精工地产8月郑州世航之窗项目商业定位报告

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1,项目价值解读,项目解读,板块价值解读,区域规划,20082035,年，在,27,年的时间里，郑州将分三步，打造全国大型复合枢纽机场和国际货运枢纽。航空港区规划发展已成趋势，在产业支撑的驱动之下，航空港区将会成为最新的投资热土。,到,2035,年，郑州航空港经济综合实验区将成为,“大枢纽”,航空货邮吞吐量达到,200,万吨左右，跻身全国前列，国际航空货运集散 中心地位显著提升；,“大产业”,形成创新驱动、高端引领、国际合作的产业发展格局，与航空关联的高端制造业主营业务收入超过,10000,亿元；,“大都市”,营商环境与国际全面接轨，建成进出口额达到,2000,亿美元的现代化航空都市，成为引领中原经济区发展、服务全国、连通世界的开放高地。,PART 1,项目价值解读,项目解读,板块价值解读,区域交通,随着区域经济的快速发展，在郑州航空港地区内，将云集航空、城际轨道、轻轨、高速公路、公交、社会车流等多种交通方式。,城际轨道：,郑州至许昌城际轨道线经过郑州新郑国际机场，在航空港区规划设,5,个站点，分别是机场航站楼枢纽站，北部片区航城中心站、会展中心站，南部片区梅河站、牛村站。,对外道路交通打造“三纵四横”路网：,包括京珠高速公路、机场高速公路、“四港联动”快速路、龙中公路、登封,机场,商丘高速公路和机场迎宾大道及延伸线等。,内部道路形成规则方格网：,除现有的两座互通式立交外，将来，航空港地区将在高速公路、快速路、主干道交叉处再规划新建,18,座立交桥；在航空港地区北部片区和南部片区各规划一个长途客运站。,本区域为郑州近郊区域，集高速、国道、轻轨等各种交通道路为一体，路网发达，通达性好，区域内部交通网络逐步完善，通达便利。,机场核心区,，规划面积,48,平方公里，主要发展机场运营功能；,物流商贸区,，规划面积,16,平方公里，以航空物流、,IT,产业研发、商业贸易以及休闲居住为主要功能；,临空产业区,，规划面积,26,平方公里，重点发展航空器材及相关零部件制造加工、技术资金密集型产业和高附加值出口加工业，打造现代加工制造产业基地。,国家及全省战略支持，郑州南拓明星组团；航空港区规划发展已成趋势，在航空经济及物流经济等产业支撑的驱动之下，航空港区会成为最新的投资热土，同时也将为本区域带来大量的产业人群，完成区域共建。,PART 1,项目价值解读,项目解读,板块价值解读,产业支撑,规划的航空港区分为“一核两区”，航空港是机场核心区的一部分，在其北部和南部分别是物流商贸区、临空产业区。,PART 1,项目价值解读,项目解读,板块价值解读,区域人口,航空港区目前约有人口,8,万人左右，主要是周边原住居民及港区内企业员工。区域至,2020,年预计人口将达到,50,万人以上，根据郑州市,11,月,30,日召开的,郑州航空港总体规划评审会,，预计未来郑州航空港区人口将达到,150,万左右。,在政府主导和政策利好以及产业支撑的情况下，港区人口将呈现快速上升，势必提高航空港区的房地产需求与投资热情，同时为港区房地产发展提供了潜在的更大的容量。,PART 1,项目价值解读,项目解读,板块价值解读,板块总结,国家级战略导向、价值投资高地、全复合功能城市,国家级战略导向板块未来价值卓越,综合投资价值高，目前为郑州热点投资区域,全复合功能城市定位，商业业态必然呈现多元化特征,港区迎来了前所有未有的高价值投资时代,PART 1,项目价值解读,项目解读,本体价值解读,区位价值,项目航空港区核心区边缘区域，小环境交通弱势，昭示性可达性阻隔。,项目位置短期内属于核心边缘区，中长期将会变成航空港区交通枢纽的核心区域。,项目位于物流商贸区与机场核心区交汇处周边商务资源行政资源丰富，未来对写字楼与商业需求量较大，有升值空间。,项目区位属性：,项目位置短期内属于航空港区核心区域的边缘区，商业属性较弱，但中长期将会变成航空港区交通枢纽的核心区域，商业价值将会有一定的提升，升值空间较大。,本案,教育,行政,商业综合体,PART 1,项目价值解读,项目解读,本体价值解读,项目周边资源：,行政资源方面：,航空港国土局、地税局、海关、工商局等，行政资源丰富,。,教育：,航空港第三实验小学、航空港实验小学。,商业综合体：,蓝天商务花园、华美龙金融广场、润丰悦尚、东方港汇。约,30-40,万平米；富士康员工为项目提供普通消费群体。,医疗资源：,航空港区人民医院、航空港区英港医院,交通：,干道价值不显性,道路通达性较差，但具有一定的便利性,交通,项目地处物流商贸区与机场核心区交汇处，临近航空港核心区；周边商务与行政资源丰富，在提升本项目行政商务价值的同时，将为本项目商业产品带来近距离的目标消费群体和潜在的部分投资客群。