塘沽洞庭路用地前期市场研究报告

26,单击此处编辑母版次标题样式,单击此处编辑母版内文文本样式,71,单击此处编辑母版次标题样式,单击此处编辑母版内文文本样式,塘沽洞庭路用地,前期市场研究报告,谨呈融科置地：,开发商：天津融科置地,提案方：伟业天津公司,日 期：2008年6月15日,核心问题,系统分析,用地研判,用地概况,用地特性,核心问题,用地位置,用地指标,概念性建议,初期预判,城市线,市场线,汇报框架,开发区,塘沽老城区,用地锁定,关键词：,位滨海、毗新区、交界地,用地概况,本案,总用地面积：,109532.3,平方米,总建筑面积：,219064.6,平方米,容积率：不大于,2.0,建筑密度：,不大于,16%,绿化率,：不小于,35%,用地基本指标：,建筑推荐四侧均为,8,米；,住宅建筑高度大于,24,米；,商业建面占总建面比例不大于,10%,；,停车位：住宅,1,：,1,，商业,1,个,/100,建面,出让纯居住用地,用地规整,产品受限70/90,用地规划限制：,核心问题,系统分析,用地研判,用地概况,用地特性,核心问题,用地位置,用地指标,概念性建议,初期预判,城市线,市场线,汇报框架,特性一：位两区之间；,特性二：用地周边的负面影响；,特性三：早期摘牌后出让用地；,用地思考,用地特性,核心问题,处塘沽城区与开发区之间，属边缘地带、交集之处；,区位交汇，决定项目面对多元板块，如何确定竞争占位；,特性一：位两区之间；,特性二：用地周边的负面影响；,特性三：早期摘牌后出让用地；,用地思考,用地特性,核心问题,处开发区早期配套区，已形成固有认知，周围为成熟住区，无参照在售项目；,用地周边建材道片区杂乱对用地的影响，及远期的发展；,特性一：位两区之间；,特性二：用地周边的负面影响；,特性三：早期摘牌后出让用地；,用地思考,用地特性,核心问题,用地与周边用地的关系及其他地块规划、开发动向；,区域翻新改造的规划进度，以及对用地产生的影响；,核心问题,系统分析,用地研判,用地概况,用地特性,核心问题,用地位置,用地指标,概念性建议,初期预判,城市线,市场线,汇报框架,【 城市发展 】,【 滨海潜力 】,【 用 地 条 件 分 析 】,城 市 线,【 整体市场 】,【 滨海市场 】,市 场 线,市场机遇与价值空间,发展动力及潜力,系统分析,中央直辖市,环渤海地区经济中心,北方最大的沿海开放城市,中国北方第一大港,贸易金融、物流成为未来城市发展新兴动力,以港口为中心的海陆空相结合立体交通网络,北方重要的经济中心，环渤海经济圈核心城市,“北方经济中心”,成为继珠三角、长三角后中国经济增长第三极。,城市定位,各经济圈,三类产业结构,长三角,4.1：55.3：40.6,珠三角,3.3：50.6：46.2,环渤海,7.0,：45.3：,47.6,共计,4.8：50.4：44.8,经济极点,环渤海经济圈确定天津新型城市定位：,区域范围,京津唐、京津保双三角勾勒超大格局，确定“大京津”概念,发展方向,核心城市有机疏散，与区域内重新集中结合,发展战略,区域空间经济一体化，京津双核、多中心,京津区域统筹发展，两地差异化发展，,释放天津城市发展空间;,大北京、京津塘一体化的大背景下，,天津整体城市迅速发展的大趋势决定了,天津房地产市场稳定提升的大走势。,城市定位,京津一体,2008,年我国城市化率已达,44.9%,，处于加速发展阶段，未来人口还会继续增长,数据显示，,2001-2005,年，人口以每年,800,万的速度增长；,2005,年以后，人口以每年,1600,万的速度增长。中国人口的高速增长所带来的旺盛需求也会使高通胀持续下去。,城市化率变动趋势,不断增长的人口及城市化率的提高是影响中国“高通胀”的核心内在因素,China,44.9%,中国人口及城市化的快速发展是导致中国“高通胀”持续约10年左右的时间的重要因素;,在全中国城市化发展的大环境下，天津城市化速度显著加快,天津城市发展阶段：,经济发展,城市化阶段,经济指标,天津市自2003年开始经济增长速度始终在,14%以上,的高增长平台上稳定运行,至,2008,年，天津市整体经济运行良好，人均,GDP,突破,6,万元大关，且,08GDP,全市完成总额高达,6354.4,亿元增幅位于全国第二位,整体经济环境保持稳定运行；,拉动天津市国民经济平稳较快发展的需求结构发生明显变化，内需特别是消费需求拉动作用上升，外需拉动作用减弱,成为天津经济持续增长的主因,08年天津全市GDP完成6354.38亿元，比上年增加1303.98亿元，增量首次超过1000亿元，按可比价格计算，增长17%，增幅位于全国第二位，仅次于内蒙古自治区。