某大厦招商营销方案

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,益兴大厦招商宣传实施策略,8-18,层每层约,1088.53,左右,总共约,11978.83,写字楼,根据预算年底前大厦可用推广费用为,50,万,年底前力争实现入驻率达到,50%,战略思考,目标确定：,江苏益兴集团,产品价值构建与项目介绍,1,项目主要特性,地段价值,位于南通市开发区星湖大道 携程总部隔湖相望,未来,3,年开发区将为企业的黄金地段,苏州、无锡、上海等经济城市圈,国家最早批准经济开发区之一,纳入上海“一小时经济圈”内,一个事实：城市的文化和环境影响力,产品价值构建,目标确定：,一个机遇：,CBD,的稀缺价值,项目主要特性,区位价值,产品价值构建,公路、航空、水运交通四通八达，,长江,水运,和港口为主的运输业。,与,携程总部隔湖相望,毗邻地铁、开发区国税局,周边多为高端写字楼,项目主要特性,地标价值,一个突破：区域鲜明的识别标志,区域内地标建筑: 来源于建筑的节能、绿色、环保,前瞻性创新设计: 打破区域固有产品形态,带动智能写字楼未来发展,高端性目标定位：高端产品对应高端客群，市场形象高举高打,，专为高端客户量身打造，突出企业品牌形。,产品价值构建,项目介绍,益兴大厦,业态类型,开发规模,商业辅楼,商务楼,地下部分及停车场,1,层金融银行业招商对象,2,层银行业态办公区域,3,层大型餐饮场所同时容纳,60,桌客人就餐,17,层为汉庭全季中高档酒店；,818,层为,CBD,办公楼；,1924,层为益兴集团总部办公区,地下建筑面积：,8,0000,地下停车面,积,6,000,（,5,00,个,）,物业用房：,1,000,地上停车面积：,4,00,（,3,0,个）,功能分区,金融金钩,大型餐饮机构,高档住宿酒店,CBD,高档办公,项目介绍,江苏益兴集团,区域市场研究,与项目定位,2,市场分析,南通市经济指标预测,益兴,大厦,写字楼形象定位,主题化,：,专门针对,高新科技、金融、文化,的主题式办公楼,个性化,：,室内空间设置、服务配套方面强调个性特色,自由办公空间,可依客户要求，,可自由,扩展空间大小,生态化：,望湖观景,外遮阳设计,设置雨水贮集利用系统,共享绿化平台,人性化,：,共享性极强,的新型办公形态,写字楼净高2.,5,米，四面采光、周边景致尽收眼底,差异化,市场竞争力,江苏益兴集团,项目设计分析与探讨,3,写字楼标准层示意图,8,-,18,层,平,面,图,辅楼平面图,目标客户类型分析,省内大型企业,上市公司,本地知名,企业,事业单位,益兴大厦写字楼租赁主力客户群,二类客户,一类客户,三类客户,伴随长三角经济速度的加快，南通市的城市扩容和城市升级将吸引众多外来企业入驻本地。,江苏益兴集团,项目招商策略,4,招商宣传,益兴大厦招商大会香港汇丰、汉庭全季项目签约仪式新闻发布会（总部迁入）媒体、网络广告发布项目施工围挡喷绘高炮、公交站台等大型广告牌针对性拜访推广,传播品牌理念,彰显产品品质,应和阶层品味,加大渠道,招商,推广四大战役,第一阶段 蓄客,主题：,影响,CBD,之前，先影响城市,目的：,拉高期待，业界口碑迅速扩散 ，拦截和蓄客必须,此时进行（宣传造势）,第二阶段 强销,主题：,影响产生生产力,目的：给市场惊喜 CBD品牌写字楼 拭目以待,（,针对性客户积累）,第三阶段 强销,主题,:,总领城市商务巢,目的：点对点 圈子营销 政企公关活动 热销拉升项目影响力 （顺应大环境）,第四阶段 持续销售,阶段主题：,人，比,OFFICE,更进一步,目的：继续创造市场热点，同时外地市场借势,招商方案,公关主线,产品传播,品牌形象：系列高端活动,客户维护：促成,招商租赁,传播战术升级：全方位立体化,传播定位升级：,office,核心价值最大化,周边同类办公性质物业都在当做公寓销售，最近的有出租参照的项目是保华集团开发的南通国际贸易中心、世界之窗、能达金融广场、创业服务中心等等,2010,年交付使用的,5A,甲级写字楼 目前租金按照楼层及东南西北方向不同，区间在,1.5-2,元,/,天之间,考虑国贸中心目前,3,项优势于我项目,、地段在我项目北面,10,公里成熟商业区，且紧邻行政中心，周边五条公交线 路，配套齐全。,、交付后运营已近,3,年，办公氛围已经成熟。,、硬件配套优于我项目。,价格确定方法：,市场同类参照法,益兴大厦价格实施策略,价格确定方法：,市场同类参照法,中南世纪城,20,元,/,平方,/,月，每年递增,2.5,元,/,平方米,月,90%,桃园路,8,号,南通中南世纪,产权式写字楼，前三年属于中南，三年后属于业户自行出租。附近商业氛围较好，小区居住率高，人群集中，属于成熟型市场。支付方式为年付,世界之窗,1.2,元,/,平方,/,天,5,元,/,平方米,月,40%,开发区通盛大道,得房率达到,58%,左右，得房率低；入驻企业部分类别。