商业物业市场调研及定价策略提报

谨 呈：泰州莱茵达置业有限公司,泰州莱茵东郡商业物业 市场调研及定价策略提报,分章节,报告内容,一,房地产政策分析,1,2003-2012年调控政策回顾,2,新国五条对商业地产的影响,二,城市宏观环境分析,1,泰州整体房地产市场发展概况,2,城市经济指标及消费水平分析,三,泰州商业市场分析,1,泰州商业市场发展概况,2 区域商业发展现状分析,3 重点商业项目调研,四,项目商业本体分析,1,本体分析,2,项目SWOT分析,3 目标客户分析,五,定价策略分析,1,定价依据,2,定价方法,六,销售策略分析,1 销售方案建议,2 招商方案建议,报 告 目 录,回顾十年调控政策，却落下“理想很丰满，现实很骨感”的局面。,2013,适逢中国政府换届，商业地产面对史上最犀利“新国五条”，弊大于利。,分章节,报告内容,一,房地产政策分析,1,2003-2012年调控政策回顾,2,新国五条对商业地产的影响,二,城市宏观环境分析,1,泰州整体房地产市场发展概况,2,城市经济指标及消费水平分析,三,泰州商业市场分析,1,泰州商业市场发展概况,2 区域商业发展现状分析,3 重点商业项目调研,四,项目商业本体分析,1,本体分析,2,项目SWOT分析,3 目标客户分析,五,定价策略分析,1,定价依据,2,定价方法,六,销售策略分析,1 销售方案建议,1,招商方案建议,第一部分 房地产政策分析,时间,调控内容,均价,2003.8,关于促进房地产市场持续健康发展的通知,调控内容：确定房地产业为国民经济支柱产业；增加普通商品房供应；控制高档商品房建设；加强对土地市场的宏观调控；整顿和规范房地产市场秩序；继续推进现有房出售；搞活住房二级市场。,当年全国住宅均价,2213,元,2004.4,关于深入开展土地市场之力整顿严格土地管理的紧急通知,调控内容：继续深入开展土地市场治理整顿；严格执行土地利用总体规划和年度规划。,当年全国住宅均价,2549,元,2005.3,国八条,关于切实稳定住房价格的通知,调控内容：稳房价不力要问责地方政府负责人；着力增加普通商品房、经适房和廉租房供给；合理拆迁，严控被动性住房需求；正确引导居民合理消费预期。,当年全国住宅均价,3100,元,2005.4,新国八条,加强房地产市场引导和调控的八条措施,调控内容：各地要公布两年商品房和经适房建设规模；依法制止炒买炒卖土地行为；加强对普通商品房和经适房价格调控；完善城镇廉租住房制度；加大房地产交易行为调节力度；商业银行要加强对房地产贷款和个贷管理；严肃查处违法违规销售行为；完善信息披露制度，增强政策透明度。,2006.5,国六条,关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见,调控内容：新开工商品房套型建筑面积,90,平米以下的比重须达总面积的,70%,以上；购买住房不足,5,年转手交易按收房收入全额征收营业税；开发商项目资金比例须达,35%,才能获得开发贷；个人住房按揭贷款首付比例不得低于,30%,；加大对闲置土地的处置力度，,2,年未动工开发的无偿收回；进一步整顿和规范房地产市场秩序，严格查处捂盘围房等行为。,当年全国住宅均价,3132,元,十年政策回顾,效果欠佳，目标不清,调控方向是控制房地产投资过快增长和房价过快上涨,第一阶段,时间,调控内容,均价,2007.8,国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见,调控内容：多渠道解决城市低收入家庭住房困难；建立健全廉租房制度；改进和规范经济适用住房制度；严格经济适用住房上市交易管理。,当年全国住宅,均价,3665,元,2008.12,关于促进房地产市场健康发展的若干意见,调控内容：进一步鼓励普通商品住房消费；加大对自住型和改善型住房消费信贷支持力度，享受贷款利率和首付款比例优惠；对住房转让环节营业税由,5,年改为,2,年免征，按收入差额征收营业税；支持房企合理融资需求；各地采取鼓励住房合理消费，促进楼市健康发展的政策措施。,当年全国住宅,均价,3655,元,十年政策回顾,效果显著，“救市”“救危机”相结合,调控方向鼓励住房消费和房产开发投资，发展保障性住房,十年政策回顾,十年政策回顾,第二、第三阶段,时间,调控内容,均价,2010.1,国五条,关于促进房地产市场平稳健康发展的通知,调控内容：增加保障房和普通商品房有效供给；购买二套以上住房贷款首付不得低于,40%,；依法查处价格欺诈、哄抬房价及违反明码标价行为；力争,2012,年末解决,1540,万户低收入住房困难家庭住房问题；外资境内投资房地产要严格按照现行政策执行。,当年全国住宅,均价,4727,元,2010.4,新国五条,关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知,调控内容：推进保障房建设不力要追究责任；贷款购买二套房家庭首付比例不得低于,50%,，贷款利率不低于基准利率,1.1,倍；各地要明确保障房、中小套型普通商品房建设数量和比例；确保,2012,年建设完成保障性住房,300,万套；加强房企购地和融资监管，完善信息披露制度。,2011.1,新国八条,关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知,调控内容：各城市政府一季度向社会公布新建住房控制目标；多渠道筹集保障房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面；个人购房不足,5,年转手按销售收入全额征收营业税；购买第二套住房首付款比例不低于,60%,；商品房供地原则上不得低于前,2,年年均供应量；主要城市拥有二套住房以上家庭不得在当地再购房；落实住房保障和稳定房价约谈问责机制；“严打”虚假消息散布者。