购物中心定位及业态和品牌组合原则

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,2012. 10. 29,Page,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,2012. 10. 29,Page,*,2011 .05. 30,Page,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,2012. 10. 29,Page,106,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,2012. 10. 29,Page,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,2012. 10. 29,Page,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,2012. 10. 29,Page,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,2012. 10. 29,Page,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,2012. 10. 29,Page,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,2012. 10. 29,Page,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,2012. 10. 29,Page,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,2012. 10. 29,Page,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,2012. 10. 29,Page,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,购物中心,定位,及,业态,和,品牌,组合原则,购物中心的定位,购物中心的分类,业态组合,业态及业态组合的定义,业态的分类,业态规划的基本原则,业态分布的原则及方式,案例,宝龙广场业态组合,vs.,其他购物中心业态组合,盐城宝龙,vs.,南京建邺万达,vs.,仲盛商城案例分析,美利坚购物中心案例,品牌组合,品牌对购物中心发展的核心作用,中国购物中心发展中的品牌策略问题,购物中心品牌组合规则与策略,未来品牌发展与购物中心发展趋势,标杆品牌介绍,目录,购物中心的定位,业态组合,品牌组合,标杆品牌介绍,目录,购物中心定位,定位,市场定位,购物中心定位,定位,购物中心分类,：按规模及辐射范围分类,购物中心定位,定位,购物中心分类,：按业态特色分类。,购物中心的定位,业态组合,业态及业态组合的定义,业态的分类,业态规划的基本原则,业态分布的原则及方式,案例,宝龙广场业态组合,vs.,其他购物中心业态组合,盐城宝龙,vs.,南京建邺万达,vs.,仲盛商城案例分析,美利坚购物中心案例,品牌组合,标杆品牌介绍,目录,业态组合,业态,定义,：商业业态是指针对特定消费者的特定需要，按照一定的战略目标，有选择地运用商品经营结构、店铺位置、店铺规模、店铺形态、价格政策、销售方式、销售服务等经营手段，提供销售和服务的类型化经营形态。,业态的种类,业态组合,业态,零售业态对比（一）,业态组合,业态,零售业态对比（二）,业态组合,业态组合,定义,：业态组合就是指综合体或购物中心根据自身的定位确定商业业态的种类和每一种商业业态在购物中心中的分布及分配比例的过程。,业态组合涉及三个层面的问题：,业态的选择：,一个综合体或是购物中心究竟应该承载哪些功能、涵盖哪些业态,配比的问题：,各业态在综合体或购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量的多少以及相互的比例关系,落位与分布的问题：,各业态在综合体或购物中心的区位与业态之间的相互关系,购物中心的定位,业态组合,业态及业态组合的定义,业态的分类,业态规划的基本原则,业态分布的原则及方式,案例,宝龙广场业态组合,vs.,其他购物中心业态组合,盐城宝龙,vs.,南京建邺万达,vs.,仲盛商城案例分析,美利坚购物中心案例,品牌组合,标杆品牌介绍,目录,业态组合,业态分类,宝龙业态分类标准,：宝龙商业业态分为主次力店、餐饮、服装、配套四大类。,主力店,百货,超市,影院,KTV,电玩游乐城,电器,家居家具,健身,书城,服装,快销集合店,国际快销,男装,男士正装,商务休闲,少淑装,大淑装,运动,休闲,牛仔,数码,鞋包,配套,男鞋女鞋,休闲鞋,内衣,珠宝饰品,黄金珠宝,钟表,眼镜,个人护理,美发美甲,婴童用品集合店,儿童早教,日用家居,银行证券,教育培训,休闲食品,衣鞋修理,冲印干洗,餐饮,中式正餐,美食广场,中式快餐,时尚餐饮,茶餐厅,地方小吃,小吃,火锅,传统大锅,时尚小锅,西式快餐,洋快餐,西餐,东南亚,牛排,日本料理,韩国料理,酒吧,水吧,面包,甜品,冰激凌,咖啡,购物中心的定位,业态组合,业态及业态组合的定义,业态的分类,业态规划的基本原则,业态分布的原则及方式,案例,宝龙广场业态组合,vs.,其他购物中心业态组合,盐城宝龙,vs.,南京建邺万达,vs.,仲盛商城案例分析,美利坚购物中心案例,品牌组合,标杆品牌介绍,目录,业态组合,业态规划基本原则,定位优先原则,功能性选择,业态的相关性,长期租金回报能力评估,空间资源的约束,业态组合是个永远的动态的过程,业态组合,定位优先原则：,购物中心业态的选择与配比规划须符合城市综合体的整体定位，满足商家的经营需要和消费者的消费需求。