土地登记持证上岗课件-土地权利理论与方法

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,土地权利理论与方法,China Land Surveying and Planning Institute,中国土地勘测规划院,1,提,纲,第一部分：新形势下我国的土地权利体系,第二部分：土地确权基本理论,第三部分：“以案说法”土地权属争议调处典型案例,中国土地勘测规划院,China Land Surveying and Planning Institute,2,1、财产权、物权、不动产物权的概念,2、财产权类型：,物权、准物权、债权、继承权、知识产权等,物权类型:,所有权、用益物权、担保物权,3、物权与债权的区别：,性质、主体范围、客体范围、内容、发生原因,4、土地权利的四项基本权能：,占有、使用、收益、处分,5、土地权利的特征：,土地支配权、排他性财产权、对世权、,由法律规定、登记公示,一、土地权利的概念及特征,第一部分 我国的土地权利体系,土地权利概述,3,二、 土地权利体系,土地权利,所有权,国有,国家所有权,集体所有权,用益物权,土地承包经营权,建设用地使用权,集体,宅基地使用权,地役权,担保物权-,土地抵押权,划拨,出让,租赁,作价出资或入股,第一部分 我国的土地权利体系,土地权利概述,4,（一）农村土地产权制度,1、农民土地所有制的建立,1950.6 中华人民共和国土地改革法,2、农村土地集体所有制的建立,1952年后 “三级所有、队为基础”,3、农村家庭联产承包经营责任制的建立（70年代末）,三、中国地权制度的演变过程,第一部分 我国的土地权利体系,土地权利概述,5,三、中国地权制度的演变过程,（二）城市土地产权制度,1、城市土地国有化奠基时期（1949-1952）,所有权：国有和私有,2、城市土地基本国有化时期（1953-1966）,“三大改造”和“私房改造”,3、城市土地国有化完成时期（1966-1982）,“一大二公”,4、城市土地制度改革时期（1982-至今）,“有偿有限期”,第一部分 我国的土地权利体系,土地权利概述,6,1、我国现行土地登记制度,2、土地登记的效力：,登记成立主义、登记对抗主义,3、土地登记的权属种类：,国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权,4、土地登记的内容：,土地总登记、初始登记、变更登记、注销登记和其他登记,四、土地权利登记制度,第一部分 我国的土地权利体系,土地权利概述,7,权利主体：,国家或农民集体,权利客体：,国家或特定农民集体所有的土地,权利性质：,支配性、绝对性,一、土地所有权的概念和特征,主体的特定性,交易的禁止性,权属的稳定性,权能的分离性,第一部分 我国的土地权利体系,土地所有权,特 征,内容和限制,1、不得违反法律法规规定的义务,2、禁止交易,8,客体,主体及代表,内容,二、国家土地所有权,第一部分 我国的土地权利体系,土地所有权,国家所有,国务院代表行使,单一代表，分级行使,城市土地,被国家依法征收、征购为国有的土地,林地、草地、荒地、滩涂等,9,客体,主体及代表,处分权的限制,1、受集体经济组织成员共同意志的限制,2、受国家法律和政府管理的限制,三、集体土地所有权,第一部分 我国的土地权利体系,土地所有权,主体是农民集体,农村集体经济组织、村委会和村民小组代表行使,土改时颁发了集体土地所有权证,根据“六十条”已确定给集体所有,农民集体连续使用其他集体土地满20年,持有集体建设用地使用权证的,10,征收与征用的区别,征收的概念、程序与审批权限,征用的概念与特点,四、土地征收征用制度,第一部分 我国的土地权利体系,土地所有权,因公共利益需要,应符合法定程序和权限,应将返还原土地权利人并给予补偿,11,China Land Surveying and Planning Institute,1、概念,2、特征,3、土地用益物权内容,一、用益物权概述,第一部分 我国的土地权利体系,用益物权,建设用地使用权,土地承包经营权,宅基地使用权,地役权,所有权派生的物权,独立的物权,受限制的物权,以物的占有为前提，使用、收益为主要内容,一般以不动产为客体,12,中国土地勘测规划院,China Land Surveying and Planning Institute,即在设立范围上，建设用地使用,权可以在土地的地表、地上或者,地下分别设立。