某快餐品牌--简单成就未来cbat

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2021/2/8,#,塑华莱士品牌 简单成就未来,华莱士快餐的选择址和方法,目录,一、背景分析,华莱士现状,商圈调查,二、商圈的划分与选择,划分商圈,选择商圈,三、聚客点的测算与选择,确定客源点,人流动向及对手分析,聚客点与商圈的协调,四、选址问题总汇,选址的模式,选址的顺序,选址的分流,五、如何展开实际工作,获得有利专业信息,落实场所,六、十大总结,背景分析现状,商圈调查,商圈调查,调查商圈可了解预设加盟店营业范围内的地理区域,商圈调查的目的,商圈调查作业范围,商圈范围划分确定,商圈之界定方法,绘制简图,抽样点及发,dm,点之选择确定,商圈特征,人潮状况,实地抽样方式,商圈调查目的,商圈调查的目的包括：,1,、了解地区居民的人口特性、社会经济变项及生活形态等。,2,、确定产品组合及促销重点。,3,、分析商圈是否重迭。,4,、计算在某一地理区域内应开几家店。,5,、找出商圈内的障碍，包括： （,a,道路设施不便。,b,人口拥挤。,c,交通过度拥塞。）,6,、法规方面考虑租税、执照、营运、最低工资及都市区域划分情况。,7,、其它因素：了解某地区内同性质的竞争家数（竞争是否激烈）、将来的变动趋势、供应商位置、运输是否方便（交通状况）、可否利用物流中心一次补齐所需物品，及停车场是否宽广等。,商圈调查的作业范围,商圈调查作业范围,1,、直营店的展店前商圈调查及立地调查、报告。,2,、加盟店加盟意向后进行商圈调查、评估，以评定是否适合开店。 贰、商圈的确定 边缘商圈（包含剩余的顾客） 次要商圈（包含大约二成的顾客） 主要商圈（包含大约七成的顾客） 注：商圈基本上是没有形状的，然而为了方便计划，一般事前规划可用圆形或地形式来为商圈推算。 叁、商圈重点调查,商圈范围划分确定,如有以下各情况限制，因此为其商圈之范围划分点：,1.,商圈范围（,a.,集中型商圈 主要商圈半径在,500,米以内，次要商圈半径在,100,米,500,米之间，边缘商圈在,1000,米以外。,b.,分散型商圈 主要商圈半径在,500,米以内，次要商圈半径在,500,米,？米之间，边缘商圈在,1000,米以外。）,2.,马路之分界、凡超过,10,米宽之道路四线道以上或中间有栏杆、安全岛阻隔、主要干道,3.,铁路、平交道之阻隔 。因铁路、平交道之阻隔,使人们交通受阻而划分成两个不同商圈,4.,阻隔 。因建筑物阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。,5.,习惯之阻隔。由于 之购物习惯与 之方向，使该区形成一独立商圈。,商圈的界定,从各家竞争店铺规模开始，掌握吸引力方面的不同点，设定领域的境界的方式，路程距离的测量利用车子的里程表便可简单的测出。,1.,只考虑距离，未考虑十字道路、小路口等道路及交通状况。,2.,顾客认知的距离会受购物经验影响，如果服务良好，商店设施优越，形成顾客对此商店之良好印象，顾客认知的距离会比真正的距离短。,绘制简图,1.,集中型商圈为周边分散型商圈为周边,2.,标出重要建筑物及楼别（金融、办公,）,3.,著名商店及影响生活型态之地段特征（戏院、百货,）,抽样点及发,dm,点之选择确定,1.,抽样点之选择,(1),办公人口或上班族汇集之地点,(2),人潮走向汇集地点,(3),固定人口较集中流动之地点,2.,发,dm,点之选择,商圈特征,1.,商店特色及分布情况,2.,住宅特色（集中型商圈可不用调查）,3.,场所,4.,竞争者分析,5.,商店组合,商店特色及分布情况,1.,商店特色及分布情况,1.,建筑型态,2.,行业型态,A.,于主要商店街、干道之行业类型,B.,以何类商业为主，消费之层次 。