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单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,招商紫,金,金山一,号,号2011年,度,度营,销,销报告,谨呈：,招,招商局,地,地产,一、2010,年,年南京,房,房地产,市,市场回,顾,顾,报告提,纲,纲,Content,二、2010,年,年区域,房,房地产,市,市场分,析,析,三、2011,年,年运行,趋,趋势预,判,判,第一部,分,分：2010,年,年南京,房,房地产,市,市场回,顾,顾,政策环,境,境,土地市,场,场,商品住,宅,宅市场,别墅市,场,场,商业物,业,业市场,办公物,业,业市场,二手房,市,市场,楼市热,点,点事件,2010年房,产,产调控,以,以09,年,年末调,控,控为开,端,端，在10年4月开,始,始加强,，,，与往,年,年政策,不,不同的,是,是，本,次,次重点,放,放在抑,制,制不合,理,理需求,上,上，而,非,非往年,的,的调整,供,供应层,面,面。,2010年,房产政,策,策,背景1,之前政,策,策效果,有,有限：09年,房,房地产,市,市场疯,狂,狂发展,后,后，09年末,及,及2010年,初,初维稳,政,政策主,要,要以指,导,导性和,原,原则性,政,政策为,主,主，短,期,期内对,遏,遏制房,价,价未能,产,产生实,质,质性影,响,响,数据来,源,源：新,景,景祥研,究,究中心,政府调,控,控房地,产,产市场,的,的政策,主,主要包,括,括,保障性,政,政策、,税,税收政,策,策、土,地,地政策,、,、金融,信,信贷政,策,策以及,市,市场政,策,策,这五个,方,方面；,09年,底,底以来,出,出台的,政,政策虽,包,包含了,各,各个方,面,面，但,多,多为一,些,些指导,性,性和原,则,则性的,政,政策，,在,在许多,方,方面可,执,执行力,不,不够强,，,，或仍,存,存在较,大,大的弹,性,性空间,，,，有一,些,些政策,属,属于中,长,长期政,策,策如关,于,于保障,性,性住房,政,政策等,，,，在短,期,期内对,房,房地产,市,市场尤,其,其是房,价,价的影,响,响有限,2010年政,策,策加强,背,景,景1,商品房,销,销售量,价,价走势,10年1季度,前,前两月,全,全国商,品,品房销,售,售面积15361万,平,平米，,同,同比增,长,长35.8%,，,，增幅,比,比去年,全,全年回,落,落6.3个百,分,分点，,销,销售均,价,价为5193,元,元/平,米,米，同,比,比增长16.1%，,比,比09,年,年增长11.4%；,全国70个,大,大中城市新,建,建商品住宅,销,销售价格均,上,上涨，且房,屋,屋销售价格,同,同比上涨11.7%，,其,其中新建住,宅,宅销售价格,同,同比上涨14.2%，70个大中,城,城市，其中,涨,涨幅最大的5个城市是,：,：海口64.8%、三,亚,亚57.5%、温州22.3%、,金,金华20.9%、广州20.3%,。,。,数据来源：,国,国家统计局,背景22010年1季度房价,上,上涨仍旧过,快,快：,主要表现为,一,一季度全国,房,房地产市场,量,量价齐升，,部,部分城市商,品,品房销售价,格,格指数涨幅,达,达到新高,2010年,政,政策加强,背景2,PMI指数,和,和工业增加,值,值增速走势,情,情况,2010年1季度GDP增速达到11.9%，呈现持续,性,性恢复增长,，,，并超过去,年,年同期水平,，,，经济增长,势,势头良好；,PMI指数,继,继续保持在50以上，,工,工业增加值,增,增速保持持,续,续上升，受,春,春节季节性,影,影响，2月,份,份PMI指,数,数为52，,工,工业增加增,速,速降至12.8%，但3月份迅速,回,回升，总体,来,来看，实体,经,经济已恢复,正,正常增长环,境,境,GDP增长,情,情况,%,背景32010年1季度宏观,经,经济背景良,好,好：,一季度经济,的,的超预期增,长,长和步入正,常,常增长环境,的,的实体经济,为,为政策的出,台,台奠定了宏,观,观基础,2010年,政,政策加强,背景3,数据来源：,国,国家统计局,CPI持续,走,走高,10年3月cpi涨幅,回,回落，但随,着,着经济强势,回,回暖，可能,会,会带动新一,轮,轮物价的周,期,期性波动，,通,通胀压力依,然,然存在,通胀风险：,将,将继续推动,房,房价过快上,涨,涨,人民币升值,压,压力：将进,一,一步推高地,产,产资产价值,国际背景：,中,中国对美国,贸,贸易顺差日,益,益扩大，人,民,民币升值将,为,为扩大美国,出,出口铺路，,美,美国就人民,币,币汇率问题,向,向中国施压,中国：温家,宝,宝总理在两,会,会新闻发布,会,会上表示：,人,人民币汇率,将,将保持稳定,美国：10.3.11,，,，奥巴马向,中,中国施压，,要,要求中国进,一,一步向“以,市,市场为导向,的,的汇率”机,制,制过渡 ；,10.4.15，美国,财,财政部出台,的,的报告中将,中,中国定性为,“,“人民币汇,率,率操纵国”,，,，两国摩擦,升,升级；,10.4.20， 