第04章 2017年中级会计实务----投资性房地产

单击此处编辑母版标题样式,编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,3/3/2017,风拂树林 制作,#,第四章 投资性房地产,中级会计实务2021,9/30/2024,9/30/2024,一,、,投资性房地产的范围,投资性房地产，是指为,赚取租金,或,资本增值,，或,两者兼有,而持有的房地产。投资性房地产应当能够,单独计量,和,出售,。,9/30/2024,一投资性房地产的范围,1.,已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。,正确答案,属于。,【,思考问题,】,甲公司以拍卖方式在土地交易市场取得一宗土地使用权，使用年限为,50,年，甲公司将该土地使用权以经营租赁方式出租给乙公司。属于投资性房地产？,9/30/2024,2.,持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。,【思考问题】甲公司非房地产企业发生转产或厂址搬迁，局部土地使用权停止自用，管理层决定继续持有这局部土地使用权，待其增值后转让以赚取增值收益。属于投资性房地产？,【思考问题】乙公司房地产企业，以拍卖方式在土地交易市场取得一宗土地使用权，使用年限为70年，持有并准备增值后再转让。,正确答案,不属于。,正确答案,属于。,9/30/2024,3.已出租的建筑物，是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。,注意的问题：,1已出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物，如果以经营租赁方式租入的建筑物不属于投资性房地产。,正确答案对于A企业而言，由于门面房产权属于A企业，属于其投资性房地产。而对于B企业而言，由于没有产权，那么不属于其投资性房地产。,【,思考问题,】,A,企业与,B,企业签订了一项经营租赁合同，,A,企业将其持有产权的门面房出租给,B,企业，为期,5,年。,B,企业一开始将这门面房用于自行经营餐馆。,2,年后，由于连续亏损，,B,企业将餐馆转租给,C,公司，以赚取租金差价。属于谁的投资性房地产？,9/30/2024,2已经出租的建筑物，是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物。,正确答案对企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，只有企业董事会或类似机构作出正式书面决议，明确说明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，可视为投资性房地产。这里的“空置建筑物，是指企业新购入、自行建造或开发完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生产经营活动且经整理后到达可经营出租状态的建筑物。,【思考问题】“空置建筑物或在建建筑物能否确认投资性房地产？,9/30/2024,3企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助效劳在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助效劳，应当将该建筑物确认为投资性房地产。,【思考问题】甲公司在南通市新城区中心中央商务区购置了一栋写字楼，共20层。其中1层经营出租给某商业银行作为分行，2层经营出租给A公司用于餐饮效劳，3层以上全部经营出租给B公司作为办公用房，地下1层经营出租给C公司作为大型超市用地。甲公司同时为整栋楼提供保安、清洁、维修等日常辅助效劳。属于投资性房地产？,正确答案属于。,9/30/2024,二不属于投资性房地产,1.自用房地产，是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，如企业的厂房和办公楼，企业生产经营用的土地使用权等。,2.作为存货的房地产，是指房地产开发企业销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这局部房地产属于房地产开发企业的存货。,3.某项房地产，局部用于赚取租金或资本增值、局部用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的局部，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的局部，不确认为投资性房地产。,9/30/2024,【,思考问题,】,1甲公司在南通市南大街中心有一个办公楼，共15层，为企业管理部门使用。15层均能够单独计量和出售。2021年，甲公司将第1层全部经营出租给A公司作为超市， 210层全部经营出租给B公司作为办公用房，11层15层仍然作为自身办公使用。第1层，210层属于投资性房地产？,2甲公司在南通市中心有一个旅馆，共10层，对外提供住宿效劳。1至10层均能够单独计量和出售。现在，第8、9和10层全部经营出租给A公司作为办公用房，其他17层仍然作为旅馆提供住宿效劳。第8、9和10层能否作为投资性房地产？,正确答案,属于。,正确答案,可以。,9/30/2024,【,归纳总结,】,内,容,属于投资性房地产的有？,1,房地产企业开发的已出租的房屋,2,房地产企业持有的准备建造商品房的土地使用权,，属于存货,3,房地产企业正在开发的商品房,，属于存货,4,房地产企业开发的准备出售的房屋,，属于存货,5,房地产企业持有并准备增值后出售的商品房,，属于存货,6,房地产企业持有并准备增值后转让的土地使用权,，属于存货,7,企业持有的准备建造办公楼的土地使用权,，属于无形资产,8,企业自用的办公楼,，属于固定资产,9,企业拥有并自行经营的旅馆或饭店,，属于固定资产,10,企业以经营租赁方式租入的建筑物,，不属于企业的资产,11,已出租的房屋租赁期届满，收回后继续用于出租但暂时空置,12,企业出租给本企业职工居住的宿舍,，属于固定资产,9/30/2024,二、投资性房地产的初始计量和后续计量,一初始计量,1.