厦门2010P22五缘湾钟宅地块投资分析报告70p

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑,母版文本样式,*,xxxx地块投资分析报告,2010P22五缘湾钟宅,地块投资分析报告,汇报内容框架,第一章：宏观分析,第二章：市场分析,第三章：地块分析,第四章：项目定位,第五章：投资分析,地块规划出让条件,区域规划与建设,地块环境分析,地块,SWOT,分析,土地市场分析,房产市场分析,区域市场分析,市场总结,开发销售计划,成本估算,起拍价效益分析,投标报价分析,风险分析,内容框架,客群定位,形象定位,产品定位,价格定位,宏观经济分析,厦门经济环境,宏观政策分析,厦门政策环境,1 宏观经济环境分析,2 厦门经济环境分析,3 宏观政策环境分析,4 厦门政策环境分析,第一章：宏观环境分析,经济增速持续回调、企稳，刺激退出政策效果逐步显现；外部环境越显复杂,宏观经济,启示：,1、今年第三季度全国GDP增长率为9.6%；连续2个季度下滑；经济增速回归至长期趋势水平； “保增长”目标已阶段性完成。,2、“控通胀”和“调结构”是后续政策调整的主要方向；房地产业成为“控通胀”的主要措施。,货币超发，商品投资、投机此起彼伏,9,月末广义货币余额为,万亿，货币泛滥，流动性过剩；商品投资、投机此起彼伏。,1-9,月新增货币供应量为,万亿元，达到全年货币供应预估值（,万亿）的,87%,。货币供应量已经逐步下降。,广义货币与狭义货币余额呈现逐月增长趋势；适度宽松货币政策得以体现，流动性过剩依然存在。,宏观经济,CPI屡创新高，物价普涨，并开始向工业品传递；经济再现“外冷内热”局面,宏观经济,CPI,和,PPI,从,2010,年,1,月开始一直保持增长趋势，,10,月,CPI,达到,4.4%,，达到一年来的最高点；,PPI,达到,5%,；,PMI,经历了连续,3,个月上升，,10,月,PMI,达到,54.7%,，,实体经济乐观方向发展,；,CPI,、,PPI,、,PMI,数据反映全国经济发展处于“高增长”、“高通胀”时期，“控通胀”将成为政策调控方向。,厦门市总体经济运行良好，第三产业占比50.3%产业结构比较合理,厦门GDP近年保持了约16%的增长速度；受金融危机的影响，2009年增速为为历史新低；,2009年，厦门第一产业增加值21亿元，增长1.1%，第二产业增加值亿元，增长3.5%，第三产业增加值亿元，增长14.3%；三次产业结构为：，与2008年（：）相比，第二产业比重下降个百分点，第三产业比重上升个百分点,厦门三次产业比以第二产业和第三产业为主，服务业发展水平较国内发达城市仍有一定差距，较福建省主要城市则处于领先地位,小于4%,4%-5%,5%-8%,大于8%,萎缩,停滞,稳定发展,高速发展,厦门经济,城市居民人均可支配收入和消费性支出持续增长，城市居民生活富裕购买能力强,厦门城市居民人均可支配,收入保持,稳步增长,，,2009,年,已,达到,26131,元,。,比,08,年增长,；,厦门城市,居民,2009,年,人均消费性,支出,17990,元同比,上年,增长,5.1%,；,2009,年,厦门市,城市居民家庭的恩格尔,系数,为,39.8%,，处于富裕阶段。,厦门经济,厦门经济发展水平、居民消费能力以及地方政府财力等方面均领跑于福建省九地市,厦门的经济总量相对较小，但人,均,GDP,远远领先与福建省其他,地市；是海西城市群中最具活力的城市；,厦门财政收入远,超福建省其他,地市，城市基础设施建设速度、力度明显，新区开发的进程较快；,厦门经济,1-9月固定资产与房地产开发投资高速增长，经济对房地产业依赖度过高,1-9,月固定资产投资,705,亿元，比去年同期增长,35.3%,；,房地产开发完成投资,309,亿元，增长,104.8%,；,大型项目陆续竣工，基础设施投资下降；,房地产开发投资比重过大。,1-9,月房地产投资占全社会投资的比重为,43.8%,。,工业投资逐步萎缩，前三季度工业投资占全社会投资的比重仅为,17.96%,。,厦门经济,2010年1-9月份厦门经济快速高位运行，但增长后劲令人担忧,1-9月主要经济指标,类别,GDP,财政总收入,地方财政收入,人均居民收入,金额,1442.05亿元,391亿元,207亿元,22178元,增长率,16.2%,16.8%,17.8%,11.6%,数据来源：厦门市统计局,工业继续成为全市经济增长的火车头；,批发和零售业、服务性行业成为三产增长的主力；,政府财政支出与居民消费支出均有较快增长；,外贸出口实现恢复性较快增长；,金融存贷款较快增长较好地支撑了全市经济增长；,厦门经济发展主要特点,厦门经济,房地产调控政策,暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；,非本地居民暂停发放购房贷款；,首套房首付款比例调整到,30%,及以上；,第二套住房首付款比例不低于,50%,、贷款利率不低于基准利率,倍；,全国,15,城市出台限购令；,公积金贷款政策根据商业贷款调整。