商管公司方案课件

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,曙光国际五金建材家居博览城,商,业管理公,司基本运营模式,主讲：,李俊卿,目 录,一、前言,二、商管公司职责,三、商管公司管理模式,四、商管公,司运营模,式,五、商管公司工作阶段及收益来源,一、前 言,商业地产项目只有通过良好的整体运营，才能体现真正的商业价值，本项目这种先招商旺市及后续销售,结合的商业地产项目，因为其开发盈利模式以招商销售为主，运营管理过程中牵涉的关系和环节都比较复杂，体现了,开发商、管理者、投资者、经营者、消费者,等方面的利益关系。商业运营管理公司组建的重要意义，就是要代理协调各种复杂关系，代理产权不同归属的物业进行运营，整合各种内外的资源进行利用，使所管理的商业物业在整体上往良性循环和升值的方向迈进。,二、商管公司职责,在曙光国际五金建材家居博览城的,整个开发进程后期，项目的整体运营必须由统一的商管公司进行经营管理，以及产权资产及无产权资产成为开发商遗留资产须由商管公司经营，这些资产如下所示：,1,、已建成的所有商铺。,2,、市场内外广告位等无产权资产,3,、室外停车场等有产权资产,4,、室内外部分公共区域各类多种经营点的设立和租赁，以上都是在开发本项目中产生的有价资产，这些资产只能靠商管公司进行运营和管理，所以必须要组建专门的商业运营管理公司，来为这些资产进行运营管理。,（一）、整体运营与资产价值的交接与核算,项目招商与销售的成功，远远不是结束，相反，只是一个开始，必须要通过精心的筹划运营管理，,使,曙光国际五金建材家居博览城,在,开业后稳定运营，走向兴旺之道，并且能够进行持续的发展，实现开发商、投资者、运营者等多赢的目标。,项目后期销售后，因产权分散，在开发运营过程中牵涉的关系和环节很复杂，体现了开发商、管理者、投资者、运营者和消费者等多个方面的利益关系，其整体的运营管理将会遇到不少问题，需要成立专门的运营管理公司，协调和调控好各方面的关系，才能把商业物业整体的运营带动起来。,（二）、确保项目的运营兴旺和持续发展及各方关系的协调,1,、令物业“保值、增值”，盘活开发商的固定资产。,要解决商业物业如何“保值、增值”，吸纳有全盘规划和商业专业知识的人才，实行专业运营管理，有利于商业项目持续稳定的发展，盘活公司的固定资产。,2,、运营管理公司和开发公司分工明确，发挥各自专长,运营管理公司负责运营管理，开发公司负责开发，分工明确，能发挥各自专长。优化资源配置，项目才能走专业化发展道路。,3,、增加资金运作途径,运营公司专业运营商业物业，为项目后期发展打造好产业链中的物业运营一环，同时增加了资金运作的新途径。,4,、专职处理商业物业问题,运营公司专业运营商业物业，处理可能发生的各种问题，避免房地产公司直接面对购房业主及商业物业的问题，使房地产公司在后期开发中轻装前进。,5,、商业领域的长远发展,运营公司专业性强，专职于招商、运营管理，能给商铺投资者和租赁客户信心，使商业项目能持续稳定的发展，有利于公司在商业领域的长远发展。,（三）、开发商自身可持续发展的需要,三、商管公司管理模式,开发公司,业主,商业管,理公司,租赁经营者,委托合同,销售合同,租赁合同,委托合同,返租合同,管理模式的五个统一,统一物业管理,即统一进行项目建筑内外空间、环境管理及设备设施的维护保养，营造舒适的购物休闲环境,统一营销管理,统一经营主题,统一招商管理,统一服务管理,即统一策划全年的系列营销活动，营造气氛吸引客流，举办大量的有文化内涵并特聚人气的活动，使市场成为传播商贸资讯的平台,即实现项目统一招商管理，包括统一业态控制，统一品牌审核，以及统一租约等管理内容。,即为商户提供专业的服务咨询；统一设立总服务台，帮助客户提升项目服务水平；代行部分工商行政职能，对商户经营行为、商品和服务质量进行必要监督，保持良好经营秩序，并以此提升项目认知度。,即统一项目的业态规划和布局。