如何构建卓越的全面预算管理系统

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,房地产开发公司,如何构建卓越的全面预算管理系统,（集团风险控制与赢利之道）,内训企业,教授,主办机构,吉林广泽地产,曹海良老师,易居地产培训机构,培训时间,2011,年,11,月,4,日,观自在菩萨行深般若波罗密多心经时照见五蕴皆空度一切苦厄舍利子色不异空空不异色色即是空空即是色受想行识亦复如是舍利子是诸法空相不生不灭不垢不净不增不减是故空中无色无受想行识无眼耳鼻舌身意无色声香味触法无眼界乃至无意识界无无明亦无无明尽乃至无老死亦无老死尽无苦集灭道无智亦无得以无所得故菩提萨垂依般若波罗密多故心无挂碍无挂碍故无有恐怖远离颠倒梦想究竟涅盘三世诸佛依般若波罗密多故得阿耨多罗三藐三菩提故知般若波罗密多是大神咒是大明咒是无上咒是无等等咒能除一切苦真实不虚故说般若波罗密多咒即说咒曰羯谛羯谛波罗羯谛波罗僧羯谛菩提娑婆诃,.,曹海良,一个企业的知己,学习方法与信息吸收,学习方法 三个月后信息吸收量,读 书,10%,听 课,30%,参与操作,60%,经理练习，研讨,90%,有多少个三角形？,议题一,微利时代,中国房地产,公司,全面预算管理变化趋势,管理之道：易经的智慧,易者：一也,易者：容易也,易者：变易也,目标、环境、全面预算管理,房地产行业市场供需环境变化,全面预算管理能力,企业持续成长目标的追求,房地产市场经济的特性,A,、供需法则,需求：,供给：,B,、自由竞争法则,现有城镇居民要求改善住房条件或者城市家庭子女长大后成家对于住宅的需求,；,大量农民涌进城市，我国城市化水平将会保持长期的高速发展,，每年新增城市人口,2000,万左右；,城镇旧住宅拆迁带来对新房的需求,；,中国每年1.2%的高人口出生率,，每年增加,1600,万人口；,市场需求空间,刚性自住需求,中国房地产市场需求影响因素,人口出生需求,城市化产生需求,旧城改造需求,中国房地产产业的未来判断,房地产市场需求的层次,低收入需求层面,普通商品房需求层面,高端需求,房地产供需市场空间研究,房地产市场需求的层次,低收入需求层面,普通商品房需求层面,高端需求,改善型需求,阶层型需求,炫富型需求,占,20,市场空间,通过物业税调控,房地产供需市场空间研究,房地产市场需求的层次,低收入需求层面,普通商品房需求层面,高端需求,首次置业需求,市民阶层需求,投资型需求,资助型需求,占,60,市场空间,90,平米以下产品,完全化市场竞争调控,房地产供需市场空间研究,房地产市场需求的层次,低收入需求层面,普通商品房需求层面,高端需求,保障型需求,低收入阶层的稳定,减少市场刚性需求,占,20,市场空间,60,平米以下产品,政府投资调控，短期不能满足,国家政策现状和未来发展趋势,长期改革,调整供需结构,开征物业税,绿色建筑,产业化住宅,加大保障型住房,短期调控,限贷令：打击投资和投机,开发贷款控制：开发商降价,打击囤地,土地增值税清算,房地产产业健康持续发展,供需法则,中国房地产企业生存的环境,信息时代带来的高速变化,(,定时出击的强大压力,),产品、技术、观念的更新, 成本快速增加（,土地政策、金融政策,）, 国际化竞争的日益激烈, 顾客期望的飞速提高, 更高素质与期望的员工,案例：房地产成本的构成,由直接成本和间接成本,(1),直接成本,:,土地费用、前期工程费用、房屋开 发费用等,(2),间接成本,:,管理费、销售费用、财务费用、其他费用、不可预见费和税费,案例：某开发项目成本构成,(,协议地价,),序号,成本内容,金额,(,万元,),占费用比例,一,土地成本,3369,15.52,二,前期工程费用,772,3.56,三,基础设施费,550,2.53,四,建安工程费,16242,74.83,五,配套设施费,129,0.6,六,开发费,642,3.0,七,合计,21704,100,某开发项目成本构成,(,拍卖地价,),序号,成本内容,金额,(,万元,),占费用比例,一,土地成本,14000,43.30,二,前期工程费用,772,2.38,三,基础设施费,550,1.7,四,建安工程费,16242,50.23,五,配套设施费,129,0.4,六,开发费,642,2.0,七,合计,32335,100,房地产“航海”的启示,暗礁是存在的,只是水位高低不同而已,$,房地产企业赚取的主要是土地增值利润,利润地产增值利润房产增值利润,高利润掩盖了粗放式管理的不足,企业发展中不会遇到“暗礁”,暗礁是企业获利和资金运作的综合经营风险,过去,行业利润率在迅速下降,企业成本快速增加（土地成本、建设开发成本、人力资源成本、资金成本）,宏观调控力度加大：国六条、土地增值税等,房地产行业职业化人才严重供应不足,企业社会责任加大,物权法的深化和对业主维权的倾斜,现在,过去的水位；象征行业利润率,现在的水位：目前行业利润率,房地产企业粗放式管理的暗礁,房地产企业粗放式管理的暗礁,房地产企业进入高风险时代,行业进入快速集中期,地产企业在内外双重压力中成长,精益化管理，预算化管理的需求快速增加,结论,房地产企业经营的质变趋势,混乱,事后,被动,神奇,局部,系统,事中、事前,主动,腐朽,全面,企业成长领袖成熟竞争加剧客户至上,从优秀到卓越,议题二,微利时代赢利控制解决之道,-,构建,房地产公司,全面预算系统,一、全面预算管理的发展现状,预算管理的产生与发展,一、全面预算管理的发展现状,美国企业运用预算管理情况调查表,行 