,项目总建面万，该项目为中小规模；,写字楼体量,万，占比,52%,；,商业,2F,为,万，占,17%,；,地下建筑面积：,万，占比,31%,本案为中小体量的商务属性项目,PART 1,项目价值解读,项目解读,本体价值解读,经济指标,PART 1,项目价值解读,项目解读,本体价值解读,地块现状,地块内为绿色附着物，尚未进行基本的场地平整，正式开工还需一定时间，在项目正式开工入市期间或将出现竞品。,本案,PART 1,项目价值解读,项目解读,本体价值解读,地块四至,机场高速延长线,云港路,华美龙项目,云港路单边交通机场高速围合死角，交通的导入性极弱；地块东侧规划道路级别低、连接性有限，对外通达性不高，客户进入性与商业存活性弱。,华美龙项目,机场高速延长线,云港路,本案,蓝天商务花园,PART 1,项目价值解读,项目解读,本体价值解读,地块四至,方向,名称,道路等级,备注,北侧,云港路,小区域次级干道,双向四车道,西侧为尚未开发区域，但由于有铁路阻隔，无发展空间,西侧,机场高速延长线,区域主干道,高架桥阻隔,方向,名称,备注,东侧,华美龙项目,商务办公物业，临四港联动大道，阻隔本案的昭示性,北侧,蓝天商务花园,成熟的居住型商务社区，但办公氛围没有形成,道路条件：,项目分布：,云港路单边交通机场高速围合死角，交通的导入性极弱；地块东侧规划道路级别低、连接性有限，对外通达性不高。，客户进入性与商业存活性弱。,PART 1,项目价值解读,项目解读,本体价值解读,商业价值分析,商业布局价值,一级商业价值,二级商业价值,三级商业价值,云港路沿线商业价值相对最高，,其次是地块东侧规划路沿线，而机场高速延长线沿线和内铺在现有条件下商业价值最低；,PART 1,项目价值解读,项目解读,本体价值解读,项目价值认知,同行专业人士访谈,区域投资热度高，商业体量大，地段不好，操作性差，活不下去,港区现在是投资热土，尤其是,4,月份以来，港区发展上升为国家战略后，国家政策的导向对港区的投资影响太大了，港区未来的投资升值前景还是不错的，这也是郑州及周边县市投资客看好港区的原因,虽然港区发展前景不错，但是目前紧靠一个富士康的支撑，是有些力不从心，尤其是现在港区商业体量太大了，不管是集中商业还是街铺，基本上都是把富士康员工作为最终的消费群体，富士康员工根据淡旺季不同流动性大，另外这些人的消费能力和消费档次是有限的，基本员工的工资,2000,多元，加上加班费也就,3000,多，这些收入不可能全部都在港区消费，所以现在港区商铺太多，有一定风险，我个人觉得投资写字楼比投资商铺好,你们那个地块说实在的不怎么好，尤其是做商业，难度很大，周边消费群体和其他商铺有很大区别，关键是地段不好，人流难以到达和滞留，没有人，商业活不下去,PART 1,项目价值解读,项目解读,本体价值解读,项目价值认知,商铺经营者访谈,商铺体量大，常住人口有限难支撑，位置太偏，不考虑在此置业,港区现在商铺还是不少的，没有开业的店铺和商场更多，虽然这段时间来港区投资的人比较多，但港区常住人口有限，富士康的人流动性比较大，还没有开业的店铺和商场都想着让富士康的人去消费，这有点不现实，再说了,富士康的工人都是出来打工的，谁也不会把每个月的工资都花在这些商场里,商铺活下去还得靠比较稳定的消费人群，我这个铺子就不是针对富士康员工的，比较稳定,港区现在都被炒热了，现在租金也涨了不少，商铺经营的压力也随之增加,你们那个项目，位置太偏，也没啥人，周边还是别墅，买东西的就更少了，我是不会考虑在那个地方开商铺的，和旁边的润丰相比，我还是会选润丰的店铺，相对而言位置好，人流量大,谁要在那个地方开商铺的话，我觉得卖早餐不错，周边甚至再往北，早上吃早餐真难，好多上班的都来这边吃早饭,项目位置属于核心边缘区，短期内价值有限，长期将会变成航空港区交通枢纽的核心区域，升值空间较大。,项目总建面,万，该项目为中小体量，规模优势较弱；,项目临近航空港核心区，周边具备一定的商务、行政资源；,地块素质较差，通达性可进入性弱，消费者认知度弱，商业素质较弱；,地块素质较弱，不具备高商业价值。,PART 1,项目价值解读,项目解读,本体价值解读,本体价值,PART 1,项目价值解读,项目解读,本体价值解读,投资热土,未来发展空间大,地块素质弱,商业价值有限,PART.2,核心问题研究,PART 2,核心问题研究,核心问题研究,VS,板块高价值,项目低商业价值,国家级战略导向,投资热土,综合复合城市定位,现有城市框架边缘,单边交通，机场高速围合死角,内铺缺乏自然存活机会点,板块高价值,国家级战略导向,投资热土,综合复合城市定位,如何实现,“高投资板块下,低商业价值,商业产品的成功销售”,将是我们的核心问题。,PART.3,市场研究判断,商业市场研究,写字楼趋势判断,PART 3,市场研究判断,市场研究判断,在售商铺分析,项目分布格局,东方港汇,2.5,万元,/,富康广场,1,万元,/,蓝天商务花园,只租不售,中央金地,1.6,万元,/,裕鸿世界港,2,万元,/,港城,793,2.5,万元,/,空港森林,1.3,万元,/,润丰悦尚,2-2.6,万元,/,山顶时代,2.1,万元,/,目前港区在售商铺主要沿四港联动大道围绕富士康布局。