厦门商场调研（ 42页）

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,厦门商场调研,目 录, 厦门商场发展概况, 厦门主要商圈发展现状, 江头商场发展现状, 项目地块商场可行性,厦门商场发展概况,厦门岛内商业环境,经专业机构的统计，厦门市区内在营的几个大型购物中心如SM广场、世贸商城、明发商业广场、加州城市广场、瑞景商业广场等，其体量就已经近,150万,平方米，加上其他商业业态如百货、超市、餐饮、休闲娱乐等，另外再加上沿街住宅项目的底商，保守估计，目前岛内在营的商业体量已经超过,300万,平方米。,从岛内人均商业面积来看，现在岛内常住人口在,180万,左右，而岛内的商业体量最少有,300万,平方米,，也就是说岛内的人均商业面积已经达到了,167,平方米。与之对比的是，目前全国人均商业面积是,033,平方米。再看看国内几个发达城市的人均商业面积，北京、上海、深圳分别是,135、152、102,平方米，厦门的人均商业面积已超过这些大城市。,厦门岛内商场发展状况,厦门商业网点分布呈现三个梯次：,A、厦门市级商业中心依次为,中山路商圈、莲花商圈、火车站商圈,，分别沿着中山路及嘉禾路、厦禾路；,B、厦门市次级商业中心有禾祥西商业街、瑞景商圈等；,C、除此之外，还零散地分布着一些单独门店，周边配套商务、餐饮或家电卖场，发展为周边社区服务的零售集群，具有代表性的有位于大西洋海景的天虹百货、位于湖里的信达免税商场以及位于松柏车站边的大润发超市等。,莲 花 商 圈,火车站商圈,中山路商圈,瑞景商圈,中华城,厦门岛内商场发展特点,商业分布不均衡,布局不够合理，,局部过于饱和，零售业态较单一,案例一:,嘉禾路（SM世贸商城路段）,5家购物中心：,SM城市广场、明发商业广场、富山诚达购物广场、世贸商城、,罗宾森广场,10家大型百货：,来雅天虹巴黎春天磐基名品中心 新世界百货 诚达,百货华联中闽百汇 世贸巴黎春天,案例二：1200米的中山路,5家购物中心：,名汇广场、南中广场、老虎城、诚达、中华城,4家大型百货：,名汇天虹、华联、巴黎春天（中山店）、巴黎春天（思明店）,厦门主要商圈发展现状,中山路商圈 莲花商圈 火车站商圈,瑞景商圈 思北商圈,中山路商圈,业态组合功能趋向成熟，同质化现象严重，租金偏高，停车位限制，发展前景不高,中华城,商场名称,中华城,商场地址,中山路中段,商场规模,约16万,经营业态,-2F:停车场,-1F：家乐福超市、赛博数码广场,1F：商店街、国际名品、咖啡轻食、配件名品区,2F：商店街、时尚名品、主题餐厅、咖啡轻食、名表珠宝,3F：主题餐饮、商店街、主题馆、轻食饮料文艺风情街、休闲区、咖啡轻食、衣甸园区、时尚主题馆,4F：主题餐饮、主题馆、滑冰场、图书影音、主题餐厅、童装玩具、咖啡轻食、居家生活主题馆,5F：主题餐饮、主题餐厅、游艺空间、美食广场、国际影城,租金抽点,租金（元 ）1F沿街:,1000-1450,2-3F:,200-400,进场租金优惠,无优惠,租金递增,一年一签后看经营状况,铺位售价,无销售,停车位售况,不出售，1100个停车位,中山商圈中规模最大新兴购物休闲广场，国际高端定位。目前在招商中，预计于2011年3-4月份开业。,大规模购物广场，依托中山路成熟商圈，功能齐全，配套设施完善，1100个停车位，缓解了中山商圈功能单一，停车困难的问题，提供购物娱乐休闲等一站式需求。