中房信3月万达地产深度研究报告

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,*,*,97,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,107,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,62,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,*,*,14,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,30,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,20,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,12,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,“现金流滚资产”商业地产模式,万达地产深度研究报告,中国房产信息集团,第一部分：万达地产研究意义,几组数字看万达,研究万达的意义,1,、持有物业面积,700,万,平方米，是,亚洲排名第一,的不动产商,3,、截止到,2011,年,5,月，,44,个,万达广场、,15,家,五星级酒店、,600,多块电影银幕,、,近,30,家连锁百货,以及,30,多家量贩,KTV,4,、计划到,2012,年，开业,80,个,万达广场，持有物业面积,1200,万,平方米，年销售金额达到,1200,亿,2,、,2010,年万达地产销售额超过,770,亿,元，,2011,年,1-6,月,340,亿元,万达的企业愿景改变的原因,万达自成立到目前共经历了三个发展阶段由多元化发展向商业地产转变,基本以开发住宅为主，也历经开办电梯厂、制药厂、连锁商业等的探索,确立商业地产与住宅地产“两条腿”走路的发展战略,确立商业地产为主要发展核心，成熟的发展经验帮助企业开始快速扩张之路,初创期,转型期,发展期,1988-1998,1999-2004,2005-至今,1988,年，万达公司成立,1994,年，万达进入足球领域,1995,年,-1998,年，在住宅开发的同时，历经开办电梯厂、制药厂、连锁商业等的探索,1999,年，开始“订单产”的最初模式思考,2000,年，确立商业与住宅 “两条腿”走路,2002,年万达合股成立大洋百货集团,05-07,年，产品实现向第三代转型,2009,年，加强土地储备，对外宣称将,200,亿元拿地,万达集团的商业运营模式核心,“现金流滚资产”,“现金流滚资产”,万达地产盈利模式的精髓,1,、为什么万达住宅不做溢价？,2,、为什么万达要实现快速开发？,3,、为什么万达要进行产品复制？,4,、为什么万达要进行订单地产？,5,、为什么万达要实行集团化管控制？,6,、为什么万达营销采用,PK,制？,万达的发展模式的核心,一、万达地产的产品线,09,二 、万达地产的区域扩张战略,31,三、万达地产的管控模式,54,四、万达地产的融资模式,86,目录,第一部分：万达地产的产品线,万达广场的发展历程,万达广场的产品特点,万达广场的档次细分,万达广场的核心价值与竞争力,第一代,第二代,第三代,时间：,2001-2002,产品种类：纯商业体,规模：,5,万,建筑形态：单建筑,主力商家：超市,+,家电,+,影院,时间：,2002-2006,产品种类：纯商业体,规模：,15,万,建筑形态：组合式,主力商家：超市,+,建材,+,家电,+,影院,时间：,2006-,至今,产品种类：商业、酒店、办公、住宅,规模：,40-80,万,建筑形态：城市综合体,主力商家：百货,+,超市,+,家电,+,美食,+,影院,经过三代产品的蜕变，第三代具备成熟商业体系的“万达广场”破茧而出,正准备向第四代升级,万达广场的发展历程,在第三代产品向第四代产品的过程中，万达广场对于业态的种类与分布不断完善，并且加重了健康休闲设施的比例,第四代,当前,缺 陷,单体建筑，单个盒子式,建筑形态,业态分布,体量,占地面积：,1.2-2,万平方米,建筑面积：,4-6,万平方米,选址,选择省会或中心城市布局,选址都在城市最核心商圈,主力店一般,3,家，沃尔玛超市、家具家电专业卖场及万达影院；,1,层为精品、服饰，,2,、,3,层为超市，,4,层为专业卖场和影院。