公园地产价值挖掘分析案例38723

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,单击此处编辑母版标题样式,#,本报告是严格保密的,本报告是严格保密的。,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,公园案例,2011-8,目录,案例选择,案例分析,可借鉴点,案例选择,公园地产开发模式,共设施、公共休闲,活动空间,【,模式类型,】,：,公园地产的开发分为四类模式,单体型开发模式,居住型开发模式,主题型开发模式,复合型地产公园模式,单体型开发模式,n,城市生态资源,的最,初级利用,n,功能形态单,一，对城市和区,域增值作用微弱,n,实现形式：简,单游憩设施,居住型开发模式,n,城市生态资源稀缺,性显现，利用程度加,大，功能增加,n,对区域增值强烈，,但对城市增值较弱,n,实现形式：游憩设,施、住宅、社区餐饮,主题型开发模式,n,将生态资源和某项,主题相结合，公共,设施较多，功能复,合,n,对区域和城市增值,有较大的作用,n,实现形式：主题公,复合型地产公园模式,n,生态价值、城市价,值和文化价值结合，,功能和形态多元化,n,对区域和城市增值,效应显著，成为城市,名片,n,实现形式：多样的,城市型载体，综合的,休闲元素,对区域的带动作用,案例选择,案例选择依据,四种开发模式特点解析,单体型开发模式：,住宅与公园相互独立，不具有空间或功能上的联系，公园仅作为卖点使用,本项目具有的部分特点解析,城市边缘区位,居住型开发模式：,住宅与公园有一定的私密性联系，同时具有一定的休闲功能，但不具有开放式的形态，辐射能力较弱,主题型开发模式：,住宅与公园具有开放式的联系，具有部分主题或特色的公共休闲功能，辐射能力较强,匹配,根据开发模式与项目特点的分析，案例的寻找范围将集中在,“,居住型开发模式,”,与,“,主题型开发模式,”,上，并在价值提升程度、成功关键要素及操作的难易程度上进行深入分析,复合型地产公园模式：,将城市中各种资源进行整合，形成多元的公园形态，住宅甚至会成为附庸，借助公园来提升价值,产品为中等档次住宅，产品形式为高层,公园需要为住宅提供增值服务,目录,案例选择,案例分析,可借鉴点,华润,.,翡翠城,区位,锦江区东湖，城市二环,基本情况,分,5,期，总占地,1245,亩，总建面积,24,万平米，总容积率,3.15,；,产品为多层及小高层；,主力户型,120,平米三居,优劣势,优势：千亩大盘，生态环境好；,劣势：四周有部分旧房，影响总体环境；楼盘完全没有展示实景给客户；,背景：,1,、城市二环线附近，区域不成熟,2,、区域有良好规划前景,3,、项目有较强势的自然资源,虽位于城市近郊，但利用公园等自然资源，营造城市级高端生态大盘形象,案例分析,成都华润翡翠城,自然资源充分利用：,两河：,府南河与沙河交汇处,一湖：,185,亩东湖,三公园：,420,亩东湖公园、,200,亩沙河公园、,100,亩府河公园,总体规划中，充分利用现有的东湖公园及府河、沙河风景并结合小区大小水体景观；,每阶段皆设计便捷的步行道或木栈桥，让居民能舒适地步行到东湖公园及河畔公园；,各分期会所相对独立，并分设于各区的中心地带，沿市政路设为商业街，照顾到小区内部及外部的商业需求,规划布局充分考虑了对各项资源的共享和整合，尤其注重公园资源与社区的充分互动,案例分析,成都华润翡翠城,华润将东湖公园景观资源与区域共享，面向城市开放,420,亩城市生态资源，是其公园打造成功的最主要原因之一,华润一年多时间的精心打造，一座生态性、休闲性有机统一，同时具有文化传播、亲水、健康、休闲、娱乐、生态教育等功能的东湖公园开放式全情呈现；,公园总面积达,420,亩，其中湖面面积,185,亩，是成都目前最大的水体公园；,开放式的生态公园，拉近项目与人的距离，开放的公共空间使项目与城市融为一体,案例分析,成都华润翡翠城,华润翡翠城房价（均价）走势,