,当年全国住宅,均价,5010,元,十年政策回顾,史上最严调控陆续出台，效果显著,遏制房价快速上涨，促进合理回归，加强住房保障建设,第四阶段,新国五条细则,完善稳定房价工作责任制,制定并公布年度新建商品住房,价格控制目标,建立健全稳定房价工作的考核问责制度,坚决抑制投机投资性购房,限购区域应覆盖城市全部行政区域。对房价上涨过快的城市，进一步,提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率,。对,出售自有住房,按规定应征收的个人所得税，应依法严格按转让所得的,20%,计征,。加快试点房产税试点工作。,增加普通商品住房及用地供应,对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数,70%,以上的普通商品住,房建设项目，银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下,优先支持其开发贷款需求,。,加快保障性安居工程规划建设,制定完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。,2013,年底前,，地级以上城市要把符合条件的,外来务工人员纳入当地住房保障范围,。,加强市场监管和预期管理,严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇,个人住房信息系统建设,，加强市场监测和信息发布管理。,限购、限贷不放松，调控方向仍致力于抑制投机需求,商业地产影响,弊大于利：虽然住宅限购、限贷等调控持续从紧，进一步刺激了商业投资需求，但盲目投资开发却是加速了商业地产泡沫的形成,对商业地产之影响,受政策限制，,2012,全国土地交易量较去年有所下滑。二三线土地市场活跃，,2012,全年商业用地供应首超住宅 。,目前的绝大多数开发商所采用的“以住养商”模式 ，遭遇“新国五条”，从住宅转型商业的开发企业，很可能熬不过这个冬天，就死在转型期。,“新国五条”的出台，住宅限购、限贷等调控持续从紧，将进一步刺激商业地产投资需求，也催生了大量住宅房地产企业和非房企业先后进入商业地产领域 ，随着商业地产开放量的增大，未来商业地产的消化压力增大。,泰州经济发展不断提速，城市规划不断完善，泰州房地产行业正在集中化、规范化的转型升级，积极创造良好的宏观环境。,第二部分 城市宏观环境分析,分章节,报告内容,一,房地产政策分析,1,2003-2012年调控政策回顾,2,新国五条对商业地产的影响,二,城市宏观环境分析,1,泰州整体房地产市场发展概况,2,城市经济指标及消费水平分析,三,泰州商业市场分析,1,泰州商业地产发展现状概况,2 区域商业地产发展现状分析,3 重点商业项目调研,四,项目商业本体分析,1,本体分析,2,项目SWOT分析,3 目标客户分析,五,定价策略分析,1,定价依据,2,定价方法,六,销售策略分析,1 销售方案建议,2 招商方案建议,商业地产影响,其中海陵区以江洲路、济川路、东风路、兴泰公路（原,328,国道）四条主干道划分为东、南、西、北、中五个板块。高港区因体量较小，单独划分为一个板块。,房地产整体概况,城东：海陵区东风路以东、济川路以北,该区域包括泰州高教园区（一部分）、海陵工业园区、火车站街区。该区域教育资源优越，是泰州重点建设发展的区域。一个集商贸、教育、居住、工业为一体的城东区域已经初步形成，且正以较快的速度发展。城东房地产市场已成为房产开发商最为青睐的区域之一，仅次于城南区。,板块现状,1,、房地产开发投资增幅明显放缓。在从紧的政策环境下，,2012,年起商品房建设增速将出现明显放缓，但保障房的大力度推进将在一定程度上抵冲房地产开发投资增速的下滑。,2,、商业地产日渐兴起成为房地产市场新亮点。在宏观经济结构处于调整转型的背景之下，房地产市场也将随之转型。泰州商业地产处于结构升级转型阶段，大规模集中式商业地产项目不断涌现，冲击传统零售商业模式，社区街铺存量去化速度或放缓。,3,、商品住宅销售继续呈下降之势。新国五条出台，确定持续从紧的调控基调，后续政策调控空间加大，未来走势不容乐观。,4,、房价保持稳中略降的势头。在目前全国房地产将继续调控的大背景下，消费者对房价是否下降持观望态度，开发企业面对巨大的市场存量，量价走向势必会继续进入下行阶段。,商业地产影响,房地产整体概况,现阶段概况,开发投资增幅放缓，量价走势或进入下行阶段；商业地产兴起，冲击传统商业结构，商业模式转型势在必行,商业地产影响,城市经济指标,GDP,年增长率,分析：,从上面图表可以看出，泰州近年来GDP增速放缓，这与房地产市场有一定的关联，持续从紧的调控政策抑制了房地产市场过高的投资额，房地产市场进入较长时间的调整期，预计未来GDP增长将持续放缓。,2012,年泰州居民人均可支配收入为,27460,元，同比增长,12.8%,，增速位居全省第六。剔除价格因素，人均可支配收入实际增长,10.9%,，实际增速比,2011,年提高,2.4,个百分点。,商业地产影响,城市消费水平,CPI,年增长率,分析：,从整体来看，近年来泰州,CPI,增速处于持续回落阶段。虽然房地产价格不计入,CPI,的计算，但一直以来房地产业的发展势一直都带动着居民消费水平。自从政府将房地产确定为国民支柱产业起，地产行业的兴衰也是中国大众判断经济运行的一个重要因素。,2012,年，泰州城市居民人均消费支出为,17071,元，比上年同期增长,10.4%,。