,多为“住宅,+,商务办公,+,商业”多物业组合形态，未来商业竞争较大；,项目均为大规模体量，且目前均实现商业产品销售，价格集中在,万元,/,PART 3,市场研究判断,市场研究判断,在售商铺分析,个案分析,蓝天商务花园,开 发 商：河南省华亨置业,物业位置：新郑市郑州航空港区云港路北侧,占地面积： 72 亩 容积率:1.3 建筑面积： 万,建筑风格：北美风格 建筑类别：联排别墅182套，多层洋房52套,使用年限：40年,商业部分：,商业体量：,万,经营方式：只租不售，开发商长期持有,租金水平：未定,商铺面积：,200,以上,业态定位：未定,交房时间：,2013,年,12,月底,PART 3,市场研究判断,市场研究判断,在售商铺分析,个案分析,润丰悦尚,开 发 商：河南保利置业,物业位置：航空港区机场迎宾大道与四港联动大道交汇处,占地面积：97294平方米,容积率,绿化率:30%,建筑面积：万,物业类别：住宅、公寓、商铺,商业部分：,商业体量：,2F,住宅底商,局部,1F,，共,5,万，约,150,间商铺,经营方式：完全销售，不包租,PART 3,市场研究判断,市场研究判断,在售商铺分析,个案分析,润丰悦尚,润丰悦尚商业定位以生活类零售百货为主，餐饮及娱乐仅作为附属配套，占比较小。,PART 3,市场研究判断,市场研究判断,在售商铺分析,个案分析,润丰悦尚,润丰悦尚商铺面积在,90-110,、,135-142,、,170-180,之间，最大面积,342,，最小面积,72,，一拖二，局部一层；,1-2F,层高,4.5m,面宽,8m,，进深,10-12m;,PART 3,市场研究判断,市场研究判断,在售商铺分析,个案分析,润丰悦尚,价格：,均价,2,万元,/,，最高售价万元,/,，一次性付款折，按揭折。,流量：,月均流量,1200-1400,。,目前存量：,3,万万。,PART 3,市场研究判断,市场研究判断,在售商铺分析,个案分析,润丰悦尚,目标消费群体,:,富士康员工,港区周边居民,项目业主,机场流动人群,目标消费群体消费能力,:,目标消费群体整体收入水平在,3000,元,/,月左右。,PART 3,市场研究判断,市场研究判断,在售型商业判断,个案分析,港城,793,开 发 商：富港置业,物业位置：,郑州航空港区郑港九路与郑港三街交汇处东北角,物业类别：住宅、商铺,建筑面积：,14,万，其中商业面积,10,万（含,3,万地下商业）,商业部分：,经营方式：,售后返租，返租期限,5,年，收益率,8%,、,8%,、,9%,、,9%,、,10%,，,商业体量：,10,万，其中,3,万地下商业只租不售。,PART 3,市场研究判断,市场研究判断,在售型商业判断,个案分析,港城,793,港城,793,商铺面积在,25-58,之间，住宅底商一拖二，局部一层，商业体单层销售；,层高,4.24.8m,面宽,，住宅底商进深,8m,，商业体进深,20m;,PART 3,市场研究判断,市场研究判断,在售型商业判断,个案分析,港城,793,价格：,均价万元,/,，最高售价万元,/,，一次性付款优惠,3,个点。,流量：,月均流量,4000-4250,。,目前存量：,约,2000,。,PART 3,市场研究判断,市场研究判断,在售型商业判断,个案分析,港城,793,目标消费群体,:,富士康员工，约,9,万人（项目公寓居住员工,1,万人）,港区周边居民,目标消费群体消费能力,:,目标消费群体整体收入水平在,3000,元,/,月左右。,置业客户来源,:,以投资客为主，,80%,投资客来自郑州，部分为港区及周边县市投资客。,承租客户来源,:,郑州现有及意向商铺经营者,周边拆迁市场原有商铺经营者,港区及周边县城生意人,PART 3,市场研究判断,市场研究判断,在售型商业判断,个案分析,东方港汇,开 发 商：郑州航空港区航程置业,物业位置：郑州市航空港区四港联动大道以东，云港路以北、中原路以南,占地面积：12436,容积率,建筑面积：36164.63，其中地上28211.10，地下7953.53。,商业部分,商业体量：,两层底商，一托二，面积。,业态定位：,高端金融中心，配套高端商务餐饮、商务百货。,目前存量：,剩余,7,间商铺，约,1800,PART 3,市场研究判断,市场研究判断,在售型商业判断,个案分析,东方港汇,价格：,均价万元,/,。,流量：,以合作及内定为主，正式对外推售仅,7,套商铺。,存量：,剩余,7,间商铺，存量,1800,商铺尺寸：,层高，开间,8m,，进深,16m,，面积在,128-157,之间。,PART 3,市场研究判断,市场研究判断,在售型商业判断,个案分析,东方港汇,目标消费群体,:,项目商务办公人员，主要是行政事业单位工作人员,酒店流动人群,目标消费群体消费能力,:,中高端消费群体，整体消费能力较强。