综合体或购物中心的定位包括三个层面：,整体的功能性定位,1,即综合体（购物中心,),要实现哪些基本的功能。位于不同城市不同区域属性的城市综合体，由于区位特征不同，其承载的基本功能及扮演的角色也会有较大的区别,目标客群的选择,2,位于不同城市以及城市不同区位的城市综合体，其目标消费人群的结构、消费能力以及消费倾向会有所差别，这必然会影响到购物中心内商业业态种类的选择及各业态的配比,规模选择,3,城市综合体（购物中心）的面积、大小及横竖向空间结构,业态组合,业态规划基本原则,定位优先原则,功能性选择,业态的相关性,长期租金回报能力评估,空间资源的约束,业态组合是个永远的动态的过程,业态组合,功能性选择是业态组合规划的基础：,综合体（购物中心）的立地条件与周围的商业环境与竞争态势不同，其功能结构也将有所区别：,城市中心区的购物中心,购物、餐饮、休闲娱乐等功能业态相对突出,社区型购物中心,目的性消费较强的零售类业态会比较多,郊区型的购物中心,主题性消费更强，娱乐体验类消费业态则更加丰富,业态组合,业态规划基本原则,定位优先原则,功能性选择,业态的相关性,长期租金回报能力评估,空间资源的约束,业态组合是个永远的动态的过程,业态组合,业态的相关性是确保客流动线流畅、提升总体销售收益的重要途径：,各业态布局与相互衔接时各业态间能否有效互融，关系到购物中心内消费的舒适性及流畅性，这又直接影响到顾客在购物中心逗留的时间及消费的总客单价：,功能互补性：,各自有明确的功能特征但又互融成为一个整体,目标客群的一致性：,特定目标客群的消费需求有比较强的系统性，购物中心可以根据不同客群的消费特征在购物中心内建立不同的消费主题区域，在不同的消费主题区根据客群的需求组合各功能业态,业态的互融相关性通常情况下从两个角度进行思考：,业态组合,业态规划基本原则,定位优先原则,功能性选择,业态的相关性,长期租金回报能力评估,空间资源的约束,业态组合是个永远的动态的过程,业态组合,长期租金回报能力（商家承租能力）评估是业态和品牌规划的前提：,各业态的行业盈利能力是我们的重要参考，不同的业态，其行业的平均盈利能力有很大的区别：,租金承受能力较低,客流带动能力比较强,低毛利业态,客单相对较高，承受租金的能力也较强,客流量有限,高毛利业态,大众型购物中心需要在高毛利业态和低毛利业态方面进行平衡，一般通过,低毛利业态拉动客流,，用,高毛利业态获取租金,。,业态组合,业态规划基本原则,定位优先原则,功能性选择,业态的相关性,长期租金回报能力评估,空间资源的约束,业态组合是个永远的动态的过程,业态组合,空间资源的约束是我们在业态规划中必须面对的课题：,购物中心在进行业态规划的过程中必须时刻面对的一个课题是：,如何利用有限的租赁空间创造更多的长期投资价值，这要求做到有所为有所不为，在目标客群和相关业态的选取上必须有所取舍，并根据市场的需求适时调整。,业态组合,业态规划基本原则,定位优先原则,功能性选择,业态的相关性,长期租金回报能力评估,空间资源的约束,业态组合是个永远的动态的过程,业态组合,业态组合是一个永远的动态过程：,综合体内的业态刚性很强，有很高的稳定性，但购物中心内的业态则会有,(,也必须有,),比较大的弹性。购物中心发展的不同时期，由于其面临的任务与挑战不同，业态和品牌作为实现目标的工具，必定会有所变化：,开业初期的购物中心,更多的是关注购物中心整体品牌的知名度以及其对周围消费群体的吸引能力，在业态规划与配比上，更多会考虑那些能迅速促进稳场与旺场经营的业态与品牌；,稳定成长区或成熟区的购物中心,更多考虑的是购物中心的品质和持续盈利能力，这时候对业态和品牌肯定会有更高的要求,购物中心的定位,业态组合,业态及业态组合的定义,业态的分类,业态规划的基本原则,业态分布的原则及方式,案例,宝龙广场业态组合,vs.,其他购物中心业态组合,盐城宝龙,vs.,南京建邺万达,vs.,仲盛商城案例分析,美利坚购物中心案例,品牌组合,标杆品牌介绍,目录,业态组合,业态分布原则,业态分布原则,根据消费人群合理安排商品位置：,将品牌化妆品、珠宝首饰、手表等需求弹性大，利润高的商品布置在一层,每层均设置至少一两家知名品牌商家带动人气，周边搭配非知名品牌,：,知名品牌搭配小品牌分布在各个楼层，而非让知名品牌集中分布。有利于将人流引向各楼层，带动小品牌商家的销售，使整个商场不留下死角,餐饮和娱乐场所放在较高的楼层：,餐饮、电影院、游戏厅等容易聚集人流的业态放置高层，以此消化高层的面积和引导人群向高层流动。,休闲轻餐饮各楼层均需少量布置：,除高层集中餐饮外，在各楼层均需设置一至两家休闲餐饮，缓解购物疲劳，延长消费者在商场的购物时间,金逸影院,上海歌城,业态组合,业态分布,业态分布方式：水平分布,上海大悦城,业态组合,业态分布,业态分布方式：垂直分布,无锡万达,3F,2F,1F,购物中心的定位,业态组合,业态及业态组合的定义,业态的分类,业态规划的基本原则,业态分布的原则及方式,案例,宝龙广场业态组合,vs.,其他购物中心业态组合,盐城宝龙,vs.,南京建邺万达,vs.,仲盛商城案例分析,美利坚购物中心案例,品牌组合,标杆品牌介绍,目录,业态组合,案例,社区,Mall,业态组合：,多以大卖场为主力店，主力店面积占比在,20%,以上，其次为餐饮和零售，餐饮业态面积占比超过,20%,。