增幅比上年提高1.3个百分点。,经济发展,03,年后，天津市总体固定资产投资额涨势迅速平均比例高达,20%,以上，,08,年总值突破,3000,亿元,08,年固定资产投资额占,同期,GDP,的,53.6%,，投资结构进一步调整。,天津房地产开发一直保持稳定增长，,08,年全年累计达,654.72,亿元，环比增长幅度为,3.8%,；,固定资产投资中房地产开发投资额保持,16%,的占比为,19.2%,比重；,城建指标保持基本面稳定发展；,投资强势增长，其主因为房地产开发投资增长较快，保障性住房建设规模扩大；,城建指标,经济发展,滨海拉动,中心城区 & 滨海新区,拉动城市发展的两极！,滨海新区的强势带动为,天津发展提供了快速城市化和产业拉动的双重动力！,天津城市发展动因,城市定位,更高,经济增长第三极,京津一体化发展,城市化进程加速,经济增长全面提速,经济发展,更快,滨海拉动,更强,滨海经济功能带动,天津经济发展引擎,城市发展,滨海跳上天津发展核心舞台,一个结果,【 城市发展 】,【 滨海潜力 】,【 用 地 条 件 分 析 】,城 市 线,【 整体市场 】,【 滨海市场 】,市 场 线,市场机遇与价值空间,发展动力及潜力,系统分析,滨海定位,依托京津冀、服务环渤海、辐射“三北”，面向东北亚，,将建设成为,我国北方对外开放的门户，高水平的现代制造业,和研发转化基地、北方国际航运中心和国际物流中心，,逐步成为经济繁荣、社会和谐、环境优美的一句生态型新城区。,滨海定位：,滨海概念的提出，使其由天津经济推动力，,向全面拉动华北经济引擎的核心过度！,国 际 极,城 市 极,潜 力 极,区域,区域背景,开发时间,2008年GDP,（亿元）,发展速度,目前发展阶段,产业结构,主导行业,深圳特区,珠江三角区,1980,7800,12%,“速度型”向,“和谐、效益型”转变,高新技术、先进制造业为基础，现代服务业为支撑,高新技术、物流、金融,上海,浦东新区,长江三角区,1990,3080,12%,制造业为主向服务业为,主的产业模式转型,三产为龙头，二产做支撑,金融、贸易、高新技术,滨海新区,环渤海地区,1993,2907.82,23%,自主开发向,国家战略转变,先进制造业基地,研发转化基地;国际物流中心,航运中心,先进制造业、物流业;金融改革;高新技术,滨海新区将从第二产业为主 向二三产业共同拉动的模式转化！,滨海发展,滨海新区的发展模式不同于浦东和深圳，,从而拥有更多的发展契机！,滨海新区既有开发区一定的发展基础，,又有众多多强大规划新区，,将逐步发展成为多点经济拉动的开放式新区；,一城：,滨海新区核心区，包括天津港、开发区、保税区和塘沽区;,双港：,涵盖了海空两港和南北港区;,三片区：,西部,临空高新区，包括临空产业区和滨海高新区；,北部,生活旅游区，包括中新天津生态城、滨海旅游区和汉沽城区；,南部,重点发展石化产业，包括大港区、大港油田等;,滨海规划,近期规划,3月5日召开的十一届全国人大二次会议确定天津滨海新区最新的空间发展战略、总体规划、分区规划，将原有“,1轴1带3城区,”的规划概念升级为“,1城2港3片区,”的新的发展战略：,老城区重在完善社会服务、公共设施和城市绿化等，,新城区则侧重高水平建设。,滨海建设,建设投资,滨海新区三年建设规划：,已确定重大项目,三年实施重点工程项目量,总投资,建设目标,道路交通工程,117个,1510亿元,打通区域铁路、公路大通道，构筑区域一体化大交通体系，实现畅达滨海。,能源集约化工程,30个,467亿元,电力、供热、燃气三方面多工程建设；,水资源综合利用工程,46个,195亿元,实施给水、排水、河道治理等,环境综合整治工程,56个,61.5亿元,进一步提升滨海新区的环境质量；,合 计,249,2233亿元,按照“,加快建成一批、抓紧开工一批、积极筹备一批,”的思路，,未来三年新区将重点实施道路,交通、能源、水资源、环境,综合整治等四大系统工程。,三年共建设工程,项目309个,，总,投资约3000亿元,。,其中三年内完成投资2000亿元，占总投资的67%。,3000亿元基础建设全面铺开，为滨海发展提供强大保证、支持；,滨海建设,拆迁建设,拆迁区域：,塘沽区进一步加大城市改造力度：,除,于家堡、杭州道、蓝鲸岛、东西沽,几个大型拆迁区外,郭庄子、水线路、文明里等,多个片区也陆续启动拆迁工程；,09年拆迁批次,拆迁区域,拆迁时间,拆迁户数,第一批次,胜利喽、向阳楼、团结楼,2009年1月,1265户,第二批次,抗震里、富阳里、鸿运小区,2009年3月,1600户,第三批次,于家堡周边区域,2009年5月,2235户,09,年拆迁情况：,拆迁工作共分三批次，总拆迁,5100,多户，拆迁建筑面积,41.8,万，其中居民房屋拆迁建面,32,万。