怎样签订《商品房买卖合同》

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,#,合约与法律管理,主讲人：,谭敬慧,二OO八年十一月,如何签订商品房买卖合同,主讲人：张玉阳,2011年3月,主题,一、现,状,状,二、与,商,商品房,买,买卖合,同,同有关,的,的协议,三、商,品,品房出,售,售的法,定,定条件,四、如,何,何签订,商品,房,房买卖,合,合同,五、接,收,收房屋,时,时的注,意,意事项,六、如,何,何进行,房,房屋缺,陷,陷的维,修,修,七、如,何,何进行,房,房屋缺,陷,陷的索,赔,赔,1,现,状,状,花样繁,多,多的促,销,销手段,旅,旅游、,入,入户、,入,入学、,就,就业承,诺,诺,送,送大礼,包,包、返,购,购物券,、,、送汽,车,车、送,车,车位车,库,库等,包,包租、,年,年还贷,精,精装修,等,等,形式多,样,样的前,置,置签约,形,形式,小,小订单,、,、大订,单,单、定,金,金单、,订,订金单,等,等,意,意向,购,购买协,议,议、意,向,向认购,协,协议等,预,预定,协,协议等,大量积,压,压的预,售,售商品,房,房（现,房,房）,政策不,一,一的销,售,售规定,苦苦支,撑,撑的开,发,发企业,2,与商品,房,房买卖,合,合同有,关,关的协,议,议,小订单,、,、大订,单,单、订,金,金单、,定,定金单,意,意向,购,购买协,议,议、意,向,向认购,协,协议,预,预定,协,协议、,认,认购协,议,议书,商,商品,房,房买卖,合,合同,按,按揭,贷,贷款协,议,议等,3,商品房,销,销售的,法,法定条,件,件,商品房,预,预售条,件,件（预,售,售房）,1、已,交,交付全,部,部土地,使,使用权,出,出让金,、,、取得,土,土地使,用,用权证,书,书；,2、持,有,有建设,工,工程规,划,划许可,证,证和施,工,工许可,证,证；,3、按,提,提供预,售,售商品,房,房计算,，,，建设,投,投资达,总,总投资,的,的25,%,%以上,，,，并已,经,经确定,施,施工进,度,度和军,工,工交付,日,日期；,4、取,得,得商,品,品房预,售,售许可,证,证。,商品房,预,预售条,件,件（现,房,房）,1、取,得,得土地,使,使用权,证,证书；,2、持,有,有建设,工,工程规,划,划许可,证,证和施,工,工许可,证,证；,3、已,通,通过竣,工,工验收,；,；,4、拆,迁,迁安置,已,已经落,实,实；,5、水,、,、电、,气,气、暖,等,等配套,基,基础设,施,施，具,备,备使用,功,功能,法律：,城市,商,商品房,预,预售管,理,理办法,第五,条,条，,商,商品房,销,销售管,理,理办法,第七,条,条4,五证一,：,：国,有,有土地,使,使用证,五证二,：,：建,设,设用地,规,规划许,可,可证,五证二,：,：建,设,设用地,规,规划许,可,可证,五证三,：,：建,设,设工程,规,规划许,可,可证,建设,工,工程规,划,划许可,证,证附,件,件,五证四,、,、建,设,设工程,施,施工许,可,可证,五证四,、,、商,品,品房预,售,售许可,证,证,如何签,订,订商,品,品房买,卖,卖合同,商品房,买,买卖合,同,同签约,种,种类,联机,备,备案合,同,同（电,子,子版）,纸质,合,合同,期房签,约,约前的,注,注意事,项,项,1、查,看,看五证,（,（多层,为,为主体,封,封顶，,高,高层过,半,半或7,层,层）,2、对,照,照之前,的,的有关,协,协议；,3、详,细,细阅读,合,合同文,本,本；,4、所,要,要首付,款,款（或,全,全款）,发,发票；,5、落,实,实竣工,日,日期与,交,交房日,期,期；,6、落,实,实土地,抵,抵押情,况,况。,现房签,约,约前的,注,注意事,项,项,1、查,看,看房屋,的,的结构,、,、质量,、,、市内,配,配套设,施,施；,2、查,看,看室外,的,的公共,配,配套设,施,施；,3、咨,询,询项目,的,的容积,率,率、绿,化,化率、,建,建筑密,度,度；,4、是,否,否通过,竣,竣工验,收,收；,5、查,看,看五证,。,。,商品房,买,买卖合,同,同说明,1、本,合,合同文,本,本为示,范,范文本,，,，也可,作,作为签,约,约使用,文,文本。,签,签约之,前,前，买,受,受人应,当,当仔细,阅,阅读本,合,合同内,容,容，对,合,合同条,款,款及专,业,业用词,理,理解不,一,一致的,，,，可向,当,当地房,地,地产主,管,管部门,咨,咨询。,2、本,合,合同所,称,称商品,房,房是指,由,由房地,产,产开发,企,企业开,发,发建设,并,并出售,的,的房屋,。,。,3、为,体,体现合,同,同双方,的,的自愿,原,原则，,本,本,合,合同文,本,本中相,关,关条款,后,后都有,空,空白行,，,，供双,方,方自行,约,约定或,补,补充约,定,定。双,方,方当事,人,人可以,对,对文本,条,条款的,内,内容进,行,行修改,、,、增补,或,或删减,。,。合同,生,生效后,，,，未被,修,修改的,文,文本印,刷,刷文字,视,视为双,方,方同意,内,内容。,4、本,合,合同文,本,本中涉,及,及到的,选,选择、,填,填写内,容,容可以,手,手写项,为,为优先,。,。,商品房,买,买卖合,同,同说明,5、对,合,合同文,本,本【】,中,中选择,内,内容、,空,空格部,位,位填写,及,及其他,需,需要删,除,除或添,加,加的内,容，双,方,方应当,协,协商确,定,定。【,】,】中选,择,择内容,，,，以划,方式,选,选定：,对,对于实,际,际情况,未,未发,生或买,卖,卖双方,不,不作约,定,定时，,应,应在空,格,格部位,打,打，,以,以示删,除,除。