昌平水泥厂项目可行性分析-共21张课件

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,可行性分析,昌平水泥厂项目,运作方案,0,可行性分析昌平水泥厂项目运作方案0,一、项目概况,1.1 项目名称,北京市昌平水泥厂(,在昌平县改区前，原名为“北京市昌平县水泥厂”)住宅项目,1.2 所在位置,由北京市区北三环马甸路口上八达岭高速公路，在13C(昌平西关)出口出高速路，向东(昌平西环)至第一个红绿灯向左拐，一直至山根下，即为北京市昌平区水泥厂区位置。,昌平区地处京城西北部，三面环山，平原开阔，林木覆盖率高达49.1%，具有典型的森林城市特征，空气质量常年保持在一、二级水平。,昌平水泥厂地处昌平区城北，距离八达岭高速路一公里，背靠龙凤虎山，山后是十三陵水库，四周是自古闻名天下的“燕京八景”。,1.3 项目规模,项目总占地面积368亩(土地使用权属详见附录：产权归属),1.4 项目进展,基本完成“三通一平”，昌平老城及周边地区控规可调整用地规划控制指标表已将昌平水泥厂的规划用地性质调整为低密度住宅用地,(详见附表)。,北京鼎盛长阳投资有限公司对本项目进行了长时间的跟踪和了解，与土地所有者北京兴昌达博房地产开发有限公司和北京市昌平水泥厂多方周旋，从开始的土地转让方式过渡到现在的合作开发模式，使项目的前期投入和各方的风险都得到大程度的控制，为项目实施铺平了道路。,1,一、项目概况1.1 项目名称1,二、合作方式,2.1 根据北京市第一中级人民法院(2019)一中执字第983号民事裁定书规定的“将本院查封的北京市昌平水泥厂名下的368亩土地裁定给北京兴昌达博房地产开发有限公司或者北京兴昌达博房地产开发有限公司指定的第三人名下”的原则，北京兴昌达博房地产开发有限公司,经董事会同意并形成决议：,向北京市第一中级人民法院出具公函，,当,北京鼎盛长阳投资有限公司将2500万元人民币划到北京市第一中级人民法院指定账户以抵偿北京兴昌达博房地产开发有限公司原指定的第三人已代还债务的款额时，确定将北京市昌平县水泥厂名下的国有土地(昌国有(2019)字第01(06)0197)裁定给裁定给北京鼎盛长阳投资有限公司(或指定的公司)，由北京市第一中级人民法院重新裁定并下达新的民事裁定书。,2.2 北京兴昌达博房地产开发有限公司,、北京鼎盛长阳投资有限公司和,北京市昌平水泥厂,共同发起设立具有法人地位的合作公司(房地产开发项目公司)。,2.3 依据新的民事裁定书，在国土局办理手续，将国有土地(昌国有(2019)字第01(06)0197)过户到,合作公司,名下,。,2.4 合作公司将作为,该土地,项目运作实施的共同平台，,各方协调配合办理该土地一级开发的相关各项事宜。,2,二、合作方式2.1 根据北京市第一中级人民法院(2019)一,70%,30%,51%,19%,19%,49%,合作公司股东入股方式与股权结构,合作公司,北京兴昌达博房地产开发有限公司,北京鼎盛长阳投资有限公司,北京市昌平水泥厂,北京利佳伟业房地产开发有限公司,北京兴昌达博房地产开发有限公司,北京鼎盛长阳投资有限公司,北京市昌平水泥厂,70%,30%,股份,入股,抵偿代还,债务款额所获得权益和一级开发运作,资金,投资,土地余值和完成该土地“三通一平”入股,受甲,方和,丙方委托协助履行本方的各项义务,出任合作公司法定代表人,3,70%30%51%19%19%49%合作公司股东入股方式与股,三、实施步骤,3.1 北京兴昌达博房地产开发有限公司,、北京鼎盛长阳投资有限公司和,北京市昌平水泥厂,开立共管账户，由乙方入资200万元；同时共同,在昌平区工商管理局注册合作公司，暂名：北京,秋銮庄源,房地产开发有限公司，注册资金5000万元人民币。,3.2 由新注册的合作公司划拨2500万元到,北京市第一中级人民法院指定账户，北京市第一中级人民法院将重新裁定并下达新的民事裁定书。