,置业客户来源,:,合作单位，建设银行、工商银行,内部关系户,承租客户来源,:,中高端商务餐饮品牌店，迪欧咖啡、蓝天茗茶,商务礼品加盟店,品牌烟酒代理商,PART 3,市场研究判断,市场研究判断,在售型商业判断,个案分析,富康广场,商业部分,经营方式：,20,年长期出租，首付,30%,，余款,19,年无息付完；,业态定位：,“一站式”购物广场，业态范围包含餐饮、休闲娱乐、零售百货、商超，,以生活类零售百货为主,开 发 商：鼎华企业,物业位置：四港联动大道与中原路交汇处,建筑面积：,万,PART 3,市场研究判断,市场研究判断,在售型商业判断,个案分析,富康广场,富康广场商铺面积在,30-42,之间，一拖二；,层高,4.25m,面宽,，进深,10m;,共,220,间商铺；,价格：,1,万元,/,流量：,月均流量,4800,左右,存量：,约,1000,左右,PART 3,市场研究判断,市场研究判断,在售型商业判断,个案分析,富康广场,目标消费群体,:,富士康员工，约,30,万人,目标消费群体消费能力,:,目标消费群体整体收入水平在,3000,元,/,月左右。,置业客户来源,:,以经营者为主，投资客为辅。,港区商铺经营者,郑州及周边县城经营者,PART 3,市场研究判断,市场研究判断,在售型商业判断,个案分析,裕鸿世界港,商业部分：,商业体量,：,2F,住宅底商，共,1,万,户型面积,：,160-200,不等,开 发 商：河南裕鸿置业,物业位置：新郑市郑州国际机场北,占地面积： 150万 m2 容积率,建筑面积： 80万m2,物业类别：住宅、商业、写字楼、公寓,奥特莱斯,裕鸿世界港商业定位以大型百货商场为主，少数底商餐饮及娱乐作为附属配套，占比较小。,1-4#写字楼区域,奥特莱斯,自持商业,价格：,均价,2,万元,/,。,流量：,600,/,月,存量：,剩余存量,800-1000,商铺尺寸：,层高，开间,8m,，进深,15m,，,1,托,2,两层,PART 3,市场研究判断,市场研究判断,在售型商业判断,个案分析,裕鸿世界港,客户来源：,以郑州东区、管城、港区客户为主约占70%，周口，驻马店，商丘，许昌客户约占30%；,客户职业：,机场建设合作单位领导及设计院客户较多。,置业目的：,投资居多，极少数自用。,PART 3,市场研究判断,市场研究判断,在售型商业判断,个案分析,裕鸿世界港,置业客户分析：,富士康中高层、本项目洋房业主、,机场中高层管理人员、机场带来的较高端流动人群,星级酒店流动人群,目标消费群体：,PART 3,市场研究判断,市场研究判断,在售型商业判断,个案分析,空港森林,开 发 商：郑州君利置业,物业位置：郑港三路与双湖大道连接线交叉口,占地面积：,容积率,建筑面积：367961.99，其中商业面积万。,商业部分,经营方式：,售后返租，返租期限,2,年，收益率,8%,业态定位：,业态范围包含餐饮、休闲娱乐、零售百货、大型超市及部分商业配套（银行），,以生活类零售百货为主。,PART 3,市场研究判断,市场研究判断,在售型商业判断,个案分析,空港森林,空港森林商铺面积在,38-56,之间，独立的沿街商铺，一拖二，局部三层；,层高,3.94.2m,面宽,4m,，进深,14m;,PART 3,市场研究判断,市场研究判断,在售商铺判断,个案分析,空港森林,价格：,均价万元,/,，最高售价万元,/,。,流量：,月均流量,4600-5000,。,存量：,2000022000,。,PART 3,市场研究判断,市场研究判断,在售商铺判断,个案分析,空港森林,目标消费群体,:,富士康员工,项目业主,周边项目业主,目标消费群体消费能力,:,中高端消费群体，整体消费能力较强。,承租客户来源,:,项目周边区域经营者,港区拆迁市场原有商铺经营者,置业客户来源,:,郑州投资客,项目周边投资客,港区拆迁户,PART 3,市场研究判断,市场研究判断,在售商铺判断,个案分析,山顶时代广场,项目位置：郑州航空港区郑港,7,路和郑港,6,街交叉口东南角,绿化率：,37.32%,容积率：,2.67,占地面积：,140,亩,建筑面积：，公寓、住宅、,集中商业,商业部分：,总体量,：约,6,万，其中集中式商业万，街铺万,户型面积,：,80-130,，,层高，开间,8m,，进深,15m,经营方式,：统一经营，招商，3年无条件124%回购，年回报率10%,商业业态,： 集品牌折扣、餐饮、娱乐服务配套综合性购物中心，大型商超，电影院线，KTV，潮流服饰，统一经营，统一定位，统一管理。,郑港七路,郑港六街,售罄,在售,自持,价格：,一层均价26000元/，二层均价16000/.,流量：,4000,/,月,存量：,剩余存量约万,PART 3,市场研究判断,市场研究判断,在售商铺分析,个案分析,山顶时代广场,PART 3,市场研究判断,市场研究判断,在售商铺分析,个案分析,山顶时代广场,以郑州东区及港区客户各占50%,;,一次性客户占比50%,置业客户,目标消费群体,富士康产业人群,周边居民,PART 3,市场研究判断,市场研究判断,在售型商业判断,个案分析,鑫荣中央金地,开发商：河南荣亿置业,项目地址：郑州航空港区保税北路琴台街交汇处（富士康正对门）,建筑面积：商业12万,商铺面积：27-67 ，主力户型：30-40左右,销售情况：一期、二期售完，正在销售三期，预计今年10月份商业清盘,经营方式：统一承租10年，1-2年回报率8%，3-4年回报率9%，5-6年回报率10%，7-8年回报率11%，9-10年回报率12%。