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,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,佛冈项目-岭南之上.智者之城,愉悦的生活 由此开始。,初极狭，,复行数十步，,才通人；,豁然开朗。 。,会议精神,初步确定产品方向：,由四种产品构成；,强调产品私密性，均为平层户型；,预期售价为250万元800万元不等；,户型大小为250400 不等；,带私家花园占地面积约为1亩4亩不等。,我们的任务,区位分析,宗地分析,消费群研究,项目定位,产品深化建议,项目经济效益分析,1. 区位分析,宗地,在2小时的经济生活圈内，覆盖珠三角几大发达的沿海城市。,要进入宗地所在的佛冈县，主要通过京珠高速或106国道。,宗地,清远市佛冈县：连接粤北的重要通道,与广州毗邻的城市连接畅通.,宗地,第一圈层包括:韶关、英德、清新、清远、广州、东莞和佛山。,第二圈包括:河源、肇庆、深圳、中山和江门。,宗地,宗地,清远市:,现辖2县级市6县,清远市旅游资源,宗地所在：石联风景区,清远市佛冈县：,现辖6镇：石角、高岗、水头、汤塘、龙山、迳头,宗地所在：石联风景区,清远市佛冈县旅游资源：,近年成为广东自驾游最热门的地点之一,宗地所在：石联风景区,佛冈,韶关市,广州市,佛山市,肇庆市,河源市,东莞市,深圳市,中山市,江门市,珠海市,总结：,项目作为第二居所的定位考虑，所辐射的区域应该设定在2小时以内的经济服务圈。,从辐射的范围可以得出项目的目标客户群来自珠三角几大经济发达城市。,佛冈的旅游资源相对较少，没有出色的景点或文化遗产。,你可以一辈子都不登山,但你心中一定要有座山.它使你总往高处爬,它使你总有个奋斗的方向,它使你任何一刻抬起头,都能看到自己的希望。,刘墉攀上心中的颠峰,2. 宗地分析,宗地外围,原生态树木已被烧毁，估计将种植经济作业林，将对宗地的日后地下水资源有影响。,开阔的视野，远景为连绵不断的山脉，近景为农田,猪场，夏天会发出难闻气味。,宗地现状,整个地块呈东西向的长形,八百步台阶一侧修建了水渠,登山小径,星罗棋布的潭,环山泄洪渠,小瀑布,瀑布,小溪,发电站,大门及门岗,宗地地势,小溪附近地势比较平坦，有树木遮挡，私密性高,三角形的地块，南、北部均为山脉，并在西部相接，形成一个“,窝,”，中间为平原，南北宽度不够，导致没有一处视野感觉较开阔的空间,北部山脉，形状比较丰富，面积较大，山势较平缓,南面山脉，山势较陡,动植物资源,在北面山上，,植物种类少，数量多,在南面山上，,植物种类较丰富，且多为阴生植物,总结：,项目地块本身的外部环境比较完整，交通和道路畅通，不需对地块外部花费过多精力。,项目地块南北向平缓的面积较东西向少，在规划过程中要注意充分考虑利用地形的特殊性，尽量往东西两端伸展。,对于地块内部的特殊资源进行合理化保留和利用，提高地块的利用率。,地块内部没有任何文化遗产可供参考或研究。,3. 消费群研究,每套别墅总价范围设定为：250万元800万元,并非一般阶层能够承受的总价，,他们是占有社会财富最多的阶层。,富裕阶段,小康阶段,温饱阶段,上流阶层,非体力劳动者，,主要是三资企业及私营企业的老板、金融、贸易、传媒、演艺界、高科技、咨询服务业等行业的高级管理层，,即金领阶层中的精英。,高学历特征非常明显，拥有知识和文凭已成为获取财富的最重要条件之一；,主要分布在商业服务业和第三产业中的一些新兴行业；,主要岗位是公司、企业负责人等处于直接创造或掌握经济财富的环节上。