,宏观政策,政策解读：,全国不分地区执行相同政策，,政策涉及概念相对明确，不存在金融机构等自行解释空间；,比,4,月中旬的“史上最严厉政策”更加严厉。,抑制需求是本次调控的主要特点。,调控政策主要内容：,厦门关于促进房地产市场平稳健康发展的意见,“意见”核心内容,增加普通商品住房用地规模，加快岛外新城建设 ；,取得预售许可证后，应,10,日内一次性公开全部房源， “一房一价”和明码标价制度。销售价格调整,10,以上的，应调整预售方案，重新申报预售价格。,住房信贷政策按国务院住房信贷政策执行；,厦门政策,政策解读：,2010,年,3,月厦门房价与,2007,年底接近，而全国主要城市房价上升,2378%,；因此，厦门并非房价上涨过快城市；,“厦门限购令”紧急出台，可见地方政府承受高政治压力；,部分银行的按揭贷款还存在“灰空间”。,两次宏观调控最高点主要城市房价比较,城市,2007年12月,2010年3月,涨幅,上海,11714,20834,77.86%,北京,13000,21368,64.37%,杭州,14191,23029,62.28%,南京,6030,9446,56.65%,深圳,14815,21190,43.03%,天津,7056,9267,31.34%,重庆,4066,5019,23.44%,厦门,11699,11158,-4.62%,全国,3501,4705,34.39%,近阶段厦门市获得的政策性支持,城市发展,特区扩大到全市,2010,年,6,月国务院批准厦门市将厦门经济特区扩大到全市，厦门特区面积扩大,11,倍。,中央支持特区发展,2010,年,9,月,6,日特区,30,周年庆典上，胡锦涛强调中央将一如既往地支持经济特区大胆探索，先行先试，发挥作用 。,体制创新试点,中国服务外包示范城市,跨境贸易结算试点城市,“三网融合”试点城市,国家创新型试点城市,国家知识产权工作示范城市,城市建设重点：全面推进岛内外一体化建设,岛外新城建设,岛内优化提升,四大新城：,集美新城、海沧新城、翔安南部新城 、同安滨海新城,建设面积：,240平方公里,建设目标：,一流现代化国际性滨海新城,旧城旧村改造：,曾厝、西郭、将军祠、钟宅等片区改造启动,；,综合体建设：,万达城市综合体和观音山、五缘湾等东部商务区建设全面推进；,2009,年,8,月厦门市委提出，要加快推进岛内外一体化建设，提升岛内、拓展岛外、一体发展。,2010,年初，胡锦涛总书记视察厦门时要求 “规划一体化、基础设施建设一体化、基本公共服务一体化” 。,城市发展,宏观环境总结,宏观经济快速回升，受房地产宏观调控影响，增长速度下降；,厦门经济发展速度全面恢复，结构合理，后劲不足；,房地产调控政策处于高压期，短期内放松可能性小；,地方承受“控房价”的压力增大，粉饰性控房价措施,“特区扩大”、“岛内外一体化”等将进一步推动城市建设；,1 土地市场分析,2 房地产市场分析,3 区域市场分析,4 市场总结分析,第二章：市场分析,土地价格保持稳定，出让量随行就市,土地市场,2007,年,2009,年厦门出让商住用地楼面价保持在,40004800,元,/,；,2010,年土地出让以岛外为主，拉低整体土地价格；,土地出让量、价格受房地产市场状况影响较大。,土地出让重点区域向岛外转移,土地市场,2009,年岛内、外商住用地出让规划建筑面积比例为,27,：,63,；其中集美区商住用地出让占,45%,；,2010,年,1-10,月岛内、外商住用地出让规划建筑面积比例为,16,：,84,；其中同安商住用地出让规划建筑面积占,43%,；,岛外基础设施的完善，区域开发进入市场运作阶段，房地产开发开始接棒新城建设；,岛内可供出让用地日渐稀少，土地资源稀缺性已非常明显；,岛外成为房地产开发的最主要战场已势不可挡；,“高端化”已经成为岛内住宅开发的共性。