美,国,国国会众议,院,院筹款委员,会,会对中国汇,率,率政策问题,举,举行听证会,，,，表示中,国,国的人民币,币,币值有被低,估,估的现象,焦点事件,刺激财富效,应,应，房地产,将,将升级为主,要,要投资焦点,，,，提升房地,产,产有效需求,，,，进一步推,高,高房价；,催生国际投,资,资，热钱涌,入,入导致房地,产,产价格上涨,影响,背景4防止房价过,快,快上涨与通,胀,胀风险形成,中,中国经济的,双,双重压力：,09年末出,现,现的通胀风,险,险及人民币,升,升值压力，,将,将推高资产,价,价格进一步,上,上升，出台,更,更严厉的政,策,策遏制房价,的,的快速上涨,，,，以避免风,险,险的叠加效,应,应,2010年,政,政策加强,背景4,之前政策力,度,度和执行度,有,有限，市场,作,作用不明显,09年底至3月份出台,的,的政策主要,以,以土地政策,、,、保障性住,房,房政策为主,，,，主要目的,在,在于稳定市,场,场情绪，作,用,用不直接，,可,可执行度一,般,般，短期内,影,影响有限,房价继续快,速,速上涨，市,场,场行为趋于,非,非理性,一季度全国,市,市场量升价,涨,涨，大中城,市,市商品房销,售,售价格指数,涨,涨幅达近年,来,来最高水平,，,，供不应求,、,、房价上涨,过,过快的局面,未,未得到实质,性,性改善,宏观经济增,长,长稳定为政,策,策调控奠定,基,基础,一季度经济,水,水平超去年,同,同期，实体,经,经济恢复正,常,常增长环境,，,，三驾马车,稳,稳步发展给,中,中国经济增,长,长提供了有,力,力支撑,通胀风险及,人,人民币升值,压,压力进一步,推,推高房价,通胀风险加,强,强及人民币,升,升值压力下,带,带来的国际,热,热钱的流入,，,，将共同推,高,高资产价格,的,的进一步上,升,升，有必要,出,出台更严厉,的,的调控政策,避,避免风险叠,加,加效应,调控政策加,强,强原因总结,：,：,针对仍然疯,狂,狂的楼市，2010年4.15新,政,政（国十条,）,）出台，把,抑,抑制不合理,住,住房需求放,在,在了增加住,房,房有效供给,的,的前面，反,映,映了政策重,点,点的变化,建立考核,问,问责机制,稳定房价,和,和住房保,障,障工作实,行,行省级人,民,民政府负,总,总责、城,市,市人民政,府,府抓落实,的,的工作责,制,制。,住房城乡,建,建设部、,监,监察部等,部,部门要对,省,省级人民,政,政府的相,关,关工作进,行,行考核，,加,加强监督,检,检查，建,立,立约谈、巡,查,查和问责,制,制度。,90以,上,上首套，,首,首付比例,30%,；,；二套住,房,房首付比,例,例50%，1.1倍基准,利,利率；三套及以,上,上住房首,付,付款比例,和,和贷款利,率,率应大幅,度,度提高，,由,由商业银,行,行根据风,险,险管理原,则,则自主确,定,定；,商品住房,价,价格过高,、,、上涨过,快,快、供应,紧,紧张的地,区,区，商业,银,银行可根,据,据风险状,况,况，暂停,发,发放购买,第,第三套及,以,以上住房,贷,贷款；对不能提,供,供1年以,上,上当地纳,税,税证明或,社,社会保险,缴,缴纳证明,的,的非本地,居,居民暂停,发,发放购买,住,住房贷款,。,。,地方人民,政,政府可根,据,据实际情,况,况，采取,临,临时性措,施,施，在一,定,定时期内,限,限定购房,套,套数。,发挥税收,政,政策对住,房,房消费和,房,房地产收,益,益的调节,作,作用。财,政,政部、税,务,务总局要,加,加快研究,制,制定引导,个,个人合理,住,住房消费,和,和调节个,人,人房产收,益,益的税收,政,政策；要,严,严格按照,税,税法和有,关,关政策规,定,定，认真,做,做好土地,增,增值税的,征,征收管理,工,工作，对,定,定价过高,、,、涨幅过,快,快的房地,产,产开发项,目,目进行重,点,点清算和,稽,稽查。,增加居住,用,用地有效,供,供应房价,上,上涨过快,的,的城市，,要,要增加居,住,住用地的,供,供应总量,。,。要依法,加,加快处置,闲,闲置房地,产,产用地，,对,对收回的,闲,闲置土地,，,，要优先,安,安排用于,普,普通住房,建,建设。,调整住房,供,供应结构,保,保障性住,房,房、棚户,区,区改造和,中,中小套型,普,普通商品,住,住房用地,不,不低于住,房,房建设用,地,地供应总,量,量的70%，并优,先,先保证供,应,应,确保完成2010,年,年建设保,障,障性住房300万,套,套、各类,棚,棚户区改,造,造住房280万套,的,的工作任,务,务,加强对房,地,地产开发,企,企业购地,和,和融资的,监,监管；加,强,强对房地,产,产企业开,发,发贷款的,贷,贷前审查,和,和贷后管,理,理。对存,在,在土地闲,置,置及炒地,行,行为的房,地,地产开发,企,企业，商,业,业银行不,得,得发放新,开,开发项目,贷,贷款，证,监,监部门暂,停,停批准其,上,上市、再,融,融资和重,大,大资产重,组,组。,加大交易,秩,秩序监管,力,力度,2010,年,年房产新,政,政加,强,强期1,增加住房,有,有效供应,加快保障,性,性住房安,居,居工程建,设,设,加强市场,监,监管,坚决遏制,不,不合理住,房,房需求,415,新,新政后局,部,部成交量,出,出现萎缩,，,，调控效,果,果初显，,为,为继续巩,固,固效果，2010,年,年9月29日中央,出,出台了更,为,为严厉的,调,调控政策,相关税收,政,政策,加大房地,产,产调,控政策落,实,实力度,增加住房,有,有效供,给,加大住房,交,交易,市场检查,力,力度,各地要立,即,即研究制,定,定贯彻落,实,实国发201010号,文,文件的实,施,施细则。已印发实,施,施细则的,地,地区，要,根,根据最近,国,国家有关,部,部委出台,的,的政策措,施,施进行调,整,整和完善,。,。,房价过高,、,、上涨过,快,快、供应,紧,紧张的城,市,市，要在,一,一定时间,内,内限定居,民,民家庭购,房,房套数。,严格施行,问,问责制，,对,对政策落,实,实不到位,、,、工作不,得,得力的，,要,要进行约,谈,谈，直至,追,追究责任,。,。,加大对各,地,地2010年住房,建,建设计划,和,和用地供,应,应计划实,际,际完成情,况,况的督察,考,考核力度,。,。,房价上涨,过,过快的城,市,市，要增,加,加居住用,地,地的供应,总,总量。,认真落实,支,支持公共,租,租赁住房,建,建设的税,收,收优惠政,策,策。