,1、概念,2、特征:,权利内容的特定性,权能的差别性,可以分层设立,3、国有建设用地使用权的类型,划拨、出让、租赁、作价出资、授权经营,二、建设用地使用权概述,第一部分 我国的土地权利体系,用益物权,13,特征：,无偿、无期限限制、交易受到严格限制,范围,抵押：,抵押登记代抵押审批,收回（土地管理法规定）,2008年3号文除军事、社会保障,性住房和特殊用地等可以继续以划,拨方式取得土地外，对国家机关办,公和交通、能源、水利等基础设施,（产业）、城市基础设施以及各类,社会事业用地要积极探索实行有偿,使用，对其中的经营性用地先行实,行有偿使用。,三、国有建设用地使用权（划拨）,第一部分 我国的土地权利体系,用益物权,14,特征：,有偿、有期限、权利相对完整,取得方式,出让合同的内容,出让最高年限,转让要件,终止的几种情形,三、国有建设用地使用权（出让）,第一部分 我国的土地权利体系,用益物权,物权法：工业、商业、旅游,、娱乐和商品住宅等经营性用地,以及同一土地有两个以上意向用,地者的，应当采取招标、拍卖等,公开竞价的方式出让。,支付全部出让金并取得土地使用证,按合同约定进行投资开发,15,国有土地租赁（期限、终止情形）,作价出资入股,授权经营,三、国有建设用地使用权（其他方式）,第一部分 我国的土地权利体系,用益物权,出租人不同,原始取得与传来取得,一级市场与二级市场,登记类型不同,租赁国有建设用地使用权,国有建设用地使用权租赁,16,特征,主体,分类,终止,（国家征收、集体收回）,中国土地勘测规划院,四、集体建设用地使用权,第一部分 我国的土地权利体系,用益物权,农村集体经济组织及成员,农村集体经济组织投资设立的企业,乡（镇）、村公益性组织,乡镇企业建设用地使用权,乡村公益建设用使用权,17,建设用地使用权可以在土地的地表、地上和地下分别设立。（物权法第136条）,新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。,建设用地使用权出让合同应当约定建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间。 （物权法第139条）,中国土地勘测规划院,五、地上地下建设用地使用权,第一部分 我国的土地权利体系,用益物权,18,主体,客体,取得,承包合同的内容、承包期限及承包土地调整,限制,六、土地承包经营权,第一部分 我国的土地权利体系,用益物权,本集体经济组织成员。,本集体经济组织以外的单位和个人。即集体经济组织成员以外的单位和个人，也可以通过与集体经济组织签订土地承包合同取得土地承包经营权,。,19,主体,客体,取得,承包合同的内容、承包期限及承包土地调整,限制,土地，包括农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地，如“四荒地” 。,六、土地承包经营权,第一部分 我国的土地权利体系,用益物权,20,主体,客体,取得,承包合同的内容、承包期限及承包土地调整,限制,六、土地承包经营权,第一部分 我国的土地权利体系,用益物权,区分不同的承包主体程序不同。,通过签订承包合同取得。,“四荒地”可采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。,不得擅自改变权利取得时设定的土地用途,“五不准”,不得闲置耕地。,21,特征,新规定,超面积的处理,七、宅基地使用权,第一部分 我国的土地权利体系,用益物权,主体特殊性：,本集体经济组织成员,客体为农民集体土地,需依法审批,无偿、无期限限制,数量、面积、使用权权能受到限制,为用益物权,22,特征,新规定,超面积的处理,国务院【2004】28号、国务院（办公厅） 【2007】71号文件：,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或（小产权房）。城市居民、外村、外乡居民已经不具备取得农村宅基地使用权的主体资格。,2008年国土资源部146号文件：,首次明确了依法继承的宅基地使用权的合法地位。,七、宅基地使用权,第一部分 我国的土地权利体系,用益物权,23,特征,新规定,超面积的处理,分三个不同的时间段分别处理：,11982年村镇建房用地管理条例实施前，农村村民建房占用的宅基地，在村镇建房用地管理条例实施后至今未扩大用地面积的,可以按现有实际使用面积进行登记。21982年村镇建房用地管理条例实施起至1987年中华人民共和国土地管理法实施时止，农村村民建房占用的宅基地，超过当地规定的面积标准的，超过部分按当时国家和地方有关规定处理后，可以按实际使用面积进行登记。