,岛内用地稀缺，岛外新城为主,土地市场,区域,地块编号,规划建,筑面积（）,成交总,价（万元）,楼面价,（元/）,受让人,岛内,2010P13,494630,310200,6271,上海兆瑞,2010P08,16220,16560,10210,新景地,2010P02,30200,30480,10093,恒禾置地,2010P14,9546,93400,9784,新景地,2009G23,33840,104700,30940,厦门恒兴,集美,J2009P01,443000,103200,2330,万科,J2009P02,535000,136800,2557,厦门贵丰房地产,2009JP01,466060,160000,3433,厦门东区,2010JP04,354950,106920,3012,北京富铭,J2010P08,225200,102500,4552,招商地产,同安,2010TP02,185200,64200,3467,金帝,2010TP03,298700,106500,3565,金帝,2010TP01,222600,74300,3338,金帝,2010TP04,293500,80300,2736,金帝,翔安,2010XP02,64800,33500,5170,宝嘉,琼湖路南侧地块在建工程,61577.71,16500,2680,翔安建发,X2009G05,339290,110290,3251,北京首开,X2009G04,109000,21390,1962,万科,岛内新出让用地以酒店、商业、城市综合体为主，住宅用地出让日渐稀少；住宅用地出让楼面价,680010000,元,/,；,集美城市基础设施完善，发展空间和潜力巨大；是厦门住宅用地出让的集中区域；区域出让住宅楼面价,23003500,元,/,；滨海区域楼面价可达,6000,元,/,；,同安滨海新城建设成为住宅用地出让的重要区域；区域楼面价为,25003500,元,/,；,翔安新城房地产开发处于起步阶段，土地出让将逐年增大，区域住宅用地出让楼面价为,20005000,元,/,；,海沧片区发展比较成熟，可出让用地相对较少，区域住宅楼面价,5000,元,/,左右。,供应量大幅提升，供应结构性矛盾开始显现,房产市场,1-10,月全市各类型商品房供应面积为,万平方米，其中居住类供应,万平米，占,65%,。,1-10,月份岛内住宅供应,72,万平米，占,38.8%,，岛内住宅比例逐步下降。,9,月份、,10,月份供应量大幅提升，,10,月份住宅预售批准面积达到,53,万平米。,供销比矛盾逐渐扭转，,1-10,月供销比为,，接近平衡；未来一段时间供应量提升比较快。,岛内高端豪宅与岛外新区住宅是两大供应主体，结构比较单一。,住宅年成交300万平，均价万元/,房产市场,06,、,07,年厦门住宅成交量为,300,万平米左右，,08,年市场住宅成交,107,万平米，,2009,年市场恢复性增长，住宅成交面积接近,400,万平米；,07,年以后厦门住宅成交均价长期保持在,900011000,元,/,；,下半年以来住宅成交“量升价稳”,房产市场,信贷政策调整以来，住宅成交量由,5,月份开始大幅下滑，,6,、,7,月份住宅成交量小于,10,万平米，,8,月份开始住宅成交逐月提升；,住宅销售均价保持稳定；,10,月份住宅均价达到,11054,元,/,，,8,、,9,、,10,月份连续小幅下滑；,11,月随着万科湖心岛、世贸滨湖首府、中骏天峰等豪宅项目的销售，住宅销售均价将大幅提升。,市场持续消化存量，供需矛盾扭转,房产市场,0306,年，供销比小于等于,1,；市场供销平衡，供应量略小于销售量；,0708,年，市场供应量大于销售量，供销比大于,1,，市场存量积压比较严重；,0910,年上半年，市场供应量远小于销售量，市场持续消化存量；,9,、,10,月份厦门住宅供应量大幅提升，供销比失衡已经得到扭转。,本地客群下降，外省市已上升，省内保持稳定,2010,年上半年厦门本地购房客群比例为,34.8%,，本地居民购房比例下降到最低点；,省内其它区域购房客群比例基本稳定，维持在,27%35%,之间；,省外客群比例有逐年上升之势，,2010,年比例为,34.46%,；“限外令”后可能下降；,海外客群比例较小，维持在,2.5%7%,之间。,房产市场,土地市场群雄逐鹿 集中开发,五缘湾市场,时间,地块编号,用途,土地面积,（）,建筑面积,（）,成交总价,（万）,成交,楼面价,竞得者,2010-11-19,2010P20,居住,70519.705,128700,138800,10785,国贸,2010-08-08,2010P13,居住、商业,办公、酒店,幼儿园,199529.831,494630,310200,6271,建发,（上海,兆瑞）,2010-04-08,2010P08,居住、商业,8656.128,16220,16560,10210,新景地,2009-10-08,2009G41,居住、商业,40276.916,71400,64600,9048,筼筜,2009-09-08,2009G24,居住、,商业,32880.931,78810,68000,8628,特房,2009-06-08,2009G12,居住、,商业,75036.84,150000,140100,9340