可以3年回购，开发商以倍房款回购；,商业业态：商业体负一层综合超市，美食城，淘宝城，外贸服饰，洗浴中心，一层化妆品，黄金珠宝，名表，二层男女装（运动休闲），箱包皮具，三层家具，床品，四层、五层商业自持。,PART 3,市场研究判断,市场研究判断,在售型商业判断,个案分析,鑫荣中央金地,价格：,一层均价24000元/，二层15000元/,三层均价8000元/，均价万,流量：,月均流量,10750,存量：,剩余存量,250,间左右，约,12500,PART 3,市场研究判断,市场研究判断,在售型商业判断,个案分析,鑫荣中央金地,主力面积段集中在,30-40,之间，多为小面积商铺，总价较低，客户接受度高，层高，开间,4m,，进深,14/18/20m,。,PART 3,市场研究判断,市场研究判断,在售型商业判断,个案分析,鑫荣中央金地,目标消费群体,:,富士康员工,目标消费群体消费能力,:,中端消费群体，整体消费能力一般。,置业客户特征,:,郑州及外地投资客占比约,60%,港区投资客户占比,40,约,%,付款方式来说，全款及按揭基本持平,承租客户来源,:,周边经营者,郑州及周边县市经营者,主力品牌店、专业店等,PART 3,市场研究判断,市场研究判断,在售型商业判断,市场总结,项目,商业体量,（万）,目前存量（万）,均价,（万元,/,）,月均流量（,/,月）,经营,模式,主力面积（）,主要消费,群体,主要置业客户,主要承租,客户,商业,档次,蓝天商务花园,1.6,1.6,-,-,只租不售,200,-,-,-,-,港城,793,10,（,3,万持有）,0.2,2.5,4000-4250,售后返祖,25-58,富士康员工,投资客,港区及周边县城经营者,中端,润丰悦尚,5,2.4,2-2.6,1850-2100,全部出售,110-142,富士康员工、周边居民,郑州及港区投资客,郑州及项目周边商户,中端,东方港汇,0.57,0.18,2.5,-,合作、,出售,128-157,商务办公人员、酒店流动人群,金融机构、合作单位,商务餐饮店、金融机构,中高端,富康广场,2.5,0.1,1.0,4500-4800,20,年出租,30-42,富士康员工,郑州及港区经营者,-,中端,裕鸿世界港,1,0.1,2,500-1000,租售结合,160-200,社区居民、周边消费者,港区拆迁户、周边投资客,郑州及项目周边商户,高端,空港森林,3.1,2.0,1.3,4600-5000,售后返祖,38-56,富士康员工,港区拆迁户、周边投资客,港区经营者,中端,山顶时代广场,6,2,2.1,2000-2500,售后返租，,统一经营,80-140,周边居民,富士康员工,郑州及港区投资者,港区经营者,中端,鑫荣中央金地,12,1.25,1.6,10750,租售结合,30-40,富士康员工,郑州外地及港区投资者,周边及外地经营者等,中端,中端定位项目,“小面积、高流量”,，中高端定位项目,“大面积、低流量”,PART 3,市场研究判断,市场研究判断,在售商铺判断,市场总结,商业级别：,目前港区在售商业项目多为区域级商业，仅裕鸿世界港引进奥特莱斯为都市型商业；,根据目标消费群体不同，在售商业项目分为中端及中高端级别；,面积区间：,中高端商业主力面积区间在,110150,之间；,中端商业主力面积区间在,2540,、,5070,之间；,平台流量及价格：,目前港区在售商铺平台价格在,万元,/,、,万元,/,之间。,大面积区间商铺平台流量在,18002000,/,月，小面积区间商铺平台流量在,40004500,/,月。,业态定位：,在售商铺业态定位以,生活类零售百货为主,，配套餐饮及娱乐。,经营模式：,多为售后返租，收益率最低,8%,PART 3,市场研究判断,市场研究判断,在售商铺分析,市场总结,目标消费群体：,富士康普通员工及中高层管理者；,项目周边居民；,商务及行政办公人员；,机场流动人群；,置业客户：,郑州投资客；,港区及周边县市投资客；,合作单位（银行等金融机构）；,部分现有商铺经营者,港区拆迁户,经营客户：,港区及周边县城生意人；,郑州市区生意人；,港区商铺拆迁户；,新生创业群体；,品牌商务专业店、礼品店,品牌烟酒加盟店、代理商,PART 3,市场研究判断,市场研究判断,经营商业分析,零售百货,餐饮,酒店,PART 3,市场研究判断,市场研究判断,经营商业分析,经营业态：,项目周边,1,公里范围内商铺经营业态主要以餐饮及零售为主。