租赁合同重点

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,租赁 合同,一、租,赁,赁合同,的,的概念、法律特征和种类,二、租,赁,赁合同,的,的内容,三、承,租,租人的转租权,四、买卖不,破,破租赁,五、租,赁,赁房屋优先购买权,和,和继续,承,承租权,租赁合,同,同的概念,合同,法,法第212规定：“租赁合,同,同是出,租,租人将租赁物交付承,租,租人使,用,用、收,益,益，承,租,租人支,付,付租金的合同,。,。”,租赁标,的,的物可,以,以是动,产,产，也,可,可以是,不,不动产,，,，但租赁物须是不消耗,物,物、特,定,定物、,有,有形物。,法律特征,1、租,赁,赁合同,是,是转移使用权,、,、收益,权,权的合同,。,。,-租赁合,同,同是以,物,物的使,用,用、收,益,益为目,的,的的合,同,同，但,当,当事人,可,可以约,定,定排除,承,承租人,的,的收益,权,权。租,赁,赁物所有权,不,不发生,转,转移，租赁,合,合同期,限,限届满,后,后，承,租,租人须,将,将原物交,还,还。租赁,合,合同的,给,给付具,有,有持续性，因此,可,可将租,赁,赁合同,称,称为持续性,合,合同。,2、租,赁,赁合同,是,是诺成合,同,同、双,务,务合同,、,、有偿,合,合同。-,租赁合,同,同的成,立,立、生,效,效不受,是,是否交,付,付租赁,物,物的左,右,右，是,诺,诺成合,同,同。出,租,租人以,标,标的物,的,的使用,权,权、收,益,益权为对价，承租,人,人以租,金,金为对,价,价，租,赁,赁合同,是,是双务,、,、有偿,合,合同,租赁合,同,同的种类,根据是,否,否确定,日,日期，,可,可 分,为,为定期租,赁,赁和不,定,定期租,赁,赁。,定期租,赁,赁，当事,人,人约定,了,了租赁,期,期限，,但,但租赁,期,期限如,果,果过长,，,，不利,于,于平衡,当,当事人,之,之间的,利,利益，,所,所以合同法第214条规定：“租,赁,赁期限不得超,过,过二十年。超过,二,二十年,的,的，超过部,分,分无效。租赁,期,期间届,满,满，当,事,事人可,以,以续订,租,租赁合,同,同，但,约,约定的,租,租赁期,限,限自续,订,订之日,起,起不得超,过,过二十,年,年”。,不定期,租,租赁，当事,人,人没有,约,约定租,赁,赁的期,限,限。不,定,定期租,赁,赁的特点是当事,人,人有任意解,除,除权。当事人,对,对租赁,期,期限没,有,有约定,或,或者约,定,定不明,确,确，依,照,照本法,第,第六十,一,一条的,规,规定仍,不,不能确,定,定的，视为不定期,租,租赁。当事,人,人可以随时解,除,除合同，,但,但出租,人,人解除,合,合同应,当,当在合理期,限,限之前通,知,知承租,人,人。,租赁合,同,同的内容,（一）,出,出租人,的,的义务1租,赁,赁物交付及,保,保持义务,2出,租,租人的维修义务,3权,利,利瑕疵担保义务,（,（二）,承,承租人,的,的义务,1、按,约,约定使,用,用与按,性,性质使用,2、妥,善,善保管的义务,3、不任意,改,改善、,增,增设的义务,4租金支,付,付义务,5返还租,赁,赁物义务,6收益权,出租人,义,义务-租,赁,赁物交付及,保,保持义务。,第216,条,条：“出租人,应,应当按,照,照约定,将,将租赁,物,物交付承租人,，,，并在,租,租赁期,间,间保持租赁物,符,符合约,定,定的用,途,途。”,-,对租赁,物,物的使,用,用收益,，,，以交,付,付为必,要,要，所,以,以出租,人,人应当,按,按照约,定,定地点,、,、时间,、,、方式,、,、数量,等,等交付,租,租赁物,，,，并应,于,于租赁,关,关系的,整,整个存,续,续过程,中,中，保,持,持标的,物,物处于,适,适合使,用,用、收,益,益的状,态,态，即,保,保持租,赁,赁物符合约,定,定的用,途,途,。