琅轩温泉度假酒庄项目招商方案58495

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2013/1/25,#,琅,轩温泉度假酒庄项目,招商方案,1,项目分析,2,商业定位,3,业态分布,4,招商策略,5,招商计划,1,项目分析,项目分析,项目概述,中式园林规划,167,种名贵,植物精心打造,特色景点，景中景设计,本项目位于常熟沙家浜，紧邻常熟市区、上海、苏州、无锡、南通等各市，在长三角地区形成一小时经济圈。,建造风格为纯古建筑,项目分析,绝对中央,常熟地处富饶美丽的长江三角洲中心地带，江苏省东南部。东邻太,仓,40,公里距,上海,100,公里；,南接,昆山,40,公里、苏州,40,公里；,西连,无锡,40,公里、江阴,40,公里；,北濒长江黄金水,道，与南通隔江相望；西北境与张家港接壤,40,公里。,常熟历史文化悠久，素有“七溪流水皆通海，十里青山半入城”的吴中风情，更有红色文化,沙家浜,闻名遐迩。,项目分析,绝对交通,琅轩温泉酒庄位于沙家浜,风景区，,沙蠡线与沙家浜芦苇荡路交界处，交通,便捷，北离常熟,市区,6,余,公里，南达沪宁高速，苏州、无互通，东接常昆线,至上海,85,公里，苏嘉杭高速、,227,省道在境内互通，,205,省道复线和锡太路 与,之相接，成为长江三角洲高速公路网中的一个重要环节。,本项目,常台高速,锡太路,S227,项目分析,绝对风情,项目南面为沙家浜风景区是全国爱国主义教育示范基地、全国百家红色旅游经典景区、华东地区最大的生态湿地之一，占,地,2,万多,亩，已建成革命传统教育区、水生植物观赏区、红石民俗文化村、芦苇水陆迷宫、美食购物区等功能区域。,所推出的寻觅沙家浜故事，追寻阿庆嫂、郭建光踪迹之,“,人文历史游,”,，忘却都市喧嚣，呼吸新鲜绿色空气之,“,大自然生态游,”,；品尝阳澄湖大闸蟹，享受,“,持螯赏菊，对酒当歌,”,意境之,“,水乡美食游,”,，以独特的魅力享誉旅游市场。,项目西面为昆承湖景区，总体规划为：一环、两廊、两岛、三湖，是集生态休闲、水上度假、海洋科普、康体运动、餐饮娱乐、文化内涵为一体，具有强劲后势的崭新生态型景区。目前昆承湖景区已建成状元桥、言公堤、海星岛乐园、环湖公路 、常熟海星岛乐园及环湖景观带等景点,。,项目分析,SWOT,分析,优势（,Strength,）,目标区域自身的资源条件具有相对,优势绿化配套,本项目地块,所在旅游区域,中，未来发展潜力更好,劣势（,Weakness,）,项目面积小,，氛围营造要求高,目前周边配套设施较为不够,机会（,Opportunity,）,常熟现有度假产品形态单一、缺乏品味和档次,目前目标区域有项目在运作，区域市场正在迎来整体预热,威胁（,Threat,）,项目自身将面临目标,其他建成项目,的竞争,项目分析,SWOT,分析,发挥优势，规避劣势,深入挖掘、利用区域及项目自身的资源优势,，配套绿化和木屋以,特色作为核心吸引力,发挥优势，抓住机会,充分利用项目地块自身的资源优势，借助区域整体发展之势，以市场稀缺产品迎合市场需求,规避劣势，减少威胁,项目自身注重配套建设，打造,特色主题产品,，避开区域内的激烈竞争,抓住机会，减少威胁,塑造特色的主题,度假休闲养生产品,，实现与区域内其他项目的差异化,竞争,项目分析,发展条件,琅轩温泉酒庄主,要发展条件,休闲产业快速增长,旅游形式从观光型向休闲、度假、商务型转变,沙家浜,高端,客群的增多,中国成为世界舞台的中心，受到全球关注，国外游客对中国越发感兴趣,丰富的旅游、人文资源,项目,周边沙家浜，昆承湖的美景为,项目提供了丰富的文化内涵,沙家浜旅游资源,基本能适应客人来休闲、度假、商务、旅游,和养生需求,的条件,？,？,业,态规划和经营业态,政府支持和后期经营,2,商业定位,商业定位,总体,定位,沙家浜内顶级度假休闲养生会所,以为消费者提供“享受另一种人生”为目标，在目前,国家红色旅游景点,沙家浜,，,打造一个真正顶级,的消费群,总体定位,商业定位,项目定位,旅游,区,商业根据功能定位、辐射范围、业态构成的不同可以,分为标杆会所、度假会所、养生会所和度假酒店及其他辅助项目,标杆会所,婚庆基地,养生会所,木屋酒 