,3.,分布家数。,A.,以抽样点为主要调查对象,B.,主要道路之分布明细,C.,将商业之阻隔 分门别类记录,D.,并将其统计填入明细表,E.,于主要干道、大马路、 商店,F.,商店汇集地带之概述,G.,以商店,辅助店、竞争店,正确所在位置标注于商圈简图。,4.,地点类型（,A.,孤立店。,B.,未规划商业区 。,C.,规划购物中心 ）,住宅特色（集中型商圈可不用调查）,1.,建筑型态,A.,实地了解于本商圈内住宅区之建筑型态,B.,建筑高度，楼数,C.,建筑型式为新式或旧式,D.,分布区域,E.,目前的改建情况,F.1,3,年内可能改建之趋势,2.,分布情况,A.,实地了解该区之实际住户与建筑物之分布情况,B.,将该商圈分为 固定类型,C.,商店区，以,甲,为代码,b.,辨公区,甲,2,为代码,c.,式住宅区以,乙,1,为代码,D.,旧式住宅区以,乙,2,为代码,E.,文教区，以,丙,为代码,F.,于简图上分别划定区域，制作商圈,G.,并于图上注明建筑物之楼别,场所,1.,场所类型,A.,本商圈内汇聚人潮之场所类型 （,a.,商店,肯德基、麦当劳，百货公司, b.,戏院,c.,娱乐,d.,会场,e.,补习班,f.,菜市场，超级市场,g.,公司 ）,B.,聚集人口类型 （,a.,青少年,b.,上班族,c.,特定 ）,(2),动线 （,a.,汇集流动之路线,b.,汇集流动之主要方向 ）,竞争者分析,了解既存竞争者的数量及大小、所有竞争者的 评估、短期及长期的展望、 规划以及发展的程度。,(1),卖场气氛 。本区内对本企业较有影响性之其卖场。,(2),来客数 该竞争店每日来客数,(3),平均消费额,(4),营业额 其中：来客数,平均消费额每日营业额 每日营业额,工作天数 营业额,商店组合,商店组合是否互相配合，可衡量各商店间是否可互换顾客，表格一。例如：,(1),药房、 、面包店、 服装店及肉店。,(2),百货公司、 、裤袜店、 、 、珠宝店。,人潮状况,实地抽样方式,1.,主要人潮走向,(1),平日及假日之女性人潮状况。,a.,将一周之时间区分为,2,段 （,a.,周一周五 。,b.,周六、周日、国定假日 ）,b.,以,am,pm,点每两小时细分为一个小段,c.,以 分钟为其抽样时段之样本，并计算其抽样点之实际经过人数、摩托车、汽车、助动车、脚踏车,d.,抽样时将女性人潮分为,15-35,岁，,34-,50,岁，,50,岁以上。,e.,将每抽样之数，转变成以几个小时之人潮流动数 例：以一分钟为抽样得该抽样点人数为,y,，将,y,时间,z,，则为其可能之人口流动数,f.,将其数字依时段填入,人潮流动抽样表, g.,将人潮流动抽样之数字以线图表示,人潮分布图,2.,人口数推算（集中型商圈可不用调查）,(1),固定住家 （,a.,该商圈建筑物来推算,b.,以户数,预估人口数,c.,将各抽样点人口数平均减当地人口数得外来流动人数 ）,(2),户数 （,a.,计算该 家数,b.,该区公司家数,（ 人）该区,c.,该区 即为该区之半固定人口。 ）,商圈的划分与选择,划分商圈,企业计划进入某一个城市，可以先通过有关部门或专业调查公司收集这个地区的资料。有些 资料是免费的，有些资料需要花钱去买。