,6、在,签,签订合,同,同前，,出,出卖人,应,应当向,买,买受人,出,出示应,当,当由出,卖,卖人提,供,供的有,关,关证书,、,、证明,文,文件。,7、本,合,合同条,款,款有中,华,华人民,共,共和国,建,建设部,和,和国家,工,工商管,理,理局负,责,责解释,。,。,合同主,体,体,出卖人,出卖人,：,：xxx公司,注册地,址,址：,邮政编,码,码：,营业执,照,照注册,号,号：,企业资,质,质证书,：,：,法定代,表,表人：,联系电,话,话：,委托代,理,理人：,联系电,话,话：,地址：,邮政编,码,码：,委托代,理,理机构,；,；权限：,注册地,址,址：,邮政编,码,码：,营业执,照,照注册,号,号：,法定代,表,表人：,联系电,话,话：,买受人,【本人,】,】姓名,：,：,国籍：,身份证,号,号：,邮政编,码,码：,联系电,话,话：,地址：,委托,法,法定代,理,理人姓,名,名：,国籍：,邮政编,码,码：,联系电,话,话：,地址：,商品,房,房买卖,合,合同,第一,条,条,项,项,目,目建设,依,依据,出卖人,以,以出让方式取,得,得位于、编号,为,为新国用,（,（ ）,第,第 号的地块,的,的土地,使,使用权,。,。土地,使,使用权,出,出让合,同,同号为。,该地块,土,土地面,积,积为：平方米,，,，规划,用,用途为,：,：，土地,使,使用年,限,限自。,出卖人,经,经批准,，,，在上,述,述地块,上,上建设,商,商品房,，,，现定,名,名：,建筑工,程,程规划,许,许可证,号,号为：，施工,许,许可证,号,号为：。,注意事,项,项：查,看,看上述,内,内容与,五,五证中,的,的内容,是,是否一,致,致,法律风,险,险：无,证,证销售,主要解,决,决房屋,销,销售合,法,法性问,题,题,关于小,产,产权房,问,问题,定义：,小产权,房,房并不,是,是一个,法,法律上,的,的概念,，,，它只,是,是人们,在,在社会,实,实践中,形,形成的,一,一种约,定,定俗成,的,的称谓,。,。目前,，,，通常,所,所谓的,小,小产权,房,房也称,乡,乡产权,房,房，是,指,指由乡,镇,镇政府,而,而不是,国,国家颁,发,发产权,证,证的房,产,产。所,以,以，小,产,产权其,实,实就是,乡,乡产,权,权，它,并,并不构,成,成真正,法,法律意,义,义上的,产,产权说,的,的。再,直,直白一,些,些，小,产,产权房,是,是一些,村,村集体,组,组织或,者,者开发,商,商打着,新,新农村,建,建设等,名,名义出,售,售的、,建,建筑在,集,集体土,地,地上的,房,房屋或,是,是由农,民,民自行,组,组织建,造,造的房,屋。,集体土,地,地建房,的,的法律,规,规定,、,集体组,织,织内部,成,成员可,以,以建造,住,住宅；,、体组,织,织可以,建,建造集,体,体企业,用,用房；,、法律,规,规定的,其,其他用,房,房。,小产权,房,房的现,状,状,已经建,造,造的，,维,维持现,状,状；,尚未建,造,造的，,不,不得建,造,造；,国家尚,未,未出台,较,较为彻,底,底的处,理,理办法,。,。,建议：,城,城市居,民,民不要,购,购买。,法律风,险,险：出,现,现纠纷,无,无法得,到,到法律,的,的保护,案例一,案情简,介,介：1999,年,年4月,，,，张某,在,在汉口,市,市某小,区,区购买,住,住房一,套,套（期,房,房），,价,价款341289元,，,，同日,签,签订了,商品,房,房买卖,合,合同,，,，付款,方,方式：,一,一次性,付,付清，,交,交房时,间,间：2000,年,年6月30日,之,之前。,争执焦,点,点：土,地,地使用,年,年限,正常情,况,况70,年,年，本,案,案件为40年,张某2000,年,年元月,发,发现该,种,种情况,，,，2000年2月20日向,开,开发商,提,提出退,房,房要求,。,。开发,商,商拒绝,退,退房，,同,同年3,月,月提起,诉,诉讼，,要,要求以,重,重大误,解,解为由,，,，解除,合,合同。,法院处,理,理结果,：,：调解,关注点,：,：认真,审,审查合,同,同条款,案例二,案情简,介,介：2003,年,年6月,，,，李x,经,经别人,介,介绍在,市,市郊区A村购,买,买了一,套,套住宅,，,，主要,目,目的是,为,为了解,决,决子女,上,上学问,题,题，但,后,后期无,法,法办理,产,产权证,，,，校方,不,不予认,可,可，仍,然,然按照,外,外来人,员,员子女,入,入学规,定,定收取,借,借读费,。,。,问题：,1、能,否,否解决,子,子女入,学,学,2、,能,能否退,房,房,3、能,否,否办理,入,入户,法律风,险,险：1,、,、短期,内,内不可,能,能办理,产,产权证,；,；2、,入,入户将,受,受到严,格,格限制,；,；3、,子,子女入,学,学问题,不,不可能,得,得到解,决,决；4,、,、无法,办,办理按,揭,揭贷款,；,；5、,拆,拆迁不,会,会得到,合,合理补,偿,偿。,国家政,策,策,小产权,房,房是不,受,受法律,保,保护的,，,， 禁,止,止城镇,人,人购买,农,农村小,产,产权房,。,。,律师,建,建议：,不,不要轻,易,易购买,商品,房,房买卖,合,合同,第二条,商,商品房,销,销售依,据,据。,买受人,购,购买的,商,商品房,为,为（预售,房,房或现,房,房）。预售,商,商品房,批,批准机,关,关为xxxx,房,房产管,理,理局，,商,商品房,预,预售许,可,可证号,为,为。