,长春万达商业广场,长沙万达商业广场,南昌万达商业广场,青岛万达商业广场,建筑形式单一，购物环境较差；,业态单一，,90%,以上为购物，缺乏休闲与娱乐；,主力店占到,70%,以上，租金过低，影响收益；,独立商铺销售价格过高，散铺投资收益预期无法实现。,第一代产品：起步期（,2001-2002,年），特点如下：,代表案例,万达广场的发展历程,缺 陷,组合式，每个主力店都为一个单体盒子，由多个盒子组成商业广场,建筑形态,业态分布,体量,占地面积：,5,万平方米,建筑面积：,15,万平方米,选址,选择省会或中心城市布局,选址在城市核心商圈,主力店一般为,4,家，百货、 超市、建材家电专业卖场、影院；,沈阳万达商业广场,天津万达广场,武汉万达商业广场,南宁、大连、哈尔滨等地万达商业广场,没有室内步行街，整个项目没有灵魂；,店和店之间的联系割裂，人流动线设计不合理,纯商业定位，除了商业之外没有文化、娱乐、体育、酒店等其他业态。,零售类比例偏大占总经营面积,80,以上。,代表案例,第二代产品：发展期（,2002-2006,年），特点如下：,万达广场的发展历程,缺 陷,多产品的综合体，以盒子,+,街区,+,高层的组合形式,建筑形态,业态分布,体量,占地面积：,10-20,万平方米,建筑面积：,40-80,万平方米，其中商业规模在,15-20,万平左右,选址,选择省会或中心城市布局,选址在城市副中心或新区中心,涵盖星级酒店、写字楼、酒店式公寓、商业街区、广场、,SHOPPING MALL,及 住宅组成,主力店一般为百货、超市、家电、影院、美食等,宁波万达广场,上海万达广场,北京万达广场,成都万达广场等,设计不尽合理、工程建设粗糙、管理粗放等不足或需完善之处。,代表案例,第三代产品：成熟期（,2006,年,-,今），特点如下：,真正的城市综合体开始出现，并开始创造新城市中心，室内步行街的出现成为万达在商业地产设计上的最大创新,经营方式为核心商业只租不售，真正实现了“房地产开发补贴商业经营”,意 义,万达广场的发展历程,相比一二代产品，三代产品城市综合体的开发明显弥补了这些缺点：,三代产品为街区式的建筑形态,三代产品不断加大休闲娱乐健康等方面设施的比重,三代将主力店比例调低为,50%,，保证租金收益,三代产品在租金差距方面逐渐趋平,建筑形式单一，购物环境较差；,业态单一，,90%,以上为购物，缺乏休闲与娱乐,主力店占到,70%,以上，租金过低，影响收益,独立商铺销售价格过高，散铺投资收益预期无法实现,万达第三代产品,万达第三代产品在建筑形态、业态组合、主力店配比和收益回收方式上进行了改革，弥补了万达第一代、第二代产品的某些缺陷。,万达第一、二代产品,万达广场的发展历程,租户组合,:,进一步强化次主力店的功能与作用，在租户组合方面进行创新，创造出“店中店”、 “店中城”、“店中馆”、“店中坊”等类似主力店作用的“主力区”、“主题区”或“专门经营区”。,整体定位：,在整体功能定位上，逐渐强化生活化、休闲化、娱乐化、体验化、家庭化、创新化、服务化。,金融产品化,：当发展到一定规模，就可以入股一家民营制银行，那与银行的跨界合作内容就不仅限于贷款业务，还可开发金融衍生品。,规划设计,：在强调商业氛围的同时，增加文化元素、旅游元素等；室内步行街沿线要富于变化；在现有第三代产品楼层的基础上，再尝试整体或局部增加一层。,初探方向,万达现在处于向第四代产品初探的提升期，从这个过程中看出种以商业中心为核心、充分发掘业务板块之间联动效应的城市综合体开发与运营管理的发展模式。,业态配比,：增加文化（如文化廊、书城）、旅游（如万达旅游区微缩、万达旅游纪念品等）、展示（如万达大事记、万达荣誉墙、万达在中国）等。,如今的万达在向第四代产品方向初探，对于业态的种类与分布不断完善，并且加重了健康休闲设施的比例,万达广场的发展历程,目前的万达广场形成“一主三次多辅助”的多功能复合体模式：,HOPSCA,即：,Hotel+Office+Public Space+Shopping