,恒禾,2008-06-08,2008G02,居住、变电站,8698.595,21470,8915,5127,亿力,2008-04-08,2008G06,居住、商业,24817.105,49600,26600,5363,紫金,2007-09-08,2007G29,居住、,商业,33533.499,73773,129000,17486,国贸,2007-09-08,2007G28,居住、,商业,58114.082,139480,201500,14447,国贸,2007-09-08,2007G27,居住、商业,92961.268,167330,220000,13279,源昌,2007-04-08,2007G09,居住、,商业,、教育（幼儿园）,112286,202115,161000,7966,新景地,2007年至今片区已出让商住用地,五缘湾市场,五缘湾区域近年来土地市场硝烟四起，集中放量，,2007,年至共出让商住用地（含综合体） 总建面积,达,平方米,。,巨大的区域价值使五缘湾成为品牌开发商的 “竞技场”。已经聚集了国贸、特房、建发、新景地等知名开发企业，土地成交价格日益攀升。,2007,年至今共出让商住用地总额达,亿元，平均楼面价,9320,元,/,平方米,。,土地市场集中开发，品牌房企汇聚,区域短期供应较少，未来同期供应大增,五缘湾市场,缘湾第一次开发热潮已接近尾声，目前区域处于暂时性的产品供应断档期。新景缘、联发五缘湾,1,号二期熙园、鑫海湾均为尾盘，所剩无几；近期开盘的亿力悦海销售率超过,90%,。,10,月底，国贸天琴湾一期推出别墅产品总价高达,2000-5000,万，依然受到市场热捧，全部售罄，再一次显示五缘湾宜居魅力所在。,区域目前仅有新景国际外滩二期集中推售，产品挑高,米，以,98-105,平米二房、三房为主，产品以挑高、赠送露台为卖点，均价达到,19000,元,/,平米。特房五缘尊府和尊墅规划有高层和别墅，以平米两房、三房为主力户型，预计,2011,年初开盘。,2010P22,源昌2007G19,国贸天琴湾,亿力悦海,新景国际外滩,紫金家园,五缘湾1号,新景缘,源昌鑫海湾,恒禾2009G12,在建项目,在售项目,特房五缘,尊府尊墅,新景2010P08,建发综合体,项 目,位置,开发商,总建筑面积,规划用途,土地成本,分期开发情况,鑫海湾,环岛路南侧枋钟路东侧地块,源昌,167330,商住,13279,四期,新景缘,五缘湾大桥东南面，环湾路以西,新景地,78040,商住,7433,二期,五缘湾1号,环岛路南侧，安岭路西侧,联发,293842,商住,4389,二期,新景国际外滩,安岭路与环岛路交叉口东南侧,新景地,202115,商住,7966,二期,亿力悦海,钟宅路与环岛干道交界,亿力,29790,居住,5127,一期,国贸天琴湾,一期别墅,环湖里大道日圆大桥东侧,国贸,213253,商住,17486,一期,区域市场,区域在售项目基本资料,项 目,建筑类型,建筑风格,主力户型,园林风格,装修情况,物业管理,鑫海湾,高层、别墅,欧式简约,90-120 ,皇家中庭,无,鑫海湾物业,新景缘,高层、别墅,现代简约,126-170,东南亚,无,国贸物业,五缘湾1号,小高层,现代简约,150-180,海韵,无,联发物业,新景国际外滩,小高层,现代,98-105 ,东南亚,无,未定,亿力悦海,高层,现代简约,60-105 ,海湾,无,未定,国贸天琴湾,一期别墅,高层、别墅,欧式,380-580,英伦,无,未定,区域市场,区域在售项目产品对比表,区域在售项目销售情况,项 目,销售均价,目前销售,价格,总签约率,客群,置业目的,鑫海湾,16000,24000,84%,省内异地占70%,厦门本地占30%,自住兼顾投资,休闲度假,新景缘,13500,15000,85%,外地为主占80%,厦门本地占20%,自住兼顾投资,休闲度假,五缘湾1号,19000,20000,99%,省内异地占70%,厦门本地占30%,自住兼顾投资,户口、教育,新景国际,外滩,19000,19000,认购1套,未签约,省内异地占80%,厦门本地占20%,投资为主，自住为辅,亿力悦海,15000,16500,82%,省内异地异地占50%,厦门本地占50%,自住为主、投资为辅,国贸天琴湾,一期别墅,2000-5000万,2000-5000万,签约2套,泉州和厦门客户,自住兼顾投资,区域市场,数据截止：,片区价格稳步上涨，别墅价格引领厦门楼市,项目名称,在售均价,（元/平方米）,五缘湾1号（二期）,16000-21000,亿力悦海,13000-16500,新景缘,住宅：13000-16000,别墅：24000-25000,新景国际外滩,住宅：18000-20000,国贸天琴湾,别墅：2000-5000万,五缘湾市场,一直以来，五缘湾凭借着优越的自然景观、高标准的新城规划，整体售价一直领涨厦门市其他区域。