苏州主要商圈分布特征及商业状况分析（47页）

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,苏州主要商圈分布特征及商业状况分析,苏州主要商圈分布,苏州市内商业主要分布在古城区、苏州新区及苏州工业园区三 个区域。,其中，古城区以市级商业中心,观前街、石路商圈为主要代表；,苏州新区以狮山路,淮海街为代表；,苏州工业园区则以环金鸡湖一带的商业区域为主。,苏州主要商圈分布特征及商业状况分析,苏州传统商业区域物业供不应求，新兴商业区域尚待进一步发展,苏州商业市场的物业供应量主要集中 在观前街、石路商圈、苏州工业园区、 苏州新区等。,石路商圈为苏州古城区内另一主要商圈， 其总供应量虽仅占总商业供应的,10%,，但其 商业发展较早，发展相对成熟，因而物业吸 纳率也较高，保持在,92%,左右。,苏州工业园区为近年来苏州市新兴的商业 中心，同一时期内商业物业放量供应，加之 住宅、办公等配套设施尚未完善，因此导致 其现有商业物业吸纳率较低，约为,86%,左右。,苏州新区的商业物业现主要以沿街商铺为 主，缺乏大型商业设施，因而现有物业总供 应量较小，新区内经 营业态目标明确，经营情况良好，因而物业 吸纳率也相对较高，维持在,90%,的水平。,作为苏州市级商业中心，观前街商圈集中了苏州市内主要的商业物业供应。由于观前街是苏州市内消费者最为内经营业态目标明确，经营情况良好，因集中、商业环境最为成熟的商业区域，因而本区域商业而物业吸纳率也相对较高，物业的吸纳率高达,98%,左右的水平。,观前街商圈,苏州主要商圈分布特征及商业状况分析,地位：,是苏州古城几何中心,也是苏州传统的商业文化中心,是苏州最早的步行街,百货商场：,美罗商城、大洋百货、第一百货、金鹰国际、豫园、人民商场、海澜商厦,主题商场：,苏宁电器、国美、友通数码港、五星电器、冠之霖等,娱乐场所：,大人家飚歌城、西部飚歌城、巴黎之夜娱乐城等,平均人流量：,30,万人次,商圈吸纳率：,约,98%,业态分布区域,：餐饮业主要集中在太监弄一带，娱乐休闲场所主要集中在乔司空巷一带购物主要集在观前街、人民路一带,租金：,观前街主干道店面：,1250-1500,元,/,平,/,月（纯底层）,人民商场附近：,800-900,元,/,平,/,月,玄妙观前门面：,420-500,元,/,平,/,月,观前小商品市场：租金为,50-60,元,/,平,/,月,北局弄门面（三层）：,87-100,元,/,平,/,月,施,相,公,弄,皮,市,街,邵,磨,针,巷,人 民 路,因 果 巷,乔 司 空 巷,观 前 街,太 监 弄,大 井 巷,富 仁 坊,干 将 路,平 安 坊,宫,巷,玄庙观,观前公园,玄庙广场,1,2,3,1,、第一百货,2,、大洋百货,3,、美罗商城,4,、新苏州百货,5,、豫园,6,、金鹰国际,7,、人民商场,8,、大光明影院,9,、开明影院,10,、大人家飚歌城,11,、西部飚歌城,12,、天辰飚歌城,13,、三万昌荼楼,14,、贵宾楼大酒店,15,、索菲特大酒店,16,、龙凤宾馆酒家,17,、雅戈尔皇朝大酒店,18,、富侨足道,19,、富侨酒店,20,、金银足道,21,、上岛咖啡,22,、巴黎之夜,23,、粤海温泉会所,24,、金银足道,4,6,5,7,8,9,10,11,12,14,13,15,16,17,18,19,20,21,22,23,24,25,26,25,、迪欧咖啡,26,、好人小吃,27,、水天堂,28,、老娘舅,29,、亚马逊餐厅,30,、凯悦温泉会所,31,、雅戈尔富宫大酒店,32,、同润湘菜馆,33,、得月楼,34,、川福楼,35,、达板城,36,、好人民间小吃,37,、朱鸿兴面馆,38,、得月楼,39,、五芳斋,40,、王四酒家,41,、帮贵火