,拆迁量大、,还迁/货币两种补偿方式、,居住需求放大；,拆迁涉及,6,万人，占到塘沽常驻居民的,1/10,；,拆迁周期短，每年初确定当年拆迁规划及细则；,拆迁点多，形成塘沽多点改造；,大 事,多,政 策,强,骨 架,开,路 网,通,规 模,化,中新生态城、于家堡、响螺湾等众多重大事件,区域化经济背景、滨海新区政策的倾斜,城市总体规划使城市开发规模铺开放大,城市整体建设带来大规模路网改造,规划及市场发展趋势逐步形成规模化居住形式,滨海发展预判,【 城市发展 】,【 滨海潜力 】,【 用 地 条 件 分 析 】,城 市 线,【 整体市场 】,【 滨海市场 】,市 场 线,市场机遇与价值空间,发展动力及潜力,系统分析,08年市场成交量下滑，仅为03年后历年成交量的半数；,09,年受整体经济环境及行业调整等多方面影响，天津楼市成交大幅下滑，价格小幅上升；,天津地产业经过,03,年井喷开发后呈阶段阶梯性成长；,供：,08,年天津市商品房整体保持平稳供应；,求：,08,年天津市整,体成交量大幅下滑，仅为,03,年后历年成交量的半数；,价：,08,年天津市商品房成交均价涨幅放缓，由今年的年涨,20%,回落到年涨,13%,；,比：,08,年市场呈现供大于求，市场疲软；,天津市场走势,未来23年中国将处于“低通胀、高增长、高利润”向“高通胀、保增长、适度利润”过渡的调整时期；,高,通胀,保,增长,适度,利润,低,通胀,高,增长,高,利润,2007年,2009年/2010年,房地产市场将处于调整期,现阶段宏观经济形势：,楼市预判,【小阳春】,【触底】,【拐点】,传统因素造成集中放量,各项新政的作用叠加,效能,长期抑制的观望气氛开始松动,城市蓝印户口的隐形刺激,市场进入“中度振荡”期；（价跌量增）,先期新政调整到位，,褒贬,效能显现期；,金融危机的延伸效应及“猪流感”等因素，导致市场关注转移,天津蓝印户口释放后，未来效应逐渐下降；,【回暖】,短线震荡、中线看平、长线看涨,宏观维度下的天津楼市：,楼市预判,【 城市发展 】,【 滨海潜力 】,【 用 地 条 件 分 析 】,城 市 线,【 整体市场 】,【 滨海市场 】,市 场 线,市场机遇与价值空间,发展动力及潜力,系统分析,成交价：,08年塘沽区土地成交频繁，价格波动较大，年底以2292元/ 的楼面地价冲刺到历史最高值，,成交量：,08土地成交总量达621.29万平米，其中居住及综合用地规划建筑面积为43.01万平米，占总成交量的6.9%，09年成交量尚未有居住用地成交；,09年土地市场疲软期，市场进入土地建设消化期；,成交价：,土地成交价格较为平稳，始终维持在210-340元/之间，波峰出现在09年4月，成交楼面地价为1851.79元/，成交土地性质为综合商业用地。,成交量：,08年6月至9月是开发区土地成交高峰期，受市场大势影响土地成交量锐减，,一级市场进入滞胀缓消阶段；,供需振荡明显，市场进入滞胀缓消期,阶段集中放量后，市场进入建设消化期，未来市场潜在供应加大,土地市场,滨海市场,向阳路地块,春风路地块,新港三号路地块,腾飞路地块,一大街北侧地块,区域,地块名称,成交价格（万元）,出让面积（）,用途,规划建面（）,楼面地价（元/）,塘沽区,向阳路地块,7550,4688,综合,21095,3579,腾飞路地块,24545,61361,居住,314456,2329,25115,62787,居住,23594,58985,居住,新港三号路地块,8732,17290,居住,43226,2020,春风路地块,8388,16040,居住,51329,1634,小计,430106,2276,开发区,一大街北侧地块,53999,27772,综合,291609,1852,小计,291609,1852,居住&综合性地块分析,类用地潜在供应：,塘沽区：,43,万平米,开发区：,29,万平米,类用地楼面地价：,塘沽区：,2276,元,/,平米,开发区：,1852,元,/,平米,成交用地，容积率2.0，未来以小高及高层为主，与本项目形成竞争,土地市场,滨海市场,成交量：,塘沽区2007年全年成交145.71万平米，2008年成交53.58万平米，同比下降63%，特别是进入08年下半年成交量