Mall+Culture&Recreation+Apartment,公共空间,住宅,休闲设施,酒店,写字楼,项目整体档次的基础，销售为主的营销模式是平衡现金流的又一途径,完善项目业态组合，提高项目整体形象,各业态之间的纽带，形成多业态联动格局，进一步集中人气,平衡整个项目的现金流，并为项目聚集人气,项目最初吸引人流的主要途径,在万达广场向第三代产品的发展过程中，形成以商业为核心，住宅、写字楼和酒店为次要核心，公共空间、文化娱乐休闲设施相辅助的多功能城市综合体，各业态之间相辅相成,商业,万达广场的产品特点,业态,规模,建筑,租售模式,目标群体,人气聚集效果,商业,主力店,30%-40%,多层建筑,租赁,普通大众,步行街沿街商铺,5%-10%,租赁,普通大众,其他散铺,10%-20%,销售,普通大众,住宅,0-20%,高层,销售,投资客为主,办公,5%-20%,高层,以售为主,SOHO,业主,酒店,0-10%,高层,持有,商务、旅游人士,万达广场的商业、办公、住宅等各种业态都具有明确的产品标准和客户定位,在目前万达广场形成的,HOPSCA,复合体模式中，商业、住宅、办公、酒店、公共空间、休闲设施等六大业态都具有独立的产品标准以及运营模式，对客户定位以及吸引人气等功能方面也具有明确的差别定位；,万达广场的产品特点,多功能的城市开发，大型市民广场的运用，街坊式的街区布局使得如今的万达广场在市民和政府方面都具有较高的接受度,街坊式的布局，更具亲和力，人流导入方式更具多元化,使万达广场的影响力及项目所在区域的城市商业中心地位得到显著加强。,表 现 形 式,影 响,举 例,多功能的城市开发,大型市民广场,街坊式的街区布局,包括有五星级酒店、写字楼、大型商业和特色商业街、公寓、住宅、大型广场等。,在济南万达广场中，对基地中的历史保护建筑，布置了社区文化广场，形成了街坊式街区布局,78,万平方米的重庆万达广场，建成后使南坪商圈作为重庆五大商圈之一的作用得到显著增强,创造大型的市民广场，居民集会、娱乐、休闲的新据点。,太原、沈阳铁西、无锡万达广场均规划了,2-2.5,万平方米的市民广场，以满足市民公共开放式活动需要,提升项目整体形象，完善公共社会服务功能，吸引人气。,采用了街坊式街区布局的规划布局，有利于合理划分功能区，并有选择性规避保留建筑,万达广场的产品特点,“大众化”的产品特征使得万达广场具备了高度的可复制性，其对商家的要求可总结为两个,70%,具备高度的可复制性的万达广场，提出,两个,70%,的概念，即：,在招商和业态组合中必须保证,70%,的商家到哪一个城市都能够受这,70%,人口的欢迎,万达广场的,两个,70%,商 家,消 费 人 群,每个万达广场里,70%,的商家要符合大多数消费者的需求。,大多数商家要适合从哈尔滨到南宁,70%,的消费人群,万达广场的产品特点,百货,：从第二代开始每个项目都有百货。最初以百盛为主要的合作对象；后来，同大洋百货和香港新世界进行合作。,家电,：与吉盛伟邦、百安居、红星美凯龙、国美电器等家电家具城长期合作。,影院,：拥有自营影院品牌万达国际影院，采用世界先进的放映设备和音响，全部实现数字化放映。,超市,：最初合作超市是沃尔玛。目前与超市的合作进入多元化阶段，与家乐福、大润发、乐购也形成了合作。在不同的区域，不同超市品牌的形象力不同。,百货,超市,家电,影院,美食,主力店,百 货,超 市,家 电,万达广场主力店,从第一代到第三代，目前的万达广场已经形成了百货、超市、家电、影院、美食五大主力店类型,影 院,美 食,美食,：是在后来的发展历程中逐渐发展起来的，类型从各种快餐到中高档餐饮均有，适合各类人群。,成功的主力店进驻，为项目带来巨大的品牌效应，减少招商成本，缩短招商时间，使项目尽快地进入经营轨道。同时，主力店的引进，可以帮助提升整个项目的价值。,万达广场的产品特点,影院,超市,百货,家电,美食,类 型,品 牌,现代百货主力店,百盛、国商、大商、上海百联、新天地等,家居建材主力店,月星、居然之家、红星美凯龙、蓝景丽家、吉盛伟邦、好百年等,家居建材超市,百安居、东方家园、家德宝等,日用品,超市,家乐福，沃尔玛、华联、美廉美、物美、麦得隆、大福源,专业店,独立专业店：,ITAT,、海澜之家等；连锁专业店：屈臣氏（属专业护理店）、国美、苏宁、肯德基、麦当劳、加州牛肉面、斗牛士牛排、上岛咖啡、星巴克,功能店,休闲娱乐：影院、咖啡吧、茶吧、球馆、电玩、游乐设施等；配套功能店：美容护理、洗车行、洗浴、快捷酒店等,美食店,成品：老昌、阿满、中之杰等；中高档餐饮：大宅门、灶王爷、牛扒店、东方饺子王、米锅店等,医药,连锁店,吉林健康万家、深圳美信、珠海济生、北京金象、广西嘉进等,万达广场主力店类型及品牌,在不断发展的十年中，万达广场在主力店的选择上越发的注重“品牌性”,万达广场的产品特点,目前的万达广场，可分为高中低,ABC,三个档次，但整体分割仍较为模糊，尚未形成明确的分类体系,A,版,高档,万达在发展第三代产品的过程中，正在形成高、中、低三个档次的产品,.,不同档次的产品在建造标准、城市选择、区位选择等方面要求也有所不同,B,版,中档,C,版,低档,万达广场的档次细分,商战无序，策划先行,2013,房地产营销策划大全,震撼升级上市！