第六章租赁管理

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,Edited by B.Y.,Sun,*,物,业,经,营,管,理,第六章租赁管理,华东师范大学东方房地产学院,谢福泉,1,Edited by B.Y.,Sun,第一节物业租赁概述,一、物业租赁及其特征,（一）物业租赁的概念,通常意义的物业租赁指的是房屋租赁。房屋租赁，是指公民、法人或其他组织作为出租人将其拥有所有权的房屋，出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。,2,Edited by B.Y.,Sun,第一节物业租赁概述,房屋租赁的含义有以下两点：,出租人必须是房屋所有权人。,出租人将房屋出租给承租人使用，包括给承租人居住或从事经营活动，也包括利用自有房屋以联营、承包经营、入股经营或合作经营等名义出租或转租房产。,3,Edited by B.Y.,Sun,第一节物业租赁概述,（二）房屋租赁的特点,1,、房屋租赁不转移房屋的所有权房屋租赁只转移房屋权属中的使用权，不转移房屋的所有权,2,、房屋租赁的标的是作为特定物的房屋,3,、房屋租赁关系是一种经济要式契约关系,4,、房屋租赁关系不因所有权的转移而中止,5,、租赁双方都必须是符合法律规定的责任人,4,Edited by B.Y.,Sun,第一节物业租赁概述,二、物业租赁的分类,（一）按房屋所有权的性质划分,1,、公房租赁,2,、私房租赁,（二）按房屋租赁期限划分,按房屋租赁期限约定模式的不同，可分为定期租赁、自动延期租赁和意愿租赁,5,Edited by B.Y.,Sun,第一节物业租赁概述,（三）按物业租金的内涵划分,物业使用过程中所发生的费用，主要由税费、物业管理费和承租单元内部的能源使用费三部分组成。按照出租人所收取的租金中是否包含上述费用支出，通常将物业租金分为毛租、净租和百分比租金三种形式。,6,Edited by B.Y.,Sun,第一节物业租赁概述,（四）其他划分方式,租赁还可以按照房屋的使用用途，将房屋租赁分为居住用房租赁和非居住用房租,按照承租人的性质，可分为国内租赁与涉外租赁。,7,Edited by B.Y.,Sun,第一节物业租赁概述,三、物业租赁管理模式,（一）包租转租模式,1,、具体做法,物业管理企业在接受业主物业管理委托时，将出租物业全部或部分包租下来；然后负责转租，即物业管理企业再零星出租。,2,、双方责任及利弊,包租转租模式，业主不负责物业的租赁，不承担市场风险，只收取包租的租金。,8,Edited by B.Y.,Sun,第一节物业租赁概述,（二）出租代理模式,1,、具体做法,业主全权委托物业管理企业负责租赁活动以及租赁中的管理和服务。理企业只获得代理佣金，代理佣金以租金收入的一定比例收取。,2,、双方责任与利弊,物业管出租代理模式，业主同样不负责物业租赁，但要承担一定的市场风险，获取扣除代理佣金后的全部租金收入。,9,Edited by B.Y.,Sun,第一节物业租赁概述,（三）委托管理模式,1,、具体做法,业主自己直接负责租赁活动，不让物业管理企业介人。业主只将物业管理服务工作委托物业管理企业负责。,2,、双方责任及利弊,委托管理模式，业主负责物业租赁的所有活动，承担全部市场风险，也获取全部租金收入。物业管理企业只负责物业管理和服务，只要没有失职行为就不承担风险。经租中的风险完全由业主承担。,10,Edited by B.Y.,Sun,第一节物业租赁概述,四、房屋租赁的行政管理,房屋租赁实行登记备案制度，其核心是对合法有效的房屋租赁行为颁发,房屋租赁证,。,（一）房屋租赁登记备案的一般程序,房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面的租赁合同。合同签订后，要到当地房地产行政主管部门登记备案。房屋租赁登记备案的一般程序为申请、审查、颁证三步。