31987年中华人民共和国土地管理法实施后，农村村民建房占用的宅基地，超过当地规定的面积标准的，按照实际批准面积进行登记。其面积超过各地规定标准的，可在土地登记簿和土地权利证书记事栏内注明超过标准的面积，待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府依法实施规划重新建设时，按有关规定作出处理,并按照各地规定的面积标准重新进行登记。,七、宅基地使用权,第一部分 我国的土地权利体系,用益物权,24,定义,特性,举例说明,与相邻权的区别,取得与消灭,地役权是传统民法用益物权中的一项重要权利，是按照合同约定利用他人的不动产，以提高自己不动产效益的权利。,八、地役权,第一部分 我国的土地权利体系,用益物权,25,利用他人不动产来提高自己不动产的效益；,具有从属性；,具有不可分性。,定义,特性,举例说明,与相邻权的区别,取得与消灭,八、地役权,第一部分 我国的土地权利体系,用益物权,26,定义,特性,举例说明,与相邻权的区别,取得与消灭,甲乙两工厂相邻，甲工厂原有东门，甲为解决本场职工上下班通行方便，想开一个西门，但必须借用乙工厂的道路通行。于是，甲乙两工厂约定，甲向乙支付使用费，乙工厂允许甲工厂的员工通行，为此双方达成书面协议，在乙工厂的土地上设立了通行地役权。此时，乙地称为供役地，甲地称为需役地。,八、地役权,第一部分 我国的土地权利体系,用益物权,27,定义,特性,举例说明,与相邻权的区别,取得与消灭,1、性质不同：所有权、用益物权,2、适用范围不同：必须相邻、可相邻亦可不相邻,3、取得方式不同:法定取得、协议取得,4、是否有偿：否、依约定,八、地役权,第一部分 我国的土地权利体系,用益物权,1、自合同生效时设立,2、几种消灭的原因,28,担保物权的概念、几种担保方式,担保物权的种类,抵押权,质权,留置权,担保物权的消灭,中国土地勘测规划院,一、概述,第一部分 我国的土地权利体系,担保物权,1、主债权消灭,2、担保物权实现,3、债权人放弃担保物权,4、其他情形,29,土地抵押权的特点,可以抵押的财产,禁止抵押的土地权利,土地抵押权的取得,抵押登记的优先效力,不是实物抵押而是权利抵押,客体是法律允许转让的土地使用权,抵押人须是享有土地使用权的债务人或第三人,土地使用权抵押不影响土地上其他权利人的权利,二、土地抵押权,第一部分 我国的土地权利体系,担保物权,30,土地抵押权的特点,可以抵押的财产,禁止抵押的土地权利,土地抵押权的取得,抵押登记的优先效力,建筑物和其它土地附着物,建设用地使用权,以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权,生产设备、原材料、半成品、产品,正在建造的建筑物、船舶、航空器等,交通运输工具,法律、行政法规未禁止抵押的财产,二、土地抵押权,第一部分 我国的土地权利体系,担保物权,31,土地抵押权的特点,可以抵押的财产,禁止抵押的土地权利,土地抵押权的取得,抵押登记的优先效力,土地所有权;,耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；,学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施所占用的土地；,所有权、使用权不明或者有争议的；,依法被查封、扣押、监管的。,二、土地抵押权,第一部分 我国的土地权利体系,担保物权,32,土地抵押权的特点,可以抵押的土地权利,禁止抵押的土地权利,土地抵押权的取得,抵押登记的优先效力,签订书面形式的抵押合同,办理抵押登记。,二、土地抵押权,第一部分 我国的土地权利体系,担保物权,33,土地抵押权的特点,可以抵押的土地权利,禁止抵押的土地权利,土地抵押权的取得,抵押登记的优先效力,已登记的，按登记先后顺序清偿;,已登记的优先于未登记的；,登记顺序相同或均未进行登记的，按债权比例,清偿;,二、土地抵押权,第一部分 我国的土地权利体系,担保物权,34,概 念,特 征,与一般土地抵押权的关系,是限额土地抵押;,是为将来发生的债权提供担保；,所担保的最高债权额是确定的，但实际发生额不确定,;,是对一定期间内连续发生的债权作担保,三、最高额土地抵押权,第一部分 我国的土地权利体系,担保物权,1,、与一般土地抵押权的区别；,具有一定的独立性，不从属于主债权；所担保的债权在设立时具有不确定性；必须事先约定土地抵押权人得以优先受偿的最高额债权数额。