,鼓励金融,机,机构支持,保,保障性安,居,居工程建,设,设，抓紧,制,制定支持,公,公共租赁,住,住房建设,的,的中长期,贷,贷款政策,。,。,依法查处,经,经纪机构,炒,炒买炒卖,、,、哄抬房,价,价、怂恿,客,客户签订,“,“阴阳合,同,同”等行,为,为。,房地产开,发,发企业土,地,地闲置、,改,改变土地,用,用途和性,质,质、拖延,开,开竣工时,间,间、捂盘,惜,惜售等违,法,法违规行,为,为，有上,述,述违法违,规,规记录的,房,房地产开,发,发企业，,要,要暂停其,发,发行股票,、,、公司债,券,券和新购,置,置土地，,各,各商业银,行,行停止对,其,其发放新,开,开发项目,贷,贷款和贷,款,款展期。,调整住房,交,交易环节,的,的契税和,个,个人所得,税,税优惠政,策,策;,加强对土,地,地增值税,征,征管情况,的,的监督和,检,检查，重点对定,价,价明显超,过,过周边房,价,价水平的,房,房地产开,发,发项目进,行,行土地增,值,值税的清,算,算和稽查,。,。,加快推进,房,房产税改,革,革试点工,作,作，并逐,步,步扩大至,全,全国.,完善差别,化,化住,房信贷政,策,策,各商业银,行,行暂停发,放,放居民家,庭,庭购买第,三,三套及以,上,上住房贷,款,款；,对不能提,供,供一年以,上,上当地纳,税,税证明或,社,社会保险,缴,缴纳证明,的,的非本地,居,居民暂停,发,发放购房,贷,贷款。,对贷款购,买,买商品住,房,房，首付,款,款比例调,整,整到30%及以上,；,；,对贷款购,买,买第二套,住,住房的家,庭,庭，严格,执,执行首付,款,款比例不,低,低于50%、贷款,利,利率不低,于,于基准利,率,率1.1,倍,倍的规定,。,。,各商业银,行,行要加强,对,对消费性,贷,贷款的管,理,理，禁止,用,用于购买,住,住房。对,不,不认真执,行,行差别化,信,信贷政策,的,的商业银,行,行，一经,查,查实要严,肃,肃处理,本论维稳,调,调控,加强期2,对各地稳,定,定房价和,住,住房保障,工,工作好的,做,做法和经,验,验，要加,大,大宣传力,度,度，引导,居,居民从国,情,情出发理,性,性消费。,对,对制造、,散,散布虚假,消,消息的，,要,要追究有,关,关当事人,的,的责任。,调整个人,转,转让住房,营,营业税政,策,策，对个,人,人购买住,房,房不足5,年,年转手交,易,易的，统,一,一按销售,收,收入全额,征,征税。,加强对土,地,地增值税,征,征管情况,的,的监督检,查,查，重点,对,对定价明,显,显超过周,边,边房价水,平,平的房地,产,产开发项,目,目，进行,土,土地增值,税,税清算和,稽,稽查。,严格施行,问,问责制，,对,对政策落,实,实不到位,、,、工作不,得,得力的，,要,要进行约,谈,谈，直至,追,追究责任,。,。,各地要增,加,加土地有,效,效供应，落实保障,性,性住房、,棚,棚户区改,造,造住房和,中,中小套型,普,普通商品,住,住房用地,不,不低于住,房,房建设用,地,地供应总,量,量的70%的要求,。,。,大,力,力,推,推,广,广,以,以,“,“,限,限,房,房,价,价,、,、,竞,竞,地,地,价,价,”,”,方,方,式,式,供,供,应,应,中,中,低,低,价,价,位,位,普,普,通,通,商,商,品,品,住,住,房,房,用,用,地,地,。,。,对,擅,擅,自,自,改,改,变,变,保,保,障,障,性,性,住,住,房,房,用,用,地,地,性,性,质,质,的,的,，,，,坚,坚,决,决,纠,纠,正,正,，,，,严,严,肃,肃,查,查,处,处,。,。,对,已,已,供,供,房,房,地,地,产,产,用,用,地,地,，,，,超,超,过,过,两,两,年,年,没,没,有,有,取,取,得,得,施,施,工,工,许,许,可,可,证,证,进,进,行,行,开,开,工,工,建,建,设,设,的,的,，,，,及,及,时,时,收,收,回,回,土,土,地,地,使,使,用,用,权,权,，,，,并,并,处,处,以,以,闲,闲,置,置,一,一,年,年,以,以,上,上,罚,罚,款,款,。,。,依,依,法,法,查,查,处,处,非,非,法,法,转,转,让,让,土,土,地,地,使,使,用,用,权,权,行,行,为,为,。,。,各,直,直,辖,辖,市,市,、,、,计,计,划,划,单,单,列,列,市,市,、,、,省,省,会,会,城,城,市,市,和,和,房,房,价,价,过,过,高,高,、,、,上,上,涨,涨,过,过,快,快,的,的,城,城,市,市,，,，,在,在,一,一,定,定,时,时,期,期,内,内,，,，,要,要,从,从,严,严,制,制,定,定,和,和,执,执,行,行,住,住,房,房,限,限,购,购,措,措,施,施,。,。,原,则,则,上,上对,已,已,有,有1,套,套,住,住,房,房,的,的,当,当,地,地,户,户,籍,籍,居,居,民,民,家,家,庭,庭,、,、,能,能,够,够,提,提,供,供,当,当,地,地,一,一,定,定,年,年,限,限,纳,纳,税,税,证,证,明,明,或,或,社,社,会,会,保,保,险,险,缴,缴,纳,纳,证,证,明,明,的,的,非,非,当,当,地,地,户,户,籍,籍,居,居,民,民,家,家,庭,庭,，,，,限,限,购,购1,套,套,住,住,房,房；,对,已,已,拥,拥,有,有2,套,套,及,及,以,以,上,上,住,住,房,房,的,的,当,当,地,地,户,户,籍,籍,居,居,民,民,家,家,庭,庭,、,、,拥,拥,有,有1,套,套,及,及,以,以,上,上,住,住,房,房,的,的,非,非,当,当,地,地,户,户,籍,籍,居,居,民,民,家,家,庭,庭,、,、,无,无,法,法,提,提,供,供,一,一,定,定,年,年,限,限,当,当,地,地,纳,纳,税,税,证,证,明,明,或,或,社,社,会,会,保,保,险,险,缴,缴,纳,纳,证,证,明,明,的,的,非,非,当,当,地,地,户,户,籍,籍,居,居,民,民,家,家,庭,庭,，,，,暂,暂,停,停,在,在,本,本,行,行,政,政,区,区,域,域,内,内,向,向,其,其,售,售,房,房。