锅,42,、必胜客,43,、汉拿烧烤,44,、真功夫餐厅,45,、,KFC,46,、,KFC,47,、必胜客,48,、小南国温泉会所,49,、苏州小吃园,50,、松鹤楼,51,、绿杨混沌,52,、永和豆桨,53,、珍珠酒楼,54,、新聚丰餐馆,55,、老正兴,56,、一番屋,57,、韩松式料理,58,、烧烤店,59,、干锅传奇,27,28,30,29,31,33,34,32,35,36,37,38,39,40,41,42,43,45,44,46,47,48,观前小商品,市场,观前街重点商业分布图,49,50,51,52,53,54,55,56,57,59,58,苏州主要商圈分布特征及商业状况分析,观前街主要购物商场,观前商圈百货商场构成苏州市内最繁华的商业购物区，各百货商场消费客群以中端及中高端年青消费者为主力定位，有效满足各消费层次消费者购物的需求。,主要百货商场高度集中的观前商圈成为苏州消费者购物首选，商圈认同率及吸引率位列主要商圈之首，其他商圈在零售方面对消费者吸引率均难以与之抗衡，而消费者业已长期形成的购物习惯无法在短期内得以改变，一定程度上增加了其他商圈发展百货零售业的难度。,苏州主要商圈分布特征及商业状况分析,观前街主要餐饮,作为苏州最具人气的观前商圈，也同样吸引了全国各地的特色风味餐饮，到了观前，就能享受异地风情美味。整体餐饮档次主要以中高档为主，也符合该商圈消费人群需求。,苏州主要商圈分布特征及商业状况分析,观前街主要娱乐,苏州主要商圈分布特征及商业状况分析,观前商圈主要娱乐以歌城以及休闲会所形式出现，融合了其他众多的休闲娱乐业态。,凭借着强大的辐射能力与吸纳能力，整体运营状况十分的良好。,观前商圈整体业态组合比例,观前商圈整体业态,档次组合比例,苏州主要商圈分布特征及商业状况分析,观前整体商圈内以零售为主，主要以沿街购物街以及百货商场的形式出现。,商圈内餐饮娱乐等业态作为零售的补充业态，也吸纳了不少的消费人群。,商圈整体以中高档业态为主，迎合了大众的消费需求，也迎合了特定人群的需求。,商圈整体人气以观东、西、南优于观北区域。,苏州主要商圈分布特征及商业状况分析,观前商圈与本项目所处商圈对比分析,本项目的地理位置、周边现有商业状况等先天条件决定本项目的商业辐射范围无法与苏州市内传统的市级商业中心,观前商圈相媲美。同时，依靠强大消费人流支撑的百货零售业态也受项目周边消费人流不足的影响难以发展。本项目定位应充分的考虑周边消费者的实际购买力和消费水平。,石路商圈,苏州主要商圈分布特征及商业状况分析,地 位：,位于市中心，是苏州商业起源地,规 模：,占地,55,公倾,范 围：,西起枫桥路、东到环城河西段、北至上塘街、南至爱河桥路段,商圈吸纳率：,约,92%,主力百货：,石路国际商城、成泰百货、亚细亚商城,主题商场：,永乐电器、国美电器、苏宁电器、五星电器,业态分布区域：,餐饮主要集中在石路美食街、阊胥路、石路步行街，服饰主要集在在神仙街和南浩街,平均人流量：,20,万人左右,租 金：,南浩街租金约在,240,270,元,/,平,/,月,石路美食街小木屋租金约在,600,元,/,平,/,月左右，临街铺约在,54-160,元,/,平,/,月,枫,桥,路,上 塘 街,广,济,路,阊,胥,路,金 门 路,爱 河 桥 路,女人街（,A,）,女人街（,B,）,广 