,为加快流通产业发展，泰州商业布局、商业模式不断升级，集中化、大型化商业地产不断兴起,第三部分 泰州商业市场发展概况,分章节,报告内容,一,房地产政策分析,1,2003-2012年调控政策回顾,2,新国五条对商业地产的影响,二,城市宏观环境分析,1,泰州整体房地产市场发展概况,2,城市经济指标及消费水平分析,三,泰州商业市场分析,1,泰州商业市场发展概况,2 区域商业发展现状分析,3 重点商业项目调研,四,项目商业本体分析,1,本体分析,2,项目SWOT分析,3 目标客户分析,五,定价策略分析,1,定价依据,2,定价方法,六,销售策略分析,1 销售方案建议,2 招商方案建议,商业地产影响,泰州商业市场概况,商业布局总思路,“,1+3+5+N”,市区商业布局将形成以坡子街核心商圈为主，,3,个商业副中心为次，火车站街区、周山河新区等,5,个区域中心为辅的发展格局。,积极推进坡子街核心商圈的现代化、特色化建设，着力提升市级商业中心的首位度，放大区域竞争优势，不断扩大对周边地区的吸引力和辐射力。,积极推进济川路、医药城、金港,-,柴墟,3,个市级商业副中心建设，进一步引导商贸资源集聚，健全服务功能，提升发展水平。,积极推进火车站周边地区、城东市场交易区、周山河新区、明发商业区、滨江新城商业区,5,个区域中心建设，充分利用现有资源和条件，加快基础设施建设，推进流通项目引进，大力引进新型业态，力争尽快形成新的商贸活力区。,按照便民、利民的原则，大力推进多个镇街商业集中点建设，进一步促进居民消费。,1,3,5,N,加快商业模式升级，提高流通产业发展，是泰州十二五规划中一项重要内容。,1,3,5,1,3,N,5,1,3,坡子,街,商圈,：,市级商业中心，,集,购物、,餐饮、休闲、旅游、娱乐为一体的,传统商圈,茂业天地,：,城市综合体在建项目，建成后升级坡子街商圈板块，极具升值潜力,万象城,：,周山河板块城市综合体在建项目，由于配套、人气不足，短期内难以形成良好的商业氛围,济川路商圈,:,市级商业副中心，以万达广场为中心的多功能商圈，升级转型泰州商业模式,大学城商圈,社区商业,零散街铺,批发市场,建材,小商品,本案,商业地产影响,泰州商业市场概况,商业布局,主城区商业布局从零散向集中商业群发展，以万达广场为先驱的城市综合体不断涌现；,泰州商业主要集中在兴泰公路西侧，本案所处区域（兴泰公路东侧）商业市场仅处在萌发状态。,主城区商业接近饱和，新型大型商业集群冲击传统零散商业模式；区域中心的商业地产发展潜力巨大。,市场空白区,商业地产影响,泰州商业市场概况,历年成交情况,与住宅市场相反，,2008-2012,年泰州商业市场成交量呈逐年递减趋势，同时泰州传统商业模式正在转型升级。,2009,年商业销售面积同比增长,89.9%,，,2009-2012,年，商业成交面积以,4.5%-24.8%,的递减率下滑。,1,、,2009-2010,年泰州商业成交达到顶峰，原因一：全国楼市开始一路上扬，受大环境影响，泰州商业成交量迅速抬升。原因二：万达商业进驻泰州，加上凤城国际等大规模集中式商业涌入市场。,2,、从,2009,年起商业成交量开始下滑，原因一：传统大规模早期商业销售（坡子街、财富广场）接近尾声；原因二：政府为提高住宅品质，重新规划城市商业模式，逐步不再审批中小社区型临街商业规划。,商业地产影响,泰州商业市场概况,2012,年全年泰州商业成交量价齐跌，,2013,年,2,月新国五条出台，泰州商业市场并未受到较大影响。,1,、,2013,年一季度商业成交量（成交面积）同比,2012,年一季度增长,61%,。,2,、,2013,年,1,月份商业成交量达到市场近期的顶峰，对市场分析后有两点原因：一，多个项目在岁末年初加推商铺产品；二、临近春节，大量返乡客户回家置业，各个项目客户来访量上升。,2012,年泰州商铺销售共计,966,套，环比跌,37.8,；成交均价,11439.92,元,/,环比跌,4.62%,近期成交情况,本案,万泰国际,天和家园,康桥水岸,同济家园,万泰国际,紫东花苑,玉景园,宫涵花园,东城国际,上海大花园,（三期沿街商业，未推）,欧亚国际,美好易居城,（商业未推）,兴泰公路以西,城市核心商业发展主线，中高档社区集中地，商业氛围较浓。,兴泰公路以东,商业发展缓慢，商品房社区较少，商业氛围较弱。,凤城颐园,商业地产影响,区域商业市场现状,以兴泰公路（老,328,国道）为分界点，将片区分为内环和外环，从市场量价走势来看，内环的住宅、商业价值明显高于外环。,区域商业分布,东城国际,星威园,商业地产影响,重点项目调研,后续无供应量，目前去化率,56%,万泰国际,万泰国际（双层街铺）,周边商业氛围,项目名称,万泰国际,接待人员,吉琴,手机,13401235552,电话,89996666,开盘时间,12,年,3,月,所属版块,城东,项目地址,省泰中东,500,米（城东小学东校区旁）,交通配套,1,公里范围内,市政生活配套,超市,周边有数家中小型私营超市,医疗,宫涵社区医疗站,农贸市场,宫涵农贸市场,基本情况,总套数,39,总面积,8373.47,业态,2,层、,3,层,已售,22,未售,17,去化率,56%,投资,多,自营,少,招商,无,包租,无,租金,1.23,元,/,天,100,平方,/45000,年,经营率,暂无经营者,交房时间,已交付,客户群体,本地居多,媒体途径,日报，晚报，电视,物业公司,泰州五星物业,物业费用,2.58,元,/,平方,开间,4.3,米,4.8,米,进深,10.7,米,11.5,米,柱网,无,层高,一层,4.2,米、二层,3.6,米,签约单价段,1.6,万,/,平方,成交总价段,160,万,190,万,成交面积段,95,平方,100,平方,主力面积段,95,平方,100,平方,按揭优惠,95,折,一次性优惠,95,折,商业地产影响,重点项目调研,天和家园,天和家园（单层街铺、综合楼）,周边商业氛围,项目名称,天和家园,接待人员,/,所属版块,城东,项目