第四章商店选址课件

,单击此处编辑母版标题样式,#,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,第四章 商圈分析与选址决策,在零售业经营要素中，我们往往将店址,视为企业经营最重要的因素之一,零售业是典型的“地利性”产业,大型零售连锁集团对选址很重视,占到,开店成功因素的50%,为什么店址选择对零售商来说如此重要,？,店址在顾客选择商店时是首要考虑的因素,零售商可以利用商店的位置来开发可持续的竞争优势,店址选址决策的步骤,分析每个地理区域（商圈，确定最有吸引力的开店区域,分析新开店的具体位置，选出最有吸引力的地点,对店址进行评估，预测未来经营效果,第一节 商圈分析,一、商圈,商圈,，指以零售商店所在地为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围,边缘商圈,次要商圈,主要商圈,5%,50-,70%,15-2,5%,商圈的影响因素,1.,商店业态,一般来说，百货商场、专业店、专卖店及无店铺业态的商圈相对较大，其次是大型超市和超市，食杂店与便利店最小,2,、商店规模,商店规模越大，其市场吸引力越强，就越有利于扩大其销售范围,当然，商店的规模与其商圈的范围并不一定成比例增长,商圈的影响因素,3.,经营商品的种类,一般来说，经营日用品的商店商圈较小，经,营选择性、技术性强，需提供售后服务的商,品以及满足特殊需要的商品的商店商圈较大,4.,商店经营水平、信誉及促销策略,经营水平高、信誉好的商店商圈较大,促销手段可能扩大商圈的边际范围,商圈的影响因素,5.,竞争对手的位置,两家竞争的商店相距有一段路程，而潜在顾客又居于其间，则两家商店的商圈都会缩小,“群体竞争效应”（“扎堆效应”）也可能使商圈扩大,6.,交通状况,交通条件便利，会扩大商圈范围，反之则会缩小商圈范围,二、商圈分析,商圈分析，就是经营者对影响商圈的人口结构、生活习惯、产业结构、交通状况、城市规划、商业氛围等因素进行实地调查和分析，为选择店址、制定和调整经营策略提供依据,商圈分析的意义,商圈分析是新开商店合理选址的前提,商圈分析有助于零售店制定竞争经营策略,商圈分析有助于零售店制定市场开拓策略,商圈分析有助于加快资金周转,商圈分析有助于为开设分店和连锁店提供参考,商圈分析的要点,1.,商圈层次分析,2.,客流量分析,3.,顾客分析,4.,商圈内购买力分析,购买力指数,A50,B30,C20,A,：商圈内可支配收入总和（收入中扣除各种所得税、,偿还贷款、各种保险费和不动产消费等）,B,：商圈内前一年的零售总额,C,：具有购买力的人口数量,商圈分析的要点,5.,其它环境分析,(,地理因素、区域性质、交通状况、地形特点、供货来源等）,6,、自身分析,商圈分析的要点,7、竞争程度,商圈饱和度,判断某个地区商业竞争激烈程度的指标,商圈饱和指数（,IRS,）,IRS:,某地区某类商品饱和指数,C,：某地区购买某类商品的潜在顾客人数,RE,：某地区每一顾客购买该类商品的平均购买额,RF,：某地区经营同类商品商店营业总面积,CR,E,R,F,商圈饱和指数（,IRS,）,例如，一家经营食品和日用品的小型超市需测定商圈饱和度，假设该地区购买食品和日用品的潜在顾客是,4,万人，每人每周平均购买额是,50,元，该地区现有经营食品及日用品的营业面积为,50000,平方米，则商业圈饱和度为,?,（,4000050,）,/50000,40,若超市平均水平是每平方米销售额,60,元，则该区域低于平均水平，说明该地区的超市已出现过多趋势，不宜再开设新店,例：福州某大型综合超市商圈的确定,理论商圈同心圆商圈,现实中的同心圆商圈,三个同心圆的半径分别为1.5公里、3公里和5公里,现实中的同心多边形商圈,现实中的不规则多边形商圈,真实的商圈,真实的商圈综合考虑了消费者、地理、交通路网、公共交通体系和竞争对手的分布等各因素,三,.,利用数学方法分析商圈,1