,项目名称,商业体量,开业时间,建筑形态,品牌商家,主力店,业态比例（按面积）,主力店,零售,餐饮,休闲,配套,嘉亭荟,6.5,万,2012.6,集中商业,大润发,，优衣库，小南国，卡通尼，,CGV,，上海歌城,大卖场,24%,31%,23%,17%,5%,证大大拇指广场,8,万,2005.7,街区,家乐福,，好乐迪，特力屋,大卖场,36%,12%,22%,20%,10%,京基百纳广场,8.5,万,2008.9,集中商业（裙楼）,天虹百货,、苏宁精品店、太平洋电影城、京基粤菜王府,百货,36%,22%,27%,10%,5%,欢乐颂（深圳）,3.5,万,2010.10,集中商业,家乐福,，好乐迪，特力屋，必胜客，肯德基,大卖场,18%,25%,25%,20%,12%,金桥国际商业广场,16.4,万,2009.12,街区,易买得,，上海歌城，国美，卡通尼，运动,100,，小南国，居适家,大卖场,19%,46%,17%,5%,12%,业态组合,案例,万象城业态组合：,餐饮零售比例大，主力店占比一般不超过,50%,。,成都万象城业态组合,杭州万象城业态组合,业态组合,案例,宝龙广场业态组合：,主次力店面积占比较大，一般在,55%-65%,，餐饮比例偏少,项目,安溪,即墨,福州,李沧,洛阳,宿迁,盐城,无锡,新乡,主次力店,超市,49%,21%,12%,30%,35%,13%,21%,15%,29%,电玩,8%,5%,3%,5%,5%,4%,5%,1%,KTV,9%,5%,7%,5%,5%,4%,5%,8%,7%,影院,7%,7%,3%,5%,7%,4%,5%,3%,8%,百货,27%,22%,27%,32%,20%,20%,专业卖场,4%,4%,7%,4%,10%,4%,5%,大餐饮,6%,7%,养生美容,3%,酒吧,1%,服饰集合店,1%,3%,3%,5%,运动健身,3%,主次力店合计,74%,69%,63%,73%,59%,64%,65%,62%,54%,服装服饰,10%,10%,13%,8%,12%,16%,13%,13%,17%,生活配套,8%,12%,14%,10%,10%,10%,12%,14%,13%,餐饮美食,8%,9%,10%,9%,19%,11%,10%,11%,16%,合计,100%,100%,100%,100%,100%,100%,100%,100%,100%,购物中心的定位,业态组合,业态及业态组合的定义,业态的分类,业态规划的基本原则,业态分布的原则及方式,案例,宝龙广场业态组合,vs.,其他购物中心业态组合,盐城宝龙,vs.,南京建邺万达,vs.,仲盛商城案例分析,美利坚购物中心案例,品牌组合,标杆品牌介绍,目录,业态组合,定位：项目定位为盐城区域型购物中心,盐城宝龙,项目区位介绍,盐城宝龙城市广场位于盐城市中心区域，市政府行政中心西北面，青年路以南，迎宾路以东。项目,3,公里范围内涵盖新，老城区，地理位置优越。,项目辐射人口近千万人。,东临城市最大生态公园，自然景观条件优越。四面主干道交通便捷。,盐城宝龙项目区位图,业态组合,盐城宝龙,主力店：百货,+,专业卖场,+,超市,+,影院,+KTV,项目规划,宝龙第三代标准店,五星级酒店,大型时尚百货,大型生活超市,大型电器商场,巨幕影院,休闲商业街,国际社区,业态组合,盐城宝龙,布局：,业态组合,盐城宝龙,布局：,主力店,业态组合,盐城宝龙,布局：,业态组合,盐城宝龙,布局：,业态组合,定位：项目定位为南京河西新城的区域型购物中心,建邺万达,业态组合,主力店：百货,+,专业卖场,+,超市,+,装饰城,+,影院,+KTV,建邺万达,业态组合,布局：,主力店分布过于集中,建邺万达,金陵国际家居,万千百货,孩子王,艺目了然,国美电器,业态组合,建邺万达,布局：,餐饮主要集中分布在高楼层，其他楼层分散分布快餐及轻餐饮,3F,2F,1F,业态组合,建邺万达,品牌：,业态组合,建邺万达,实景图：,业态组合,仲盛商业广场：购物中心坐拥良好的地理位置条件，处于莘庄地铁处，具有人口导入的可能；商业中心被众多社区簇拥，客群广，且在当地居民心中已有一定的认可度；项目运营情况良好，“人气”高,仲盛,业态组合,集超市、家具、百货、儿童职业体验、电影院等购物、餐饮、娱乐功能为一体，为上海迄今为止最大的商城项目（含停车场项目总建筑面积,32,万平米）,仲盛,业态组合,主力店：超市,+,家具,+,百货,+,儿童,+,电影院,仲盛,业态组合,布局：,仲盛,业态组合,布局：,仲盛,购物中心的定位,业态组合,业态及业态组合的定义,业态的分类,业态规划的基本原则,业态分布的原则及方式,案例,宝龙广场业态组合,vs.,其他购物中心业态组合,盐城宝龙,vs.,南京建邺万达,vs.,仲盛商城案例分析,美利坚购物中心案例,品牌组合,标杆品牌介绍,目录,业态组合,案例,美利坚购物中心,美国最大购物中心：,基本资料,立地位置：美国明尼苏达州,-,布卢明顿市,（介于省会明尼阿波里斯市和圣保罗市之间）,总投资额,6.5,亿美元,(,约,52,亿人民币,),建筑面积：,390000,商业面积：,257000,入驻商户：超过,520,家,停车位：,20000,个,楼高：,4,层,正职员工,11000,名，夏季及假日期间的员工增加到,13000,名,业态组合,案例,美利坚购物中心,业态配置规划：,梅西百货,停车场,停车场,购物区,室内主题游乐区,布卢明岱尔斯百货,席尔斯百货,诺德史壮百货,业态组合,案例,美利坚购物中心,业态组合：,购物,娱乐,主力店（百货公司）,4,家,品牌店,520,家,餐饮,游乐,布鲁明岱尔斯百货,服饰配件,正统餐厅,20,家,尼可罗迪欧主题,营业面积,19507,艺术,/,图像,快餐店,30,家,乐园,/17128 ,梅西百货,美妆,/,保养,饰品专卖店,36,家,海底探险水族馆,营业面积,26013,图书,/,手工艺品,高级会所,1,家,/ 4077 ,诺德史壮百货,婚纱,咖啡,/,茶店,LEGO,儿童益智中心,营业面积,20439,童装,冰品店,恐龙博物馆,席尔思百货,电子产品,水果,/,果汁店,ACES,飞行模拟馆,营业面积,16528,眼镜,/,太阳眼镜,各国特色料理店,迷你型,18,洞高尔,礼品,/,精品专卖,美食街,夫球场,顾客服务,/,便利店,孕妇服饰,/,用品,点心,/,面包,家居,/,家饰,男装,/,女装,素食店,箱包,音乐,/,录像,皮鞋,服务型商店,电影城,运动服饰,/,器材,奢侈精品,玩具,/,游戏,青少年服饰,14,个院厅,旅游,女仕精品服饰,业态组合,案例,美利坚购物中心,二期业态组合：,零售业态,特殊经验业态,宜家家居（,IKEA)/28000,田家冰上曲棍球标准的溜冰场及活,中高档零售及品牌折扣店,动中心,3720,运动专卖店,媒体拍片制片中心,娱乐型主力店,/28000,Spa,健疗中心,/9300,电子零售,烹饪学堂,培训中心,酒店业态,文化业态,1500,个房间，包括高级服务,表演艺术中心,/6000,个座位,/12000,酒店、家庭水上公园酒店，,晚宴剧院,/1500,个座位,/9300,户外型主题酒店及会议型酒,博物馆及展馆,/4650,店,体育馆超大型电影院,餐厅及夜总会,业态组合,案例,美利坚购物中心,购物区：,业态组合,案例,美利坚购物中心,娱乐区：,业态组合,案例,美利坚购物中心,商圈客源辐射范围：,旅游客源,本地客源,一天往返客源,150,公里,卢布明顿市,人口数：,265,万,人口数：,8.6,万人,家庭户数：,110,万,家庭户数：,3.8,万,家庭年均收入：,4.1,万美元,家庭年均收入：,5.5,万美元,25-54,岁人口数：,107,万,开车旅游客源,150-500,公里,双城市（明尼阿波里斯市,/,圣保罗市）,人口数：,248,万,人口数：,430,万,家庭户数：,937,万,家庭户数：,174,万,家庭年均收入：,4.4,万美元,家庭年均收入：,7.3,万美元,25-54,岁人口数：,105,万,航空旅游客源,500,公里以上,人口数：,5337,万,家庭户数：,2083,万,家庭人均年收入：,4.05,万美元,25-54,岁人口数：,2237,万,整个旅游潜在客源总人数预估：,8081,万人,业态组合,案例,美利坚购物中心,成功因素探讨：,定位与规划,购物中心的定位与规划务必要掌握住三个原则：,吸引足量的客源入店,延长来客入店停留时间,促使客源重复入店,土地取得,提出开发方案,/,确定,确定开发伙伴,190191,写字楼办公区,公寓住宅区,会议及旅游中心,复合式零售及娱乐中心,加拿大,555,集团,美尔文 泰门集团,市场可行性研究,定位,/,规划建议,规划可行性研究,财务可行性研究,购物中心,经营管理,品牌营销,开业,完工,招商,动工,定位与规划原则：,吸引足量的客源入店,延长来客入店停留时间,促使客源重复入店,目标顾客群,业态组合,案例,美利坚购物中心,成功因素探讨：,基本客源,本地客源,(,基本客源,),不管是购物中心，或是任何型态的零售店，基本客源永远都是最重要的、也是最根本的顾客群,基本客源,1,：,布卢明顿市,8.6,万人,基本客源,2,：,明尼阿波里斯市,/,圣保罗市,430,万人,一天往返客源：,265,万人,开车旅游客源：,248,万人,航空旅游客源：,5337,万人,旅游客源,美利坚购物中心,（跨区域型购物中心）,5-10,公里,15,公里,150,公里,150-500,公里,500,公里以上,本地客源,业态组合,案例,美利坚购物中心,成功因素探讨：,业态设置,目标顾客,“家庭”客群,2454,岁男女性，拥有,12,岁以下的小孩,聚合大量家庭客群的娱乐元素,尼可罗迪欧主题乐园,/17128 ,海底探险水族馆,/ 4077 ,LEGO,儿童益智中心,恐龙博物馆,ACES,飞行模拟馆、,NASCAR,赛车模拟馆,迷你型,18,洞高尔夫球场,80,几家餐饮店,14,个厅院的电影城,购物中心的定位,业态组合,品牌组合,品牌对购物中心发展的核心作用,中国购物中心发展中的品牌策略问题,购物中心品牌组合规则与策略,未来品牌发展与购物中心发展趋势,标杆品牌介绍,目录,品牌组合是业态规划的具体实现；,品牌商家是业态规划的基本条件；,品牌组合,品牌的作用：,优秀的品牌组合能够为购物中心带来持续的生意提升、投资回报和资产价值增值，并确保购物中心在激烈的市场竞争中处于领先的地位。,品牌是购物中心的灵魂和核心内容，对于购物中心有着较高的入驻条件要求,选择什么样的购物中心定位是决定品牌能否成功入住的先决条件,购物中心的规划、设计也必须与品牌的选址要素相契合,购物中心持有者的财政实力是否雄厚？信誉如何,?,管理团队是谁？是否具备品牌理念？