企业存量土地管理课件

企 业 存 量 土 地 管 理 1 企 业 存 量 土 地 处 置 方 式 案 例 交 流 企 业 存 量 土 地 管 理 2 土 地 资 产 是 企 业 总 资 产 的 重 要组 成 部 分 ， 中 石 化 集 团 作 为 国 有 大 型 企业 ， 拥 有 的 存 量 土 地 量 大 面 广 ， 土 地 现状 类 型 复 杂 ， 土 地 资 产 价 值 量 巨 大 。 因此 ， 选 择 合 适 的 土 地 处 置 方 式 ， 依 法 处置 存 量 土 地 ， 提 高 土 地 利 用 率 ， 实 现 土地 资 源 优 化 配 置 ， 以 达 到 提 高 企 业 效 益的 战 略 目 标 。 企 业 存 量 土 地 管 理 3 土 地 有 偿 使 用 制 度 改 革 30年 的 历 程1992 20072002 20062004 土 地 有 偿 使 用 制 度的 建 立 ， 以 协 议 出让 方 式 为 主 11号 令 -经 营 性土 地 实 行 招 拍 挂方 式 进 行 交 易 831大 限 ， 结束 了 经 营 性 用地 协 议 出 让 的 用 地 方 式 31号 文 -工 业用 地 实 行 招 拍挂 方 式 出 让物 权 法 ， 我 国 土 地 供应 全 面 采 用 招 拍 挂 方式 出 让 20091987深 圳 首 宗 土地 招 拍 挂 1988 宪 法 增 加 了“ 土 地 的 使 用 权 可以 依 照 法 律 规 定 转让 ” 的 条 文 企 业 存 量 土 地 管 理 4 一 、 存 量 土 地 的 类 型 企 业 存 量 土 地 的 范 围 存 量 土 地 的 类 型 企 业 存 量 土 地 管 理 5 1、 企 业 存 量 土 地 的 范 围 存 量 土 地 广 义 上 讲 是 泛 指 城 乡建 设 已 占 有 或 使 用 的 土 地 ， 狭 义 上 讲 是指 现 有 城 乡 建 设 用 地 范 围 内 的 土 地 ， 即具 有 生 产 能 力 开 发 利 用 潜 力 的 现 有 城 乡建 设 用 地 。 企 业 存 量 土 地 管 理 6 2、 存 量 土 地 的 类 型 这 里 所 讲 的 存 量 土 地 的 类型 主 要 是 从 土 地 的 初 始 取 得 方 式 来讲 的 。 企 业 存 量 土 地 管 理 7 原始土地权属 划 拨 符 合 划 拨 目 录 保 留 划 拨符 合 条 件 经 申 请 批 准 后保 留 划 拨 五 年有 偿 方 式 出 让租 赁作 价 出 资授 权 经 营初 始 处置 方 式 企 业 存 量 土 地 管 理 8 二 、 存 量 土 地 的 处 置 方 式 这 里 所 讲 的 存 量 土 地 的 处 置 方式 是 指 在 完 成 土 地 的 初 始 处 置 后 ， 企 业根 据 经 营 发 展 的 需 要 ， 对 土 地 进 行 再 处置 的 方 式 。 企 业 存 量 土 地 管 理 9 存 量 土 地 的 处 置 方 式产权变更 划拨转出让 国家收储 抵押 租赁 再开发 .变更 权属 转让 作价出资 内部划转 改制 转让 现状经营 现状收储 直接入市 划拨土地收储 有 偿 使用 土 地的 收 储 出 让授 权 经 营 企 业 存 量 土 地 管 理 10 三 、 案 例1、 土 地 权 属 的 科 学 规 范 管 理 是 企 业 可 持 续 生 产 经 营 发 展 的 基 础 企 业 存 量 土 地 管 理 11 2、 土 地 转 让 必 须 是在 有 偿 处 置 的 前 提 下 进 行 ， 国有 企 业 还 要 受 到 国 有 资 产 管 理政 策 的 约 束 。 转 让 土 地 须 经 国资 委 、 产 权 所 等 处 置 授 权 批 准。 企 业 存 量 土 地 管 理 12 3、 内 部 资 产 结 构 调 查 的 产 权 变 更 4、 作 价 出 资 行 为 对 土 地 价 值 应 有 远期 价 值 评 估 和 当 期 价 值 评 估 的 比 较 。 企 业 存 量 土 地 管 理 13 5. 土 地 收 储 政 策 拆 迁 资 产 补 偿 (刚 性 ) 收 储 补 偿 总 额 相 关 经 济 损 失 补 偿 (弹 性 ) 企 业 存 量 土 地 管 理 14 6. 积 极 主 动 盘 活 资 产 的 处 置 可 开 发 与 不 可 开 发 的 土 地 土 地 收 储 与 土 地 入 市 相 结 合 ， 在 合 规 合法 的 前 提 下 ， 稳 健 的 尝 试 与 二 级 市 场 的联 动 。 