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,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,房地产信托分析报告,金融市场部：江琳、田雨、雷东,赵忠武、龚本顺,1,房地产信托分析报告金融市场部：江琳、田雨、雷东1,房地产信托的简介,一、房地产信托概念、分类（结构）、特点,二、目前的现状（资金规模、占比,信托产品的收益率、规模、结构等）,2,房地产信托的简介一、房地产信托概念、分类（结构）、特点2,房地产信托概念,房地产信托，是指信托投资公司通过信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金，按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，以不动产或其经营企业为主要运用标的，对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。这里所指的不动产，包括房地产及其经营权、物业管理权、租赁权、受益权和担保抵押权等相关权利。,3,房地产信托概念 房地产信托，是指信托投,3,、混合型信托融资模式（夹层融资型）,1,、贷款型信托融资模式,2,、股权型信托融资模式,4,、财产受益型信托融资模式,房地产信托分类（结构）,4,3、混合型信托融资模式（夹层融资型）1、贷款型信托融,房地产信托融资方式一览图,5,房地产信托融资方式一览图5,2010,年各季度房地产信托的规模及其在信托总额中的占比情况,目前的现状,6,2010年各季度房地产信托的规模及其在信托总额中的占比情况目,当前实际发行的房地产信托产品,以中诚信托为例,项目名称,类型,是否结构化,规模（亿元）,收益率,期限,总额,优先,一般,配资比例,托隆利,1,号,股权,是,9.15,5,4.15,1.2048,8.5%-11.2%,24,个月,上海盛众,混合,是,9.39,5,4.3855,1.1401,9%/9.5%/10%,29,个月,杭州野风富阳项目,混合,是,7.0644,5,2.0644,2.422,8.5%/9.5%/10%/10.5%/11%,24,个月,勤诚达贷款,贷款,否,2,9%/10%/10.5%/11.2%,24,个月,苏州融邦投资,混合,是,3.4,1.7,1.7,1,按信托合同约定,24,个月,重庆远展投资,混合,是,7.2515,3,4,0.8129,8.5%9.5%10%,2,年,华业股票收益权,收益权,非,4,7.0%/8.0%,12,个月,大连张前路,混合,是,4.6,3.4,1.2,2.8333,8.8%/9.5%/9.7%/10%/10.5%/,21,个月,天津亿城,混合,12.507,8.507,4,2.1268,大连永欣,贷款,非,4,8.5%/9.5%/10%,27,个月,大连海孚,混合,是,6.1333,4.5,1.6333,2.7552,27,个月,7,当前实际发行的房地产信托产品以中诚信托为例项目名称类型是,政策法规,一、,2010,年,2,月,关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知,要点：,（,1,）要求信托公司发放贷款的房地产开发项目必须满足,“,四证,”,（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证）齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件,（,2,）要求信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。,二、,2010,年,11,月,关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知,要点：对信托公司房地产信托业务进行风险提示，要求各信托公司立即进行业务合规性风险自查，逐笔分析业务的合规性和风险状况,8,政策法规一、2010年2月关于加强信托公司房地产信托业,1,、货币政策调控,2,、房地产行业调控,3,、对房地产开发的影响,宏观背景,9,1、货币政策调控宏观背景9,1,、,货币政策调控,2,、最近几年存款准备金率调整历程,3,、货币存量同比增长率,1,、最近几年存贷款基准利率调整历程,10,1、货币政策调控2、最近几年存款准备金率调整历程3、货币,2,、房地产行业调控,（,1,）新国十条,（,2,）国八条,（,3,）近期各省市推出的住房限购政策,11,2、房地产行业调控（1）新国十条11,3,、对房地产开发的影响,（,1,）银行向房地产开发商的融资无疑会收窄，,（,2,）房地产开发商向银行融资的成本会上升，,（,3,）由于对房地产行业的调控会延长消费者的观望时间，地产开发商资金回笼压力变大。,12,3、对房地产开发的影响（1）银行向房地产开发商的融资无疑会收,合同解析,一 合同关联方,二,合作开发的基本框架,三 信托计划的基本内容,四 股权购买选择权,五 风险控制与监管,13,合同解析一 合同关联方13,一 合同关联方,1.,合作方是一家在中国登记设立并有效存续的企业法人，一般是房地产公司，并且目前持有项目子公司,100%,的股权。,2.,项目公司是一家在中国登记设立并有效存续的企业法人，项目公司合法取得国有建设用地使用权，基本为房地产母公司以抵押担保形式参与到子公司，从事某块地产项目的开发建设。,3.,信托公司,14,一 合同关联方1.合作方是一家在中国登记设立并有效存续的,二,合作开发的基本框架,15,二 合作开发的基本框架15,三 信托计划的基本内容,1.,资金规模和结构,2.,信托单位认购流程,3.,信托计划的费用承担,优先级信托单位,次级信托单位,优先级信托,次级信托,信托报酬,保管费,16,三 信托计划的基本内容1.资金规模和结构优先级信托单位次级信,四 股权购买选择权,合作方或其指定第三方选择行权：,1.,时间,2.,要求,3.,行权价格,4.,行权程序,5.,收益分配,17,四 股权购买选择权合作方或其指定第三方选择行权：17,合作方选择不行权,:,判断依据：在信托计划成立满两年之日，受托人仍未收到购买权人支付的购买价款的，即视为购买权人放弃行使股权购买选择权。,18,合作方选择不行权:18,信托计划退出方式：,（,1,）按协议约定接管项目公司的经营管理,;,（,2,）销售项目公司分配项目公司税后利润,;,（,3,）将其持有的项目公司股权出售给第三方,;,（,4,）解散并清算项目公司。,19,信托计划退出方式：19,五 风险控制与监管,风险控制,结构化设计,对项目公司的股权控制,合作方承担后续资金缺口补足的义务和责任，合作方及其关联方应及时清偿对项目公司的债务,对项目公司项目成本、定价策略、利润分配的控制,20,五 风险控制与监管风险控制合作方承担后续资金缺口补足的义务和,
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