地址,泰州市育才路,99,号（南师大东首）,交通配套,1,公里范围内市政生活配套,超市,周边有数家私营超市,医疗,社区医疗站,农贸市场,宫涵农贸市场,基本情况,总套数,35,总面积,7131.56,业态,1,层、,1-4,层,已售,31,未售,4,去化率,89%,投资,多,自营,少,招商,无,包租,无,租金,1.14,元,/,天,120,平方,/50000/,年,经营率,70%,交房时间,已交付,客户群体,本地,媒体途径,日报，电视,物业公司,凤城物业,物业费用,1.6,元,/,平方,开间,4.3,5.5,进深,9,11,柱网,无,层高,4.2,签约单价段,8000-8600,成交总价段,70-200,万,成交面积段,60-200,主力面积段,60-200,按揭优惠,/,一次性优惠,/,基本仅剩,1,栋,4,层商业综合楼，后续无供应量,商业地产影响,重点项目调研,玉景园,玉景园（双层街铺）,项目名称,玉景园,接待人员,刘婷婷,手机,18952617026,电话,86688999,开盘时间,11,年,7,月,所属版块,城东,项目地址,海陵区浙江路南侧永吉路东侧,交通配套,1,公里范围内市政生活配套,超市,周边数家自营中小型超市,医疗,泰东医院,农贸市场,泰东农贸市场,基本情况,总套数,36,总面积,7446.39,业态,2,层、,3,层,已售,18,未售,18,去化率,50%,投资,多,自营,少,招商,无,包租,无,租金,1.8/,天,83,平方,/55000/,年,经营率,30%,交房时间,已交付,客户群体,本地,媒体途径,电台，电视，腾讯网,物业公司,凤城物业,物业费用,1.5,元,/,平方,开间,5.4,6,米,进深,12,14,米,柱网,无,层高,一层,4.5,米，二层,3.6,米,签约单价段,9300,12000,成交总价段,180,万,260,万,成交面积段,154,平方,258,平方,主力面积段,154,平方,258,平方,按揭优惠,95,折,一次性优惠,95,折,周边商业氛围,后续无供应量，目前去化率,50%,商业地产影响,重点项目调研,同济家园,同济家园（双层街铺）,周边商业氛围,项目名称,同济家园,接待人员,仲秀娟,手机,15951177757,电话,80989898,开盘时间,12,年,10,月,所属版块,城南,项目地址,梅兰东路、春晖路口,交通配套,1,公里范围内,市政生活配套,超市,周边数家自营中小型超市,医疗,社区医疗站,农贸市场,零散摊主,基本情况,总套数,25,总面积,4566.97,业态,2,层,已售,3,未售,22,去化率,12%,投资,多,自营,少,招商,无,包租,无,租金,0.66,元,/,天,270,平方,/65000/,年,经营率,30%,交房时间,已交付,客户群体,本地,媒体途径,日报，电视,物业公司,泰州公元物业,物业费用,2,元,/,平方,开间,5,6,米,进深,11,米,柱网,无,层高,一层,4.2,二层,3.6,签约单价段,1.3,万,-1.8,万,成交总价段,180,万,370,万,成交面积段,120-270,平方,主力面积段,120-180,平方,按揭优惠,95,折,一次性优惠,96,折,后续无供应量，目前去化率,12%,商业地产影响,重点项目调研,东城国际,东城国际（街铺、综合楼）,周边商业氛围,项目名称,东城国际,接待人员,/,手机,/,电话,/,开盘时间,2008,年,所属版块,城东,项目地址,泰州市金东路与,328,国道交汇处（民兴中学西侧）,交通配套,1,公里范围内,市政生活配套,超市,周边数家中小型自营超市，（欧亚国际的欧德隆大型超市）,医疗,泰东医院,农贸市场,泰东农贸市场,基本情况,总套数,49,总面积,5068.57,业态,2,层,已售,49,未售,0,去化率,100%,投资,多,自营,少,招商,无,包租,无,租金,0.45,元,/,天,77,平方,/12000/,年,经营率,60%,交房时间,已交付,客户群体,本地,媒体途径,日报,物业公司,鹏程物业,物业费用,0.8,元,/,平方,开间,3,米,-5,米,进深,8-11,米,柱网,无,层高,4.2,米，,3.6,米,签约单价段,7600,8400,成交总价段,62,万,-230,万,成交面积段,77,310,平方,主力面积段,77,112,平方,按揭优惠,/,一次性优惠,/,后续无供应量，目前去化率,100%,商业地产影响,重点项目调研,上海大花园,上海大花园（街铺、综合楼）,后续有底商街铺和一栋,4,层综合楼，目前去化率,50%,项目名称,上海大花园,接待人员,朱海风,手机,18705261125,电话,89998888,开盘时间,09,年,12,月,所属版块,城南,项目地址,东风南路,288,号,交通配套,1,公里范围内市政生活配套,超市,周边私营中小型超市,医疗,塘湾卫生所,农贸市场,塘湾农贸市场,基本情况,总套数,8,总面积,852.75,业态,1,层,已售,7,未售,1,去化率,88%,投资,多,自营,少,招商,无,包租,无,租金,1.56/,天,70,平方,/40000/,年,经营率,100%,交房时间,已交付,客户群体,本地,媒体途径,关系户购买,物业公司,润华物业,物业费用,1.5,元,/,平方,开间,4.5,米,5.5,米,进深,6,米,10,米,柱网,无,层高,5,米,成交单价段,1.8,万,1.9,万,成交总价段,125,万,150,万,成交面积段,70,平方,-100,平方,主力面积段,70,平方,-100,平方,按揭优惠,98,折,一次性优惠,95,折,商业地产影响,重点项目调研,星威园,星威园（三期街铺）,周边商业氛围,项目名称,星威园,接待人员,/,手机,电话,80769999,开盘时间,11,年,10,月,所属版块,城东,项目地址,泰州市南通路协和加油站东（温泰市场一期对面）,交通配套,1,公里范围内市政生活配套,超市,周边数家自私中小型超市,医疗,泰东医院,农贸市场,泰东农贸市场,基本情况,总套数,49,总面积,118635.66,业态,2,层,已售,15,未售,34,去化率,31%,投资,多,自营,少,招商,无,包租,无,租金,经营率,0,交房时间,13,年,12,月,客户群体,本地,媒体途径,日报，晚报，电视,物业公司,凤城物业,物业费用,1.5,元,/,平方,开间,4.0-4.5,米,进深,10,米,柱网,无,层高,一层,4.2,米，二层,3.8,米。