信托融资法律合规审查实务介绍

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2012/11/9,信托融资,法律合规审查实务介绍,胡宜 合伙人 律师,信托基,本,本知识,第一部,分,分：,信托的,分,分类及,设,设立（民信,托,托事信,托,托、营,业,业信托,、,、公益,信,信托）,合法目的,确定财产,合法所有财产,书面形式,信托登记,信托与,委,委托的,区,区别,委托,以委托人的名义,后果由委托人承担,财产属于委托人,信托,以受托人名义,后果以信托财产为限,信托财产与委托人其他财产分离,信托产,品,品基本,结,结构（,自,自益信,托,托）,信托计划或,单一信托,集合信托,委托人或者单一委托人,投资项目,（如房地产企业股权和债权）,信托公司,（受托人）,保管人,（银行）,收益,投资,投资管理,认购,信托单位,分配,信托利益,服务报酬,保管服务,报酬,受益人,信托受,益,益权,收益权,信托监,管,管,监管机构：银监会及各地银监局,业务,净资本管理,集合资金信托,信托公司的设立、变更、终止,事前审批,事后报,备,备,持续监,管,管,实质重,于,于形式,信托产,品,品涉及,的,的各类,费,费率,（在实,践,践操作,中,中，信,托,托公司,第,第三方,收,收取财,务,务顾问,费,费或管,理,理费，,仅,仅能通,过,过第三,方,方，不,能,能是其,自,自身，,法,法律明,确,确规定,只,只能收,取,取固定,管,管理费,。,。）,信托法,律,律体系,（,（一）,一法两,规,规,中华人,民,民共和,国,国信托,法,法，2001年10月1日起施,行,行,信托公,司,司管理,办,办法，2007年3月1日起施,行,行,信托公,司,司集合,资,资金信,托,托计划,管,管理办,法,法，2007年3月1日起施,行,行,中国银,监,监会关,于,于修改信托公,司,司集合,资,资金信,托,托计划,管,管理办,法,法的决定，2009年2月4日发布,其他部,门,门规章,信托公,司,司净资,本,本管理,办,办法，2010年8月24日起施,行,行,信托公,司,司净资,本,本计算,标,标准有,关,关事项,的,的通知，2011年1月27日发布,信托法,律,律体系,（,（二）,规范性,文,文件,银监会,（,（非银,部,部）网,站,站、信,托,托法律,网,网，如,：,：,中国银,监,监会关,于,于进一,步,步规范,银,银信理,财,财合作,业,业务的,通,通知,关于加,强,强信托,公,公司房,地,地产、,证,证券业,务,务监管,有,有关问,题,题的通,知,知,中国银,监,监会关,于,于加强,信,信托公,司,司结构,化,化信托,业,业务监,管,管有关,的,的问题,中国银,监,监会办,公,公厅关,于,于加强,信,信托公,司,司房地,产,产信托,业,业务监,管,管有关,问,问题的,通,通知,中国银,监,监会关,于,于信托,公,公司开,展,展项目,融,融资业,务,务涉及,项,项目资,本,本金有,关,关问题,的,的通知,信托法,律,律体系,（,（二）,规范性,文,文件,银监会,规,规范商,业,业银行,个,个人理,财,财业务,投,投资管,理,理的通,知,知（2009）65号文,银行,与,与信托,公,公司业,务,务合作,指,指引,信托公,司,司证券,投,投资信,托,托业务,操,操作指,引,引,信托公,司,司参与,股,股指期,货,货交易,业,业务指,引,引,信托公,司,司私人,股,股权投,资,资信托,业,业务操,作,作指引,房地产,信,信托产,品,品的合,规,规性（债性,投,投资与,股,股性投,资,资）,第二部,分,分：,房地产,开,开发贷,款,款的条,件,件“432”（债,性,性投资,）,）,国有土,地,地使用,证,证、建,设,设用地,规,规划许,可,可证、,建,建设工,程,程规划,许,许可证,、,、建筑,工,工程施,工,工许可,证,证四证,齐,齐全商业,银,银行房,地,地产贷,款,款风险,管,