房地产估价第四章教案20071

, , , , , ,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,房地产估价第四章教案2007,房地产估价第四章教案2007房地产估价第四章教案2007估价方法,基本估价方法 收益还原法,市场比较法,成本估价法,假设开发法,应用估价方法 路线价估价法,基准地价修正法,购买年法,契价剥离法,。,估价方法,基本估价方法,收益还原法,市场比较法,成本估价法,假设开发法,应用估价方法,路线价估价法,基准地价修正法,购买年法,契价剥离法,。,主要内容,一、收益法的基本原理,二、收益还原法的计算公式,三、收益还原法特点、范围与步骤,四、纯收益的求取,五、资本化率的确定,六、残余法,七、收益乘数法,八、应用举例,一、收益法的基本原理,(,一,),收益法的概念,收益法，又称收益资本化法、收益还原法、投资法、收益现值法，在土地经济理论和土地估价上时常叫做地租资本化或地租资本化法。,收益法的英文名称为,Income Approach ,Income Capitalization Approach,或,Investment Method,。,收益法，是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期（通常为年）的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种估价方法。,采用收益法估价求得的价格，通常称为,收益价格,。,（二）收益法的理论依据,收益法是基于,预期原理及效用价值论,，即未来收益权利的现在价值。,形象一点表示是：某一货币额,利息率纯收益。那么，这某一货币额就是该宗房地产的价格。将这个等式变换一下便得出：,房地产价格,纯收益,利息率,=40/10%=400,。,例如，假设某人有一房地产，每年可产生,40,万元的纯收益，同时此人有,400,万元货币，以,10,的年利息率存入银行每年可得到,40,万元的利息，则对该人来说，理论上这宗房地产与,400,万元的货币等价，即值,400,万元。,房地产价格,=,房地产未来收益折现值之和,二、收益还原法的计算公式,（一）资金时间价值,资金时间价值就是资金增值，就是利息，其与通货膨胀不同。,1.,在利率、期限不变情况下，投入的资金量不同，具有时间价值不同。,2.,在利率与资金不变的情况下，资金的使用时间不同，具有时间价值不同。,3.,资金的周转速度不同，具有的时间价值不同。,4.,资金具有利上加利的增值。,把不同时间的货币额换算成现在时点的等值货币额，换算结果叫“现值”，其过程叫,折现,。,10%,100,元：一年后,110,元， 两年后,121,元， 三年后元,133.1=100(1+10%),3,亦,100 = 133.1 /(1+10%),3,F=P(1+r),n,P = F /(1+r),n,（二）一般公式,说明：（,1,）此式实际上是收益法基本原理的公式化。（,2,）当公式中,a,、,r,、,n,变化时可以导出下述各种公式，可见下述各种公式只是本公式的一个特例。（,3,）本公式只有理论分析上的意义。,（三）有限年期且其他因素不变的情形,这具体有两种情况，一是资本化率大于零，二是资本化率等于零。,1.,资本化率大于零的情况,上述公式还有一些其他用途，如可以利用该公式制一表，说明在不同资本化率下土地使用年限长到何时，土地使用权价格接近于无限期时的土地价格。,2.,当资本化率等于零的情况,V,an,式中，,V,、,a,、,n,的含义同前。,此公式的假设前提是：,（,1,）,a,每年不变；,（,2,）,r=0,；,（,3,）有限年期为,n,。,公式原型：,V,a,a,a,a,（四）最简单的情形,(,五,),纯收益在前若干年有变化的情形,这具体有两种情况，一是年期无限，,二是年期有限。