,2、优越性；,35,新形势下我国的土地权利体系,第一部分,土地权利,所有权,国有,国家所有权,集体所有权,用益物权,土地承包经营权,建设用地使用权,集体,宅基地使用权,地役权,担保物权-,土地抵押权,划拨,出让,租赁,作价出资或入股,36,第二部分 土地确权基本理论,37,全国每年发生约三万起土地权属争议，并且呈逐年上升趋势。（2008年为四万起）,主要原因是由于土地权利的经济价值不断凸现，人们的土地,“,权利欲,”,越来越强。在农村,农民视土地为命根子，寸土必争。在城镇,土地价值显现，寸土寸金，纠纷不断。其中，大量的历史遗留案件，是土地纠纷案件居高不下的重要原因。,我国土地权利制度建设相对滞后，土地权利的规定不具体、不明确，导致大量的土地争议。土地争议调处面临着缺乏法律依据的问题。,当前,土地,权属争议调处的基本情况及问题,第二部分,土地确权基本理论,38,一、土地确权的依据,法律依据:,法律、行政法规、司法解释、部门规章、规范性文件及函复等。,事实依据：,（一）人民政府颁发的确定土地权属的凭证；,（二）当事人依法达成的协议；,（三）县级以上人民政府或者有关行政主管部门的批准文件；,（四）县级以上人民政府国土资源行政主管部门的调解书、处理决定；,（五）人民法院生效的判决、裁定或者调解书；,（六）生效的遗嘱；,（七）法律法规规定的其他文件。,第二部分,土地确权基本理论,39,二、土地确权的基本原则,城市土地国有化原则,国有土地所有权性质不可变更原则,尊重历史和现实，分阶段处理土地权属问题的原则,有利于生产生活和社会稳定原则,中国土地勘测规划院,第二部分,土地确权基本理论,40,因历史遗留与政策变迁引起的集体土地所有权争议的主要表现,合作化以来遗留下来的因权属未定，地界无明显标志，土地所有权不明确的原因引起的争议。,因过去无偿占有或者一平二调的土地，引发的现在使用者与原土地权利人之间的争议。,在过去的公社化运动中，农民集体组织的土地界线被打乱引发的争议。,四固定过程中因当时地籍管理和测量技术的落后，界址不清，导致的争议。,由于行政区划调整，乡、村的合并、分立等原因造成的争议。,第二部分,土地确权基本理论,41,三、确定土地所有权应注意的几个问题,（一）,正确划分国家土地所有权与集体土地所有权的界线,（二）,正确划分集体之间土地所有权的界线,（三）分阶段处理国家建设征收集体土地和集体之间使用,土地的土地权属问题,（四）重复征收、重复划拨问题,（五）界线和面积不吻合问题,第二部分,土地确权基本理论,42,三、确定土地所有权应注意的几个问题,（一）,正确划分国家土地所有权与集体土地所有权的界线,1、土改中是否颁发土地所有证是划分国家所有土地与集体所有土地的重要依据；,2、农业合作化时期土地入社和实施六十条时土地已确定为集体所有是确定集体所有的主要依据；,3、20世纪50年代存在的公有土地归国家所有，但颁发了土地所有权证的，归农民集体所有；,4、以是否征收作为划分国家土地所有权与集体土地所有权的标志；,5、国家土地所有权推定原则。,第二部分,土地确权基本理论,43,三、确定土地所有权应注意的几个问题,（一）,正确划分国家土地所有权与集体土地所有权的界线,（二）,正确划分集体之间土地所有权的界线,1、村、队、社、场合并和分割；,2、土地开发、国家征地、集体兴办企事业或自然灾害等原因进行了土地调整;,3、行政区划变动、农田基本建设等原因重新划定所有权界线的。,第二部分,土地确权基本理论,44,三、确定土地所有权应注意的几个问题,（一）,正确划分国家土地所有权与集体土地所有权的界线,（二）,正确划分集体之间土地所有权的界线,（三）分阶段处理国家建设征收集体土地和集体之间使用土地的权属问题,1、,六十条公布之前使用的，按现使用情况确定；,2、贯彻六十条公布时至1982年时止，几种情形；,3、1982年国家建设征用土地条例和村镇建房用地管理条例公布时起至1987年止，依照有关规定清查处理后确定土地权属；,4、1987年土地管理法施行后违法占用的，必须依法处理后确权。,第二部分,土地确权基本理论,45,三、确定土地所有权应注意的几个问题,（一）,正确划分国家土地所有权与集体土地所有权的界线,（二）,正确划分集体之间土地所有权的界线,（三）分阶段处理国家建设征收集体土地和集体之间使用,土地的土地权属问题,（四）重复征用、重复划拨问题,（五）界线和面积不吻合问题,第二部分,土地确权基本理论,46,土地权属争议、土地侵权纠纷的概念,土地权属争议的处理原则,土地权属争议的处理方式,协商、政府处理、行政诉讼,土地侵权纠纷的处理方式：,协商、行政调处、民事诉讼,四、土地权属争议调处制度,第二部分,土地确权基本理论,从实际出发，尊重历史,保护现有利益,诉讼解决以行政处理为前置,47,土地权属争议与土地侵权纠纷的区别,两者并存时的处理,先确权，后解决侵权纠纷。