摩玛城房价（均价）走势,在相似时段具有同样的价格上行走势,第一层面：,提升项目价值,公园资源私有化,效力,价值,华润打造东湖公园对翡翠城的价值并不局限于项目自身，更重要的是可以持续提升区域同类项目及区域的价值,东湖公园的呈现，不但提升了翡翠城的价值，也为同区域项目创造了溢价能力,第二层面：,提升区域项目价值,公园资源向区域开放,第二层面：,持续并巩固价值,公园资源向城市开放,案例分析,成都华润翡翠城,项目指标：,物业类型：,高层、小高层、花园洋房、,叠拼、联排别墅、独栋别墅,占地面积：,659333,平米,建筑面积：,102,万平米,容积率：,1.83,绿化率：,40%,总户数：,8684,户,车位：,3500,个,开盘时间：,2008,年,11,月,8,日,项目区位：,大华,曲江公园世家位于三环外，隶属曲江新区东南部，西临少陵路，南接航天大道，南望秦岭山脉，东邻杜陵万亩森林公园,西安三环外陌生区域，规模型公园居住区,案例分析,西安大华公园世家,公园,公园,学校,商业步行街,两大,公园,打造社区内部生态，公园景观完美展示，成为,重要卖点,；,丰富的资源打造形成,特色公园景观,；,社区中心轴布置商业步行街；,学校等公共配套规划在社区东西两端，平均分配开发时间。,规划布局特点,配套规划,会所：,预设健身房、棋牌及私人会所；,商业：,12,万平米商业步行街；,教育：,幼儿园，,9,年一贯制学校；,休闲：,东、西,5,万平米公园,东西两个公园的平均分配，即保证了资源的合理分配，又平均了开发时间，开发节奏与资源紧密匹配,案例分析,西安大华公园世家,东、西两大公园构成社区主要景观园林；,公园内部由中央水景、植被、树木、休闲场所、运动场所、连廊、假山等景观功能区构成；,以公园为静景，公园内延伸出叶脉水系及台地、植被为动景，相互融合、相互呼应；,依靠地块南高北低地势落差打造坡地景观。,公园规划特点,公园的打造不仅以赏景为主，更强调布置动态场所与景观，形成参与性较强的公园功能区域,案例分析,西安大华公园世家,由于双公园概念的强力支撑，项目开盘即取得了良好的销售效果，但由于整体市场的波动，到,09,年第一季度出现“拐点”，同时双公园亦基本完成建设，为项目的销售增添的重要的砝码；,大华曲江公园世家普通住宅销售表,户型,面积区间,成交均价,推售套数,套数比,推售面积,面积比,成交套数,剩余套数,2,居,90-92,4377,42,43%,3815,55%,42,0,3,居,137-138,、,143,4269,56,57%,3077,45%,41,15,共计,98,100%,6892,100%,83,15,双公园的概念对项目的销售，起到了强有力的支撑，尤其是在市场出现,“,拐点,”,时，更是销售保障砝码,双公园基本完成,案例分析,西安大华公园世家,案例分析,西安大华公园世家,成功,因素,公园中动静结合的功能设置,双公园资源打造,资源的合理分配与开发节奏的配合,公园资源的合理分配、开发节奏及功能设置是打造成功的关键因素,区 位,高新区 羊西线蜀西路,399,号,开发商,中海信和,(,成都,),物业发展有限公司,规模,占地,:132.4,万平米，建面,:120,万平米,产品形态,高层、洋房、别墅等,容积率,/,绿化率,1.55,配套,涉外医院、世界知名连锁酒店、大型商业、,200,亩生态体育公园,、,国际双语幼儿园、中小学校,价格（均价）,9000,12000,元,/,平米,开盘,/,入住时间,05,年,11,月末开盘,销售状况,售罄,项目卖点,项目背靠城市中最大的,6600,亩两河森林公园，外接,200,亩滨河体育公园，并近邻成都文脉之源清水河及摸底河水系,成都三环外，规模级水岸公园居住社区,案例分析,成都中海国际社区,围绕森林公园建设有吸引力的体验设施，打造核心价值区：,与两河森林公园联系紧密的,200,亩滨河体育公园,a,、高尔夫练习场,b,、国际网球俱乐部,c,、休闲、专业街区,体 