,租金水平：,项目周边,1,公里范围内商铺租金水平集中在,180200,元,/,.,月,PART 3,市场研究判断,市场研究判断,写字楼趋势判断,个案分析,润丰悦尚,楼盘位置：航空港区机场高速与四港联动大道交汇处向北100米,开 发 商：河南保利置业,物业类型：住宅、商业、商务公寓,建筑面积：万,产品：商务写字楼4595，共四栋，9F（其中12F为底商）,写字楼层高：,价格：均价7600元/,存量：4栋均已售完，以整栋销售为主，散售客户投资性强,商务写字楼,PART 3,市场研究判断,市场研究判断,写字楼趋势判断,个案分析,航程,东方港汇,商务写字楼,楼盘位置：航空港区机场迎宾大道与四港联动大道交汇处北,150,米,开发商：郑州路港置业有限公司,物业类型：商业、写字楼、酒店,建筑面积：,36164.63,产品：,南边为,8F,的东方港汇商务酒店，东边为,4F,的写字楼，,12F,为底商，,34F,为商务办公楼。,写字楼层高：,3.1m,户型面积：,169,、,375,、,336,、,403,、,306,、,248,、,245,、,747,价格：,未定，预计,800010000,元,/,存量：,写字楼共,18,间，代理商自用两间，目前剩余,13,间，散售为主。未来,5,年内租给一个政府部门办公用，客户只针对投资者。,PART 3,市场研究判断,市场研究判断,写字楼趋势判断,个案分析,裕鸿世界港,郑 港 六 路,1#,2#,3#,4#,楼盘位置：郑州国际机场北（四港联动大道与郑港六路交汇处）,开发商：河南裕鸿置业,物业类型：住宅、商业、写字楼、公寓,建筑面积：80万,产品：1#、2#为五星级酒店，3#、4#为写字楼，共4栋，9F（1F为底商）。,户型面积：1401100，标准层1134 m2,写字楼层高：,价格：7000元/左右,存量：四栋写字楼和两栋酒店均已售完，整栋销售为主，散售以投资客为主。,未来供应量：四港联动大道以西的400亩地建商务写字楼，预计今年下半年动工,PART 3,市场研究判断,市场研究判断,写字楼趋势判断,个案分析,蓝天商务花园,楼盘位置：郑州航空港区云港路北侧（机场收费站北100米）,开发商：河南省华亨置业,物业类型：联排别墅、花园洋房,建筑面积：57782,产品：联排排屋共24栋，182套，洋房2栋，52套,户型面积：、,价格：联排13000元/，多层7000元/,存量：多层已售罄，联排剩10套。投资客和自用客户占比相当。,PART 3,市场研究判断,市场研究判断,写字楼趋势判断,区域市场供应,目前港区内写字楼项目主要集中在四港联动大道沿线，多为综合体项目中的一部分，体量都不太大。,裕鸿世界港预计下半年将推出,400,亩地的纯商务地产，潜在供应量较大。,蓝天商务花园,5.7,万,13000,元,/,润丰悦尚,1.7,万,7600,元,/,航程东方港汇,1.08,万,价格未定,裕鸿世界港,3.6,万,7000,元,/,目前区域内写字楼市场价格在,700013000,元,/,之间，其中蓝天商务花园为商务独栋，价格相对于其他项目偏高，航程东方港汇定位于中高端客户群体，价格预计在,800010000,元,/,。,PART 3,市场研究判断,市场研究判断,写字楼趋势判断,区域市场产品,户型面积,层高（米）,层数,润丰悦尚,4595,3.15,9,航程东方港汇,169747,3.1,4,裕鸿世界港,1401100,3.4,9,蓝天商务花园,276285,3,区域内写字楼产品面积差异性较明显，润丰悦尚为商务办公和写字楼两用，面积相对较小,;,航程东方港汇和裕鸿世界港针对港区职能部门及大中小型企业办公用，面积相对较大，蓝天商务花园为独栋商务办公，并可用于居住，面积中等。,从产品品类来看，层数较低，主要小高层和多层。,写字楼总体量（万）,消化体量（万）,存量（万）,去化周期（月）,月均去化（万）,润丰悦尚,1.7,1.7,0,7,0.25,航程东方港汇,1.08,待售,1.08,待售,裕鸿世界港,3.6,3.6,0,7,0.5,蓝天商务花园,5.7,5.4,0.3,31,0.17,合计,1.38,0.3,PART 3,市场研究判断,市场研究判断,写字楼趋势判断,区域市场去化量,港区区域内写字楼在售项目目前存量较少，仅,万，属于写字楼销售空档期，竞争较弱；,各项目月均去化在,万之间，其中裕鸿世界港去化速度较快，为,万，其中蓝天商务花园为独栋写字楼办公，销售价格属于区域天花板。,PART 3,市场研究判断,市场研究判断,写字楼趋势判断,写字楼去化量判断,本项目写字楼体量约为万，依据市场主流平台流量月均万平计算，本项目写字楼销售周期约为,10,个月，通过项目地段、工期以等影响因素修正，销售周期约为,14,个月。,通过市场比较及经验值判断各因素影响对流量的影响比例,地段影响修正：,50%,工期影响修正：,20%,交通影响修正：,30%,配套影响修正：,10%,规模影响修正：,20%,综合影响比例：,26%,因此本项目流量初步判定为：,0.3*,（,1-26%,）,从整体体量上看，郑州港区写字楼项目不多，总体量约,万，且目前市场存量较少，约,万，但是未来市场有一定的潜在供应。,从去化量来看，整体去化速度较快，市场月均去化量约,万。,从价格方面来看，整体价格在,700013000,元,/,之间。,从区域内的产品来看，主要为小高层和多层，由于港区内各项目功用不同，面积差别也较大。