业,公司比重,商业银行,各种金融、财务结构,各种服务机构,医疗机构,人寿保险公司,大型生产制造企业,中型生产制造企业,批发商与零售商,交通运输企业,公共事业公司,其他,98,93,100,100,96,100,98,97,94,96,83,一、全面预算管理的发展现状,中国企业实行预算管理情况调查表,全面预算管理的内容,采掘业,制造业,建筑业,流通业,其他行业,总体比例,利润预算,生产成本预算,管理费用预算,财务费用预算,销售量预算,资本性支出预算,存货预算,应收账款预算,现金预算,应付账款预算,100,100,100,82,55,64,73,55,55,45,100,89,100,89,89,78,67,67,39,28,100,67,100,100,67,33,67,33,0,100,-,89,74,74,47,47,47,21,32,71,57,86,29,14,43,0,29,0,93,59,96,79,67,59,50,48,36,28,房地产企业全面预算管理的发展现状,耗时的,不具有战略性,不具有现实意义,没有增加企业价值,不具有灵活性,强化指令与控制,不支持新的业务模式,基于“拍脑门的决策”,加剧本位主义,侧重成本削减,共性的问题,一、全面预算管理的发展现状,全面预算管理中存在的主要问题,全面预算与企业战略的对接,只停留在预算编制阶段,预算不够全面,预算调整,上下对立,年末狂欢,高管层对全面预算的共识,全面预算管理的最终目的是确保各项经营目标的顺利实现,为企业成本、费用控制提供依据,保证实现董事会提出的年度财务目标,全面预算管理是目标管理的重要支持工具,有效控制市场高变化的手段,。,二、全面预算管理的内涵,预算不是会计师为会计目的而准备的会计工具。,预算是帮助管理者进行计划和控制的工具，旨在尽早发现经营和财务等方面的问题，并及时采取措施避免或纠正问题，最终确保企业战略目标的实现。,二、全面预算管理的内涵,全面预算管理的功能之一：计划,就是迫使管理者思想超前，即对市场的可能变化情况作出预测和准备，认真考虑完成目标的方法，使企业目标和政策与企业资源有效对接。,二、全面预算管理的内涵,全面预算管理功能之二：控制,全面预算确定了明确的目标，从而为控制提供了明确的依据,通过预算执行过程的反馈，可以了解执行过程中存在的问题及原因，进行过程控制,二、全面预算管理的内涵,预算管理功能之三：沟通和协调,预算编制，是上下、左右沟通、协调的过程和结果,预算的执行需要公司各部门充分配合，加强对企业整体目标的认识。,二、全面预算管理的内涵,预算管理功能之四：激励与约束,预算与薪酬制度的对接,经理是千里马，全面预算系统是伯乐,奖罚分明，强化企业业绩管理文化,预算管理,全面预算管理是集规划、控制、考评于一体的系统化管理,全面预算,会计反映,监督,内部控制,全面预算项目,全程预算控制,全员预算规则,没有业务没有预算,没有预算没有业务,客观反映及时反馈,业务制度化,流程规范化,权责明确化,等于,“,经营目标,”,“,制度规则,”,“,经营责任,”,“,奖惩依据,”,全面预算不等于,“,财务预算,”,议题三,如何构建全面预算管理,-,战略上的预算指标设计,地产集团公司综合性管理平台,职位说明书,职位评估系统,经理人绩效考核系统,岗位工资系统 绩效工资系统,经理人素质开发与提升平台（招聘录用、培训、职业生涯管理）,员工表彰系统、留才计划,房地产 公司愿景、战略规划,公司组织设计、岗位设、预算责任单位设,公司财年经营计划系统,责任单位综合性目标规划系统,目标管理和全面预算管理系统,各责任中心预算指标规划,非财务指标规划,责任单位综合性目标绩效执行系统,全面预算执行系统,非财务指标执行系统,责任单位综合性绩效考核系统,经营决算系统,经营管理考核,责任单位经营报告系统,预算执行报告,经营管理报告,支出审批系统,财务授权系统,月度数据更新,预算调整系统,内部审计系统,地产集团全面预算管理系统,职位说明书,职位评估,预算指标与科目编制系统,预算执行与控制,系统,岗位工资系 支付 预算业绩奖金,人力资源开发（招聘录用、培训、职业生涯管理）,长期留才计划,公司战略规划,公司组织设计、预算责任单位,预算指标考核,系统,结算业绩激励,系统,全面预算管理系统,全面预算管理系统的循环,企业战略,薪酬计划,预算目标,预算编制,预算执行,预算考评,全面预算管理六个核心内容,（一）全面预算管理的原则与目标,（二）,预算目标与预算科目的确定,（三）,预算的编制,（四）,预算的执行与控制,（五）,预算考评,（六,),考评结果与薪酬制度的对接,1,、本着实事求是，务实科学，谨慎的原则；,2,、遵循董事会和企业的发展战略和经济目标；,3,、实行预算动态管理的原则；,4,、预算执行以授权管理为核心的原则；,5,、预算调整严格审批的原则；,6,、预算科目和决算科目保持高度一致的原则；,7,、预算管理的一贯性原则；,8,、预算编制实行自下而上和自上而下的原则。,一、房地产企业全面预算管理的指导原则,1,、实现地产集团公司管理的计划性；,2,、支持房地产集团公司目标管理；,3,、为集团公司各级经营管理者提供财务管理工具；,4,、配合集团和各子公司进行考核与薪酬支付；,二、房地产企业全面预算管理的目标,房地产公司预算责任单位,全面预算指标的确定与分解,房地产公司某项目公司考核指标思考,2012,年指标,数值,权重,绩效工资,这些考核指标有什么意义？