火爆促销中,此页，可删除,借鉴他人智慧，让您豁然开朗，事半功倍！,学习前辈经验，让您少走弯路，再攀高峰！,内部资料，仅供会员学习、参考使用！不得外传！不得用于商业用途！,打假申明：,近期发现很多非法网站倒卖本站资料，现特别申明：,【,官方正版,】,2013,房地产营销策划大全,唯一,官方网站：,，,唯一,指定淘宝店铺：,，,唯一,指定客服,QQ,：,1053527879,。其它网站、店铺、联系方式均为假冒，请注意甄别，防止上当受骗！,建筑标准：,根据不同项目定位，万达对于项目的标准可分为,A,版、,B,版、低成本开发项目三个版本，每个版本针对各个功能空间的各专业分别给出了关于建造标准的具体描述及相应成本造价控制指标参考数值。,低成本,B,版,A,版,低成本开发项目是在已建成万达广场项目基础上降低配置的建造标准,例：泉州万达广场、重庆南坪万达广场、西安李家村万达广场,B,版是参考目前已建成开业的万达广场项目经过综合分析而得出的建造标准,例：上海周浦万达广场、武汉经开万达广场、郑州中原万达广场,A,版是在已建成万达广场项目基础上提高配置标准的建造标准,例：北京,CBD,万达广场、青岛,CBD,万达广场、上海五角场万达广场,低档项目,三版本标准指标的差别,项目的档次定位对于标准的变化主要体现在项目的内装部分以及景观部分；,如：对于广场及道路材料，,A,版材料为花岗岩或其他高档铺装材料，路牙石为花岗岩，,500,元,/,平方米；,B,版道路材料为沥青混凝土地面或广场砖，广场采用人造石，路牙石为混凝土，,300-350,元,/,平方米；,如：步行街部分综合单价（含灯具）：,A,版,3000,元,/,平方米,;B,版、低成本开发项目,1800,元,/,平方米,中档项目,高档项目,针对项目不同定位，标准分为低成本、,B,版、,A,版三个版本,万达广场的档次细分,城市标准：根据城市经济实力和居民消费能力及习惯，匹配不同档次的万达广场,一线及经济发达的二线城市,经济活跃，,GDP,水平,领先,于全国市场,城市产业结构调整合里，社会,现代服务业发达,社会消费水平高，消费品零售总额,领先全国,经济潜力较好，中等经济水平的大中型城市,经济水平中等，但是目前,增长率较高,城市产业结构尚处于调整中，社会现代服务业,比重增长迅速,社会消费水平呈现阶梯式等级增长,有一定的市场需求满足万达最低标准的城市,城市经济尚处于发展阶段，,GDP,指标基本在,1000,亿元左右,城市人口规模在,200,万以上,宏观环境要求,居民消费需求量较大,消费,理念先进,对外来品牌接受度高,居民日益增长的消费欲望与城市有限的商业设施形成巨大,供求缺口,居民银行,存款比例较高,居民有一定的消费水平，但消费理念偏向保守,对品牌的知晓度有限，,愿意接受新生事物,客户需求,高档,中档,低档,万达广场的档次细分,如今万达广场一直被外界所津津乐道的原因在于：,万达广场的核心价值与竞争力,完整的产业链,成熟的盈利模式,由于国内缺少专业的商业管理公司，万达被动的选择加长产业半径,在这一过程中，万达开始经营自主百货（万千百货）和文化影院（万达影院）,酒店也有交由全球知名酒店管理公司管理专向自主经营管理,房地产开发补贴商业经营的策略有效的解决了万达在扩张资金和项目盈利之间的矛盾,实行“租售并举”模式，缓解资金压力,住宅定位户型设计采取走“两极”路线，快速去化增加资金回流,在商业地产的两种途径：,不断缩短产业半径做减法，如,SOHO,； 不断加长产业半径做加法，比如万达；,完整的产业链：由于国内缺少专业的商业管理公司，万达被动的选择加长产业半径,拿地,后期管理,工程,设计,招商招租,SOHO,项目,拿地,工程,设计,招商招租,后期管理,万达,项目,影院,百货,酒店,万达广场的核心价值与竞争力,完整的产业链：在这一过程中万达完成了一个“被动式成熟“的阶段，最终形成了完整的产业链,百货与影院：,配合万达的快速发展模式，自持经营开发休闲娱乐设施,平均年建成项目个,在建项目,36,个,已开业项目,29,个,2001,年,至今,休闲娱乐设施如,KTV,、影院等，一开始万达均以合作方式引入万达广场；而在万达进入快速扩张阶段后，一些品牌已经无法跟上万达扩张的步伐,从租金利润以及企业需求的角度出发，万达开始了自主经营部分产业，如影院、百货等,万达广场的核心价值与竞争力,酒店：,5,星级酒店，目前请国际知名酒店管理公司管理，未来将逐渐转向以自己管理为主；,酒店的打造和成功经营对整个万达广场的商业具有强有力的拉动作用，使得项目竞争力不断攀升,目前与凯悦、希尔顿、雅高、