,他们是,出生于60年代及70年代初，成长于80年代，在刚刚步入社会不久又迎来改革开放的90年代，因而在他们在内心深处保留着传统的本质。,已成家，有汽车，事业上有成就。,有智慧、有眼光，自信、务实、理性、内敛、崇尚和尊重个人奋斗。,注重家庭生活，注重生活品质和自然健康，注重细节，不刻意地独特。,希望远离嘈杂和烦嚣的都市。,他们不会盲目地跟随潮流，更愿意接受经典哪怕有点落伍的东西。,内敛、骨子里带有传统思想,相对优越的生活以超时间工作为前提，更大压力及更高工作强度为代价。,具有危机感、成就感双重感受。,担心自己落入较低阶层。,对事业的拓展显得有些压力。,他们高度敬业,一年做几次体检，让身体有保障；,改善居住条件、提高生活质素;,学习先进科技、加强公司管理是上流阶层,为化解生存危机感而普通采用的方式。,健康是他们最大的资本,想方设法于都市化生活之外体验一种更原始、更本能、更单纯的生活。,经常到国外、国内旅游。,他们,渴望回归,他们的价值观,家庭幸福、个人健康、财富增长、诚实、自我满足、知识、他人认同、适应变化、务实、尊重他人、独立、平等依次是他们最重视的价值观指标。,生活品质、身份象征等将成为他们选择住宅的首要因素，,住宅本身的安全、私密性，高档的配套服务等附加值远远高于住宅本身的价值。,他们的爱好,艺术品收藏、打高尔夫、慈善捐赠活动、,喝红酒、抽雪茄、旅游、固定,的宗教信仰（大部分以佛教为主）等。,精神需求大于物质需求,显性需求满足居住、社交的物质享受,隐性需求满足心灵回归、思想交流、身份彰显等心理享受,他们的根本特征：,本地原住民，或者是受过本土文化熏陶的外地人,长期生活在广东，并扎根在广东。,运用智慧成为成功人士,他们是生活在岭南的一群智者,他们的购买动机:,社交功能,彰显地位,享受生活,修身养性,4. 项目定位,回到建筑原点,蒙古包,土屋,山涧小屋,建筑,是生活方式的表达,一直以来只有这种简单、真实而朴素,的生存形式才会让我们身心舒展。,人在巨大生存压力之下，过着机械而被动的生活,，过度疲劳的身心，使人性中的散漫、自由、,轻松、愉悦的愿望受到压抑。,因此渴望回归，感受泥土、阳光、空气给生命带,来的愉悦。,自然,所带来的愉悦最容易让人觉得满足,项目定位,回归自然的上流生活,开发理念,总体规划思路,建筑风格,户型建议,室内建筑建议,装修风格建议,智能化建议,功能配套建议,服务彰显尊贵,5. 产品定位,显性需求,通过人与建筑、环境和谐共生，提供一个纯净、无干扰思想空间。,开发理念,隐性需求,根据消费群的特征，,充分满足其两大需求,通过独立、私密的多功能住宅实现其居住和社交需求,产品定位:,开发理念,总体规划思路,建筑风格,户型建议,室内建筑建议,装修风格建议,智能化建议,功能配套建议,服务彰显尊贵,800亩森林用地仅规划200套独立别墅，弥足珍贵,250-400独立别墅，提供高品质的上流生活,私家泳池花园（花园面积1-4亩不等），提供私家社交活动场所,平层的建筑形态，结合地块内部自然资源依山而建，带来最大的私密空间,提供各种私人服务，彰显尊贵,总体规划思路,产品定位:,开发理念,总体规划思路,建筑风格,户型建议,室内建筑建议,装修风格建议,智能化建议,功能配套建议,服务彰显尊贵,开发理念,总体规划思路,建筑风格,户型建议,室内建筑建议,装修风格建议,智能化建议,功能配套建议,服务彰显尊贵,中式风格,英式风格,美式风格,地中海式风格,现代主义风格,古典主义风格,目前市场上,充斥着以下几种风格,中式别墅：,北京的四合院与苏州园林宅院是别墅中化的,两大融合表征。