如今，片区内部分项目售价已突破,2,万元，成为厦门名副其实的豪宅区域。国贸天琴湾别墅总价高达,2000-5000,万元，依然获得畅销。,片区在售项目价格,区域项目,主打海景大户型，产品附加值高,项目名称,一房,二房,三房,四房,楼中楼,别墅,五缘湾1号（二期）,28,290,118,14,亿力悦海,122,77,新景缘,27,166,195,5,鑫海湾,10,112,1037,40,五缘湾市场,片区在售项目户型套数,片区以高层为主，主打大户型，拥有海景资源景观，定位较为高端；,本区域内,160-170 ,赠送面积户型较受欢迎，销售速度较快,省外特别是北方客户喜欢海景房；,社区配套以教育、会所、商场为主，周边生活市政配套及生活配套日益完善中，前景可观。,厦门本地客户为主，泉、晋、漳及外省客户为辅,五缘湾市场,片区客户一部分来自本地改善型住房，占,40%,，主要为企业主，高管，这部分客户中老带新客户占,3%,；省内除厦门其他区域的客户占,30%,，主要为泉州，晋江企业主；,外省客户占比,30%,，包括哈尔滨、北京、上海、温州、浙江、新加坡等地客户，购房目的主要为买房度假。,区域总结,片区卖点：,海景、湾景大规模社区,、,独特的五缘,学村教育配套，未来规划远景；,片区客户：,泉州晋江企业家为核心客户群体，省,外以北京、上海、东北及江浙为主，,近期省外客户比例增加；,片区现状：,规划逐步完善，未来市场预期和前景,较好，人气、生活和商业配套尚显不,足，居住气氛还未形成；,片区促销：,促销手段少，开盘时会采取优惠；,待售项目：,-新景国际外滩,项目总用地面积112286平方米，总建筑面积约305868平方米，建筑密度约21.5 ，容积率约1.8，是集高层住宅、商业、教育为一体的大型综合性物业。配2712个地下停车位。13栋15至16层、1栋三层幼儿园 主力户型为100平米左右的纯复式；,-国贸天琴湾,占地面积91647m，总建筑面积：213253m，规划有25栋海景别墅，10栋底层架空29层住宅一线海景公寓，7栋底层架空23层住宅二线海景公寓；总户数：1025户，其中高层980套；,在售项目：,-亿力悦海,-五缘湾1号,-鑫海湾,-新景缘,售罄项目：-国贸蓝海,项目多定位改善和高端休闲度假，外地客户占多数,亿力悦海,典型在售项目,房型,套数,套数配比,面积,面积配比,二房,122,61.31%,9122.8,52.49%,三房,77,38.69%,8256.79,47.51%,三房,二房,道路四至,东:五石路;南:湖里大道;西:规划路;北:规划路,物业类型,普通住宅,开盘日前,2010-8-8,物业管理,白士德物业公司,物业管理费,2.2元,建筑形态,1栋14层小高层,开工日前,2009-11-26,销售报价,住宅 日期:2010-11;销售单价:13000-16500元/,开发商,福建省亿力房地产股份有限公司,销售代理,厦门市合众行房地产代理有限公司,新景国际外滩,道路四至,安岭路与环岛路交叉口,;,物业类型,普通住宅、小高层,开盘日前,2010-11-13,物业管理,物业管理费,建筑形态,13栋15至16层小高层、1栋三层幼儿园,开工日前,2010-10,销售报价,住宅 日期:2010-11;销售单价,18000-20000,元/;,开发商,厦门新景地集团有限公司,典型在售项目,规划图,98,105,155,228,50%,30%,15%,15%,B户型3室2厅3卫1厨98.00,规划特点：,建筑面积约305868平方米，建筑密度约21.5%，容积率约，一层为架空米商业店面，二至十六层为住宅。,户型特点,：纯挑高米湾海双景楼中楼，主力户型：98-105平米。每户均附送2030平米露台。,新景缘,房型,套数,套数配比,面积,面积,配比,二房,27,6.87%,2663.17,4.39%,三房,166,42.24%,21003.92,34.64%,独栋,5,1.27,%,3283.9,5.42%,复式,195,49.62,%,33677.2,55.55%,典型在售项目,实景图,道路四至,东:,环湾路;,南:,木浦路;,西:,槟城道;,北:,规划路,;,物业类型,普通住宅 、别墅,开盘日前,2008-10-19,物业管理,厦门国贸物业管理有限公司,物业管理费,2元,建筑形态,3栋20层高层;独栋:2栋,开工日前,2007-8-6,销售报价,住宅 日期:2010-11;销售单价,13000-16000,元/;,别墅 日期:2010-11;销售单价:,24000-25000,元/,开发商,厦门新景地集团有限公司,国贸天琴湾,典型在售项目,实景图,道路四至,内湾西侧，环湾路东侧，特色商业街二期南侧,;,物业类型,普通住宅 、别墅,开盘日前,2010-10-16,物业管理,厦门国贸物业管理有限公司,物业管理费,建筑形态,10栋23-29层高层;别墅:25栋,开工日前,2010,销售报价,别墅 日期:2010-11;销售总价:,2000-5000,万/栋,开发商,厦门国贸集团有限公司,1 地块区位,2 地块规划与出让条件,3 区域规划与建设,4 地块环境分析,5 地块SWOT分析,6 竞争力提炼,第三章：地块分析,地块位于城市会客厅五缘湾西片区，湿地公园对面。