商业地产购物中心规划与招商策略

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,缔造百年持续繁荣的购物中心,美格行商业地产,购物中心的规划与招商策略,一、商业地产与购物中心的市场定位,二、购物中心的业态规划与商户组合,三、购物中心招商的特点与存在问题,四、零售商家拓展分析,一、商业地产与购物中心的市场定位,商业地产发展的三个阶段,1,、,2000,年以前 “商业、地产分离阶段”,2,、,20012005,年 “商业、地产叠加阶段”,3,、,2006,年以后 “商业、地产融合阶段,“,商业、地产分离阶段,”,（商铺地产）特征,1,、简单引用住宅开发模式来开发商业项目,2,、地产商对商业项目的开发以“商铺销售”为主要目标，忽视商业项目的定位和业态规划，商铺销售多为直接销售模式,3,、对商业项目的经营管理也简单停留于物业管理阶段,4,、这个阶段多数销售的商业项目其结果大多经营混乱,“,商业、地产叠加阶段” （商业,+,地产）特征,1,、提出了“商业地产”概念，“商业地产”风靡全国，其开发模式已明显不同于住宅地产开发模式,2,、将“商业”和“地产”进行简单叠加， “商业”更多地从属于“地产”，“招商”也是为了“商铺销售”,3,、这个阶段的地产商仍以尽快销售商铺实现短期套现为主要目的,4,、商铺投资者不成熟，容易为各种诱人的“返租”回报和付款方式所吸引并投资,5,、多数项目不重视经营管理,“,商业、地产融合阶段” （商业地产价值融合）特征,1,、地产商与零售商关系将更为紧密、角色互相交融,2,、,“只租不售”渐渐成为大型商业地产项目运作的基本准则,3,、,“做对程序”成为商业地产领域的流行语,4,、,注重经营和业绩,5,、,商业地产金融功能和模式在国内将有广阔发展前景,“,商业、地产融合阶段,”出现的动因和历史背景,1,、商业地产领域的市场机制正在发挥其威力,2,、商业地产开发商实力增强,3,、,中国加入,WTO,，众多国际连锁品牌商家的进入，国内零售商家也日趋成熟并努力实行连锁品牌化,4,、,国家宏观政策允许国际基金介入商业地产领域,商业地产开发首先需要明确的问题,1,、市场定位：购物中心、主题商场或专业市场？,2,、开发策略：短期收入或长期现金流（租售关系）？,1,、先招商再开发,2,、开发程序：定位,-,规划,-,主力店招商,-,开工,3,、只租不售是趋势,开发购物中心需注意的问题,购物中心分类,1,、目标消费群体,2,、经营特色,3,、建筑特点,4,、主力店定位,5,、消费趋势,购物中心的,5,个基本定位,主题商场、专业市场的思考,1,、目标商户的容量,2,、培育市场的决心,3,、自身物业的优势,4,、竞争对手的压力,1,、只租不售是未来发展趋势,2,、如何解决现金流,租售关系,1,、市场需要培育,2,、规划和业态组合,3,、商户调整,分割销售商铺对经营的影响,1,、基金、信托,2,、整体出售,3,、卖其它物业留商业物业,4,、卖部分商业面积,如何解决现金流,1,、整卖主力店,2,、卖沿街商铺,3,、卖配套位置,销售哪部分尽可能减少经营问题,二、购物中心的业态规划与商户组合,业态规划和商户组合,原则,:,协同力大,零售均衡,目标,营业面积利用最大化,营业额,(,租金,),最大化,香港,12,个典型购物中心挑选,从总共调查的,40,个购物中心里挑选了,12,个典型购物中心对商户组合及重复度进行分析，这,12,个购物中心包括了影响最广泛的,5,间区域型购物中心，以及,7,间典型的社区型购物中心。,选择典型购物中心的标准或条件如下：,（,1,）知名度及其在香港的影响广泛度；,（,2,）面积大小；,（,3,）商户档次；,（,4,）环境档次；,（,5,）建筑档次。,12,个购物中心概况列表如下表：,12,个购物中心概况列表如下表：,商业业态规划方案,业种,数量,比例,休闲娱乐,34,1.19%,百货,/,超市,/,便利店,46,1.62%,服装鞋帽,833,29.25%,运动用品,76,2.67%,美食,380,13.90%,各类服务,396,13.34%,珠宝精品,346,12.15%,美容美发,/,个人护理,300,10.53%,影音器材,69,2.42%,家居,131,4.60%,书籍,92,3.23%,玩具,/,童装,119,4.18%,其他,26,0.91%,服装鞋帽,/,美食,/,各类服务,/,珠宝精品为占比最高的四种业种，其中服装鞋帽占比达,29.25%,，排名第一。,香港,11,个典型购物中心的业种个数比例,香港典型购物中心各品类商户数量及比例,五个区域购物中心,服装,/,时装,/,鞋帽,(39.65%),珠宝精品,(13.57%),、美食（,13.57%),美容美发,/,人个护理,(8.55%),7,个 社区型购物中心,服装,/,时装,/,鞋帽,(26%),美食（,14%),各类服务,(13%),、美容美发,/,人个护理,(13%),珠宝精品,(10%),各购物中心各品类商户平均面积比例,11,个典型购物中心分别为海港城、太古广场、太古城中心、时代广场、旺角新世纪、新都会、青衣城、荷里活中心、德福广场、新城市广场、屯门市广场，其中前面,4,个为区域型购物中心，后面,7,个为社区型购物中心。