,出租人,的,的维修义,务,务,保持义,务,务的体,现,现（220,条,条、221条）,：,：,维修通,常,常发生,于,于租赁,物,物破损,、,、老化,的,的情况,下,下，如,果,果是因,为,为承租,人,人的正常使,用,用使标的,物,物破损,、,、老化,（,（包括,磨,磨损）,的,的，出,租,租人有,维,维修义,务,务，如果由于承,租,租人的故意或,者,者过失，致使,租,租赁物,破,破损，,自,自当由承租人,承,承担责,任,任，由出,租,租人自,负,负经费,维,维修。,权利瑕,疵,疵担保义务,（1）权利,瑕,瑕疵担,保,保义务,的,的含义。权利瑕,疵,疵担保,义,义务，,是,是指出,租,租人应,当,当担保,不,不因第三人对租赁,物,物主张,权,权利，,而,而影响,承,承租人,租,租赁物,的,的使用,、,、收益,。,。权利,瑕,瑕疵担,保,保义务,是,是法定义,务,务。（228条）（2）以抵押的财产,出,出租对,租,租赁合,同,同效力,的,的影响。担保法若干问,题,题的解,释,释第66条规定：抵押人,将,将已抵,押,押的财,产,产出租,的,的，抵,押,押权实,现,现后，,租,租赁合,同,同对受,让,让人不具有约束力,。,。抵押,人,人将已,抵,抵押的,财,财产出,租,租时，,如,如果抵,押,押人未书面,告,告知承租人,该,该财产,已,已抵押,的,的，抵,押,押人对,出,出租抵,押,押物造,成,成承租,人,人的损,失,失承担,赔,赔偿责,任,任；如,果,果抵押,人,人已书面告知承,租,租人该,财,财产已,抵,抵押的,，,，抵押,权,权实现,造,造成承,租,租人的,损,损失，,由,由承租人,自,自己承,担,担。,承租人,义,义务-按,约,约定使,用,用与按,性,性质使用,合同,法,法第217,条,条规定,：,：“承租人,应,应当按,照,照约定的,方,方法使用租,赁,赁物。,对,对租赁,物,物的使,用,用方法,没,没有约,定,定或者,约,约定不,明,明确，,依,依照本,法,法第六,十,十一条,的,的规定,仍,仍不能,确,确定的,，,，应当,按,按照租赁物,的,的性质使用。”,-如何使,用,用租赁,物,物涉及,到,到双方,当,当事人,的,的利益,。,。,首先，,承,承租人,应,应当按,照,照约定的,方,方法使,用,用租赁,物,物；如果,没,没有约,定,定或者,约,约定不,明,明确，,则,则应按,照,照合同法第61条的规,定,定确定,对,对租赁,物,物如何,使,使用，,即,即按合,同,同已有,的,的条款,或,或者交,易,易习惯,确,确定应,当,当如何,使,使用，,如,如果还,不,不能确,定,定，则,按,按租赁,物,物的性质使用。,使,使用方,法,法与租,赁,赁物的用途有关。,妥善保管的义务,合同法第222条规定：,“,“承租,人,人应当,妥,妥善保,管,管租赁,物,物，因保管不,善,善造成租,赁,赁物毁,损,损、灭,失,失的，,应,应当承,担,担损害赔,偿,偿责任”。,-,承租人,对,对租赁,物,物的保,管,管，应,尽,尽善良,管,管理人,的,的注意,义,义务。保管不,善,善，是过错的体现,，,，一种,观,观点认,为,为，因,承,承租人,的,的故意,和,和重大,过,过失致,使,使租赁,物,物毁损,、,、灭失,的,的，才,承,承担责,任,任。依,照,照我国合同法第222条的精,神,神，保,管,管不善,所,所体现,的,的过错,，,，包括,故,故意和,过,过失，并未排,除,除轻过,失,失。从法,理,理上看,，,，无偿合,同,同无偿付,出,出的一,方,方，轻过失才能免,责,责。因,租,租赁合,同,同是双,务,务、有,偿,偿合同,，,，若租,赁,赁物毁,损,损、灭,失,失，承,租,租人轻过失,不,不能免,责,责,不任意,改,改善、,增,增设的义务,合同,法,法第223,条,条规定：“承租人,经,经出租,人,人同意,，,，可以,对,对租赁,物,物进行,改,改善或,者,者增设,他,他物。