持续低迷，客户观望情绪严重；,进入09年后，随着拆迁工作的展开，片去成交量振荡升高；,成交均价：,08年9月份之前价格震荡上扬，之后持续下挫，09年后成交量的不断走高及部分项目的价格拉高，,市场价量振荡博弈；,成交量：,开发区07年5-12月共成交39.62万平米，而08年全年开发区成交仅18.6万平米，下降53%，09年1-5月成交,14.2万，09年成交量呈回升趋势，片区市场见暖；,成交均价：,随着08年下半年市场成交量下降，08年9月份之后月成交均价降至万元以下，客户观望情绪依然凝重；进入09年后价格继续走低；,拆迁分流，量升价跌，适度利润，初入正轨；,集中拆迁，需求增加，量价博弈，振荡上扬；,商品住宅市场,滨海市场,开发区中心板块,新港紫云板块,泰达球场板块,塘沽老城区板块,海洋高新、上北板块,海河南岸板块,板块划分,根据区域整体结构特征和长期以来形成居住习惯，可以将塘沽及开发区划分为六大板块,1,、塘沽区老城区板块,2,、海洋高新、上北板块,3,、海河南岸板块,4,、紫云新港板块,5,、开发区中心板块,6,、泰达球场板块,板块划分,滨海市场,【 城市发展 】,【 滨海潜力 】,【 用 地 条 件 分 析 】,城 市 线,【 整体市场 】,【 滨海市场 】,市 场 线,市场机遇与价值空间,发展动力及潜力,系统分析,杭州道,建材道,洞庭路,第一大街,第二大街,黄海路,毗邻开发区分界线洞庭路；,道路区域通达性强;,西侧西山铁路切断与塘沽城区直达路网；,外部环境,交通条件,广州道,杭州道,建材道,第三大街,第二大街,第一大街,洞庭路,黄海路,津塘公路,西山铁路,本案,广州道,杭州道,建材道,第三大街,第二大街,第一大街,洞庭路,黄海路,津塘公路,西山铁路,本案,米兰世纪,建材市场,恂园小区,弘泽用地,成熟小区米兰世纪；,弘泽用地及西山铁路；,【东侧】,多为10年房龄老社区,【南侧】,建材市场较为杂乱；,外部环境,周边环境,东临开发区起步区配套区；,南部建材道杂乱、现状较差；,西侧为弘泽地块及西山铁路；,【西侧】,【北侧】,内部平整、部分成树；,用地条件,内部环境现状,本 案,鸿发大厦,用地东侧为鸿发大厦，,弘泽06年购入整体地块时约定鸿发大厦拆迁，后因用地开发停滞，故鸿发大厦一直尚未拆除；,用地条件,内部环境潜在竞争,本 案,弘泽用地,用地东部为弘泽1、2号地：,用地现状：,土地平整、2号地已完成试桩；,产品规划：,16F、18F、25F层高层产品，,2T3 、2T4；,开发计划：,09年下半年正式启动2号地；,工程进度：,预计8月正式开工建设；,年底抢出正负零；,预计开盘：,抢在12月底开盘（预计开盘价低于9000元/平米）,若延期则在2010年3月份开盘,（价格10000元/平米左右）；,弘泽目前1、2、3号地整体报规；,09年下半年正式启动该项目2号地；,S,trength,优势,O,pportunity,机会,W,eakness,劣势,T,hreat,威胁,两区交汇、双向拉动；,居开发区早期起步区，有一定居住氛围；,目前区域无在售项目，市场留白；,建材道区域拆迁改造，规划,5,年内完成拆迁，重心规划大型配套共建；,东江路整体疏通改造，至西山铁路交叉处地面沉，直接连同开发区与塘沽；,周边建材道杂乱，降低区域居住品质；,西山铁路切断塘沽与开发区直达线路，存在严重区域屏障及通达性干扰；,弘泽,1,、,2,号用地打算自持开发，将带来近端竞争；,3,号地转让成本使其势必比,1,、,2,号地高，将其开发成本拉高；,突出优势、弱化劣势、抓住机会、规避威胁,用地分析,SWOT分析,确定竞争站位,重新定位客群,放大未来价值,差异化产品,核心问题,系统分析,用地研判,用地概况,用地特性,核心问题,用地位置,用地指标,概念性建议,初期预判,城市线,市场线,汇报框架,确定竞争站位,重新定位客群,放大未来价值,用地研判,周边三级市场,竞争板块分析,客群形成,目标客群,概念性建议,初期预判,差异化产品,区 域,：,最早启动居住区配套完善，目前居住人群杂乱,产 品,：,多层为主房龄较老，户型在,90-170左右,价 格,：,二手价格,8500-9500元/左右,以黄海路为划分界限；,区 域,：,开发区高端楼盘聚集地，居住客户品质较高,产 品,：,老居住区以多层为主，新居住区以小高高层为主；主力户型在,100-140左右；,价 