资源描述
,第,*,页,第,1,页,天安豪园项目研判,目 录,项目竟品市场分析,本项目产品分析,本项目可行性研判,CONTENTS,第,2,页,第,3,页,项目竟品市场分析,1,公园,1872,泛海国际,擎峰,圣世一品,万科公园五号,九号公寓,维多利亚花园,禧瑞都,长安驿,世界城,本案,CBD,板块,朝阳公园西,区域市场分析,_,竞争板块界定,本案位于朝阳公园西侧，属于朝阳公园板块；紧邻,CBD,板块。,朝阳公园板块交通便利，配套设施完善，依托朝阳公园水景体系形成国际化居住区。,第,4,页,第,5,页,公园,1872,泛海国际,擎峰,圣世一品,禧瑞都,长安驿,世界城,CBD,板块,朝青板块,万科公园五号,九号公寓,维多利亚花园,本案,朝阳公园,区域市场分析,_,朝阳公园板块,第,6,页,项目名称,房型,一房,二房,三房,四房,五房,复式,维多利亚花园,面积区间,80-140,150-200,200-300,250-400,套数,(,套,),85,104,17,8,配比,(%),39.72,48.6,7.94,3.74,九号公寓,面积区间,44-125,100-240,240-320,244-405,420-437,480-861,套数,(,套,),10,25,25,13,23,13,配比,(%),9.17,22.94,22.94,11.93,21.1,11.93,万科公园五号,面积区间,57-109,185,217-246,273-503,套数,(,套,),774,2,85,8,配比,(%),89.07,0.23,9.78,0.92,一居：,57-109,二居、三居,100-320,三居：,217-246,朝阳公园板块项目供应产品以二居、三居为主。万科公园五号主力户型为,57-109,大一居，且供应量较大。,区域市场分析,_,朝阳公园板块,_,产品分析,第,7,页,朝阳公园板块项目销售均价在,2.4,万元,/,左右，总价集中在在,180280,万元与,350470,万元。,朝阳公园板块在售项目销售均价集中在,2-2.5,万元，,9,号公寓开盘时间较早，销售均价较低。九号公寓总价区间跨度大。,注：万科公园五号,08,年,10,月,-09,年,7,月,九号公寓,07,年,11,月,08,年,11,月,九号公寓为项目整体均价,项目销售均价统计时间,区域市场分析,_,朝阳公园板块,_,价格分析,135-259,168-537,354-472,第,8,页,朝阳公园板块小面积、低总价项目去化速度快。,区域市场分析,_,朝阳公园板块,_,销售状况分析,第,9,页,万科公园五号,08,年,10,月开盘，销售速度,28,套,/,月，项目其供应产品面积小、总价低。,注：万科公园五号,08,年,10,月,-09,年,7,月,九号公寓,07,年,11,月,08,年,11,月,项目销售速度统计时间,区域市场分析,_,朝阳公园板块,_,销售状况分析,_,典型项目销售走势,第,10,页,区域市场分析,_CBD,板块,公园,1872,泛海国际,万科公园五号,九号公寓,维多利亚花园,擎峰,圣世一品,禧瑞都,长安驿,世界城,本案,CBD,板块,第,11,页,三居：,226-273,三居：,307-368,一居：,42-102,三居：,168-175,一居：,96-113,项目名称,房型,一房,二房,三房,四房,复式,擎峰,面积区间,256-308,307-368,424-480,396-606626-1762,套数,(,套,),64,124,64,16,配比,(%),16.08,31.16,16.08,4.02,圣世一品,面积区间,74-84,103-273112-140,226-273,382,351-902,套数,(,套,),120,134,250,18,11,配比,(%),22.51,25.14,46.9,3.38,2.06,长安驿,面积区间,42-102,98,套数,(,套,),841,29,配比,(%),96.67,3.33,首创禧瑞都,面积区间,96-113,165,168-175,套数,(,套,),184,4,184,配比,(%),49.46,1.08,49.46,CBD,板块项目供应产品以一居、三居为主，且供应产品面积区间较大。