黄埔大道西项目商业定位分析

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,*,*,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,旺地发展顾问,201,1,年,3,月,广州黄埔大道西项目商业定位分析,1,目录,项目商业发展机遇,商业竞争环境分析,商业市场分析,项目需要解决的问题,项目,概况,小结,2,1,项目概况,区位,：,大区位：广州天河区，紧邻珠江新城,CBD,小区位：广东国防大厦地块,占地：,20,亩，约,1.3,万平方米（容积率没限定）,规划：,综合体，包括写字楼、酒店、公寓和商业,交通：,最近公交站：国防大厦站（,7,条公交线）,最近地铁站：岗顶站（直线距离约,1,公里）,3,西,东,北,南,项目,石牌东路,环宇大厦,黄埔大道西,陶育路,项目四至,1,项目概况,4,2,项目需要解决的问题,2.1,商业定位,根据项目本身各方面的条件以及市场需求，对项目进行准确的商业定位。,2.2,业态规划,根据市场需求制定具有市场竞争力的商业业态规划。,2.3,资本运营,以良好的商业运营带动写字楼和公寓的租售，协助项目快速回笼资金，促进项目整体资金的合理流动。,2.4,项目可持续发展,项目商业部分要最大限度地满足消费者的需求，这样才能获得可持续发展。,5,3,商业市场分析,数据来源：统计公报及政府工作报告,3.1,商业背景,商贸流通业发展较快,近,5,年，广州市和天河区社会消费品零售总额增速分别为,年均,19%,和,18%,6,3.2,主要商圈分布,3,商业市场分析,项目,7,商圈,天河商圈,北京路商圈,珠江新城商圈,范围,以天河路为核心，西起广州大道，东至龙口东路，南起黄埔大道，北至广园快速路,西起人民路，东至越秀路，南起沿江路，北至东风路,西起广州大道，东至华南快速干线，南起临江大道，北至黄埔大道,级别,市级,市级,区域级,发展模式,以大型商场为主，沿街商铺为辅,以沿街商铺为主，大型商场为辅,目前以专业市场（临建）及住宅和写字楼裙楼商铺为主,主营业态,综合,零售为主,建材、家居、汽车美容及展览、餐饮等,主要消费,群体,以周边工作的年轻白领、,IT,专业人员、学生、外地打工者为主,以学生、年轻白领、年轻家庭群体为主,以周边住户家庭、周边工作的年轻白领为主,商业体量,(,未计街铺,),目前约,80,万平方米,目前约,30,万平方米,未来纯商业规模约,73,万平方米,人流量,日均至少,50,万人次，节假日,2-3,倍,日均,50,万，节假日翻倍,日均人流量最高达,25,万人次,街铺首层,月租金,300-1000,元,/,平方米,800-2600,元,/,平方米,200-800,元,/,平方米,3.3,商圈分析,3,商业市场分析,项目处于天河商圈和珠江新城商圈的辐射地带，,共享两大商圈的人流,8,3,商业市场分析,3.4,购物中心现状,分布：,广州购物中心多聚集在市中心，以天河区和越秀区为主。,目前天河商圈就聚集了近,10,家大型购物中心，如天河城、正佳广场、维多利广场、天娱广场、太古汇、万菱汇，可见集聚度非常高。,定位：,目前购物中心定位的差异化特点并不突出，,大多数购物中心都以综合性、中高档定位为主，特色不明显，同质性比较严重,。,功能：,大多数购物中心的功能,以购物为主导,，像天河城、中华广场等购物比例远远超过,50%,，,餐饮、娱乐、休闲功能仅仅起辅助作用,。,9,3,商业市场分析,开发商增加自有物业比例,随着投资者的逐渐成熟以及开发商实力的逐渐增强，开发商对大型商场不再考虑销售，而是作为自留资产或者进行其它渠道的融资。,特色经营越来越重要,一站式综合性商场仍是主流，但,在综合性的基础上必须实行个性化经营，把自身特色打造出来。,“连体商城”将成发展趋势,友谊环市东店与世贸广场、白云宾馆裙楼、丽柏广场连接，形成三位一体的“,商业合并模式,”，商业效果良好。,购物中心沿“主题化”和“娱乐化”方向发展,为了避免同质化竞争，吸引更多的消费者，越来越多的购物中心走向主题化和娱乐化。