房地产估价第八章-假设开发法课件

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,11/7/2009,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,第八章假设开发法,第八章 假设开发法,第八章假设开发法第八章 假设开发法,8-1 假设开发法概述剩余法、预期开发法,一、概念,根据估价对象预期开发完成后的价值，扣除未来的正常开发成本、税费和利润等，以此求取估价对象房地产于估价时点的客观合理价格或价值的方法。,二、假设开发法的理论依据,预期原理,第八章 假设开发法,8-1 假设开发法概述剩余法、预期开发,三、假设开发法与成本法的关系,成本法评估新建房地产价格的公式：,新建房地价格土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本,+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润,假设开发法评估土地价格的公式：,土地取得成本新建房地价格-土地开发成本-建筑物建造成本,-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润,假设开发法在形式上是评估新建房地产价格的成本法的倒算法,第八章 假设开发法,三、假设开发法与成本法的关系 成本法评估新建房地产价格的公式,假设开发法与成本法的主要区别,成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价格；,假设开发法中开发完成后的价格已事先通过预测得到，需要求取的是土地价格。,第八章 假设开发法,假设开发法与成本法的主要区别成本法中的土地价格为已知，需要求,四、假设开发法适用的对象,具有开发潜力的房地产,1、待开发的土地，包括生地、毛地、熟地；,2、在建工程；,3、可装修改造或可改变用途的旧房地产。,第八章 假设开发法,四、假设开发法适用的对象 具有开发潜力的房地产 1、待开发的,五、假设开发法适用条件,（一）关键点,1、正确判断房地产的最佳开发利用方式,最适合用途、最适合规模、最适合档次,2、正确预测未来开发完成后的房地产价值,第八章 假设开发法,五、假设开发法适用条件（一）关键点 1、正确判断房地产的最佳,（二）外部环境条件,1,、明朗、开放及长远的房地产政策；,2,、统一、严谨及健全的房地产法规；,3,、完整、公开及透明度高的房地产资料库；,4,、稳定、清晰及全面的投资开发和交易的税费清单；,5,、长远、公开及稳定的土地供给计划。,第八章 假设开发法,（二）外部环境条件 1、明朗、开放及长远的房地产政策；第八章,六、操作步骤,调查,选择开发方式,预测开发后价值,测算开发成本费用,具体计算,估算开发经营期,第八章 假设开发法,六、操作步骤调查选择开发方式预测开发后价值测算开发成本费用具,七、假设开发法的其他用途,1、确定拟定开发场地的最高价格,2、确定开发项目的预期利润,3、确定开发中可能出现的最高费用,第八章 假设开发法,七、假设开发法的其他用途1、确定拟定开发场地的最高价格 2、,8-2 假设开发法的估价步骤与估价方法,一、假设开发法的计算公式,（一）基本公式,待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息,-销售税费-开发利润-购买待开发房地产应负担的税费,扣除项的具体内容要依据待估房地产在估价时的状况而定,应扣除所有未来将要发生的正常的、合理的费用,不应扣除已经投入的费用,第八章 假设开发法,8-2 假设开发法的估价步骤与估价方法 一、假设开发法的计,（二）适用于不同情形的细化公式,1、生地房屋,生地价值=开发完成后的房地产价值,2、生地熟地,生地价值=开发完成后的熟地价值,3、毛地房屋,毛地价值=开发完成后的房地产价值,4、毛地熟地,毛地价值=开发完成后的熟地价值,第八章 假设开发法,（二）适用于不同情形的细化公式 1、生地房屋 生地价值=开,熟地价值=开发完成后的房地产价值,6、在建工程房屋,在建工程价值=续建完成后的房地产价值,7、旧房新房,旧房价值=装修改造完成后的房地产价值,第八章 假设开发法,5、熟地 房屋,（二）适用于不同情形的细化公式,熟地价值=开发完成后的房地产价值 6、在建工程房屋,二、假设开发法的估价方法,（一）传统方法,V=开发完成后的房地产价值开发成本 管理费用,投资利息销售税费开发利润购买税费,1、基本公式,2、计息方法的特点,不考虑支出与收入发生时间不同而直接相加减，但要计算利息,不考虑预售，也不考虑延迟销售,第八章 假设开发法,二、假设开发法的估价方法（一）传统方法 V=开发完成后的房,（二）现金流量折现方法,1、基本公式,V=开发完成后的房地产价值开发成本管理费用销售税费购买待开发房地产税费,2、折现方法的特点,预测各项费用未来发生的时间及数额，折算到估价时点后相加减,利息与利润隐含在折现率中,在估价实务中还是提倡使用现金流量折现法,第八章 假设开发法,（二）现金流量折现方法 1、基本公式 V=开发完成后的房地产,三、两种方法比较,1、现金流量折现方法,精确、计算复杂、受其他影响因素大,2、传统方法,粗略、简单,尽量用现金流量折现法,三、两种方法比较1、现金流量折现方法精确、计算复杂、受其他影,8-3公式中各项求取,一、开发经营期,起点：取得估价对象之日（估价时点）,终点：开发经营期结束,开发经营期,开发期,经营期：,起点：开发经营期起点,终点：竣工之日,依据经营方式确定,第八章 