管理 2 物业管理的基本理论,2.3协同理论协同的概念,协同，是指系统中诸多子系统的相互协调、合作或同步的联合作用，是系统整体性、相关性的内在表现。协同反映系统的各子系统或要素之间保持合作性、集体性的状态和趋势。,物业管理 2 物业管理的基本理论,协同学的概念,协同学是关于“协同”的科学，它是由联邦德国的物理学家赫尔曼哈肯于二十世纪七十年代创立的一门新兴学科，是一种自组织理论，它研究系统中各子系统之间协调、同步、合作、互补的关系，研究系统从无序到有序转变以及形成新的有序结构的规律性，系统中子系统之间怎样合作以产生宏观尺度上的空间结构、时间结构或功能结构。,物业管理 2 物业管理的基本理论,协同学原理对物业管理的指导作用,（1）协同效应原理。协调效应强调系统内各子系统的协同行为产生超越各自的单独作用，从而形成整个系统的联合行为和共同作用。,（2）序参量原理和役使原理。由子系统的协同作用产生序参量，序参量又支配子系统，子系统伺服于序参量，序参量形成有序的宏观结构。,（3）协同互动性原理。系统内部各子系统或各要素存在着相互作用和影响，部分要素的作用能够激发或补充其他要素的潜在的能力的发挥，从而促成系统的有序化发展。,（4）协同功能倍增原理。由于系统内部各子系统或要素之间的同向协作、相互配合，产生互补效应而使系统功能放大，产生整体大于部分之和的效应，实现协同学意义上所谓“2+24”的效果。,物业管理 2 物业管理的基本理论,2.4可持续发展理论可持续发展的概念,可持续发展是指既满足现代人的需求以不损害后代人满足需求的能力。换句话说，就是指经济、社会、资源和环境保护协调发展，它们是一个密不可分的系统，既要达到发展经济的目的，又要保护好人类赖以生存的大气、淡水、海洋、土地和森林等自然资源和环境，这样既满足了当代人的利益，又不会损害子孙后代的利益，使子孙后代能够永续发展和安居乐业。,物业管理 2 物业管理的基本理论,可持续发展理论要点,首先是人与自然的和谐协调与可持续发展。地球只有一个，它是人类生活永恒的自然条件。,其次是人与社会的和谐协调与可持续发展。人作为社会的主体，一方面与自然界发生关系，实现物质变换；另一方面与特定的社会发生关系，实现社会进步和人本身的发展。,再次是人与人的和谐共处与可持续发展。人一方面通过与自然的和谐发展，不断增加物质产品来满足自己的需求，另一方面通过协调各种人群和组织的关系，构建人们和谐共处的社会。,物业管理 2 物业管理的基本理论,可持续发展理论对物业管理的指导作用,根据可持续发展理论，物业管理一是要坚持以人为本，处理好人与人的关系，建立和睦的人际关系，不断提高居民的生活条件和生活质量；二是努力实现人、环境和社会的全面发展，处理好人与环境和社会的关系；三是协调发展，加强团结协作，减少矛盾冲突，促进良性循环；四是持续发展，使物业管理行业持续、健康地向前发展。,物业管理 2 物业管理的基本理论,复习思考题1,1、简述管理的概念和职能。,2、简述计划的概念、内容、程序和计划的编制方法。,3、简述预测的概念、程序和方法。,4、简述决策的概念、特征、程序和方法。,5、简述组织的含义、内容和原则。,6、简述领导的概念、特征、领导方式和领导艺术。,7、简述激励的含义、类型和激励理论。,8、简述控制的含义、作用、特征和控制方式。,9、简述管理理论对物业管理的指导作用。,10、简述产权概念和房地产所有权的含义。,物业管理 2 物业管理的基本理论,复习思考题2,11、简述房地产共有。,12、建筑物区分所有权的构成要素有哪些？,13、简述相邻关系的概念、特征、处理原则。,14、简述相邻关系的具体内容和处理方法。,15、简述产权理论对物业管理的指导作用。,16、简述协同和协同学的概念。,17、简述协同学原理对物业管理的指导作用。,18、简述可持续发展的概念和可持续发展理论的要点。