,业种,比例,美食,24.7%,家居,4.6%,百货,24.3%,书籍,2.1%,其他,4.5%,各类服务,2.0%,影音器材,2.5%,个人护理,1.2%,服装鞋帽,17.9%,运动用品,2.2%,儿童玩具,3.8%,精品珠宝,9.8%,娱乐休闲,10.9%,商业业态规划方案,餐饮美食,/,百货,/,服装鞋帽,/,娱乐休闲为占比最高的四种业种，其中餐饮占比达,24.7%,，排名第,一。,香港,11,个典型购物中心的业种面积比例,香港典型购物中心各品类商户面积比例,四个区域购物中心,百货类（,38.12),服装,/,时装,/,鞋帽,(20.50%),美食（,19.43%),娱乐休闲,(6.38%),珠宝精品,(4.05%),7,个 社区型购物中心,美食（,27.69%),百货类（,16.44),服装,/,时装,/,鞋帽,(16.35%),娱乐休闲,(8.91%),各类服务,(7.55%),香港典型购物中心各品类商户面积比例,11,个典型购物中心中，美食类的面积平均百分比最高，达,24.69%,，百货类的面积平均百分比排在第二，达到,24.32%,，服装鞋帽类，达到,17.86%,，娱乐休闲类达到,10.91%,4,个区域型购物中心与,7,个社区型购物中心，美食类、百货类、服装鞋帽类的面积百分比均排在前三位,区域型购物中心中，百货类的面积平均百分比最高，社区型购物中心中，美食类的面积平均百分比最高；,11,个典型购物中心中，餐饮娱乐休闲类面积平均百分比达到,35.60%,商业业态规划方案,4,个国内典型购物中心案例,万象城、天河城、中华广场、正佳广场,个数占比排前四位的业种,万象城：服装鞋帽,/,餐饮美食,/,珠宝精品,/,美容美发,天河城：服装鞋帽,/,影音器材,/,珠宝精品,/,餐饮美食,商业业态规划方案,个数占比排前四位的业种,正佳广场：服装鞋帽,/,珠宝精品,/,生活家居,/,童装玩具,个数占比排前四位的业种,中华广场：服装鞋帽,/,珠宝精品,/,影音器材,/,生活家居,商业业态规划方案,综合以上四个案例，服装鞋帽的个数占比最高，为,40%,，其次为珠宝精品，占比为,14%,，第三为生活家居，为,10.2%,。,商业业态规划方案,楼层业种分析,楼层 业种,百货超市,服务展示,生活家居,美容美发,餐饮美食,书籍光碟,服装鞋帽,童装玩具,运动用品,影音数码,珠宝精品,休闲娱乐,负一层,3.9%,11.8%,0.0%,17.6%,25.5%,2.0%,0.0%,2.0%,0.0%,3.9%,33.3%,0.0%,一层,1.9%,11.1%,0.0%,0.0%,3.7%,0.0%,64.8%,0.0%,1.9%,0.0%,16.7%,0.0%,二层,1.9%,7.5%,0.0%,0.0%,1.9%,0.0%,71.7%,0.0%,7.5%,0.0%,9.4%,0.0%,三层,2.0%,4.1%,2.0%,8.2%,6.1%,0.0%,69.4%,0.0%,0.0%,2.0%,4.1%,2.0%,四层,0.0%,3.0%,6.1%,6.1%,9.1%,0.0%,27.3%,33.3%,0.0%,9.1%,0.0%,6.1%,五层,0.0%,0.0%,22.2%,0.0%,50.0%,0.0%,0.0%,0.0%,0.0%,22.2%,5.6%,0.0%,万象城各楼层业种个数比例,服务展示,/,珠宝精品主要集中在较低楼层；,服装鞋帽主要分布中低楼层；,餐饮,/,生活家居,/,童装玩具,/,影音数码等分布在较高楼层。,楼层 业种,百货超市,服务展示,生活家居,美容美发,餐饮美食,书籍光碟,服装鞋帽,童装玩具,运动用品,影音数码,珠宝精品,休闲娱乐,负一层,17.0%,17.0%,0.0%,17.0%,49.0%,0.0%,0.0%,0.0%,0.0%,0.0%,0.0%,0.0%,一层,0.0%,0.0%,0.0%,6.3%,4.2%,0.0%,79.1%,0.0%,2.1%,0.0%,8.3%,0.0%,二层,2.3%,6.0%,0.0%,8.3%,4.8%,0.0%,64.3%,0.0%,0.0%,0.0%,14.3%,0.0%,三层,6.3%,0.0%,37.4%,6.3%,6.3%,0.0%,25.0%,0.0%,0.0%,0.0%,18.7%,0.0%,四层,0.0%,0.0%,6.3%,0.0%,3.1%,3.1%,0.0%,0.0%,0.0%,81.3%,3.1%,3.1%,五层,0.0%,3.8%,7.7%,26.9%,7.7%,19.2%,0.0%,3.9%,0.0%,3.9%,19.2%,7.7%,六层,0.0%,0.0%,0.0%,0.0%,90.9%,0.0%,0.0%,0.0%,0.0%,0.0%,0.0%,9.1%,七层,33.3%,0.0%,0.0%,0.0%,33.4%,0.0%,0.0%,0.0%,0.0%,33.3%,0.0%,0.0%,商业业态规划方案,天河城各楼层业种个数比例,服务展示,/,美容美发,/,珠宝精品主要集中在较低楼层；,服装鞋帽主要分布中低楼层；,餐饮,/,影音数码等分布在较高楼层。