场,石,路,老,街,坊,美,食,街,空,地,南,浩,30,31,32,33,街,1,2,5,3,4,7,8,6,23,9,24,12,11,10,19,18,16,13,14,15,17,25,20,21,22,1.,五洲大饭店,2.,石路春天酒楼,3.,一品香中餐馆,4.,威尼斯商务宾馆,5.,好仕来宾馆,6.,麦当劳,7.,老妈火锅,8.,咸亨酒店,9.,苏宁宾馆,10.,项鼎鸡,11.,长欣宾馆,12.,德记火锅,13.,大娘水饺,14.,要德,15.7+7,16.,新世纪大酒店,17.,汇丰宾馆,18.,快捷,168,商务宾馆,19.,肯德基,20.,豪享来,21.,假日酒店,22.,干休宾馆,23.,傣妹火锅,24.,大娘水饺,25.,新华饭店,26,、好仕来歌城,27,、电玩（,2F,）,梦巴黎舞厅（,3F,）,大西洋浴场（）,28,、滚石娱乐俱乐部（,5F,）,大型商务会所（,6F,）,29,、南洋温泉浴场,26,27,28,29,30,、上海成泰百货,31,、石路国际商城,32,、华润万家,33,、太平洋超市,34,、苏宁电器,35,、五星电器,36,、国美电器,37,、宏图三胞,34,35,36,37,石路重点商业分布图,苏州主要商圈分布特征及商业状况分析,石路主要购物商场,苏州主要商圈分布特征及商业状况分析,石路商圈作为苏州市内的区域商业中心，立足于区域周边消费群体的消费需求，以华润购物中心、石路国际商场为主要购物场所，同时石路步行街内餐饮及休闲娱乐设施的安排，迎合了区域周边消费者各类消费需求。,受观前商圈的影响，石路商圈的百货零售发展有限，但因区域商业发展已有一定历史，周边商业、住宅等环境发展也已相对成熟，因此石路国际商城仍然能够覆盖周边区域各类消费者的需求。,石路主要休闲场所,苏州主要商圈分布特征及商业状况分析,石路商圈主要娱乐以歌城以及休闲会所、浴场形式出现，融合了其他众多的休闲娱乐业态。,凭借着其较深厚的历史底蕴以及地段优势，吸引了较多的中高端消费者，整体运营状况良好。,石路主要餐饮,苏州主要商圈分布特征及商业状况分析,作为苏州仅次于观前商圈的第二大商圈，也同样吸引了全国各地的特色风味餐饮，到了石路，就能享受异地风情美味。整体餐饮档次主要以中档为主，也符合该商圈消费人群的需求。,石路商圈业态分布比例,石路商圈业态档次分布比例,苏州主要商圈分布特征及商业状况分析,石路整体商圈内以零售为主，主要以特色街购物街以及百货商场的形式出现。,商圈内餐饮娱乐等业态作为零售的补充业态，也吸纳了不少的消费人群。,商圈整体以中档业态为主，迎合了大众的消费需求，也迎合了特定人群的需求。,商圈整体业态分布具有明显的特征，商圈中间段以购物为主，而中北端以休闲娱乐为主，南端以美食物餐饮为主，并有其他业态的穿插分布。,苏州主要商圈分布特征及商业状况分析,石路商圈与本项目所处商圈对比分析,尽管石路商圈并非苏州市内的市级商业中心，但因其悠久的商业发展历史，加之周边住宅等配套环境发展成熟，仍然吸引区域周边消费者的光顾，零售、休闲餐饮等业态有较好的发展。而本项目周边环境尚不完善，因此仍不宜大量发展零售类业态。,石路商圈经统一规划，区域商业面积控制在其作为区域商业中心所能承受的体量范围内，有效避免了物业大量空置的情况出现。其业态设置方面也充分考虑到周边居民的实际消费水平和需求，本项目应有所借鉴。,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,19,21,22,20,1,、泰华,2,、泰华东楼,3,、国美电器,4,、工人文化宫,5,、,7*7KTV,会所,6,、新岛咖啡,7,、乱世佳人酒吧,8,、简施咖啡,9,、迪欧咖啡,10,、蓝枪鱼酒吧,11,、姑苏不夜城,12,、小城故事,13,、钱塘茶人,14,、杰姆好莱屋,15,、长发西饼,16,、竹辉饭店,17,、永和大王,18,、苏为饭店,19,、老苏州饭店,20,、苏州东方渔港,21,、苏州国土资源局,22,、苏州广电总台,十 全 街,人,民,路,竹 辉 路,乌,鹊,桥,路,带,城,桥,路,相,王,路,新市路,南门商圈分布,苏州主要商圈分布特征及商业状况分析,地 位：,苏州第三大商贸物流中心,规 模：,公倾,范 