房地产投资经济评价bhvu

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,第4章 房地产投资经济评价,1,内容提要,一、房地产投资经济评价概述,二、房地产投资静态分析,三、房地产投资动态分析,2,一、房地产投资经济评价概述,本节内容提要,：,房地产投资经济评价的步骤,房地产投资经济评价的方法,房地产投资经济评价指标体系,现金流量表和现金流量图,3,一、房地产投资经济评价概述,定义：,房地产投资经济评价是在对某一项目的,投资环境,和,市场,进行分析和研究的基础上，对其,经济效果,进行的评价。,1,、房地产投资经济评价的步骤,A,、评价依据、原则及方法的确定：,依据：政府文件、项目文件、投资环境和市场分析,原则：对某一项目进行经济效果评价时所坚持的基本思路，例如侧重定性分析还是定量分析，对风险态度等,方法：假设条件的设定以及评价参数和指标的选择等。,4,一、房地产投资经济评价概述,B,、基础数据的收集、整理和计算：,开发项目,基础数据包括：开发成本费用、开发项目的租售收入、自有资金和融资安排、税收减免等。,置业投资,项目基础数据包括：物业的价格和面积、各种交易税费银行按揭情况、出租情况等,5,一、房地产投资经济评价概述,C,、有关财务报表的编制及指标的计算,开发项目,基本报表,:,现金流量表、损益表、资金来源与运用表、资产负债表,辅助报表：成本费用估算表、投资计划与资金筹措表、贷款还本付息表、销售收入估算表、出租收入估算表等,置业投资项目,只需编制现金流量表就可以满足相关指标的计算和分析,D,、结论,各项指标是否达到要求、项目是否可行等,6,一、房地产投资经济评价概述,2,、房地产投资经济评价的方法,1,）静态分析,2,）动态分析,区别：是否考虑资金的时间价值,7,一、房地产投资经济评价概述,3,、房地产投资经济评价指标体系,项目效果评价关注的几个方面：盈利水平、投资回收期限、现金流是否能满足还款需要（资金连断裂）等,8,一、房地产投资经济评价概述,表,4-1,房地产投资经济评价指标体系,9,一、房地产投资经济评价概述,4,、现金流量表和现金流量图,现金流量,：各个时期或时间点上实际发生的资金流入或流出。现金流入和现金流出的代数和成为净,现金流量,。,现金流量表,包括现金流入、现金流出和净现金流量三部分。,现金流量图,：把投资项目的现金流量用时间坐标表示出来的一种示意图。“三部曲”：首先，画出时间轴；其次，画出现金流量；最后标出现金流量的具体数字。（课本例,4-1,）,10,二、房地产投资静态分析,本节内容提要：,1,、现代指标：投资利润率、投资利税率、资本金利润率、静态投资回收期,2,、传统指标：收益乘数、全面资本化率、股本化率、现金回报率、,经纪人收益率,11,二、房地产投资静态分析,1,、现代指标,1,）投资利润率,置业投资,项目，年利润总额,=,年租金毛收入,-,经营成本,-,贷款按揭本息支付,-,其他成本,开发项目,，年利润总额,=,年产品销售收入,-,年产品销售税金及附加,-,年总成本费用,12,二、房地产投资静态分析,使用方法：将投资利润率与,行业平均利润率,或事先确定好的,可以接受的投资利润率,进行比较。,指标运用难点：判别标准难以确定,13,二、房地产投资静态分析,2),投资利税率,投资利税率,=,（年利税总额或年平均利税总额,/,项目总投资）*,100%,注意：年利税总额就是年利润总额与年销售税金及附加之和，或者是年销售收入与年总成本费用之差。,使用方法：与,行业基准投资利税率,、,行业平均投资利税率,或,投资者可以接受的投资利税率,比较,14,二、房地产投资静态分析,3),资本金利润率,资本金利润率率,=,（利润总额或年平均利润总额,/,资本金）*,100%,使用方法：与前面类似,15,二、房地产投资静态分析,4,）静态投资回收期,（,1,）项目投资后，每年收益额大致相当时,静态投资回收期,=,项目总投资,/,项目年平均收益额,（,2,）每年收益额相差较大时,投资回收期,=,累计净现金流量开始出现正值的期数,-1+,上期累计净现金流量的绝对值,/,当期净现金流量,使用方法,：与投资者期望的投资回收期比较，常用于多个 项目比选,16,二、房地产投资静态分析,静态投资回收期的,不足,：,A,、没有考虑资金的时间价值,B,、没有考虑项目资金回收后的情况,例,4-3 P 76,17,二、房地产投资静态分析,2,、传统指标,1,）收益乘数,收益乘数的值越小，物业投资价值越高，可获得投资回报率越高,18,二、房地产投资静态分析,2,）全面资本化率,全面资本化率和净收益乘数互为倒数；他们存在共同的不足，即,没有考虑融资方式的差异,，例如一次性付款和银行按揭。,19,二、房地产投资静态分析,3,）股本化率,优：考虑了不同融资方式对投资回报的影响。,缺：没有考虑所得税的影响,20,4,）现金回报率,二、房地产投资静态分析,优：既考虑了不同融资方式对投资回报的影响，又考虑所得税的影响,缺：没有考虑物业价值的变动和税后现金流量的时间价值,21,5,）经纪人收益率,二、房地产投资静态分析,该指标在传统指标中是最有效的,22,三、动态投资分析,本节内容提要：,净现值,NPV,净现值率,NPVR,内部收益率,IRR,动态投资回收期,23,三、动态投资分析,1,、净现值（,NPV,）,NPV=0,可行,NPVi,，项目盈利,IRR=i,，项目盈亏平衡,IRRi,，项目亏损,27,三、动态投资分析,IRR,与 比较（为同期行业基准利率或投资者可接受的最低收益率）,IRR,项目盈利能力高于行业平均水平,注：判断项目是否可行，一般采用,IRR,与 比较,28,三、动态投资分析,B,、内部收益率指标存在问题,再投资利率问题，即收益的再投资问题,&,各期收益率不同,多重根问题，,(,课本,P86,，图,4-4 4-5,）,关于,NPV,的例题：,P80,例,4-5,29,三、动态投资分析,4,、动态投资回收期,优,:,考虑了资金的时间价值，能够比较准确的反映资金的回收时间,缺：强调资金回收的快慢，忽视了项目的盈利能力。该指标是比较“保守”的指标，应该作为辅助指标，不应作为主要参数。,P88,例,4-10,30,谢谢大家,31,演讲完毕，谢谢观看！,