,未,如,如,期,期,确,确,定,定,并,并,公,公,布,布,本,本,地,地,区,区,年,年,度,度,新,新,建,建,住,住,房,房,价,价,格,格,控,控,制,制,目,目,标,标,、,、,新,新,建,建,住,住,房,房,价,价,格,格,上,上,涨,涨,幅,幅,度,度,超,超,过,过,年,年,度,度,控,控,制,制,目,目,标,标,或,或,没,没,有,有,完,完,成,成,保,保,障,障,性,性,安,安,居,居,工,工,程,程,目,目,标,标,任,任,务,务,的,的,省,省(,区,区,、,、,市,市),人,人,民,民,政,政,府,府,，,，,要,要,向,向,国,国,务,务,院,院,作,作,出,出,报,报,告,告,，,，,有,有,关,关,部,部,门,门,根,根,据,据,规,规,定,定,对,对,相,相,关,关,负,负,责,责,人,人,进,进,行,行,问,问,责,责,。,对贷款,购,购买第,二,二套住,房,房的家,庭,庭，首,付,付款比,例,例不低,于,于60%，贷,款,款利率,不,不低于,基,基准利,率,率的1.1倍,。,。,人民银,行,行各分,支,支机构,可,可根据,当,当地人,民,民政府,新,新建住,房,房价格,控,控制目,标,标和政,策,策要求,，,，在国,家,家统一,信,信贷政,策,策的基,础,础上，提高第,二,二套住,房,房贷款,的,的首付,款,款比例,和,和利率,。,。,加强对,商,商业银,行,行执行,差,差别化,住,住房信,贷,贷政策,情,情况的,监,监督检,查,查，对,违,违规行,为,为严肃,处,处理。,2010年底,全,全国70个大,中,中城市,房,房价出,现,现连续,环,环比上,涨,涨态势,，,，并且,通,通胀压,力,力持续,加,加大，,在,在此背,景,景下，,国,国务院,于,于2011年1月26日出,台,台“国,八,八条”,，,，调控,力,力度史,无,无前例,落实住,房,房保障,和,和稳定,房,房价工,作,作的约,谈,谈问责,机,机制,调整完,善,善相关,税,税收政,策,策，加,强,强税收,征,征管,严格住,房,房用地,供,供应管,理,理,合理引,导,导住房,需,需求,强化差,别,别化住,房,房信贷,政,政策,坚持和,强,强化舆,论,论引导,本论维,稳,稳调控,加强期3,国务院,在,在1月26日,出,出“国,八,八条”,调,调控房,地,地产市,场,场，原,则,则同意,在,在部分,城,城市开,展,展房产,税,税试点,工,工作。2011年1,月,月28,日,日，房,产,产税正,式,式来袭,，,，试点,工,工作首,先,先在重,庆,庆、上,海,海进行,，,，重庆,侧,侧重对,高,高档住,房,房征收,房,房产税,，,，上海,侧,侧重对,新,新购住,房,房征收,重庆,上海,房产税,细,细则,从2010年10月,起,起连续,两,两次加,息,息，2011,年,年2月8日又,一,一次加,息,息，加,息,息频次,密,密集，2011年或,成,成加息,年,年,2007.9.15,2007.12.20,2010.10.20,2010.12.26,2011.2.8,上调金,融,融机构,人,人民币,存,存贷款,基,基准利,率,率0.27个,百,百分点,。,。,一年期,存,存、贷,款,款基准,利,利率上,调,调0.25个,百,百分点,。,。,一年期,存,存款基,准,准利率,上,上调0.27,个,个百分,点,点；一,年,年期贷,款,款基准,利,利率上,调,调0.18个,百,百分点,。,。,金融机,构,构一年,期,期存款,基,基准利,率,率上调0.25个百,分,分点，,由,由现行,的,的2.25%,提,提高到2.50%；,一,一年期,贷,贷款基,准,准利率,上,上调0.25,个,个百分,点,点，由,现,现行的5.31%提,高,高到5.56%。,金融机,构,构一年,期,期存贷,款,款基准,利,利率分,别,别上调0.25个百,分,分点，,其,其他各,档,档次存,贷,贷款基,准,准利率,相,相应调,整,整。,加息频,次,次及幅,度,度回顾,二手房,交,交易成,本,本提高,，,，拥有,多,多套住,房,房者限,购,购，刚,需,需购房,者,者交易,成,成本提,高,高,2011年初,推,推出的,政,政策三,管,管齐下,，,，从住,房,房交易,、,、持有,、,、转手,各,各个环,节,节加大,成,成本，,调,调控着,手,手点“,堵,堵”大,于,于“疏,”,”，意,指,指以压,制,制需求,达,达到遏,制,制房价,过,过快上,涨,涨的目,的,的,新“,国,国八,条,条”,加息,调控,组合,拳,拳,房产,税,税,针对,高,高端,客,客户,及,及投,资,资客,户,户，,高,高端,住,住房,购,购房,成,成本,与,与持,有,有成,本,本增,加,加,信贷,收,收紧,，,，购,房,房交,易,易成,本,本加,大,大,调控,更,更为,严,严厉,，,，限,购,购、,首,首付,比,比例,提,提升,、,、营,业,业税,全,全额,征,征收,等,等多,项,项并,举,举,购房,交,交易,成,成本,增,增加,高端,住,住房,购,购房,成,成本,与,与持,有,有成,本,本增,加,加,对地,方,方政,府,府的,影,影响,房价,问,问责,机,机制,将,将促,使,使各,地,地政,府,府尽,快,快出,台,台实,施,施细,则,则，,考,考核,压,压力,及,及政,府,府回,归,归保,障,障角,色,色将,改,改变,市,市场,的,的供,应,应结,构,构，,保,保障,房,房市,场,场潜,力,力逐,步,步呈,现,现;,对消,费,费者,的,的影,响,响,更为,严,严厉,的,的信,贷