格,：,二手价格,8500-10000元/左右,【黄海路以东居住区】,用地处开发区初期生活区，周边大量二手房，三级市场活跃；,VS,【黄海路以西居住区】,片区二手房,区域锁定,主要小区,产权,情况,建筑,形式,房龄,（年,）,面积区间,主力户型,出让单价,总款区间,米兰世纪,私产,联排、多层,5年,多层98-190,联排225-562,多层98-130,联排225-286,多层8600-9300,联排10000-11000,多层81-165,联排300-620,捷达园,私产,高层,10-15年,93-148,102-143,9700-11000,100-145,恂园里,私产,多层,10年,51-105,78-90,6500-7500,35-65,嘉德园,私产,多层,10-15年,81-260,107-143,7800-8700,66-185,豪威小区,私产,多层,10年,98-116,98-116,7900-8300,78-85,建华里,私产,多层,10-15年,56-130,87-130,7300-7800,45-95,世纪新村,私产,多层,10-15年,56-143,81-105,7700-8500,57-112,恂园西里,私产,叠拼别墅,10年,120-252,120,7900-8200,98-199,阳光新干线,私产,多层、叠拼,5年,多层92-220叠拼190-240,多层130-190,叠拼190-240,多层8600-9500,叠拼11000-13000,多层123-163,叠拼210-320,盛泰公寓,私产,多层、小高,5-10年,多层122,小高116-147,多层122,小高116-121,多层7500-7800,小高7200-7500,多层91-96,小高87-106,东方名居,私产,高层,5年内,93-141,113-140,8500-9400,87-130,恂园南里,私产,高层,10年,86-123,91-113,6400-7300,58-80,开发区早期启动居住区，随开发区发展，后期外迁现象突出，,目前居住人群多元，租赁市场较为活跃,【黄海路以西老居住区】,片区二手房,周边二手房,主要小区,产权情况,建筑形式,房龄（年,）,面积区间,主力户型,出让单价,总款区间,京港小区,私产,多层,10年,90-160,100-120两居,8000-8500,75-140万,康隆小区,私产,多层,10年,90-160,100-130两居,8100-8500,75-135万,阳光新园,私产,多层,10年,80-180,100-120两居,120-140三居,8300-8600,65-160万,雅园,私产,多层,10年,100-160,100-130两居,8300-8600,80-140万,瑞园,私产,多层、叠拼,10年,100-200,120-160三居,8300-8900,80-180万,恬园,私产,别墅、多层,10年,100-270,130-160三居,租：4500-5000,御景园邸,私产,高层,5年内,110-300,150-210三居,9900-11000,105-250万,开发区核心板块、产品保持较高品质，,户型较大、价格较高；,【黄海路以东居住区】,片区二手房,确定竞争站位,重新定位客群,放大未来价值,周边三级市场,竞争板块分析,客户形成,目标客群,概念性建议,初期预判,差异化产品,用地研判,泰达球场板块：,1、万科金域蓝湾,2、万通新城国际,3 、天保金海岸二期,开发区中心板块：,4、津滨滨海国际,5、万通华府,6、万丽国际公寓,7、滨海湖,8、弘泽制造,新河海洋高新板块、开发区中心板块是目前塘沽在售项目集中区域，北部及南部区域供应量较少,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,16,17,18,19,20,23,24,26,27,28,25,新港紫云板块,：,26、紫云绿洲,27、世纪祥和家园,28、富贵嘉园,片区市场,片区板块在售项目,海洋高新上北板块：,9、清谷,10、首创国际城,11、天津de小洋楼,12、融科心贻湾,13、盛星东海岸,14、万通上北新新家园,16、贻成尚北二期境界,17、蓝山国际,18、欧美小镇,塘沽老城区板块：,19、滨海名都,20、贻港城,21、隆盛乐活城,22、碧海长住,海河南岸板块：,23、贻成.