,3.5,发展趋势,10,4 商业竞争环境分析,4.1,竞争环境分析,分类,代表（项目方圆,1,公里范围内）,已建写字楼及酒店,联通新时空广场、富力科讯大厦、华威达酒店（四星级）、至尊皇城大酒楼等,在建写字楼及酒店,云来斯堡大厦（五星级酒店、商务）、珠江新城,D3-3,、,D3-5,地块,（商业、酒店、办公）等,在建住宅及公寓,富力公园,28,、盛德国际公寓等,联通新时空广场、富力科讯大厦,华威达酒店,云来斯堡大厦,至尊皇城大酒楼,11,项目名称,区位,租售模式,主力店,已,开,业,天河城,天河区,只租不售,天河城百货、吉之岛等,正佳广场,天河区,夹层出售，其它出租,广州友谊、百佳等,万菱汇,天河区,只租不售,ZARA,、苏宁精品店等,中华广场,越秀区,首层出售，其它出租,中华百货、百佳,TASTE,西塔,珠江新城,只租不售,广州友谊商店,高德置地广场,珠江新城,只租不售,广百百货、吉之岛等,待,开,业,太古汇,天河区,只租不售,玛莎百货,、,Louis Vuitton,等,时尚天河商业广场,天河区,只租不售,-,中央广场地下商城,珠江新城,-,地下商城由香港兰桂坊集团经营,太阳新天地购物中心,珠江新城,只租不售,广百百货,4.2,租售模式及主力店分析,4,商业竞争环境分析,绝大多数商业项目,只租不售,，,主力百货基本上是广州本土百货,，除了未来开业的太古汇引进的,玛莎百货,是外资百货,12,4,商业竞争环境分析,项目名称,正佳广场,天河城,万菱汇,太古汇,中华广场,万达广场,西塔,高德置地广场,商场面积,30,16,5.8,12,17,17.4,5,17,总建面积,42,33,23,40.6,28,39.5,44.8,92,商场占比,71.43%,48.48%,25.22%,29.56%,60.71%,44.05%,11.16%,18.48%,车位数,1500,900,635,870,1200,2000,1700,720,车位配比,280,：,1,367,：,1,362,：,1,467,：,1,233,：,1,198,：,1,264,：,1,1278,：,1,地下空间,地下,2,层，负二层为停车场，负一层为百佳,地下,2,层，负二层为停车场，负一层为吉之岛、餐饮等；地下连接着广百的地下商城,地下,3,层，负二、三层为停车场，负一层为零售、饮食,地下,4,层，负三、四层为停车场，负一、二层为商业,地下,4,层，负二至负四层为停车场，负一层为国美电器、运动城,地下,2,层，负二层为停车场，负一层为沃尔玛、停车场,地下,4,层，负二至负四层为停车场，负一层为友谊商店,地下,2,层，停车场、吉之岛、小,Q,反斗城、餐饮等；与地铁接驳,注：,(1),面积单位为万平方米；,(2),商场占比为商场面积与总建面积的比值；,(3),车位配比是总建面积与车位数比值，即多少平方米的建筑面积拥有一个车位,（,1,）商场面积：,5-30,万平方米，,均值为,15,万平方米,（,2,）总建面积：,23-92,万平方米，,均值为,42.9,万平方米,（,3,）商场占比：,11.16%-71.43%,，,均值为,38.64%,（,4,）车位数：,635-2000,，,均值为,1191,（,5,）车位配比：,1278,：,1-198,：,1,，,均值为,360,：,1,（,6,）地下空间：地下,2,层,-,地下,4,层，,主要是停车场、超市、餐饮,小结：,4.3,商业配比、车位配比及地下空间分析,13,商场,类别,主要国际品牌,主要国内品牌,正佳,广场,百货超市,-,广州友谊、百佳,服装鞋帽,LEVIS,、,ESPRIT,、,阿迪达斯、梦特娇、,H&M,、马连奴、,TOMMYHILFIGER,、,APPLE,、,皮尔卡丹、匡威,歌莉娅、白丝、,Ochirly,、季后风品牌折扣店、百丽、杰卡西、梨人坊女装、红蜻蜓、秋鹿、卡宾,珠宝钟表,依波路表、,SWATCH,、梅花表、天梭、帝舵表,周大福、钻石世家、,六福珠宝、浓情钻石、查理珠宝、广地珠宝、时间廊,餐饮娱乐,星巴克咖啡、必胜客、哈根达斯、麦当劳、肯德基、棒约翰,真功夫、和禄寿司、千味涮、味千拉面、拉丁餐厅、,72,街、大椰丰饭、一茶一屋,、哇哇哇游乐城、飞扬影城,通讯数码,苹果专卖、三星手机专卖、佳能、摩托罗拉,龙粤数码港、联通“沃”、幻想曲通讯、电器良品,化妆品,佰草集、妍丽,屈臣氏,其它,JOJO,、玩具反斗城,惠视眼镜超市、恒生好家家居,天河城,百货超市,吉之岛,天河城百货,服装鞋帽,Mango,、,BATA,、,MILLIES,、,GEOX,、,LACOSTE,、,NINIEE