,无限年期的情况,式中，,V,、,a,、,n,含义同前；,ai,表示第,i,年的纯收益,;,t,表示纯收益有变化的年限。,该公式的假设前提是：,t,年以前,(,含第,t,年,),纯收益有变化；,t,年以后纯收益无变化为,a,；,r,每年不变且大于零；年期无限。,三、收益还原法特点、适用范围与操作步骤,（一）特点,1.,理论行强,2.,估价结果取决性强,3.,收益性价格,（二）适用范围,收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产的估价，对政府机关、学校、公园等、公益房地产的估价大多不适用。,（三）操作步骤：,1.,估计每年的,潜在总收益,。这是假定在,充分利用、无空置时,的总收益。,2.,估计每年的,有效总收益,。这是由上述潜在的总收益减去估计的正常空置、拖欠租金（延迟支付租金和不付租金）的损失而得。,3.,估计每年,总费用,。,4.,估计每年的,纯收益,（又称净营业收益）。这是由上述有效总收益减去估计的每年的营业费用而得。,5.,估计,资本化率,。这是估计正常投资者投资获取此纯收益而要求的收益率。,6.,选择,具体的收益法公式,计算价格。这是将上述纯收益、资本化率等代入收益法公式中求得。,四、纯收益的求取,（一）纯收益的概念,纯收益是由正常情况下的,总收益减去总费用,而得。一般以年为计算单位。,房地产的总收益可分为,实际收益和客观收益,（费用也如此）。,实际收益,是在现状下实际取得的收益，一般说来它不能用于估价，因为个别人或个别企业的经营能力等影响实际收益很大，若以实际收益为基础进行资本化，会得到不切实际的结果。,客观收益,是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后所得到的一般正常收益，它才能得到的一般正常收益，它才能作为估价的依据。,房地产的收益也有,有形收益,和,无形收益,，在估计收益时不仅要包括有形收益，还要包括各种无形收益。,（二）各类房地产纯收益的计算,1.,租赁性房地产,（,1,）总收益,总收益,=,房屋出租年租金押金与保证金利息,（,2,）总费用,管理费,A.,以管理面积计算,B.,年租金一定比例,2%,5%,维修费,A.,造价比例法 维修费,=,造价,比例,B.,定期轮修法 维修费,=,轮修次数,平均每次费用,C.,经验估计法 维修费,=,折旧费,80%,保险费,保险费,=,房屋现值,（,1.5,3 ,）,税金,营业税一般为,5%,房产税一般为年租金的,12%,其他还有附加城建税,0.35%,，教育税,0.05%,空房损失费,以半月租金计,其他涉及的有折旧费、利息：,折旧费,=,（造价,残值）,/,耐用年限,=,造价,(1-,残值率,)/,耐用年限,利息,=,房屋现值,年利息率,纯收益,=,总收益,总费用,总收益,=,纯收益,总费用,纯收益,=,土地纯收益,房屋纯收益,总费用,=,管理费,维修费,保险费,税金,（,折旧费,利息）,10000,元，年利率,10%,，利息,1000,元，通货膨胀率,3%,，贬值,3000,元，实际收益只有,7000,元。,2.,其他类型房地产,如使用性房地产、自用性房地产、待开发类房地产、农用土地只是各自收益项目及费用项目的差异，纯收益的计算思路与方法相同。,纯收益,=,总收益,总费用,（三）未来纯收益的确定,1.,以估价时点前若干年纯收益确定,（,1,）平均,（,2,）公式计算,2.,以估价时点后估算若干年纯收益确定,（,1,）平均,（,2,）公式计算,（四）收益年限的确定,1.,建筑物年限土地年限 以土地年限为准,2.,建筑物年限土地年限,（,1,）分段计算,（,2,）按无限年期,纯收益中扣除折旧费及土地摊提费。