专业能力、经验、管理水平如何,?,购物中心的定位,业态组合,品牌组合,品牌对购物中心发展的核心作用,中国购物中心发展中的品牌策略问题,购物中心品牌组合规则与策略,未来品牌发展与购物中心发展趋势,标杆品牌介绍,目录,品牌组合,品牌组合，以传统购物类为主，缺乏现代商业气息和生机,3,盲目走高档定位路线，追求国际大品牌,1,盲目引进大卖场、百货等主力店,2,中国购物中心发展中的品牌策略问题：,盲目追求高档定位和国际大牌、盲目引进大卖场和百货主力店，组合与布局不合理，招商不成功，难以正常运营,由于不了解品牌客层消费特点和品牌之间的商业互动关系，品牌档次、组合及铺面布局混乱,5,主力店组合占比过高，缺乏丰富产品选择，导致收益和回报率偏低,4,不同业态和品牌之间的商业互动关系断裂，无法有效引导客流到达各个楼层铺面,6,品牌组合,中国购物中心普遍存在着品牌同质化的现象，因此，顾客忠诚度不高,1,购物中心的定位模糊、经营主题不清晰、品牌组合脱离项目立地消费需求，运营状态困难重重，最终导致出租率、收益率双低的后果,2,中国购物中心发展中的品牌策略问题：,品牌同质化严重,顾客忠诚度不高，运营状态欠佳,购物中心的定位,业态组合,品牌组合,品牌对购物中心发展的核心作用,中国购物中心发展中的品牌策略问题,购物中心品牌组合规则与策略,未来品牌发展与购物中心发展趋势,标杆品牌介绍,目录,品牌组合,品牌组合,(Brand Mix,）是购物中心的核心吸引力元素,:,主力店（,Anchor Store),、次主力店（,Sub-anchor),与精准的品牌组合是购物中心的核心吸引力元素,主次力店集聚消费者,品牌主力店和次主力店，具有较强的积聚小品牌和积聚消费群的能力 ；,主力店和次主力店的选择，对其他小型租户和目标消费群产生重要的吸引力和影响力,品牌组合决定档次,精准的品牌组合决定着商业地产项目的整体消费档次和商业品牌形象,品牌组合,品牌落位策略与技巧是商业地产创造效益的关键,首层楼面及主要入口位置，布局主力品牌，突显项目定位主题形象,以品牌的档次定位为主线，选择定位档次一致的品牌，布局首层楼面,避免互相干扰或互相冲突的业态混杂布局,突出重点品牌的位置和面积，合理控制其他品牌的面积需求；做到形象奢华而不浪费，优雅但不高傲,交通动线流畅自然，区域空间开阔和谐，服务设施及标示指引凸显人性化与特别关怀,各楼层布局须平面与垂直联动，业态适当集中与个别分散，品牌布局点面结合，保持不同档次的品牌和不同业态的商业互动关系,购物中心的定位,业态组合,品牌组合,品牌对购物中心发展的核心作用,中国购物中心发展中的品牌策略问题,购物中心品牌组合规则与策略,未来品牌发展与购物中心发展趋势,标杆品牌介绍,目录,品牌组合,未来品牌发展与购物中心发展趋势,购物中心的发展推动品牌零售业市场细分,3,购物中心的快速发展带动品牌零售业的迅速扩张,1,购物中心的发展推动品牌零售业走向连锁,2,购物中心走向二三线城市，越来越多的品牌零售商家依附于商业地 产向外扩张,购物中心吸引众多的品牌单体店走向连锁，达到规模优势,购物中心的发展推动品牌零售业市场细分,品牌组合,国际品牌在中国市场的发展趋向,目前，约有,60%,的国际奢侈品品牌进入中国市场，占据高端消费品地位,有超过,100,个国际知名品牌进入中国市场，开设,1000,余家专卖店，主要集中在一线城市、省会城市、沿海开放城市和内地工业化、资源型城市,中国奢侈品牌销售约占全球,5%,，香港奢侈品销售额的约,35%,来自于中国内地。中国人在海内外消费国际奢侈品额约占全球,15%20%,中国消费者对于国际品牌的认知度仍然偏低；还有众多的各类国际消费品品牌和商业服务品牌尚未被中国商业地产和零售行业所认知,国际中高端品牌在中国零售市场上持续强势，保持较快速度的发展，甚或供不应求,由于中国二三线城市的消费力已经向一线城市看齐，国际品牌拓展正在加快走向中国二、三线城市发展,购物中心的定位,业态组合,品牌组合,标杆品牌介绍,目录,标杆品牌介绍,奢侈品,世界三大奢侈品集团：法国的,LVMH,集团,旗下拥有,50,多个世界奢侈顶级品牌，最主要的当然是,LovisVuitton,，,LV,在,LVMH,公司的营业总额中，占四分之一强，而在公司经营利润中，,LV,更是占到了,60%,左右。,化妆品系列：,LVMH,旗下只有,DIOR,，,GIVENCHY,，,KENZO,，,LOEWE,的香水,;,化妆品只有,GUERLAIN,，,FRESH,，,MAKEUPFOREVER,，还有,AFLACHERE,，,BENEFITCOSMOTICS,，,ACQUADIPARMA,等少数几个没进入大陆或者亚洲,时装与皮具：,LV,，,LOEWE,，,CELINE,，,BERLUTI,，,KENZO,，,GIVENCHY,，,MARCJACOBS,，,FENDI,，,STEFANOBI,，,EMILIOPUCCI,，,THOMASPINK,，,DONNAKARAN,以及奢侈品网站,ELUXURY,，绝对没的大家想象中的,DIOR,时装系列,钟表与珠宝：,TAGHeuer,Zenith,DiorWatches,FRED,顶级钢笔牌子,OMAS,以及顶级珠宝,Chaumet,精品零售类：,DFS,MiamiCruiselineServices(,这个与,DFS,类似,不过只在邮轮上经营免税的奢侈品,),，香水超市,Sephora,，,LeBonMarch(,主营顶级百货，食品，地产,),，,Samaritaine,百货公司,酒类,:,涉及品牌太多了，这里只列举最重要的一个,ChampagneMot&Chandon,标杆品牌介绍,奢侈品,世界三大奢侈品集团：瑞士的,Richemont,历峰集团,瑞士历峰集团（,Richemont,）是瑞士奢侈品公司，它由南非亿万富翁安顿,鲁伯特（,AntonRupert,）（,JohnRupert,约翰,鲁伯特是他的儿子）于,1988,年建立。