管理指,引,引（,银,银监发200457号）第15条,申请贷,款,款的房,地,地产开,发,发企业,的,的项目,资,资本金,比,比例不,低,低于30（普通,商,商品住,房,房项目,为,为20%）国务院,关,关于调,整,整固定,资,资产投,资,资项目,资,资本金,比,比例的,通,通知（国发200927号）,房地产,企,企业的,资,资质要,求,求：开,发,发商或,其,其控股,股,股东不,低,低于国,家,家建设,行,行政主,管,管部门,核,核发的,二,二级房,地,地产开,发,发资质关于加,强,强信托,投,投资公,司,司部分,业,业务风,险,险提示,的,的通知（银监,办,办发【2005】212号）、中国银,监,监会办,公,公厅关,于,于加强,信,信托公,司,司房地,产,产、证,券,券业务,监,监管有,关,关问题,的,的通知(银监办,发,发【2008】265号）关于,加,加强信,托,托公司,房,房地产,信,信托业,务,务监管,有,有关问,题,题的通,知,知银监办,发,发【2010】54号,房地产,信,信托贷,款,款的限,制,制,不能发,放,放流动,性,性贷款,流动性,资,资金贷,款,款不得,用,用于固,定,定资产,、,、股权,等,等投资,（,（根据流动,资,资金贷,款,款管理,暂,暂行办,法,法（银监会令2010年第1号）第9条第2款）,缴纳土,地,地出让,金,金的限,制,制：不,得,得向房,地,地产开,发,发企业,发,发放用,于,于缴交,土,土地出,让,让金的,贷,贷款（,“,“265号文”,第,第一条,第,第（二,）,）项）,兜底限,制,制：严,禁,禁以投,资,资附加,（,（比如股,权,权+回购，,预,预售+回购）回购,承,承诺、,商,商品房,预,预售回,购,购等方,式,式间接,发,发放房,地,地产贷,款,款（,“,“265号文”,第,第一条,第,第（一,）,）项）,、,、严禁,对,对不符,合,合信贷,政,政策规,定,定的房,地,地产开,发,发企业,或,或开发,项,项目发,放,放房地,产,产开发,贷,贷款（国务院,办,办公厅,关,关于促,进,进房地,产,产市场,平,平稳健,康,康发展,的,的通知国办发20104号第（,五,五）条,）,）,严禁向,房,房地产,开,开发企,业,业发放,流,流动性,资,资金贷,款,款（包,括,括以购买,房,房地产,企,企业资,产,产附回,购,购承诺,等,等方式,变,变相发,放,放的流,动,动性贷,款,款）（根据,“,“265号文”,第,第一条,第,第（二,）,）项）,不得以,信,信托资,金,金发放,土,土地储,备,备贷款（根据关于,加,加强信,托,托公司,房,房地产,信,信托业,务,务监管,有,有关问,题,题的通,知,知银监办,发,发201054号第四条）,债性投,资,资信托,产,产品资,金,金运用,模,模式,信托贷,款,款（含,委,委托贷,款,款）,购买房,地,地产开,发,发企业,资,资产附,回,回购承,诺,诺,股权投,资,资附加,回,回购承,诺,诺（含,投,投资附,加,加关联,方,方受让,或,或投资,附,附加其,他,他第三,方,方受让,的,的情形,）,）,受让委,托,托贷款,收取固,定,定收益,的,的特定,资,资产收,益,益权的,受,受让行,为,为（,固定溢,价,价（债性）；买,资,资产，,期,期满后,按,按照出,售,售和库,存,存(市价评,估,估)计算出,真,真正的,价,价格后,，,，信托,公,公司与,公,公司进,行,行利润,分,分拆（,股,股性）,）,受特定,资,资产收,益,益权让,加,加溢价,回,回购承,诺,诺,？