WEST,、,Calvin Klein,、,ARMANI EXCHANGE,、,G-STAR,、,BCBG,万里马、百丽、,MIRABELL,、真美诗、,texwood,苹果、淑女屋、,chaber,、,Jessica,、经典故事、,ebase,珠宝钟表,TUDOR,、,ROLEX,、,TISSOT,、,SWATCH,、浪琴表、,OMEGA,、曼古银、,Folli Follie,浓情钻石、柏豪钻石、时间廊,餐饮娱乐,哈根达斯、星巴克、必胜客、肯德基、,SparkleGelato,飞扬影城、意粉屋、大家乐、泰满冠、仙踪林,通讯数码,诺基亚、摩托罗拉、,BOSE,、松下、富士、可达、苹果、索尼数码,龙粤通讯、国美电器、壹号通、,CAV,化妆品,MAC,、,LaColline,、,AUPRES,、,SEPHORA,-,其它,万宝龙精品、,SWAROVSKI,琉璃工房、广天藏品、金康药房、宝岛眼镜、,ARTINI,、东方眼镜,万菱汇,服装鞋帽,ZARA,、,ELLE,、,Samantha Thavasa,、,New Balance,、,Le Cop Sportif,、,Dazzle,、,Horacio Pagani,、,VIVA,、,Mo & Co,、,Mastermind,Ochirly,、,k.a.t.,、,Five Plus,、,YZC,、,Esons,、,EMU,、,Banana Baby,、,CABBEEN,、,OXYGENE,、,Touch,珠宝钟表,BALCO,、,CRD,、浪琴表,PAK FOOK,、雍皇珠宝,餐饮娱乐,Costacoffee,、,BIL-ZIMS,Double Star cafe,、酷锅、大快活、仙踪林、长阪寿司、,Strawberry Plus,、满记甜品、大禾寿司、表叔茶餐厅、许留山,通讯数码,-,苏宁精品电器城,化妆品,佰草集、,CATALO,、,SOO Hair Salon,MS LILI,、屈臣氏,其它,PILGRIM,、,Morph,、,SUNNING Elite,、,Braun Buffel,emoi,基本生活、,SOHIP,家居,4.4,品牌分析,14,4,商业竞争环境分析,商场名称,2010,年首次登陆广州的国内外知名品牌,天河城,Massimo Dutti,、,ICICLE,、,CK,正装品牌,正佳广场,OVS,、,NOVO,（,Evisu,、,Stella Luna,）、玩具反斗城,中华广场,H&M,、高端超市,TASTE,、,TOBE,、,DGS,万菱汇,OXYGENE,、,Braun Buffel,、,Samantha Thavasa,、,New Balance,、,KIRA,太古汇,Zara,、,I.T.,、,Godiva,、,Lazy Susan,、大食代美食广场、香港美心集团旗下中式酒楼、西班牙高端超市,OLE,、英国玛莎百货,友谊国金店,萧邦、欧米茄、施华洛世奇、,CERRUTI1881,、,Chaumet,尚美、珠宝潘多拉、,IDO,等奢侈品,高德置地四季,MALL,吉之岛首家,SM,（食品超市）、风尚广百,GBF,东方宝泰,特力屋,受政府加快发展广州商贸物流业等利好政策的推动以及广州亚运契机，,国际品牌加快在广州的进驻和扩张进程，其中有多个一线品牌是首次登陆广州,。