,楼层 业种,百货超市,服务展示,生活家居,美容美发,餐饮美食,书籍光碟,服装鞋帽,童装玩具,运动用品,影音数码,珠宝精品,休闲娱乐,负一层,0.0%,0.0%,0.0%,0.0%,25.0%,0.0%,0.0%,25.0%,25.0%,25.0%,0.0%,0.0%,一层,1.2%,3.4%,0.0%,7.1%,3.5%,0.0%,56.5%,0.0%,0.0%,0.0%,27.1%,1.2%,二层,100%,0.0%,0.0%,0.0%,0.0%,0.0%,0.0%,0.0%,0.0%,0.0%,0.0%,0.0%,三层,1.9%,1.9%,1.9%,11.5%,0.0%,0.0%,55.8%,0.0%,0.0%,1.0%,26.0%,0.0%,四层,0.0%,0.0%,0.0%,0.0%,0.0%,0.0%,0.0%,0.0%,0.0%,100%,0.0%,0.0%,五层,0.0%,0.0%,100%,0.0%,0.0%,0.0%,0.0%,0.0%,0.0%,0.0%,0.0%,0.0%,六层,4.3%,0.0%,30.4%,8.7%,4.4%,26.1%,4.4%,0.0%,0.0%,0.0%,21.7%,0.0%,七层,0.0%,0.0%,0.0%,0.0%,71.4%,0.0%,0.0%,0.0%,0.0%,0.0%,0.0%,28.6%,八层,0.0%,0.0%,0.0%,0.0%,0.0%,0.0%,0.0%,0.0%,50.0%,0.0%,0.0%,50.0%,商业业态规划方案,中华广场各楼层业种个数比例,中华广场各层的主题性相对较强，但亦可明显看到餐饮美食,/,休闲娱乐等业种主要分布在较高楼层。,楼层 业种,百货超市,服务展示,生活家居,美容美发,餐饮美食,书籍光碟,服装鞋帽,童装玩具,运动用品,影音数码,珠宝精品,休闲娱乐,负一层,50.0%,0.0%,0.0%,0.0%,50.0%,0.0%,0.0%,0.0%,0.0%,0.0%,0.0%,0.0%,夹层,0.0%,0.0%,0.0%,20.0%,13.0%,0.0%,54.0%,0.0%,0.0%,0.0%,10.0%,3.0%,一层,1.0%,2.0%,0.0%,0.0%,3.0%,0.0%,72.0%,0.0%,0.0%,0.0%,22.0%,0.0%,二层,4.0%,0.0%,3.0%,10.0%,3.0%,0.0%,76.0%,0.0%,0.0%,0.0%,4.0%,0.0%,三层,2.0%,2.0%,13.0%,5.0%,9.0%,2.0%,30.0%,13.0%,0.0%,0.0%,24.0%,0.0%,四层,0.0%,0.0%,0.0%,0.0%,2.0%,2.0%,0.0%,0.0%,42.0%,54.0%,0.0%,0.0%,五层,0.0%,0.0%,14.0%,0.0%,4.0%,4.0%,0.0%,54.0%,0.0%,0.0%,13.0%,2.0%,六层,0.0%,0.0%,84.0%,0.0%,16.0%,0.0%,0.0%,0.0%,0.0%,0.0%,0.0%,0.0%,七层,0.0%,0.0%,0.0%,0.0%,0.0%,0.0%,0.0%,0.0%,0.0%,0.0%,0.0%,100%,商业业态规划方案,正佳广场各楼层业种个数比例,服装鞋帽主要分布中低楼层；,生活家居,/,休闲娱乐等分布在较高楼层。,商业业态规划方案,各楼层业种分布小结,服务展示,/,珠宝精品,/,美容美发（个人护理）等业种主要分布在较低楼层；,服装鞋帽等业种主要分布在中低楼层；,餐饮美食,/,休闲娱乐,/,生活家居,/,影音数码等业种主要分布在较高楼层。,楼层两端业种分析,商业业态规划方案,选取案例：万象城、金光华广场、中信城市广场、怡景中心城、,COCO PARK,业种,个数,比例,超市,1,0.9%,百货,4,3.6%,餐饮美食,47,42.0%,服装鞋帽,25,22.3%,美容美发,5,4.5%,个人护理,1,0.9%,服务配套,7,6.3%,休闲娱乐,15,13.4%,运动用品,2,1.8%,生活家居,4,3.6%,影音数码,1,0.9%,合计,112,100%,从统计的结果看，楼层两端业种主要以餐饮美食,/,服装鞋帽为主，其中，,餐饮美食所占比例较大,。