喜达屋、洲际等一批世界顶级酒店管理集团建立合作关系，未来将在逐渐以自主管理为主,2010,年运营的五星级或超五星级酒店达到,15,家，到,2012,年，将力争拥有,45,家已开业的五星级或超五星级酒店,大连万达酒店管理团队,与顶级酒店管理集团合作,自主管理,北京万达铂尔曼大饭店,北京万达索菲特大饭店,重庆万达艾美酒店,青岛万达艾美酒店,宁波万达索菲特大饭店,哈尔滨万达索菲特大饭店,成都万达索菲特大饭店,已开业主要合作酒店列表,完整的产业链：在这一过程中万达完成了一个“被动式成熟“的过程最终形成了完整的产业链：,万达广场的核心价值与竞争力,成熟的盈利模式：房地产开发补贴商业经营的策略有效的解决了万达在扩张资金和项目盈利之间的矛盾,房地产开发补贴商业经营策略,住宅定位于与项目功能相辅相成，户型设计采取走“两极”路线，快速去化增加资金回流,项目名称,户型,户型面积,（）,广州万达广场,一房,40-60,银川万达广场,一房,40-70,太原万达广场一期,三房,140-190,太原万达广场二期,三房,250-320,银川金融界万达广场,一房,30-60,济南万达广场一期,一房,45-70,三房,132-155,济南万达公馆,三房,235-292,长春万达广场,一房,38-71,长春万达广场,.48,克拉,一房,46-65,万达广场典型住宅项目户型配比列表,万达广场的核心价值与竞争力,成熟的盈利模式：房地产开发补贴商业经营的策略有效的解决了万达在扩张资金和项目盈利之间的矛盾,房地产开发补贴商业经营策略,实行“租售并举”模式，,60%,持有,40%,销售，缓解资金压力,第三代万达广场大都采取租售并举的模式，资金回流渠道，缓解项目资金压力,目前项目通常的租售比达到,6,：,4,，在持有物业中，半成面积将由主力店占有,部分项目也会根据所在城市、位置、招租等情况的不同做适当的租售比例调整,商业持有面积占比图,根据财务测算，反推现金流平衡情况下有时适当调整销售部分的比例及面积,万达广场的核心价值与竞争力,第二部分：万达地产的区域扩张战略,区域分布现状,城市进入的方式,城市选择的标准,区位选择的标准,万达区域扩张的未来,区域分布现状,三里屯,Village,颐堤港,万达广场发展情况（截止到,2011,年,5,月）,已建成项目,44,个,在建中项目,41,个,拟建设项目,4,个,万达集团是中国商业地产行业绝对领先的龙头企业，万达广场是中国商业地产第一品牌。,计划到,2012,年开业,80,个万达广场,，持有收租物业面积,1200,万平方米,，年租金总收入超过,80,亿元,，规模排名,全球前四。,城市分布,一线城市：,7,二线城市：,52,三线城市：,19,万达广场目前已遍布全国各个角落，,2012,年开业项目将达到,80,个,区域分布现状,已开业项目各区域占比图,已开业,&,在建项目各区域占比图,已开业项目各城市级别占比图,已开业,&,在建项目城市级别占比图,珠三角：,+8,个百分点,中西部：,+5,个百分点,长三角：,- 2,个百分点,环渤海：,- 11,个百分点,三四线：,+17,个百分点,一线 ：,- 5,个百分点,二线 ：,- 12,个百分点,近,2,年万达城市发展重心由环渤海区域向中西部转移，并同时将发展的触角伸向珠三角区域；二线城市依然是万达区域扩张的重点，三四线城市占比涨幅明显,城市能级,区域,城市,项目名称,目前状态,一线,长三角,上海,上海江桥万达广场,在建,上海,上海宝山万达广场,在建,二线,珠三角,厦门,厦门湖里万达广场,在建,福州,福州仓山万达广场,在建,中西部,重庆,重庆万州万达广场,在建,郑州,郑州中原万达广场,在建,郑州,二七万达广场,在建,银川,银川金凤万达广场,在建,西安,西安东新街项目,在建,武汉,武昌积玉桥万达广场,在建,武汉,武汉经开万达广场,在建,太原,太原龙湖万达广场,在建,南昌,红谷滩万达广场,在建,成都,金牛万达广场,在建,长沙,长沙开福万达广场,在建,环渤海,石家庄,石家庄裕华万达广场,在建,大连,大连万达中心,在建,三线,珠三角,漳州,漳州碧湖万达广场,在建,泉州,泉州万达广场,在建,泉州,晋江万达广场,在建,宁德,宁德万达广场,在建,环渤海,唐山,唐山路南万达广场,在建,廊坊,廊坊金光道万达广场,在建,大庆,大庆万达广场,在建,长三角,镇江,镇江万达广场,在建,泰州,泰州万达广场,在建,常州,常州万达广场,在建,城市能级,区域,城市,项目名称,目前状态,二线,中西部,武汉,武汉东湖,CBD,万达广场,未开工,兰州,兰州万达广场,未开工,环渤海,长春,长春宽城万达