泰和新都,24、宏苑领海,25、滨海浙商大厦,21,22,片区市场,两区之间，竞争维度多元放大，竞争类别化、层级化特点显现；,排序竞争维度，区隔竞争，重新定义板块；,机会与威胁并存，地块的未来价值性研判；,地块与周边板块市场关系研究,洞庭路地块,多维竞争、品质让渡,海洋高新上北居住板块,塘沽老城区板块,开发区中心板块,泰达球场板块,天津经济技术开发区,津塘四号路,铁路,东海路,开发区中心板块,天保金海岸,万通华府,津滨滨海国际,万丽国际公寓,华纳豪园三期,片区市场,竞争关系研究开发区中心板块,板块特点,分布：,项目主要集中在开发区第一大街及第二大街沿,线，区域环境较佳，人文素质较高；,规模：,项目体量大中小均有，以天保金海岸,188,万平米,建面最为庞大，其他项目多属多,9-24,万平米为,多；,在售项目为,5,个，目前剩余体量约为,56,万；,板块主力客群,中高端、高端客户为主；,以改善及享受类第二居所为主，对于生活品质,性要求较高；,开发区私营业主、外资企业中高层、中海油、,中石油及渤海石油、港务局管理层员工及部分,拆迁居民。,价,货,量,速,项目名称,总量,存量,产品类型,面积区间,产品价格,总价区间,月销套数,天保金海岸,188,130,30F高层,二居80-120,7400,59W-133W,64,三居140-180,津滨滨海国际,6,0.2,18F高层,二居94 三居137-200,8500-9500,84W-178W,65,万丽国际公寓,9,1.24,27F高层,50-60,12500,62W-75W,30-40,万通华府,21,18,29F层高层,二居200三居300,17800,380W-534W,3,城投滨海,70,70,洋房、别墅、高层,110-120主力,板块合计,294,219.44,供应量较大，目前消化仅为总量的25%，存量220万平米,高层产品，享受型为主,价差幅度大，重叠性小，,蓝海竞争优势明显,片区市场,竞争关系研究开发区中心板块,板块内项目分析,潜在供应量大，景观高层为主，供给趋向综合体产品期，居住供给减少；,供应曲线,价格曲线,户型尺度曲线,高峰期,2006年,2007年,2008年,2009年,2005年,次高峰期,片区市场,板块整体变化走势,竞争关系研究开发区中心板块,小波峰后的调整期，量、价等因素的调整与多个品牌开发商项目的试水启动期；,内外因的双重拉动，板块市场量价双升，产品尺度升级，市场进入整合调整期；,双重内外因拉力，多元产品供给，,城市核心物业价值得到客户认可，量价初步步入正轨,分布：,项目聚集在泰达足球场周边，相对较为集中；,主要依托板块内的整体效能拉动，达成聚集效应；,规模：,在售项目共,3,个，总建面约为,77,万，,市场潜在存量约为,11,万；,板块主力客群：,板块形成前期主要以投资客为主，中高端客户成为板块承载主体；,开发区外资企业中高层、中海油、中石油及渤海石油、港务局管理层员工；（福利及公积金高的单位）,片区市场,竞争关系研究泰达球场板块,天津经济技术开发区,铁路,东海路,开发区中心板块,万科金域蓝湾,德圣公馆,万通新城国际,板块特点,项目名称,总量,存量,产品类型,面积区间,产品价格,总价区间,月销套数,万科金域蓝湾,21,3.4,33F高层,二居100-116三居140-150,8600,86W-139W,40,德圣公馆,5.6,5,6F,一居40-80,12000,48W-96W,4,万通新城国际,50,17,33F高层,二居100三居150-230,7900,79W-182W,51,板块合计,76.6,25.4,价,货,量,速,板块内项目分析,部分楼盘进入尾盘期，未来存量25.4万平米；,产品以舒适享受为主导，,打造高端商务休闲居所;,价差明显，满足不同档次的客户二居所向往;,片区市场,市场关系研究泰达球场板块,后期存量较小，区域产品的享受型较为突出，价差满足不同客群购买意愿,供应曲线,价格曲线,户型尺度曲线,高峰期,2007年,2008年,2009年,板块整体变化走势,片区市场,市场关系研究泰达球场板块,板块形成后的爆发期，最大化的将产品及供应、价格形成搭配，逐渐形成热俏板块；,借力开发区中心板块，全力打造板块内效能，实现有效的客户抢夺及市场的放量供给；,价格中心上移，产品尺度放大，大尺度产品销售缓慢至尾盘期,分布：,在售住宅项目分布主要集中在车站北路东侧，其中滨海名都在福州道与中心路交口，其他区域项目较少。,规模：,项目体量多为中小规模，并且以高层产品为主；,在售项目为,3,个，隆盛乐活源总建面,12,万平米，预计,09,年,7,月开售，目前仍处于蓄水期；,预计,2009,年总存量约为,32,万平米,板块主力客群,中高端、中端客群为主；,以注重塘沽中心区地缘情节、家庭近居情节的地缘改善类客户为主,塘沽区大型企事业单位如：渤海石油、中海油、中石油、港务局员工较多，外加于家堡崂安道拆迁户购买较多。