,解决,预,预售的,资,资格问,题,题,注意事,项,项,1、查,看,看预售,证,证中是,否,否包含,所,所售的,商,商品房,；,；,2、查,看,看预售,证,证的有,效,效期限,；,；,律师,提,提示：1、房,屋,屋销售,的,的前提,；,；2、,开,开发商,有,有权不,予,予退还,定,定金等,款,款项的,前,前提。,案例,案情简,介,介：2004,年,年7月12日,，,，赵x,在,在z市c区认,购,购了A,开,开发商,开,开发的,“,“台胞,名,名家”,一,一期的,一,一套商,品,品房，,双,双方签,订,订了“,商,商品房,认,认购协,议,议书”,，,，赵x,按,按照协,议,议约定,缴,缴纳了2万元,定,定金，,签,签订协,议,议后的,第,第三天,，,，赵x,儿,儿子考,上,上D国x大学,，,，急需,资,资金，,无,无法按,期,期办理,购,购房的,后,后期手,续,续，7,月,月16,日,日找到A开发,商,商讲明,了,了家中,的,的情况,，,，要求,退,退购上,述,述房屋,，,，A开,发,发商予,以,以拒绝,。,。,问题：,赵,赵x能,否,否实现,退,退房退,款,款,委托律,师,师调查,情,情况：,A开发,商,商尚未,取,取得,商,商品房,预,预售许,可,可证,案例,律师建,议,议：可,以,以提起,诉,诉讼，,请,请求确,认,认双方,签,签订了,“,“商品,房,房认购,协,协议书,”,”无效,，,，要求,双,双倍退,还,还定金,赵x于2004年7,月,月20,日,日向法,院,院提起,诉,诉讼，21日A开发,商,商取得,商品,房,房预售,许,许可证,案件结,果,果：赵x胜诉,，,，10,日,日内退,还,还2万,元,元定金,并,并支付,利,利息。,司法解,释,释：,最高人,民,民法院,关,关于审,理,理商品,房,房买卖,合,合同纠,纷,纷案件,适,适用法,律,律若干,问,问题的,解,解释第二条,：,：出卖,人,人未取,得,得商品,房,房预售,许,许可证,明,明，与,买,买受人,订,订立的,商,商品房,预,预售合,同,同，应,当,当认定,无,无效，,但,但是在,起,起诉前,取,取得商,品,品房预,售,售许可,证,证明的,，,，可以,认,认定有,效,效。,第三条,买,买,受,受人所,购,购商品,房,房的基,本,本情况。,买受人,所,所购买,的,的商品,房,房(以,下,下简称,该,该商品,房,房，其,房,房屋平,面,面图见,本,本合同,附,附件一,、,、房号,以,以附件,一,一上表,示,示为准,),)为本,合,合同第,一,一条规,定,定的项,目,目中的,：,：第,楼,楼,【,【,单,单元】,【,【,层,层】,号,号,房,房(户,型,型：,),)。,该商品,房,房的用,途,途为商业或,住,住宅，属框剪或,砖,砖混，层高,为,为米，建,筑,筑层数,地,地上,层,层，,地,地下,层,层,。,。,该商品,房,房阳台是非封,闭,闭式。,该商品,房,房建筑,面,面积平方米,，,，其中,，,，套内,建,建筑面,积,积平方米,，,，公共,部,部位与,公,公用房,屋,屋分摊平方米,(,(有关,公,公共部,位,位与公,用,用房屋,分,分摊建,筑,筑面积,构,构成说,明,明见附,件,件二),。,。,目的：,确,确定所,购,购房屋,的,的基本,特,特征,注意,事,事项,1、落,实,实房屋,的,的基本,构,构造与,合,合同附,件,件一相,符,符；,2、落,实,实三项,面,面积数,额,额；,律师提,示,示：1、三,项,项面积,同,同时约,定,定；2,、,、详细,了,了解户,型,型结构,商品,房,房买卖,合,合同,商品,房,房买卖,合,合同,第四条,计,计价方,式,式与价,款,款。,出卖人,与,与买受,人,人约定,接,接建筑,面,面积计,算,算方式,计,计算该,商,商品房,价,价款：,该商品,房,房单价,为,为(人,民,民币),每,每平方,米,米元，总,金,金额(,人,人民币,),),大写：整。,附属用,房,房单位,售,售价为,(,()每平,方,方米元，总,金,金额(),大写：整。,出卖人,不,不得再,向,向买受,人,人价外,收,收费。,缴纳住,房,房维修,基,基金每,平,平米30元/40元,/,/60,元,元，合,计,计总额,(,()元。,：,：,目的：,确,确定房,屋,屋价款,注意,事,事项,1、房,屋,屋单价,要,要和之,前,前的有,关,关协议,对,对照；,2、购,房,房总价,要,要亲自,计,计算；,3、了,解,解维修,基,基金的,缴,缴纳时,间,间、数,额,额及方,式,式。,律师提,示,示：1,、,、发现,问,问题及,时,时处理,；,；2、,注,注意索,要,要维修,基,基金收,据,据。,案例,案情简,介,介：2003,年,年8月26日,，,，孙x,在,在b市,认,认购了f开发,商,商开发,的,的“水,上,上乐园,”,”三期,的,的一套,商,商品房,，,，双方,签,签订了,“,“商品,房,房认购,协,协议书,”,”，孙x按照,协,协议约,定,定，于9月1,日,日前往,开,开发商,售,售楼部,签,签约，,房,房屋的,建,建筑面,积,积为115.24平,方,方米，,单,单价为3480元，,房,房屋价,款,款为401035.2元，,签,签约价,款,款为407036元,，,，一次,性,性付款,。,。房屋,交,交付一,个,个月后,，,，孙x,发,发现开,发,发商多,收,收了6000,元,元房款,，,，后多,次,次协商,，,，销售,人,人员一,推,推再推,。,。,委托律,师,师调查,情,情况：,A开发,商,商尚未,取,取得,商,商品房,预,预售许,可,可证,律师意,见,见：,可以请,求,求返还,已,已付购,房,房款及,利,利息、,赔,赔偿损,失,失，并,可,可以请,求,求出卖,人,人承担,不,不超过,已,已付购,房,房款一,倍,倍的赔,偿,偿责任,；,；2、,可,可以单,独,独要求,退,退还多,收,收取的,房,房款及,利,利息。