广场,未开工,青岛,/,未开工,哈尔滨,/,未开工,长三角,合肥,/,未开工,三线,长三角,无锡,江阴万达广场,未开工,芜湖,/,未开工,区域分布现状,2010,年以来万达共发展了,35,个项目， “扩张”与“深耕”成为万达目前的主要区域扩展战略的核心,2010-2011,万达发展项目列表（在建）,2010-2011,万达发展项目列表（拟建）,城市级别分布图,区域分布图,随着区域扩张战略的进一步深入，万达开始在同个城市多项目发展,深耕,近,1,年多以来，万达共发展了项目,35,个，其中二线以及中西部城市依然是万达的发展重点,另外，三四线城市和珠三角发展势头迅猛,扩张,鉴于万达的快速扩张的发展战略和城市经济的发展与商业需求的匹配度，目前万达发展趋势正由的城市,中心向,城市,副中心,转移,，,高级别城市向中低级别城市转移,成本高、竞争激烈,发展潜力较大，成本低,中心城市的核心商圈基本成熟,核心商圈成本高昂,东部城市商业水准高竞争激烈,副中心符合企业产品体量,副中心人口导入多，潜力巨大,中西部城市需要城市综合体,东部城市,&,城市核心区域,中部城市,&,城市副中心,第一、二代的纯商业产品选址在城市的最核心商圈。,2003,年之后的第三代产品在选址上，更多在城市副中心或新区的中心,2003,年宏观调控之前，万达就已经进入到长江三角和其他一些地区，在调控当中发现这些地区受影响比较大。万达有意识的把发展重点转向了中部和西部，比如说成都、重庆、武汉、南昌。,区域分布现状,目前万达进入的城市,有企业,自主扩张,和,政府邀约,两种途径，但最终都会与政府达成协议，获取土地成本较低,鉴于万达的品牌价值，未来可观的税收以及未来对周边土地价格的带动作用，政府对于万达的进驻态度都是欢迎的；,在土地获取方面，无论是在区位的选择，还是价格的高低，都会给予一定的优惠；,即使是企业自主扩张看中的地块，政府也会与万达协商给予一定的土地价格优惠；,北京石景山项目楼面地价为,2400,元，而一街之隔的另一块地楼面地价是,6000,元,青岛项目的楼面地价是,2100,元，相隔的项目则是,8000,元,上海嘉定项目的楼面地价是,1653,元，而周边的地价已经远高于,4000,元, ,城市进入的方式,业内人士访谈,万达员工采访,万达案例研究,数据分析,大连万达集团,我们通过多渠道对万达在城市扩张选择方面进行信息的采集和汇总，最终总结出万达在城市选择和项目区位选择方面的标准方案,城市选择标准,万达认为：“项目成功的第一条件是选址，第二条件也是选址。”,城市选择标准,城市经济要求,城市规划要求,房地产市场要求,万达对于选择进入并建立“万达广场”的城市，具备一套完整的城市、项目区位的选择标准体系,城市选择标准,商战无序，策划先行,2013,房地产营销策划大全,震撼升级上市！火爆促销中,此页，可删除,借鉴他人智慧，让您豁然开朗，事半功倍！,学习前辈经验，让您少走弯路，再攀高峰！,内部资料，仅供会员学习、参考使用！不得外传！不得用于商业用途！,打假申明：,近期发现很多非法网站倒卖本站资料，现特别申明：,【,官方正版,】,2013,房地产营销策划大全,唯一,官方网站：,，,唯一,指定淘宝店铺：,，,唯一,指定客服,QQ,：,1053527879,。其它网站、店铺、联系方式均为假冒，请注意甄别，防止上当受骗！,城市选择标准,城市经济选择标准,1,常住人口：,100,万,以上,2,3,4,5,6,城市年,GDP,在,400,亿,元以上，人均,GDP,达,15000,元,城市全社会年固定资产投资,200,亿,元以上,年社会消费品零售总额,300,亿,元以上,城镇居民人均年可支配收入,12000,元,以上,年人均消费支出,5000,元,以上,从万达城市经济选择的标准来看，我国大部分二三线城市均可以满足万达目前扩张城市的经济标准,万达进入三线典型城市宏观数据,人口规模,GDP,消费品年零售总额,城市经济选择标准,举例,从万达城市经济选择的标准来看，我国大部分二三线城市均可以满足万达目前扩张城市的经济标准,人均消费性支出,城市选择标准,城市规划选择标准,1,城市规划重视第三产业,2,3,4,未来两年内政府领导不涉及到大范围换届,该城市有明显的支柱产业,政府给予的优惠政策不低于同类级别的商业项目,城市选择标准,城市规划作为一种弹性标准，被万达在选择城市时广泛应用，该类标准将是城市未来发展潜力的重要指向标,城市选择标准,城市规划作为一种弹性标准，被万达在选择城市时广泛应用，该类标准将是城市未来发展潜力的重要指向标,房地产市场选择标准,1,城市房地产行业年开发量,100