公司涉及的四个商业领域是：珠宝、手表、附件以及时装。从,2004,年以来，按营业额计算，它是世界第二大奢侈品公司，排名在路易,威登,(LVMH),和巴黎春天,(PPR),之间。,卡地亚,(CartierS.A.),：珠宝、手表等,梵克雅宝,(VanCleef&Arpels),：珠宝、手表等,伯爵,(Piaget),：珠宝、手表等,江诗丹顿,(VacheronConstantin),：手表,朗格,(A.Lange&Sohne),：手表,积家,(Jaeger-LeCoultre),：手表,沛纳海,(OfficinePanerai),：手表,万国,(InternationalWatchCo),：手表,名士,(BaumeetMercier),：手表,万宝龙,(Montblanc),：笔,登喜路,(,AfredDunhill),兰姿,(Lancel),Chloe,OldEngland,JamesPurdey&Sons,万特佳,(Montegrappa),：笔,集团主要下属公司为：,标杆品牌介绍,奢侈品,世界三大奢侈品集团：法国的,PPR,集团,旗下最主要的品牌是,GUCCI,（古驰），通过,1999,年换取,GUCCI,集团,40%,的股份，拥有了该意大利的驰名品牌。,PPR,旗下的其他品牌包括,YSL(YvesSaintLaurent，,以设计师圣诺朗的名字命名，该人为,Dior,的前首席设计师,),、,AlexanderMcQueen、Zegna、StellaMcCartney、Sergiorossi、Roger&Gallet、Balenciaga、printemps,等。,PPR,即法国巴黎春天百货集团的老板,FrancoisPinault,，同时是,Redoute,（法国另一家著名百货集团）、,焦点,杂志、以及法国最大的连锁书店,FNAC,的所有者，但却鲜有人知的是他还是占法国收视率三分之一的法国电视一台的大股东。,截至,2012,年,12,月底，中国奢侈品市场年消费总额已经达到,126,亿美元,(,不包括私人飞机、游艇与豪华车,),，占据全球份额的,28%,，中国已经成为全球占有率最大的奢侈品消费国家,;,如果算上中国人在境外的消费，美国波士顿咨询公司则给出另一份数据：全球奢侈行业,40%,的销量由中国消费者创造，到,2015,年中国有望成为全球最大奢侈品市场,;,变化：,增长减速,集体关店,班师回朝,下到乡下,勇闯电商,标杆品牌介绍,快时尚品牌,国际快时尚：,ZARA,：,1975,年于西班牙创立，隶属于,Inditex,集团，为全球排名第三、西班牙排名第一的服装商。全球,56,个国家内设立超过,2000,多家的服装连锁店，深受全球时尚青年的喜爱。,ZARA,的商品从设计、试做、生产到销售，平均只花,3,周时间，最快的只用,1,周。,2006,年进驻中国市场。,H&M,：海恩斯莫里斯,(Hennes&MauritzAB,，简称,H&M),于,1947,年由,Erling Persson,在瑞典,Vsters,市创立。一件,H&M,时装从设计到出现在店面只要,20,天。,2004,年起，不断推出与顶级设计师联名的系列服饰，如川久保玲、马修,威廉姆森等。,2007,年进驻中国市场。,GAP,：美国最大的服装公司之一。,1969,年创建时，只有屈指可数的几名员工。而现在，它是拥有三个品牌,(GAP,、,Banana Republic,、,Old Navy),、,4200,多家连锁店、年收入超过,130,亿美元、员工,16.5,万人的跨国公司。,2010,年进驻中国市场。,标杆品牌介绍,快时尚品牌,国际快时尚：,MUJI,：日本良品计划株式会社是西友株式会社于,1980,年开发的,PB,品牌，发展至今已有,23,年的历史，其年营业额超过,1,151,亿日圆，员工数超过,2890,名，目前在日本国内共有直营店,121,家，经销点,146,家，是日本最大的,Life Style Store,。,M&S:,目前英国最大的服装零售商。它是一个在全球拥有超过,800,个商店和,76000,位职员的世界品牌。在玛莎百货位于英国的旗舰店里，每周有超过,2,千,1,百万的人会光顾选购各种各样的食品和服装。他们为自己定下的要求是：,Quality(,质量,) Value (,价值,) Service(,服务,) Innovation(,创新,) & Trust(,信任,),。,UNIQLO,：日本著名的休闲品牌，是排名全球服饰零售业前列的日本迅销,(FAST RETAILING),集团旗下的实力核心品牌。坚持将现代、简约自然、高品质且易于搭配的商品提供给全世界的消费者。而所倡导的“百搭”理念，也为世人所熟知。,标杆品牌介绍,快时尚品牌,国际快时尚：,C&A,：作为全球著名的时装零售品牌，以其适合多种场合，并为全家带来领先的时尚潮流产品而享誉全球。,C&A,于,1841,年在荷兰成立，至,2007,年底，,C&A,的零售业务将横跨整个欧洲、拉丁美洲和中国，遍及全球,20,个国家，拥有超过,1700,家专卖店，并将持续扩张。在欧洲，,C&A,专卖店每天都吸引着,200,万消费者前来光顾。