把资料买齐了，就开始规划商圈。,商圈规划采取的是记分的方法，例如，这个地区有一个大型商场，商场营业额在,1000,万元算一分，,5000,万元算,5,分，有一条公交线路加多少分，有一条地铁线路加多少分。这些 分值标准是多年平均下来的一个较准确经验值。,通过打分把商圈分成好几大类，以北京为例，有市级商业型,(,西单、王府井等,),、区级商 业型、定点,(,目标,),消费型、还有社区型、社、商务两用型、旅游型等等。,选择商圈,即确定目前重点在哪个商圈开店，主要目标是哪些。在商圈选择的标准上，一方面要考 虑餐馆自身的市场定位，另一方面要考虑商圈的稳定度和成熟度。餐馆的市场定位不同，吸引的顾客群不一样，商圈的选择也就不同。,例如马兰拉面和肯德基的市场定位不同，顾客群不一样，是两个“相交”的圆，有人吃 肯德基也吃马兰拉面，有人可能从来不吃肯德基专吃马兰拉面，也有反之。马兰拉面的选址 也当然与肯德基不同。而肯德基与麦当劳市场定位相似，顾客群基本上重合，所以在商圈选择方面也是一样的。 可以看到，有些地方同一条街的两边，一边是麦当劳另一边是肯德基。,商圈的成熟度和稳定度也非常重要。比如规划局说某条路要开，在什么地方设立地址， 将来这里有可能成为成熟商圈，但肯德基一定要等到商圈成熟稳定后才进入，例如说这家店 三年以后效益会多好，对现今没有帮助，这三年难道要亏损,?,肯德基投入一家店要花费好几百万，当然不冒这种险，一定是比较稳健的原则，保证开一家成功一家。,聚客点的测算与选择,1.,要确定这个商圈内，最主要的聚客点在哪。,2.,选址时一定要考虑人流的主要动线会不会被竞争对手截住。,3.,聚客点选择影响商圈选择,确定客源点,北京西单是很成熟的商圈，但不可能西单任何位置都是聚客点，肯定有最主要的聚集客人的位置。肯德基开店的原则是：努力争取在最聚客的地方和其附近开店。过去古语说“一步差三市”。开店地址差一步就有可能差三成的买卖。这跟人流动线,(,人 流活动的线路,),有关，可能有人走到这，该拐弯，则这个地方就是客人到不了的地方，差不 了一个小胡同，但生意差很多。这些在选址时都要考虑进去,人流动线是怎么样的，在这个区域里，人从地铁出来后是往哪个方向走等等。这些都派 人去掐表，去测量，有一套完整的数据之后才能据此确定地址。比如，在店门前人流量的测定，是在计划开店的地点掐表记录经过的人流，测算单位时 间内多少人经过该位置。除了该位置所在人行道上的人流外，还要测马路中间的和马路对面 的人流量。马路中间的只算骑自行车的，开车的不算。是否算马路对面的人流量要看马路宽 度，路较窄就算，路宽超过一定标准，一般就是隔离带，顾客就不可能再过来消费，就不算 对面的人流量。,将采集来的人流数据输入专用的计算机软件，就可以测算出，在此地投 资额不能超过多少，超过多少这家店就不能开,人流动向及对手分析,因为人们现在对品牌的忠诚度还没到说，我就吃华莱士看见麦当劳就烦，好像还没有这 种情况。只要你在我跟前，我今儿挺累的，我干嘛非再走那么一百米去吃别的，我先进你这儿了。除非这里边人特别多，找不着座了，我才往前挪挪。,但人流是有一个主要动线的，如果竞争对手的聚客点比华莱士选址更好的情况下那就有影响。如果是两个一样，就无所谓。例如北京某十字路口有一家华莱士店，如果往西 一百米，竞争业者再开一家西式快餐店就不妥当了，因为主要客流是从东边过来的，再在那边开，大量客流就被截住了，开店效益就不会好。,聚客点与商圈的协调,聚客点的选择也影响到商圈的选择。因为一个商圈有没有主要聚客点是这个商圈成熟度 的重要标志。