租金每年递增,5,个百分点。支付方式为年付或者半年付,财富大厦,开发区通盛大道,能达金融广场，目前入驻金融公司（惠民小贷公司），产权式写字楼，目前没有对外招商。,创业服务中心,1.2,元,/,平方,/,天,5.7,元,/,平方米,月,58%,开发区通盛大道,对入驻企业没有规定类别，每年递增,5,个百分点。支付方式为年付或者半年付,携程大楼,自身消化不对外出租,楼盘名称,租赁单价,物业费用,租赁情况,楼盘地段,开发商名称,入驻企业情况,项目对面的财富大厦是距项目最近的同类型物业，销售均价为,8600,元,/,平方米,目前此区域入住居民及企业较少，保守按年,5%,收益计算,租金约为,8600,元,5% 365,天,= 1.18,元,/,天,财富大厦目前销售情况不理想,按照此种算法：我项目租金,2,年内均价,1.2,元,/,天,租金定位,售价反算法,项目优势与不利因素,项目优势：,1,、自身品牌进驻,2,、香港汇丰银行与汉庭全季四星酒店进驻,3,、地理位置与携程隔湖相望，,项目不利因素,1,、新的开发区所有硬性设施不到位，没有形成一定规模商业圈,2,、与星湖大道之间有国税局大楼阻挡,3,、附近写字楼租赁情况不利，对项目招商工作有一定影响,4,、新地段新楼盘，需要,2-3,年的培育期,5,、附近写字楼价位普遍在,1.2,元,/,平方,/,天,价格定位,综合两种租金定价法：,为加快招商速度，尽快形成办公氛围，,建议一个出租周期为,12-24,个月，其中免租期,3-6,个月，物业管理费,3,元,/,平方,/,月,同时根据,出租率,，调整平均租金价格,出租率,0-30%,30-50%,50-80%,80-100%,租金元,/,1,1.2,1.5,1.8,根据测算及市场环境成熟，我项目租金,2,年内均价预估可上调至,1.2-1.5,元,/,天！,大厦目前,8-18,标准层公共走道已经装修好，办公室内部也基本装修好，但未做隔断。,通过实地考察及与工程部沟通,技术上可以实现最小一个门隔一间房。如图,根据市场研究，制定如下楼层面积段区间：,楼层,面积,间数,8-10,140 ,8,间,10-12,140-275 ,6,间,13-14,275-550 ,4,间,15,550 ,2,间,16-18,1100 ,整层,价格制定,价格体系划分,楼层划分（标准价）,具体实施可根据市场反馈！,812,层,1.11.2,元,1315,层,1.31.5,元,1618,层,1.61.8,元,朝向划分,朝北为标准价,朝南加,0.2,元,超东加,0.1,元,超西减,0.1,元,江苏益兴集团,5,招商程序与执行,1、,市场定位和业态定位等设计前的商业策划，具体的程序如下：,商圈分析市场定位业态定位写字楼租赁,2、,将拟定的市场定位和业态定位确定初步客户需求，通过各种渠道接触、了解符合条件的主要客户，并掌握其拓展市场的计划，最后再确定中小客户名单。,3、,召开目标客户恰谈会，邀请前期已掌握的相关目标群所有的客户参加，恰谈会的内容主要是征求他们对项目的条件、可能性及其他方面的建议，而这些建议均可用于制订合理的招商条件和政策。,4、,视招商恰谈会的情况，在会后逐个向目标群进一步介绍项目情况及合作条件，必须采用每隔2-3天沟通一次的跟踪办法专人跟进，要重点对各个管理层进行充分的沟通，制定合理的招商宣传手册。,5、,对于特别重要的客户最好能区别对待，有针对性的分析，为客户量身订做他所感兴趣的市调资料。,招商程序,招商执行,A 招商会,香港汇丰、汉庭全季项目签约仪式,新闻发布会（总部迁入）,招商执行,B、媒体,（电视、报纸、杂志、路牌）,招商执行,时间,8,月,9,月,10,月,11,月,12,月,形式,短信、报纸,短信、网络、电台、活动等,短信、网络、事件营销,短信、电台,短信、报纸,费用 合计,50,万,10,万,15,万,10,万,5,万,10,万,招商广告,大总部，大事业,Boss,会客厅,招商广告,汇丰、汉庭都来了，你还在等什么,招商广告,大视野才有大成就，,5A,写字楼即租即用，,XXX,即将开业,信息散播及客户积累,全面招商,事件营销,主题营销,商家装修,经营开业,招商蓄势期,（全面招商期）,招商冲刺期,2013.9.7,汉庭及汇丰签约仪式,C、行业协会,利用行业协会的好处在于，它不仅能提供一些潜在加盟者的资料，同时由于它独特的角色而具有良好的可信度。,D、业内人士介绍,业内人士良好的关系网和其所在的立场，对招商帮助很大。,招商执行,招商的跟进工作,1、资料筛选,对资料进行筛选。,2、联络约见,招商人员进行约见，在招商工作结束前，最好不要更换招商人员。,3、双方考察,互相考察对方的情况。,4、合同谈判,关键阶段，高层管理人员出面。需要的话，可以请律师出面。,5、合同签订,招商是企业的持续不断的行为,招商执行,