,股,股东贷,款,款的合,法,法性,（如果,股,股东贷,款,款和项,目,目是直,接,接关联,，,，如垫,付,付出让,金,金、凭,证,证、拆,迁,迁费用,，,，股东,贷,贷款合,理,理合规,，,，信托,公,公司可,直,直接受,让,让股东,贷,贷款，,置,置换股,东,东贷款,）,）,“432”条件,的,的合规,性,性解释,案,案例（,一,一）,现状描,述,述,某房地,产,产项目,一,一期和,二,二期16栋建筑,物,物中13栋“四,证,证”齐,全,全（中,山,山雅居,乐,乐项目,）,）,部分符,合,合“四,证,证”条,件,件，部,分,分未达,到,到“四,证,证”条,件,件,资本公,积,积金是,否,否可以,计,计为项,目,目资本,金,金（雅,居,居乐广,州,州科学,城,城项目,）,）,(项目资,本,本金没,有,有资金,占,占用成,本,本，其,他,他方不,能,能随便,抽,抽取，,前,前述系,法,法律规,定,定项目,资,资本金,满,满足30%的原因,，,，资本,公,公积具,有,有前述,特,特点，,可,可计入30%,),),合规性,解,解释,将目标,项,项目界,定,定为取,得,得“四,证,证”的,部,部分，,融,融资总,额,额与投,资,资总额,匹,匹配,(如一期,项,项目只,有,有5亿，融,资,资8亿，将,二,二期项,目,目部分,分,分割到,一,一期。),可以按,照,照取得,“,“四证,”,”的进,度,度进行,分,分期募,集,集（,一期拿,到,到，二,期,期没拿,到,到，建,议,议把一,期,期和二,期,期计入,投,投资范,围,围，但,是,是在银,监,监会报,批,批时，,申,申请系,按,按照四,证,证取得,的,的情况,发,发放贷款，,从,从而做,到,到一期,申,申报，,分,分期发,行,行）,可以,“432”条件,的,的合规,性,性解释,案,案例（,二,二）,现状描,述,述,关联方,借,借款承,诺,诺劣后,是,是否可,以,以计入,项,项目资,本,本金,(最初仅,认,认可股,东,东借款,，,，后来,集,集团资,金,金调度,，,，若承,诺,诺劣后,的,的，亦,可,可。),信托计,划,划入股,项,项目公,司,司成为,股,股东，,信,信托资,金,金形成,的,的实收,资,资本是,否,否可以,算,算作项,目,目资本,金,金？,（实践,操,操作中,入,入股基,本,本上为,债,债性，,但,但在极,特,特别少,数,数的情,况,况下，,信,信托公,司,司真的,是,是股东,，,，参与,管,管理分,红,红）,合规性,解,解释,可以,不可以,“432”条件,的,的合规,性,性解释,案,案例（,三,三）,现状描,述,述,开发商,的,的控股,股,股东的,控,控股股,东,东具备,房,房地产,开,开发企,业,业二级,以,以上资,质,质,(开发商,暂,暂定，,按,按照规,定,定，开,发,发商控,股,股股东,具,具有二,级,级资质,。,。但是,如,如果开,发,发商的,控,控股股,东,东的控,股,股股东,具,具有一,级,级资质,的,的，如,雅,雅居乐,、,、恒大,，,，中间,设,设个夹,层,层，如,华,华东、,华,华南、,华,华北置,业,业公司,，,，解决,方,方案(1)第一层,公,公司收,取,取第二,层,层公司,部,部分股,权,权（不,太,太可行,）,）；由,第,第一层,公,公司向,项,项目公,司,司提供,承,承包服,务,务；由,第,第一层,出,出具文,件,件，说,明,明第二,层,层公司,的,的所有,股,股东决,定,定需要,第,第一层,同,同意。,),非控股,股,股东持,有,有二级,资,资质,合规性,解,解释,在符合,一,一定前,提,提条件,、,、可以,确,确保作为房,地,地产信托融资第,一,一还款,来,来源的,房,房地产,项,项目的,建,建筑质,量,量的情况,下,下，可,以,以灵活,掌,掌握,在控股,股,股东仅,为,为财务,性,性投资,的,的情况,下,下可以,认,认为项,目,目公司,股,股东具,有,有二级,资,资质,(40,%,%有资质,，,，60%是信托,公,公司，,合,合作协,议,议中规,定,定品牌,管,管理等,均,均有40%负责),股性投,资,资信托,产,产品与,债,债性投,资,资产品,的,的区别,债性投,资,资产品,资金运,用,用条件,明,明确（432）,资金运,用,用限制,多,多,预期收,益,益来源,于,于利息,，,，相随,对,对清晰,稳,稳定,资金退,出,出方式,简,简便（,还