,南中广场,商场名称,南中广场,商场地址,思明区局口西三街,商场规模,约8万,经营业态,-2F：停车场 -1F：超市,1F：国际名品、服装、包包、时尚饰品,2F：国际名品、国内中高端名品,3F：高尔夫球会所 4F：KTV、美食城,5F：电影院,租金抽点,抽点: 20-22%,租金1F：300元 2F：90-120元,进场租金优惠,无优惠,租金递增,一年一签后看经营状况,铺位售价,无销售,停车位售况,无出售，500个停车位,中山商圈中规模较大的购物休闲广场，国际中高端定位，,集住、逛、购、玩、赏、食为一体的多元化立体步行街区。,商场,开业一两年，人流量稀少，目前正在升级整改中。商场主要靠举办活动吸引人气，如在商场内拍摄电视剧、广告，做电视节目，经常有艺人出现。,诚达购物广场,商场名称,诚达购物广场（思明店）,商场地址,思明北路,商场规模,8000,经营业态,超市+百货,1F：肯德基、女装、珠宝、化妆品、男女鞋,2F-3F：好又多超市,租金抽点,一层租金200-400,元,进场租金优惠,无优惠,租金递增,看经营状况,铺位售价,无销售,停车位售况,地下一层停车场，无出售，收费,中山路与思明北路交叉地带的超市、百货购物中心，中端定位，依托成熟的中山路商圈，较高的人流量。,商场二、三层为好又多超市，一层为百货柜台，采取租金的经营方式，百货体量较小，功能较单一，虽区位优势明显，竞争优势较弱，人流量不多，且多为超市购物群体。传闻好又多购物超市即将撤离。,老虎城,商场名称,老虎城,商场地址,思明南路,商场规模,1.8万,经营业态,-1F：时尚精品区,1F：屈臣氏、珠宝、女鞋、化妆品,2F：女装、女士内衣、女士用品,3F：美食城、手机城、运动用品,租金抽点,抽点:15-36%,进场租金优惠,现无优惠,租金递增,年递增约4%,铺位售价,无销售,停车位售况,地下二层停车场，无出售，收费,中山路与思明南路交叉地带的时尚购物中心，中端定位，老虎城依托成熟的中山路商圈，较高的人流量。,经营业态分布较单一杂乱，品牌档次跨度较大，成交率不高，商家流失率较高。,名汇广场 天虹百货,商场名称,名汇广场天虹商场（中山店）,商场地址,中山街,商场规模,约3万,经营业态,-1F：超市、烟酒、药品、家居饰品、特色厨具,1F：化妆品、女鞋、首饰、钟表、机器修鞋,2F：女装、女士用品、女士内衣、女士皮具、家居服,3F：休闲装、男装、男鞋、皮具箱包、钟表,4F：体育用品、床上用品、儿童用品、家用电器、通讯器材,租金抽点,抽点: 20-30%,进场租金优惠,无优惠,租金递增,一年一签后看经营状况,铺位售价,停车位售况,名汇广场停1000个车位，出售,名汇广场,万平方米的豪布斯卡商场街区规模，拥有成熟的中山商圈，优秀的区位优势，由于商业体量太大，定位不清晰，管理经营不足，导致了名汇广场陷入倒闭的状态。,天虹百货,名汇广场唯一现存的商业区，采取联营抽点的经营方式，受名汇广场影响，旁边大型购物广场竞争，生意一般，主要向相关单位发放团购卡等促销方式吸引人流。,夏商百货（华联百货）,商场名称,夏商百货（华联百货）,商场地址,中山路一号,商场规模,约1万,经营业态,-1F：超市 1F：化妆品、女鞋、包包,2F：男鞋、女装 3F：女装,4F：男装、男士用品 5F：运动品牌、床上用品,租金抽点,抽点:20-30%,(商家品牌档次越高，抽点数越低),进场租金优惠,无优惠,租金递增,看经营状况,铺位售价,停车位售况,无出售，地下一层约20个停车位，收费5-10元次,夏商百货定位为中端的购物广场，是厦门年代较久的国有全资百货零售企业百货商场，口碑较好，依托成熟的中山路购物商圈，人流量较旺，主要采取联营抽点的经营管理方式。,夏商百货规模较小，功能不齐全，且停车位有限。,巴黎春天百货,巴黎春天百货为国际知名品牌性百货商场，在中山路商圈中属中高端国际时尚消费场所，依托整个中山街成熟的人流量优势，整合市场业态需求，采取联营抽点的经营模式。在厦门人心中口碑较好。