,地块位于五缘湾西片区，金山路与五缘湾道交叉口东北侧。西邻环湖里大道，南接五缘环湾道，地块北侧环二路及东侧钟宅中路将与项目同步建设。,地块分析,路,地块已平整好，四周有围栏。,规划路,地块分析,地块现状图,本地块为五缘湾西片区商住项目，依托地段交通和优质配套可打造成为湾海生态美居。,地块位于高标准规划的城市会客厅,五缘湾片区，拥有便捷交通和区位优势；,地块,3,公里半径内在建业态多样的环湾商业、近享五缘学村优越的教育配套资源，还可沐浴百年名校双十中学的人文洗礼，享受临湾木栈道、湿地公园休闲生态生活。,随着区域各项配套设施的不断完善，地块有较强的发展和升值潜力。,地块分析,地块属性研判,地块分析,地块规划条件,建筑面积144以下住宅面积占总住宅面积70%以上。,地块名称,2010P22,土地位置,五缘湾西片区、金山路与五缘湾道交叉口东北侧,土地用途,居住、商业,土地面积(),33576,容积率,3.49,地上建筑面积(),117250,不同性质建筑占总建筑面积(),居住：107000以下 （91.5%）,商业：9900以下 （8.5%）,生鲜便利店 ：100,连锁便利店 ：50,开闭所 ：160,公用移动通信基站 ：40,建筑密度,30%/25/28%,建筑高度、层数,特定地区限高按民航规定,多层、高层,项目,内容,出让方式,拍卖,起始价（万元）,76020,起始楼面价,（元,/,平米）,6500,增价幅度（万元）,200,竞买保证金（万元）,15204,土地使用权出让年限,居住70年，商业40年,规划动工时间,合同签订之日起二年内,规划完工时间,合同签订之日起五年内,特别条件：成交之日起5个工作日内付清全部土地出让金。,规划定位为：,将打造成为集商业办公、生态居住、休闲养生、文化娱乐、高新科研为一体的复合型新城。,五缘湾地处集美大桥和翔安隧道两大门户之间，占地面积,平方公里，是岛内惟一一块集水景、温泉、植被、湿地、海湾等多种自然资源于一身的风水宝地。,根据规划，五缘湾定位为“活力生态港，财智精英城”，具体划分为“一个中心，七大功能区”。,五缘湾规划总人口规模约,10,万人，住宅总面积至少,200,万平米。,地块分析,片区规划与定位,拟出让地块,“一环三纵”快速交通路网，西临环湖里大道，南接五缘环湾道交通便利，地块内道路尚待建设。,“一环三纵”路网，环湾路、环岛干道、环湖里大道、县黄路、,BRT,连接成快速道路交通网络。,西邻环湖里大道，南接五缘环湾道，地块北侧环二路及东侧钟宅中路将与项目同步建设,。,地块分析,交通环境分析,集美大桥,翔安隧道,环岛干道,环岛路,仙岳路,云顶北路,枋湖北二路,金山路,岛内唯一集水景、温泉、植被、湿地、海湾等多种自然资源于一身的风水宝地。,五缘湾片区拥有海景、海岸内湖资源，已建成环湾景观带、木栈道等丰富景观休闲平台。,区域拥有岛内仅存湿地公园、河道、田园、鸟林等生态景观资源。,地块虽非一线湾景，但与湾海也仅咫尺相隔。高处可看南面西海湾和湿地公园。,地块分析,景观环境分析,内湾和湿地公园,涵盖旅游、商业、科教、体育、生态公园等公共配套。,区域经过几年的开发建设，已完善了旅游、商业、科教、体育、生态公园等一系列配套；,五缘湾帆船港、湿地公园、温泉度假村、五缘水乡宾馆全面提供休闲度假商业服务，五缘实验学校、钢琴学校，提升区域教育资源和艺术气息；,五缘湾运动馆、五缘医院、红星美凯龙、特易购广场、建发大型城市综合体为区域提供便利的医疗和生活配套。,地块分析,公共配套设施,帆船港和规划音乐厅,五缘湾特色商业街和家居购物广场，搭配特易购大型购物商场，为区域提供各种完善的商业购物休闲配套。,五缘湾商业街一期特色的餐饮特色街和二期休闲度假生活街均建成投用。,目前本地块周边商业布局和氛围较欠缺。 未来随着红星美凯龙家居广场、五缘特色商业街B区、建发综合体项目的建设投用，商业配套将逐渐完善。,地块分析,商业街二期和在建红星美凯龙,商业环境分析,地块景观和区位交通优势，生活配套目前较欠缺，可借助片区规划和周边项目配套建设，提升项目品质。