,3.3 新的民事裁定书下达后，,甲方、乙方和丙方到,国土局办理手续，将国有土地(昌国有(2019)字第01(06)0197)过户到,新注册的合作公司,名下。,3.4 在国土局将土地(昌国有(2019)字第01(06)0197)过户到,合作公司,名下后，同时应甲方和丙方要求，由合作公司支付3500万元作为该地块“三通一平”的前期相关费用。,3.5 合作公司将作为,该土地,项目运作实施的共同平台，,各方协调配合办理该土地一级开发的相关各项事宜，完成该土地北京市一级开发授权、土地变性、规划立项和规划方案批复。,4,三、实施步骤3.1 北京兴昌达博房地产开发有限公司、北京鼎盛,一级开发涉及主体及关系,项目公司,北京市发改委,北京市建设委员会,北京市土地储备中心,相关委办局,北京市规划委员会,北京市国土局,开发项目申报,纳入土地储备,一级开发验收,项目审批立项,5,一级开发涉及主体及关系 项目公司北京市发改委北京市建设委员,四、相关费用,4.1 法院重新裁定并下达新的民事裁定书收取的手续费和,北京市昌平水泥厂原厂址,土地过户费用，,由北京兴昌达博房地产开发有限公司、北京市昌平水泥厂承担；如方支付困难时，可由北京鼎盛长阳投资有限公司垫付。,4.2 完成该土地北京市一级开发授权、规划立项和规划方案批复所产生的费用由合作公司全部承担，并纳入项目成本。其资金由北京鼎盛长阳投资有限公司,筹措和投资。,4.3本项合作的信息咨询和居间服务费为1000万元，由北京鼎盛长阳投资有限公司承担。,4.4 其它所有国家征收的与本项合作有关的费用，按国家有关规定执行。,6,四、相关费用4.1 法院重新裁定并下达新的民事裁定书收取,五、退出机制,5.1 当北京市昌平水泥厂原厂址土地,完成一级开发时，,为北京兴昌达博房地产开发有限公司、北京市昌平水泥厂和北京利佳伟业房地产开发有限公司提供退出机制：,5.2 北京鼎盛长阳投资有限公司无条件受让北京兴昌达博房地产开发有限公司和北京市昌平水泥厂所持有的合作公司所有股份(30%)。三方协商确定该股份的转让价总额为15000万元，并认定在股份转让价款总额减去由北京鼎盛长阳投资有限公司已支付的,抵偿代还债务款额2500万元、地块“三通一平”前期相关费用3500万元(含垫付法院重新裁定并下达新的民事裁定书收取的手续费和,北京市昌平水泥厂原厂址,土地过户费用），所剩余额为该,股份转让价款实际有效款额,。,5.3 北京利佳伟业房地产开发有限公司享有股权19%在合作设立时股权转让给北京鼎盛长阳投资有限公司，使其在合作公司中占有的实际股权(份)为70%，双方协商确定该股份的转让价为4000万元,5.4 以上应付款项约定在北京市昌平水泥厂原厂址土地,(昌国有(2019)字第01(06)0197)一级开发完成后,十五个工作日以内支付。,7,五、退出机制5.1 当北京市昌平水泥厂原厂址土地完成一级开发,100%,转让价15000万元,减去已支付的,抵偿代还债务款额2500万元、地块“三通一平”前期相关费用3500万元(含垫付法院重新裁定收取的手续费和土地过户费用)，所剩余额9000万元为该,股份转让价款实际有效款额。,转让股权30%,转让价4000万元,转让股权19%,70%,70%,合作公司部分股东退出机制示意图,合作公司,北京鼎盛长阳投资有限公司,北京利佳伟业房地产开发有限公司,北京兴昌达博房地产开发有限公司,北京鼎盛长阳投资有限公司,北京市昌平水泥厂,股份,入股,款项在一级开发完成后,十五个工作日以内支付,8,100%转让价15000万元减去已支付的抵偿代还债务款额25,六、,开发,投资,一级开发经费估计，包括：,1.第一批付款：抵偿代还债务款额,2500万元,(将2500万元划到北京市第一中级人民法院指定账户以抵偿原北京兴昌达博房地产开发有限公司指定的第三人已代还债务的款额),2.手续费：,500万元,(含法院收取的手续费、土地过户到合作公司名下的费用等和其它所有国家征收的与本项交易有关的费用),3.