,楼层 业种,超市,百货,餐饮 美食,服装 鞋帽,美容 美发,个人 护理,服务 配套,休闲 娱乐,运动 用品,生活 家居,影音 数码,负一层,5.3%,5.3%,42.1%,26.3%,10.5%,0.0%,5.3%,5.3%,0.0%,0.0%,0.0%,夹层,0.0%,0.0%,81.8%,0.0%,0.0%,0.0%,9.1%,0.0%,0.0%,9.1%,0.0%,一层,0.0%,4.2%,29.2%,45.8%,0.0%,4.2%,8.3%,8.3%,0.0%,0.0%,0.0%,二层,0.0%,6.3%,25.0%,18.8%,0.0%,0.0%,6.3%,25.0%,12.5%,6.3%,0.0%,三层,0.0%,7.1%,42.9%,21.4%,7.1%,0.0%,0.0%,21.4%,0.0%,0.0%,0.0%,四层,0.0%,0.0%,27.3%,27.3%,9.1%,0.0%,0.0%,27.3%,0.0%,9.1%,0.0%,五层,0.0%,0.0%,50.0%,0.0%,10.0%,0.0%,10.0%,10.0%,0.0%,10.0%,10.0%,六层,0.0%,0.0%,33.4%,0.0%,0.0%,0.0%,33.3%,33.3%,0.0%,0.0%,0.0%,七层,0.0%,0.0%,100.0%,0.0%,0.0%,0.0%,0.0%,0.0%,0.0%,0.0%,0.0%,各楼层两端业种个数比例,商业业态规划方案,各层两端业种中的服装鞋帽主要规划在中低楼层；,各层商业两端都规划有餐饮；,休闲娱乐主要规划在相对较高的楼层。,商业业态规划方案,面积区间,个数,比例,60,及以下,6,5.4%,61-150,25,22.3%,151-300,28,25.0%,301-500,19,17.0%,501-1000,10,8.9%,1001,及以上,24,21.4%,合计,112,100%,两端业种面积区间比例,各面积区间中，占比较高的为,151-300,的区间，比例为,25%,；,301,以上的较大面积区间占比为,47.3%,，比例较大。,商业业态规划方案,楼层,面积区间,负二层,负一层,一层,二层,三层,四层,五层,六层,七层,60,及以下,18.2%,5.3%,4.2%,6.3%,7.1%,0.0%,0.0%,0.0%,0.0%,61-150,18.2%,31.6%,37.5%,12.5%,14.3%,18.2%,10.0%,33.3%,0.0%,151-300,18.2%,36.8%,29.2%,43.8%,7.1%,9.1%,30.0%,0.0%,0.0%,301-500,45.5%,5.3%,16.7%,18.8%,14.3%,18.2%,20.0%,0.0%,0.0%,501-1000,0.0%,0.0%,8.3%,6.3%,14.3%,27.3%,0.0%,33.3%,25.0%,1001,及以上,0.0%,21.1%,4.2%,12.5%,42.9%,27.3%,40.0%,33.3%,75.0%,各楼层两端业种面积区间比例,500,以下的面积区间商家主要分布在二层及以下；,501,以上的面积区间商家主要分布在三层及以上。,从以上数据看出，相对较高楼层的两端主要分布面积区间相对较大的主力店,/,次主力店商家。,商业业态规划方案,业态规划基本原则,付租金能力强、小面积的商家可规划在商业价值高的区域，如银行、面包屋、西式快餐厅等,付租金能力差、大面积的商家可规划在商业价值低的区域，如超市、家具家居、大型餐饮等,随机性消费业种规划在昭示性强的位置，如首饰、化妆品、礼品、服装等,目的性消费业种规划在昭示性弱的位置，如美容美发、大型餐饮、,KTV,、影院等,十二个典型购物中心百货、超市的数量,5,个区域型购物中心百货、超市的数量,7,个社区型购物中心百货、超市的数量,十二个典型购物中心百货、超市分析,十二个典型购物中心，共有,38,家百货,/,超市类主力店,平均每个购物中心,3,家以上,.,每个购物中心最少都有,1,家百货,/,超市类主力店,最多的有,6,家，如区域型购物中心海港城，包括百货公司玛莎、,LCX,、,CITYSUPER,、连卡佛以及超市百佳超级市场、惠康；,百佳超级市场是在,12,个典型购物中心中出现次数最多的主力店，共,9,家。,7,家社区型购物中心中百佳超级市场就出现了,6,家，,5,家区域型购物中心中也有,4,家有百佳超级市场,玛莎百货出现的次数仅次于百佳超级市场，共,8,家。其中,5,家区域型购物中心每家都有，社区型购物中心也有,3,家以玛莎百货作主力店,十二个典型购物中心百货、超市分析,5,家区域型购物中心每家都有,3,家以上百货,/,超市类主力店，其中 海港城,6,家，又一城、太古城中心均有,5,家，时代广场有,4,家，太古广场有,3,家；,7,家社区型购物中心，以超市作为主力店是普遍现象，以上,7,个社区型购物中心中，百佳超级市场就出现了,6,次，旺角新世纪广场虽没有引进百佳，但也有惠康超市“坐阵”,百货与超市往往在购物中心中充当核心店或主力店的位置，成为吸引与引导人流的重要商家。一般规律是，大型购物中心往往以百货公司为核心店，而社区型购物中心往往以超市为核心店。