,贷政,策,策及,限,限购,措,措施,，,，提,高,高了,刚,刚需,客,客户,的,的入,市,市门,槛,槛，,严,严重,影,影响,改,改善,性,性需,求,求和,投,投资,性,性需,求,求的,心,心理,预,预期,，,，消,费,费者,将,将进,入,入观,望,望期;,对房,产,产商,的,的影,响,响,政府,在,在土,地,地、,融,融资,、,、税,收,收及,开,开发,环,环节,对,对开,发,发企,业,业的,约,约束,加,加大,，,，对,企,企业,而,而言,“,“博,价,价”,的,的风,险,险日,益,益加,大,大，,“,“博,量,量”,是,是目,前,前条,件,件下,的,的最,优,优选,择,择;,对市,场,场的,影,影响,市场,将,将再,次,次进,入,入一,个,个盘,整,整博,弈,弈期,，,，“,鱼,鱼”,（,（成,交,交量,）,）与,“,“熊,掌,掌”,（,（成,交,交价,格,格）,不,不可,兼,兼得,，,，短,期,期内,以,以量,补,补价,可,可能,会,会成,为,为一,定,定的,趋,趋势.,政策,影,影响,小,小结,第一,部,部分,：,：2010年,南,南京,房,房地,产,产市,场,场回,顾,顾,政策,环,环境,土地,市,市场,商品,住,住宅,市,市场,别墅,市,市场,商业,物,物业,市,市场,办公,物,物业,市,市场,二手,房,房市,场,场,楼市,热,热点,事,事件,整年,交,交易,量,量较09,年,年下,浮,浮62%,，,，达442万,平,平米,，,，但,高,高于08,年,年低,谷,谷期,。,。上,半,半年,萎,萎靡,，,，9,月,月份,后,后地,价,价飙,升,升、,地,地王,频,频现,土地,出,出让,增,增加,，,，地,价,价飙,涨,涨,2010,年,年全,市,市挂,牌,牌土,地,地70幅,，,，总,面,面积471.48,万,万,；,；成,交,交土,地,地62幅,，,，总,面,面积442.13,万,万,，,，总,金,金额559.2亿,元,元（,不,不含,高,高淳,、,、溧,水,水）,。,。,与09年,相,相比,总,总成,交,交面,积,积增,长,长15.4%,，,，土,地,地数,量,量减,少,少了12,幅,幅，,地,地王,频,频出,造,造成,土,土地,出,出让,总,总价,增,增长,了,了157%。,下半,年,年土,地,地放,量,量，,地,地王,隔,隔江,相,相望,从月,度,度成,交,交来,看,看，,下,下半,年,年是,土,土地,成,成交,高,高峰,期,期，9月,成,成为,分,分水,岭,岭，,下,下关,滨,滨江G32和G33地,块,块分,别,别以5929,元,元/,平,平米,和,和8278元/平,米,米的,楼,楼面,价,价被,中,中冶,拍,拍得,，,，拉,开,开了,南,南京,“,“,地,地王,”,”时,代,代的,真,真正,来,来临,。,。10,月,月份,雅,雅居,乐,乐在,浦,浦口,七,七里,河,河西,侧,侧竞,得,得G40,和,和G41,地,地块,，,，创,造,造出,“,“面,粉,粉比,面,面包,贵,贵”,的,的局,面,面，,延,延续,了,了地,王,王时,代,代。,临近,年,年末,，,，国,土,土局,尚,尚未,完,完成,年,年度,土,土地,供,供应,计,计划,，,，12月,份,份出,现,现成,交,交量,井,井喷,，,，麒,麟,麟科,技,技园,地,地块,对,对该,月,月成,交,交面,积,积的,贡,贡献,最,最大,。,。,房地,产,产市,场,场,土,土地,市,市场,表2010,南,南京,土,土地,成,成交,一,一览,表,表,成交,主,主力,以,以传,统,统的,江,江宁,江,江北,为,为主,，,，扩,展,展到,城,城东,与,与城,北,北，,河,河西,与,与主,城,城以,开,开发,成,成熟,，,，土,地,地日,益,益稀,缺,缺,备注,：,：,2010,年,年全,年,年成,交,交土,地,地62幅,，,，编,号,号从2009G75-2010G61（2010G23和2010G30流,拍,拍）,。,。,城市,外,外扩,趋,趋势,明,明显,江北,、,、城,北,北和,江,江宁,总,总成,交,交土,地,地超,过,过250,万,万平,米,米，,占,占全,市,市成,交,交总,面,面积,的,的59.8%,。,。其,中,中，,城,城北,板,板块,成,成交,面,面积,较,较09年,增,增长3倍,多,多，,主,主要,得,得力,于,于下,关,关滨,江,江巨,幅,幅地,块,块的,出,出让,。,。江,北,北和,江,江宁,板,板块,出,出让,面,面积,较,较09年,均,均有,所,所减,少,少，,而,而江,北,北板,块,块依,旧,旧是,成,成交,面,面积,冠,冠军,。,。,城南增加,、,、仙林萎,靡,靡,城南、仙,林,林板块分,别,别成交40万平米,左,左右，位,于,于第二梯,队,队。城南,板,板块无论,成,成交幅数,与,与成交面,积,积均呈现,大,大幅增长,趋,趋势，而,仙,仙林板块,成,成交面积,则,则有所萎,缩,缩。,房地产市,场,场,土地,市,市场,土地市场,供,供求依然,紧,紧张，大,宗,宗土地较,为,为稀缺，,且,且向新区,发,发展趋势,明,明显,2010,年,年南京土,地,地成交数,量,量统计表,2010,年,年南京土,地,地成交面,积,积统计表,（,（万平米,）,）,房地产市,场,场,土地,市,市场,成交数量,方,方面，江,南,南八区28幅，占,总,总成交的45%。,成交面积,方,方面，江,南,南八区192.87万，,占,占总成交,的,的44%,。,。,成交结构,方,方面，居,住,住用地成,交,交32幅,，,，占总数,的,的52%,，,，主要分,布,布在江宁,、,、栖霞、,六,六合；混,合,合用地16幅，占,总,总数的26%，主,要,要分布在,江,江宁、下,关,关；商业,及,及办公用,地,地28幅,，,，占总数,的,的22%,，,，主要分,布,布在建邺,及,及六合。