,英式别墅：,美式别墅：,建筑特色在于独特的圆拱门与半拱门、马蹄状的门窗，建筑中的圆形拱门及回廊通常采用数个连接或垂直交接的方式。,地中海式风格：,建筑特征上多表现为平屋顶、不对称的布局、大面积的玻璃、光洁的白墙面，简单的檐部处理、宽敞的露台等。,现代主义风格：,多采用三段式的构图，基座、主体、檐口三部分层次分明。细节上，门窗线脚、檐下装带、墙面雕饰均是细致精巧、繁缛奢华。,古典主义风格：,随着房地产的不断发展，不同的建筑风格和概念充斥着市场，,究竟是盲目地跟随和抄袭，还是理性地分析和创造？,波士顿,矩阵图,本项目地块资源优越，有很好的发展平台，,有机会开发成为集团旗下的另一个全新的系列产品。,我们需要有创造力的产品，摒弃各种风情的引入,最自然的建筑必须充分关注周边环境，,结合当地的人、物、气候等多种因素综,合考虑，方为“天人合一”的完美建筑。,项目定位-,回归自然的上流生活,身处岭南，怎样的建筑最适合广东人居住呢？,我们的建筑,自然建筑,目标消费群,广东上流阶层,功能性满足消费群现代的生活方式和形态，适合现代人的居住和家庭结构层次多元化发展,地域性满足消费群骨子里对传统生活体验的心理需求。,文化性对味，利用文化沟通的共同点产生共鸣,古为今用，传承传统精髓，演绎现代生活,自然建筑要充分考虑功能性、地域性和文化性,通过规划设计体现本土生活的特有内容，但并非单纯的本土文化引入，过多的表象特征容易引起传统与现代的冲突.,古为今用的成功案例,吴良庸的,菊儿胡同,、,苏州桐芳巷,改造等,项目为探索开端-20世纪80年代,成都清华坊,再次掀起中国风-,2000年前后,万科的,第五园,在社会及业界均获得好评,2005年,北京观唐-,2005年,郑州,联盟新城,-,2006年,北京,庐师山庄,-,2006年,“建筑国语”发展史：,北京菊儿胡同,吴良镛：建筑须要在不同的时间，不同的地点，不同的时代，不同的文化氛围，不同的民族的情况下，不停地探索它的发展方向。,苏州桐芳巷小区,桐芳巷小区位于古城苏州的东北部，名园狮子林的南侧。,成都清华坊,深圳第五园,北京观唐,郑州联盟新城,北京庐师山庄,现代风格建筑，揉和了北京传统四合院的形式,第五园试图在建筑符号上体现中国传统,文化，但在功能和布局上并没有把传统,居住理念与现代居住方式结合。,观唐反映非常传统的中国居住方式，平,、立面、窗、门都是传统的。,古为今用的两种传统表现方式,直接参考对象联盟新城庐师山庄,研究中式建筑的功能布局和精神所在，,融入现代建筑当中。,本案以现代建筑作为其风格取向，把本土（岭南）,文化精髓融入到现代建筑当中,用现代的手法演绎。,本案建筑风格现代本土（岭南）建筑,岭南文化,的理解,岭南,蕴含“包容”的文化特征，以中原文化为主的多元综合文化,岭南人,反映务实/敏捷开朗/敢拼敢闯的性格特征,岭南房子,形式与功能相结合，实用而智慧,岭南建筑精髓,建筑形式与地方气候条件相适应：“湿、热、风、雨”的岭南气候特征以致出现许多防热、防雨、防潮、防风的智慧结晶,有一定高度的艺术价值和审美价值:构图形象上层次丰富而统一和谐、色彩幽雅朴实重点突出、理性观念和形象多样化结合,户型建议,产品定位:,开发理念,总体规划思路,建筑风格,户型建议,室内建筑建议,装修风格建议,智能化建议,功能配套建议,服务彰显尊贵,户型建议,250户型：,一个主卧区,+,一个