私募股权融资1房地产企业融资模式

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,中国房地产融资研究,以万科为例,辅导教师：田凌云,1,房地产企业融资模式,在房地产开发、流通和消费的过程中，通货币流通和信用渠道，房地产企业进行一系列的筹资融资活动。房地产融资有其自身的特点，首先是资金来源的短期性和资金运动的长期性；其次是资金来源的固定性和资金运用的特定性；最后是风险和收益受宏观经济影响。,房地产企业融资模式按照融资渠道的不同可以分为内部融资和外部融资。,1,房地产企业融资模式,所谓内部融资，即房地产企业通过内部资金融通而获取的资金,主要指企业不断将自己经营活动结果产生的资金转化为投资资金的过程。如内部留存收益、短期内可收回的应收账款、预收房款等。内部融资对企业发展有重要作用,是企业经营过程中不可或缺的组成部分，它有很强自主性的同时，兼具抗风险、低成本特色于一体。内部融资是企业最先选择的融资方式，也是企业资金重要来源之一。企业内部融资的能力大小由企业的利润水平、净资产规模以及投资者预期等因素决定。,1,房地产企业融资模式,外部融资是向公司以外的经济主体筹集项目资金的方式，又可分为直接外部融资和间接外部融资。直接外部融资是指房地产企业不经过任何金融中介机构，而直接与资金提供者协商进行的融资行为，如股票融资、债券融资、合资合作经营等。间接外部融资则是通过特定的金融中介机构而进行的融资活动。如银行信贷、委托贷款、非银行金融机构的信贷以及融资租赁等各种融资方式。和直接外部融资相比，间接外部融资由于有着金融中介机构作为融资的媒介,可以充分发挥规模经济，进而降低融资成本，分散融资风险。,1,房地产企业融资模式,所谓自有资金是指房地产企业利用自有资本金，或通过多种途径来扩大自有资金基础（如关联公司借款），以此来支持项目开发。,优势：通过这种渠道筹措的资金房地产企业能长期持有，自行支配，灵活使用；同时，必要的自有资金也是国家对开发商设定的硬性“门槛”。,劣势：,关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知,（即,121,号文件）规定，自有资金比例必须超过,30%,。全国房地产企业的数量众多，但具规模、有实力的企业少，随着投资规模的不断加大，对自有资金的需求也会变得越来越大。,1.1,传统融资模式,自有资金,1,房地产企业融资模式,预收房款，即房地产企业在预售时获得的预收购房定金，是内部融资的一种常用模式。,优势：,1.,对于房地产企业，销售回笼是最优质、风险最低的融资方式，提前回笼的资金可以用于工程建设，缓解自有资金压力，还能将部分市场风险转移给买家；,2.,对于买方而言，用少量的资金能获得较大的预期增值收益，在房地产市场行情较好的时候，易受买方推崇。,劣势：房产的预售受国家政策的冲击较大。如,2003,年,关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知,（即,121,号文件）的出台从法律监管层面规定了商品房必须在“结构封顶”时才能取得商业银行的个人购房按揭贷款。,1.1,传统融资模式,预收房款,1,房地产企业融资模式,就目前的房地产融资市场来看，建设单位垫资主要有两种方式，一种是房地产企业延期支付工程款，另一种是双方协商由建筑商提供部分工程材料。,优势：这种模式较易与建设单位达成协议，得到理解与支持。,劣势：,1.,解决的资金有限，仅起到缓解作用，不能解决根本问题。据建设部统计，房地产开发企业延期支付建设工程款大约为年度房地产开发资金总额的,10%,左右，这对于资金使用量巨大的房地产企业来说却是远远不够的。,2.,法律严格限制建设施工单位流动资金贷款用途，要求专款专用，严禁建设单位使用银行贷款垫资房地产开发项目。,1.1,传统融资模式,建设单位垫资,1,房地产企业融资模式,一直以来，银行信贷是我国房地产企业的主要融资方式，房地产企业对银,行贷款具有高度依赖性。