,11,Edited by B.Y.,Sun,第一节物业租赁概述,（二）房屋租赁的条件,有下列情形之一的房屋不得出租；,未依法取得,房屋所有权证,的；,司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；,共有房屋未取得共有人同意的；,权属有争议的；,属于违章建筑的；,不符合安全标准的；,已抵押，未经抵押权人同意的；,不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；,有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。,12,Edited by B.Y.,Sun,第一节物业租赁概述,（三）房屋租赁中的违法行为及处罚,伪造、涂改房屋租赁证的，注销其证书，并可以处以罚款；,不按期申报、领取房屋租赁证的，责令限期补办手续，并可处以罚款；,未征得出租人同意和未办理登记备案，擅自转租房屋的，其租赁行为无效，没收其非法所得，并可以处以罚款。,13,Edited by B.Y.,Sun,第二节租赁管理与租赁方案,一、租赁管理的概念与内容,租赁管理是针对包括写字楼、零售商业物业、出租公寓等在内的收益性物业租赁活动的管理，包括租约签订前、租约执行过程中和租约期满时共三个阶段。,14,Edited by B.Y.,Sun,第二节租赁管理与租赁方案,租约签订前，租赁管理的主要工作内容包括制定租赁方案与策略、租户选择、租金确定和租约谈判与签约管理。,租约执行中，租赁管理的主要工作内容是房屋空间交付、收取租金、租金调整和租户关系管理。,租约期满时，租赁管理工作则主要集中在租金结算、租约续期或房屋空间收回管理。租赁管理过程中，还始终贯穿着物业市场营销工作。,15,Edited by B.Y.,Sun,第二节租赁管理与租赁方案,二、租赁方案与策略,租赁方案是对租赁过程中主要事项的安排，租赁策略是为提升物业吸引力而制定的一些特殊手段。,1,、确定可出租面积和租赁方式,2,、编制租赁经营预算,3,、定位目标市场,4,、确定租金方案,5,、明确吸引租户的策略,16,Edited by B.Y.,Sun,第二节租赁管理与租赁方案,三、租户选择,租户选择是租赁管理的核心内容。选择合适的租户，形成最佳租户组合，对于保证经营性物业的现金流收入，从而实现物业价值最大化的目标。,17,Edited by B.Y.,Sun,第二节租赁管理与租赁方案,四、租金确定与调整,（一）租金的计算单位和所包含的内容,租金常常以每平方米可出租面积为计算基础，通常有毛租金和净租金之分。,（二）基础租金与附加租金,经营性物业的租金水平，主要取决于当地房地产市场的状况（即市场供求关系和在房地产周期中处于过量建设、调整、稳定、发展中的哪一个阶段）。,在确定租金时，一般应首先根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平（即能够抵偿抵押贷款还本付息、经营费用和空置损失的租金）确定一个基础租金。,18,Edited by B.Y.,Sun,第二节租赁管理与租赁方案,（三）租金的调整,对于租期较短的租户，可设定一个租金水平，在租期中保持不变。,如果租户需要再次续租，需要按照当时的租金水平重新签订租约。,对于租期较长的租户（例如,3,5,年以上），为保护业主和租户双方的利益，需要在租约中对租金如何调整作出明确的规定。,19,Edited by B.Y.,Sun,第二节租赁管理与租赁方案,五、租约谈判与签约管理,通常情况下，业主和潜在租户可在事先准备好的适用于所有出租单元的标准租赁合约基础上，针对某一特定的出租单元就各标准条款和特殊条款进行谈判，形成一份单独的租约。,谈判中双方关注的其他问题包括租金及其调整、所提供的服务及服务收费、公共设施如空调、电梯等使用费用的分担方式、折让优惠等。,20,Edited by B.Y.,Sun,第二节租赁管理与租赁方案,六、租赁管理中的市场营销,市场营销的主要目的是为了吸引潜在的租户，以获取一个理想的出租率。