,赵x,于,于2004年7月20日向,法,法院提,起,起诉讼,，,，要求,退,退还多,收,收取的,房,房款及,利,利息。21日A开发,商,商取得,商品,房,房预售,许,许可证,案件,结,结果：,双,双方达,成,成调解,协,协议，10日,内,内退还,多,多收取,的,的房款,并,并支付,利,利息2000,元,元。,司法解,释,释：最高人,民,民法院,关,关于审,理,理商品,房,房买卖,合,合同纠,纷,纷案件,适,适用法,律,律若干,问,问题的,解,解释第二条,：,：出卖,人,人未取,得,得商品,房,房预售,许,许可证,明,明，与,买,买受人,订,订立的,商,商品房,预,预售合,同,同，应,当,当认定,无,无效，,但,但是在,起,起诉前,取,取得商,品,品房预,售,售许可,证,证明的,，,，可以,认,认定有,效,效。,第,第九,条,条出卖,人,人订立,商,商品房,买,买卖合,同,同时，,具,具有下,列,列情形,之,之一，,导,导致合,同,同无效,或,或者被,撤,撤销、,解,解除的,，,，买受,人,人可以,请,请求返,还,还已付,购,购房款,及,及利息,、,、赔偿,损,损失，,并,并可以,请,请求出,卖,卖人承,担,担不超,过,过已付,购,购房款,一,一倍的,赔,赔偿责,任,任：,（一）,故,故意隐,瞒,瞒没有,取,取得商,品,品房预,售,售许可,证,证明的,事,事实或,者,者提供,虚,虚假商,品,品房预,售,售许可,证,证明；,商品,房,房买卖,合,合同,第五条,面,面积确,认,认及面,积,积差异,处,处理。,根据当,事,事人选,择,择的计,价,价方式,，,，本条,规,规定以,建,建筑面,积,积(本,条,条款中,均,均简称,面,面积),为,为,依据进,行,行面积,确,确认及,面,面积差,异,异处理,。,。,当事人,选,选择按,套,套计价,的,的，不,适,适用本,条,条约定,。,。,合同约,定,定面积,与,与产权,登,登记面,积,积有差,异,异的，,以,以产权,登,登记面,积,积为准,。,。,商品房,交,交付后,，,，产权,登,登记面,积,积与合,同,同约定,面,面积发,生,生差异,，,，双方,同,同意按1种方,式进行,处,处理：,1、双,方,方自行,约,约定：,(1),以,以房管,部,部门实,际,际测量,为,为准，,按,按合同,单,单价多,退,退少补,；,；,(2),；,；,(3),；,；,(4),；,；,2、双,方,方同意,按,按以下,原,原则处,理,理：,(1),面,面积误,差,差比绝,对,对值在3内,(,(含3,)的,，,，据实,结,结算房,价,价款：,(2),面,面积误,差,差比绝,对,对值超,出,出3,时,时，买,受,受人有,权,权退房,。,。,买受人,退,退房的,，,，出卖,人,人在买,受,受人提,出,出退房,之,之日起30天,内,内将买,受,受人已,付,付款退,还,还给买,受,受人，,并,并按利,率,率付给,利,利息。,买受人,不,不退房,的,的，产,权,权登记,面,面积人,_,_r合,同,同约定,面,面积时,，,，面积,误,误差比,在,在3,以,以内(,含,含3,),)部分,的,的房价,款,款由买,受,受人补,足,足；超,出,出3,部,部分的,房,房价款,由,由出卖,人,人承担,，,，产权,归,归买受,人,人。产,权,权登记,面,面积小,于,于合同,登,登记面,积,积时，,面,面积误,差,差比绝,对,对值在3以,内,内(含3),部,部分的,房,房价款,由,由出卖,人,人返还,买,买受人,；,；绝对,值,值超出3部,分,分的房,价,价款由,出,出卖人,双,双倍返,还,还买受,人,人。,面积误,差,差比=,(,(产权,登,登记面,积,积一合,同,同约定,面,面积),，,，合同,约,约定面,积,积100,因设计,变,变更造,成,成面积,差,差异，,双,双方不,解,解除合,同,同的，,应,应当签,署,署补充,协,协议。,目的：,如,如何处,理,理面积,误,误差,注意,事,事项：,不,不要轻,易,易选择,第,第一种,方,方式,律师提,示,示：争,取,取选择,第,第二种,方,方式。,（,（司法,解,解释第,十,十二条,）,）,案例,案情简,介,介：2006年6,月,月28,日,日，杨,某,某在郑,州,州市x,住,住宅小,区,区购买,商,商品房,一,一套，,合,合同约,定,定建筑,面,面积为89.80平,方,方米，,合,合同单,价,价为4868,元,元/平,方,方米，,面,面积误,差,差处理,：,：约定,按,按照合,同,同单价,据,据实结,算,算，多,退,退少补,。,。2008年6月30日，,房,房屋通,过,过竣工,验,验收，,建,建筑面,积,积为108.92平,方,方米，,比,比合同,约,约定多19.12平,方,方米，,开,开发商,要,要求杨,某,某补交93076元,房,房款，,否,否则，,不,不交付,房,房屋。,杨,杨某感,到,到很不,公,公平，,况,况且现,在,在根本,没,没有能,力,力支付,。,。,问题,：,：杨某,能,能否拒,绝,绝支付,超,超面积,房,房款？,律师,意,意见：1、按,照,照合同,约,约定，,开,开发商,的,的要求,符,符合合,同,同约定,，,，且不,违,违反法,律,律；,2、可,以,以以开,发,发商存,在,在一定,过,过错为,由,由要求,解,解除合,同,同。