,万,以上，竣工量,50,万,以上,2,住宅地产均价在,2000,元,/,以上，商业地产均价在,4000,元,/,以上,典型城市,2009,年房地产市场建设开发指标,（单位：万，元,/,),数据来源：统计局,注：灰色字数据来自,cric,系统,项目区位选择,对项目地块本身的面积，现状等方面的要求,对项目所在位置周边道路、公交、轨道等方面的要求,对地块的供电、供热、供气等方面的要求,对地块的要求,对周边交通的要求,对市政设施的要求,在决定进入的城市之后，万达将对项目的具体区位的选择做出一定的选择，具体可分为三个方面：,区位选择标准,对地块本身的要求,1,净地、,5,通一平,2,3,商住总体面积,35-50,万，商业用地面积,10,万左右,项目地块要求规整，可视性佳（,50,米以外易见），临街面宽度不低于,200,米。,由于万达广场作为一个大型的能够辐射区域的城市综合体，因此对地块的规整、面积都有具体的要求,区位选择标准,项目总面积,35-50,万，商业用地面积,10,万左右。,目前第三代以后的万达商业广场项目总面积都在,30,万平米以上,区位选择标准,北京,CBD,万达广场：总建筑面积约,50,万平方米，商业和五星级酒店面积,22,万平方米。,上海五角场万达广场：建筑面积,40,万平方米，商业面积,26,万平方米。,成都锦华路万达广场：总建筑面积,40,万平方米，其中商业面积,26,万平方米。,淮安万达广场：总建筑面积,70,万平方米,其中商业和五星级酒店面积,25,万平方米。,城市,项目名称,总建面,商业面积,酒店面积,南京,南京建邺万达广场,98,28,5,宁波,宁波万达广场,59,26,4,福州,福州金融街万达广场,39,17,5,广州,广州白云万达广场,40,17,5,合肥,合肥包河万达广场,70,18,5,呼和浩特,呼和浩特万达广场,128,17,4,包头,包头青山万达广场,65,17,济南,济南魏家庄万达广场,93,16,5,青岛,青岛,CBD,万达广场,38,15,5,绍兴,绍兴柯桥万达广场,64,17,沈阳,沈阳铁西万达广场,91,16,4,石家庄,石家庄裕华万达广场,184,20,5,苏州,苏州平江万达广场,41,14,太原,太原龙湖万达广场,148,19,5,唐山,唐山路南万达广场,105,21,5,天津,天津河东万达广场,52,18,无锡,无锡滨湖万达广场,70,17,6,武汉,武汉菱角湖万达广场,51,21,襄樊,襄樊万达广场,60,15,4,宜昌,宜昌万达广场,47,15,4,镇江,镇江万达广场,40,17,4,重庆,重庆南坪万达广场,78,13,4,典型万达广场面积配比情况表,区位选择标准,对地块周边交通的要求,1,项目周边经停公交线路不少于,5,条,2,项目商业开发地块至少比邻一条城市主干道,(,双向,6,车道,),或两条交通次主干道（双向,4,车道）交汇处,便捷的交通将为一个商业体带来源源不断的客流量，也是一个商业体成功的关键因素之一,区位选择标准,大部分的万达广场都位于城市中心或是城市副中心，周边交通便利，客流充足,上海五角场万达广场,城市主干道：中环线（双向,6,车道）,公交站点（五角场,-,区域公交枢纽）,轨道交通,10,号线,成渝高速：四川第一条高速公路（双向,8,车道）,重庆万达广场,轨道交通,7,号线,轨道交通,9,号线,轨道交通,5,号线,区位选择标准,对市政设施的要求,1,项目用地永久性供电和动力电达到项目标准,2,3,项目供热条件能够不连接市政热力管道集中供热，可自行解决,项目用地通讯（有线电视、 、网络）有地下管道。,项目地块的要求不仅仅包括了周边环境、交通等方面，还包括了市政设施如供电、供热、通讯等方面的要求,另外，万达也表示由于诸多城市建设开业了不止一家万达广场，因此，万达规定：,7,公里之内绝对不会出现,2,家万达广场,8km,26km,14km,23km,万达认为有效辐射半径为,3-5,公里,，辐射人口要超过,30,万人,上海万达已开业项目达到,2,家五角场万达广场以及周浦万达广场,还有两家是明年即将开业的江桥万达广场以及已进入建造阶段高境万达广场,4,家万达广场将占据上海东南西北四个角落，对上海外环线以内的区域进行全方位的辐射,即使最近的两家万达广场之间 