,签约单价段,1.4,万,-1.6,万,成交总价段,150,万,-160,万,成交面积段,100,平方,主力面积段,100,平方,按揭优惠,88,折,一次性优惠,86,折,后续供应1500,，目前去化率31%,本次报告虽然是剩余商业的定价提案，,但当我们回归本体时，仍然需要再一次透彻分析，不足之处很多，影响定价的因素我们必须逐一正视。,第四部分 项目商业本体分析,分章节,报告内容,一,房地产政策分析,1,2003-2012年调控政策回顾,2,新国五条对商业地产的影响,二,城市宏观环境分析,1,泰州整体房地产市场发展概况,2,城市经济指标及消费水平分析,三,泰州商业市场分析,1,泰州商业市场发展概况,2 区域商业发展现状分析,3 重点商业项目调研,四,项目商业本体分析,1,本体分析,2,项目SWOT分析,3 目标客户分析,五,定价策略分析,1,定价依据,2,定价方法,六,销售策略分析,1 销售方案建议,2 招商方案建议,商业地产影响,本体分析,区位分析,本案处于高教园区和工业园区的中间地带，但兴泰公路东侧（老,328,国道外环）非城市商业发展核心区域，区位优势较小,兴泰南路,济川东路,本,案,现阶段核心商业发展集中地及布局总体方向,本案处于商业非集中区域，东侧南侧周没有较大的社区，北侧有易居城一个超大社区；,济川路向东路段暂无发展空间；,虽然本案在高教园区，但被兴泰公路拦截，后期寄望于海陵工业园区带动片区商业的发展。,商业地产影响,本体分析,周边环境分析,本案在兴泰公路东侧，周边以农村自建房和农田为主，无景观资源，公建配套和生活配套也比较缺乏。,北：兴泰公路,西：农田、空地,临近兴泰公路,南：翰林雅居,（无街铺）,东：农村自建房,目前支撑本案商业氛围的人气，主要来自本案业主，以及北侧的农村人口，和东北角的紫东花苑小区。,商业地产影响,本体分析,基本售罄,未售,E,D,C,A,B,本案未售房源表,序号,房号,面积,实测面积,1,D1-04,132.5,133.85,2,B-14,224.74,226.42,3,C-01,1419.48,1419.48,4,C-02,1415.86,1415.86,5,C-03,76.79,76.97,6,A-01,177.28,177.32,7,A-02,111.65,111.67,8,A-03,111.65,111.65,9,A-04,111.65,111.65,10,A-05,225,225.04,11,A-06,98.33,101.39,产品分析,A#商业临近小区入口，且面积相对较小，销售抗性,较小,。,C#,商业两层商业面积大，总价高，加上地段优势不明显，商业氛围不足导致经营业态受限，总体销售抗性较大,剩余,11,套商业中，存在较大销售抗性的是,C#,两层商业；其余,9,套，符合整体泰州商业投资需求，销售抗性较小,商业地产影响,SWOT,分析,机会（,O,）,:,本案所处的区域及兴泰公路南侧,3,公里范围内仅有自建零散商业、安置房小商业（紫东花苑），暂无集中式高档商业带。,中医院新址位于海陵工业园区，及本案的东侧。,本案南侧的一处准四星级用地即将进入规划建设阶段。,劣势（,W,）,:,南侧商铺门前绿化带过宽，影响对外昭示效果，不易聚集过往车辆和人流。,属于老,328,国道外环（东侧），与天和家园、万泰国际相比，虽仅隔一条马路，但本案的住宅、商业价值及客户认可度明显要低于它们。,目前本案与翰林雅居入住率不高，且翰林雅居无商业，无法与本案南侧商铺形成对流，所以短期内无法通过自身形成良好的商业氛围。,威胁（,T,）,:,地段、商业价值高于本案的天和家园，目前有一栋四层的商业综合楼在售，且价格仅在,6200,元,/,本身大投资客通路就窄的情况下，客源竞争就更显激烈。,整体和区域市场成熟度不高，租金结构混乱，大客户对投资回报率做判定时会受到影响。,目前本案与翰林雅居入住率不高，且翰林雅居无商业，无法与本案南侧商铺形成对流，所以短期内无法通过自身形成良好的商业氛围。,优势（,S,）,:,已售商铺在两年时间内经营率达到,50%,，早期形成了商业氛围，对未受商业起到形成良好的前景展望。,在区域内，本案商业整体价格适中，形成良好的的投资回报期望值。,本案住宅销售良好，对本案商业氛围奠定基础。,济川路直通万达广场，在前期住宅销售过程此概念已深入人心。,本案优势、劣势基本等同，机会大于威胁：表明本案具有优越的发展潜质，但短期内这种发展潜质可能不被客户看好。,商业地产影响,目标客户分析,商铺客户购房偏好描述,商铺类型,社区沿街商铺（,1F,、,1+2F,）、集中型商业,1F,客户需求比例,私营业主群占比,85%,全市拆迁户占比,15%,。,总价范围,社区型街铺成交主力总价控制在,100-300,万，不宜超过,300,万,总价,100-200,万左右接受度最高。,面积需求,面积需求多控制在,40-120,，单间,200,，受总价影响，销售抗性相对较大。,购买目的,80%,：投资；,20%,：自营,项目关注点,地段、人流量、商业氛围、开发商招商能力,本案的主要客户以周边及全市私营客户为主，街铺总价上限不宜超过,300,万；,从泰州商业需求层面来看，多以社区沿街商铺投资为主，大型集中型商业去化情况并不理想，受开发商招商能力所限，同时二层以上大商铺的投资信心度相对偏弱。