店,娱乐休闲,主题餐饮,度假酒店,主题酒吧,标杆会馆,会馆外围,温泉旅游区主题,景观；,突出中式木屋营造,特色；,会馆内部设置温泉泳池，桑拿区等，满足商务，会谈，休闲功能；,少数人的社交基地,私人度假会所,企业家会所；,银行家会所；,商务俱乐部,等；,会馆的本质具有宽泛的定义，完全可以将其引伸至高端物业领域,可被企业或个人独自拥有,同时具备休闲居住功能和商务沟通功能空间,用于商务会晤、各类会议以及各种形式,交流的,场所；,峰层人群的康疗中心,养生会所,阳光疗养,香熏疗养,温泉疗养,色彩疗养,音乐疗养,睡眠疗养,饮食疗养,养生保健,性：,顶级,SPA,、健身会所、顶级疗养机构、香熏馆、水疗馆等,社交会所类：,名媛会所、男人馆、女人馆、高尔夫会馆等,面向大众的快速去化物业,国际,度假,酒店,位 置,：琅轩,单位,面积：,50,100,平方米,/,套,产品分布：项目自身配以精致小木屋来提升多元化高品位,定 位：,国际,度假,酒店,度假,酒店,琅轩将,为游客提供,各种度假,酒店，这些酒店要么,是沙家浜的,度假公寓，要么,是的精致木屋，,酒店将满足游客不同,层次的需求。,精致木屋,花园中,的中式小,酒店,“木屋别墅酒店”,：,利用木作为,建筑材质和装饰材质，形成统一材质，多种风格组合的建筑形态。内部装修也贯彻整个,“木”,材质的运用。,木屋产品,建议,木,材质,联体别墅酒店示意,同时,将婚庆基地,与旅游产业,有机的结合起来,，,共同,创造城市近郊度假区的婚庆旅游新产业,。,打造欧式特殊,婚庆旅游文化基地,婚庆基地,婚庆木屋酒店,主题,餐饮,沙家浜热闹,非凡：肚子饿了，找一家具有浓郁异域风情的主题餐厅享受晚餐，轻松的,拥抱快乐！主题餐饮将为游客创造一种独特的就餐体验环境，如植物餐厅,、景色餐厅,、动物餐,厅等，让游客感受不一样的异域风情。,琅轩温泉酒庄以主题的,餐饮、建筑、氛围、活动,，结合地下红酒文化展示打造琅轩主题酒吧,主题,酒吧,主题,酒吧,主题,酒吧,商业定位,客群,定位,核心消费人群为,20-40,岁的时尚、,商务人群及高尚,区,人群,高端客层,辅助客层,高端消费人群,为常熟及外来的,外企高管、私企业主和政府公务员,核心消费人群为,20-40,岁的时尚、商务人群,及高品位追求人群,辅助消费人群,为市级,市,以及等,周边市区的往来人口,3,业态分布,业,态规划,业,态定位原则,主题定位原则，突出多功能功能，保证商业,前景,通过,有效的现代商业经营理念：统一招商管理、统一营销管理、统一服务监督、统一物业管理、统一业态管理,。,业,态规划,业,态定位原则,消费适应性原则，保证主流目标消费,群,但目前,常熟,商业,市场中还没有一,个,旅游,商业,项目能做到这一点，本案应该充分发挥规模优势。因此，从商业操作的规律性出发，项目业态的定位应该首先围绕当地最主流的消费群的市场需求。,业,态规划,业,态定位原则,旅游与商业结合原则，彰显城市人文,内涵,重点发挥,“,沙家浜红色旅游,”,的资源，着力打造一个,“旅游,娱乐休闲,”,。同时,结合,常熟,城市,本身的文化元素。赋予项目活的“灵魂”，以达到“以“旅游”兴“商业”之目的。,业,态规划,业,态分布（方案,1,）,红,酒文化展示,养生会所,标,杆,会,所,餐,饮,酒店,业,态规划,业,态分布（方案,2,）,红,酒文化展示,酒店,配套娱乐,业,态规划,业,态分布,养生会所,拟引进,1,家,奢华养生会所，名媛馆,标杆,会所,拟布置引进,1,家,商务,会所,假日酒店,引进,国内,外,品牌,假日酒店,红酒文化展示,提升项目的档次和文化底蕴,结合旅游,优势，充分提升项目商业价值和附加价值！,4,招商策略,招商策略,在项目的定位、宣传推广基本到位的基础上，一个优化组合的优惠招商政策可以成为吸引商家入驻的推动,剂。,为了吸引和推动极具影响力,的,品牌,的,进驻，我们将在租金、广告等方面给予一定的优惠。,因为,品牌,的,进驻，将投入大量的人力、财力和物力。包括装修,、灯具,、广告布置、人员工资、货品等等，故对于主力店和次主力店的招商建议采取,：,1,、,免租,三,年，,但需要对方,交,纳,保证金，,具体,面谈,。,2,、,在,项目,显著,位置允许其设置大型店招,；,招商策略,由于本项目在推广中以招商为主导，因此招商工作的展开更应有策略有步骤的进行。,建议,的,招商：,娱乐、休闲类,养生类,酒店类,以地段优势还吸引娱乐类产品,带动人气 提升项目价值,为招商提高保障性,提供奢华养生消费,酒店更体现项目,的价值和品味,业,态设计先行，准确、差异化的业态配比是成功招商的前提基础,准确、差异化的业态设计乃是综合体竞争胜出的原因。,在业,态组合方面,，重点突出,项目地域性和特殊性,。