偷面积实用案例分析

*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,偷面积实用案例分析, 何为“偷面积, “偷面积之常用方法, “偷面积经典案例,本文纲要：,偷面积实用案例分析,【概念诠释】：,依据：?建筑工程建筑面积计算标准?,偷法： 把只计算半建筑面积比方未封闭的阳台，挑梁等,和不计算建筑面积的各类建筑比方层高小于以下的夹层，插,层，技术层和层高小于的地下室和半地下室，房屋的天面，挑,台，飘窗等)的面积尽量的放大；,增加层高，一层产权两层实用多为顶楼复式，通过减少分摊，增加,实惠，促进销售。,不计面积的,1,、 凸窗,(,外飘窗,),无限度外扩,(,凸窗高,2.2,米内,) (,空间的延伸,),2,、 落地凸窗,(2.2,米内,),(,空间的延伸，实际窗地面与房间地面相同，变现类夹层实用面积,),3,、 可局部拆卸内假凸窗,(,增加一些储物空间或直接增加凸窗层高变成标准高,),4,、 两层高以上的普通大露台,(,增加使用面积但是不占用房间面积,),5,、 两层高以上的内凹大露台或入户花园,(,增加使用面积但不占用房间面积，可以加楼板变现更多实用面积,),6,、 层高小于,2.2,米的地下室，半地下室空间,(,增加辅助使用空间,),7,、 双首层设计的,”,地下空间,”,(,增加辅助使用空间或变现更多实用面积,),二、 “偷面积的几种常用方法,8,、 一楼庭院和楼顶的使用面积,(,增加辅助使用空间,),9,、 超高内庭院,(,可变现实用面积,),10,、室内层高,2.2,米以下的夹层，插层，技术层,(,增加辅助使用面积,),计半面积的,1,、一层普通大阳台，未封闭的阳台，挑廊,2,、与房屋相连有上盖无柱的走廊,3,、可以变房间的内阳台,4,、有顶盖不封闭的永久性的架空通廊,计一层面积的室内超高层,1,、室内,4.0,米以下,(,增加空间体量和舒适度,),2,、室内,4.4,米,6,米甚至更高,(,增加空间体量还可加楼板变现使用面积,),少分摊公共面积,1,、不计面积的公共面积,(,高层高，夹层等,),(,减少公摊建筑面积，增加套内实用面积,),2,、计一半面积的公共面积,(,阳台形式等,),(,减少公摊建筑面积，增加套内实用面积,),3,模糊公共空间,(,装饰性园林建筑,与入户大堂相连,),(,增加入户大堂面积提高舒适度，客观上减少公摊面积，增加套内实用面积,),偷面积实用案例分析,房地,产商,“,偷面积,”,小手笔,惯用手法,高小于,2.2,米,的落地,凸窗,高小于,2.1,米的,落地大,衣柜,阳光房,高小于,2.1,米的,隐藏式,衣柜,高小于,2.2,米,的可拆,卸凸窗,房地产,商,“,偷面积,”,大手笔,惯用手法,两层高错,层露台及,两层高内,凹大露台,层高小于,2.2,米的地下室,和半地下室,以及住宅建,筑在正负零,以下的地下,室和半地,下室,只计一层建,筑面积的室,内超高层,两层高,入户花园,偷面积实用案例分析,计一半,建筑面,积的”偷”,法,未封闭,的阳台,可变成,房间的,内阳台,一层普通,大阳台,不计算建,筑面积的,”偷”法,深圳地,产商,“偷面积”,小手笔,惯用手法,深圳地产,商“偷面积”,大手笔,惯用手法,深圳地产商,惯用“偷面积”,方法汇总,不计算建筑,面积的”偷”法,计一半建筑,面积的”偷”法,三、深圳偷面积由来,背景：典型移民城市，置业需求旺盛；,地根紧缩，寸土寸金，楼面地价日益飙升，销售单价水,涨船高，高容积率、高土地使用率、高得房实用率的产,品成为市场不二选择，偷面积的各类有效方法成为深圳,所有开发商赢得市场的利器；,偷面积实用案例分析,其主要的技巧是把带窗外墙向外推移，把窗台放到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出一局部。由于现行建筑设计标准规定米以下空间不计入建筑面积，只要凸窗局部层高不超过米，便可有效“偷到面积。 在设计中，为了层高不超过米，通常开发商会做一个较低的平台，这称为低台凸窗，这是最早的“偷面积方法。开展到现在已有改进，开发商在设计图纸中和毛坯房交付时可能会有“低台，但客户装修时，这个“低台往往可以打掉。由于本身凸窗有米的层高，加上打掉的那局部“低台，凸窗局部的层高可以到达米甚至更高。