,规模相对较小，业态组合功能不齐全，无停车位。,商场名称,巴黎春天百货（中山店）,商场地址,厦门市思明区中山路76132号,商场规模,1.5万,经营业态,-1F：屈臣氏、北京同仁堂、家用电器,1F：国际名品、名表、化妆品、时尚饰品,2F：国际名品、珠宝、手表,3F：女装、鞋区、皮具、时尚饰品,4F：女装、女士内衣、女士配饰,5F：男装、运动装、男士配饰、箱包,6F:儿童服装、儿童玩具乐园、家居床品、客服、贵宾室,租金抽点,抽点: 20-30%,(商家品牌档次越高，抽点数越低),进场租金优惠,无,租金递增,看经营状况,铺位售价,停车位售况,无停车位,商场名称,巴黎春天百货（思明店）,商场地址,厦门市思明区中山路193-213号,商场规模,约1.5-2万,经营业态,-1F：,动感生活馆,（运动用品、斗牛场）,1F：都市丽人馆（珠宝、女鞋、化妆品、名品服饰、客服中心）,2F：,时尚少女馆,（品牌少女、卡通少女、流行饰品、时尚手表）,3F：,丽质淑女馆,（淑女装、女士内衣、少淑女装、孕妇装、咖啡厅,4F：,名士潮流馆,（绅士服、品牌手表、休闲服、男内衣、皮件区、衬衫、男杂,5F：,欢乐亲子馆,（童装、童鞋、婴儿用品、玩具、名品折扣区、儿童游乐场、VIP室、服改中心）,租金抽点,抽点: 15-40%,进场租金优惠,无,租金递增,一年一签后看经营状况,铺位售价,停车位售况,无停车位,定安百货（小商品商场）,商场名称,定安百货（夜市小商品市场）,商场地址,思明南路,商场规模,4000-4500,经营业态,1F：女装等小商品市场,2F：女装女鞋等小商品市场、永乐生活电器,3F：欢乐猪游乐园,4F：帕菲克健身会所,租金抽点,租金1F：200-400元，2F：130-200元,进场租金优惠,无优惠,租金递增,年递增10-15%,铺位售价,停车位售况,无出售,相对中山路商圈中高端定位的商业市场，定安百货主业采取夜市小商品市场及娱乐休闲的中低端定位模式，插补中山商圈的低端市场空白，为低端的消费群体提供商场式的购物场所。,定安小商品市场多为女装、女鞋等女士用品，商场采取租金的经营方式，人流量较多，生意较红火，铺位面积较小，实际面积主要集中10-20，一楼租金波动性较大，大部分原因为炒店租。,莲花商圈,SM城市广场引领成熟商业前锋，优胜劣汰，新兴商业破笋而出,SM城市广场,厦门SM城市广场自建自营，坚持“只租不售”的招商理念，商场经营持续火爆。日平均客流量达到12万人次，最高人流量达50多万人次，成为厦门市乃至周边地区地标式的消费首选地。 整个SM城市广场拥有成熟的商业配套，规模达23万平方米，是厦门目前规模最大，辐射范围最广的购物休闲广场。,一期定位为中高端“一站式”大规模购物广场，业态组合功能齐全，集购物、娱乐、美食、体闲为一体。,二期定位为国际中高端购物休闲广场，引进国际二三线时尚潮流品牌，国内品牌电影院、电玩城，打造厦门最具影响力的国际中高端购物休闲广场。,商场名称,SM一期,商场地址,嘉禾路与仙岳路交叉处,商场规模,12.6万,经营业态,-1F：沃尔玛超市（700,0）,、精品特色店,1-2F：来雅百货、品牌男女装,3F：来雅百货、赛博数码广场,4F：家具家居城,5F：美食广场、运动休闲装、书房、游乐城,租金抽点,租金（元）：面积无公摊，按实际使用面积计算,一层：500 二层：400 三层：300 四层：200 五层：150,进场租金优惠,开业已十年，现无优惠,租金递增,10-15%,铺位售价,自买地皮自建自营，无销售,停车位售况,1100个免费室外、地下停车位，,无销售,备注,沃尔玛超市规模700,0,商场名称,SM二期,商场地址,嘉禾路与仙岳路交叉处,商场规模,11万,经营业态,黄宝石：国际二三线名品,红宝石：国际时尚潮流品牌,蓝宝石：餐饮娱乐（电影院、餐饮 