对集团的管理控制有什么帮助？对指标责任人有什么约束和激励作用？集团应该如何设定各单位预算指标呢？,是依据房地产企业战略和发展规划制定的房地产业务年度量化目标，各房地产开发公司预算年度的工作必须为完成核心指标而努力。,全面预算指标的内涵博大精深，上述定义尚不能深刻解释，我们通过案例加强认识！,房地产公司全面预算指标定义,全面预算指标,的作用,预算指标,使,下属,看清使命；,预算指标,有助于,下属,安排轻重缓急；,预算指标使下属,产生积极性，引导,下属,发挥潜能；,预算指标,有助于评估,下属,进展；,预算指标,使,下属,把重点从工作本身转移到工作成果上。,基于价值的行动,目标是具有兑现日期的梦想。,哈维,马凯,一个科学的目标准则“聪明的,”,具体 简明、清晰指出要完成的任务,可衡量 用具体，可观察到的语句来描述一旦目标,达到会产出什么不同。,可实现 在时间，成本和挑战性的可行性。,相关 将之与经营计划相联系。,有时限性 包括达到成就的具体日期。,“,聪明”的目标,不聪明的目标,提高我所管理的员工的时间管理技能。,准备更好的销售报告。,聪明的目标,与,HR,合作在,7,月,1,日前给我所有的下属完成一个时间管理的课程。,利用销售队伍提供的信息，在,8,月,1,日前修改目前的销售报告以提供有关销售量和利润方面的准确信息。,练习：哪些是聪明的目标,5,分钟,设计和实施一项安全项目，使,2012,年事故发生数额比,2011,年降低,25,。,达到预算,到,2012,年底利用新的报告系统,比去年提高业主满意率,目标，如果不写出来，不具备上述,五个特征，就不算是目标；如果不,写出来，不具备上述五个特性，,所谓目标就只是个愿望，不是目,标。而愿望很少会成为现实。,目标难度设定,有证据表明，更困难的目标通常导致更高的绩效。,难度,绩效,正常绩效线,目标线,反应线,设定目标,传统管理中的预算目标,作用： 控制的方式,效果： 恐吓,设定方式：上级给下级规定，单向过程,缺点： 可能不科学,目标模糊，可操作性差,信息偏差，目标一致性差,难以考核，奖罚不分明,激励性差,解决之道：引进全面预算指标管理模式,将预算目标作为一种激励因素,(,而非控制手段,),让人们确切地了解对他们的期望，使他们参与自身预算的目标设定过程，将他们实现预算目标的进展情况不断地反馈给他们，以及根据实现预算目标的情况对他们进行奖励，从而产生激励，以保证预算目标的实现。,预算指标的本质,（一）全面预算目标的确定,1,、预算目标的特征,预算目标应该体现企业战略的要求,预算目标应当与企业目标相一致,预算目标能够可靠计量,基础分析 预算制定 预算实施与评价,SWOT,分析,公 司 战 略,战 略 预 算,年 度 预 算,预 算 实 施,预 算 考 评,与企业发展战略相配合的战略保障体系,案例,：我们的,集团,发展非常迅速,（一）,中铁地产,武汉公司是,中铁地产,集团在武汉设立的一家年轻的房地产分公司，因近年房地产行业发,展迅速，武汉公司的销售额每年高速增长。,3,年来，年度销售总额从,1,5,亿元增长至,5,8,亿元；员,工人数由,50,人增长至,220,人；利润由,3,年前的,6,，,000,万元达到今年的,1,9,亿元。,由于业务繁忙，全体员工都全身投入，加班至深夜也是正常。李先生是,武汉,公司的人力资源,经理，看到员工的辛苦，心里实在有点不舒服。最近，销售总监谢先生在明年的人力资源规划会,议中提出需要增加编制,19,，由,74,人增加至,88,人，与,3,年前的,18,人比较，增加了,4,9,倍。谢先生的,理由是希望明年的销售突破,7,亿元，对现在的销售队伍做成相当大的压力。,随着谢先生提出增加编制的要求，其他的部门经理也相继提出类似的要求。,李先生刚刚被总经理咨询他对谢先生要求增加编制的意见，李先生知道如果支持谢先生增加编制,将会导致明年大幅度增加员工，对公司长期发展不见得有建设性。但是，另一方面李先生也知道员工,是非常辛苦。所以，李先生现在真是举棋不定，不知道应该如何给予总经理反馈。,请帮李先生想一想，他该处于怎样的立场，如何给总经理反馈。,（二）,李先生在一位从事人力资源管理工作的朋友中，得到有关,武汉,房地产行业里一些领先企业的数据,。李先生觉得这些数据很可能会帮他一个大忙，他所得到的数据如下：,销售员平均一年能完成,850,万元的销售任务,人员平均利润为,88,万元,利润率达,38,请再一次帮助李先生，提出依据，对谢先生的增加编制建议提出建议，并且给总经理建议明,年,天朗武汉,公司的总人力资源预算。,武汉公司总经理核心指标系统设定：练习,核心指标,3,年前,今年,领导今年,领导明年,明年,销售额,15000,58000,7,0000,利润,6000,19000,总人数,50,220,销售人员数,18,74,人均利润,88,人均销售额,850,利润率,38%,武汉公司核心指标系统分解：营销总监,营销总监,核心预算指标,2012,年数值,权重,绩效工资,考核成绩,考核,绩效工资,总计,100%,全面预算考核指标既有很强的战略性，同时还有很强的导向型，优质全面的预算指标会引导干部向一个正确的方向努力！天朗集团需要思考如何为各预算责任人设定既有战略性又有导向性全面预算指标！