会客厅,一个套房,一个半开放套房,一个泳池,300户型：,一个主卧区,+,一个会客厅,两个套房,一个书房,一个公共卫生间,一个泳池,350户型：,一个主卧区,+,一个会客厅,两个套房,一个书房,一个公共卫生间,一个豪华泳池,400户型：,一个主卧区（带泳池）,+,一个会客厅,一个次卧区,一个套房,一个书房,一个公共卫生间,一个豪华泳池,产品定位:,开发理念,总体规划思路,建筑风格,户型建议,室内建筑建议,装修风格建议,智能化建议,功能配套建议,服务彰显尊贵,不再是,主卧室,而是,主卧区,主卧区:卧室.书房.小起居室. 更衣间.卫生间形成一个独立区域,室内建筑建议,充分研究岭南文化精髓，根据消费群特殊的,生活习惯，重新规划室内空间，创造出,全新的人性化的室内空间,建筑结构尽可能满足客户自行改变内部空间,的需求；,层高在4米以上,利用自然的材料对各栋建筑的自身领域进行,合理划分，尽量减少过多人造的元素；,不同户型的院子要有不同的规划思路，充分,考虑岭南庭院和西方庭院之间的关系，,中西结合，满足客户对日照、活动、锻炼、,社交等基本需求；,结合地块实际状况，充分考虑防虫、防潮、,防雨及安全性等问题；,在建筑内部预留一处留白的区域，以满足客,户自身的特殊审美需求的表现；,室内空间布局可考虑增加收藏室的功能；,产品定位:,开发理念,总体规划思路,建筑风格,户型建议,室内建筑建议,装修风格建议,智能化建议,功能配套建议,服务彰显尊贵,四种不同的户型，分别从自然中采集四种基本元素作为主题，围绕该主题展开设计。,从材料、空间、意境上充分体现,水、木、竹、阳光,四大主题。,水、木、竹、阳光,装修风格建议,产品定位:,开发理念,总体规划思路,建筑风格,户型建议,室内建筑建议,装修风格建议,智能化建议,功能配套建议,服务彰显尊贵,水,木,竹,阳光,智能化建议,满足安全、私密、便捷、尊贵、舒适和环保这几方面的需求。,家庭安防系统、综合家电智能化系统、多媒体系统、社区综合管理系统、防虫,防潮系统等。,产品定位:,开发理念,总体规划思路,建筑风格,户型建议,室内建筑建议,装修风格建议,智能化建议,功能配套建议,服务彰显尊贵,功能配套建议,私人会馆设置会议中心、托婴中心、健身中心、客房等功能，具体要求如下：,会议中心要求：50人的会议室1间，1020人会议室2间,客房要求：共25间客房，其中35间设有套房,托婴中心要求：80,健身中心要求：200 ,康体设施在地块外考虑，其内容如下：,2个网球场,1个高尔夫练习场,泳池,足球场,5060个餐位的餐厅，设置厨房并提供配送服务,农庄：可提供新鲜的果菜和肉类,后勤服务用房(含员工宿舍、办公、活动场地，厨房，食堂等),产品定位:,开发理念,总体规划思路,建筑风格,户型建议,室内建筑建议,装修风格建议,智能化建议,功能配套建议,服务彰显尊贵,服务彰显尊贵,酒店式服务的物业管理+管家服务,物业管理房屋等不动产(物业)正常、,持续的使用和维持，是为“物”服务,的，使物业保值与增值。,管家服务使业主从家庭琐事中解脱,出来，更好地工作或享受生活，是为,“人”服务的，让主人“增值”。,白天鹅酒店管理公司。,产品定位:,开发理念,总体规划思路,建筑风格,户型建议,室内建筑建议,装修风格建议,智能化建议,功能配套建议,服务彰显尊贵,“管家”服务是什么？,商务处理、紧急救护、保安、雪茄的收藏与保养、酒的鉴别和品尝、西餐烹饪、插花及家居饰品的保养、西服和正式服装的保养。