,地块SWOT分析,地块分析,1,2,4,3,优势,劣势,威胁,机会,地块周边旧村拆迁未完成,地块旁边紧邻骨灰室影响,区域现状居住氛围较弱,区域形象高端，片区开发逐渐成熟,湖里高新技术园区可为项目带来部分客群,位处五缘湾西部，城市会客厅，区位优越，景观良好；,教育资源丰富，红星美凯龙和建发综合体带来完善配套；,临近主干道，交通便利,区域进入土地集中开发阶段，面临竞争,宏观调控持续影响未来市场预期,地块一次性付清地价款考验开发商现金流,优越区位+生态景观+综合配套，打造休闲活力湾居生活社区。,地块有优越的区位条件和四通八达的交通优势，借助五缘湾、海、湿地公园多重景观资源。,区域内五缘学村教育配套和湖里高新园区规划建设，以及在建的红星美凯龙家居城、五缘湾商业休闲B区，未来将提供完善的综合型配套。,地块规划示意图,核心竞争力提炼,地块分析,1客群定位,2产品定位,3形象定位,4价格定位,第四章：项目定位,客群以投资或多次改善的富裕客群为主,客群定位,外地投资客群,本地改善客群,核心客群,客户类型,核心客群,主力客群,辅助客群,客群比例,60-7,0%,10-20,%,5-10%,区域来源,厦门本地,省内为主,北京、哈尔滨及浙江为主,购房目的,投资,改善换房,入户厦门,度假、多改,养老、度假,集中年龄段,3045岁为主,4055岁为主,50-55,岁为主,职业类型,私企老板、高级管理和机关事业单位,私企老板、机关事业单位,私企老板、高管,置业次数,23次为主,2次以上,2次以上,区域接受,区域敏感度高,区域敏感度低,区域敏感度低,户型面积需求,120平左右,120-150平,8,0-100平,购房诱因,尊贵感、品质感,尊贵感、身份感,尊贵感、舒适性,配套需求,园林景观、生活便利,园林景观、会所,园林景观、会所,核心关注,社区整体环境,项目知名度、户口、社区品质,社区品质、环境,辅助客群,厦门岛内改善居住客群,省内异地入户新厦门人,外省投资兼度假客户,主要客群,本地块外部配套完善，湾海景观优良，升值潜力较大，可打造成为岛内东部新区，湾海高尚居住区。,形象定位,权比,细 目,优,良,一般,较差,差,土地级别,自然景观,交通情况,居住环境,生活配套,社会治安,学区情况,社会人文,增值价值,区位形象,地块位于高标准规划的厦门城市会客厅五缘湾片区，拥有便捷的交通和区位优势， 在建业态多样的环湾商业、近享五缘学村优越教育配套资源，享受临湾木栈道、湿地公园休闲生态生活。,地块价值综合评价,形象定位,形象定位,：,五缘湾畔,尚品人居,五缘湾，形象高端，豪宅聚集区,湾之畔，近享海湾的宁静和闲逸,岛内绝版地段，岛上之岛,湾、海公园营造生态人居,形象定位,项目定位,产品定位,产品定位,五缘湾畔，纯品休闲生活区,产品定位,规划思路：因容积率较高，采取小高层,+,高层产品组合,产品格局：（板式,+,点式）一梯两户,+,一梯三户，,规划总平建议：,仅供参考,项目定位,户型,户型面积,面积比例,建筑面积,套数,对应客群,精致两房,70-80,15%,16350,218,外地投资,舒适三房,100-120,25%,27060,246,本地首改/外地户口需求,闲适三房,（空中别墅）,130-150,40%,41760,288,本地改善置业,宽景四房,（空中别墅）,160-180,20%,21760,128,本地/外地改善型置业,合计,100%,106930,880,本项目产品考虑配套完善后，自住客户客群和教育投资客群；,提升单价，控制总价原则，以投资、首改和多改需求为主；,景观最大化，内外景观结合，湾海景资源利用最大化；,根据规划条件，住宅面积为万平米,建筑面积144以下的住宅面积占地块总住宅面积的70%以上。,产品定位,户型配比建议,预计两年后地块住宅销售均价为20000元/平米，作为地块投资分析测算依据。（含装修）,按照区域可比项目，得出本地块住宅现售价为17263元/平米，预计两年后销售，从区域发展和潜力因素分析，按5-6%年增长率，两年后的精装修售价为,20000元/平米,（市场环境变化莫测，此价格仅作为投资测算依据，精装修成本为1000元/平米）,项目定位,价格定位住宅,项目定位,各物业价格定位,预计2010P22地块可售物业的售价如下：,住宅销售价格约,20000,元,/,平米,商业销售价格约,25000,元,/,平米,（根据,10,月份湖里区车位平均售价）,车位销售价格约,18,万元,/,个,（根据,10,月份湖里区车位平均售价）,（备注：以上售价仅供参考，作为项目投资测算依据）,1 开发销售计划,2 成本估算,3 收入估算,4 起拍价效益分析,5 投标报价分析,6 风险评估,第五章：投资分析,工程进度计划,1、分期开发：,项目体量较小，计划住宅与商业分一期整体开发，。