围：,北临新市路、南至护城河、西起南园新村、东靠竹辉村,主力百货：,泰华,主题商场：,国美、豪克乐生活广场,业态分布区域：,餐饮及酒吧主要集在中十全街、电脑专卖主要集中在乌雀桥路，东大街及新市路业态分布较为丰富,日人流量：,15,人左右,租 金：,新市路：,108166,元,/,月,/m2,东大街、竹辉路：,150-175,元,/,月,/m2,十全街：,300-400,元,/,月,/m2,乌雀桥：,125-130,元,/,月,/m2,南门商圈分析,苏州主要商圈分布特征及商业状况分析,南门主要购物商场,苏州主要商圈分布特征及商业状况分析,南门主要餐饮,南门商圈相对较小，购物主要以泰华一家商场为主，整体的业态档次较高。,商圈内整体餐饮类走特色化道路，主要以中高档次为主。,南门主要休闲场所,南门商圈主要娱乐以歌城以及休闲会所、休闲咖啡形式出现，融合了其他众多的休闲娱乐业态。,凭借着其较深厚的历史底蕴以及地段优势，吸引了较多的中高端消费者，整体运营状况良好。,苏州主要商圈分布特征及商业状况分析,南门商圈业态分布比例,南门商圈业态档次分布比例,苏州主要商圈分布特征及商业状况分析,南门整体商圈内以零售为主，主要以百货商场的形式出现。,商圈内餐饮娱乐、服务业等业态作为零售的补充业态，也吸纳了不少的消费人群。,商圈整体以中档业态为主，迎合了大众的消费需求，也迎合了特定人群的需求。,商圈整体业态分布具有明显的特征，商圈以百货购物为主，分布于其北侧以休闲娱乐、美食物餐饮为主，并有其他业态的穿插分布。,苏州主要商圈分布特征及商业状况分析,商圈范围：东至滨河路、南至金山路、西至塔园路、北至狮山路,商圈级别：区域商业中心,商圈吸纳率：约,90%,主要商业业态：餐饮、休闲娱乐、居民配套商业,新区商圈,苏州主要商圈分布特征及商业状况分析,苏州主要商圈分布特征及商业状况分析,苏州新区的商业主要分布在新区内的淮海街、狮山路。因该区域非苏州市传统商业中心区域，故其商业的形成和发展遵循了自身的特点。同样受观前商圈百货等零售业态的强大吸引力影响，新区内的商业并未有大型传统百货商场出现，而多为沿街店铺（主要是淮海街）和住宅、写字楼的商业裙房（主要沿狮山路分布）。,而业态方面，受传统零售发展所限，该区域的业态以餐饮、休闲娱乐及居民生活配套来吸引周边各类消费群体。新区内外资企业的特点使得新区餐饮、休闲娱乐形成以日韩为主的特色。而新区内主要消费群体的购买力也促成新区内商业档次定位要高于苏州市内其他普通区域。,新区内形成的特色餐饮、娱乐等目的性消费业态，也开始逐步吸引区域外消费者光顾。,受区域发展需要，新区商业也逐步向零售等综合业态发展，如绿宝广场等。,苏州主要商圈分布特征及商业状况分析,工业园区商圈,商圈范围：环金鸡湖一带，湖西与湖东,CBD,商圈级别：区域商业中心,商圈吸纳率：约,86%,主要商业业态：餐饮、休闲娱乐、居民配套商业,苏州主要商圈分布特征及商业状况分析,园区湖西商圈,苏州主要商圈分布特征及商业状况分析,园区湖东商圈,苏州主要商圈分布特征及商业状况分析,园区商业状况阐述,工业园区借鉴新加坡模式，早期的工业园区商业以邻里中心的形式出现，基本满足周边居民日常的生活消费，但不能从根本上解决居民的生活购物以及享受需要。,工业园区作为近年来苏州市重点规划发展的区域，产业重点由第二产业逐步向服务业发展，此项规划带动了区域内商业的迅速发展。由于该区域为城市新区，目前区域内的人口导入量、区域对外辐射能力有限，因此区域内难以发展百货等零售商业，唯能通过发展前期可有效吸引消费人流的餐饮、休闲娱乐等目的性消费业态逐步培养商业氛围，完善商业环境。,园区内众多合资、独资企业的外籍工作人员、区内中高档及高档住宅人口的存在，使得区域内的餐饮、休闲娱乐业态呈现出异国餐饮、特色娱乐集中的特点。区内消费者的购买力也促使其商业档次定位多以中高档为主。