,（一）预算目标的确定,2,、预算目标体系,单一目标的缺陷,预算目标体系,财务指标与非财务指标结合,过程与结果结合,预算指标的层次性,利润总额,利润率,利润与销售比率,利润与投资比率,利润与资本比率,市场地位,资产，销售或利润增加率 市场地位,生产力人，机器，资本 市场占有率,销售种类和产品类别 销售额,雇员关系，行为，流动 公司知名度,社会关系,公司目标的实例,公司应该追求的目标,客户满意,核心能力,内部管理,财务结果,平衡计分卡,(Balance Scorecard),High,财务表现如投资回报率、每股盈利等，对于不断改善和创新常常形成误导,忘记财务数据，不断改善生产数据如坏品率，生产周期时间等，财务表现自然会好,哈佛的财务教授,Kaplan & Norton,研究并发现企业的领导不会单看一套数据,平衡计分卡,(Balance Scorecard),K & N,用了一年的时间调研了,12,家被认为是量度企业绩效顶尖的企业,在,1992,年,K & N,发表了现今最热门的企业绩效管理方法,“平衡计分卡,(Balance Scorecard)”,平衡计分卡的目的就是希望做到量度并能推动绩效“Measure That Drive Performance”,平衡计分,(Balance Scorecard),主要动力,(Key Drivers),内部管理,学习创新,主要结果,(Key Outcomes),顾客满意,财务表现,内部,管理,核心,能力,顾客,满意,财务,表现,产品服务,流程建立,市场表现,战略投资,平衡计分,(Balance Scorecard),列出在平衡计分卡的,4,个方面中企业的成功,要素（,Key Success Factors),保持管理的可行性，总共,16,20,个要素,企业远景和战略为中心，不是控制,需要企业上下一心，自上而下把平衡计分卡,向员工沟通,平衡计分,(Balance Scorecard),平衡计分卡,(Balance Scorecard),全面评价企业提高企业竞争力,是,财务总监在设计全面预算指标系统时,必须有的一张蓝图,（一）预算目标的确定,3,、预算目标确定的客观依据,市场标准,预算目标的提出者,出资人,预算目标的提出依据,市场平均利润,内部标准,历史水平,未来潜力,议题四,如何设计,地产,集团,公司,战略性和导向性,的财务指标系统,核心指标：,是依据房地产企业战略和发展规划制定的房地产业务年度量化目标，房地产企业预算年度的工作必须为完成核心指标而努力。,房地产开发企业预算目标分为：核心指标与预算科目,预算科目：,预算科目是核心指标的分解计算指标。各科目的归集按照,收付实现制,执行。,核心指标的释义和计算公式：,利润指标,利润,收入,成本,费用,财务性收入,1,、首付款交齐,2,、按揭款到帐,3,、项目竣工备案,结转成本,2011,年期间费用,销售,费用,管理,费用,财务,费用,全责发生制,计算结算成本,结转成本,成本科目,预算成本,可销售面积,销售成本,土地成本,8000,万,10,万平米,800,前期成本,2000,万,10,万平米,200,建安成本,1.6,亿,10,万平米,1600,基础设施成本,2500,万,10,万平米,250,公共配套成本,0,10,万平米,0,间接开发费成本,800,万,10,万平米,80,成本合计,2.93,亿,10,万平米,2930,房地产集团利润指标的启示：鲁能集团的案例,年度利润指标预算的滞后性,年度利润指标预算的可操纵性,真正的价值体现在目标利润,目标利润的事前控制,核心指标的释义和计算公式：,现金流指标,现金流,经营性收入,经营性支出,年度各种经营性回款,1,、首付回款,2,、按揭回款,3,、其他回款,销售,费用,管理,费用,财务,费用,收付实现制,计算成本支出,成本支出,2011,年期间费用支出,经营性收入预算如何编制,月度经营性收入预算,=,月度预算销售面积,月度预算销售均价,1,月,2,月,3,月,4,月,5,月,6,月,7,月,8,月,9,月,10,月,11,月,12,月,销售收入预算核心技术：销控！,投资预算如何编制？,月度,投资预算,=,成本,定义,投资,定义,1,月,2,月,3,月,4,月,5,月,6,月,7,月,8,月,9,月,10,月,11,月,12,月,房地产投资集团“,101,”盈利模式,一、核心指标,核心指标是依据集团战略和发展规划制定的房地产业务年度量化目标，下属各房地产企业预算年度的工作必须为完成核心指标而努力。预算科目是核心指标的分解计算指标。各科目的归集按照,收付实现制,执行。财务预算体系中的核心指标分为静态指标和动态指标。静态指标有两类，共八个。第一类是财务指标，共五个，包括：,销售额,、,投资额,、,利润额,、,销售利润率,和,投资利润率,；第二类是管理指标，共三个，包括：,费用额,、,销售率,和,费用利润率,。动态指标有：,现金净流量增加额,、,动态投资回收期节约,房地产开发企业核心指标的组成,核心指标设计,静态指标：,动态指标：,1,）销售额,公式,：销售额主营业务收入其他业务收入,其中：主营业务收入是指住宅、车位和非住宅建筑物等项目销售取得的收入。,其他业务收入是指住宅、车位和公建等项目出租取得的收入，及其他各项收入。,确认原则,：实行按揭付款方式的买卖合同，以首付款交齐并由客户提供全套有效的按揭材料的时间为收入确认时间。,静态指标的释义和计算公式：,财务类指标,目的与作用,2,）投资额,公式,：投资额土地开发费用,+,前期工程费用,+,建安工程费用,+,项目建设配套费用,+,监理费用,+,开发间接费,确认原则,：各项投资额以公司财务部实际会计核算报表中的数据为准，以实际投资到位为标准,静态指标的释义和计算公式：,财务类指标,目的与作用,3,）利润额,公式,：利润额销售收入投资额费用额营业税金及附加,其中：费用额是指管理费用、销售费用和固定资产购置费的总和。