,泰州商业目前正处于从商业零售开始转型的发展初期，,价格的制定必须依据市场的需求以及实效回报而得出,!,第五部分 定价策略分析,分章节,报告内容,一,房地产政策分析,1,2003-2012年调控政策回顾,2,新国五条对商业地产的影响,二,城市宏观环境分析,1,泰州整体房地产市场发展概况,2,城市经济指标及消费水平分析,三,1,泰州商业市场发展概况,2 区域商业发展现状分析,3 重点商业项目调研,四,项目商业本体分析,1,本体分析,2,项目SWOT分析,3 目标客户分析,五,定价策略分析,1,定价依据,2,定价方法,六,销售策略分析,1 销售方案建议,2 招商方案建议,商业地产影响,对于本案来说，剩余商业重新定价销售必须基于确保利润的同时，也应该确保销售的去化速度。,5,大定价依据,1,、区域市场的供应、整体量价走势,2,、区域竞争个案的去化情况、客户分析,3,、区域内的综合租金水平及同类型商业租金,4,、本案不利因素对价格的影响,5,、宏观经济、调控政策对价格的影响,定价依据分析,泰州商业市场量价走势分析,2012,年相比,2010,年价格涨幅,28.9%,1,、,2008-2012,年泰州商业物业成交走势下滑，成交均价走势逐年上升，并逐渐趋于平稳。,（,2012,年相比,2010,年均价涨幅,28.9%,）,2,、从近期市场表现来看，商业物业与住宅物业成交走势大致保持一致，都集中在,5-6,月、,9-10,月以及年末；,2013,年一季度成交均价走势环比,2012,年四季度，稳中略有上升。,本案剩余商业物业在定价时，须遵循市场走势基调，涨幅略高于市场水平。,商业地产影响,在售竞争个案去化、客户扫描,整体去化水平一般，个别项目在早期大环境影响下去化较好,定价依据分析,项目,内容,万泰国际,天和家园,星威园,同济家园,玉景园,商业类型,街铺,街铺、综合楼,单双层街铺,双层街铺,街铺、综合楼,推出套数,39,35,49,套,25,套,36,套,未售面积（）,6117,3631,（综合楼）,3725,3872,3627,后续供应（）,无,无,1410,无,无,商铺面积段（）,80-189,街铺：,50-119,综合楼：,3631,91-94,110-279,街铺：,150-259,综合楼：,929,去化率,56%,89%,31%,12%,50%,均价,16000,街铺,12000,4,层综合楼,6000,14000,15000,10000,客户群体,以项目周边和海陵区投资客户为主,商业地产影响,区域内租金水平（单位：元/,/天）,定价依据分析,本案：单层,0.87,双层,0.53,万泰国际,天和家园：单层,1.1,康桥水岸：双层,0.82,同济家园：双层,0.86,万泰国际：单层,1.2,紫东花苑：双层,0.43,玉景园：双层,0.5,宫涵花园：单层,0.7,双层,0.45,上海大花园：单层,1.5,欧亚国际：双层,0.4,东城国际：双层,0.45,区域内社区型街铺以,100-200,单双层铺为主；,单层街铺租金范围,0.7-1.5,；,双层街铺租金范围,0.4-0.86,安置小区街铺租金平均低于商品房小区,30%,左右；,300,以上大商铺租金范围,0.3-0.6,玉景园：双层,0.8,美好易居城,免租金招租,商业地产影响,影响定价的不利因素,定价依据分析,详见本体,SWOT,分析,商业地产影响,宏观因素对价格影响,定价依据分析,调控政策的持续从紧，间接的催热了商业地产，商用物业价格短期内或有一波上扬，但目前泰州城市商业规划的存在很多不合理因素，加之早期商用物业的廉价租金，催生了后续高价商用物业的低回报风险。,2013,年一季度，全国楼市量价齐升，新国五条无新意，但有深度，后期调整空间较大，一旦信贷收紧，对转入商业的房企和投资客将会有较大影响。,商业地产影响,对于本案来说，剩余商业重新定价销售必须基于确保利润的同时，也应该确保销售的去化速度。,定价方法,综合了前面市场分析和本体分析后，以及根据本案定价的五大原则，对于本案剩余街铺，建议采用区域市场比较法和租金返算法相结合；,由于竞争区域内商业市场尚不成熟，可比项目商铺经营率不高，所以在两种定价方法权重比例上，仍然以市场比较法占主导（,60%,）。,小面积街铺（,A#,）定价：区域市场比较法,(60%)+,租金返算法,(40%),大面积二层商铺（,C#,）定价：整体市场比较法*,95%,由于区域内，在售社区综合楼大商业项目较少、成熟度较低，且销售缓慢，故不宜采用租金返算法，建议在本案街铺定价基础上，结合整个泰州市场同质产品定价范围；,定价同时若考虑快速去化的因素，须要牺牲,5%,的市场利润，因此最终定价,=,市场比较法*,95%,。,中小面积单层街铺,(A#),定价,商业地产影响,依据泰州商业地产市场的发展现状，结合目前区域商住项目的产品特征，我们共列出,10,个主要的影响因素,区域市场比较法,比较体系十大影响因素构成,地段交通,人流量,开发商,实力,楼盘品质,售罄情况,入住率,生活配套,商业氛围,升值潜力,口碑效应,标准权重比例：,100%,增加比例基本单位值：,5%,区域市场比较法,区域竞争项目价格区间：,10000-16000,元,/,项目,内容,万泰国际,天和家园,星威园,同济家园,玉景园,商业类型,街铺,街铺、综合楼,单双层街铺,双层街铺,街铺、综合楼,推出套数,39,35,49,套,25,套,36,套,未售面积（）,6117,3631,（综合楼）,3725,3872,3627,后续供应（）,无,无,1410,无,无,商铺面积段（）,80-189,街铺：,50-119,综合楼：,3631,91-94,110-279,街铺