,江北：以,居,居住用地,出,出让为主,，,，同时政,府,府重点打,造,造江北新,城,城，下半,年,年连续推,出,出多幅社,区,区配套及,商,商业用地,。,。其中浦,口,口的商业,办,办公用地,成,成交居各,区,区域之最,，,，为13.3万,，,，占总商,业,业办公出,让,让地的39%。,江宁：以,居,居住和混,合,合用地为,主,主，分别,为,为67.09万,和,和78.96万,，,，居住用,地,地成交面,积,积为全市,之,之最。高,铁,铁南站以,及,及多条地,铁,铁的规划,对,对江宁产,生,生巨大利,好,好，品牌,商,商业地产,的,的入住将,带,带动区域,生,生活配套,快,快速完善,并,并提档升,级,级，整体,板,板块环境,日,日趋成熟,；,；,主城：,纯,纯居住,用,用地体,量,量日渐,稀,稀缺，,以,以混合,用,用地和,商,商业办,公,公用地,出,出让为,主,主；,河西：,居,居住用,地,地成交,量,量锐减,，,，多幅,商,商业用,地,地成交,，,，说明,政,政府加,大,大力度,打,打造CBD核,心,心区的,规,规划始,终,终没有,改,改变；,土地市,场,场供求,分,分析,房地产,市,市场,土,地,地市场,成交土,地,地单幅,面,面积趋,小,小，地,王,王频现,，,，成交,楼,楼面均,价,价增幅78%,中小型,地,地块占,据,据主力,从单幅,地,地块规,模,模看，2010年土,地,地成交,以,以中小,型,型地块,为,为主，5万,以,以下和5-10万,两,两个区,间,间的成,交,交数量,共,共占总,量,量的74%。,中,中央政,府,府限地,令,令出台,，,，控制,出,出让地,块,块规模,将,将是未,来,来土地,出,出让的,主,主要趋,势,势；,地王频,出,出、地,价,价同比,增,增长78%,2010年初,土,土地市,场,场较为,低,低糜，,截,截止6,月,月份仅,出,出让20幅，,第,第四季,度,度是土,地,地成交,放,放量期,。,。10,年,年成交,的,的62,幅,幅土地,中,中有27幅以,底,底价成,交,交，占,成,成交土,地,地总数,的,的43%。随,着,着下半,年,年通胀,的,的降临,，,，开发,商,商对未,来,来的房,价,价预期,变,变得相,对,对乐观,，,，下关,滨,滨江以,及,及浦口,新,新城地,王,王的诞,生,生引爆,土,土地市,场,场，土,地,地市场,再,再次回,归,归地王,时,时代，,地,地价节,节,节攀升,，,，10,年,年平均,楼,楼面地,价,价比09年增,长,长了78%。,房地产,市,市场,土,地,地市场,南京品,牌,牌开发,商,商在售,项,项目和,土,土地储,备,备,房地产,市,市场,土,地,地市场,房地产,市,市场,土,地,地市场,南京品,牌,牌开发,商,商在售,项,项目和,土,土地储,备,备,土地市,场,场总结,2010年下,半,半年，,开,开发商,拿,拿地热,情,情提升,，,，库存,量,量的减,少,少以及,乐,乐观的,市,市场预,期,期促使,今,今年土,地,地成交,量,量同期,增,增长15.4%；,下半年,地,地王频,出,出，2010,年,年土地,成,成交总,价,价是去,年,年的2.5倍,多,多，成,交,交楼面,均,均价达5137，同,比,比增幅78%,；,；,土地挂,牌,牌量、,交,交易量,明,明显上,涨,涨，“,一,一城两,江,江”仍,然,然是热,点,点，单,幅,幅地块,规,规模在,逐,逐步缩,小,小；,土地市,场,场交易,的,的活跃,度,度与价,格,格迅速,攀,攀升，,直,直接的,导,导火线,来,来自于,下,下关滨,江,江巨幅,地,地王的,出,出现以,及,及雅居,乐,乐高价,拍,拍得的,浦,浦口地,块,块，在,调,调控政,策,策无松,动,动的情,况,况下，,土,土地价,格,格不断,刷,刷新记,录,录，其,中,中有开,发,发商战,略,略的因,素,素，也,有,有通胀,的,的影响,。,。,雅居乐,、,、合富,辉,辉煌、,富,富力城,、,、和记,黄,黄埔等,知,知名开,发,发商的,进,进军，,更,更为南,京,京土地,市,市场注,入,入了一,支,支强劲,的,的“兴,奋,奋剂”,。,。,房地产市场,土地市,场,场,第一部分：2010年,南,南京房地产,市,市场回顾,政策环境,土地市场,商品住宅市,场,场,别墅市场,商业物业市,场,场,办公物业市,场,场,二手房市场,楼市热点事,件,件,在新政的影,响,响下，市场,回,回归理性，,全,全年成交494万平米,，,，降幅53.7%，通,胀,胀促使供销,主,主要体现在,下,下半年,房地产供销,回,回落，调控,效,效果明显,2010年,南,南京商品住,宅,宅新增上市581万,，,，同比下降15.9%,；,；销售量494万，,同,同比下降53.7%；,供,供销比1.18，整体,供,供大于求。4.15新,政,政以及9.29调控政,策,策对市场影,响,响效果显著,，,，在经历09年的疯狂,之,之后，商品,房,房市场逐渐,回,回归常态和,理,理性。,上半年上市,和,和去化均有,限,限；下半年,集,集中放量、,供,供销基本平,衡,衡,从月度走势,看,看，上半年,开,开发商推盘,节,节奏较为谨,慎,慎，月推案,量,量最高不足60万平米,；,； 下半年,是,是集中推盘,期,期，通胀的,降,降临引起市,场,场的恐慌性,购,购买，推盘,节,节奏也开始,加,加快，10,月,月份销售量,达,达到峰值。,房地产市场,商品住,宅,宅,均价突破万,元,元大关,2010年,南,南京商品住,宅,宅市场均价,突,突破万元大,关,关，下半年,住,住宅价格涨,幅,幅有所回落,，,，同比由上,半,半年的+63.1%下,降,降为+54%；环比由,上,上半年+32.9%回,落,落为+15.9%。从,逐,逐月销售均,价,价看，全市,成,成交价格大,致,致成抛物线,轨,轨迹。