,五、资本化率的确定,（一）资本化率的实质,为避免歧义，首先需要指明哪种是资本化率。所谓资本化率，简单地说是用以将纯收益资本化（或转换）为价格的比率。但这样的界定还不够，还不能使人完全明白，需要再看具体例子。我们知道，在收益法中，由于纯收益的特性不同，具体的计算公式也不同。例如，在纯收益每年均不变，并且持续无限年的情况下，收益法的公式为：,V,a/r,。,但在有限年的情况下，收益法的公式为：,在纯收益每年按一定比率增加且为无限年的情况下，收益法的公式为：,上述三种情况下的公式中，,r,就是我们所说的资本化率。,资本化率实质上是,一种资本投资的收益率,（由一笔投资赚回的收益的百分数，有若干种不同的名称，诸如收益国率、获利率、报酬率、利润率、回报率、盈利率和利率）。,认识到了资本化率实质上是一种投资的收益率，我们实际上就在观念上把握,住了求取资本化率的方法：收益法中应采用的资本化率，等同于与获取估价对象房地产所产生的纯收益具有,同等风险的资本的收益率,。,(,二,),资本化率的种类,运用收益法评估房地产价格，由于估价对象不同，应当采用的资本化率的性质并不相同，由此需要区分资本化率的类型。应用最广泛的,3,种资本化率是：,综合资本化率,，是求取房地价格时所应使用的资本化率。,土地资本化率,，是求取单纯土地的价格时所应使用的资本化。,建筑物资本化率,，是求取单纯建筑物的价格时所应使用的资本化率。,综合资本化率、建筑物资本化率、土地资本化率，三者虽是严格区分，但又是相互联系的。,房地产纯收益,=,土地纯收益 房屋纯收益,房地价格,综合资本化率,=,地价,土地资本化率房价,建筑物资本化率,式中,R,0,综合资本化率，适合于土地和建筑物合一的估价；,R,L,土地资本化率；,R,B,建筑物资本化率；,V,L,土地价格；,V,B,建筑物价格。,（三）资本化率的求取方法,搞清了资本化率的实质，下面介绍,4,种易行且科学的求取资本化率的方法。说这几种方法易行，是相对而言的，真正要运用好并不容易，同时需要有一些前提条件，如有的方法要求房地产市场较为发达。,1,、市场提取法,这种方法是利用收益法公式，通过搜集市场上相同或相似房地产的纯收益、价格等资料，反求出资本化率。,选取的,6,个可比实例及其相关资料,(,表,4-1),可比实例,纯收益,(,万元,/,年,),价格,(,万元,),资本化率,(,),1,2,3,4,5,6,12,23,10,65,90,32,102,190,88,542,720,250,11.8,12.1,11.4,12.0,12.5,12.8,2,、安全利率加风险调整值法,这种方法的公式为：,资本化率安全利率风险调整值,。它是先找出安全利率。所谓安全利率，是无风险的资本投资的收益率。,该方法的进一步细化，是将房地产的风险分为低、中、高和投机,4,种情况。在求得了低风险下的土地资本化率后，顺势可以确定出其他风险下的资本化率，如表,4-2,。,表,4-2,不同风险下的资本化率,风险水平,土地资本化率,(%),建筑物资本化率,(,),低,7,9,8,11,中,9,12,11,14,高,12,15,14,18,投机,15,18,3,、投资收益率排序插入法,这种方法的基本思路是：,首先将社会上各种类型的投资及其收益率找出。各种类型的投资及其收益率包括从各种类型的银行存款、贷款、国库券、债券、股票、保险到各个领域的投资收益率等。,其次，将收益率从低到高顺序排列，制成图表。然后，将估价对象房地产的投资与其他投资进行比较分析，考虑投资的风险性、流动性、管理的难易以及作为资产的安全性，找出同等风险投资，判断资本化率应落的区域，范围，从而确定出所要求取的资本化率。