前期遗留问题处置：,3500万元,在国土局将土地 过户到,合作公司,名下后，应,北京兴昌达博房地产开发有限公司和北京市昌平水泥厂,要求，由合作公司支付3500万元作为该地块“三通一平”的前期相关费用。,4.项目立项应缴费用：5,00万元,(完成该土地北京市一级开发授权、规划立项、规划方案批复所产生的费用),5.规划方案设计费用：,500万元,6.信息咨询和居间费：,1000万元,一级开发启动经费小计：8500万元,9,六、开发投资一级开发经费估计，包括：9,六、,开发投资(续),二级开发后续投资估计，包括：,1.转让价款的全部余款：,13000万元,(,当北京市昌平水泥厂原厂址土地完成一级开发时，北京鼎盛长阳投资有限公司在15个工作日内,付清,北京兴昌达博房地产开发有限公司和北京市昌平水泥厂以及北京利佳伟业房地产开发有限公司的,股权,转让价款的全部余款),2.土地出让金：,6000万元,(昌平地区土地出让金为600元/平方米，以建筑面积计。如为普通住宅，分为两期开发，一期10万平方米，二期万15平方米；如为低密度住宅，10万平方米不分期开发),3.施工队入场费：,2500万元,二级开发后续投资小计：21500万元,10,六、开发投资(续)二级开发后续投资估计，包括：10,成,本,估,计,七、开发成本和预期获益,(低密度住宅),地 块 费 2100元/平方米,建 安 费 3000元/平方米,土地出让金 600元/平方米,其,他 费 用 2000元/平方米,不可预见费 300元/平方米,成本小计 6000元/平方米,预,期,获,益,预计售价 10000元/平方米,销 售 费 350元/平方米(3.5%),营业税等 550元/平方米(5.5%),所 得 税 700元/平方米(22%),单方赢利 2400元/平方米,预期获益 24000万元,(建筑面积10万平方米),(含撤迁补偿费),静态,经济,指标测算,建筑面积：10万平方米,单方成本：6000元/平方米,开发总成本：60000万元,销售总收入：100000万元,利税总额：36500万元,净利润：24000万元,项目总建设工期：24个月,静态投资回报率：40%,静态年均回报率：20%,动态,经济,指标测算,建筑面积：10万平方米,单方成本：6000元/平方米,开发总成本：30000万元,销售总收入：100000万元,利税总额：36500万元,净利润：24000万元,项目总建设工期：24个月,静态投资回报率：80%,静态年均回报率：40%,容积率=0.4,11,成七、开发成本和预期获益(低密度住宅)地 块 费,成,本,估,计,七、开发成本和预期获益,(普通住宅),地 块 费 1200元/平方米,建 安 费 1500元/平方米,土地出让金 600元/平方米,其,他 费 用 1000元/平方米,不可预见费 200元/平方米,成本小计 4500元/平方米,预,期,获,益,预计售价 6000元/平方米,销 售 费 150元/平方米(2.5%),营业税等 330元/平方米(5.5%),所 得 税 220元/平方米(22%),单方赢利 900元/平方米,预期获益 22500万元,容积率=1 (建筑面积25万平方米),(含撤迁补偿费),静态,经济,指标测算,建筑面积：25万平方米,单方成本：4500元/平方米,开发总成本：112500万元,销售总收入：150000万元,利税总额：37500万元,净利润：22500万元,项目总建设工期：24个月,静态投资回报率：33.3%,静态年均回报率：16.7%,动态,经济,指标测算,建筑面积：25万平方米,单方成本：4500元/平方米,开发总成本：30000万元,销售总收入：150000万元,利 税 总 额：37500万元,净利润：22500万元,项目总建设工期：24个月,静态投资回报率：75.0%,静态年均回报率：37.5%,12,成七、开发成本和预期获益(普通住宅)地 块 费,