,第四季度是,成,成交高峰期,从图中可以,看,看出，2010年下半,年,年的销售额335亿元,，,，占全年总,销,销售额的比,例,例明显高于,上,上半年，因,此,此下半年均,价,价上涨对全,年,年整体均价,的,的影响程度,较,较大。,成交均价全,年,年达11167元/平,米,米，同比增,加,加57%,房地产市场,商品住,宅,宅,商品住宅平,均,均成交面积,下,下降一成，,达,达100.2平米，宏,观,观政策效果,显,显著，改善,型,型和投资型,需,需求逐渐让,位,位于刚需,住宅套均面,积,积大幅减小,，,，刚需市场,特,特征明显,2010年,南,南京商品住,宅,宅套均成交,面,面积为100.2，,同,同比下降10.3%，,刚,刚性需求成,为,为市场主力,。,。,套均面积基,本,本维持在100平米左,右,右，年中波,动,动较大,2010从,逐,逐月户均成,交,交面积看，,年,年中时期波,动,动较大，主,要,要是受政策,调,调控的影响,，,，经过一定,适,适应期后，7月份的成,交,交面积达到,峰,峰值。随着,下,下半年调控,的,的再次发力,，,，平均成交,面,面积逐渐转,向,向刚需指标,。,。,房地产市场,商品住,宅,宅,中小户型成,交,交比例明显,放,放大，成交,面,面积100,平,平米以下占46.55%，调控效,果,果明显,100平以,下,下户型几乎,占,占据半壁江,山,山,从成交面积,来,来看，100以下户,型,型所占比例,最,最高，达到46.55%，100-120平,米,米占17.88%，140-160平米占比,最,最小。,调控效果明,显,显，中小户,型,型受欢迎,对比2009年，全市100以,下,下户型所占,比,比例上升了12.7%,；,；而100-140,户,户型所占比,例,例则下降了2.67%,，,，这说明政,策,策调控一定,程,程度上打击,了,了投资型消,费,费和改善型,消,消费，低总,价,价的中小户,型,型受到市场,青,青睐。,房地产市场,商品住,宅,宅,单价6000元以上的,产,产品占市场,份,份额37.05%，万,元,元以上则占40.51%,低单价时代,过,过去，市场,迎,迎来万元时,代,代,从金额分布,看,看，10000元/,以,以上所占比,例,例最高，为40.51%，5000-6000元/其,次,次，为19.46%，5000元/ 以下,占,占17.59%。09,年,年低单价为,主,主力的时代,已,已经过去，,商,商品住宅万,元,元以上单价,成,成为潮流。,成交单价上,移,移趋势明显,，,，存在一定,价,价格断档,成交单价段,显,显著上移，,以,以10000元/以,上,上产品上升,幅,幅度最大，,然,然而存在一,定,定的价格断,档,档，8000-10000元/平,米,米产品占比,不,不增反降，,价,价格出现一,定,定的两极分,化,化。,房地产市场,商品住,宅,宅,成交面积分,布,布仍以两江,板,板块、河西,板,板块为主力,，,，仙林市场,供,供销减弱,整体供大于,求,求，“两江,”,”依旧是供,销,销主力,从板块供销,看,看，几乎所,有,有板块住宅,均,均出现供大,于,于求状态，,河,河西板块供,销,销均衡，江,北,北江宁板块,仍,仍然是全市,供,供应成交的,主,主力区域。,市场热度大,减,减，仙林尤,其,其明显,相比2009年，2010年供给,和,和需求均大,幅,幅度下降，,仙,仙林板块下,降,降幅度最大,。,。,房地产市场,商品住,宅,宅,销售总额中,，,，河西市场,发,发力，三足,鼎,鼎立之势回,归,归,高端项目给,力,力，河西主,力,力市场地位,回,回归,江北、江宁,、,、河西成三,足,足鼎立之势,，,，销售份额,分,分别为30.97%、19.43%、20.45% 。,与,与2009,年,年相比，两,江,江板块份额,稳,稳定；河西,板,板块份额大,幅,幅提升，主,要,要是因为保,利,利香槟国际,、,、仁恒G53和苏宁睿,城,城的良好去,化,化；,城南市场份,额,额增加，城,东,东和仙林市,场,场热度降低,城南板块由,于,于规划利好,，,，再次发力,，,，市场份额,增,增加4.7%；仙林和,城,城东板块份,额,额则相应减,少,少。,房地产市场,商品住,宅,宅,在售楼盘销,售,售面积十强,（,（城中）,在售楼盘销,售,售金额十强,（,（城中）,城中板块：,稀,稀缺性成就,价,价格高地,供销集中在,上,上半年,延续09年,的,的热潮，城,中,中板块上市,主,主要集中在,上,上半年，7,月,月份是放量,高,高峰期，8,月,月份之后无,供,供给量，均,价,价在6月份,达,达到峰值29533元/，下半,年,年处于消化,阶,阶段。,价格一波三,折,折，上半年,涨,涨势在6月,份,份得到遏制,价格走势一,波,波三折，均,值,值维持在20000以,上,上。库存量,有,有限以及调,控,控政策是主,要,要的影响因,素,素。金陵尚,府,府、凯润金,城,城和金基月,亮,亮湾等高端,项,项目是板块,供,供应的主力,。,。,房地产市场,商品住,宅,宅,城东板块：,供,供销萎缩，,价,价格上下波,动,动,在售楼盘销,售,售面积五强,（,（城东）,在售楼盘销,售,售金额五强,（,（城东）,供销萎缩，,价,价格波动大,0年板块供,给,给量和去化,量,量有限，单,盘,盘价格对整,体,体价格影响,较,较大，造成,板,板块均价一,波,波三折。成,交,交量相较09年大幅下,降,降，价格则,大,大幅提升。,上,上半年是主,要,要放量期，4月份达到,峰,峰值，下半,年,年处于消化,阶,阶段。,低密度物业,依,依旧是主力,板块新上市,仅,仅有紫金东,郡,郡一个项目,，,，板块的表,现,现较其他板,块,块有所逊色,。,。板块的去,化,化主要来自,于,于紫气钟山,和,和紫园的带,动,动。