,法律,规,规定：,最,最高院,司,司法解,释,释,第十四,条,条出卖,人,人交付,使,使用的,房,房屋套,内,内建筑,面,面积或,者,者建筑,面,面积与,商,商品房,买,买卖合,同,同约定,面,面积不,符,符，合同有,约,约定的,，,，按照,约,约定处,理,理；合同没,有,有约定,或,或者约,定,定不明,确,确的，,按,按照以,下,下原则,处,处理：,（一）,面,面积误,差,差比绝,对,对值在3以,内,内（含3）,，,，按照,合,合同约,定,定的价,格,格据实,结,结算，,买,买受人,请,请求解,除,除合同,的,的，不,予,予支持,；,；,（二）,面,面积误,差,差比绝,对,对值超,出,出3,，,，买受,人,人请求,解,解除合,同,同、返,还,还已付,购,购房款,及,及利息,的,的，应,予,予支持,。,。买受,人,人同意,继,继续履,行,行合同,，,，房屋,实,实际面,积,积大于,合,合同约,定,定面积,的,的，面,积,积误差,比,比在3,以内,（,（含3,）部,分,分的房,价,价款由,买,买受人,按,按照约,定,定的价,格,格补足,，,，面积,误,误差比,超,超出3,部分,的,的房价,款,款由出,卖,卖人承,担,担，所,有,有权归,买,买受人,；,；房屋,实,实际面,积,积小于,合,合同约,定,定面积,的,的，面,积,积误差,比,比在3,以内,（,（含3,）部,分,分的房,价,价款及,利,利息由,出,出卖人,返,返还买,受,受人，,面,面积误,差,差比超,过,过3,部,部分的,房,房价款,由,由出卖,人,人双倍,返,返还买,受,受人。,2008年8月13日向,法,法院起,诉,诉，以,开,开发商,存,存在过,错,错为由,，,，要求,解,解除合,同,同。,案件结,果,果：双,方,方达成,调,调解协,议,议，杨,某,某再支,付,付50000,元,元房款,，,，合同,继,继续履,行,行。（13114元,）,）,商品,房,房买卖,合,合同,第六条,付,付款方,式,式及期,限,限。,买受人,按,按一次,性,性付款,、,、分期,付,付款、,其,其他方,式,式（三,选,选一）,方,方式按,期,期付款,一次性,付,付款：,合,合同金,额,额,元,元，付,款,款方式,：,：现金,；,；约定,付,付款时,间,间,年,年,月,月,日,日,；,；交纳,比,比例100%,其他方,式,式：按,揭,揭方式,：,：买受,人,人应于,年,年,月,月,日,日,前,前，向,出,出卖人,支,支付首,付,付款,元,元，即,本,本合同,总,总金额,的,的,%,%；,剩,剩余房,款,款,元,元,，,，即本,合,合同总,金,金额的,%,%，,买,买受人,采,采用（,公,公积金,贷,贷款或,商,商业贷,款,款）的,方,方式向,出,出卖人,支,支付。,目的,：,：约定,付,付款方,式,式,注意,事,事项：,按,按揭贷,款,款的还,贷,贷方式,有,有两种,，,，A,等,等额本,息,息；B,等,等额本,金,金。,律师提,示,示：根,据,据个人,情,情况进,行,行选择,。,。,（1）等额本息,（2）等额本金,商品,房,房买卖,合,合同,第七条,买,买受人,逾,逾期付,款,款的违,约,约责任,。,。,买受人,如,如未按,本,本合同,规,规定的,时,时间付,款,款，按,卜,卜列第1种方,式,式处理,；,；,1按,逾,逾期时,间,间，分,别,别处理,（,（不作,累,累加）,（1）,逾,逾期在,60日之,内,内，自,本,本合同,规,规定的,应,应付款,期,期限之,第,第二天,起,起至实,际,际全额,支,支付应,付,付款之,日,日止，,买,买受人,按,按日向,出,出卖人,支,支付逾,期,期应付,款,款万分,之,之1的违,约,约金，,合,合同继,续,续履行,；,；,（2）,逾,逾期超,过,过60日后,，,，出卖,人,人有权,解,解除合,同,同。出,卖,卖人解,除,除合同,的,的，买,受,受人按,累,累计应,付,付款的1%向出卖,人,人支付,违,违约金,。,。买受,人,人愿意,继,继续履,行,行合同,的,的，经,出,出卖人,同,同意，,合,合同继,续,续履行,，,，自本,合,合同规,定,定的应,付,付款期,限,限之第,二,二天起,至,至实际,全,全额支,付,付应付,款,款之日,止,止，买,受,受人按,日,日向出,卖,卖人支,付,付逾期,应,应付款,万,万分之 1,（,（该比率,应,应不小,于,于第（1）项,中,中的比,率,率）的,违,违约金,。,。,本条中,的,的逾期,应,应付款,指,指依照,本,本合同,第,第六条,规,规定的,到,到期应,付,付款与,该,该期实,际,际已付,款,款的差,额,额；采,取,取分期,付,付款的,，,，按相,应,应的分,期,期应付,款,款与该,期,期的实,际,际已付,款,款的差,额,额确定,。,。,目的,：,：约定,逾,逾期付,款,款违约,金,金,注意,事,事项：,该,该约定,要,要与逾,期,期交房,约,约定对,等,等,律师提,示,示：按,揭,揭贷款,的,的买受,人,人，要,注,注意附,件,件四中,的,的相应,约,约定。,商品,房,房买卖,合,合同,第八条,交,交,付,付期限,出卖人,应,应当在年月日前，,依,依照国,家,家和地,方,方人蜒,政,政府的,有,有关规,定,定，将,具,具备下,列,列第5,种,种条件,，,，并符,合,合本台,同,同约定,的,的商品,房,房交付,买,买受人,使,使用：,。,。,1、该,商,商品房,经,经验收,合,合格。,2、该,商,商品房,经,经综合,验,验收合,格,格。,3、该,商,商品房,经,经分期,综,综合验,收,收合格,。,。,4、该,商,商品房,取,取得商,品,品住宅,交,交付使,用,用批准,文,文件。,5、该商品,房,房经五,大,大责任,主,主体验,收,收合格,。,。