,重点工作流程,商铺交验流程（交房验收）,商户进场装修流程（装修审图、保证金入场证办理）,商户开业申报管理流程（开业时间、地点、活动规模和形式等）,商户促销活动申请流程（商家促销活动审核、风险预防）,商户特殊行业审批流程（特殊行业证照审核、安全性评估等）,公关活动流程（公关活动策划、组织、实施、监控）,投诉处理流程（消费者投诉问题的受理，处置、反馈等）,退换货流程（消费者货物退换的受理、处置、反馈等）,重点管理制度,商业业主公约,与销售合同捆绑的合同或协议性质文件,商户服务手册,涵盖从商户进场装修到开门营业的各个环节,委托经营管理合同,与销售合同捆绑的业主返租协议,经营管理公约,对商户日常经营行为进行规范化管理,商户经营承诺书,要求商户针对经营管理公约和业主公约进行承诺确认,消费者投诉管理制度,结合相关工商规定执行,消防安全管理制度,结合相关消防规定执行,四、商管公,司运营模,式,商管公司两大工作内容,1,、物业管理,曙光国际物,业的硬件设施进行管理维护，包括建筑硬件设施、设备和水、电、工程等机电设备的维护和保养,商户装饰与装修过程的管理,安保和消防系统工作的管理,清洁、绿化及其他维护等一系列工作,物业服务的相关工作,2,、运营管理,曙光国际的,日常管理服务工作,建立和完善商业经营的各种流程和秩序,商户的维系和租赁调整,曙光国际的,形象包装和推广,租赁费用的催缴和业主的维系服务工作,政府相关职能部门的维系及协调,在项目的运营管理中，物业管理是运营管理开展的前提，运营管理是物业管理的提升、发展和利润体现。在实际运营管理中，两部分是紧密联系，不可分离，如项目的日常服务管理工作，既体现了物业管理的内容，又体现了运营管理的要点，物业管理中处处渗透了运营管理的特征，此点与单纯的住宅物业管理有很大差异。,以上两大部分内容中，运营管理是核心，物业管理是围绕运营管理来服务的，从功能配置上从属于运营管理。为了确,保曙光国际五金建材家居博览城商,业运营管理的工作开展目标的一致性和统一性，,在运营原,则上，不能把商业运营和物业管理两大部分的职能相互独立开来，而应该在一个运营管理公司的基础上，围绕物业运营作为主体，物业管理为辅助，并设置其它配套功能。,商管公司两大工作内容,商管公司的职能界限,商管公,司开,展工作针对的对象为经营者、投资者、消费者，所以运营管理的职能上有四重关系：,1,、为开发商服务，盘活开发商自有物业资产，打,造曙光国际这,一全新商业品牌；,2,、为经营者服务，引导经营者共同,做曙光国际五金建材家居博览城,；,3,、为投资者服务，为投资者提供租赁及租金回报服务，,做旺曙光国际五金建材家居博览城，,使投资者的产业升值,4,、为消费者服务，提供良好的购物环境和服务，吸引消费者前来购物消费。,从职能界限本质来说，商管公司不牵涉开发商的业务发展和内部管理，是相对独立预算的企业体；同样，在适当整体调控的基础上，运营管理公司也不会介,入曙光国际五金建材家居博览城里,经营户内部经营事务，只是作为一个引导者，扩大经营户的经营范围与提升其经营实力，经营户是相对独立开展自身经营的，这就是：统一管理，独立经营。,五、商管公司工作阶段及收入来源,工作阶段,前期介入阶段,正常管理阶段,跟进控制阶段,商管工作三个阶段,前期介入阶段,商业经营管理调查,（招商促进和项目提升）,商铺交验,业态规划和商业布局优化,后期商业经营管理定位、商家公约、管理制度,经营管理咨询和答疑（招商促进）,人员组织控制等各项事宜,主要工作内容,正常管理阶段,曙光国际内,部的升级管理,曙光国际经,营的市场分析、评估,曙光国际的,商家管理、调整,曙光国际的,日常管理,主要工作内容,工作阶段,跟进控制阶段,管理工作质量的监控,管理品质的评估及创新,主要工作内容,商管公司后期经营营收渠道主要有以下几个方面：,管理费,广告位发布费（外立面和市场内部广告位）,场地使用费（公共场地部分）,停车场使用费用,活动赞助费用,商铺租赁费用,刊物宣传收费,(DM,、内刊和会员刊物等,),代理厂商公关活动策划执行收费（例如：新品推介会,/,酬宾会等）,代理设计制作厂商刊物及,DM,刊设计收费（商户自行制作的宣传物品等）,其中管理费、广告位发布费及场地使用费是运营公司后期主要收入来源。,经营营收渠道,谢 谢,