,有了店址的评估标准和一些成功案例，我们可以就可以开发出一套店址的评估工具，它主要由下面几个表格组成：租赁条件表、商圈及竞争条件表、现场情况表、综合评估表。它们是我们进行连锁经营店址评估的标准化管理工具。,快餐店选址之所以重要主要体现在以下几方面,（,1,）成功的店铺选址直接关系到该店铺良好的经营业绩。从中西快餐店的发展历程看，选址不当是快餐店经营失败的原因之一。（,2,）店址属于一项长期投资。一旦决定就较难改变。取得店址一般有购买租赁和合作经营三种方式。后二种形式双方签有法律合同，不能随意解除和改变。（,3,）在同一商圈内成功的选址可以为快餐店带来持久的竞争优势，不易为竞争对手轻易模仿从而降低经营风险，避免经营败绩。（,4,）成功的选址对于树立快餐店形象、提升快餐店知名度有着重要作用。台适的选址要求店址有很好的能见度、便利性和符台营建要求，无形中为快餐店作了很好的宣传广告。,选址的模式,店铺选址的最终目的在于满足商圈范周内目标顾客需要，同时给企业带来利润。要达到这一目的不仅要考虑店铺的位置、场所，同时还必须考虑选址过程中的发展速度问题。发展速度即是选址决策中的快餐店发展的快慢问题，也是一个模式问题：什么时候发展速度快一些什么时候慢一些，都应符合事物发展的内在要求，而不能凭人的主观判断，想快就快，想慢就慢，否则会事与愿违，适得其反。 每个阶段既有集中开新店的年份，也有巩固准备的年份。两者相互交叉、有利于企业在发展中得到巩固，在巩固中加速发展。发展的速度要依据企业内外环境，既不能干篇一律按平均发展，也不能盲目超速发展。以,4,年为一个周期，保证了企业有时问在不同阶段转换经营课题，调整经营管理体制。形成内在的优势。一般而言，初期应注重基础建设，建立一系列最基本的制度作出标准；而后要适应规模，注重组织结构与系统的建设，发挥连锁经营优势；进人大发展后，要适时调整和强化组织结构和系统功能，改造企业形象。,选址的顺序,在确定了选址的发展模式和可进人的城市和区域之后，仍然存在一个出店顺序问题：因为分店毕竟要一家家地开，先开哪一家后开哪一家仍需研究探讨。有人认为大型城市市中心部由于位置不易寻找、网点价格高，应予回避，在其周边发展较为有利。有人认为哪里地价便宜，就先发展哪里。两种观点虽说各有道理，但对连锁快餐的选址顺序是否适用，还有待于商榷。 连锁快餐的选址顺序还要根据公司的业态、品牌强弱、市场竞争状况等米考虑选址发展的先后顺序：如：上海新亚大包有限公司店址的首选区域是居民新村区。 连锁快餐的选址顺序要根据市场的发展情况，结合企业实际在初步确定优先顺序的情况下交叉进行，不宜按部就班，按顺序排列进行，以避免错过有利时机。,选址的分流问题,选址决策要研究分流是连锁经营的特征所决定的。,(,这里研究的是内部分流问题,),。连锁经营是一种多店铺扩张方式发展事业的经营方式。店与店之间由于所处的商圈不同，商圈内涵对每家店的作用力也会不同：当多店辅扩张到一定程度网点的布局达到一定密度时，店与店之间的商圈会发生一定的重叠复合现象从而产生原本是这家店的消费顾客而被邻近的本公司的另一店吸引过去，出现来客数和营业额下降。,分流有两种情况：一种是健康的分流，另一种则是不健康的分流。如果有一家快餐店已经过于拥挤，这就意味该餐厅在营业高峰时事实上已经偏离了快餐快速服务顾客的宗旨，这将不利于餐厅日后的发展。因此，在附近适当地点选址再开一家，这是健康的分流。在选址开发中，没有经过科学的分析，草率的凭自我感觉就在同一商圈内多开店，就很有可能长期伤害到连锁系统的正常经营，这是危险的是一种不健康的分流。