百货类业态专题报告46404

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,百货类业态专题报告,商业部,目,录,1,1,一 百货的概念及分类（详见附件）,1.1,百货的概念,1.2,百货的档次分类,1.3,百货的经营方式分类,二 中国百货的发展及市场前景,（详见附件）,2.1 2006-2011,年百货业概况,2.2,百货行业发展历程,2.3,郑州百货经营信息明细,三 百货行业未来发展方向,3.1,百货的主题化,3.2,百货的购物中心化,3.3,百货的结合化,四 百货与我项目的结合,4.1,百货与购物中心结合的优势,4.2,百货与购物中心结合的分类,4.3,目前已洽谈的百货概况,4.4,百货与我项目结合的设想,概念：,百货公司是一种大规模的经营日用工业品为主的综 合性的零售商业企业， 经营的商品类别,(,系列,),多，同时每类商品,(,每条商品线,),的花色、品种、规格齐全,(,项目多,),， 也可视为许多专业商店的综合体,.,世界知名百货公司,GALLERIES LAFAYETTE,（法国 老佛爷）,PRINTEMPSdePARIS,（法国 巴黎春天）,SELFRIDGES&CO,（英国 塞尔夫莱杰）,BERGDORF GOODMAN,（美国 波道夫,古德曼）,LOTTOMAIN,（韩国 乐天）,SEIBU,（日本 西武）,1.1,百货的概念,1.2,百货的分类,超高端百货。,此类百货一般为一定区域内单店或少店经营，由于档次极高，鲜少多地区复制的情况，左图中前,5,名均可认定为超高端百货。,此类商场中世界一流品牌如“,LV”,、 “,Prada,”“,Cartier,”、“,Gucci”,、 “,Versace,”二线品牌“,Emprio Armnai,”、,“Hogo Boss”,“,Givenchy ”,等均有进驻。,划分标准：国际一线品牌,15,个以上,。,排序,商场名称,2011,年,2010,年,1,长春欧亚,46,40,2,沈阳中兴,39,30,3,石家庄北国,37,30,4,成都王府井,35,31,5,长春卓展,34,31,6,北京百盛购物中心,27,25,7,郑州丹尼斯,26,21,8,南京中央商场,26,25,9,深圳茂业百货华强北店,25,27,10,杭州银泰武林店,22,20,2011,年全国主要百货店销售额排名,1.2,精品百货,此类百货中大多为单店经营，或拥有少量分店，并只在一省或一市出现，在一定范围内较高的影响力。,如郑州丹尼斯（人民路店）、南京德基广场、北京燕莎友谊商城。,这些商场因为在一定区域内较有影响力，一般也会有部分国际一流品牌，但是这些品牌的货品和店铺级次与超高端百货店中的国际一线品牌还有差距。,如郑州丹尼斯店的“,Cartier”,仅有包类和手表并无珠宝品类。,划分标准：国际一线品牌,8,个以上，,15,个以下,单店经营拥有“爱马仕”、“,LV”,的南京德基,郑州丹尼斯店内的“菲拉格慕”和“古驰,”,1.2,高端百货,此类百货大多为连锁百货中的形象店，如王府井系统中的成都春熙路店，百盛百货中的北京复兴门店，银泰百货中的杭州武林银泰店等。,这类店面因为需要成为全国连锁集团的名片或招牌，因此一般会有,1-2,个品牌相对较好，营业额较高，所处城市及地理位置较核心的分店。一般开店时间较长，在所在城市内及全国有一定影响 但单店不能代表其所在百货集团的整体级次，各店发展规模、速度相差较大，分店开发模式也不同，并随着市场的变化，会有股权变更、关店等情况出现。,划分标,准：国际一线品牌,8,个以下,“百盛百货”全国布图,“成都王府井”化妆品部分品牌,1.2,时尚、流行百货,此类一般服务的客层为当地年轻，或购买力相对有限的群体。店内品牌大多以流行、时尚跑量的品牌为主，客单价相对较低，会以打折促销、降价特卖等形式吸引消费者。此类店铺一般为营业期,3,年以上，外立面和广场较凌乱，内部管理和模式一般沿用传统方式方法。