.,雷利法则(空间相互作用模型),雷利认为，商圈规模由于人口的多少和距离商店的远近而有所不同，商店的吸引力是由两方面发挥作用的,基本内容：在两个城镇之间设立一个中介点，顾客在此中介点可能前往任何一个城镇购买，即在这一中介点上，两城镇商店对此地居民的吸引力完全相同，这一地点到两城镇商店的距离即是两商店吸引顾客的地理区域,雷利法则,D,ab,=_d_,1+(P,b,/Pa),1/2,D,ab,：,表示,A,城镇商圈的限度（中介点到,A,城镇的里程数）,Pa：,表示,A,城镇人口,P,b,：,表示,B,城镇人口,d：,表示城镇,A,和,B,的里程距离,雷利法则,例：,A,城镇人口9万人，,B,城镇人口1万人，,A,距,B20,公里。哪个地方的商圈辐射范围更大,?,D,ab,20/1+（1/9）,1/2,15（,公里）,D,ba,20/1+（9/1）,1/2,5（,公里）,雷利法则,如果有各自独立的,A,、,B,、,C,、,D,四个城镇。分别计算出,A,城镇吸引,B、C、D,城镇的中介点，将这三个中介点连接起来，就可以得到,A,城镇的大致商圈范围,18,公,里,14,公,里,5,公里,A,城,B,城,C,城,D,城,雷利法则,使用前提:,两个地区同样的接近主要公路,两个地区的零售商经营能力一样,优点：计算简便,局限性：不适合某个具体商店的商圈估算；只考虑到两地商店的里程距离；只考虑一地的主干道而不考虑支路；广告、顾客忠诚以及某些商店有特殊吸引力时，会减弱雷利法则的有效性,2.,实验法,实地调查,电话询问,邮寄问卷,提供服务,第二节 商店位置选址,商圈分析,商店具体位置选择,一、商店位置类型的设计,1.,独立店,指商店独立开店，不与其他竞争对手比邻相设,优点：租金较低，足够大的停车场，没有直接竞争，没有营业时间或商品的限制，且易于扩张,缺陷：难以吸引客流；缺乏协同效应,一、商店位置类型的设计,2.,经规划的购物中心,指由一组统一规划、建在一起的商业建筑所构成，产权集中，实行集中管理,优点：商品和服务品种的组合合理；各商店的客流达到最大化；拥有各具特色但又统一规划的购物中心形象,缺点：租金较贵，营业管理易受限制，竞争也较激烈,一、商店位置类型的设计,3.,商业中心,中心商业区,次级商业区,邻里商业区,专业街,二、位置选择因素分析（一）客流规律,1,、客流性质,分享客流,派生客流,本身客流,2,、潜在的固定顾客,3,、流动顾客,（二）周边商店聚集状况,异种零售业的集聚,有竞争关系的零售业的聚集,有补充关系的零售业聚集,多功能聚集,（三）竞争对手分析,竞争店与拟开新店的距离，以及地理位置上的优、劣势,竞争店的销售规模与目标定位,竞争店的目标顾客层次特色,竞争店商品结构和经营特色,竞争店的实力和管理水平,二、位置选择因素分析,（四）交通地理条件,（五）城市发展规划,在开发新店过程中，城市规划和零售是一,个整体。商店选址后一般不会轻易迁移这,就要求在新店选址时，一开始就应从长远,发展的角度着眼。,因此，必须详细了解该区的街道、交通、,市政、绿化、公共设施、住宅及其他建设,和改造项目的规划,三,.,商店最佳位置选择的策略,1,、地理位置细分策略,商店选址与路面、地势的关系,商店选址与地形的关系：方位情况,走向情况,交叉路口情况,三,.,商店最佳位置选择的策略,2,、潜在商业价值评估策略,(1),拟选的商店地址在城区规划中的位置及其商业价值,(2),是否靠近大型机关、单位、厂矿企业,(3),未来人口增加的速度、规模及其购买力提高度,(4),是否有集约效应,三,.,商店最佳位置选择的策略,3,、出奇制胜策略,4,、专家咨询策略,五、店址选择的程序,选择区域、方位,制图,找出最佳位置,市场调查,具体实施方案的制订和落实,案例讨论：,肯德基快餐店选址分析,1986年9月下旬，肯德基快餐店开始考虑打入人口众多的中国,市场。他们面临的首要问题是：第一家肯德基店址应当选在,何处？现在有三个地点可供选择：上海、广州、北京。,上海,。