,健康的分流要主动，不健康的分流要避免。这是选址决策中必须掌握的原则。当日座位周转率,8,5,时，就应该考虑实施主动分流。避免不健康的分流，除通过计算座位周转率外。还应通过顾客问卷的方法找出该快餐店的商圈范围，避免在同一商圈中重复开店。,分流问题,1,实际选址决策中应遵循以下,7,条原则：,1,连锁快餐店是社会经济发展过程中的产物。是适应消费者需求的产业，具有很强的生命力，要把握好这个机遇，努力发展连锁快餐。,2.,要遵循连锁经营特性，注意开发模式与优先顺序，全盘考虑，全面规划，注重布局台理性，处理好店与店之间的分流影响。,3.,连锁快餐店的选址地域范围很广，一般而言，市区商业和商务中心、主要人流集散地、居民新村商业街、公园、车站、码头、电影院、大型剧场附近、大型超市和大型百货商场内都可成为连锁快餐店开店的地点选择。,4,连锁快餐店的商圈范围根据不同区域和商圈内涵有大有小。商圈范围越小，越贴近目标顾客，越有利于连锁快餐的选址和竞争。,分流问题,2,5.,连锁快餐店必须选择区域最佳的聚客点，人流最集中的地点。哪怕租金略高于周边一些店址，也不应轻易放弃。,6.,连锁快餐店的选址应在科学的市场分析和财务的投人产出控制下进行。不仅要对单店进行经济分析评怙，也要综台考虑其对连锁系统的影响，以求得最大的规模效益。,7.,经济分析评估是连锁快餐选址的重要数据，但不应一刀切。当某些店址涉及到系统的战略，具有一定的竞争策略和广告效应，经济分析评估的条件可以适度放宽，以保本为原则，以追求市场整体效益和占有率,如何开展实际工作,获得有利专业信息,三条获取店铺信息的有效途径：,一、充分利用政府创业指导部门的服务。上海开业指导中心，各市、区就业促进中心等部门都提供免费的创业指导服务，包括如何选择创业场所。,二、委托专业的房产中介机构。上海凯旋路,3131,号有一家专门从事商铺买卖租赁的公司，与住房中介机构相比，能提供针对性更强的信息。,三、登陆商铺租赁专业网站。如今有不少商铺租赁网站，信息丰富，搜索方便。此外，参加房地产交易会也能获得大量的商铺信息。,四大技巧落实创业场所,对创业者来说，虽然只是租个店铺，但其实就像买房子一样麻烦，有时候甚至更为繁琐，需要技巧性地处理地段选择、租金洽谈、合同签定等诸多问题，而这些都会影响创业的成败。以下是几点针对创业者选址的建议：,有的放矢选店铺。创业者应根据创业项目的特性和区域特色来确定商铺地址，如涉足服务领域的一般应选在居民区，涉足餐饮行业应选在人流密集地区，这样才能保证一定的消费客流。,由下至上谈租金：许多创业者习惯根据店铺业主开出的价格由上至下砍价，结果被别人牵着鼻子走。最佳的做法是，在充分了解市场行情的基础上预先设定租金上下限，然后从最低心理价位谈起，这样有利于挤出价格“水份”。,不宜选择转租店铺：如今市场上有不少二次转租甚至三次转租的店铺，这些店铺在原价上加了多次转租利润，因此价格比同类商铺高出很多，建议初次创业者谨慎选择。,租赁期限越长越好。在店铺租金行情不断上涨的形势下，租赁期限越长越好，否则将不利于控制预算，无形中加大了创业风险。,十大快餐连锁店选址总结,十大快餐连锁店选址总结,1.,地区经济。饮食消费是在人们有足够的资金满足日常衣、食、住、行等基本需要之后的可自由支配资金的支付。一个地区人们的收入水平、物价水平都会影响到人们可供消费的金钱数量和他们必须支付的价格。一般来说，当收入增加时，人们愿意支付更高价值的产品和服务，在餐饮消费方面就是质量和档次的所提高，因此，餐厅连锁企业应该选择在经济繁荣、经济发展速度较快的地区。