,PART 3,市场研究判断,市场研究判断,写字楼趋势判断,写字楼市场总结,PART 3,市场研究判断,市场研究判断,写字楼趋势判断,价格预判,序号,加权因子,权重系数,K,裕鸿世界港,润丰悦尚,蓝天商务花园,本项目,得分,加权值,得分,加权值,得分,加权值,得分,加权值,1,开发品牌,10%,8,0.8,10,1.0,8,0.8,8,0.8,2,地段位置,25%,8,2.0,9,2.3,9,2.3,8,2.0,3,道路交通,5%,9,0.5,9,0.5,9,0.5,7,0.4,4,规模体量,5%,8,0.4,8,0.4,8,0.4,6,0.3,5,产品品质,5%,8,0.4,8,0.4,10,0.5,8,0.4,6,周边配套,2%,7,0.1,8,0.2,8,0.2,8,0.2,7,硬件设施,10%,8,0.8,8,0.8,8,0.8,9,0.9,8,物业服务,3%,8,0.2,8,0.2,7,0.2,9,0.3,9,工程进度,10%,8,0.8,9,0.9,10,1.0,7,0.7,10,去化速度,25%,10,2.5,10,2.5,9,2.3,8,2.0,加权值总和（,X,）,100%,8.5,9.1,8.8,7.9,比较项目比重,40%,50%,10%,比较项目均价,7000,7600,13000,比较项目比准价,328.25,417.58,147.39,本案初步预判价,7038.64,市场比较法判断项目现下价格：,目前市场在售写字楼项目较少，且在售项目非纯商务办公性质，因此价格个案性明显，此价格仅供参考，具体入市价格需根据价格自然增长率及区域发展及投资热度的提升进行修正。,PART.4,商业定位体系,客户定位,产品定位,价格定位,区域商务及行政办公配套型商业,PART 4,商业定位体系,商业定位体系,整体定位,商业客户类别及属性,编号,类别,属性,所属商业类别,1,目标消费群体,间接性,销售型商业,2,投资客,直接性,销售型商业,3,经营者,销售型商业,本项目的直接客户是投资者和经营者,销售的目标客户以投资者为主、经营者为辅,PART 4,商业定位体系,商业定位体系,客户定位,PART 4,商业定位体系,商业定位体系,客户定位,目标消费群体,需求：,1,、收入水平较高、具备一定消费能力的商务办公人员、企事业单位人员及小生意人和居住者；,地缘：,1,、项目辐射半径为,1,公里商圈范围内的行政商务办公人员和居住者；,辐射区域,1,公里范围内,原住民及商务、行政办公人群为主，富士康员工为辅,PART 4,商业定位体系,商业定位体系,客户定位,投资置业群体,覆盖港区区域投资者,接纳机场、产业衍生的外地投资客,港区投资客；,现有商业区商铺租赁者,/,经营者；,项目周边经商小业主及拆迁户；,机场、富士康等产业利好的带来的外地衍生投资客,主要投资客类型如下：,PART 4,商业定位体系,商业定位体系,客户定位,经营者群体,主要经营者类型如下：,主力商家：品牌商务餐饮、商务休闲加盟店；,专业办公用品销售者；,日常餐饮及便利店经营者；,商务及行政办公配套服务经营者,PART 4,商业定位体系,商业定位体系,产品定位,功能定位,核心功能：,服务于项目周边商务及行政办公的配套型商业,辅助功能：,服务于周边,1,公里范围内的居住、工作人群的配套型商业,PART 4,商业定位体系,商业定位体系,产品定位,业态定位,围绕目标消费群体，本项目商业业态定位为：,商务餐饮,+,商务休闲,+,办公零售,+,其他,西湖春天,迪欧咖啡,足浴,养生,SPA,专业办公用品,图文印刷,快餐店,便利店,PART 4,商业定位体系,商业定位体系,产品定位,业态定位,本项目商业各业态占比：,业态,面积（）,经营范围,楼层落位,商务餐饮,2300-2600,餐饮、茶艺,1F,、,2F,商务休闲,2500,足浴、,SPA,2F,办公零售,3000-3500,办公用品、图文印刷,1F,金融类,500-700,担保公司、证券公司,1F,、,2F,其他,300-400,日常餐饮、便利店、,1F,由项目周边行政属性以及各大商务办公体支撑，判断本项目合适商业体量：,周边商务性质体量约为：,30,万平，可辐射人群为,2,万人，可支持商业体量为,1-2,万，那么基于商业队地段的高素质要求，建议本项目做,2F,约,1,万商业体量，具体业态分布如下：,行政办公人员,富士康员工,PART 4,商业定位体系,商业定位体系,价格定位,租赁价格,通过对区域内经营性商业调查可得：,区域平台租金水平：,项目周边,1,公里范围内商铺租金水平集中在,180200,元,/,月,PART 