,这样通过低台凸窗变落地凸窗的做法，使得房屋的空间更舒适，有效地内部空间结合起来。,缺点：大凸窗设计也会带来诸如外墙保温、外墙渗漏等问题，需要开发商在材料、建筑设计上下功夫。,偷面积实用案例分析,创新户型之凸窗运用：,通风采光佳，实用，视野开阔，建筑立面美观，有效增加了客户的套内面积，卖点实在。,绿洲丰和的卧室根本上都有米深的落地凸窗,就是卫生间也有米深的凸窗，卫生间的净高要求低，落地凸窗的应用最为理想,偷面积实用案例分析,偷面积实用案例分析,开发商为了“偷面积，成心将楼盘凸窗局部设计出一道横梁，使得凸窗层高不高于米。而客户在拿到房子后，这样一道专为“打掉设计的横梁便可“拆卸掉，使原本米的层高变成米，与正常房屋层高一致。将这种“偷面积方式发挥到极致的是，开发商在屋内做一道假梁，将局部空间隔成两层，下层空间不超过米，上层空间米左右用于储藏室。在装修的时候，购房者可以将成心设计的那道假梁打掉，使得房屋空间变大。,缺点：拆卸后如何保证墙体的隔热、保温 。,偷面积实用案例分析,如图，佳兆业“桂芳园”就利用可拆卸凸窗，为客户“偷”出了一个很大的空间。步入式凸窗摇身变成一个独立空间，实现了凸窗的尽量扩大。,偷面积实用案例分析,上图的顶柜为可以打掉的部分的上梁，将低于,2.2,米的凸窗空间转化成标准高,进深的足够大，可以把这个凸窗空间隔离成一个独立的空间,上图为打掉顶柜后的卧室空间。这样空间不再压抑，还能隔离出一个小办公间,上图为没有打掉顶柜的卧室样板房,从上述分析可以看出,:,凸窗有如下优点：,给业主带来实惠：只要凸窗高度小于,2.2,米，可不计入建筑面积；,通透的室内空间：凸窗房的室内采光效果好；,美观的建筑外立面；精心设计的凸窗建筑能把房间、自然融为一体；,但凸窗本身亦存在局限性：,政策对凸窗高度的限制，使进深不可避免产生局限。这一点， 即使,“,可拆卸凸窗,”,的诞生，也未能有更好的突破；,正当凸窗无法为客户带来更极致的面积上的实惠，于是，另外一种,“,偷法,”,诞生。,隐藏式衣橱的设计方法有点类似于低台凸窗，通过外墙外移并将其做成凸窗完成，只是这里的凸窗改成了“衣橱。和凸窗一样，隐藏式衣橱的高度通常也在米以下，不用计入建筑面积，但业主却可以使用。,缺点：外墙的保温和整个小区的外立面的协调性。,隐藏式衣柜，落地衣柜“偷面积的无微不至,偷面积实用案例分析,由于入户花园和阳台只计一半建筑面积，开发商通过做大入户花园和阳台也属“偷面积之举。此方法一般只在大户型单元且自然资源景观较好的楼盘中使用。,缺点：作为购房者，由于入户花园要计一半建筑面积，在规定面积内，大的入户花园必然造成室内空间的变小。另还必须考虑到底多大的入户花园和阳台适合多大的户型。,偷面积实用案例分析,入户花园可以隔成一个小书房，非常实用,偷面积实用案例分析,大阳台设计，阳台面积,12,错层双层高露台或双层高入户花园“偷面积,双层高露台首先在从室内空间向外界的自然延伸上，对居住的舒适性肯定有所帮助。对于错层大露台或入户花园如果是可以用玻璃窗封上，或加楼层板使上下两家都增加面积，对偷面积提高实用率有非常大的帮助。但要考虑上下层对视的问题，如采用内封闭的方式。,错层双层高露台或双层高入户花园“偷面积,偷面积实用案例分析,偷面积实用案例分析,亮点,【,错层,】,有效解决了平层中送出不,计面积的露台。,【,优势,】,：,“,偷,”,出更大实惠。,增加有力卖点。,满足客户与室外大接触心愿。,偷面积实用案例分析,相对“中央悦城”的大胆的露台错层,“西岸官邸”的错层露台的设计更为人性化。它不仅为客户送出了面积，更重要的是它相对前者更强调私人空间。,上面两副图片为“西岸官邸”楼盘的内部结构和样板房模型，可以看出“西岸官邸”更有选择性：它为偶数层增加了卖点，从而提高了每平米的价格。而奇数层则能得到相对偶数层的单位建筑面积更为便宜的实惠。,偷面积实用案例分析,相对于前二者的错层大露台，“京地海世界”的露台在设计上没有那么突出。但是很大胆，它的两层高的内凹大露台更加强调私人空间，更注意处理建筑外立面效果和减少施工难度。施工时故意留出一个两层高的洞口，在交房时可加板封闭，成为单层的室内使用空间。,偷面积实用案例分析,从以上几个案例可以看出,露台得到地产商广泛应用主要基于下面几个理由：,对业主：,1.,“,获赠面积,”,的诱惑更大；,2.,让小区景致和房间形成有机的结合，露台成为小户型的主要置业群最喜爱的户型结构之一；,对地产商,:,灵活多变的露台设计带来的户型美感成为楼盘新的卖点，减少了销售压力。