,京津塘高速公路,车站北路,上海道,碧海长住,隆盛 乐活源,滨海名都,贻港城,（四季风情）,片区市场,竞争关系研究塘沽老城区板块,板块特点,价,货,量,项目名称,总量,存量,产品类型,面积区间（）,产品价格,总价区间,月销套数,碧海长住,12,6.6,24高层,二居92-110,三居126-139,8000,70W-120W,30-40,隆盛乐活源,12,12,24高层,二居 90-100三居120,7000,60W-90W,50-60,贻港城二期（四季风情）,9,6,25高层,一居50 二居75 三居135,7400,37W-100W,40-50,滨海名都,16,3,28高层,二居104,三居137,8300,80W-114W,40-60,板块合计,49,27.6,速,片区市场,竞争关系研究塘沽老城区板块,存量27.6万平米，后续供给项目量趋少,高层为主,趋势走高,舒适性产品&部分投资型户型搭配,总价极差较大，单价相对一致，总价集中在70-90W,板块内项目分析,供应量趋小，品类进入高层期；价格短线博弈，长线看涨；,供应曲线,价格曲线,产品尺度曲线,高峰期,2006年,2007年,2008年,2009年,2005年,供应次高峰,片区市场,板块整体变化走势,持续供应放量后的盘整期，供应量下滑的同时价格及产品尺度不断走高，试探博弈；,供应顺势持续走高，借大势形成三线交汇，形成版块内的“三高”，板块进入新的喷发期；,高峰期,老城区板块，项目体量相对较小，版块内未来主要为拆迁及点式改造；,板块内改善性需求产品与投资性小产品搭配，产品供应面多元化发展；,竞争关系研究塘沽老城区板块,范围：,南起京津塘高速公路，东至京山铁路，北至第九大街，西至新北公路,分布：,楼盘分布较为集中，多为纯高层社区,产品以高层为主，有部分洋房和小高层,规模：,板块内,40,万以上大盘三个，欧美风情小镇以,120,万成为该区域单体体量最大项目；,尾盘项目,4,个，未来供应存量,100,多万,客群：,中低端客群为重点，塘沽区人为主,低端客群主要为拆迁户,婚房、蓝印户口和投资客占一定比例；,片区市场,竞争关系研究海洋高新及上北板块,板块特点,欧美风情小镇,首创,国际城,万通,上北新新家园,盛星,东海岸,融科,心贻湾,蓝山国际,天津de小洋楼,贻成尙北,价,货,量,速,项目名称,总量,存量,产品类型,面积区间,产品价格,总价区间,月销套数,蓝山国际,23,7.5,高层,66-137 （一-三室）,7700,51-105,45-60,欧美风情小镇,120,30,高层,93-127 （二-三室）,7500,70-95,80左右,首创国际城,42,38,高层 洋房,高层67-200 洋房99-160 （一-五室）,高层6400 洋房8000,高层43-128,洋房79-128,洋房开盘当天售罄280套；高层开盘当天售罄160套,融科心贻湾,22.8,3,高层,67-140 （一-三室）,两室7000 三室6500,47-91,45左右,上北新新家园,40,14,洋房 小高 高层,洋房95-150 小高110-140 高层50-100,洋房9500 小高7500 高层6400,洋房90-143,小高83-105,高层32-64,80左右,盛星东海岸,18,6,高层,68-136 （一-三室）,一期6800 二期6300,43-92,60-70,贻成尙北,35,3.5,高层,64-240 （一-五）,6700,43-161,50左右,天津de小洋楼,3.6,0.17,洋房,66-140 （二-四室）,8000,53-112,20-30套,板块小计,304.4,102.2,百万存量，新兴板块，竞争vs竞合关系博弈；,片区市场,竞争关系研究海洋高新上北板块,板块内项目分析,存量102.2万平米，潜在供给量充足；,高层为主，零星洋房,单价价差不大，总价集中在5080W,供应曲线,价格曲线,产品尺度曲线,2003年,2005年,2007年,2008年,2009年,高峰期,高峰期,片区市场,新兴版块区，受大势影响走高，项目数量及供应量创新高，成为塘沽区新供应主体；,市场需求集中释放后，板块内物业陷入量价博弈，借力拆迁等举措，板块市场长线看好；,塘沽区未来的300万纯生态居住区规划，板块未来价值向好；,借势拆迁等举措，板块内项目吸纳力不断强化，形成新的价值洼地；,竞争关系研究海洋高新及上北板块,板块整体变化走势,片区市场,地块与周边板块市场关系研究,洞庭路地块,多维竞争、品质让渡,海洋高新上北居住板块,塘沽老城区板块,开发区中心