,12,个典型购物中心商户重复度分析,12,个典型购物中心商户重复数量及比例、其中,5,个区域型购物中心商户重复数量及比例、其中,7,个社区型购物中心商户重复数量及比例,12,个典型购物中心商户重复度分析,商户重复是购物中心的一大特色，从,12,个购物中重复出现的商户数量及比例图表中，可以看出重复出现,2-5,次的商户数占了,26%,，重复出现,6-10,次的商户数占了,3.94%,，重复出现,11-12,次的商户只占,0.12%,，合计,30.06%,；,1,次重复的商户数在,69.94%,，说明购物中心在商户组合上也都有差异化，各有特色。,12,个购物中心各品类重复高的商户列表,区域型购物中心各品类重复高的商户列表,7,个社区型购物中心各品类重复高的商户列表,12,个典型购物中心重复度高的商户列表,12,个典型购物中心中，重复出现,12,次、,11,次的商户各,1,家，分别为个人护理类的“屈臣氏”，玩具,/,童装类的“,Chickeeducd”,；重复出现,10,次的商户共,3,家，美食类,1,家麦当劳，各类服务,2,家；重复出现,9,次的商户共,10,家,重复出现,8,次的商户共,17,家，重复出现,7,次的商户共,9,家，重复出现,6,次的商户共,23,家，重复出现,5,次的商户共,26,家,重复出现,5,次以上的商户中，服装,/,配饰,/,鞋帽类的商户数量最多，共,31,家，其次是珠宝精品类,14,家，美食类,13,家，美容美发,/,个人护理类,10,家。,5,个区域型购物中心重复出现,4,次以上的商户有,35,家，,重复出现,4,次以上的商户最多的是服装,/,配饰,/,鞋帽类，其次是珠宝精品类、美食类。,7,个社区型购物中心中,重复出现,5,次以上的商户有,36,家，美食类重复出现的商户最多，共,8,家，其次是服装,/,配饰,/,鞋帽,7,家，珠宝精品类,6,家。,三、购物中心招商的特点与存在问题,1,、目标商户主次分明,2,、租金、租期差异大,3,、招商时间长,4,、招商难度大,5,、招商技术要求高,购物中心招商的特点,1,、招商难究竟难在哪里,2,、招揽什么样的商家进店,3,、如何定租金才恰当,4,、招商租约中存在的问题,招商运作中存在的问题,1,、招商难究竟难在哪里？,商家不愿进驻购物中心的心态分类简表,商家心态分类,商家典型表述,项目本体原因,不具备投资价值或经营风险过高,没人会去那里买东西,谁干谁陪，那里死定了,地段通路闭塞，集客力弱,建筑规划设计方面无优势,开发商信誉形象差，实力弱,综合竞争力远差于眦邻同行,上述因素的综合或其他,商家心态分类,商家典型表述,项目本体原因,项目前景吃不准犹豫观望,谁知道他们描绘的美好蓝图将来能不能兑现,等一等，看看再说,找个内部知情人问问，这个项目到底咋样,地段优势不明显，集客力有限。,整体定位模糊不清，感召力不强。,建筑规划设计无特色。,开发商信誉不高，管理水平不明差。,业态业种单调。,信息不对称产生不信任心理,上述因素的综合或其他,商家心态分类,商家典型表述,项目本体原因,认可该项目但不合脾胃,那项目很可能会旺，但我进去不好,它只对妇女孩子老人有吸引力,品牌太杂，会影响我们品牌的形象,项目或铺位选址，双方要求不一,整体定位或经营特色，双方有悖,业态业种的布局，双方差距较大,客路不清晰,营销信息传达失重或不到位,上述差距的综合或其他,商家心态分类,商家典型表述,项目本体原因,想进而难进,那项目门槛高了,太贵了，租不起,开发商太狠了，想捆死我们,那个条件不答应，我就没法签约,租金整体价位过高，付租方式苛刻,租约中责权利严重不对等,剩余铺位的条件比较差，硬件不到位,商户的特殊要求，开发商难以满足,开发商的重点要求，商户难以做到,上述因素的综合或其他,2,、招揽什么样的商家进店,“,招揽什么样的商家进店”，看似属于招商工作范畴，它实际上涉及购物中心开发经营的核心问题：整体定位、设计思想、经营理念等。,定租金的难处,1,、是投资商方面尽快回笼投资和放水养鱼长期获利之间的矛盾,2,、是价格政策与承租商要求之间的矛盾,3,、是把拟订价位与周围同类项目进行比较而产生的矛盾,3,、如何定租金才恰当,整体价位,租金形式,付租时间,租金策略：,4,、招商租约中存在的问题,主观上有意地利用信息不对称，在租约某些条文中做文章。或笼统，或简约，或避而不谈，或偷换概念，以图给承租商多加一些责任，给自己多留一些权利。,1,、承租商想更改店牌及商品主打品牌，有没有自主权？有多少？,2,、承租商想转租或分租，租约的责任义务（包括权利）由谁承担？,3,、承租商每日必须在何时开业、关门？违约该如何处理？,4,、承租商可以在周围开设同类分店吗？可在多远以外开店？,5,、空场后如果商家店内起火，管理员可以强行破锁进店吗？有那些紧急情况可以这样做？其损失由谁来承担？等等。