,费用额管理费用销售费用（固定资产购置费,/5,年）,确认原则,：固定资产购置费按当年购置费用的五分之一计入当期费用额，但在预算书中必须全额反映。折旧期限的最后一年清理时再进行调整。,静态指标的释义和计算公式：,财务类指标,目的与作用,4,）销售利润率利润,/,销售收入,100%,静态指标的释义和计算公式：,财务类指标,5,）投资利润率利润,/,投资额,100%,目的与作用,1,）费用额,费用额,=,管理费用,+,销售费用,+,（固定资产购置费,/5,年）,2,）,销售率,其中：计划均价是指市场预测平均价格，由子公司销售市场研究部门提供，集团价格委员会审核。,3,）费用利润率利润,/,费用总额,100%,静态指标的释义和计算公式：,管理类指标,目的与作用,（二）动态指标,1,、现金净流量增加额,=,预算收入的净增加额,+,预算成本费用的净节约额,*作为年度绩效考核和项目总评价的指标,2,、动态投资回收期节约,=,项目计划的投资回收期,项目实际投资回收期,*作为项目总评价的考评指标,动态指标的释义和计算公式：,动态指标,目的与作用,案例：北京当代房地产开发有限责任公司,2010,年度全面预算考核指标,项目,单位,考核指标（,A,）,考核指标说明,考核周期和权重,评分标准,月度,季度,年度,房地产公司,营业计划完成率,实际签约额,/,计划签约额,60%,5%,20%,1,、,A100%,为,5,分（不含,4,分）；,2,、,90%A100%,为,4,分；,3,、,80%A90%,为,3,分；,4,、,70%A80%,为,2,分；,5,、,70%,以下,0,分。,销售回款完成率,实际回款额,/,计划回款额,40%,5%,10%,利润计划完成率,实际利润额,/,计划利润额,月度,预警、季度,/,年度,考核,20%,20%,销售费用率,实际销售费用,/,实际签约额,10%,10%,1,、,A 90%,为,5,分；,（以绩效任务完成为前提）,2,、,90%A100%,为,4,分；,3,、,100%A,为,0,分,人均管理费,管理费用,/,直接人员编制,10%,10%,管理费用总额,薪酬福利、车辆费用、办公费用、专项费用、公共费用等,20%,10%,成本费用总额,土地成本、前期成本、建安成本、市政成本、配套成本、物业成本、销售设施成本,30%,20%,合计,100%,100%,100%,议题五,全面预算的编制技巧,房地产开发企业预算科目,预算科目：,预算科目是核心指标的分解计算指标。各科目的归集按照,收付实现制,执行。,全面预算科目系统设计,（一）预算科目,是房地产企业对未来需要完成的经济事项的具体内容进行分类核算和管理的项目,。,预算管理涉及的企业经营活动的各方面信息通过预算科目进行层层归集和汇总，用以计算核心指标，并与计划目标进行比照，实施控制。按照会计信息归集的程度，预算科目可划分为一和二级科目，各房地产公司也可按项目实际需要增设下一级预算科目。,一级科目即我们提供的标准预算表中第三列的项目。包括：主营业务收入、其他业务收入、土地开发费用、前期工程费用、建安工程费用、项目建设配套费用、开发间接费、销售费用、管理费用、固定资产购置费用、监理费用、财务费用、税金。,二级科目即标准预算表中第四列的各项目，经过汇总可计算出一级科目的数值，基本上是按照各地产开发项目的具体子项进行归集。二级科目由相关的合同以及相应的会计科目进行归集。,全面预算科目设计的要点,符合国家会计准则需要,按照会计准则标准设计,同上市地产企业保持一致,便于同标杆企业对比分析,满足经营决策需要,董事会决策关注焦点研究,总经理决策科目支持,责任中心经济责任明确和下达,符合地产开发流程需要,土地成本符合国家土地法规,各专业部门承担的成本和费用责任,不同开发阶段对应不同企业增值环节,满足未来执行需要,科目需要适应造价预算的需要,科目对应目标成本控制,科目指导未来招投标工作,科目指导未来合同管理需要,形成企业成本标准数据库需要,预算科目,（一）预算科目,是房地产企业对未来需要完成的经济事项的具体内容进行分类核算和管理的项目,。,预算管理涉及的企业经营活动的各方面信息通过预算科目进行层层归集和汇总，用以计算核心指标，并与计划目标进行比照，实施控制。按照会计信息归集的程度，预算科目可划分为一和二级科目，各房地产公司也可按项目实际需要增设下一级预算科目。,一级科目即我们提供的标准预算表中第三列的项目。包括：主营业务收入、其他业务收入、土地开发费用、前期工程费用、建安工程费用、项目建设配套费用、开发间接费、销售费用、管理费用、固定资产购置费用、监理费用、财务费用、税金。,二级科目即标准预算表中第四列的各项目，经过汇总可计算出一级科目的数值，基本上是按照各地产开发项目的具体子项进行归集。二级科目由相关的合同以及相应的会计科目进行归集。,预算科目的确定,（二）预算科目中各项审批权限的执行以房地产开发公司,经营和财务审批授权管理系统,及预算年度的授权书为准绳。,（三）如果为房地产集团公司，集团对各房地产子公司管理费用的目标考核可以到二级预算科目。