电玩城）,租金抽点,租金（元）：,一层：350 二层：280 三层：250 四层：200 五层：180,进场租金优惠,免租三个月,租金递增,年递增6%,铺位售价,SM所有，无销售,停车位售况,1200个免费室外、地下停车位，,无销售,备注,物业费38.4,元,TBK商业中心,商场名称,TBK商业中心,商场地址,金湖路与成功大道交汇处,商场规模,31660,经营业态,超市+百货,1F：永辉超市、男女装、化妆品、手表、男女鞋、皮具,2F：餐饮、特产、茶叶,租金抽点,租金（元）：沿街：220,一层：150-190 二层：150-190,进场租金优惠,第一年一层租金优惠为：128-148,元，优惠约22-42元，二层无优惠,租金递增,第二年租金收回优惠，一层为150-190，,二层为150-190,铺位售价,无销售,停车位售况,地上600-700个免费停车位,备注,物业费15,元，二层约10000候车室,定位为车站配套商业,项目定位旅游文化商业区城市休闲购物中心，是枋湖新客运中心站的配套商业。,TBK商业中心区域优势明显，但规模相对较小，业态功能不齐全，且目标客户群体均为乘客式一次性消费群体，无固定的消费人群。,以客运带动商业，以商业服务客运是TBK商业中心的价值所在。,目前正在招商中，预计2011年10月对外开放。,摩尔莲花,商场名称,摩尔莲花,商场地址,吕岭路与嘉禾路交叉地带,商场规模,1万,经营业态,超市+商业街+百货,1F：商业街、百货 2F：新华都超市,3F：休闲、娱乐,租金抽点,租金（元）： 一层：80-100,进场租金优惠,无优惠,租金递增,看经营状况,铺位售价,停车位售况,地下一层停车位,备注,生意惨淡，商家流失率高,摩尔莲花定位为为周边生活区服务的中端购物广场，集超市、百货、商业街、休闲娱乐为一体。,由于规模体量较小，区位优势不明显，加上周边SM城市广场的竞争，以及经营管理团队能力有限，商场生意一直惨淡，商家流失率较高。,大润发,商场名称,大润发,商场地址,文化艺术中心地下一层,商场规模,1.5万,经营业态,超市、小百货,租金抽点,百货租金：80-200元,进场租金优惠,无,租金递增,看经营状况,铺位售价,厦门市工人文化宫建筑，无销售,停车位售况,与文化宫共用地上、地下停车位,备注,租金面积按实际使用面积计算，公摊费用为租金的6%,大润发位于厦门市文化艺术中心大楼地下一层，以超市、小百货的形式经营，辐射周边机关单位上班人群。,火车站商圈,世贸商城引领成熟商业前锋，业态组合功能日趋完善，车流、人流拥堵,世贸商城,商场名称,世贸商城,商场地址,厦门市思明区厦禾路878-888号(火车站旁),商场规模,10万（A区7.5万、B区2.5万）,经营业态,A区,-1F：沃尔玛超市,1-2F：肯德基、沃尔玛、麦当劳、巴黎春天、品牌时尚区 3-4F：巴黎春天、品牌时尚区,5F：美食广场、品牌时尚区,B区,1F：屈臣氏、汉堡王、必胜客、品牌时尚区,2F：汉堡王、必胜客、品牌女装区,3F：时尚女装区4F：时尚男装区 5F：世贸亲子城,租金抽点,租金：Mall：租金（,元 ）,A区：1F：500-600 2-3F：300-400,4-5F：200-300,B区租金：1F：200 2-3F：150 4-5F：100,抽点：百货（巴黎春天）：20-27%,美食城（25-32%）,进场租金优惠,已开业十年，无优惠,租金递增,看经营状况,铺位售价,A区出售、B区不售,停车位售况,-1F、-2F为地下室，约800个，无出售，购物满30元免费停车,世贸商城占据绝佳的地理位置，拥有强大的人流量，便捷的交通，科学的业态布局，合理的商品结构，已形成一站式步行街大规模中端购物休闲广场，引领火车站商圈成熟商业前锋。