外购的投资性房地产,对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租自租赁期开始日起，下同或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。但是对企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，如果企业董事会或类似机构作出了正式书面决议，明确说明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议也可视为投资性房地产。,外购投资性房地产的本钱，包括购置价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。,9/30/2024,企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应领先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日起，再从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。,9/30/2024,2.,自行建造,采用本钱模式计量的投资性房地产，其本钱由建造该项资产到达预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑本钱、安装本钱、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。建造过程中发生的非正常性损失直接计入当期损益，不计入建造本钱。,9/30/2024,【思考问题1】2021年1月1日经董事会批准购入一栋烂尾楼，并准备继续建造，建成后对外出租。2月1日实际支付价款10 000万元 不考虑土地所有权，当日办理相关手续取得烂尾楼的所有权。3月1日开始委托承包商继续建造，12月31日建造完成，实际建造本钱为20 000万元。,借：投资性房地产在建 10 000,贷：银行存款 10 000,借：投资性房地产在建 20 000,贷：银行存款 20 000,借：投资性房地产投资性房地产本钱30 000,贷：投资性房地产在建30 000,9/30/2024,【思考问题2】资料同上。2021年1月1日经董事会批准购入一栋烂尾楼，并准备继续建造，建成后作为企业销售中心用的办公楼。,核算时应通过“在建工程科目，完工后转入固定资产。,9/30/2024,二投资性房地产的后续计量,投资性房地产的后续计量具有本钱和公允价值两种模式，通常应当采用本钱模式计量，满足特定条件时可以采用公允价值模式计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。,9/30/2024,【例单项选择题】以下有关投资性房地产后续计量会计处理的表述中，不正确的选项是。,A.不同企业可以分别采用本钱模式或公允价值模式,B.满足特定条件时可以采用公允价值模式,C.同一企业可以分别采用本钱模式和公允价值模式,D.同一企业不得同时采用本钱模式和公允价值模式,正确答案C,答案解析投资性房地产核算，同一企业不得同时采用本钱模式和公允价值模式。,9/30/2024,9/30/2024,9/30/2024,【例综合题】经甲公司董事会批准，甲公司准备购置某栋写字楼的第6层，建造面积为1 000平方米，购置价为每平方米6万元，明确说明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化。,12021年3月31日，支付价款为6 000万元，假设采用本钱模式后续计量，写字楼预计剩余使用年限为30年，净残值为零，采用直线法计提折旧。,9/30/2024,22021年5月1日甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司上述该层写字楼出租给乙公司使用，租赁期为3年。月租金为60万元，2021年7月1日为租赁期开始日。当日收到360万元存入银行。按年确认,9/30/2024,32021年12月31日， 该层写字楼公允价值为每平方米6.5万元。,9/30/2024,三、投资性房地产的转换重点,一投资性房地产转换形式及转换日,房地产的转换，是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。企业必须有确凿证据说明房地产用途发生改变，才能将投资性房地产转换为非投资性房地产或者将非投资性房地产转换为投资性房地产。这里确实凿证据包括两个方面：,一是企业董事会应当就改变房地产用途形成正式的书面决议；二是房地产因用途改变而发生实际状态上的改变。,9/30/2024,用途改变包括：,1投资性房地产转换为自用房地产；,2投资性房地产转换为存货；,3自用房地产转换为投资性房地产；,4作为存货的房地产转换为投资性房地产。,9/30/2024,【思考问题1】2021年1月5日，A公司资产管理部门建议管理层将一闲置办公楼用于出租。2月18日，董事会批准关于出租办公楼的方案并明确出租办公楼的意图在短期内不会发生变化。3月1日，A公司承租方签订办公楼租赁合同，租赁期为自7月1日起5年。A公司将自用房地产转换为投资性房地产的时点？,正确答案,2,月,18,日。,9/30/2024,【思考问题2】2021年3月5日，A公司董事会就即将到期的已出租办公楼收回后用于行政办公作出书面决议。4月30日租赁期届满收回到达自用状态，开始自用。A公司将投资性房地产转换为自用房地产的时点是？,正确答案,4,月,30,日。,【,思考问题,3】,用于出租的土地使用权及其地上建筑物需要一并确认为投资性房地产？,正确答案,是的。