,但如遇,下,下列特,殊,殊原因,，,，除双,方,方协商,同,同意解,除,除合同,或,或变更,合,合同外,，,，出卖,人,人可据,实,实予以,延,延期：,1、遭,遇,遇不可,抗,抗力,且,且出卖,人,人在发,生,生之日,起,起30日内告,知,知买受,人,人的：,2、买,受,受人逾,期,期付款,的,的，除,按,按合同,第,第七条,承,承担违,约,约责任,，,，交房,日,日期相,应,应顺延,。,。,3、为遵守,当,当地政,府,府的规,定,定及配,合,合城市,规,规划建,设,设、市,政,政建设,影,影响而,造,造成的,原,原因；,其,其他非,出,出卖人,所,所能控,制,制的因,素,素。,目的,：,：确定,交,交房日,期,期,注意,事,事项：,正,正常情,况,况应在,竣,竣工之,日,日46各月,之,之内交,房,房（施,工,工许可,证,证）,律师提,示,示：多,层,层一般,期,期限为1年；,高,高层一,般,般为1824各月,之,之内,商品,房,房买卖,合,合同,第九条,出,出,卖,卖人逾,期,期交房,的,的违约,责,责任,除本合,同,同第八,条,条规定,的,的特殊,情,情况外,，,，出卖,人,人如未,按,按本合,同,同规定,的,的期限,将,将该商,品,品房交,付,付买受,人,人使用,，,，按下,列,列第1种方式,处,处理：,1按,逾,逾期时,间,间，分,别,别处理,（,（不作,累,累加）,（1）,逾,逾期不,超,超过60日，,自,自本合,同,同第八,条,条规定,的,的最后,交,交付期,限,限的第,二,二天起,至,至实际,交,交付之,日,日止，,出,出卖人,按,按日向,买,买受人,支,支付已,交,交付房,价,价款万,分,分之1的违,约,约金，,合,合同继,续,续履行,；,；,（2）,逾,逾期超,过,过60日后,，,，买受,人,人有权,解,解除合,同,同。买,受,受人解,除,除合同,的,的，出,卖,卖人应,当,当自买,受,受人解,除,除合同,通,通知到,达,达之日,起,起30天内,退,退还全,部,部已付,款,款，并,按,按买受,人,人累计,已,已付款,的,的1向买,受,受人支,付,付违约,金,金。买,受,受人要,求,求继续,履,履行合,同,同的，,合,合同继,续,续履行,，,，自本,合,合同第,八,八条规,定,定的最,后,后交付,期,期限的,第,第二天,起,起至实,际,际交付,之,之日止,，,，出卖,人,人按日,向,向买受,人,人支付,已,已交付,房,房价款,万,万分之,1该,比,比率应,不,不小于,第,第（1,）,）项中,的,的比率,的违,约,约金。,目的,：,：约定,逾,逾期交,房,房违约,金,金,注意,事,事项：,该,该约定,要,要与逾,期,期付款,约,约定对,等,等,律师提,示,示：1,、,、发现,逾,逾期交,房,房，及,时,时固定,逾,逾期交,房,房证据,。,。,2、对,于,于提前,交,交房的,，,，要注,意,意不要,降,降低交,房,房标准,，,，物业,费,费不要,提,提前交,。,。,商品,房,房买卖,合,合同,第十条,规,规,划,划、设,计,计变更,的,的约定,经规划,部,部门批,准,准的规,划,划变更,、,、设计,单,单位同,意,意的设,计,计变更,导,导致下,列,列影响,到,到买受,人,人所购,商,商品房,质,质量或,使,使用功,能,能的，,出,出卖人,应,应当在,有,有关部,门,门批准,同,同意之,日,日起10日内,，,，书面,通,通知买,受,受人：,（1）,该,该商品,房,房结构,形,形式、,户,户型、,空,空间尺,寸,寸、朝,向,向；,（2）,；,；,买受人,有,有权在,通,通知到,达,达之日,起,起15,日,日内做,出,出是否,退,退房的,书,书面答,复,复。买,受,受人在,通,通知到,达,达之日,起,起15,日,日内未,作,作书面,答,答复的,，,，视同,接,接受变,更,更。出,卖,卖人未,在,在规定,时,时限内,通,通知买,受,受人的,，,，买受,人,人有权,退,退房。,买受人,退,退房的,，,，出卖,人,人须在,买,买受人,提,提出退,房,房要求,之,之日起,30天内将,买,买受人,已,已付款,退,退还给,买,买受人,，,，并按中国人,民,民银行,同,同期活,期,期存款利率,付,付给利,息,息。买,受,受人不,退,退房的,，,，应当,与,与出卖,人,人另行,签,签订补,充,充协议,。,。本合同,签,签定后,出,出卖人,不,不接受,买,买受人,任,任何房,屋,屋结构,、,、功能,等,等方面,变,变更的,申,申请。,目的,：,：对设,计,计变更,的,的处理,约,约定,注意,事,事项：,发,发生设,计,计变更,，,，在不,影,影响使,用,用功能,的,的情况,下,下，要,注,注意房,屋,屋价款,的,的变化,律师提,示,示：1,、,、可以,变,变更，,变,变大的,不,不补交,房,房款。,2、要,求,求解除,合,合同的,，,，要注,意,意三个,月,月的催,告,告期的,规,规定,商品,房,房买卖,合,合同,第十一,条,条,交,交接,商品房,达,达到交,付,付使用,条,条件后,，,，出卖,人,人应当,书,书面通,知,知买受,人,人办理,交,交付手,续,续。双,方,方进行,验,验收交,接,接时，,出,出卖人,应,应当出,示,示本合,同,同第八,条,条规定,的,的证明,文,文件，,并,并签署,房,房屋交,接,接单。,所,所购商,品,品房为,住,住宅的,，,，出卖,人,人还需,提,提供,住,住宅质,量,量保证,书,书和,住宅,使,使用说,明,明书,。,。出卖,人,人不出,示,示证明,文,文件或,出,出示证,明,明文件,不,不齐全,，,，买受,人,人有权,拒,拒绝交,接,接，由,此,此产生,的,的延期,交,交房责,任,任由出,卖,卖人承,担,担。