直线距离至少达到,8,公里,区位选择标准,昆明,吉林（市）,2009,年城市,GDP,1300,城市市辖区人口规模,124,鞍山,2009,年城市,GDP,1608,城市市辖区人口规模,129,淄博,2009,年城市,GDP,2300,城市市辖区人口规模,151,邯郸,2009,年城市,GDP,2000,城市市辖区人口规模,107,昆明,2009,年城市,GDP,1600,城市市辖区人口规模,155,在城市方面：根据,2009,年城市,GDP,和人口规模排名，我们认为万达未来发展的重点将进一步向三四线城市扩张，并同时拓展西部区域城市,万达目前尚在接洽的城市：,万达区域扩张的未来,万达区域扩张的未来,在业务拓展方面，宏观经济面的改变促使万达调整扩展步伐：受制于万达先租后建的运营模式，明年计划开业项目数不变，但将放缓开工速度,流动性过剩压力下货币政策持续紧缩,2010,年,11,月,10,日，万达集团董事长,王健林,表示，本次调控与,08,年不同是政府主动而为，因此万达决定采取,收缩战略,“先租后建”商业模式,放慢拿地、减少开工,若减少开业项目，将承担违约责任,万达区域扩张的未来,在业务拓展方面，宏观经济面的改变促使万达调整扩展步伐：寻求合作，将企业业务的触角伸向旅游地产,日期,项目,预计总投资,（亿元）,合作伙伴,6,月,17,日,福州琅岐岛国际旅游度假区、,武夷山国际旅游度假区,200,300,中国泛海、联想控股、大连一方集团,8,月,24,日,大连金石国际旅游度假区,500,中国泛海集团、联想集团和大连一方集团,9,月,10,日,西双版纳国际旅游度假区,150,中国泛海集团、联想集团、大连一方集团、,内蒙古亿利资源集团,9,月,19,日,长白山国际旅游度假区,200,泛海集团、大连一方集团、,内蒙古亿利资源集团、用友集团和联想集团,寻求民企联合开发,复制订单地产,王健林仍旧把其擅长的订单模式灌注其旅游地产业务中，以此来解决企业在发展过程中的速度、资金和风险等问题,万达认为，寻求民企联合开发模式可以撬动更大型的项目，也能缓解相对较大的资金压力,万达旅游地产业务项目列表,万达旅游地产业务开发模式,万达的区域扩张机遇与挑战并存,万达集团将呈现多业务（商业、文化、旅游），大范围、多项目全面发展的模式,feature,opportunity,threat,万达将在迅速占领全国各地商业地产市场，带动国内商业地产进入寡头时代,在宏观经济不稳的情况下，县级市和乡级市缺少居民购买力支撑，万达资金链、及企业快速扩张模式都将受到挑战,万达区域扩张的未来,第三部分：万达地产的管控模式,组织架构,资金管控,流程管控,效率管控,人才培养,商战无序，策划先行,2013,房地产营销策划大全,震撼升级上市！火爆促销中,此页，可删除,借鉴他人智慧，让您豁然开朗，事半功倍！,学习前辈经验，让您少走弯路，再攀高峰！,内部资料，仅供会员学习、参考使用！不得外传！不得用于商业用途！,打假申明：,近期发现很多非法网站倒卖本站资料，现特别申明：,【,官方正版,】,2013,房地产营销策划大全,唯一,官方网站：,，,唯一,指定淘宝店铺：,，,唯一,指定客服,QQ,：,1053527879,。其它网站、店铺、联系方式均为假冒，请注意甄别，防止上当受骗！,集团管控：万达集团业务的管控模式从原先模块化管理,职能化管理,流程化管理的三个阶段,20012004,模块化管理模式,20052007,职能化管理模式,模块化管理模式阶段，住宅及商业管理公司部分职能出现重叠，造成资源管理等方面的浪费,职能化管理模式阶段，集团直接管理各个部门，管理平台太过狭长，导致整理管理效果欠佳,集团,住宅 管理,商业 管理,项目发展、工程管理、物业管理,项目发展、工程管理、物业管理,集团,招商部,工程部,人力资源,规划部,物管部,财务部,组织架构,集团管控：,07-10,年进入流程管控模式阶段，万达的集团组织架构按照业务的发展流程，将所有部门划分入项目前、中、后期三个部分,20072010,流程化管理模式,集团,总裁,B,总裁,D,总裁,C,总裁,A,总裁,E,拿地,规划设计,招商,施工,商业管理,院线管理,百货管理,财务,人力资源,前期,中期,后期,组织架构,集团,副总裁,C,副总裁,E,副总裁,D,副总裁,A,副总裁,F,拿地,规划设计,施工,酒店管理,财务,人力资源,前期,中期,后期,商业管理,（包括招商）,副总裁,B,张 诚,曲德君,孙继泉,宁奇峰,张霖,肖广瑞,集团管控： 为企业上市以及部分工作的需要，万达将所有部门划分有所调整，但仍然按照了项目前、中、后期三个部分,2010,至今 流程化管理模式,副总裁,G,万达学院,地产研究部,陈平,万达商业地产公司,总裁：丁本锡,组织架构,万达目前形成“集团,+,项目公司”的管控结构，集团负责前期项目定位以及工程标准化，项目公司负责执行,投资拿地,规划设计,工程,招商销售,开业,后期管理,