,由此,，我们确定了,以,休闲养生,、娱乐,为,核心,。,为,客户,量,身,订做开店全面解决,方案,在这一策略的指导下，经过专业培训师培训的招商团队，根据实际情况灵活调整和实施租赁政策,。,妥善,安排好各租户的楼层位置、相互位置，使之相对成行成市、互惠共赢，而不是互相干扰、削弱；根据整体市场定位和业态组合，对进驻租户提出要求，签订租赁,协议，,并协助他们调整、提升和完善他们在商城的定位、档次和其他品质。,人员、媒体、大型主题活动立体化,整合宣传推广策略,在市场宣传推广方面，实行,整合推广策略,，为招商工作提供有力支持。,一为媒体宣传，二为招商活动。,招商进度、,质量,我们,在招商进度、,质量，,统一控制。采取用时间推动表控制进度；根据业态布局和市场定位对商家精挑细选，重点吸收品牌商、实力商和特色商来控制质量,；,5,招商计划,招商,计划,统筹计划内容,统筹计划内容指的是以我们要做的事情为线索，按先后次序排序、合理安排。时间跨度为招商全面启动至开业。,（一）招商阶段划分、招商目标和时间安排,阶段划分：,招商筹备阶段,、全面,招商阶段、运营调整,阶段,三,个,阶段。,招商目标,：,由于,项目,是,需要不断调整、优化的，原则上讲，招商工作不是招满了就结束了。但为了明确方向，特定目标如下：,2013,年,2,月,-3,月底，,整体招商进入筹备阶段；,2013,年,4,月,-5,月初,，招商,全面启动,。,对意向商家签订意向合同并收取意向保证金；,2013,年,11,月底前,，基本,完成,项目,的,招商，商家开始入场装修，为开业做准备；,力争在,2014,年,5,月,1,日国庆节开张试营业。,计划说明,：项目,设计阶段就,邀请,符合业态要求品牌商家,店,参观项目和项目未来规划,，,展开招商，并,按照,项目特性,的,要求进行设计,。招商,也是本案运营成功与否的关键所在。,招商,计划,招商架构、招商机制的建立,在人员招聘和招商架构的建立上，我们都遵循精英、精简、垂直化原则，目的是实现人员最少化、指挥执行系统最简化、效率成果最大化,。招商,架构和人员职责如下：,营销总经理,营销经理,招商,经理,案场销售,策划部,招商,部,招商运营部,招商人员主要工作职责,招商,机制的建立，是为了在招商团队中形成一种人性化的制度管理氛围，做到有章可依、奖罚分明，既讲究个人贡献、更注重团队精神。建立一系列的管理制度。,（,1,）招商人员奖励政策的建立,（,2,）招商人员处罚政策的建立,（,3,）招商人员日常管理规范制度的建立,等,招商,计划,相关招商资料的准备,（,1,）招商手册（含招商公告、效果图、平面图、业态规划图、地理位置图及入场程序、运营计划等）,（,2,）租赁合同,（,3,）委托经营合同,（,4,）定租确认书,（,5,）招商委托书,（,6,）招商流程表,招商,计划,第三方招商网络平台的建立,1,、专业的招商,网站,2,、专业的地产交易,平台,3,、,与定位不同的商业项目招商部门建立战略性合作伙伴关系，达成资源共享的互赢格局,。引进,我们所需的商家品牌。,建立,第三方招商网络平台可以得到巨大的资讯支持，更能节省大量的人力、宣传推广成本，加快招商速度。构建第三方招商网络平台可以从这些渠道去争取：,招商,计划,媒体宣传推广计划的制定执行,1,、,能够,使目标商家比较详细的了解我们的项目情况。通过对原来的媒体宣传分析发现，原来的媒体宣传形式比较单一，主要以硬广告为主，缺少详细的分析介绍。这样的广告只能流于形式，一掠而过，不能引起商家的注意和研究,。,2,、,由于是专业性的宣传，可以提升商业地产项目档次，塑造良好品牌形象，为后续开业经营奠定良好基础。,造势,就是运用各种媒体，以新闻性的软文宣传炒作为主，配合硬广告，形成密集的市场宣传攻势,。,商业,地产开发运营过程，招商是重中之重的环节,。本,案的运作流程：招商,-,装修,-,开业,-,经营管理,-,物业,升值,。,重点,提示,苏州天骐创意,策划有限公司,2012,年,12,月,15,日,9,、静夜四无邻，荒居旧业贫。,10月-24,10月-24,Tuesday, October 1, 2024,10,、雨中黄叶树，灯下白头人。,05:59:18,05:59:18,05:59,10/1/2024 5:59:18 AM,11,、以我独沈久，愧君相见频。,10月-24,05:59:18,05:59,Oct-24,01-Oct-24,12,、故人江海别，几度隔山川。