：,150-259,综合楼：,929,去化率,56%,89%,31%,12%,50%,均价,16000,街铺,12000,14000,15000,街铺：,9500,权重比例,25%,30%,10%,10%,25%,定价参考项目，,根据本案所处的区域以及商铺所属的类型（沿街一楼商铺,+,商业综合楼），从在售的楼盘中选出,5,个较相似者作为可比性楼盘,.,区域市场比较法,价格推导,权重比例：天和家园、玉景园商业类型为底商,+,综合楼，产品相似,;,从距离上判断万泰国际、天和家园距离本案最近，综合考虑设定权重比例万泰国际,25%,、天和家园,30%,、玉景园,25%,、星威园,10%,、同济家园,10%,项目,13052,天和家园,星威园,同济家园,玉景园,修正价,16400,12660,13370,15375,9120,权重比例,25%,30%,10%,10%,25%,修正值,4100,3798,1337,1537.5,2280,本项目修正价,13052.5,项目,实际均价,地段,人流量,开发商,楼盘,售罄,入住率,生活,商业,升值,口碑,修正价,（元,/,）,交通,实力,品质,情况,配套,氛围,潜力,效应,（元,/,）,万泰国际,16000,1.1,1.1,0.95,0.95,0.95,0.9,1.1,1.1,1.1,1,16400,天和家园,12000,1.1,1.1,0.95,0.9,1.1,1.1,1.1,1.1,1.1,1,12660,星威园,14000,1.15,1.2,1,0.95,0.9,0,1.15,1.15,1.15,0.9,13370,同济家园,15000,1.15,1.1,0.95,0.9,0.8,1,1.15,1.1,1.1,1,15375,玉景园,9500,1.05,1.05,0.8,0.8,0.95,0.9,1,1.05,1,1,9120,租金返算法,结合本区域整体租金水平，再实际抽调,4,个样本，权重比例上以本案已售商业实际租金为主导（,50%,），其余占,50%,项目,租金（元,/,）,签约时单价（元,/,）,回报率,权重,天和家园（,120,单层街铺）,1.14,8500,4.89%,20%,莱茵东郡（,77,单层街铺）,0.87,8500,3.7%,50%,玉景园（,243,双层街铺）,1.3,9386,5.05%,15%,宫涵花园（92,双层街铺）,0.68,5500,4.5%,15%,本项目租金、回报判定,0.96,4.26,项目周边项目租金及回报率不高，且本案地段优势和商业氛围均低于参考项目，根据本案现有商铺租金调研分析，加上区域租金范围内考虑，核定本案租金在,0.9,元,/,左右,投资回报率在,4%,左右。,根据租金返算公式,，,可支撑售价（单价）,=,每平米年租金,/,投资回报*（,1+,租金增长率）,预计价格（单价）,=0.9x365/4% x 1.08=,租金返算法,价格推导,回报公式 投资回报,=,租金,/,售价,返算公式 可支撑售价,=,年租金,/,投资回报*,(1+,年租金增长率,),商铺属于长期投资行为，故不以第一年租金标准计算出的售价为准，因现租赁合同期限多为,3-5,年，按照保守态度，每年再以,8%,的增值率，,3,年后可支撑的售价计算此方法的最后均价。,项目,价格,权重,价格结果,市场比较法,13052.5,0.6,7831.5,租金返算法,9578.5,0.4,3831.4,合计,两种定价方法综合确认定价,按照先前所述：区域市场比较法,60%,及租金返算法,40%,的权重比例,以,2010,年本案商铺开盘成交均价,9000,计算，目前的定价涨幅在,29.6%,，略高于泰州商业市场,2012,年相比,2010,年,28.9%,的涨幅，符合市场走势。,单层街铺定价： 元,/,大面积双层商铺,(C#),定价,根据调研，先让我们来看下面一些数据,项目,数据,地段位置,城东区（临近大学城）,大商铺类型,独幢四层,商业综合楼,面积区间,3631,价格情况,三层备案均价：,6000,销售情况,整体出售，不出租,2011,年推出至今未成交,天和家园,根据备案价格和实际调研得出：一二层均价,7200,项目内容,数据,地段位置,13052.5,大商铺类型,面积区间,在售情况,9578.5,城市之星花苑,项目,数据,地段位置,城东区,（临近城东批发市场）,大商铺类型,沿街三层商铺,面积区间,320,价格情况,备案均价：,8640,销售情况,本地两位投资客，购得该项目所有商业，已交定,根据备案价格和实际调研得出：一二层均价,8640,凤城颐园,项目内容,数据,地段位置,13052.5,大商铺类型,面积区间,在售情况,9578.5,项目内容,数据,地段位置,13052.5,大商铺类型,面积区间,在售情况,9578.5,项目,数据,地段位置,城东区,（临近泰东镇中心）,大商铺类型,独幢四层,商业综合楼,产品面积,1200 ,价格情况,销售情况,发展商意向自持，,暂不对外出售,项目,数据,地段位置,城北区,大商铺类型,商业街区,沿街一层大商铺（,3,套）,产品面积,1222-1369 ,价格情况,备案价格：,5200-9700,销售情况,3,套暂未售出,碧桂园,根据备案价格和实际调研得出：一层均价,6500,项目,数据,地段位置,城东区（临近泰东镇）,大商铺类型,沿街三层商铺,产品面积,924 ,价格情况,备案价格：,10880,销售情况,发展商关系户已购得,玉景园,根据备案价格和实际调研得出：一二层均价,8700,世贸河滨花园,项目,数据,地段位置,城南区,大商铺类型,独幢四层,商业综合楼,产品面积,5113 ,价格情况,一二层,备案均价：,8500,销售情况,本地客购得作为产业，并用作足疗正在经营,根据备案价格和实际调研得出：一、二层均价,8500,C#,商业定价时，由于区域内在售商业产品中，,综合楼等大商业项目较少、成熟度较低，且销售缓慢，不宜采用租金返算法。