我国房地产企业得到的银行贷款主要有三种形式：（,1,）日常流动资金贷款，主要用于房地产企业日常经营及完成土地储备的流动资金需求；（,2,）项目开发贷款，主要为满足房地产项目开发过程中的建设资金需求；（,3,）房地产抵押贷款，是开发企业用土地或房屋产权作为抵押物而向银行申请的贷款,贷款期限一般配合房产项目开发期限。,优势：经济成本较低，使用便捷，财务杠杆作用大，操作灵活，并可通过调整负债结构，长期、短期负债互转，有效规避还债压力大等风险。目前，银行贷款的融资模式依旧是我国房地产企业的首选。,劣势：银行信贷受国家政策影响较大。近年来，针对银行信贷，国家出台了一系列房地产宏观调控政策，银根紧缩使得房地产企业资金链骤然紧绷。新政策下各家银行在放贷之前，均谨慎综合评估房地产公司的品牌、项目进展情况以及未来收益，并且信贷额度大大缩减。,1.1,传统融资模式,银行信贷,1,房地产企业融资模式,所谓股权融资是指企业的股东愿意让出部分企业所有权，通过企业增资的方式引进新的股东的融资方式。房地产企业股权融资包括国内上市融资、海外上市融资、以及借壳上市三种模式。除去房地产企业首次公开发行（,IPO,）获得巨额融资外，上市后再融资也是部分盈利佳、信誉好的企业上市后的不错选择。,优势：,1.,信誉好盈利佳，且达到上市条件的房地产企业可以在资本市场迅速筹集巨额资金，所获资金没有固定的还款期，可作为股权资本永久使用。企业在改善资本结构的同时，利用获取的资金扩大生产规模，努力提高自身竞争力，方可在房地产行业中占据领先地位。,2.,房地产企业通过上市融资的平台，可以向公众传递公司运营情况良好的信息，不断提升企业的品牌和声誉，从而吸引战略投资者，获取更多所需资金。,3.,上市融资可以实现不同投资者优势资源的整合，没有到期还本付息的限制，可以合理的安排资金的使用状况，促进企业内部的资源优化。房地产企业具有项目资金规模大且投资期限长的特点，股权融资可以为其提供稳定的资金流以满足项目期间资金需求。,1.1,传统融资模式,股权融资,1,房地产企业融资模式,劣势：,1.,采用上市融资的方式，股利税后支付不能抵税，且通过发行股票有可能造成控制权的稀释甚至导致丧失控制权，融资成本和融资风险相对较高。,2.,上市融资的门槛比较高，目前看来，能够利用这种方式融资的企业多为规模大、信誉好、盈利佳的大型房地产公司。因此，对于那些急于扩大规模并有一定发展潜力的中型企业，可以选择以借壳上市的方式进行融资，从而达到增发、配股各种指标要求，实现从资本市场大量融资的目的。表,1,为房地产企业,IPO,特点及代表房企比较示例。,1.1,传统融资模式,银行信贷,1,房地产企业融资模式,债券融资是指项目主体按法定程序发行的、承诺按期向债券持有者支付利息和偿还本金的一种融资行为。按照发行主体的不同可以分为政府、金融和企业债券。债券融资有的利息是市场上最低的、最固定的，另外偿还期也比较长，风险又是可控的，因此企业掌握着控制权，可以减少公司被反控制。债券融资实际上是债务融资，对公司的控制权不会产生稀释。,相对股票融资而言，债券筹资的优势有：资金成本较低；保证控制权；具有财务杠杆作用。,劣势：筹资风险高；限制条件多；筹资额有限。,1.1,传统融资模式,债券融资,1,房地产企业融资模式,地产信托，即“,Real Estate Investment Trust”,，简称为,REITS,，是指房地产信托机构受委托人的委托，为了受益人的利益，代为管理、营运或处理委托人托管的房地产及相关资财的一种信托行为。房地产信托主要有四种模式：贷款型信托融资模式、股权型信托融资模式、财产收益型信托融资模式、混合型信托融资模式。现阶段信托产品主要有信托投资公司直接对房地产项目投资和债权融资两种不同的模式。,房地产信托筹集资金的渠道与银行不同，资金主要来源于房地产信托基金、房地产信托存款、集资信托和代理集资，以及资金信托、共同投资资金。相对银行信贷而言，房地产信托融资具有更多优势。不但可以降低房地产企业整体融资成本，而且募集资金灵活便捷，资金利率可以调整非固定不变。,新型融资模式,房地产信托,1,房地产企业融资模式,所谓房地产证券化，就是将房地产投资物权形式直接转变成债券拥有的有价证券形式。