,投资组合法,这种方法的资本化率，是购买房地产的抵押贷款的利息率与自有资本的收益率的加权平均数，计算公式为：,式中，,r,表示资本化率，,V,表示房地产价格，,L,表示抵押贷款额，,E,表示自有资本额，,MC,表示抵押贷款的利息率，,EDR,表示自有资本要求的收益率。,下列几点有助于理解上述公式：,1,、拥有房地产是拥有货币的一种形式。,2,、购买房地产可看作是一种投资行为，房地产价格为投资额，房地产纯收益为投资收益。,3,、购买房地产的资本来源可分为抵押贷款和自有资本两种。,4,、抵押贷款额自有资本额房地产价格。,5,、抵押贷款收益自有资本收益房地产纯收益。,6,、抵押贷款,抵押贷利息自有资本额,自有资本收益率房地产价格,资本化率。,7,、,六、残余法,（一）残余法的概念,在上述收益法中，是根据土地收益法求取土地价格，根据建筑物收益求取建筑物价格，或根据房地收益求取房地价格。但当需要根据房地收益单独求取土地价格或建筑物价格时，则要采用残余法（,residual technigues,）。残余法实际上是一种收益法。,残余法具体有土地残余法（,land residual technigue,）和建筑物残余法,(building residual techingue),两种。,（二）土地残余法,所谓土地残余法，是土地与地上建筑物合并产生收益，而依收益法以外的方法，而依成本法能求得建筑物的价格时，则可将此建筑物乘以建筑物资本化率得到归属于建筑物的纯收益，然后从土地与地上建筑物合并产生的纯收益，再用土地资本化率进行资本化，即可求得土地价格。,式中，,V,L,表示土地的收益价格；,a,0,表示土地与地上建筑物合并产生的纯收益（通常是基于房租的纯收益）；,VB,表示建筑物的价格（依收益法以外的方法，多数情况下是依成本法求取）；,r,B,表示建筑物资本化率；,r,L,表示土地资本化率。,土地残余法的估价步骤是：,1,、估计建筑物及其基地的总收益。,2,、估计建筑物其基地的总费用。,3,、将建筑物及其基地的总收益减总费用得建筑物及其基地的纯收益。,4,、估计建筑物价格。,5,、建筑物价格乘以建筑物资本化率得建筑物纯收益。,6,、建筑物及其基地纯收益减建筑物纯收益得土地纯收益。,7,、土地纯收益除以土地资本化率得土地价格。,土地残余法的适用条件是：,1,、收益性房地产。,2,、土地与建筑物土地价格。,3,、单独求取土地价格。,（三）建筑物残余法,所谓建筑物残余法，是土地与地上建筑物合并产生收益，而依收益法以外的方法，如依市场比较法求得土地的价格时，则可将土地与地上建筑物合并产生的纯收益中扣除此土地的纯收益，得到归属于建筑物的纯收益，再用建筑物资本化率进行资本化，即可求得建筑物价格。,建筑物残余法的计算公式如下：,式中，,V,B,表示建筑物的收益价格；,a,0,表示土地与地上建筑物合并产生的纯收益（通常是基于房租的纯收益）；,V,L,表示土地的价格（依收益法以外的方法，多数情况依市场比较法求取）；,r,L,表示土地资本化率；,r,B,表示建筑物资本化率。,建筑物残余法的估价步骤是：,1,、估计建筑物及其基地的总收益。,2,、估计建筑物及其基地的总费用。,3,、将建筑物及其基地的总收益减总费用得建筑物及其基地纯收益。,4,、估计土地价格。,5,、土地价格乘以土地还原利率得土地纯收益。,6,、建筑物及其基地纯收益减土地纯收益得建筑物纯收益。,7,、建筑物纯收益除以建筑物还原利率得建筑物价格。,建筑物残余法的适用条件是：,1,、收益性房地产。,2,、土地与建筑物合并产生收益。,3,、单独求取建筑物价格。,（四）运用残余法应注意的问题,残余法在土地或建筑物的价格依,其他方法不能,明确把握时，是有效的方法。,但是，一般情况下残余法要求建筑物比较新，并且处于,最有效使用,状态，同时可以获得其经济租金时才为有效和方法。否则，运用残余法也不一定能保证求得正确的价格。