,划分标准：国内一线品牌为主，或少量化妆品类国际二线品牌。,郑州百盛凌乱的外立面,以特卖形式吸引人气的流行类百货,1.3,经营模式分类,2006-2011,年百货店毛利率和净利率走势。,2006,2007,2008,2009,2010,2011,该图中可以看到，百货行业的在毛利率持续增高的前提下，净利率增幅并不明显。主要原因为租金、各类耗材、人力等成本不断增加，稀释利润所至。,2006,2007,2008,2006,2007,2009,2008,2006,2007,2010,2009,2008,2006,2007,2011,2010,2009,2008,2006,2007,2011,2010,2009,2011,2010,2008,2009,2011,2010,2007,2008,2009,2011,2010,2006,2007,2008,2009,2011,2010,2.1 2006-2011年百货业概况,(,以下,6P,中所体现数据均来自“华威集团”（,CID,）投资事业部于,2011,年制作的“百货行业报告”,),国内主要连锁百货销售额占比（数据取自,2011,年）,从此饼状图中可以看出与欧美国家不同，我国的大型百货连锁很难占据全国百货销售额的多数，主要原因是我国幅员辽阔，如形成全国性的连锁百货，对资金和资源要求均较高。各地大多也有区域性的百货店分走各大百货连锁门店的销售额。,2.1 2006-2011年百货业概况,百货中各品类倒扣率数值分布。,目前我国百货绝大多数以销售额分成形式盈利，图,1,为“合同扣率” 图,2,为不同级别商场，品牌倒扣率会产生差别。并逢节假日促销活动时扣率会随活动方式上下浮动。,百货店平均单店面积,2011,2007,2010,2009,2008,此图可以看到百货店面积以缓步上升的状态，而随着近三年收房地产市场升温和整体金融环境的影响，百货店受成本的制约，门店面积略有下降。,2009,2008,2010,2009,2008,2011,2010,2009,2008,2007,2008,2009,2007,2008,2010,2009,2007,2008,2010,2009,2007,2008,2006,2005-2010,国内百货单店数量,百货行业销售额的较大增长受门店迅速扩张，各集团抢占市场份额影响,2006,2007,2008,2009,2010,2005,2004,2004-2010年中国零售业销售额,2011,年入围百强的百货企业分布在,16,个城市，其中东部地区共分布在,10,个城市,78,家企业（上海,21,家，天津,14,家、北京和苏州各,11,家），共实现年销售额,957.7,亿元，占百强企业年销售额的,86.6%,；中部地区共分布在,2,个城市,11,家企业（其中武汉,10,家），共实现年销售额,99.5,亿元，占百强企业年销售额的,9.0%,；西部地区共分布在,4,个城市,11,家企业（其中兰州,5,家），共实现年销售额,48.9,亿元，占百强企业年销售额的,4.4%,。,百货行业发展历程,百货行业发展历程（北京地区为例）,现阶段郑州主要百货商场均分布在二七和花园商圈,因二七商圈临近火车站，并城市基础设施规划落后，包括花园路（右图）、郑东新区,CBD,、碧沙岗等商圈正逐渐成熟。,花园路商圈主要商业店分布,三、百货行业未来发展方向,传统百货,主题化,MALL,化,结合化,3.1,主题化,“,小而专”将是小体量百货（,10000,左右）的发展方向。他们将主打女士百货、礼品百货、家居百货，或者将大牌特卖“奥特莱斯”引入场内。,拥有众多大牌的北京“赛特奥莱”,俱乐部式、男性导购居多的崇文门新世界女子百货,3.2 MALL,化,大体量百货（,10000,以上）会将餐饮、健身、娱乐等方面各引进,1-2,个当地有知名度，价位适中的品牌，以此聚集人气，带动百货，实现功能的多元化，成为一个微缩版的,MALL,。