,价格优势,物业本身的素质,良好的声誉,经济实用,21,Edited by B.Y.,Sun,第三节房屋租赁合同,一、房屋租赁合同的概念和法律特征,（一）房屋租赁合同的概念,房屋租赁合同是出租人与承租人签订的，用于明确租赁双方权利义务关系和责任、以房屋为租赁标的的协议，是一种债权合同。,22,Edited by B.Y.,Sun,第三节房屋租赁合同,（二）房屋租赁合同的法律特征,1,、双务合同,2,、有偿合同,3,、诺成合同,4,、要式合同,5,、继续性合同,23,Edited by B.Y.,Sun,第三节房屋租赁合同,二、房屋租赁合同的基本条款,（一）当事人姓名或者名称及住所,（二）房屋坐落、面积、装修及设施状况,（三）租赁用途,（四）租赁期限,（五）租金及支付方式,（六）房屋的修缮责任,24,Edited by B.Y.,Sun,第三节房屋租赁合同,（七）转租的约定,（八）变更和解除合同的条件,25,Edited by B.Y.,Sun,第三节房屋租赁合同,（九）租赁双方的权利与义务,1,、出租人的权利与义务,出租人的权利：有按期收取租金的权利；有监督承租人按合同规定合理使用房屋的权利；有依法收回出租房屋的权利；,(4,）有向用户宣传、贯彻执行国家房管政策和物业管理公约、管理规定等权利。,出租人的义务：有按照合同规定提供房屋给承租人使用的义务；有保障承租人合法使用房屋的义务；有保障承租人居住安全和对房屋装修、设备设施进行正常维修的义务；有组织住户、依靠群众管好房屋，接受租户监督，不断改进工作的义务。,26,Edited by B.Y.,Sun,第三节房屋租赁合同,2,、承租人的权利与义务,承租人的权利：有按照租约所列的房屋、规定的用途使用房屋的权利；有要求保障房屋安全的权利；出租房屋出售时，有优先购买权；有对物业管理状况进行监督、建议的权利；经出租人同意有转租获利的权利。,承租人的义务：有按期交纳租金的义务；有按约定用途合理使用房屋，不得私自转租、转让他人的义务；有维护原有房屋、爱护使用、妥善保管的义务；有遵守有关国家政府法规和物业管理规定的义务。,27,Edited by B.Y.,Sun,第三节房屋租赁合同,（十）当事人约定的其他条款,1,、税收与保险费的分担,2,、改建的规定,3,、保证金,28,Edited by B.Y.,Sun,第四节租户关系管理,一、客户关系管理理论简介,（一）客户关系管理的含义,客户关系管理（,Customer Relationship Management,CRM),，是一种通过围绕客户细分来组织企业，鼓励满足客户需要的行为，并通过加强客户与供应商之间联系等手段，来提高盈利、收人和客户满意度的遍及整个企业的商业策略。,29,Edited by B.Y.,Sun,第四节租户关系管理,（二）,CRM,出现的原因和必然性,从,20,世纪,90,年代起，市场营销策略就开始从“以产品为中心”向“以客户为中心”进行转移，开始强调并实践,Customer,（客户）、,Cost,（成本）,Channel,（渠道）、,Convenience,（方便性）,4C”,。,30,Edited by B.Y.,Sun,第四节租户关系管理,三、,CRM,对企业的作用,1,、,CRM,能够整合客户、企业和员工资源，优化业务流程。,2,、,CRM,能够提高企业、员工对客户的响应、反馈速度和应变能力。,3,、,CRM,能够提高企业销售收入。,4,、,CRM,能够改善企业服务，提高客户满意度。,31,Edited by B.Y.,Sun,第四节租户关系管理,（四）,CRM,的本质,1,、,CRM,是一种管理理念而非管理软件,管理思想层：其实质是在关系营销、业务流程重组等基础上进一步发展而成的以客户为中心的管理思想；,软件产品层：综合应用了数据库技术、,Internet,技术、图形用户界面、网络通信等信息产业成果，以,CRM,管理思想为核心的软件产品；,管理系统层：整合了管理思想、业务流程、人和信息技术于一体的管理系统。,32,Edited by B.Y.,Sun,第四节租户关系管理,2,、,CRM,是营销管理的创新,CRM,充分体现了新的营销理论中以客户为导向的核心理念；,CRM,实现了营销管理重点的创新，将营销管理的外部资源