,9/30/2024,二投资性房地产转换的会计处理,1、非房地产企业,9/30/2024,【例综合题】12021年9月30日A公司董事会决定将自用办公楼整体出租并形成正式的书面决议不考虑土地使用权。同日与乙公司签订租赁合同，租期为3年，年租金为1 000万元。2021年9月30日为租赁期开始日。该写字楼为2021年3月30日购建完成到达预定可使用状态，本钱为19 200万元，预计使用年限为40年，预计净残值为零，均采用直线法计提折旧。2021年收到本年3个月的租金250万元，假定收到租金时一次确认收入不考虑按月确认收入。,如果采用本钱模式后续计量，按直线法按年计提折旧；如果采用公允价值模式后续计量，2021年9月30日和2021年12月31日办公楼公允价值分别为20 000万元和21 000万元。,9/30/2024,9/30/2024,22021年收到租金1000万元。2021年12月31日办公楼公允价值为25 000万元。,9/30/2024,32021年收到租金1 000万元。2021年12月31日办公楼公允价值为23 000万元。,9/30/2024,42021年收到9个月租金750万元。2021年9月30日办公楼公允价值为24 000万元。租赁期届满时，企业董事会作出书面决议明确说明，该房地产收回作为固定资产入账，当日到达自用状态。,9/30/2024,2.,房地产企业,9/30/2024,总结：,9/30/2024,四、投资性房地产有关的后续支出、后续计量模式的变更,一投资性房地产后续支出,1.资本化的后续支出,与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产本钱。例如，企业为了提高投资性房地产的使用效能，往往需要对投资性房地产进行改建、扩建而使其更加巩固耐用，或者通过装修而改善其室内装潢，改扩建或装修支出满足确认条件的，应当将其资本化。,9/30/2024,9/30/2024,2.,费用化的后续支出,不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益。,9/30/2024,二投资性房地产后续计量模式的变更,1.模式变更的原那么,企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。,只有在房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业对投资性房地产从本钱模式计量变更为公允价值模式计量。,已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为本钱模式。,9/30/2024,2.本钱模式转为公允价值模式的会计处理,应当作为会计政策变更处理。追溯调整,将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益盈余公积、未分配利润。,借：投资性房地产本钱 公允价值模式,投资性房地产累计折旧累计摊销 本钱模式,投资性房地产减值准备 本钱模式,贷：投资性房地产 本钱模式,利润分配未分配利润或借方 公允与本钱之差,盈余公积或借方,9/30/2024,五：投资性房地产的处置,企业可以通过对外出售或转让的方式处置投资性房地产，因非货币性资产交换等减少投资性房地产也属于投资性房地产的处置。,9/30/2024,【例单项选择题】206年6月30日，甲公司与乙公司签订租赁合同，合同规定甲公司将一栋自用办公楼出租给乙公司，租赁期为1年，年租金为200万元。当日，出租办公楼的公允价值为8 000万元，大于其账面价值5 500万元。206年12月31日，该办公楼的公允价值为9 000万元。207年6月30日，甲公司收回租赁期届满的办公楼并对外出售，取得价款9 500万元。,甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，不考虑其他因素。上述交易或事项对甲公司207年度损益的影响金额是。,A.500万元 B.6 000万元 C.6 100万元 D.7 000万元,正确答案C,答案解析对甲公司207年度损益的影响金额公允9 500账面价值9 000其他综合收益转入损益的金额5 500200/2半年的租金收入6 100万元,9/30/2024,【例单项选择题】207年2月5日，甲公司资产管理部门建议管理层将一闲置办公楼用于出租。207年2月10日，董事会批准关于出租办公楼的方案并明确出租办公楼的意图在短期内不会发生变化。当日，办公楼的本钱为3 200万元，已计提折旧为2 100万元，未计提减值准备，公允价值为2 400万元，甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。,207年2月20日，甲公司与承租方签订办公楼租赁合同，租赁期为自207年3月1日起2年，年租金为360万元。办公楼207年12月31日的公允价值为2 600万元，208年12月31日的公允价值为2 640万元。209年3月1日，甲公司收回租赁期届满的办公楼并对外出售，取得价款2 800万元。甲公司209年度因出售办公楼而应确认的损益金额是。,A.160万元B.400万元C.1 460万元D.1 700万元,9/30/2024,正确答案C,答案解析自用房地产转换为投资性房地产的时点是207年2月10日。转换日产生其他综合收益2 4003 2002 1001 300万元；快速计算方法：出售办公楼而应确认的损益金额公允价值2 800账面价值2 640其他综合收益1 3001 460万元。,具体的核算如下：,9/30/2024,自用房地产转为投资性房地产时：,借：投资性房地产本钱2 400,累计折旧2 100,贷：固定资产3 200,其他综合收益 1 300,累计公允价值变动损益2 6402 400240万元,对外出售时,借：银行存款2 800,贷：其他业务收入2 800,借：其他业务本钱 1 100 倒挤,其他综合收益1 300,公允价值变动损益240,贷：投资性房地产本钱2 400,公允价值变动2 6402 400240,Thanks!,