,2.,区域规划。在确定餐厅选址之前，必须要向当地有关部门咨询潜在地区的区域建筑规划，了解和掌握哪些地区被分别规划分为商业区、文化区、旅游区、交通中心、居民区、工业区等资料。因为区域规划往往会涉及到建筑物的拆迁和重建，如果未经了解，盲目地选定餐厅地址，在成本收回之前就遇到拆迁，会使企业蒙受巨大的经济损失，或者失去原有的地理优势。同时，掌握区域规划后便于我们根据不同的区域类型，确定不同的经营形式和经营规模等。,十大快餐连锁店选址总结,3.,文化环境。文化教育、民族习惯、宗教信仰、社会风尚、社会价值观念和文化氛围等因素构成了一个地区的社会文化环境。这些因素影响了人们的消费行为和消费方式，决定了人们收入的分配方向。一般而言，文化素质高的人对餐饮消费的环境、档次的要求比文化素质低的人要高。文化环境的不同，影响连锁经营的规格和规模。,4.,消费时尚。一段时期的流行时尚，往往能在很大程度上影响消费者的消费方式和方向。随着人们消费水平的提高、卫生观念的增强，人们在餐饮消费上越来越注意就餐的环境卫生，这样外表装修美观、舒适、洁净的连锁餐厅就越来越为人们所接受。,十大快餐连锁店选址总结,5.,竞争状况。一个地区餐饮行业的竞争状况可以分成两个不同的部分来考虑。一是直接竞争的评估，即提供同种经营项目，同样规格、档次的餐饮企业可能会导致的竞争，这对餐饮企业来说，是消极的。二是非直接竞争，包括不同的经营内容和品种，或同样品种、不同规格或档次的餐饮企业，这类竞争有时起互补作用，对餐饮企业是有利的。在选择连锁经营区域时，如果无任何一种形式的竞争，将具有垄断地位；如果有任何一种形式的竞争，都是值得连锁经营集团在投资前认真研究和考虑的。竞争既是一种威胁，又是一种潜在的有利条件，只要把竞争对手作为一面镜子认真分析其优势或劣势，就便于我们在竞争中掌握主动。,6.,地点特征。地点特征是指与餐饮经营活动相关的位置特征。如餐饮企业经营所在的区域，如政治中心、购物中心、商业中心、旅游中心以及饮食服务区的距离和方向。连锁餐厅所处的地点直接影响餐厅经营的项目和服务内容。,十大快餐连锁店选址总结,7.,街道形式。这个因素主要考虑到街道和交通的形式会吸引人们到这个地方来，还是他们因旅游而使人口发生移动。,8.,交通状况。关于目标地点的街道交通状况信息可以从公路系统和当地政府机关获得。如果交通的数据最近还没有被统计出来。那么可以选取一天中最有意义的样本数据作为参考。交通状况的计算往往在中午、周末的晚上和星期天。在一段几天时间内统计的数据应去除那些带有偏见的结果。交通状况往往意味着客源，获得本地区车辆流动的数据以及行人的分析资料，以保证餐厅建成以后，有充足的客源。,十大快餐连锁店选址总结,9.,规模和外观。餐厅的餐厅位置的地面形状以长方形、方形为好，必须有足够大的空间容纳建筑物、停车场和其他必要设施。三角形或多边形的地面除非它非常大，否则是不足取的。同时，在对地点的规模和外观进行评估时也要考虑到未来消费的可能。,10.,餐厅的可见度和形象特征。餐厅的可见度是指餐厅位置的明显程度，也就是说，无论顾客从哪个角度看，都可以获得对餐厅的感知。餐厅可见度是由从各地往来的车辆和徒步旅行的人员的视角来进行评估的，餐厅的可见度往往会影响到餐厅的吸引力。同时，餐饮企业无论从经营内容、方式、菜品质量、服务、装潢等方面，还是在所选地址上都应具有明显的突出的形象特征。对坐落在拥挤的商业中心的连锁餐厅尤为重要，形象特征会增加整个连锁企业集团的吸引力。,共创华莱士美好未来！,