,UR,：法国时尚资源集团旗下的,URBAN RENEWAL (,简称,UR),服装连锁零售品牌，以建构全球“快速时尚”领导品牌作为战略目标，率先推行崭新的“快速时尚”概念。,UR,一直致力於倡导新的时尚观和消费理念，,2006,年正式进入中国，在北京、上海、广州、武汉等重点城市均有品牌专店。,FOREVER21,：是最受美国年轻人欢迎的大众时尚品牌，是全球性的连锁店。不同于美国其他大众品牌的美式休闲风格，,Forever21,更偏向于甜美路线，设计风格简单轻巧，颜色亮丽，富年轻人朝气。,Forever21,在全球已有,500,多家连锁店。,TOPSHOP,： 是一个快速时尚品牌，属于英国最大的服装零售商,Arcadia,集团。,Topshop,于,2012,年在深圳开设中国第一家分店，这将是,Topshop,在包括台湾和香港地区在内的大中国区首家分店。,标杆品牌介绍,快时尚品牌,国内快时尚：,拉夏贝尔（,La Chapelle,）品牌始创于,1998,年，是来自上海的经典之作，并将法兰西民族的浪漫、时尚、优雅服饰引入了中国人的生活。旗下现有,LA CHAPELLE,、,LA CHAPELLE SPORT,、,LA CHAPELLE CITY,、,la go go,四个品牌。拉夏贝尔一直追求强调个性化的设计， 是将设计渗透人文文化的时尚品牌。,LA CHAPELLE,少淑品牌，主要针对,25-35,岁都市办公室女性设计，线条简洁，优雅精致。,ASOBIO,总部为科倍企业发展（上海）有限公司，,2008,年在意大利米兰成立设计中心。,ASOBIO,三大产品系列涵盖男装、女装和配饰。产品包括经典款、摩登基本款和代表最新潮流的当季时装。满足不同的服装品位和着装要求。,ASOBIO COLLECTION,反应最新的,T,台时尚，追求完美细节；,ASOBIO WHITE,采用高端面料，合体剪裁，推崇简约百搭，是衣柜内的基本配置；,ASOBIO HIP,潮味十足，洋溢青春活力，为年轻消费者提供最,IN,的时尚选择。,标杆品牌介绍,主次力店,百货：,标杆品牌介绍,主次力店,百货：,百盛,标杆品牌介绍,主次力店,超市：,大润发（,RT-MART,）是由台湾润泰集团于,1997,年创立的超市品牌，具体由大润发流通事业股份有限公司负责经营。,2010,年，大润发营收人民币,404,亿元取代家乐福成为中国大陆零售百货业冠军。,大润发,1997,年成立上海大润发有限公司，开始开辟大陆市场。大润发将大陆市场分为华东、华北、华中、华南与东北五大区，每个区设有业务总经理，每个区域都有针对本区域的市场策略，尽可能实行彻底的本土化。,随着大润发在大陆市场的基本稳定，已经逐步在各中大型市级城市建立自己的商场。并逐渐开始向发展比较有前景的县级城市发展,标杆品牌介绍,主次力店,专业卖场：,标杆品牌介绍,主次力店,专业卖场：,宜家（,IKEA,）是瑞典家具卖场。是一间跨国性的私有居家用品零售企业。宜家家居在全球多个国家拥有分店，贩售平整式包装的家具、配件、浴室和厨房用品等商品。宜家家居是开创以平实价格销售自行组装家具的先锋，目前是全世界最大的家具零售企业。,截至,2008,年,12,月为止宜家在全世界的,36,个国家和地区中拥有,292,家大型门市（其中,258,家为宜家集团独自拥有，,34,家为特许加盟）。大部分的门市位于欧洲，其他的则位于美国、加拿大、亚洲和澳大利亚。,在中国大陆有,11,家门店，分别在北京、天津、上海、广州、沈阳、成都、深圳、南京、大连和无锡。宜家的采购模式是全球化的采购模式，它在全球设立了,16,个采购贸易区域，其中有,3,个在中国大陆，分别为：华南区、华中区和华北区。,随着,2012,年,6,月,6,日，宜家无锡商场的开业，宜家在中国内地的零售商场已达到,11,家，所需仓储容量已扩大到,30,万立方米以上。,标杆品牌介绍,主次力店,儿童：儿童零售,孩子王,“孩子王”是五星控股集团旗下零售事业，目标是通过大力整合供应链资源，形成专业母婴童用品行业零售通路，成为中国消费者选购母婴童商品和服务的首选。,“孩子王”专业从事母婴童商品一站式购物及提供全方位增值服务，实体门店,+,直购手册,+,电子商务三位一体的运营模式为中国家庭实现孩子的成长价值！,标杆品牌介绍,主次力店,儿童：儿童职业体验馆,星期八小镇,儿童情景体验基地，在这里，儿童可以在大人的必要辅导下，自主模拟扮演各种社会角色，提前感知成人世界，培育健全心理，增强社交能力，塑造健全人格,口号：星期八小镇，让孩子尝尝做大人的滋味,!,提前感知成人世界的苦与乐、忙碌与责任。,星期,8,小镇,的星期,8,模式借鉴国际流行的儿童育乐教育,(Education+Entertainment=Edutainment),，帮助 全面 完善和提升 中国下一代的综合素质。让孩子在扮演大人、动手参与社会分工的过程中，认知各种职业内涵与工作精神。,标杆品牌介绍,主次力店,儿童：儿童职业体验馆,嘟嘟城,Do,都城”少儿社会体验馆是国内首家、场馆规模亚洲最大的少年儿童体验类教育场馆。在这里，孩子们可以像大人一样，在安全互动的环境中尝试各项工作，体验真实的社会活动，理解通过劳动取得报酬的生存道理，为未来的健康成长和职业发展打下良好的认识基础 在“,Do,都城”，孩子们可以,. Do,都城”,Do,都城”少儿社会体验馆是国内首家、场馆规模亚洲最大的少年儿童体验类教育场馆。