,2、工程进度计划：,工程时间为4年，项目计划于2012年下半年开工，2014年下半年全部完工。,3、销售进度计划：,销售时间为2年，项目计划2013年上半年开始销售，至2014年下半年销售完成。,投资分析,销售进度计划,主要销售时间节点：,2013,年初开始预售，可售面积约,万平，销售周期,2,年；,商业在,2014,年开始销售，可售面积约,9900,平，销售周期为,1,年；,项目总销售时间为,2,年。设定住宅商业车位全部销售完毕。,投资分析,各类型物业销售进度计划,投资估算汇总表,投资分析,预计项目开发总成本为亿元，总投资约亿元。,（含1000元/平米精装修成本）,收入汇总表,投资分析,序号,项 目,面积,（,）,单价（元/,）,销售额（万元）,备注,1,住 宅,107000,18,000,214,000,100%销售,2,商 业,9900,25,000,24,750,100%销售,3,车 位,20000,18万/个,9,000,75%销售率,4,合 计,136900,18,097,247,750,预计项目总销售金额约为24亿元，项目总均价为17591元/ ,（备注：含车位（,不计容积率,）收入）,起拍价效益分析,项目投资收益分析：,销售总收入约为,亿元,项目总投资约为,亿元；,项目净利润为,亿元；,项目投资净利率为,44.81%,；,项目销售净利率为,28.05%,。,投资分析,以地块起拍价计算的投资收益分析,（含1000元/平米精装修成本）,投标报价分析,投资分析,加价次数,投标价,（万元）,楼面地价,(元/平方米）,毛利润,（万元）,所得税,（万元）,净利,（万元),投资,净利率,销售,净利率,起拍价,76,020,6,501,92,655,23,164,69,491,44.81%,28.05%,1,76,220,6,518,92,449,23,112,69,336,44.65%,27.99%,10,78,020,6,672,90,595,22,649,67,946,43.23%,27.43%,20,80,020,6,843,88,535,22,134,66,401,41.71%,26.80%,30,82,020,7,014,86,475,21,619,64,856,40.21%,26.18%,50,86,020,7,356,82,355,20,589,61,766,37.34%,24.93%,60,88,020,7,527,80,295,20,074,60,221,35.96%,24.31%,80,92,020,7,869,76,175,19,044,57,131,33.30%,23.06%,100,96,020,8,211,72,055,18,014,54,041,30.76%,21.81%,120,100,020,8,553,67,935,16,984,50,951,28.34%,20.57%,150,106,020,9,066,61,755,15,439,46,316,24.90%,18.69%,180,112,020,9,579,55,575,13,894,41,681,21.69%,16.82%,190,114,020,9,750,53,515,13,379,40,136,20.66%,16.20%,200,116,020,9,921,51,455,12,864,38,591,19.66%,15.58%,187,117,820,10,075,49,601,12,400,37,200,18.77%,15.02%,购地价格建议,销售价格预期：,住宅均价：20000元/,商业均价：25000元/,地下车位：18万元/个,销售净利率建议为15-17%；,楼面地价9528-10075元/,总地价为11.42-11.78亿元,投资分析,类别,因素,主要内容,产生概率,政,策,风,险,政治（台海局势）的风险,社会不稳定，台海局势不稳定,2%,房地产调控的风险,政策持续强力打压房地产行业,10%,宏观经济发展的风险,国民经济发展速度出现反复,5%,规,划,建,设,风,险,区域建设、拆迁影响,旁边钟宅村还未完成拆迁，地块道路建设将暂缓,10%,片区配套发展风险,发展进度慢，配套尚欠缺,2%,项目容积率较高,占地小，容积率高，规划高品质产品难度大,15%,市,场,和,管,理,风,险,片区进入持续放量阶段,区域竞争比较激烈，区域客户群有限,30%,产品规划风险,产品定位、规划设计偏差的风险,5%,工程质量、进度的风险,出现安全事故，工程质量问题，进度缓慢,2%,财务风险,资金到位出现情况，融资困难,2%,营销、经营的风险,推盘策略、定价、销售管理、项目包装等出现问题,5%,购地风险评估,投资分析,THE END,