换句话说，就是把流动性较低、以物权形式存在的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产金融交易的过程。房地产证券化的两种形式一方面是从银行的角度出发，金融机构将其拥有的房地产债权分割成小单位面值的有价证券出售给社会公众，即出售给广大投资者，从而在资本市场上筹集资金，用以再发放房地产贷款；另一方面是从非金融机构出发，房地产投资经营机构将房地产价值由固定资本形态转化为具有流动性功能的证券商品，通过发售这种证券商品在资本市场上筹集资金。,新型融资模式,房地产证券化,1,房地产企业融资模式,优势：,1.,实行房地产证券化，可以利用有价证券的流通性，建立房地产长期资产和证券短期资金流之间的桥梁，迅速获得大量有效资金，顺利启动项目；,2.,有助于房地产投资与消费两方面的实现。一方面，依托有价证券作为房地产产权的转移载体，更多的资金将被吸引进入该领域；另一方面，基金价格的变动一定程度上表明投资者对基金投资盈利能力的基本判断和市场预期，这种变动以经济信号传递，有助于集聚房地产购买力和市场价格的发现。,3.,为了给房地产证券化提供有效保障，国家也建立了相关政策和法律依据。,劣势：房地产企业需让出部分收益给相关利益者。,新型融资模式,房地产证券化,1,房地产企业融资模式,优势：,1.,实行房地产证券化，可以利用有价证券的流通性，建立房地产长期资产和证券短期资金流之间的桥梁，迅速获得大量有效资金，顺利启动项目；,2.,有助于房地产投资与消费两方面的实现。一方面，依托有价证券作为房地产产权的转移载体，更多的资金将被吸引进入该领域；另一方面，基金价格的变动一定程度上表明投资者对基金投资盈利能力的基本判断和市场预期，这种变动以经济信号传递，有助于集聚房地产购买力和市场价格的发现。,3.,为了给房地产证券化提供有效保障，国家也建立了相关政策和法律依据。,劣势：房地产企业需让出部分收益给相关利益者。,新型融资模式,房地产证券化,1,房地产企业融资模式,所谓联合开发，是指房地产开发商和经营商双方对房地产项目以合作方式进行开发的一种融资模式。,优势：,1.,联合开发可有效降低投资风险，实现地产开发和经营的可持续发展。地产商和经营商联盟合作、统筹协调，可以使双方获得稳定的现金流，有效控制经营风险。同时，目前我国政府对房地产开发企业取得贷款的条件有明确规定，用于房地产开发固定资产投资项目的自有资本金必须在资金总额的,35%,及以上。因此，对于中型房地产开发企业，在获取资金渠道相对较少，银行信贷紧缩的情况下，联合开发这种方式可以有效避免资金链条断裂，获得融资保障。,2.,地产商与经营商强强联合，不但对房地产开发各个环节进行重新整合，而且可以通过品牌组合产生经营优势，开发商和经营商的品牌效应均得到有效提升。,劣势：企业经营的商业机密泄露风险较大；不同公司员工工作协调的难度加大，需要时间进行磨合适应；同时，企业文化不同引起的冲突也会增加协调成本。,新型融资模式,联合开发,1,房地产企业融资模式,开发商贴息贷款实质是一种“卖方信贷”，是指由房地产开发商提供资金委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款，同时开发商补贴一定期限的利息。,优势：,1.,商业银行通过委托贷款业务既可以有效规避国家政策风险、信贷风险，也能获得一定的中间业务收入，如手续费等。,2.,房地产开发企业实现提前销售，很好地解决在销售阶段的资金回笼问题。而回笼的资金使用灵活，既可以作为销售利润归入自有资金，也可直接投入工程建设，还能够更好地解决,35%,的开发商自有资金短缺难题，可谓益处多多。,3.,房地产企业贴息提供了极具诱惑力的市场营销题材，低价买期房再加上提前的贷款利息贴补，大大减少购房者购房成本，有效刺激了房产的销售。,劣势：前期投入的铺底资金数额庞大，并且仅能够在长时间内分期收回。因此，仅适合实力强、规模大的大型房地产企业，高利润、高档次的精品社区的开发更为适宜。,新型