,由于买,受,受人原,因,因，未,能,能按期,交,交付的,，,，双方,同,同意按,以,以下方,式,式处理,：,：,视为自,出,出卖人,通,通知买,受,受人交,付,付之日,起,起，出,卖,卖人已,按,按本合,同,同约定,条,条件交,付,付商品,房,房，该,房,房屋风,险,险责任,随,随之转,移,移给买,受,受人，,同,同时买,受,受人应,承,承担自,交,交付之,日,日起相,应,应的物,业,业管理,及,及第三,人,人损失,等,等各项,费,费用。,目的,：,：房屋,交,交付条,件,件及要,求,求,注意,事,事项：1、两,书,书要有,房,房产管,理,理部门,审,审核同,意,意；,2、保,修,修期应,从,从交付,之,之日起,计,计算；,3、同,时,时验收,配,配套设,施,施。,律师提,示,示：1,、,、先查,看,看房屋,；,；2、,审,审查交,付,付资料,；,；3、,保,保留拒,绝,绝接受,的,的证据,。,。,商品,房,房买卖,合,合同,第十二,条,条,出卖人,保,保证销,售,售的商,品,品房没,有,有产权,纠,纠纷和,债,债权债,务,务纠纷,因,出,出卖人,原,原因，,造,造成该,商,商品房,不,不能办,理,理产权,登,登记或,发,发生债,权,权债务,纠,纠纷的,，,，由出,卖,卖人承,担,担全部,责,责任。,由买受,人,人原因,造,造成该,商,商品房,不,不能办,理,理产权,登,登记或,发,发生债,权,权债务,纠,纠纷的,，,，由买,受,受人承,担,担全部,责,责任。,目的,：,：确保,房,房屋完,全,全物权,的,的约定,注意,事,事项：1、注意一,房,房两卖,；,；2、注,意,意房屋,设,设定抵,押,押；3,、,、注意,房,房屋未,被,被保全,。,。,律师提,示,示：及,时,时办理,房,房屋交,接,接。（,法,法律一,般,般保护,业,业主利,益,益）,商品,房,房买卖,合,合同,第十三,条,条 出,卖,卖人关,于,于装饰,、,、设备,标,标准承,诺,诺的违,约,约责任,出卖人,交,交付使,用,用的商,品,品房的,装,装饰、,设,设备标,准,准应符,合,合双方,约,约定（,附,附件三,）,）的标,准,准。达,不,不到约,定,定标准,的,的，买,受,受人有,权,权要求,出,出卖人,按,按照下,述,述第,2种方,式,式处理,：,：,1出,卖,卖人赔,偿,偿双倍,的,的装饰,、,、设备,差,差价。,2出卖人,无,无条件,达,达到双,方,方约定,的,的标准,。,。,3,目的,：,：房屋,质,质量缺,陷,陷的约,定,定,注意,事,事项：,对,对照附,件,件三进,行,行验收,。,。,律师,提,提示：,1、对,于,于房屋,存,存在质,量,量缺陷,的,的，要,注,注意实,际,际交房,日,日期；,2、建,议,议将3,约,约定为,：,：达到双,方,方约定,的,的交房,标,标准之,日,日为实,际,际交房,日,日期。,商品,房,房买卖,合,合同,第十四,条,条 出,卖,卖人关,于,于基础,设,设施、,公,公共配,套,套建筑,正,正常运,行,行的承,诺,诺,出卖人,承,承诺与,该,该商品,房,房正常,使,使用直,接,接关联,的,的下列,基,基础设,施,施、公,共,共配套,建,建筑按,以,以下日,期,期达到,使,使用条,件,件：,1、,电,电：交,房,房时达,到,到使用,条,条件。,2、,水,水：交,房,房时达,到,到使用,条,条件,3、,天,天然气,：,：在房,屋,屋交付,后,后，由燃气公,司,司安装验,收,收后交,付,付，按燃气公,司,司有关规,定,定使用,。,。,4、暖,气,气:市,政,政供暖,，,，在房,屋,屋交付,后,后，具,备,备市政,供,供暖设,施,施，具,体,体供暖,时,时间按,照,照热力,公,公司供,暖,暖计划,执,执行。,5电,梯,梯：交房时,达,达到使,用,用条件,。,。；,如果在,规,规定日,期,期内未,达,达到使,用,用条件,，,，双方,同,同意按,以,以下方,式,式处理,：,：,1、以实际,达,达到使,用,用条件,之,之日为,房,房屋交,付,付之日,；,；,2、；,3、。,商品,房,房买卖,合,合同,第十五,条,条 关,于,于产权,登,登记的,约,约定,出卖人,应,应当在,商,商品房,交,交付使,用,用后日内，,将,将办理,权,权属登,记,记需由,出,出卖人,提,提供的,资,资料报,产,产权登,记,记机关,备,备案。,如,如因出,卖,卖人的,责,责任，,买,买受人,不,不能在,规,规定期,限,限内取,得,得房地,产,产权属,证,证书的,，,，双方,同,同意按,下,下列第项处理,：,：,1.,买,买受,人,人退房,，,，出卖,人,人在买,受,受人提,出,出退房,要,要求之,日,日起日内,将,将买受,人,人已付,房,房价款,退,退还给,买,买受人,，,，并按,已,已付房,价,价款的,赔,偿,偿买受,人,人。,2买,受,受人不,退,退房，,出,出卖人,按,按已付,房,房价款,的,的向买,受,受人支,付,付违约,金,金。,3买受人,退,退房，,出,出卖人,在,在买受,人,人提出,退,退房要,求,求之日,起,起30日内,将,将买受,人,人已付,房,房价款,退,退还给,买,买受人,，,，并按,已,已付房,价,价款的0.1,赔偿,买,买受人,；,；买受,人,人不退,房,房，出,卖,卖人按,已,已付房,价,价款的0.1,向买,受,受人支,付,付违约,金,金。,目的,：,：确定,产,产权登,记,记备案,的,的期限,法律,规,规定：,1、,商,商品房,销,销售管,理,理办法,第三,十,十四条,规,规定为60日,；,；2、,城市,房,房地产,开,开发经,营,营管理,条,条例,第,第三十,三,三条、,司,司法解,释,释第十,八,八条规,定,定为90,律师提,示,示：,商品房,销,销售管,理,理办法,规定,的,的是资,料,料备案,时,时间；,司,司法解,释,释规定,的,的是产,权,权证取,得,得时间,。