,七、收益乘数法,（一）基本原理,地价地租,一定的数字,有时人们把这“一定的数字”干脆作为判断地价高低的标准或用它来表示地价，而不直接用价格来表示。关于这种估价方法的名称，目前普遍称之为购买年法，也有称之为收益倍数法或资本化乘数法（,gross income multiplier method,）的。,（二）基本公式,购买年法实际上是一种收益法，其求得的价格也可称为收益价格，计算公式为：,V,ay,式中，,V,表示收益价格，,a,表示纯收益，,y,表示购买年。,例如，有一农地的年纯收益为,2,万元，已知购买年为,12,年，则该农地的收益价格可估计为：,V,212,24,（万元）,购买年法为一简捷但很粗略的估价方法，其可信度取决于纯收益与购买年的准确与否。,根据收益的类型不同，收益乘数法分别有：,毛租金,乘数法、,潜在毛收入,乘数法、,有效毛收入,乘数法、,净收益,乘数法。,值得的注意的是，从理论上看，收益倍数与上述购买年法略有不同。收益倍数法的地价等于总收益与“倍数”之积。,（三）购买年的实质,现就经济理论上购买的实质及引起的一些误解加以讨论。,我们赞同马克思对这个问题的某些论述。马克思正确地揭示了购买年法的理论根源：“,这不过是地租资本化的另一种表现。”,这就是说，购买年只能通过利息率来解释，单纯这个数字本身是毫无经济意义的，它只是由地租资本化法所演算出的数学结果。所以，许多把它说成是购买年或地租资本化年限的观点，从严格意义上讲是不正确的。,购买年只能通过利息率来解释的完整含义是：购买年只能通过利息率等有经济意义的因素来说明，在一般情况下仅用利息率就可解释，但在某些情况下还要通过其他因素配合才能解释。,（四）购买年法的现实意义,我们认为购买年只能通过利息率等来说明，并不是说这种估价方法完全是地租资本化法的重复多余。实际上，地租资本化法转化为购买年法后，也有很大的应用价值。,1,可直接评估,。在评估房地产价格时可不必再通过迂回的方法先知道资本化率。如果通过大量的调查资料，找出了现实房地产市场中地价是地租的若干倍数，这个若干倍数就可以用来评估土地的价格，只要将这个市场上平均的若干倍数乘以已知的年地租即可。,2,可以简单地判断,一下某宗土地的买卖价格或评估价格是否公平合理。在一定的地区范围内，地价与地租的倍数一般不会波动很大，绝对数字也不会很高。例如，伊利、莫尔豪斯曾判断：“在大多数的情况下，地价很少超过租金价值的,20,到,25,倍。”（见伊利、莫尔豪斯：,土地经济学原理,，商务印书馆,1982,年,6,月第,1,版，第,228,页）如果一块土地的地价与地租之比的数字，偏离这个地区的平均数字较大，可以说是不正常的。,3,可能完全形成一种估价习惯,。如在有了年租的地方，人们完全按照形成惯例的若干倍数来估算地价（如像英国那样），这若干倍数可能与利息率毫无外在的联系，尽管理论研究上可以把它们联系起来。,例一：某宾馆需要估价，据调查，该宾馆共有,300,张床位，平均每张床位每天向客人实收,50,元，年平均空置率,30,，该宾馆营业平均每月花费,14,万元；当地同档次宾馆一般床价为每床,45,元，年平均空置率为,20,，正常营业每月总费用平均占每月总收入的,30,；该类房地产的资本化率为,10,。试选用所给资料估计该宾馆的价格。,年总收益,30045365,（,1,20,）,3942000,（元）,年总费用,394200030,1182600,（元）,年纯收益,3942000,1182600,2759400,（元）,宾馆价格,2759400,10,27594000,（元）,例二,:,某家庭估计今后,10,年内月收入为,16000,元,如果月收入的,30%,可以用来支付住房抵押款的月还贷额,在年利率为,12%,情况下,该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额是多少,?,对应的公式为：,V,a/r1-1/(1+r),n,a1=16000*30%*12,r1=12%,n1=10,万元,a2=16000*30%,r2=1%,n2=10*12,万元,（一）估价对象概况,本估价对象房地产是一出租的写字楼；,土地总面积为,12000m2,；,建筑总面积为,52000m2,；,建筑物结构为钢筋混凝土结构；,建筑物层数为地上,22,层、地下,2,层；,土地使用权年限为,50,年，从,2001,年,5,月,15,日起计。