在这里，孩子们可以像大人一样，在安全互动的环境中尝试各项工作，体验真实的社会活动，理解通过劳动取得报酬的生存道理，为未来的健康成长和职业发展打下良好的认识基础 在“,Do,都城”，孩子们可以,. Do,都城”,标杆品牌介绍,主次力店,儿童：儿童早教,金宝贝,全球早教领先品牌,1976,年成立于美国，目前在美国、英国、加拿大、瑞士、法国、亚洲等全球,37,个先进的国家及地区，成立有,700,多家早教育儿中心。,Gymboree,金宝贝，是,0-5,岁幼儿最快乐的天地，系统地开发幼儿潜能，提供寓教于乐的学习课程，我们拥有近,40,年育儿经验，指导父母与孩子一起学习成长。每天，全球有超过,42,000,户家庭可享受到,Gymboree,金宝贝的快乐育儿教学，现在我们把这世界领先的早教品牌带来国内，您即将可以与世界同步，和您的孩子一起来体验,Gymboree,金宝贝吧！,标杆品牌介绍,娱乐,影院：,万达电影院线成立于,2005,年，隶属于万达集团，是亚洲银幕数排名第一的电影院线，开业五星级影城,86,家，,730,块银幕，其中,IMAX,银幕,47,块，占有全国,15%,的票房份额，成为排名全球前列的电影院线。,2011,年票房收入超过,17.8,亿元，稳居中国第一的市场份额。,万达院线计划到,2015,年开业,200,家影城，拥有银幕,2000,块，占有全国,20%,以上的市场份额，成为排名全球前列的电影院线。,CGV,高端影院品牌，是韩国最大的影院公司。目前上海，北京，天津，宁波，烟台，武汉，沈阳，抚顺，盘锦等地影院已相继营业，哈尔滨，大庆，重庆、常州等城市也成功签约等待进驻。中国的,CGV,除了硬件设施堪称一流之外，影城在经营和服务上更引入,CJ CGV,的全新服务理念，使得观众在电影城内的娱乐和享受不只停留于单纯的观影体验,.,UME,UME,是英语“终极,电影,体验”,UltimateMovieExperience,的缩写。,UME,国际影城是由香港著名电影人吴思远先生投资的顶级影城。华星国际影城完全按国际上最先进的视听技术和装潢设计，定位在五星级档次，瞄准了高中档消费层的娱乐要求，同时也锁定外国人的消费群体。,标杆品牌介绍,KTV,：地域差异较大,钱柜,钱柜，是一个以量贩式经营为主要经营方式的高层次、健康休闲的全国连锁性质的娱乐场所，不同于一般的歌厅、舞厅，产品以包厢、酒水饮料及餐点为主。到目前为止，已在台湾开店二十余家。从九四年起陆续在上海、北京、广州、西安、武汉、长沙，杭州以及深圳等地开设分店十余家。近期的目标是三年之内在全国再开二十余家。,台北纯,K,台北纯,K PARTY,是由深圳市合众联盟投资发展有限公司投资开发的全新概念,KTV,品牌。作为全新,K,歌潮流创领者，台北纯,K PARTY,由传承,30,年经验的专家团队亲历运营，以新锐理念颠覆传统,K,歌娱乐模式，开创前所未有的,K,歌新时代。,台北纯,K PARTY,从设备、到装修、到饮食、到酒水品质、到服务，每个细节都以行业的最高标准，追求尽善尽美的卓越品质，缔造一场时尚娱乐感官,1,盛宴，为你提供视听、音乐、派对、美食等高品质娱乐享受。,娱乐,标杆品牌介绍,电玩：,汤姆熊欢乐世界,汤姆熊欢乐世界于,1982,年创立于台湾，,28,年来始终是台湾经营室内主题乐园的第一品牌，,1995,年起跨足中国及菲律宾市场，且不断持续深耕经营，赢得海内外消费者一致的肯定。历经多年来的市场竞争，汤姆熊始终保持不变的坚持与努力，更积极朝向城市休闲，亲子同乐，益智趣味，温馨健康的全客户群经营理念迈进！,除了引进各类高科技游戏机台，汤姆熊专业的空间规划小组，深入了解一般人对梦想乐园的需求，将主题空间擘划为互动模拟区、室内运动区、音乐跳舞区、动漫,Game,区、及亲子同乐嘉年华奖品区等等，全面提升了室内主题乐园的质感与层次，创造出一个,199,岁都会满足的科技欢乐天堂。,娱乐,标杆品牌介绍,餐饮,餐饮：大型中餐,俏江南,俏江南集团由张兰女士创始于,2000,年，总部位于北京，旗下品牌包括俏江南品牌餐厅、兰（,LAN Club,）和,SUBU,三大高端品牌，是中国最具发展潜力、值得信赖的国际餐饮服务管理集团。,俏江南创始于,2000,年，自成立以来，俏江南遵循着创新、发展、品位与健康的企业核心精神，不断追求品牌的创新和突破，从国贸第一家餐厅到北京、上海、天津、成都、深圳、苏州、青岛、沈阳、南京、合肥等,50,多家店,历经十年的健康成长，俏江南已经成为了中国最具发展潜力的国际餐饮服务管理公司之一，并引领着中华美食文化走向国际市场。,标杆品牌介绍,餐饮,餐饮：连锁快餐,标杆品牌介绍,餐饮,餐饮：休闲轻餐,标杆品牌介绍,服饰,男装：,Jack & Jones,杰克琼斯，欧洲服饰品牌，是丹麦,BESTSELLER,集团旗下的主要品牌之一。,Jack & Jones,是针对年龄在,18,岁到,30,岁之间的喜欢穿着随意、流行和时尚的男士们设计的。,Jack & Jones,的设计迎合了国际大都市男士的生活品位，他们喜欢一种独特、轮廓鲜明而朴实的风格，同时采用高品质、时兴和新颖的面料制作的服装。,gxg,具有法国设计风格,Gill,和,Green,的中国年轻时尚男性品牌。针对的客户是接受时尚文化，,2535,岁都市中向往和拥有高品味和高品质的年轻人。,宁波合和杰斯卡服饰有限公司隶属于中哲集团旗下的子公司之一，公司与香港银博兴投资公司合资主要负责在中国大陆区品牌推广工作，经营的品牌是具有法国设计风格,GXG,和,gxg1978 jeans,的两大系列的年轻时尚男性品牌。,标杆品牌介绍,服饰,女装：,Vero moda,VERO