,15,4,商业竞争环境分析,4.5,大型商业综合体分析,正佳广场,开业日期：,2005,年,1,月,规模：占地,5.7,万平方米；总建筑面积,42,万平方米；裙楼商场：,30,万平方米；,商业面积,22,万,楼层：地上七层，地下两层；东塔楼：,43,层五星级酒店和顶级公寓,万豪金殿；西塔楼：,30,层超甲级写字楼,广晟大厦,车位：,地下,1500,个,写字楼,酒店与,公寓,购物中心,16,4,商业竞争环境分析,标准层建筑面积：,33333,平方米,标准层营业面积：,20000,平方米,自动扶梯个数：,60,个,自动扶梯品牌：奥的斯,观光电梯个数：,3,个,观光电梯品牌：奥的斯,商铺租金：,平均,950,元,/,平方米,月,物业费：,60,元,/,平方米,月,17,4,商业竞争环境分析,楼层,分区,主要商家,负一层,一站超市,百佳亚洲旗舰超市等,M,层,时尚港,匡威、博美整形等,一层,时尚品牌,星巴克、,CK,、佐丹奴、,GUESS,、梦特娇、哈根达斯、,友谊商店、,LiLy,百货,等,二层,潮流品牌,友谊商店、屈臣氏、,LiLy,百货,等,三层,美食,/,时尚,友谊商店、,季后风名牌折扣店、班尼路等,四层,运动,/,数码,鸿星尔克、,adidas,、索尼等,五层,儿童,/,家居,真功夫、冰河湾真冰溜冰俱乐部等,六层,美食,/,家居,恒生好佳家居广场、台湾涮涮锅、拉斯维加斯式自助餐、大椰丰饭等,七层,娱乐天地,哇哇哇游乐城、飞扬影城等,楼层分布,18,4,商业竞争环境分析,各楼层平面图,负一层,M,层,19,4,商业竞争环境分析,一层,二层,20,4,商业竞争环境分析,三层,四层,21,4,商业竞争环境分析,五层,六层,22,4,商业竞争环境分析,七层,23,部分商家,24,4,商业竞争环境分析,业态比例：,零售60%，娱乐20%，餐饮20%,主力店：广州友谊商店、百佳亚洲旗舰超市、,LiLy,百货、季后风名牌折扣店、永乐生活家电、屈臣氏、万宁旗舰店、龙粤数码、哇哇哇娱乐城、飞扬影城、开心果玩具城等,25,4,商业竞争环境分析,丰富的主题餐饮店,由必胜客、肯德基、麦当劳、星巴克、哈根达斯、拉丁餐厅、新泰洋美食广场、大椰丰饭、金本台湾涮涮锅、拉斯维加斯式自助餐厅等二十多家餐饮知名商家联手打造。,金本台湾涮涮锅,大椰丰饭,26,4,商业竞争环境分析,在娱乐中体验、在体验中娱乐,正佳广场拥有飞扬影城、冰河湾真冰溜冰场、哇哇哇、幽灵旅馆等娱乐设施。,飞场影城,冰河湾真冰溜冰场,27,4,商业竞争环境分析,空间层层递增的,剧场式设计,、挑高七米的,7000,平方米园林生态中庭,景观,天顶,28,4,商业竞争环境分析,动线设计,空中连廊,29,4,商业竞争环境分析,点评,正佳广场地理位置优越，毗邻,6,万平方米的市民广场，直驳地铁一号线与三号线换乘站，交通十分便利。与天河城、天河体育中心、广州购书中心、广州电脑城等相连，人流相当密集，周边商业氛围非常浓厚。,另外，,正佳广场集购物、娱乐、美食等为一体，再加上内外部的景观环境和休闲设施营造，使消费者长时间逗留，并由此带来消费,。,30,5,项目商业发展机遇,交通,状况,经济状况,未来规划,项,目,特,征,周边环境,区域消费潜力巨大,：,天河区,200,7,-2009,年,城市居民年人均可支配收入,、城市居民家庭人均消费性支出,都高于广州市的平均水平,地标性综合体：,涵盖写字楼、酒店、公寓及商业四部分，,相得益彰,规划利好：,天河区,商贸规划和地铁规划,对本项目是一大利好,商机,巨大：,天河北和珠江新城,写字楼和酒店物业,的发展为本项目带来了消费能力强大的白领群体,交通便捷,：,靠近城市主干道黄埔大道，通达性好,；公交线路多；地铁岗顶站和潭村站也在地块附近,机遇,31,5,项目商业发展机遇,商贸规划,广州天河区未来,10,年商贸业发展规划,中提出，天河区将按照“一轴、两圈、多特色”的发展思路，,重点打造新中轴线核心商圈和东部亚运新商圈两大商圈,，,而本项目就位于新中轴线核心商圈内,。,地铁规划,13,号线二期工程中,黄埔大道西站、石牌站、暨大站就在项目附近,。,32,6,小结,随着房产新政的不断出台，住宅遭到史上最严厉的政策调控，这却给商业地产带来了契机，,商业、写字楼和酒店市场基本不受影响,。,在大好形势下，实力强劲的,港资企业争先进入广州布局商业地产,，这对广州购物中心的发展起到积极的推动作用。特别是即将开业的太古汇将,提升天河商圈的档次，培育天河的高端市场,，对项目也是一大利好。,33,