,房地产市场,商品住,宅,宅,在售楼盘销,售,售面积十强,（,（城南）,在售楼盘销,售,售金额十强,（,（城南）,城南板块：,以,以金地自在,城,城为代表，,大,大盘中小户,型,型放量，价,格,格走低，受,调,调控影响明,显,显,下半年供销,两,两旺，价格,下,下行,城南楼市的,格,格局和城东,相,相反，放量,集,集中于下半,年,年，政策调,控,控使得总价,偏,偏低的中小,户,户型畅销，,下,下半年销售,量,量猛增，而,均,均价持续走,低,低；,市场潜力大,，,，供应格局,向,向西南推动,城南规划利,好,好以及品牌,商,商业地产的,入,入驻使得板,块,块潜力巨大,。,。2010,年,年新上市的,德,德盈国际广,场,场和观云国,际,际去化量良,好,好，城南板,块,块的供应格,局,局从东北向,西,西南推动。,房地产市场,商品住,宅,宅,城南典型个,案,案金地,自,自在城，郊,区,区品质大盘,，,，产品、价,格,格优势赢得,市,市场,地,址,址,：,：,南,南,京,京,雨,雨,花,花,台,台,区,区,板,板,桥,桥,街,街,道,道,大,大,方,方,村,村,开,发,发,商,商,：,：,金,金,地,地,集,集,团,团,南,南,京,京,置,置,业,业,发,发,展,展,有,有,限,限,公,公,司,司,总,建,建,面,面,：,：103,万,万,容,积,积,率,率,：,：2.2,建,筑,筑,类,类,型,型,：,：,高,高,层,层,、,、,花,花,园,园,洋,洋,房,房,交,付,付,时,时,间,间,：,：2011-8-30,物,业,业,公,公,司,司,：,：,金,金,地,地,物,物,业,业,物,业,业,费,费,：,：1.9,元,元/,平,平,方,方,米,米/,月,月,产,品,品,均,均,价,价,：,：9500,元,元/,（,（,高,高,层,层,）,）,，,，14500,元,元/,(,花,花,园,园,洋,洋,房,房),楼,层,层,差,差,价,价,：,：10-50,元,元/,（,（,高,高,层,层,）,）,，,，1000-2000,元,元/,（,（,花,花,园,园,洋,洋,房,房,）,）,东,西,西,差,差,价,价,：,：200-300,元,元/,(,高,高,层,层),，,，1000-1500,元,元/,(,花,花,园,园,洋,洋,房,房),潜,在,在,供,供,应,应,量,量,：,：73,万,万,客,户,户,来,来,源,源,：,：,建,建,邺,邺,区,区,、,、,板,板,桥,桥,的,的,客,客,群,群,为,为,主,主,，,，,公,公,务,务,员,员,和,和,企,企,事,事,业,业,单,单,位,位,为,为,主,主,（,（,华,华,为,为,、,、,中,中,信,信,等,等,）,）,配,套,套,：,：,1.,自,自,身,身,配,配,备,备,有,有,两,两,所,所,双,双,语,语,幼,幼,儿,儿,园,园,（,（12,个,个,班,班,，,，,建,建,筑,筑,面,面,积,积,约,约6500,）,）,及,及,一,一,所,所30,班,班,的,的,小,小,学,学(,建,建,筑,筑,面,面,积,积12000,),、,、,五,五,星,星,会,会,馆,馆,和,和10,万,万,的,的,商,商,业,业,街,街,。,。,2.,项,项,目,目,临,临24,公,公,顷,顷,石,石,闸,闸,湖,湖,（,（,新,新,城,城,中,中,心,心,）,）,，,，,规,规,划,划,逾,逾30,万,万,商,商,业,业,、,、,商,商,贸,贸,、,、,办,办,公,公,、,、,文,文,化,化,、,、,娱,娱,乐,乐,等,等,多,多,功,功,能,能,服,服,务,务,中,中,心,心,；,；,房,地,地,产,产,市,市,场,场,商,商,品,品,住,住,宅,宅,2011,年,年,潜,潜,在,在,供,供,应,应,城,南,南,典,典,型,型,个,个,案,案,金,地,地,自,自,在,在,城,城,，,，,郊,郊,区,区,大,大,盘,盘,、,、,产,产,品,品,线,线,丰,丰,富,富,，,，,加,加,上,上,创,创,新,新,产,产,品,品,和,和,合,合,理,理,的,的,价,价,格,格,，,，,自,自,在,在,城,城,成,成,为,为2010,年,年,南,南,京,京,市,市,场,场,的,的,销,销,冠,冠,Itown,户,户,型,型,图,图,户,型,型,优,优,点,点,：,：,户,型,型,紧,紧,凑,凑,，,，,无,无,浪,浪,费,费,面,面,积,积,；,；,过,道,道,设,设,置,置,储,储,备,备,空,空,间,间,，,，,小,小,空,空,间,间,大,大,利,利,用,用,；,；,客,厅,厅,宽,宽,面,面,开,开,窗,窗,；,；,赠,送,送,面,面,积,积,，,，,高,高,附,附,加,加,值,值,房,地,地,产,产,市,市,场,场,商,商,品,品,住,住,宅,宅,在,售,售,楼,楼,盘,盘,销,销,售,售,面,面,积,积,十,十,强,强,（,（,河,河,西,西,）,）,在,售,售,楼,楼,盘,盘,销,销,售,售,金,金,额,额,十,十,强,强,（,（,河,河,西,西,）,）,河,西,西,板,板,块,块,：,：,南,南,京,京,楼,楼,市,市,的,的,风,风,向,向,标,标,，,，,供,供,应,应,销,销,售,售,齐,齐,给,给,力,力,，,，,房,房,价,价,稳,稳,步,步,提,提,升,升,唯,一,一,供,供,不,不,应,应,求,求,板,板,块,块,，,，,热,热,度,度,加,加,强,强,，,，,品,品,牌,牌,开,开,发,发,商,商,引,引,领,领,价,价,格,格,走,走,势,势,该板,块,块供,应,应略,小,小于,需,需求,，,，与09,年,年的,相,相比,，,，上,市,市量,和,和去,化,化量,均,均有,所,所下,降,降，,但,但供,销,销比,依,依旧,小,小于1.0，,板,板块,热,热度,不,不减,。,。从,月,
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