4,商业定位体系,商业定位体系,价格定位,销售型商业价格预判,序号,加权因子,权重系数,K,润丰悦尚,裕鸿世界港,港城,793,东方港汇,鑫荣中央金地,山顶时代广场,本项目,得分,加权值,得分,加权值,得分,加权值,得分,加权值,得分,加权值,得分,加权值,得分,加权值,1,开发商品牌,10%,10,1,8,0.8,8,0.8,8,0.8,8,0.8,8,0.8,8,0.8,2,项目区位,15%,9,1.35,8,1.2,8,1.2,8,1.2,7,1.05,7,1.05,8,1.2,3,道路交通,15%,9,1.35,8,1.2,8,1.2,9,1.35,8,1.2,8,1.2,6,0.9,4,项目规模,10%,8,0.8,8,0.8,10,1,7,0.7,10,1,8,0.8,6,0.6,5,产品品质,5%,8,0.4,9,0.45,8,0.4,8,0.4,8,0.4,8,0.4,8,0.4,6,商业配套,10%,8,0.8,8,0.8,8,0.8,8,0.8,8,0.8,8,0.8,8,0.8,7,商业氛围,10%,9,0.9,8,0.8,8,0.8,8,0.8,7,0.7,8,0.8,6,0.6,8,人流量,10%,9,0.9,8,0.8,9,0.9,8,0.8,7,0.7,8,0.8,7,0.7,9,升值前景,10%,8,0.8,8,0.8,8,0.8,8,0.8,8,0.8,8,0.8,8,0.8,10,项目定位,5%,8,0.4,9,0.45,8,0.4,8,0.4,8,0.4,8,0.4,8,0.4,加权值总和（,X,）,100%,8.7,8.1,8.3,8.05,7.85,7.85,7.2,比较项目比重,20%,15%,15%,20%,15%,15%,2602,比较项目均价（成交价）,20000,20000,25000,25000,15600,21000,比较项目比准价,2299,2469,3012,3106,1987,2675,本案初步预判价,18737,市场比较法,市场比较法得出比较价格约为,18737,元,/,租金收益还原估算,本项目街铺的租金水平为,A=2160-2400,元,/,年；,本项目街铺的投资回收周期计为,N=12,年；,本项目街铺的租金还原率为,R=10%,；,从租金收益还原比较的角度，本项目销售型商业入市价格预计为,14718-16352,元,/,；,条件,计算,结果,P=14718-16352,元,/,PART 4,商业定位体系,商业定位体系,价格定位,销售型商业价格预判,销售型商业入市价格预判,通过与市场在售项目的参考比较，本项目销售型商业入市价格预计为,18737,元,/,；,从租金收益还原比较的角度，本项目销售型商业入市价格预计为,14718-16352,元,/,；,保守估算，本项目销售型商业入市价格预计为,16326-17306,元,/,PART 4,商业定位体系,商业定位体系,价格定位,销售型商业价格预判,通过市场比较法与租金收益还原法的加权平均得出本案商业价格判断：,其中加权比例：租金收益还原法：市场比较法,=6:4,PART 4,商业定位体系,商业定位体系,价格定位,销售型商业流量预判,商业体量判断,共两层，除去一楼办公大厅和电梯井及步梯所占面积，可售商业面积约为,8420,（其中，,1F,为,4002,，,2F,为,4418,）；市场较大面积商铺月均平台流量,1800-2000,通过市场比较及经验值判断各因素影响对流量的影响比例,地段影响修正：,50%,工期影响修正：,20%,交通影响修正：,30%,配套影响修正：,10%,规模影响修正：,20%,综合影响比例：,26%,修正后本项目月均流量约为,1332-1480,本项目商业销售周期约为：,6-8,个月,PART.5,物业发展建议,铺位物理分割建议,垂直交通建议,经营方式建议,PART 5,物业发展建议,物业发展建议,铺位分割,1F,业态落位,面积建议：,30-60,/100-300,云港路沿线商业价值较高，应设定主流消费业态：,餐饮、便利店、通讯等业态,；东侧商场入口属性决定，可做餐饮、便利店等基本商业配套；,商场内部空间，建议做,专业办公市场,，可设定：,打印复印、办公用品、电子商务用品，电子办公用品维修、保险柜专卖,等相关业态；,云港路两端头角部位置，可设置大面积商铺（,100-300,），后期可统一招商，引进,投资担保、证券公司,等,金融性质,公司，与旁边金融广场共同打造区域金融中心。,餐饮、便利,专业办公、电子办公用品,金融性质公司,PART 5,物业发展建议,物业发展建议,铺位分割,2F,业态落位,划分建议：建议划分为,30-60,商铺，后期统一招租；,建议引进两到三家中高端商务餐饮，面积约,2300-2600,；经营业态如：西湖春天、外婆家、澳门豆捞等。,建议做大型商务休闲配套：,SPA,休闲会所、君行健足疗等休闲配套，建议面积约,2500,。,其中，针对此中高端服务配套，建议设置专用客梯，取消商场内部自动扶梯设置。,垂直专用电梯入口,垂直专用电梯入口,商务餐饮,商务休闲,PART 5,物业发展建议,物业发展建议,铺位分割,面积划分,关于柱距：建议米,1F,面积建议：,云港路两端头角部位置建议,300-400,平大铺位，进行统一招商，引进证券公司、投资担保公司等,云港路沿线小型便利及餐饮行业，建议其以较小面积为主，建议在,30-40,之间；,内部专业办公市场铺位设置以柱距半柱距为准，约每间,30-80,（可根据具体情况进行划分）；,2F,面积建议：,2F,为商务休闲配套，可根据具体