,合同常遗漏要点举例,四、,国际零售商拓展分析,国际零售商进入国内拓展分析,1,、国际零售商发展的历程,2,、国际零售商的拓展选址,3,、国内零售市场的发展前景,第一阶段（,2000,年以前）国际零售商开始进入中国,第二阶段（,2000,年,2004,年）国际零售商以多业态组合的方式加快进入市场,第三阶段（,2005,年以后）国内零售市场全面开放，国际零售商迅猛扩张,1,、国际零售商发展的历程,第一阶段,主要特点：,政 策：有限制,业 态：形式单一,开店速度：缓慢,进驻区域：一线城市,（北京上海广州深圳等）,（,2000,年以前）国际零售商开始进入中国,商家名称,进入中国时间,中国总部地点,沃尔玛,1996,年,深圳,家乐福,1995,年,上海,百安居,1999,年,上海,肯德基,1987,年,北京,麦当劳,1990,年,上海,第一阶段,（,2000,年以前）国际零售商开始进入中国,第二阶段,主要特点：,政 策：仍有限制,业 态：趋于多样化,开店速度：加快,进驻区域：一、二线城市,（,2000,年,2004,年）国际零售商以多业态组合的方式加快进入市场,广州市洋超市已占广州零售市场,50%,以上,上海市全市原计划,2005,年共引进外资超市,60,家，而到,2003,年初就已超额达到此目标。,据国家经贸委对全国,27,个主要城市的调查，面积,8000,平方米以上的大型超市，外资比重已达成,25%,以上，远高于其他零售业。,第二阶段,（,2000,年,2004,年）国际零售商以多业态组合的方式加快进入市场,例,:,家乐福在中国的扩张计划全面提速,2003,年底前开设,50,家超级折扣店,2004,年以前超大型超市扩增至,70,家,2004,年初开设首批生鲜超市,第二阶段,（,2000,年,2004,年）国际零售商以多业态组合的方式加快进入市场,沃尔玛到,2005,年前，在,20,个城市设立,60,家店，年销售,300,亿。,2001,年麦德龙也是开,8,家店，等于此前在中国开店的总数。,第二阶段,（,2000,年,2004,年）国际零售商以多业态组合的方式加快进入市场,主要特点：,政 策：无限制,业 态：多业态并存,开店速度：迅猛,进驻区域：一二三线城市,第三阶段,(2005,年后,),国内零售市场全面开放,国际零售商迅猛扩张,商家名称,至今在中国开店数量,沃尔玛,66,家,家乐福,60,家,白安居,51,家,肯德基,1400,多家,麦当劳,760,多家,第三阶段,(2005,年后,),国内零售市场全面开放,国际零售商迅猛扩张,国际零售商进入国内拓展分析,1,、国际零售商发展的历程,2,、国际零售商的拓展选址,3,、国内零售市场的发展前景,2,、国际零售商的拓展选址,外资零售品牌在中国的高速发展充分说明了其在中国的这个环境中生存、打拼乃至壮大的超强适应能力,为此，我们对,200,多家国际零售品牌进行了长达一年的商家访谈，综合了各个行业和业态进行了详细分析，并总结出国际零售商在国内拓展选址的有效数据。（以下举例说明）,超市类,百货类,建材家居类,餐饮类行业,社区配套类,服饰精品类,2,、国际零售商的拓展选址,1,、超市类,拓展选址分析,依据超市单店的面积大小，可以大概地分为三大类：,2000,平米左右及以下,社区标准超市,20008000,平米,综合超市,8000,平米以上,超市大卖场,代表品牌列举,沃尔玛,百佳,家乐福,华润万佳,易初莲花,吉之岛,1,、超市类,拓展选址分析,超市类零售商家的拓展选址要求,技术指标,具体情况,选址区域,大中型城市核心商圈，商业中心区域，大型住宅密集区域,经营楼层选择（层）,3,层,需求面积（）,15,00030,000,单层面积（）,5,000,以上,层高要求（,m,）,首层层高,5.5m,、二层以上层高,4.5m,楼板承重（,Kg/,）,350 Kg/,给排水,符合国家标准,供配电,2500KVA,中央空调,200220Kcal/,店内垂直交通,提供自动人行扶梯、货梯,2,部,技术指标,具体情况,卸货区（）,500,柱间距（,m,）,88m,燃气管道,需要,排污,提供独立排污管道、排烟管道、化粪池及隔油池,店前走道,开阔,停车场位置、数量,500,个车位,物业交付装修标准,简装或毛坯,租金承受范围,根据相关城市和相关位置而定,交付租金形式,一般是纯租金,租赁年限,15-20,年,免租期,半年以上,发展商品牌影响力,相当重要,超市类零售商家的拓展选址要求,超市类,百货类,建材家居类,餐饮类行业,社区配套类,服饰精品类,2,、国际零售商的拓展选址,2,、百货类,拓展选址分析,按照体量来分，百货可以分为：,综合型百货：综合型百货体量较大，一般均在,1000020000,平米左右，经营品类较为丰富，以“大而全”作为业态分布的宗旨；,精品百货,综合型百货经营品类一般包含：,广义服饰精品类（男女服装、化妆品、皮鞋皮具手袋、珠宝金饰、礼品精品、钟表、眼镜等）,家居生活类（床上用品、厨房用具、家居装饰品、地毯、水族、童装、玩具、内衣、烟酒等）,电器数码类（家用电器、家用音响、小家电、数码产品、手机等）,文化用品（乐器、书籍等）,2,、百货类,拓展选址分析,运动用品（运动服装、运动鞋、运动器具、户外用品等）,餐饮（咖啡厅、时尚休闲餐厅、美食广场、雪糕屋、小吃等）,小型生活超市,2,、百货类,拓展选址分析,代表品牌列举,西武百货,太平洋百货,Real,百货,Sogo,百货,2,、百货类,拓展选址分析,百货类零售商家的拓展选址要求,技术指标,具体情况,选址区域,城市核心商圈，商业中心内或商业新区,经营楼层选择（层）,1,5,层（亦可酌情考虑）,需求面积（）,10,00030,000,单层面积（）,3000,5000,左右,层高要求（,m,）,首层层高,5.5m,，二层以上层高,4.5m,楼板承重（,Kg/,）,500 