,露台的出现，在买房者求实惠的心理与深圳的高房价之间，找到了一个很好的平衡点。,同样，入户花园的设计，亦满足了客户求实惠的心理，同时以另一种设计理念给客户和地产商带来惊喜。,偷面积实用案例分析,入户花园经典案例,入户花园经典案例,空中院馆“偷面积 电梯厅,电梯厅花园由两层高露台组成，即每两层电梯厅均有一个近3040平方米的露台，形成了可供两层业主共同使用梯厅花园。,空中花园，一般是两层或者三层做一个。,由于电梯厅露台两层高度，按照建筑计算有关规定，不计入容积率局部，因此这局部面积没计入公摊面积，给业主带来了实惠,偷面积实用案例分析,空中院馆“偷面积 电梯厅,空中院馆 空中过道,在两个单元之间做一个连接的空中过道，使得业主多出一部 分空间。业主既可以分隔开，作为自己的私人空间；也可以作为空中院馆，供业主共用，多出一个休闲空间。,50,空中院馆 空中过道,万科,.,城市风景的（红色部分）的层高为,2.2,米，可以算“偷面积”的新做法， “阳光房” 拥有通透、华丽的外观，其三面玻璃墙的设计让业主能和自然有很亲密的接触。,但是，私密性的处理一直是阳光房设计的一大瓶颈。,阳光房“偷面积,“,阳光房”因为不能完全保障业主隐私权，且建筑立面的处理等受到质疑，广泛推广尚有难度；,与“阳光房”异曲同工的产品,地下室和半地下室，相对能完善的保护业主的隐私，外观处理更易，面积同样可偷。,地下室和半地下室的可应用的,“,偷面积,”,政策是：层高小于,2.2,米的地下室，半地下室空间不计算建筑面积；双首层设计的地下空间不计算建筑面积；住宅建筑正负零之下不计算建筑面积。,只要在政策允许的范围内，地下室和半地下室存在较大的可,“,偷,”,空间，另外，室外架空的半地下室较好地解决了地下采光的问题，如图。,利用地下室和半地下室“偷面积,偷面积实用案例分析,两图均为万科“偷”的半地下室。,但是万科应用在了别墅和大户型上。,不计算建筑面积而又能创造如此大的空间的“偷”法，,90,平米内依然有应用空间；,【,万科,“,17,英里,”,应用依据,】,：,“,住宅建筑正负零以下不计算建筑面积。,”,如图，它几乎把半地下室的高度做到了近,2.8,米，贴近了标准层高。没有压抑感的空间，实用面积可以更大拓展。,偷面积实用案例分析,夹层的层上下于米，可以不计算建筑面积。客厅设计成米，标准层高米，夹层一般为米。标准层和夹层不在同一水平位置上，内部通过楼梯连接 。夹层处于两个标准层之间，一般来说，如果一层4户，就两层的夹层处于标准层下面，另两层的夹层在标准层的上面；一层两户就奇数层的夹层在标准层的上面，偶数层的夹层在标准层的下面，同时夹层在标准层下面的一般客厅、夹层、标准层不在同一水平面上，形成三错层的格局。该构造比较复杂，没有根本的透视图，现场图片资料很难说清楚。,缺点：构造复杂，施工周期加长，减少可售面积，从而单价较高。,附平面图,利用送夹层“偷面积,27,利用送夹层“偷面积”,利用送夹层“偷面积,偷面积实用案例分析,利用送夹层“偷面积,这是很多小户型采用的方法，挑高5米、挑高米，实际上也是“偷面积的一种。在将房屋层高设计到米、米甚至更高后，购房者通常可以将其隔成两层，使空间得到充分利用。,一般的话就是把客厅挑高，其他空间局部间隔成两层。,缺点：在限高的情况下，减少建筑面积，单价较高，同时在消防要求上很难达标，许多地方都已经制止这种设计。,层高做大，变成挑高房源,49,【,政策,】,：突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶等均不计入建筑面积。,主要技巧：在楼盘的设计中，多设计出几个空调外机安放处，将其层高控制在,2.2,米以内，或在顶上做一个假梁，使得这个空调外机的安放处可以装修成一个生活阳台。,空调机安放处变生活阳台,THE END,人有了知识，就会具备各种分析能力，,明辨是非的能力。,所以我们要勤恳读书，广泛阅读，,古人说“书中自有黄金屋。,”通过阅读科技书籍，我们能丰富知识，,培养逻辑思维能力；,通过阅读文学作品，我们能提高文学鉴赏水平，,培养文学情趣；,通过阅读报刊，我们能增长见识，扩大自己的知识面。,有许多书籍还能培养我们的道德情操，,给我们巨大的精神力量，,鼓舞我们前进,。,