底 限 是 土 地 入 市 底 价 。 根 据 企 业的 人 力 、 财 力 及 社 会 资 源 实 力 谨 慎 参 与二 级 市 场 的 开 发 和 利 益 分 配 。 企 业 存 量 土 地 管 理 15 小 结 ： 土 地 经 初 始 处 置 后 ， 企 业 对国 有 土 地 资 产 在 生 产 、 经 营 过 程 中 因 处置 方 式 不 同 ， 对 土 地 资 产 进 行 再 处 置 的权 力 和 对 土 地 资 产 承 担 的 保 值 、 增 值 和经 营 管 理 的 责 任 更 为 严 肃 和 明 确 。 企 业 存 量 土 地 管 理 16 四 、 土 地 处 置 的 程 序 与 关 键 环 节 拟 定 土 地 使 用 权 处 置 方 案 是 关 键 根 据 方 案 落 实 实 施 -动 态 调 整 评 估 是 方 案 实 施 过 程 的 落 实 手 段 。 评 估 包 括 审 批 评 估 、 备 案 评 估 及 咨 询 评 估 等 多 种 情 况 。 企 业 存 量 土 地 管 理 17 五 、 影 响 选 择 土 地 处 置方 式 的 因 素 硬 件 -土 地 利 用 的 现 状 条 件 软 件 -企 业 软 实 力 指 导 思 想 其 他 因 素 企 业 存 量 土 地 管 理 18 土 地 区 位 因 素 ： 包 括 地 理 位 置 、 气 候 等因 素 ； 土 地 权 属 性 质 ： 有 出 让 土 地 、 划 拨 土 地和 国 有 租 赁 土 地 ， 此 外 还 有 空 转 土 地 ； 土 地 用 途 ： 既 有 工 业 用 地 ， 还 有 商 业 用地 、 办 公 用 地 、 综 合 用 地 、 市 政 设 施 用地 、 住 宅 用 地 等 ； 硬 件 -土 地 利 用 的现 状 条 件 企 业 存 量 土 地 管 理 19 2、 软 件 -企 业 软 实 力 企 业 软 实 力 是 相 对 于 企 业 设 备 、厂 房 、 资 本 、 经 济 规 模 等 以 物 化 形 式 存在 的 硬 实 力 而 言 ， 而 以 企 业 组 织 模 式 、行 为 规 范 、 价 值 理 念 、 科 技 实 力 、 管 理能 力 、 品 牌 商 誉 、 企 业 文 化 、 企 业 内 外部 环 境 和 谐 指 数 所 构 成 的 影 响 企 业 发 展的 长 期 性 、 基 础 性 和 战 略 性 的 要 素 。 企 业 存 量 土 地 管 理 20 软 件 -企 业 软 实 力 团 队 和 谐 人 才 储 备 领 导 阶 层 的 意 志 企 业 存 量 土 地 管 理 21 团 队 和 谐 在 企 业 内 部 ， 软 实 力 主 要 表 现为 企 业 文 化 具 有 较 强 凝 聚 力 ， 创 新 机 制健 全 并 能 保 证 创 新 激 情 不 衰 减 ， 组 织 运转 高 效 并 具 有 自 我 完 善 功 能 ， 团 队 目 标统 一 ， 人 事 关 系 和 谐 、 政 通 人 和 、 和 谐共 进 。 企 业 存 量 土 地 管 理 22 人 才 储 备 人 才 是 企 业 软 实 力 的 集 中 体 现 。拥 有 人 才 ， 就 拥 有 了 实 现 既 定 目 标 的 条件 ； 人 才 与 目 标 条 件 相 结 合 ， 会 产 生 几何 数 值 倍 增 优 势 。 企 业 存 量 土 地 管 理 23 3、 指 导 思 想 企 业 的 指 导 思 想 作 为 一 种 导向 、 观 念 ， 会 影 响 企 业 的 基 本 经 营 管 理 ，贯 穿 整 过 程 。 宏 观 因 素 微 观 因 素 企 业 存 量 土 地 管 理 24 宏 观 因 素 如 国 家 、 政 府 的 宏 观 政 策 、 法 律 、 法 规等 ； 深 入 贯 彻 落 实 科 学 发 展 观 ， 建 设 资 源 节约 型 社 会 ， 节 约 集 约 利 用 土 地 ； 企 业 存 量 土 地 管 理 25 微 观 因 素 如 企 业 的 战 略 发 展 规 划 、 经 营 管理 目 标 等 ； 企 业 存 量 土 地 管 理 26 4、 其 他 因 素 如 相 关 的 税 收 政 策 ， 企 业 的 资 产 、资 本 结 构 ， 负 债 情 况 等 。 企 业 存 量 土 地 管 理 27 谢 谢 ！