假设开发法,8-3公式中各项求取一、开发经营期起点：取得估价对象之日（,开发完成时的市场价值通常也是开发完成时的日期,二、开发完成后房地产价值（预测求得）,销售：,出租经营：,市场法+长期趋势法,收益法,第八章 假设开发法,开发完成时的市场价值通常也是开发完成时的日期 二、开发完,三、开发成本、管理费用、销售税费,第八章 假设开发法,根据当地的房地产价格构成分项测算,四、投资利息（传统法）,销售税费不计息,计算期：,费用发生,开发结束,计息方式：,单利、复利,计息周期：,年,利率：,单利、复利、名义利率、实际利率,利率高低：,单利利率、复利利率,三、开发成本、管理费用、销售税费第八章 假设开发法根据当地的,五、开发利润（传统法）,基数利润率,六、投资者购买待开发房地产应负担的税费,开发房地产价值的一定比率,七、折现率,与报酬率的性质和求取方法相同,第八章 假设开发法,五、开发利润（传统法）基数利润率六、投资者购买待开发房地产,八、其他,无形收益等,第八章 假设开发法,八、其他第八章 假设开发法,例题,某旧厂房的建筑面积为5000平方米。根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等400元/平方米（按建筑面积计），同时取得40年的土地使用权。预计装修改造期为1年，装修改造费为每平方米建筑面积1000元；装修改造完成后即可全部售出，售价为每平方米建筑面积4000元；销售税费为售价的8%；购买该旧厂房买方需要交纳的税费为其价格的4%。试利用上述资料用现金流量折现法估算该旧厂房的正常购买总价和单价（折现率为12%）。,旧厂房的购买价格V 装修改造后商场售价A补出让金数额B,装修改造费C销售税费D购买税费E,第八章 假设开发法,例题某旧厂房的建筑面积为5000平方米。根据其所在地点和周围,B4005000200（万元）,D1785.718142.86（万元）,EV40.04X（万元）,VABCDE,V=1785.71-200-472.46-142.86-0.04V,V=933.07（万元）,V单=1866.13元/,0 1,A,0 1,B,第八章 假设开发法,B4005000200（万元）D1785.718,作业,1、有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为2k，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为60%；附近地区与之位置相当的小块“五通一平”熟地的单价为800 元/；开发期需要3 年；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等经测算为2.5 亿元/k；贷款年利率为10%；投资利润率为15%；当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。试用传统方法测算该成片荒地的总价和单价。,第八章 假设开发法,作业1、有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为2k,作业,2、需要评估一宗“七通一平”熟地于2005 年9 月的价值。获知该宗土地的面积为5000，土地剩余使用年限为65 年，容积率为2，适宜建造某种类型的商品住宅；预计取得该宗土地后建造该类商品住宅的开发期为2 年，建筑安装工程费为每平方米建筑面积800 元，勘察设计等专业费用及管理费为建筑安装工程费的12%，第一年需要投入60%的建筑安装工程费、专业费用及管理费，第二年需要投入40%的建筑安装工程费、专业费用及管理费；销售商品住宅时的广告宣传等费用为其售价的2%，房地产交易中卖方需要缴纳的营业税等为交易价格的6%，买方需要缴纳的契税等为交易价格的3%；预计该商品住宅在建成时可全部售出，售出时的平均价格为每平方米建筑面积2000 元。试利用所给资料用现金流量折现法测算该宗土地2005 年9 月的总价、单价及楼面地价(折现率为12%)。,第八章 假设开发法,作业2、需要评估一宗“七通一平”熟地于2005 年9 月的价,作业,3、某在建工程开工于2004 年3 月1 日，总用地面积3000，规划总建筑面积12400，用途为写字楼。土地使用年限为50 年，从开工之日起计；当时取得土地的花费为楼面地价800 元/。该项目的正常开发期为2.5 年，建设费用(包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等)为每平方米建筑面积2300 元。至2005 年9 月1 日实际完成了主体结构，已投入50%的建设费用。但估计至建成尚需1.5 年，还需投入60%的建设费用。建成后半年可租出，可出租面积的月租金为60 元/，可出租面积为建筑面积的70%，正常出租率为85%，出租的运营费用为有效毛收入的25%。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费为售价的8%。试利用上述资料用现金流量折现法测算该在建工程2005 年9 月1 日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价(报酬率为9%，折现率为13%)。,作业3、某在建工程开工于2004 年3 月1 日，总用地面积,