由于园区内在短期内商业集中放量，而其消费人口导入、公共交通等配套设施导入时机未能与之相匹配，造成目前区内商业业态同质化严重，商业物业空置率（特别是湖东地区）居高现象。,苏州工业园区在苏州市整体发展规划中，属于重点发展区域，其内部各项产业发展的条件已基本成型。园区发展历史的因素使得其业已积累了相当数量的办公人群、外籍员工、住宅居民等消费人群，具备发展一定规模的商业发展潜力。而区内现有的企业品质、办公人员及住宅人口的消费力和购买力等远远高于其他区域的消费人群。这也对于我们的项目在档次以及业态定位上有了重要的借鉴。,1,周边商业项目概览, ,2,重点竞争项目分析,3,市场竞争发展方向, , ,周边商业项目概览,周边商业项目概览,1,周边商业项目概览, ,2,重点竞争项目分析,3,市场竞争发展方向, , ,重点竞争项目分析,时代广场,金鸡湖广场,YARK,公馆底商,玲珑大厦,竞争项目选取,经营性竞争,销售性竞争,聚客力强、分流客户的商业,同期销售的项目,金鸡湖广场,雅诗阁商业,本案,金鸡湖广场,概况,重点竞争项目分析,海纳川,九九会所,吴地人家,韩国,KTV,秦香馔,釉里红会馆,装修公司,烟酒商店,三晋食府,赤脚大仙,家食代,东吴农村商业银行,商旅大厦,韩城广场,商家名录,三期,原拟引进日本百货，与时代广场冲突。目前停止招商，进行业态调整,二期,一期,海港城大酒店,新岛咖啡,永利会所,东湖国际俱乐部,建屋国际酒店,福记名肴会,便利店,金鸡湖广场,业态,重点竞争项目分析,金鸡湖商业广场,1,期,海港城,海纳川,吴地人家,建屋国际酒店,新岛咖啡,KTV,金鸡湖广场,布局,重点竞争项目分析,金鸡湖广场,布局,金鸡湖广场,2,期招商暂停，业态调整，预计,2008,年,5,月底重新开盘。,金鸡湖商业广场,2,期,重点竞争项目分析,金鸡湖广场,布局,2005,年年底开盘，销售率,100,是金鸡湖广场唯一销售的楼盘,招租不力,金鸡湖广场,3,期,重点竞争项目分析,时代广场,概况,重点竞争项目分析,Home Centre,ToysRUs,Baby shop,顺电,卡通尼,美丽田园,苏浙汇,久光百货,商家名录,百货,生活休闲区,星巴克,BurgerKing,Costa,Iceason,BistrobyWagas,BlueFrog,TOP SPORTS,Bestseller,时尚购物区,时代广场,业态,重点竞争项目分析,时代广场,布局,办公商务区：,4,栋高档写字楼及相关商务配套,滨河餐饮区：汇集各式全球美食、酒吧等,时尚购物街：由多个独立建筑有机串联，业态包括各种零售、娱乐、服务等,生活休闲区：包括家居、家电、数码等主题商场及综合儿童购物、娱乐场所,购物中心：包括百货、超市、室内溜冰场、电影院、美食广场等主力店，及各种零售店铺,重点竞争项目分析,YARK,底商,概况,重点竞争项目分析,YARK,底商,业态,商家名录,重点竞争项目分析,YARK,底商,布局,雅戈尔国际中心,住 宅,商业,A,区,商业,B,区,雅戈尔雷迪森广场,重点竞争项目分析,玲珑大厦,概况,重点竞争项目分析,玲珑大厦,业态,喜约精品,爱婴坊,逸风油画,商家名录,餐饮,休闲娱乐,购物,/,配套,好利来,邻里,1+1,米特里咖啡,韩国料理,馨怡屋,宝贝天使,南洋风情馆,千亿龙岩,雅瑞俪,无限空间,玲珑趣意坊,CH,家纺,铭晟窗帘布艺,对比度,-,花和画,懒人坊,喜约,向日葵,特百惠,瑞丽美家,易巢家艺,卡思奇,尚品宜美家居,克里斯蒂娜生活馆,亲水园,万事好鲜花,柯达,玲珑音像,玲珑书屋,生活配套,精益眼镜,礼安医药,华润万家,中国移动,千丝歌发屋,玲珑邻里假日酒店,御香七品焖锅,兰州拉面,邻里生鲜,社区卫生中心,重点竞争项目分析,玲珑大厦,布局,入口,玲珑街,沈浒路,主入口,入口,入口,入口,重点竞争项目分析,