,罗宾森购物广场,商场名称,罗宾森购物广场,商场地址,厦禾路火车站对面,商场规模,11万（地上9.6万、地下2.4万）,经营业态,-1F：乐购超市+小百货,1-4F：50%时尚休闲+50%餐饮娱乐,租金抽点,-1F乐购,租金：240元（含物业费、水电费，无公摊）,1F：250-300元 2F：150-250元,3F：150-200元 4F：100元,（1-4F租金含物业费35元，无公摊，无水电费）,进场租金优惠,2011年1月15日开业，免租三个月,租金递增,三年一签，三年后递增8%,铺位售价,不出售，租金没算公摊,停车位售况,-2F为地下室，约500个，无出售,定位为休闲娱乐的中高端国际时尚购物广场，依托火车站商圈成熟的交通、人流量优势，引进国际二三线品牌及乐购超市，于2011年1月15日对外开放。,中闽百汇商场,商场名称,中闽百汇购物广场,商场地址,厦禾路火车站对面,商场规模,2.2万,经营业态,-1F：超市、男女装、运动装、内衣、男女鞋、针织床品、黄金珠宝、手、机数码、钟表、家用电器,1F：化妆品 2F：男女鞋袜、箱包皮具,3F：童装、童鞋、玩具文具、婴儿用品、儿童运动堡,租金抽点,抽点20-30%,进场租金优惠,成熟商场，无进场优惠,租金递增,看经营状况,铺位售价,不出售,停车位售况,-2F为地下室，无出售,中闽百汇商场，全省最大地下交通枢纽商业街，火车站的商业综合体，拥有绝佳的人流与交通优势。厦门火车站与梧村汽车站两大交通枢纽的交汇集中处，其中主出入口贯穿厦门火车站、梧村汽车站广场，另外出入口分别与东南亚酒店、银河大厦、罗宾森广场、嘉年名华、夏商相连，整个梧村商圈的东西南北都交汇汇聚于此。,瑞景商圈,大商家竞争激烈，各自摸索，竞争瑞景商圈前锋,瑞景商业广场,商场名称,瑞景商业广场,商场地址,厦门市莲前东路288号,商场规模,6.4万（诚达1万,，来雅2万）,经营业态,-1F：家居休闲（超市、数码城、家居用品）,1F：时尚名品、巴黎春天百货,2F：家庭购物区、巴黎春天百货,3F：巴黎春天百货、KTV,租金抽点,抽点：25-27%,进场租金优惠,无,租金递增,看经营状况（销售额、经营年限）,铺位售价,停车位售况,地上、地下一层收费停车,备注,物业费27.5,元，中档百货，3月份欲调整为中高档百货,地处厦门岛东部几何中心，是一个集休闲购物、餐饮娱乐、公寓酒店、商务办公为一体的大型SHOPPINGMALL。,商场定位中端购物广场，交通便利，地理位置相当优越，周边社区林立，辐射整个前埔地区，刚开业一年，正出于培育期，商场人气不是很好，但发展前景良好。,明发商业广场,商场名称,明发商业广场,商场地址,厦门市思明区嘉禾路与连前路西北方向,商场规模,商场21万,经营业态,超市、东百、电影院、娱乐城、步行街、百安居、电器城、餐饮、游乐城等,租金抽点,门店租金：,百货抽点：25%,进场租金优惠,租金递增,看经营状况,铺位售价,1层7-8万元，-1层2-3万元,停车位售况,地上、地下二层1500停车,备注,厦门典型shoppingmall失败案例,商,业广场涵盖购物、娱乐、休闲、餐饮、旅游、文化等多种功能，是国内市中心最大的SHOPPING MALL。,虽有绝佳的区位条件，却缺乏顺位的商业东线；3000间大体量门店高难度招商，高售价与高租金的矛盾，商业规划不科学，导致了明发商业广场生意惨淡、空置率高，经营的失败。