,“,洛阳王府井,”2010,年调整后新增加餐饮品类，已经不限于,KFC,等快餐餐厅。并逐渐提高场内租赁商户面积占比。,3.3,结合化,知名连锁百货依附城市综合体或大型购物中心的综合资源，实现共赢。如“深圳中信广场”的“西武百货”和“佳世客百货”及多地“华润万象城”（南宁、青岛、郑州等）的主力百货店均为百盛百货等。,依托万达广场的“万达百货”和深圳中信广场的“西武”百货,四、百货与我项目的结合,4.1,百货与购物中心结合的优势,4.2,百货与购物中心结合的分类,4.3,目前已洽谈的百货概况,4.4,百货与我项目的结合,4.1,百货与购物中心结合的优势,1,、百货店所拥有的相对专业的招商团队和提前进行的招商工作能使购物中心其他位置的招商工作有更多优化的空间，这对于所处新商圈的购物中心尤为重要；,2,、百货店自身的经营特色和富有节奏的促销活动，将为整个购物中心养店期提供持续的客流；,3,、在区域内有影响力或特征鲜明的百货品牌对提升购物中心的定位，辅助商铺的招商有较大的推动作用；,4,、提供相对长期的稳定的租金收益。,4.2,百货与购物中心的结合分类,1,、拥有百货店的购物中心；,（详见表,1,）,2,、无百货店的购物中心；,（详见表,2,）,3,、阶段性与主力百货店合作的购物中心。,（详见表,3,）,购物中心与百货店的结合案例,（万象城为例）,购物中心,开业时间,面积,（万平方米）,百货店,面积,（万平方米）,占比,类型,杭州万象城,2010.4,24,尚泰百货,3.5,15%,外资买手类,深圳万象城,1997.1,12,芮欧百货,1.6,13%,女士精品类,郑州万象城,2013.12,7,百盛百货,1.5,21%,外资时尚类,主力百货占购物中心面积,15%,左右，品牌定位、档次均低于购物中心，能吸引,部分流行时尚类消费者。,表,1,定位及功能，购物中心与百货店均有错位。,以“,LV,，,Cartier,，,Ferragamo,，,Coach”,等国际一线品牌为代表的杭州万象城，配置的是以“,Estee Lauder,Lancome,Staccato,Lacoste,adidas”,等时尚、流行男女、化妆品牌为主导的尚泰百货。并且尚泰通过节假日的打折、返券等活动吸引了相对较多的顾客，提升了整个购物中心的人气。,此类购物中心所处位置均为城市核心位置，商圈成熟度及整体氛围无法复制，,购物中心体量偏小，整体定位高端。,表,2,购物中心,开业时间,面积,（万,平方米）,层数,品牌数,定位,南京德基（二期）,2012.5,15,13,（,B5F-8F,）,370,高档,广州太古汇,2011.1,13.8,5,（,B2F-3F,）,220,高档,沈阳恒隆,2010.6,11,7,（,B3F-4F,）,300,中高档,深圳,COCO PARK,2006.9,8.4,5,（,BIF-4F,）,200,中高档,标志性品牌,国内知名购物中心案例（无百货类）,LV,、,Chanel,、,Prada,、,Tiffany,、,Piaget,、新街口影城（,IMAX,）、,桃园酒家、香港太兴茶餐厅、顺,电等,Dunhill,、都彭、,Blackgateone,、卓雅、雅莹、俏江南、星巴克,、,EMOI,基本生活、,Harborhouse,等,JUSCO,、,MANGO,、优衣库、施华洛,世奇、,EMOI,、特力屋、吉野家、,满记甜品、百老汇影院、酒吧街,等,LV,、,Prada,、,Chanel,、,CD,、,Burberry,、,Ole,、新元素、太,平洋咖啡等,“,广州天河,CBD”,与“北京朝阳,CBD”,、“上海陆家嘴,CBD”,一起，是经国务院批准的三大,CBD,之一，这里集中了近,50,家世界,500,强企业，以及广州市,70%,的金融机构，广州市大部分的企业总部和高端服务业也聚集于此。,位于广州天河CBD核心位置的太古汇广场,在购物中心度过了养店期，所在商圈逐渐成熟后，百货对于租金贡献、客流贡献等方面的缺陷和差距逐渐加大等原因，购物中心去百货化逐渐成为了一种选择。