,CBD,版块内，擎峰、圣世一品主力户型为,230-270,与,300,以上的大面积三居。,首创禧瑞都主力户型为大一居与大三居，一居面积区间在,100,左右，三居面积区间在,170,左右；长安驿主力户型为一居。,区域市场分析,_CBD,板块,_,产品分析,第,12,页,CBD,板块项目销售均价在,3,万元,/,左右，总价集中在在,200300,万元与,10001500,万元。,CBD,板块在售项目销售均价集中在,3,万元,/,左右，长安驿开盘时间较早，销售均价较低。,首创禧瑞都、长安驿总价范围集中在,200-300,万元，圣世一品、擎峰为千万级豪宅。,注：首创禧瑞都,09,年,5,月,7,月,项目销售均价统计时间,区域市场分析,_CBD,板块,_,价格分析,712-860,1228-1472,97-237,488-509,279-328,第,13,页,CBD,板块项目销售速度在不断加速,区域市场分析,_CBD,板块,_,销售状况分析,第,14,页,首创禧瑞都,09,年,5,月开盘，受开盘影集中签约响，当前去化快速，月均,68,套。,圣世一品与长安驿销售速度稳中有升，近期随着楼市回暖，去化速度不断加快。,注：首创禧瑞都,09,年,5,月,7,月,项目销售速度统计时间,区域市场分析,_CBD,板块,_,销售状况分析,_,典型项目销售走势,第,15,页,项目名称,维多利亚花园,项目地址,朝阳区朝阳公园西里南区,15,号,开发商,北京正旭晶典房地产开发有限公司,物业类型,普通住宅,;,物业管理,瑞维特,(Ray White),总建筑面积,(),36277,规划户数,(,户,),214,容积率,4.4,绿化率,(%),30,车位配比,1.5,开盘时间,2005-9-18,交房时间,2006-11-15,销售报价,(,元,/),30000,物 业 费,8.5,元,/,平方米,月,装修情况、标准,(,元,/),精装修,、,5000-7000,基础信息,区域市场分析,_,竞品分析,_,维多利亚花园,_,基础信息,第,16,页,维多利亚花园,2005,年,9,月开盘，至今销售,149,套，销售率,70%,。,自开盘来，月均消化不足,3,套，销售速度缓慢；近,1,年月均销售,1.4,套，速度缓慢，数据显示,09,年上半年有,4,个月“零成交”。,朝阳公园版块内维多利亚花园项目销售总价区间在,350470,万元之间。,区域市场分析,_,竞品分析,_,维多利亚花园,_,销售状况分析,第,17,页,区域市场分析,_,竞品分析,_,维多利亚花园,_,产品分析,_,精装修,精装修对外报价,8000,元每平米，估计成本在,5000-7000,元每平米左右，标准较高，具有市场竞争力。,精装修情况,外墙,石材,;,其它,;,大堂,意大利,APEX,大理石,走廊,意大利,APEX,大理石,电梯厅,地面材料：进口大理石,电梯品牌,美国,OTIS GEN2,无机房电梯,进户门,进口高级实木门,窗材,德国,BAUTEC,铝合金喷漆断桥隔热窗系统，配中空玻璃,供水系统,市政,空调新风系统,美国雷诺士新风,24,小时送风、加湿系统和除尘系统,安保系统,保安,24,小时巡更、红外线监控,智能化设施,新风系统、通讯系统,车库配置,三层式机械式地下车库,三居：,217,平米,第,18,页,区域市场分析,_,竞品分析,_,维多利亚花园,_,产品分析,_,户型,户型点评,1,、面积区间,137,两居、,151,三居、,213,三居、,217,三居。,面积区间较为适中，总价区间合理。