,加州城市广场,商场名称,加州城市广场,商场地址,厦门市思明区莲前东路123号,商场规模,8万,经营业态,沃尔玛、来雅、真冰溜冰场、美食城、,麦当劳、精品店,租金抽点,来雅百货：抽点：20-25%,部分品牌租金：180元,进场租金优惠,无,租金递增,看经营状况（销售额、经营年限）,铺位售价,停车位售况,地上、地下二层停车，数量有限,备注,加州城市广场集休闲、娱乐、购物等多功能于一体的大型购物中心，经营业态上采取“只租不售”经营管理模式。,商场定位中端购物广场，交通便利，地理位置相当优越，周边社区林立，辐射整个前埔地区，发展前景良好。,思北商圈,商业中心日渐外移,大西洋天虹百货,商场名称,天虹百货,商场地址,厦禾路与湖滨西路交汇处,商场规模,2万,经营业态,1F：名品服饰、化妆品、女鞋、钟表、首饰,2F：超市、保健品、药品、时尚家居、眼镜,3F：女装、女士精品、家居服、内衣,4F：女装、男装、男士精品、男鞋、皮具,5F：体育用品、休闲装、床上用品、儿童用品、家电、数码产品,租金抽点,抽点15-35%,进场租金优惠,租金递增,铺位售价,停车位售况,地下一层、二层停车场，无出售，收费,大西洋天虹百货定位“时尚、便捷”，集“时尚百货精致超市”于一体，全方位为中等偏高端顾客群提供服务。引进国际民品，经营业态分布明晰。,商场主要以公司合作，发放团购卡促销。依托成熟的思北商圈，便捷的交通，较高的人流量，支撑高租金，商业中心日渐外流的百货商场。,诚达购物广场（思北店）,商场名称,诚达购物广场,商场地址,厦禾路与湖滨西路交叉口,商场规模,1万,经营业态,1F：肯德基、麦当劳、女装、珠宝、化妆品、男女鞋,2F-3F：好又多超市,租金抽点,一层租金150-300,元,进场租金优惠,租金递增,铺位售价,停车位售况,地下一层停车场，无出售，收费,诚达购物广场定位为超市、百货购物中心，中端定位，依托成熟的禾祥西商圈，吸引较高的人流量。,商场二、三层为好又多超市，一层为百货柜台，采取租金的经营方式，百货体量较小，功能较单一，虽区位优势明显，竞争优势较弱，人流量不多，且多为超市购物群体。,江头商场现状,江头现有商场分布：,江头商场现状特点：,SM城市广场引领江头商场成熟前锋，并向国际高端消费拓展。,江头商场供应体量达30万平方米，商场规模效应差异化明显，各类专业商场逐渐优胜劣汰，新兴商场顺市而出。,SM城市广场,：,24万平方米规模化shoppingmall，辐射全,门，成熟商场效应，并逐渐向国际高端消费,扩展。,租金,商场,一层,（元）,二层,（元）,三层,（元）,四层,（元）,五层,（元）,年递增,SM一期,500,400,300,200,150,10-15%,SM二期,350,280,250,200,180,6%,备注：只租不售，统一经营管理，2300个室外、地下免费停车位，地理位置与人流量优势突出,摩尔莲花：,约1万平方米的小规模购物广场，地段优势不明显，,商场业态规划不合理性，导致商场经营效果不甚理想。,租金,商场,一层,（元）,二层,三层,摩尔莲花,80-100,新华都超市,休闲娱乐,备注：,天虹百货：,约2万平方米规模购物广场，厦门十年老牌百,货，成熟的商圈依托，面向中高端消费群体，,辐射周边区域。,百货采取联营抽点的经营管理模式，抽取点数为15-30%，有最低的营业额限制，在厦门联营抽点经营管理模式百货中，天虹抽取点数较高。主要以公司合作，发放团购卡促销。,TBK,商业中心：,约3万平方米的客运中心站配套商业，以,客运带动商业，以商业服务客运，是其经,营核心。商场预计2011年10月份对外开放。,租金,商场,一层,（元）,二层,（元）,租金,150-190,150-190,开业优惠租金,优惠一年：128-148,无优惠（餐饮、特产、茶叶店）,备注：只租不售，统一经营管理，地上约600-700个免费停车位，物业费,15,元，二层约1万售票厅、候车室。,