,表,3,像“北京朝阳大悦城”或“上海港汇广场”这种先与百货共享资源后转而自己经营不失为一种长期稳妥的选择。,4.3,目前已洽谈百货店概况,已洽谈百货品牌信息明细 （表,1,）,品牌,类型,特色,门店数量,标志性门店,郑州有否,拓展计划,洽谈情况,伊势丹,流行百货,自营,5,梅陇镇伊势丹,否,天津市场为主,未来希望寻求更灵活的合作模式，表示对其进郑后市场状况会能担心，但会关注我项目的进度状态。,SOGO,中端百货,化妆、高端,4,（含天津利福）,上海淮海路久光,无合作意向,西武,流行百货,自营,3,深圳中信广场店,入驻省会城市,有开店意向，前期与万象城有过会面，对项目较为观注,太平洋,流行百货,中端，流行、时尚为主。,13,（含远东,2,家）,上海徐汇店,以天津市场为主,无开店意向，以沿海及一线城市为开发目标,尚泰,流行百货,自营,3,杭州万象城店,入驻省会城市,有开店意向，但希望甲乙两方共同出资成立百货公司,巴黎春天,中高端,女装,厦门中山店,上海,无开店意向，只在上海,南京金鹰,中高端百货,区域性经营、个别门店高端,14,南京新街口店,/,对郑州市场有意向，但首家门店希望会以自建的形式,伊藤洋华堂,流行百货,自营,11,成都春熙店,以成都市场为主,无开店意向，资金压力较大,玛莎,流行百货,自营,6,上海金钟广场店,上海地区,无开店意向,已洽谈百货品牌信息明细 （表,2,）,品牌,类型,特色,门店数量,标志性门店,郑州有否,拓展计划,洽谈情况,新世界,流行百货,中端，流行、时尚为主。,37,武汉新世界,有,/,有开店意向，但对东区观望态度，合作租金不会太高,大商,流行百货,营销,170,（含千盛、新玛特、麦凯乐）,哈尔滨麦凯乐总店,/,有开店意向，等待概念方案的产出后详谈,丹尼斯,中高端百货,女装、高端,6,丹尼斯人民路店,电话联系，具体内容未涉及。,百盛,流行百货,流行百货,52,北京崇文门百盛,电话联系，具体内容未涉及。,卓展,中高端百货,高端,4,长春店,否,电话联系，具体内容未涉及。,银座,流行百货,地域性,63,济南银座,电话联系，具体内容未涉及。,目前我项目计划合作的百货类型有如下两类：,1 “,尚泰、西武”类百货定位中高端，经营方式极具特色，全国范围内与购物中心结合有教成功经验的连锁百货。此类百货自身拥有一定的品牌资源，经营手法新鲜感十足。但作为郑州第一家门店，完全融入本地尚需时间。,2 “,百盛、大商、丹尼斯”等本地已合作商场，此类商场相对熟悉本地市场，并且充分的全国连锁经验，可一定程度上提升我项目目前单店经营较弱的市场影响力。,分析：,1,、从体量、商圈和知名度上来看，我项目与“锦艺城”“宝龙城市广场”类似；,2,、“二七万达”、“华润万象城”作为全国范围内“连锁复制”模式的成功代表，均配备有各自的百货店，也因各自知名度较高，或所处商圈成熟，其百货店面积并不大；,3,、“宝龙城市广场”、“丹尼斯七天地”为郑东新区两个购物中心（商业街），经营,2,年多以来场内客流量较小，区域影响力有限；,4,、无论单体或者与购物中心结合，郑东新区目前均无规模较大的百货店。,郑州大型购物中心与百货结合现状,综上：,鉴于目前郑东新区商业情况及我项目自身优劣势，建议我项目配置一个,面积,在,5-6,万,（,22%-26%,）、,定位中等偏上,（定位错开）、在本地或国内,有一定知名度,（提升整个项目知名度）的百货店。,项目名称,百货店,商业体量（）,百货体量商业体量（）,租金（,元,/,月,/,平方,）,国贸,360,大商新玛特郑州总店,11,万,6.4,万,31,二七万达广场,万千百货,18.8,万,3,万,40,华润万象城,百盛,8,万,2.4,万,30,郑州的百货与购物中心的结合案例中，一般采取的收益模式为租金加销售额,提成形成。,4.4,郑州百货与购物中心的结合租金收益,谢谢！,演讲完毕，谢谢观看！,