,只要业主需要,管家随时出现,在客人还未到之前，先取得了有关他工作安排、生活习惯的若干资料，指挥人员来布置房间，按照客人的喜好来做。,早餐时，有专门厨师负责准备。指挥服务人员摆好餐桌，桌上的台布一定是刚熨过的。早餐的种类：各种饮料、奶品、面包、不同做法的蛋类、肉类等每样都是一份，但是样数必须齐全，以供客人选择。,先轻敲3下门，如果里面没有回应，心里默数到10，再敲。如果还没有回应，就可以直接推门进去了。,早餐桌上一侧放置了专门叠成四方块的四五份客人常看的报纸。,穿脱衣服时，管家要拎着领口，要让穿和脱都很舒服，而且最好一步到位，不能穿的皱皱巴巴，再去拽。,客人一离开房间，整理清扫一遍房间。先要把客人换下的所有衣服都拿去清洗。在客人回来前要保证这些衣服整洁地挂在衣橱里。,整理传真。,灯是慢慢地开。窗帘也要拉好，床要做好睡前准备。洗澡水要放好，地巾铺好。,管家要负责整理行李。行李的放置也是有规矩的。证件都放外面。衣服一件件收好。鞋子要用鞋套套好，摆放在行李箱的两边。,了解,早餐,敲门,备报,穿衣,清扫,传真,开灯,行李,具体的服务建议,套装的私人英国管家式服务,单项服务：,电话服务（留言、叫醒、电讯服务代理）,旅游商业预订,洗烫衣,花园整理，如剪草等,更换床单,送餐、到户主理餐食、酒会、烧烤,商务服务私人肋理,业主子女文化康体教育、看护,小区业主社交策划服务,现代资讯传播服务,市区服务支持,6. 项目经济效益分析,物业管理成本,高档住宅物业管理费行规，从2-20元/平方米不等,人员配置及总人工,职 务,人 数（人）,年 薪（万）,年人工总额（万）,客户总管,1人,12,12,管家,3岗*2班=6人,10,60,安管部,20岗*3班=60人,3.6,216,酒店、餐饮服务员,10岗*2班=20人,3.6,72,会所,5岗*2班=10人,3.6,36,动力部,6人*2班=12人,3.6,43.2,厨师,3岗*2班=6人,10,60,总 计,115人,499.2,其他费用/每年,序 号,项 目,金额(万元),1,制服费,8,2,制服洗涤费,1*12,3,公共设施维护费,1*12,4,清洁用品,2*12,5,正常办公费,0.5*12,6,不可预见费用,0.5*12,合 计,68,合计:567.2万,酒店公司按获取30%的利润计,每年合计需737.36万的物业管理费用.,分摊到建筑面积,物业管理费约10元/平方米.基本上符合高档住宅的收费标准.,项目收入,类 型,面 积,(平方米),套数,单套毛坯售价,(万),带装修的总额,6000元/平方米,总 额,(万),A 型,400,20,800,1040,20800,B 型,350,40,600,810,32400,C 型,300,60,450,630,37800,D 型,250,80,250,400,32000,总 计,不带装修总额：87000万,带装修总额,123000,项目收益率,项 目,金 额（万元）,土地开发费用,1,000.00,设计费用,975.00,建安成本,7,800.00,基础设施,9,750.00,公共配套,2,500.00,开发间接费,130.00,开发建设税费,18,573.50,开发建设概算总成本,40,728.50,单位造价（元/平方米）,6,265.92,预计销售收入,87,000.00,项目收益额,46,271.50,项目收益率,113.6%,岭南之上,智者之城,完,
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