,2,、户型,户型较为规矩,空间尺度较大，舒适度较高,设计中尽量使用厨房、阳台、更衣室、管道井等次要功能来解决弧形和非平行空间的问题，较为合理,由于面宽所限，所有卫生间都没有直接对外的采光通风,第,19,页,本项目产品分析,2,通过对本项目区位、产品、配套及其他方面的综合分析，我们认为本项目产品竞争力综合评价为：,3,分（,5,分为满分）,第,20,页,项目产品分析,_,区位分析（,5,分）,天安豪园位于东三环和东四环之间，农展馆南路与朝阳公园路交叉口的西北侧，东部距朝阳公园约,200,米，交通便捷、环境优越，地段优势明显；,周边区域成熟，地段综合价值较高；,本案,第,21,页,项目产品分析,_,产品分析（,3,分）,产品分析分为户型、精装修和外立面三个部分,户型：面积区间分布和空间功能布局,精装修：装修标准及效果,外立面：风格和材料,第,22,页,项目产品分析,_,产品分析,_,户型分布（）,户型面积：,245-246,平米平层、,261-266,平米平层、,444,平米跃层、,460,平米跃层四种户型；,户型种类偏少，面积较大，总价较高；,户型分布,序号,销售面积,户型,户型描述,1,245-246,四房两厅三卫,中间户型,2,261-266,四房三厅三卫,边户型,3,444,六房三厅五卫,中间户型跃层,4,460,四房五厅五卫,边户型跃层,第,23,页,项目产品分析,_,产品分析,_,户型设计,_,中间户型平层,总体布局欠缺合理性；,客厅、餐厅等公共区域到公共卫生间流线过长；,厨房不好用；,北侧两卧室,主次,布局颠倒,第,24,页,项目产品分析,_,产品分析,_,户型设计,_,边户型平层,总体布局较为合理；,通透感较差；,客厅到公共卫生间流线过长；,无工人房。,第,25,页,项目产品分析,_,产品分析,_,户型设计,_,中间户型跃层,总体布局较为合理；,一层公共卫生间太小，不能体现出豪宅的气度；,二层缺少家庭室,二层北侧次卧室开间太小。,第,26,页,项目产品分析,_,产品分析,_,户型设计,_,边户型跃层,总体布局较为合理；,460,平米户型只有三个卧室和一个书房，偏少；,一层公共卫生间太小，不能体现出豪宅的气度；,二层缺少家庭室,二层北侧次卧室开间太小；,二层视听室尺度偏小；,二层主卧卫生间尺度偏小。,第,27,页,项目产品分析,_,产品分析,_,精装修分析（,）,精装修标准对外报价为,2500,元每平米，实际成本约,1500-2000,元，标准较低；,开发商不准备进行重新精装修，只计划将破损的进行整改，后期对于销售来说压力较大。,第,28,页,项目产品分析,_,产品分析,_,外立面分析,（）,外立面风格属于偏现代的公建化设计，简洁大气；,外立面材料以石材、金属和和大玻璃为主，能体现出价值感,;,外立面目前有些灰旧,影响项目档次,.,第,29,页,项目产品分析,_,配套分析（,4,分）,配套分析分为自身配套（会所）及周边配套,自身配套（,会所,）,：本项目会所功能较为齐全，包括咖啡厅、休息室、台球室、游泳馆、桑拿等；,周边其他商业、餐饮：项目本身没有商业餐饮配套，但周边区域成熟，配套较为齐备。,第,30,页,项目产品分析,_,其他分析（,2,分）,产品硬伤,大部分卫生间存在漏水的问题,；,外墙在雨天会形成渗水。,第,31,页,本项目可行性研判,3,产品竞争力分析,竞争力要素,直接竟品,(,朝阳公园板块,),参考竟品,(CBD,板块,),本项目,维多利亚花园,公园九号,万科公园五号,首创禧瑞都,圣世一品,长安驿,擎峰,区位位置,类型,户型面积,户型设计,-,精装标准,-,外立面,容积率,配套,产品硬伤,本项目产品竞争力要素中,区位与配套较有优势,但同质化特征明显,;,本项目其它竞争力要素中，各要素指标均衡,无明显优势,;,本项目产品硬伤明显,降低了本项目的总体竞争力,;,本项目产品竞争力综合评定为,3,分,(,以满分,5,分为标准,),第,32,页,销售力分析,竞争力要素,直接竟品,(,朝阳公园板块,),参考竟品,(CBD,板块,),本项目,维多利亚花园,公园九号,万科公园五号,首创禧瑞
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