,05:59:18,05:59:18,05:59,Tuesday, October 1, 2024,13,、乍见翻疑梦，相悲各问年。,10月-24,10月-24,05:59:18,05:59:18,October 1, 2024,14,、他乡生白发，旧国见青山。,01 十月 2024,5:59:18 上午,05:59:18,10月-24,15,、比不了得就不比，得不到的就不要。,十月 24,5:59 上午,10月-24,05:59,October 1, 2024,16,、行动出成果，工作出财富。,2024/10/1 5:59:18,05:59:18,01 October 2024,17,、做前，能够环视四周；做时，你只能或者最好沿着以脚为起点的射线向前。,5:59:18 上午,5:59 上午,05:59:18,10月-24,9,、没有失败，只有暂时停止成功！。,10月-24,10月-24,Tuesday, October 1, 2024,10,、很多事情努力了未必有结果，但是不努力却什么改变也没有。,05:59:18,05:59:18,05:59,10/1/2024 5:59:18 AM,11,、成功就是日复一日那一点点小小努力的积累。,10月-24,05:59:18,05:59,Oct-24,01-Oct-24,12,、世间成事，不求其绝对圆满，留一份不足，可得无限完美。,05:59:18,05:59:18,05:59,Tuesday, October 1, 2024,13,、不知香积寺，数里入云峰。,10月-24,10月-24,05:59:18,05:59:18,October 1, 2024,14,、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。,01 十月 2024,5:59:18 上午,05:59:18,10月-24,15,、楚塞三湘接，荆门九派通。,十月 24,5:59 上午,10月-24,05:59,October 1, 2024,16,、少年十五二十时，步行夺得胡马骑。,2024/10/1 5:59:18,05:59:18,01 October 2024,17,、空山新雨后，天气晚来秋。,5:59:18 上午,5:59 上午,05:59:18,10月-24,9,、杨柳散和风，青山澹吾虑。,10月-24,10月-24,Tuesday, October 1, 2024,10,、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。,05:59:18,05:59:18,05:59,10/1/2024 5:59:18 AM,11,、越是没有本领的就越加自命不凡。,10月-24,05:59:18,05:59,Oct-24,01-Oct-24,12,、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。,05:59:18,05:59:18,05:59,Tuesday, October 1, 2024,13,、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。,10月-24,10月-24,05:59:18,05:59:18,October 1, 2024,14,、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。,01 十月 2024,5:59:18 上午,05:59:18,10月-24,15,、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。,十月 24,5:59 上午,10月-24,05:59,October 1, 2024,16,、业余生活要有意义，不要越轨。,2024/10/1 5:59:18,05:59:18,01 October 2024,17,、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。,5:59:18 上午,5:59 上午,05:59:18,10月-24,MOMODA POWERPOINT,Lorem ipsum dolor,sit,eleifend nulla ac, fringilla purus. 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