板块,潜在存量：27.6w,总款区间：60-90w,单价区间：7300-8300,潜在存量：102.2w,总款区间：50-75w,单价区间：6000-7500,潜在存量：220w,总款区间：85-160w,单价区间：7500-18000,泰达球场板块,潜在存量：25.4w,总款区间：80-140w,单价区间：8000-12000,塑造产品价值，形成品质洼地，牵引塘沽老城区、分流上北新兴区客户；,打造中高端宜居型居所，形成总款级价差，吸引开发区中心区客户；,综合品质升级,成熟度拉动力,优质产品拉动,客户让渡价值,价格及性价比优势,产品优化及宜居性,宜居型居所,总款级差价,片区市场,问题与阻力,市场未来供应集中，竞争愈演愈烈；,利于“两片”之间，客户呈分散式多元化吸纳；,土地价值及产品的有序评级；,竞争序列,开发区中心区板块,塘沽老城区板块,海洋高新上北板块,洞庭路沿线,（与弘泽形成直面竞争）,（二手房成为衡定,产品及价格的杠杆）,塘沽老城区板块,（成熟度、核心地段优势）,（项目客户竞争分流）,泰达球场板块,（客户拉力引导）,（综合板块效应）,海洋高新上北板块,（性价比及客户竞争）,（大规划及集群效应竞争）,开发区中心区板块,（价格与产品竞争）,（未来市场供应存量巨大）,见招拆招，重新定义市场竞争策略；,塑造差异化产品，最大化实现客户让渡价值,产品、总款形成“陡坡性”级差；,方向,VS,机会,本案,优质产品拉动,客户让渡价值,综合品质升级,成熟度拉动力,价格及性价比优势,产品优化及宜居性,宜居型据所,总款级差价,市场关系研究洞庭路地块,确定竞争站位,重新定位客群,放大未来价值,周边三级市场,竞争板块分析,客户形成,目标客群,概念性建议,初期预判,差异化产品,用地研判,居住便捷需求,消费投资需求,客户形成,价值升值预期,区 域 升 级,客户泛化,（质、量）,配套完善成为城市次中心,交通等市政条件更加便利,产业发展拉动,居住价值放大,产生居住需求,完善居住条件,确定竞争站位,重新定位客群,放大未来价值,周边三级市场,竞争板块分析,客户形成,目标客群,概念性建议,初期预判,差异化产品,用地研判,产业人群,目标客群,开发区及周边产业工作或往来人群；,知本新人、有自身的价值判断；,青年、单身或两口之家；,迁徙之家,塘沽周边具一定购买力的拆迁户；,具有一定经济基础，但成长空间受限；,迁入型中年家庭；,价值招引,周边地缘原住民或看重区域价值的投资客户；,具一定的经济实力、对价值敏感；,中青年资本人群；,确定竞争站位,重新定位客群,放大未来价值,周边三级市场,竞争板块分析,客户形成,目标客群,概念性建议,初期预判,差异化产品,用地研判,产业人群,迁徙之家,价值招引,追求相对舒适生活,家庭结构简单,功能需求多样,（书房、客人房）,要求居住功能完备,（子女房、老人房）,家庭成员多,注重子女教育,占有型需求,适合出租,小面积、满足简单居住,功能,工作地,VS,居住地,总价敏感,需要城市中的便利生活,（消费、交通、教育、医疗）,共 性,特 性,概念性建议,客户需求产品,本案,容积率：不大于,2.0,建筑限高：,24M,、,100M,用地限制指标：,概念性建议,用地决定产品,产品：,70/90,小高层产品为主、搭配部分高层；,11F/18F/24F；,90平米产品面积不宜过大，以140平米以内产品为宜；,经济型产品、注重产品均质、均好性；,确定竞争站位,重新定位客群,放大未来价值,周边三级市场,竞争板块分析,客户形成,目标客群,概念性建议,初期预判,差异化产品,用地研判,价格预判,天津年均房价,（元/ ）,塘沽区年均房价,（元/ ）,开发区年均房价,（元/ ）,07 年,6079,5451,7781,08 年,6917,6328,9871,年均涨幅,14%,16%,27%,价格增长幅度参考：,目前区域二手房价格参数：,8500-9500元/,设定按区域当前均价,9000,元,/,为基数,，,参照市场价格变化因素，除不可抗性因素外价格,年涨幅值为,15%,；,若此用地于,2010,年上市，区域市场价格,约,10350,元,/,；,若该地块明年上市，价格应略过万元；,本 案,容积率：不大于,2.5,用地限制指标：,初步预判,小高层、高层产品；,18F/24F；,2T3/2T4;,目前区域商品房价格参数：,7000-8500,元,/,；,参照市场价格变化因素，除不可抗性因素外价格年涨幅值为,12%,；,若此用地于,2010,年上市，区域,市场价格约,9000,元,/,；,高密均质产品、价格小幅提升；,