建议在本案街铺定价基础上，跳出区域市场的局限性，结合整个泰州市场可类比项目来推导,比较体系十大影响因素构成,区位地段,道路交通,开发商,实力,楼盘品质,售罄情况,入住率,生活配套,商业氛围,升值潜力,人流量,标准权重比例：,100%,增加比例基本单位值：,5%,定价方法,市场比较法（影响因素构成）,项目,内容,天和家园,玉景园,城市之星花苑,碧桂园,世贸河滨花园,地段位置,城东区,城东区,城东区,城北区,城南区,大商铺类型,独幢三层,商业综合楼,沿街三层商业,沿街三层商业,商业街区,一层商铺,独幢四层,商业综合楼,产品面积,3631,926,320,1222-1369,5113,价格情况,（一二层均价）,7200,8700,8640,6500,8500,销售情况,未售,已售未交付,已售未交付,未售,已售已营业,与本案相似度,权重比例,30%,25%,25%,10%,10%,市场比较法（可类比产品及权重比例）,项目,天和家园,玉景园,城市之星花苑,碧桂园,世贸河滨花园,修正价,7632,8917.5,9201.6,6207.5,8840,权重比例,35%,25%,25%,10%,10%,修正值,2289.6,2229.375,2300.4,620.75,884,本项目修正价,8324,市场比较法（价格推导）,项目,均价,区位,道路,人流量,开发商,楼盘,售罄,入住率,生活,商业,升值,修正价,（元,/,）,地段,交通,实力,品质,情况,配套,氛围,潜力,（元,/,）,天和家园,7200,1.1,1.05,1.05,0.95,0.95,1.15,1.1,1.1,1.1,1.05,7632,玉景园,8700,1.1,1.05,1.05,0.85,0.9,1.1,0.95,1.1,1.1,1.05,8917.5,城市之星,8640,1.05,1.2,1.2,0.85,0.9,1.2,0.8,1.2,1.15,1.1,9201.6,碧桂园,6500,0.95,0.9,0.9,1.1,1.1,0.9,0.9,0.9,0.9,1,6207.5,世贸河滨,8500,1.05,1.05,1,1.05,1.05,1.1,1,1.05,1,1.05,8840,牺牲,5%,的利润，得出最终定价,C#,双层大商铺定价： 元,/,在市场比较法基础上，考虑快销的因素牺牲,5%,的利润,按照先前所述：市场比较法*,0.95,第六部分 销售策略分析,分章节,报告内容,一,房地产政策分析,1,2003-2012年调控政策回顾,2,新国五条对商业地产的影响,二,城市宏观环境分析,1,泰州整体房地产市场发展概况,2,城市经济指标及消费水平分析,三,泰州商业市场分析,1,泰州商业市场发展概况,2 区域商业发展现状分析,3 重点商业项目调研,四,项目商业本体分析,1,本体分析,2,项目SWOT分析,3 目标客户分析,五,定价策略分析,1,定价依据,2,定价方法,六,销售策略分析,1 销售方案建议,2 招商方案建议,模式,售后返祖,直接销售,带租约销售,整体销售,操作特征,客户购买同时与开发商签订委托协议：将商铺返祖给开发商，租期内由开发商转租经营，租期,2-15,年不等,开发商一次性返租金降低首付,返祖期内，业主定时从开发商得到定额租金回报,直接推出销售，不提供任何附加服务,商铺销售同时，针对自身条件（产品、地段因素等）由开发商进行前期招商，出售时带租约进行销售,将商业项目整体出售给大投资客或经营机构,收益方式,销售收入,销售收入,销售收入,销售收入,优势分析,快速销售，回笼资金,分割灵活，客户层面广,投资的收益明确，若主力店品牌度高，则有较强的安全感,开发商无运营压力；操作简单,增强客户购买信心度，适当降低客户对项目投资风险的敏感度,商铺销售速度较快；,资金回笼期短,劣势分析,实际租金收益不能满足返祖所需，未知宏观环境的影响,推售行为主动性差,前期招商难度较大,销售速度慢、资金回笼期长,客户通路较窄,价值提升受到限制,适用类型,主要适用于有主力店承租，区域内商铺产权分割销售,街铺、小规模社区商业,较成熟区域的集中商业项目,集中商业,商业综合楼,结合市场综合考虑，,C#,商业建议采用整体销售或带租约销售模式，,操作上可招商和销售同步进行，力争在短期内快速消化。,目前泰州商业市场,5,种主流租售模式,整体销售模式下，进行大客户拓展,C#,大商业 客户通路及拓展方式,与银行合作，对优质客户进行拓展活动,对区域及泰州城区经营面积等同的商家进行走访,对近期和即将拆迁的大户进行走访，包括企业拆迁和个人拆迁,1,2,3,4,对海陵工业园区企业老总进行走访,结合人脉营销，制定奖励政策，全面拓展大客户资源,带租约销售模式下，进行重塑形象定位和前期招商,重塑形象定位,重新定位本案商业,“家乐汇广场”,“家乐汇”将会是一个袖珍型的“社区,MALL”,，集合多种社区居民生活所需的经营业态。,前期招商参考,招商原则,招商对象,建议业态,招商时机,招商优惠,以满足生活居住基本需求,为目标，提供相对完善的,生活配套。完成基本功能,主力店的招商，其余商铺,带业态规划要求经营。,以区域品,牌为龙,头，个体,经营户为,主。,特色餐饮,现房,免租金（,6,个月）,生活超市,现房,免租金（,6,个月）,商务休闲（足疗）,现房,免租金（,6,个月）,快捷酒店,现房,免租金（,6,个月）,健身会所,现房,免租金（,6,个月）,一层：特色餐饮、超市,二层：教育咨询,现房,免租金（,6,个月）,海陵工业园区,海陵工业园区,居民区,居民区,居民区,居民区,特色餐饮酒店,鉴于周边没有中高档餐饮酒店，且可辐射东侧人群较大，可在泰州本土招商特色的餐饮。,C#,商业 业态定位