Kg/,给排水,供水,100DN,供配电,2500KVA,中央空调,200220Kcal/,店内垂直交通,提供自动人行扶梯,2-3,部,/,层，货梯,2,部,技术指标,具体情况,卸货区（）,200,柱间距（,m,）,88m,燃气管道,提供配口,排污,20DN,店前走道,开阔，临街或临广场,停车场位置、数量,500,个车位左右,物业交付装修标准,简装,/,毛坯,租金承受范围,根据相关城市和相关位置而定,交付租金形式,扣点或纯租金,租赁年限,10,20,年,免租期,不同区域有不同的标准，一般一年左右,发展商品牌影响力,相当重要,百货类零售商家的拓展选址要求,超市类,百货类,建材家居类,餐饮类行业,社区配套类,服饰精品类,2,、国际零售商的拓展选址,3,、建材家居类,拓展选址分析,代表品牌列举,百安居,宜家,欧尚,建材家居类零售商家的拓展选址要求,技术指标,具体情况,选址区域,大型城市的核心商圈、次级商圈；商圈较为成熟，有一定商业前景，位于交通主干道，交通方便,经营楼层选择（层）,一至四层,需求面积（）,25,000-40,000,单层面积（）,5,000,层高要求（,m,）,首层层高,6m,、二层以上层高,5m,楼板承重（,Kg/,）,500Kg/,中央空调,需要,排污,提供独立排污管道,技术指标,具体情况,店内垂直交通,自动扶梯,2,部,/,层、步梯,2,部以上、货梯,1,部,柱间距（,m,）,810m,停车场位置、数量,150,个车位,/10,000,平方米,物业交付装修标准,毛坯,租金承受范围,根据区域市场情况,交付租金形式,纯租金,租赁年限,15,年,免租期,6,个月以上,发展商品牌影响力,比较重要,建材家居类零售商家的拓展选址要求,超市类,百货类,建材家居类,餐饮类行业,社区配套类,服饰精品类,2,、国际零售商的拓展选址,4,、餐饮类,拓展选址分析,国内市场分类：,餐饮,4.1,中西快餐,4.2,特色餐饮,4.3,咖啡西餐,4.4,概念餐饮,4.5,商务,/,海鲜酒楼,4.6,亚洲美食,4.1,、餐饮类,中西快餐,代表品牌列举,麦当劳,大家乐,必胜客,快餐类的拓展选址要求,技术指标,具体情况,选址区域,城市核心商圈,需求面积（）,200800,经营楼层选择（层）,一、二层,单层面积（）,200,层高要求（,m,）,4m,楼板承重（,Kg/,）,500kg/,店内垂直交通,步梯,2,部,物业交付装修标准,简单装修,租金承受范围,市场租金,交付租金形式,各种租金形式,租赁年限,15-20,年,免租期,1,年,消费群年龄,18-45,岁,4.2,、餐饮类,特色餐饮,代表品牌列举,丹桂轩,中森名菜,蔡澜美食坊,特色餐饮类的拓展选址要求,技术指标,具体情况,选址区域,城市核心商圈、商务办公区域,经营楼层选择（层）,2,层、,3,层,需求面积（）,200 ,以上,层高要求（,m,）,净高,4.5m,楼板承重（,Kg/,）,350 Kg/,给排水,接驳到位,供配电,100KW,中央空调,200220Kcal/,，预留空调机位,店内垂直交通,提供自动扶梯,2-6,个，消防安全通道,1-2,个,配送区（）,60,左右,柱间距（,m,）,810m,技术指标,具体情况,燃气管道,需 要,排污,设置排污、排油井、隔油池及,排油烟井道等设施,停车场位置、数量,200,个以上车位，需要部分地面停车位,物业交付装修标准,简装,/,毛坯,租金承受范围,根据区域而定,交付租金形式,纯租金,租赁年限,15,年,免租期,12,个月,发展商品牌影响力,比较重要,特色餐饮类的拓展选址要求,4.3,、餐饮类,咖啡西餐,代表品牌列举,星巴克,ILLY,咖啡,上岛咖啡,名典咖啡,真锅咖啡,西堤岛咖啡,欧美品牌咖啡口味更加纯正和专业化,咖啡西餐类的拓展选址要求,技术指标,具体情况,选址区域,核心商圈、次级商圈,需求面积（）,180,1500,经营楼层选择（层）,一、二层,层高要求（,m,）,3.5m,单层面积（）,180,给排水,需要,供配电,100KW,中央空调,需要,店内垂直交通,需要,弱电要求,无特殊要求,燃气管道,需要,排污,烟气道、排污化油池、垃圾中转站各,1,个,店前走道,宽阔,技术指标,具体情况,停车场位置、数量,不少于,20,个,物业交付装修标准,毛坯,租金承受范围,商洽,交付租金形式,保底租金加扣点,租赁年限,6,年,免租期,3,个月,管理费标准,发展商品牌影响力,比较重要,拓展方面,核心城市,消费群,白领阶层,消费群年龄,20-45,岁,咖啡西餐类的拓展选址要求,超市类,百货类,建材家居类,餐饮类行业,社区配套类,服饰精品类,2,、国际零售商的拓展选址,5,、社区配套类,拓展选址分析,社区配套,5.1,便利店,5.2,面包店,5.3,零食店,5.1,、社区配套类,便利店,代表品牌：,7-11,便利店,ok,便利店,便利店的拓展选址要求,技术指标,具体情况,选址区域,商业圈和大型住宅区,需求面积（）,60100,经营楼层选择（层）,一般在一楼,单层面积（）,无特殊要求,层高要求（,m,）,3m,开间（,m,）,56m,店前走道,最好是裸露且没有绿化带,物业交付装修标准,简单装修或毛坯,租金承受范围,由市场行情决定,交付租金形式,纯租金,租赁年限,810,年,免租期,14,个月,发展商品牌影响力,重要,5.2,、社区配套类,面包店,代表品牌：,BreadTalk,可颂坊,面包店的拓展选址要求,技术指标,具体情况,选址区域,位置要理想，最好是处在几个高档社区环抱的路段，或是一个大社区的配套商业的中心位置，最主要的是要能够聚集人流量。