,（二）估价要求,需要评估出该写字楼在,2006,年,5,月,15,日的购买价格。,（三）估价过程,1.,选择估价方法,宗该房地产为出租的写字楼，有经济收益，适宜于用收益法进行估价，故选用收益法。,因其收益为有限期，公式为：,V,a/r1-1/(1+r),n,2.,搜集有关资料,通过调查研究搜集的有关资料如下：,（,1,）租金按净面积计，可供出租的净面积占建筑总面积的,60,，总计为,31200m2,其实部分为公共过道、大楼管理人员用房、设备用房及其他占用的面积。,（,2,）租金平均每月每平方米,35,美元。,（,3,）空置率年平均为,10,，即出租率年平均为,90,。,（,4,）建筑物原值,5500,万元。,（,5,）家具设备原值,500,万美元。,（,6,）经常费平均每月,10,万美元，包括工资、水电、维修、清洁、保安等费用。,（,7,）房产税按建筑物原值减扣,30,后的余值的缴纳（每年）。,（,8,）其他税费约为月总收入的,6,（每月）。,3.,估算年总收益,年总收益,31200351290,1179.36(,万美元,),4.,估算年总费用,（,1,）折旧费,采用直线折旧法计算每年的家具设备折旧费,家具设备的耐用年限推定为,10,年，残值率为,4,。,每年折旧费,500(1-4%)/10,48,（万美元）,（,2,）经常费,每年经常费,1012,120,（万美元）,（,3,）房产税,每年房产税,5500,（,1,30,）,46,（万美元）,（,4,）其他税费,每年其他税费,312003590,6,12,（万美元）,（,5,）年总费用（,1,）（,2,）（,3,）（,4,）,48,120,46,70.76,（万美元）,5.,计算年纯收益,年纯收益年总收益年总费用,1179.36,284.76,894.6(,万美元,),6.,确定资本化率,资本化率确定为,10,7.,计算房地产价格,计算公式：,V,a/r1-1/(1+r),n,n,值为,50,减去,5,等于,45,，此后可收益的年限为,45,年）。则：,V,（万美元）,（四）估价结果,根据计算结果，并参考估价人员的经验，确定本估价对象房地产,1996,年,5,月,15,日的购买总价格为,8823,万美元，约合每平方米建筑面积美元。,作业：,作业,1:,试推导收益还原法中的所有公式。,作业,2,:,以例二为题,.,若,:,租金平均每月每平方米,35,美元为一般市场租金,而该房地产有租约,10,年的年租金为,20,美元,从,2003,年起,;,房屋耐用年限为,50,年,从,2002,年起始,;,房屋残值,率为,2%.,根据例二内容及以上条件估算该房地产及土地的单价和总价,.,作业,3,:,试调查一例门面房租赁样点,应用收益还原法估算该房地产及土地的单价和总价,.,复习思考题,1.,何谓收益法？,2.,收益法的理论依据、特点、适用范围与程序是什么？,3.,试列举收益法的各种计算公式及其假设前提。,4.,实际收益与客观收益的含义及区别是什么？,5.,如何求取纯收益？,6.,何谓资本化率？资本化率种类有哪些？,7.,综合资本化率、建筑物资本化率、土地资本化率的含义及三者的关系如何？,8.,求取资本化率的方法主要有哪几种？,9.,购买年法原理与计算公式。,谢谢大家！,结 语,