,土地权属争议的管辖范围,土地权属争议的处理程序：,申请受理调查调解处理,我国土地权属争议的处理程序的特点：,当事人协商优先和政府处理前置,解决方式不同,处理结果不同,四、土地权属争议调处制度,第二部分,土地确权基本理论,48,中国土地勘测规划院,China Land Surveying and Planning Institute,第三部分,“,以案说法,”,土地权属争议调处典型案例,49,中国土地勘测规划院,第二部分,案例一,：,A单位1970年经批准征用20亩土地建办公楼，后由于资金紧张，于1973年与B单位协商由B单位出资500万元共同建设办公楼。双方签订协议，房屋建成后各分50%产权，对土地未作约定。后双方按协议分配并使用房屋直到现在。1990年登记发证时，A单位认为土地是他们征用的，土地使用权应当全部归A单位，B单位不同意，认为应当按协议分一半给B单位，遂发生土地权属争议。问：该土地使用权应当如何确定？,50,中国土地勘测规划院,China Land Surveying and Planning Institute,第二部分,案例二：,某铁路局所属铁路货场有20亩土地，1962年由于铁路改线。闲置不用，当地农民陆续开垦种植农作物至1978年。1980年县人民政府将该20亩土地划给县商业局建立商品批发市场并使用至今。现铁路、县商业局都要求登记发证，土地管理部门如何处理？,51,中国土地勘测规划院,China Land Surveying and Planning Institute,第二部分,案例三：,华侨张某在上海有院落一座，占地600平方米，其中后院正房四间，前院配房六间。1966年，张某探亲出国后侨居国外，房产由房管部门管理。1972年，当地街道将前院配房拆除并改造为图书室，后又改办为新华书店。后院房屋未动，作为居委会办公用房。现张某要求归还房屋土地产权。请问，土地管理部门如何处理？,52,中国土地勘测规划院,China Land Surveying and Planning Institute,第二部分,案例四：,某国有企业1983年与某农民集体签订土地租赁协议，共租耕地30亩，每年支付租金2000元，租期20年。该企业在其中20亩土地上建了永久性厂房，其余10亩作为存放货物场地。目前，该土地尚未进行土地登记。现农民认为租金太低，要求增加，否则要收回土地。企业认为有合同为证，不愿增加租金，也不能退回土地。农民诉至法院，认为当初租地违法，所签合同无效，要求收回土地。法院已将此案移送土地管理部门处理。请问，该30亩集体土地如何处理？,53,中国土地勘测规划院,China Land Surveying and Planning Institute,第二部分,案例五：,土地改革期间，村民张某为其宅基地办理了土地房屋所有权证。1995年，市人民政府为张某颁发了集体土地使用权证。1998年张某全家转为非农业户口，但一直在村内居住。1999年土地证书年检时，张某申请将其宅基地使用权变更为国有土地使用权，但村委会提出异议。简要分析该土地权利应如何确认。,54,中国土地勘测规划院,China Land Surveying and Planning Institute,第二部分,案例六：,甲镇卫生院自1964年建院以来，先后征用乙村土地17亩，办理了征地手续，支付了相关补偿，并持有征地批文和支付凭证，但实际使用其中的13亩土地。2001年，卫生院因扩建需要，要求乙村归还其余土地。乙村认为该土地一直由其使用，依法享有集体土地所有权。简要分析17亩土地权属如何确认。,55,中国土地勘测规划院,China Land Surveying and Planning Institute,第二部分,案例七：,2007年5月，村民甲和乙的承包地相邻，乙为灌溉的便利与甲协商，从甲承包地内的井引水，每年支付甲500元，双方签订了书面合同，并办理了土地登记手续。2007年11月，甲将包含井在内的部分农地转包给丙，但未就该井的使用向丙说明。丙承包该地后禁止他人从该井引水。甲、乙对此提出异议。简要分析在该井的使用中，甲、乙、丙各自的权利和义务。,56,中国土地勘测规划院,China Land Surveying and Planning Institute,第二部分,案例八：,某国有企业1960年经双方口头协议同意，无偿占用甲村土地20亩办副食品生产基地，种植蔬菜，到1966年改造为国营奶牛场使用至今，现奶牛场要求登记发证。请问：土地管理部门该如何处理？,57,