育,两河森林公园,土龙路,金牛支渠,高新西区,核心价值区,项目核心竞争力：,以,不可复制的生态资源,作为项目突破点，通过生态、休闲氛围的营造实现突围,围绕公园建设,有吸引力的体验设施，打造核心价值区,道路与公园的关联，实现,资源共享,b,a,体育公园,c,围绕体育公园为核心发力点，通过打造运动休闲项目，实现无形价值有形化,案例分析,成都中海国际社区,高尔夫球场,网球球场,休闲专业街区,体育公园用地面积,4.8,万,，内包含,高尔夫练习场、国际网球俱乐部和休闲专业街区,；,项目配套设施，通过,持续投入,，,阶段性亮点引爆,、配套设施的升级逐步,提升项目价值,；,配套设施的打造：内城和外城规划理念的引入，配套商业分布在外围区域，,建立与城市的联系,，内城打造私密居住区。,体育公园不但包含运动功能，还加入商业配套元素，体现城市休闲的特性，摆脱区域带来的束缚,案例分析,成都中海国际社区,18,A,B,C,F,D,E,地块价值：位于区域的边缘，北侧和东侧均邻路，适合树立区域形象，地块价值较高,产品排布：高层,地块价值：位于区域边缘，与生态资源价值点有一定距离，地块价值较高,产品排布：小高层,地块价值：位于整个区域核心，距离生态资源距离最近，地块价值高,产品排布：别墅（双拼、叠拼、联排）,地块价值：位于整个区域边缘，西侧邻路，与生态资源有一定距离，利于树立形象,产品排布：多层,地块价值：位于整个区域的核心，与生态资源一路之隔，地块价值高,产品排布：花园洋房、多层,地块价值：位于区域边缘，西侧邻路，与生态资源无接触，地块价值较低,产品排布：小高层,A,B,C,E,D,F,生态资源体育公园,低密社区,案例分析,成都中海国际社区,将公园资源与产品排布相结合，树立价值标杆，增加营销卖点与支撑点,19,案例分析,成都中海国际社区,以生态公园为依托，以体育公园为打造核心，充分体现运动与休闲性是项目价值提升的三个关键因素,生态公园为依托，体育公园为打造核心,无形的生态与运动休闲价值有形化,对项目价值的提升：,营销价值,居住价值,商业价值,案例分析,重庆中交丽景,观音桥,解放碑,南坪,杨家坪,沙坪坝,九宫庙,火炬大道,迎宾大道,翼龙路,杨家坪,步行街,大渡口,步行街,巴国城,本案,北,中交丽景,基本信息,地理位置,大渡口区九龙园红狮大道（巴国城旁）,开发企业,中交集团重庆两山丽景置业有限公司,占地面积,21.27,万平方米,总建筑面积,90.64,万平方米,容积率,3.49,绿地率,37.5%,物业类型,高层、花园洋房、商业,重钢的搬迁刺激大渡口与九龙坡区房地产市场的崛起，近两年金科、协信、渝高等重庆本地知名开发商纷纷进驻，中交集团的地产处女作中交丽景也绽放于此地块。,位于房地产快速发展区域，城市近郊中档楼盘,西城新中心,重庆首席中央居住区,公园之城,重钢搬迁，大渡口借势打造宜居之城，在主城率先提出了,1,平方米住宅配套,1,平方米绿地的人居概念。,项目周边,：彩云湖公园、翡翠公园、巴国城公园、红狮公园、双山中央公园、大渡口公园,项目内部：,帮助政府打造了两大市政主题公园,爱情公园、运动公园，共占地,86,亩,大渡口区打造公园之城，共建,42,个公园，,2012,年实现森林覆盖率,38%,，绿地率,40%,。,北,案例分析,重庆中交丽景,中交丽景借助项目周边及区域内公园的打造，成为西城首个复合国际休闲生活城,浸润于公园里的社区,高层,高层,洋房,商,业,公寓,双 山 公 园,巴 国 城,4,组团,3,组团,2,组团,1,组团,运动公园,北,爱情公园,案例分析,重庆中交丽景,爱情公园和运动公园打造在一条景观轴上，并将商业点缀其上，开放式公园为社区及社区商业带来了大量人气,7.4,万方休闲主题商业，吃喝玩乐尽享其中,项目自身商业配套首创,公园商业模式,，集休闲、娱乐、服务、购物为一体。,7.4,万方休闲主题商业中，其中,1.5,万方集中式商业包括,7,千余方超市，,2,万余方特色商业布局。,项目以两大主题休闲公园为纽带，将整个商业中心融入公园中。,中交丽景景观设计由日本当代