,（四）科目的计算方法,1,、主营业务收入,=,住宅销售收入车位销售收入非住宅建筑销售收入,2,、其他业务收入,=,当年所有物业出租收入其他收入,3,、土地开发费用,=,拆迁补偿费用地价款,+,土地评估费、契税,+,其他,*拆迁补偿费中包括前期补偿费,4,、前期工程费用,=,可研费,+,方案咨询费,+,招投标费,+,设计费,+,质量监督,+,预算审查费,+,测量费勘探费,+,执照费,+,竣工图费,+,绿化费,+,其他,预算科目的确定,5,、建安工程费用,=,基础,+,土建,+,水暖设备安装,+,地下车库,+,电气安装,+,其他,*人防工程计入,“,土建,”,项目,*,“,地下车库,”,项目包括建设地下车库的基础、土建、水暖、设备安装、消防、电气等方面的开支,6,、项目建设配套费用,=,会所,+,上水,+,雨水,+,污水,+,供气,+,热力,+,供电,+,电信,+,道路,+,园林景致环卫,+,网络,+,商业配套,+,安防设备,+,锅炉房,+,教育配套,+,其他,*路灯项开支计入,“,道路,”,项目,7,、监理费用,=,需要监理工程总造价,监理取费标准,8,、开发间接费,=,前期周转房的装饰装修费用,+,样板间建造和装饰装修费用,+,其他,*租赁周转房的房租计入,“,其他,”,预算科目的确定,9,、销售费用,=,市场推广费用,+,销售佣金,+,销售管理酬金,+,销售管理费用,*销售费用的构成和归集方法见,“,表一：销售费用预算明细表,”,10,、管理费用,=,工资福利费,+,车辆使用费,+,办公费用,+,专项费用,+,管理税费,+,折旧费用,*管理税费包括印花税；管理费用的构成和归集方法见,“,表二：管理费用预算明细表,”,11,、固定资产购置费,=,预算年度购置新增的固定资产支出（,2000,元以上，使用期限一年以上）,12,、财务费用,=,利息支出,利息收入,+,银行手续费,13,、税金,=,营业税金及附加,+,所得税,+,土地增殖税,预算科目的确定,预算科目的定额与费用标准设计,项目,金额,百分比,销售折让,364045.37,39.56%,工资,139117.00,15.12%,产品推广费,135130.5,14.68%,运杂费,73611.66,8.00%,物料消耗,41584.99,4.52%,车辆使用费,37680.74,4.09%,业务招待费,37319,4.05%,福利,19476.38,2.12%,通讯费,19193.34,2.09%,差旅费,16502.5,1.79%,水电费,14728.89,1.60%,外地销售检测费,8730,0.95%,工程项目安装费,4989.5,0.54%,工会经费,2782.34,0.30%,其它费用,2500,0.27%,教育经费,2086.76,0.23%,低值易耗品,545.38,0.06%,包装费,220.02,0.02%,办公费,98,0.01%,折旧费,修理费,保险费,技术服务费,合计,920342.37,100.00%,本说明按照销售费用预算表各项科目逐一加以说明：,1,、工资（一级科目）：此一级科目中包括了两项二级科目分别为：岗位工资和绩效工资，总额通过预算控制,岗位工资：为固定费用，详见营销中心薪酬系统。,绩效工资：为变动费用，详见营销中心薪酬系统。,2,、福利：其中包括了社会保障、福利、预提福利费三项二级科目。,社会保障：为固定费用、详见胜捷公司社会保障制度,福利：为固定费用，详见胜捷公司福利制度,预提福利费：为固定费用，详见胜捷公司预提福利费制度,3,、车辆使用费：其中包括了保险费、养路费、车船税、燃料费、车辆修理费、其他费用六项二级科目。,保险费：纳入营销中心固定资产的所有车辆每年向保险公司交纳的车辆保险费用，为固定费用，计费方式按国家相关规定如实交纳，费用分摊到每月,养路费：纳入营销中心固定资产的所有车辆每年按照,国家车辆使用管理办法,交纳的费用，为固定费用,车船税：纳入营销中心固定资产的所有车辆每年按照,国家车辆使用管理办法,交纳的费用，为固定费用。,燃料费：车辆在销售过程中所发生的加油费用，为变动费用，今年预算的额度按照去年燃料费占销售额的比例压缩,15%,。,车辆修理费：车辆在日常工作中因维护和检修所发生的费用，为变动费用，今年预算的额度按照去年车辆修理费占销售额的比例压缩,10%,。,其他费用：车辆发生的其它费用，为变动费用。,预算科目定额与费用标准设计（案例）,5,、教育经费：为固定费用，公司全年所发生的对全体员工的培训等费用在营销中心的分摊。,6,、工会经费：为固定费用，公司总的工会经费按人数分摊到营销中心,7,、办公费：营销中心在日常工作中所领用的低值易耗品，每月固定预算为,3000,元。,8,、水电费：营销中心每月的固定预算为,3000,元。,9,、通讯费：其中包括了市内通话费、长途通话费、移动通讯费、上网费四项二级科目。,营销中心的市内通话费、长途通话费、上网费每月固定为,3000,元。,移动通讯费：为固定费用，,详见移动通讯费管理规定,。每月为,15000,元,10,、差旅费：为变动费用，今年预算的额度为差旅费占销售额的,0.18%,，按月度进行计算。,11,、业务招待费：为变动费用，今年预算的额度为业务招待费占销售额的,0.18%,，,12,、折旧费：为固定费用，每月营销中心的固定资产折旧,35000,元,13,、路桥费、住宿费及交通罚款。,14,、保险费：为固定费用，是质量保险费，每年,30000,元。,15,、技术检测费：固定费用，每年,50000,元。,16,、市场推广费：变动费用，总额为销售额的,2%,。此项费用的审批权归公司总裁。,17,、销售佣金提成：变动费用，是销售回款总额的,0,。,3,。