,。,商品,房,房买卖,合,合同,第十六,条,条保修,责,责任,买受人,购,购买的,商,商品房,为,为商品,住,住宅的,，,，住,宅,宅质量,保,保证书,作为,本,本合同,的,的附件,。,。出卖,人,人自商,品,品住宅,交,交付使,用,用之日,起,起，按,照,照住,宅,宅质量,保,保证书,承诺,的,的内容,承,承担相,应,应的保,修,修责任,。,。,买受人,购,购买的,商,商品房,为,为非商,品,品住宅,的,的，双,方,方应当,以,以合同,附,附件的,形,形式详,细,细约定,保,保修范,围,围、保,修,修期限,和,和保修,责,责任等,内,内容。,在商品,房,房保修,范,范围和,保,保修期,限,限内发,生,生质量,问,问题，,出,出卖人,应,应当履,行,行保修,义,义务。,因,因不可,抗,抗力或,者,者非出,卖,卖人原,因,因造成,的,的损坏,，,，出卖,人,人不承,担,担责任,，,，但可,协,协助维,修,修，维,修,修费用,由,由购买,人,人承担,。,。,保修期,自,自交付,之,之日起,计,计算。,目的,：,：确定,房,房屋保,修,修责任,法律,规,规定：,主,主体为,设,设计年,限,限；防,水,水为5,年,年；管,线,线装修2年；,其,其他双,方,方约定,。,。,律师,提,提示：,认,认真审,阅,阅住宅,质,质量保,证,证书,商品,房,房买卖,合,合同,第十七,条,条 双,方,方可以,就,就下列,事,事项约,定,定：,1该,商,商品房,所,所在楼,宇,宇的屋,面,面使用,权,权归全体,业,业主共,有,有，按,照,照本小,区,区物业,管,管理公,司,司的规,定,定使用,。,。,2该,商,商品房,所,所在楼,宇,宇的外,墙,墙面使,用,用权归全体,业,业主共,有,有，按,照,照本小,区,区物业,管,管理公,司,司的规,定,定使用,。,。,3该,商,商品房,所,所在楼,宇,宇的命,名,名权,归出卖,方,方享有；,4该,商,商品房,所,所在小,区,区的命,名,名权 归,出,出卖方,享,享有；,5有,关,关办理,预,预告登,记,记的约,定,定应书,面,面附于,合,合同“,附,附件四,”,”；,6.,委,委托代,办,办房产,登,登记手,续,续的应,把,把书面,委,委托附,于,于合同,“,“附件,四,四”；,商品,房,房买卖,合,合同,第十八,条,条 买,受,受人的,房,房屋仅,作,作商,业,业或居住,使用，,买,买受人,使,使用期,间,间不得,擅,擅自改,变,变该商,品,品房的,建,建筑主,体,体结构,、,、承重,结,结构和,用,用途。,除,除本合,同,同及其,附,附件另,有,有规定,者,者外，,买,买受人,在,在使用,期,期间有,权,权与其,他,他权利,人,人共同,享,享用与,该,该商品,房,房有关,联,联的公,共,共部位,和,和设施,，,，并按,占,占地和,公,公共部,位,位与公,用,用房屋,分,分摊面,积,积承担,义,义务。,出卖人,不,不得擅,自,自改变,与,与该商,品,品房有,关,关联的,公,公共部,位,位和设,施,施的使,用,用性质,。,。,本小区,内,内所有,的,的公共,部,部位、,设,设施和,公,公共绿,地,地等，,任,任何买,受,受人均,不,不得改,变,变、占,用,用和损,毁,毁等，,应,应服从,物,物业服,务,务企业,的,的统一,管,管理。,目的,：,：明确,共,共有关,系,系,律师,提,提示：,知,知道哪,些,些属于,共,共有，,哪,哪些属,于,于专有,（,（自有,）,）,商品,房,房买卖,合,合同,第十九,条,条 本,合,合同在,履,履行过,程,程中发,生,生的争,议,议，由,双,双方当,事,事人协,商,商解决,；,；协商,不,不成的,，,，按下,述,述第2种方,式,式解决,：,：,1提,交,交,仲,仲裁委,员,员会仲,裁,裁。,2依,法,法向人,民,民法院,起,起诉。,商品,房,房买卖,合,合同,第二,十,十条,本,本合同,未,未尽事,项,项，可,由,由双方,约,约定后,签,签订补,充,充协议,（,（附件,四,四）。,第二,十,十一条,合,合同,附,附件与,本,本合同,具,具有同,等,等法律,效,效力。,本,本合同,及,及其附,件,件内，,空,空格部,分,分填写,的,的文字,与,与印刷,文,文字具,有,有同等,效,效力。,第二,十,十二条,本,本合,同,同连同,附,附件共页，一,式,式五份,，,，具有,同,同等法,律,律效力,，,，合同,持,持有情,况,况如下,：,：,出卖人,一,一份，,买,买受人,一,一份，,市,市房屋,产,产权交,易,易管理,处,处份，,市,市房屋,商,商品化,办,办公室,、,、市土,地,地管理,局,局各一,份,份。,第二,十,十三条,本,本合,同,同自双,方,方签订,之,之日起,生,生效。,第二,十,十四条,商,商品,房,房预售,的,的，自,本,本合同,生,生效之,日,日起30天内,，,，由出,卖,卖人向xx市,房,房产管,理,理局申,请,请登记,备,备案。,商品,房,房买卖,合,合同,合同落,款,款,出卖人,（,（签章,）,）：,买,买受,人,人（签,章,章）：,【法定,代,代表人,】,】：,【,【法,定,定代表,人,人】：,【委托,代,代理人,】,】：,【,【委,托,托代理,人,人】：,（签章,）,）,（,（签,章,章）,签订时,间,间：,签,签订,时,时间：,签于：,签,签于,经办人,：,：年月日,商品,房,房买卖,合,合同,附件一,：,：房屋,平,平面图,注：该,房,房屋平,面,面图仅,作,作为平,面,面示意,，,，以实,际,际竣工,图,图为准,。,。,商品,房,房买卖