上海是中国最大的市场，有1100多万居民、19000多家,工厂和中国最繁忙的港口，上海是中国最繁荣的商业中心，,其优越的经济地位在国内显而易见。上海的明显优势是在这,里容易获得合乎质量的充足的肉鸡供应，通过兴办合资企业，,泰国的正大集团已经在东南亚地区建立了10个饲料厂和家禽,饲养基地，可以为上海供应肉鸡。肯德基的东南亚办公室与,正大集团有着良好的关系。虽然上海一向是主要的商业中心，,但改革开放初人民收入水平增长不快，能否迅速接受西方快,餐文化还是个疑问。而且它的噪音和污染令旅游者感到沮丧，,西方游客不多。,案例讨论：,肯德基快餐店选址分析,广州,。广州是可供选择的另一个方案。它位于中国东南部，离香港很近，作为中国14个沿海开放城市之一，广州于1984年成为优惠外资的经济特区，这样，广州在批准外资项目、减免税收和鼓励技术开发方面被授予更多的自主权，而且广州人的收入水平近几年增长很快。广州是西方商人经常光顾的地方，同时也是旅游者从香港出发作一日游的好地方。广州与香港相距不到120公里路程，公路铁路交通都很便利。在广州做买卖很容易得到肯德基香港办公室提供的服务。另外，广东地区的中国人也更熟悉西方管理惯例和西方文化。广东和香港讲同样的粤语，差别不大，初步调查表明找到一个充分供应肉鸡的来源也没有什么困难。,案例讨论：,肯德基快餐店选址分析,北京,。北京是中国的政治文化中心，这里有900万居民，人,口数量仅次于上海。北京的外来人口数量众多，有潜在的消费群体。北京是中国的教育中心，是高等学府的聚集地，所有这些因素都造成人口大量涌入和人民素质提高，这对肯德基人民币销售部分是极为重要的。北京是那些向往故宫、长城、十三陵的西方游客的必到之地，这意味着肯德基将会有一个稳定的外汇收入。因此，如果从北京做起，无疑将更大地吸引人们的注意力，并且不言而喻地表明政府的赞同态度，这将有助于今后往其它城市的进一步发展。调查也表明，北京城郊有好几个家禽饲养基地。然而，从政治方面说，外商在北京经营更容易招致政府的直接干预。,问题,：,1肯德基在中国选择第一家店址时主要考虑了哪些因素？,2如果你是肯德基的决策者，你会选择哪座城市作为首次进入的目标？为什么？,抓安全细节着眼，防隐患消除着手。,10月-24,10月-24,Thursday,October 3,2024,产品的质量是拓展的翅膀，航程无限，辉煌有期。,02:22:25,02:22:25,02:22,10/3/2024 2:22:25 AM,防微杜渐，警钟长鸣。,10月-24,02:22:25,02:22,Oct-24,03-Oct-24,坚持一流管理，生产一流产品。,02:22:25,02:22:25,02:22,Thursday,October 3,2024,生产是可喜的收获，安全是金色的种子。,10月-24,10月-24,02:22:25,02:22:25,October 3,2024,产品批次能鉴别，问题产生以解决。,2024年10月3日,2:22 上午,10月-24,10月-24,态度决定一切，细节决定成败。,03 十月 2024,2:22:25 上午,02:22:25,10月-24,安全是幸福的源泉安全是效益的保障。,十月 24,2:22 上午,10月-24,02:22,October 3,2024,十起事故九起违章，三令五申常抓常讲。,2024/10/3 2:22:25,02:22:25,03 October 2024,合理搬运周转，爱惜劳动成果。,2:22:25 上午,2:22 上午,02:22:25,10月-24,危险源点挂上牌，安全操作记心怀。,10月-24,10月-24,02:22,02:22:25,02:22:25,Oct-24,贯标认证，人人参与，从我做起。,2024/10/3 2:22:25,Thursday,October 3,2024,以安全之浆，撑发展之舟。,10月-24,2024/10/3 2:22:25,10月-24,谢谢大家！,