,预算科目定额与费用标准设计（案例）,全面预算管理内涵之成本管理,房地产企业成本管理两大困难：,开发周期长：,成本管理涉及的领域多：定价在中国,成本管理的,迷思,艺术化,英雄化,手法、招术,见树不见森林,短期化,房地产全面成本管理,立项阶段成本管理,方案阶段成本管理,施工图阶段成本管理,执行阶段成本管理,竣工验收阶段成本管理,立项阶段成本管理的焦点,估算收入,估算成本,估算利润,方案阶段成本管理的焦点,概算收入,概算成本,概算利润,施工图阶段成本管理的焦点,目标收入,目标成本,目标利润,执行阶段成本管理的焦点,合同成本的产生,动态成本成本产生,动态利润,成本管理的基础,目标成本如何产生一个内控的目标成本控制系统,房地产企业,全面预算编制计划与预算表的使用,房地产开发企业全面预算编制流程,销售预算,项目开发经营预算,土地,前期,市政,配套,建筑安装,装饰装修,开发间接费,销售费用、,管理费用、财务费用,不可预见费,税金,开发成本预算,现金预算,资料、支出预算,固定资产购买计划,负债计划,预算利润表,预期资产负债表,（二）预算的编制,1,、预算编制的程序,自上而下,上下结合,自下而上,集权管理,缺乏激励性,适用于单一产品生产和经营的企业,分权管理,管理失控,/,宽打窄用,/,挤牙膏,适用于资本型控股集团,有效保证企业总目标的实现,在讨价还价中趋于一致,需要清晰一致的游戏规则,计划的编制与审核系统,一、从编制的流程上解决问题,1,、是公司整体计,划管理成功的基础,2,、将外部因素的影,响降低致最少,3,、加强内部的客户,服务意识、全力支,持本部门计划达成,1,、树立内部客户,服务意识，以前期,、工程部门为内部,客户，满足相关部,门要求,2,、关键里程碑控制,1,、加强同各部门,配合,2,、成为真正的管,理部门,3,、从被动管理到,主动管理,1,、企业计划管理,的火车头,2,、对可售资源、,产品类型、销售,节奏精确分析,3,、是拉动企业潜,能的核心部门,前期项目全程策划,规划设计计划,工程管理计划,市场营销计划,组织运作思想与结构,外联中心,营销中心,工程管理中心,设计研发中心,资金控制核心,:,财务管理中心,成本控制核心,:,造价管理中心,人控核心,:,人力资源中心,立法机构：总经办与管理中心,产品供应系统,审核检阅系统：成本控制领域,内控与支持系统：财务控制与支持系统,立法与监约机构：制定游戏规则，监督实施情况，改进,内控与支持系统：人力控制与支持系统,产品供应系统的管理,:,采用计划目标管理模式,强调事前管理,正式的工作开展必须经过计划目标管理系统的审核后,由总经理发布才能开展工作,公司核心业务功能,产品供应系统各中心业务执行的重点管理手段,:,1,业务进展情况的监约工作由计划管理部门和人力资源部共同承担,:,定期检查与考核,提出改进意见,2,形成内部价值连压力传递系统,:,营销部门成为工程设计部门,外联部门的内部客户,工程部门成为设计部门,外联部门内部客户,内部客户的要求标准国际化目标系统明确,3,考核系统与薪酬激励系统成为各部门工作的核心动力,4,总裁工作的重点是例外管理与监查巡视,提出更高工作要求,案例：,一个出色的房地产公司计划管理系统,预算表是全面预算管理的重要工具，通过编制预算表，实现房地产开发公司计划目标按年度,月份、公司,部门、项目,工程和费用子项目进行详细而有条理的分解。预算表作为工作进度和财务控制的标准，为定期分析、加强控制提供依据。,预算表是预算体系使用的一系列表格的统称，包括预算汇总表和多个附表。预算汇总表是编制单位（集团或者子公司）各科目和核心指标的预算目标的一览表，从总体上反映计划目标分解到各项目和各年份、月份的情况。附表是预算汇总表的编制依据，由编制单位的各业务部门编制，包括：年度经营计划书、销售收入预算表、土地开发费用预算表、前期工程费用预算表、建安工程费用预算表、项目建设配套费用预算表、开发间接费预算表、管理费用预算表、监理费用预算表、固定资产购置预算表等，如果是集团公司，可考虑集团只对二级预算科目的预算数进行审定考核。,预算表的编制,一、预算表编制流程,（一）编制各附表,编制单位依据房地产公司董事会下达的年度计划目标，编写经营计划书，明确预算年度的工作量。各部门据此编制相关的附表：,经营计划书,经营部在经营部经理的指导下，将项目经营开发计划依据实际情况和计划目标修订，并对预算年度重点细化，编制经营计划书，涵盖项目开发建设的所有环节。,销售收入预算表,销售部在销售总监的指导下，依据取得的年度可售住宅面积、车位数量、非住宅面积和计划均价等数据，编制销售收入预算表。编制时应按楼号分别列示，住宅、车位、非住宅出售收入汇总至主营业务收入合计栏，出租收入汇总至其他业务收入合计栏，各项收入的计算采用稳健性原则。,土地开发费用预算表,经营部在经营部经理的指导下，依据中介机构提供宗地的评估价格信息、拆迁补偿协议、与土地方的合作协议以及年度开发任务，对拆迁补偿费用、地价款、土地评估费、契税和其他等项目进行估算，编制土地开发费用预算表。,预算表的编制,前期工程费用预算表,预算合约部会同经营部，在预算部经理和经营部经理的指导下，编制前期工程费用预算表。具体项目包括：可研费、方案咨询费、招投标费、设计费、质量监督、测量费用、勘探费、执照费、竣工图费、绿化费和其他费用。各项目填报依据是：政府相关部门收费标准；平面、立面、施工图、景观、装修、市政等在内所有的设计费和方案咨询费参照市场价格；执照费包括各种应办证照需要向政府相关部门交纳的费用。