附近的交通要方便，外面的人流能方便进入。也可以伴随着购物中心百货等业态的进入市场,经营楼层选择（层）,一般是临街商铺，如跟随商场、百货进驻依循他们的楼层安排，一般在一楼。需要展示面较好，最好能安排在当门铺位。,需求面积（）,在开店面积上，一般岛柜或是社区型的面包店的大小为,1030,左右，大的门店面积在,150200,左右；层高按照商场一般标准即可。,层高要求（,m,）,4.5,米,楼板承重（,Kg/,）,350Kg/,技术指标,具体情况,店前走道,无要求，清洁即可,停车场位置、数量,无具体要求,物业交付装修标准,毛坯或简单装修,租金承受范围,以实际情况而定,交付租金形式,一般是租金形式,租赁年限,根据商场或超市社区的实际情况而定,免租期,免租期较短，一般在,6,个月左右,选址开店时间及负责部门,选址主要通过公司发展部和市场部，从选址到开业的时间有快有慢：大的门店一般需,30,多天；中型店需要,25,天左右；像岛柜样的小面积店约需要半个月左右。,发展商品牌影响力,十分重要,面包店的拓展选址要求,5.3,、社区配套类,零食商家,代表品牌：,优之良品,牛厨,零食商家的拓展选址要求,技术指标,具体情况,选址区域经营,城市繁华路段，人流量要大的区域,楼层选择（层）,1,2,层,需求面积（）,普通的零食连锁店面积在,60m,80 m,单层面积（）,以实际情况而定,层高要求（,m,）,4.5,米,楼板承重（,Kg/,）,350Kg/,柱间距（,m,）,以实际情况而定,店前走道,无具体要求，但要突出店面形象,物业交付装修标准,毛坯或简单装修,租金承受范围,以实际情况而定,交付租金形式,一般是纯租金形式,租赁年限,根据所在区域的租赁年限而定,免租期,无免租期,超市类,百货类,建材家居类,餐饮类行业,社区配套类,服饰精品类,2,、国际零售商的拓展选址,6,、服饰精品类,拓展选址分析,细分类别,服饰精品类,服装,皮鞋皮具,化妆品,礼品精品,珠宝首饰,时尚女装,高级女装,商务女装,商务男装,休闲装,皮鞋,/,休闲鞋,皮具,/,手袋,箱包,/,旅行用品,化妆品,化妆用品,香熏用品,商务礼品,钟表手表,眼镜,工艺品,/,精品,手机数码,金银钻石,珠宝,仿真首饰,服饰类商家的拓展选址要求,技术指标,具体情况,选址区域,大型品牌商场、百货、综合型购物中心和消费力强、商圈成熟、人流密集的区域,经营楼层选择（层）,看具体位置而定,需求面积（）,50,400,层高要求（,m,）,2.5,3.5 m,物业交付装修标准,毛坯或简单装修,租金承受范围,交付租金形式,扣点和纯租金,租赁年限,1,3,年,免租期,发展商品牌影响力,非常重要,拓展计划,国内经济发达，消费力强的城市,精品类商家的拓展选址要求,技术指标,具体情况,选址区域,大型品牌商场、百货、综合型购物中心和消费力强、商圈成熟、人流密集的区域,经营楼层选择（层）,看具体位置而定,需求面积（）,专卖店：,30,50,、专柜：,10,左右,层高要求（,m,）,2.4 m,物业交付装修标准,毛坯或简单装修,租金承受范围,交付租金形式,扣点和纯租金,租赁年限,1,年,免租期,发展商品牌影响力,比较看重,拓展计划,国内经济发达，消费力强的城市,二、国际零售商的拓展选址,外资零售业在中国能够以较快的时间通过本土化，融入中国销售环境，并迅速扩张发展与其在中国成功拓展选址是分不开的。,国际零售商进入国内拓展分析,1,、国际零售商发展的历程,2,、国际零售商的拓展选址,3,、国内零售市场的发展前景,三、国内零售市场发展前景,1,、国际零售商将在国内深度扩张,2,、国际零售商促使国内零售商做大做强,3,、国内零售市场三分天下,1,、国际零售商将在中国深度扩张,随着东南沿海城市和省会城市商业网点的逐步饱和，一些外资和内资大型企业开始进入二三级城市和中西部发展。,其在中国的深度扩张也使国内的竞争环境发生明显变化。,2,、国际零售商促使国内零售商做大做强,国际零售商在中国的成功发展，也促使国内零售商不断的提升自己的相互竞争与生存能力，把企业做大做强，从而有效立足于国内外市场，提升企业的国际竞争力。,3,、国内零售市场三分天下,国际零售商,国内连锁品牌,区域零售商,谢谢！,美格行商业地产顾问机构,案例介绍,新疆国际大巴扎,建筑群分布及数据指标,进驻商家图片小览,室内实景,