,承,承租人未经出,租,租人同,意,意，对租,赁,赁物进,行,行改善,或,或者增,设,设他物,的,的，出,租,租人可,以,以要求,承,承租人恢复原,状,状或者,赔,赔偿损,失,失。”-,有益费,用,用的偿,还,还问题(案例2),租金支,付,付义务,租金的,支,支付，,是,是承租,人,人的主,要,要义务,。,。承租,人,人应当,按,按照约定的时间,、,、数额,和,和方式,交,交付租,金,金。承,租,租人应,当,当按照,约,约定的,期,期限支,付,付租金,。,。,226条：对支,付,付期限没有约,定,定或者,约,约定不,明,明确，,依,依照本,法,法第六,十,十一条,的,的规定,仍,仍不能,确,确定，,租,租赁期,间,间不满一,年,年的，应,当,当在租,赁,赁期间,届,届满时,支,支付；,租,租赁期,间,间一年,以,以上的,，,，应当,在,在每届,一,一年时,支,支付，,剩,剩余期,间,间不满,一,一年的,，,，应当,在,在租赁,期,期间届,满,满时支,付,付。,返还租赁物,义,义务和,收,收益权,返还的,租,租赁物,应,应当符,合,合按照,约,约定或,者,者租赁,物,物的性,质,质使用后,的,的状态，租赁,期,期间届,满,满或者,租,租赁合,同,同因解,除,除终止,，,，承租,人,人应当,返,返还原,物,物，但返还原,物,物并不,等,等同于,原,原状返,还,还，因为,即,即使是正常使,用,用，租赁,物,物也会,有,有磨损,、,、老化,等,等损耗,，,，以至,于,于价值,降,降低。,因,因此，,返,返还的,租,租赁物,符,符合约,定,定的状,态,态即可,，,，如果,对,对返还,的,的租赁,物,物的状,态,态没有,约,约定，,返,返还的,租,租赁物应符合按约定,或,或者按,租,租赁物,的,的性质,使,使用后,状,状态。-235条,收益权-225条,:,:,在租赁,期,期间因占有、,使,使用租,赁,赁物获,得,得的收,益,益，归,承,承租人,所,所有，,但,但当事,人,人另有约,定,定的除外,。,。,三、承,租,租人的转租权,转租是指承,租,租人以,自,自己的,名,名义将,租,租赁物,出,出租给,第,第三人,（,（次承,租,租人）,使,使用、,收,收益。,转租关,系,系：一个,标,标的物,，,，两个,法,法律关,系,系，三,方,方当事,人,人。,立法模,式,式:1,限制主,义,义模式，,即,即规定,非,非经出,租,租人同,意,意，承,租,租人不,得,得转租,或,或让与,租,租赁权,。,。德国民法典,即,即采此,见,见解。,2,自由主,义,义模式，法国民法典,采,采用这,种,种模式,。,。,我国合同法,第,第224条就转租,采,采限制主,义,义模式。,转租与租赁权,的,的转让不同，,转,转租是,承,承租人,以,以自己,的,的名义,向,向次承,租,租人出,租,租；租,赁,赁权转,让,让，是,承,承租人,将,将合同,约,约定的,租,租赁权,转,转让给,新,新承租,人,人，原承租,人,人退出合同。,-,B,转租的,法,法律效,果,果,1.承,租,租人经出租,人,人同意，可以,将,将租赁,物,物转租给第三,人,人,-承租人,转,转租的,，,，承租,人,人与出,租,租人之,间,间的租,赁,赁合同,继,继续有,效,效，第,三,三人对,租,租赁物,造,造成损,失,失的，承租人应当赔偿损,失,失。承租,人,人未经,出,出租人,同,同意转,租,租的，,出,出租人,可,可以解除合,同,同(,同意包,括,括事后默示追,认,认,)。,-出租人,通,通知承,租,租人解,除,除租赁,合,合同以,后,后，承租人,与,与次承,租,租人之,间,间的合,同,同因失去,了,了前提,而,而不能有,效,效成立。,2、次承租,人,人对租赁,物,物造成,损,损失的,，,，其应,当,当对转租人,（,（承租,人,人）承担责,任,任，承租人,应,应当对,出,出租人,承,承担责,任,任，不论,转