,建安工程费用预算表,预算部在预算合约部经理和工程部经理的指导下，编制建安工程费用预算表。具体项目包括：基础、土建、设备安装、地下车库、电气安装、和其他费用。各项目填报时注意：请按楼号编制工程造价；已开工的楼盘以建安合同为填报依据；待开工的楼盘以规划和预算定额为填报依据；地下车库及装修单列。,预算表的编制,开发间接费预算表,项目开发过程中必须的周转房和样板间费用，由信息管理部牵头，会同预算合约部、规划设计部共同完成。,销售费用预算表,销售部在销售总监的指导下，依据年度销售任务，对市场推广费用、销售佣金、管理酬金、日常销售管理费用等项目进行谨慎且合理的估算，编制销售费用预算表，并在表内注明各项销售费用的计提比例。参照集团提供的销售费用预算表编制,（见附表一：销售费用预算明细表）,。,管理费用预算表,财务部在财务经理的指导下，依据上一年度实际费用支出情况，制定管理费用预算，报公司总经理审定。其中的专项费用主要是无法分摊到部门的开支，即公司级费用。公司财务部门发生的管理费用计入公司管理费用总额中考核。，见以下管理费用预算表编制（,见附表二：管理费用预算明细表）。,预算表的编制,固定资产购置费预算表,行政管理部门在其负责人的指导下，对编制单位在预算年度可能发生的超过,2000,元，使用期限在一年以上的各种资产（不含在建工程）购置支出，编制固定资产购置预算表。,（二）根据附表编制预算汇总表,预算编制单位的财务部门按照标准的格式和要求，依据完成的附表，编制预算汇总表。,1,、预算汇总表格式,请严格按照标准的预算汇总表,（表三：标准预算汇总表）,格式和科目内容制作填写，没有预计发生额的空格填写,“,0,”,，以方便进行汇总和分析。,预算表的编制,说明,l,预算表中所有项目单位为千元；,l,财务费用项目和税金项目由财务部门计算填写；,l,“,项目总评估,”,一栏的各项目依据集团审批的经营预算书填列，且符合各项目核心指标的要求；,l,以前年度损益和预算科目根据会计决算报告填列；,（十三）,（十八）的各项销售率指标按月计算填列，（十九）销售率指标只按全年完成数计算填列。,（三）编表说明,编制单位应将各附表作为预算汇总表的附件一起上报公司财务中心。附表应详细说明各项目的填报依据及计算方法，以便核对。,预算表的编制,预算表的审批与管理,预算表编制完成后，由公司总经理和财务部审定签字确认后，上报财务中心、经营开发中心、总工办和集团总裁审核。总裁和计划财务中心、经营开发中心、总工办将核对各科目的预算数，并就其中同计划目标有差异的部分与编制单位的总经理和计划财务部会商修改。经双方同意确认后，由预算责任人签字生效。,经预算责任人签字的预算表壹式陆份，集团总裁、财务中心、经营开发中心、总工办、子公司总经理（预算责任人）和财务部各保留一份。,预算表的审批与管理,议题六,预算执行,全面预算管理系统成功的关键,预算的执行是预算管理的核心内容。只有严格执行预算，才能保证预算目标最终能够实现。具体地说，预算的执行包括支出审批、月度数据更新、月度预算分析和预算外重大调整四项工作,一、支出审批与授权,编制单位的支出包括两类，第一类支出属于在建工程投资支出，第二类支出属于费用支出。支出依上述分类实行两级管理。工程投资支出纳入一级管理；费用类支出纳入二级管理。,上述二级预算支出将由房地产公司当年的,业务与财务授权管理实施细则,和预算年度的授权书规定的责任人行使审批权限。而财务部门，如果是集团公司，应同时包括集团计划财务中心和子公司财务部，负责审查各项支出是否符合预算，有无越权。对符合条件的支出，授权人员签字后，财务部门予以支出；对于不符合条件的支出，财务部门有权拒绝支出。如预算调整审批完成，财务部门应根据更新后的预算书作为支出依据。,原则上，在健全和完善的预算管理体系中，财务部门是支出的第一审批环节，对不符合开支条件的支出，财务部门有权给予否决，同时财务部门是授权管理中的全责部门，即对其他部门的越权支出承担连带责任。,预算执行,案例：某集团公司财务授权管理手册,二、月度数据更新,房地产企业的经营活动是动态发展的过程，相应地，预算管理要做到动态的控制。预算管理要和会计核算紧密地结合起来，会计核算提供经营活动产生的实际结果，财务部门要定期（每月,5,日前）将会计核算的成果反映到预算指标和科目中，便于进行分析和调整。,各编制单位的会计核算科目应与预算科目有很好的一致性，保证预算能够准确、高效地获得和汇集相关数据。如果现行的会计核算科目与预算科目存在重大不一致，应上报公司财务中心，并在其指导下进行调整。,各编制单位的财务部门应在完成上月的会计核算后，将实际核算结果汇集，填列预算差异分析表,（表四：预算差异分析表）,，报公司总经理，汇总各部门意见。公司总经理有权在全年预算总额范围内进行月份之间的分配调整，更新相应月份的预算数据，形成月度预算表。,预算执行,实例：预算差异分析表,三、月度预算差异分析,地产公司财务部经理在完成月度预算数据更新，编制月度预算表后，应进行月度预算执行情况的分析，撰写预算执行情况分析报告。,预算分析是比对预算各科目的计划数和实际发生数，分析判断预算执行情况，找出影响因素并评估其作用，提出下一时期对预算管理和经营活动调整的建议和意见。并将分析过程写成书面的预算执行情况分析报告。,各预算编制单位的预算分析工作由其财务部经理负责，就相关问题询问有关部门，各部门应给予高度配合。每月,5,日前完成预算执行情况分析报告，提交给财务中心和公司总