房地产投资环境分析报告

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,房地产投资环境分析报告,第一部分 提纲,一、总论,（一） 项目的基本情况,（二） 项目背景,（三） 万科房地产开发公司概况,（四）投资分析报告编制依据及研究范围,二、投资环境分析,三、市场分析,四、项目投资估算与资金筹措计划,（一）开发成本,（二）开发费用,（三）投资成本费用估算汇总,（四）资金筹措与投入计划及贷款利息,五、项目销售收入及税金的估算,（一）住宅销售单价的估算,（二）销售总收入及税金的估算,五 说教学过程,六、基本财务报表及指标分析,（一）现金流量表及分析,（二）损益表及分析,（三）资金负债表及分析,（四）财务指标分析小结,七、外在效应分析,五 说教学过程,八、风险分析,九、不确定性分析,（一）盈亏平衡分析,（二）敏感性分析,十、方案比较与选择,十一、结论与建议,五 说教学过程,第二部分 投资分析报告,一、总论,（一）项目的基本情况,水漫庭项目的主要技术经济指标见附表,1,。,附表,1,项目的主要技术经济指标,（二）项目背景,万科水漫庭是广州万科在广州城西中心城区布局的高品质生活小区，项目位于广州荔湾区大坦沙岛桥中南路(海角红楼旁)，毗邻中山八，5-8分钟车程迅达中山八华润万家、陈家祠、新光城市广场等地。项目与广州老西关文化一脉相承，是荔湾区市中心目前稀缺的品牌成熟社区。,水漫庭所处的大坦沙岛位于城西经济引擎白鹅潭商圈，作为广州稀缺的江心岛资源，市政预计投资150亿将大坦沙打造成“国际花园岛”，区域升值空间无限。,水漫庭第三期，是项目收官之作，稀缺性更为凸显。83-120方两房至三房实用舒适户型，60%以上户型均为东南向，采光、对流性极佳。,（三）,万科房地产开发公司概况,万科房地产开发公司是目前中国最大的专业住宅开发企业，总部设在深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。2010年公司完成新开工面积1248万平方米，实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元。 营业收入507.1亿元，净利润72.8亿元。这意味着，万科率先成为全国第一个年销售额超千亿的房地产公司。,它是所有的权力都集中在总部，总公司与子公司、总公司职能部门与子公司职能部门之间也并不完全是指挥与被指挥、领导与被领导的关系,。,而是根据发展的需要和职能的种类，有些部门总部集权的程度极高，比如财务管理部门、资金管理部门、规划设计部门等；而其他职能部门，包括营销企划部门、工程管。同时，万科内部形成了万科“忠实于制度”、“忠实于流程”的价值观和企业文化，这些制度和规范得以自觉和充分落实。,2004年初，万科总经理郁亮在企业发展的顺境中提出了“3+1”的经营管理目标万科的目标是成为最受投资者欢迎、最受客户欢迎、最受员工欢迎和最受社会尊敬的企业，万科的经营管理会围绕这个目标来运作。郁亮认为，这“三个最受欢迎、一个最受尊敬”是对万科愿景“成为中国房地产行业领跑者”的具体解释和最新阐述。把最受社会尊敬列为企业经营管理的目标之一，这在国内企业中是少见的，也是领先的,.,（四）投资分析报告编制依据及研究范围,根据万科水漫庭项目的基本状况、项目背景、项目投资估算与资金筹措计划、项目销售收入及税金的估算等内容编制。主要研究项目的住宅开发成本、开发费用、投资成本、资金筹措与投入计划及贷款利息、住宅销售单价、销售总收入及税金、现金流量表、损益表、资产负债表等,二、投资环境分析,万科水漫庭位置在老荔湾大坦沙岛南端，与中山八路仅一桥之隔。地铁五、六号线交汇的坦尾地铁站离水漫庭路程在10分钟以内，5号线现已开通。小区外还有26条公交线路，迅速接驳荔湾、越秀和天河城市中心区。 作为万科在广州的又一力作，水漫庭占地面积56000平方米，建筑面积约13万平方米，规划入住1625多户。,项目由11栋14-34层的高层商住楼组成的成熟大社区。目前项目周边生活配套较为完备，超市、饮食场所均齐全。华润万家已打出马上开业水漫庭的竖幅；小区内带泳池的园林也已成型，即将开放。海角红楼休闲度假区和已开业的广州酒家也就在水漫庭项目附近,，,小区内多数商铺也已销售。,另外，小区内的省一级沙面小学分校已建成开学，配套的幼儿园在建。 项目正处于大坦沙岛南端可观“三江交汇”，将被打造成岛上的高尚人文社区。 水漫庭一期共4栋，早已售罄。水漫庭二期的T5和T6栋280余套住宅预计将于9月面市，两梯五户28层高低密度南北对流板房，南望江景、北看泳池园林；主力户型为70-100平方米的两三房。,产品最大限度利用了空间，利用率超出想象；户型间隔方正，超大面宽，十分实用,。,且客厅、卧室直出大阳台，窗外江景园景一览无余。,现在，地铁5号线开通、名校沙面小学开学，又有一线江景园景，加上广州酒家、华润超市等商业配套的开业，项目的品质和性价比得到了客户的一致认同，是下半年老城区中心值得期待的性价比高的成熟社区。,三、市场分析,据广州市土地整理储备中心统计数据显示，11年1-10月，广州共成交102宗地块，成交土地面积1027.8公顷，规划建筑面积1196.7万平米，成交金额395.3亿元。成交地块的平均容积率为1.76，楼面均价2649元/平米，土地平均溢价率为34%。其中住宅、商服用地共59宗，成交土地面积762.2公顷，规划建筑面积992.5万平米，成交金额376.7亿元。,成交地块的平均容积率为2.20，楼面均价为3948元/平米，土地平均溢价率为53%。,土地成交量的增加保障了广州房地产市场在2010-2011年的商品房供应量。,楼面均价的增长显示出房地产企业开发成本的大幅增长，一方面成为支撑未来商品房价格增长的基础；另一方面，如果市场持续低迷，将会严重影响高价拿地开发企业的现金流和预期利润。,。,四、项目投资估算与资金筹措计划,（一）开发成本,1.土地成本,本项目用地共计84.0亩，出让单价300万元/亩，出让总金额25200万元，土地出让金分两次偿还，2011年先付80%，即20160万元；剩余的土地出让金在2012年付清，即5040万元。,。,2.,建安工程费,本项目建安工程费估算见附表,2,。,附表,2,建安工程费用估算表 单位：万元,3.,前期工程费,本项目前期工程费估算见附表3。,附表3 前期工程估算费 单位：万元,4.基础设施建设费,本项目基础设施建设费估算见,附表4 基础设施建设费估算表,单位：万元,序号,项目,计算依据,金额,1,供电工程,建安工程费*3%,326,2,供水工程,3,供气工程,4,道路工程,5,绿化工程,6,通讯工程,7,照明工程,8,排污工程,9,环卫工程,合计,326,5.,公共设施配套费,本项目公共设施配套费估算见附表,5,。,附表,5,公共设施配套费估算表 单位：万元,序号,项目,单价,计价数量,金额,1,居委会,120元,/,平方米,16400平方米,197,2,托儿所,3,公共厕所,4,停车场,5,健身设施,合计,197,6.开发间接费用,本项目,.,开发间接费用估算见附表,6,。,附表6 开发间接费用估算表 单位：万元,序号,项目,计算依据,金额,1,分散建设市政公用设施建设费,建安工程费*5%,540,2,建筑工程质量安全监督费,建安工程费*4,43,3,供水管网补偿费,住宅,0.3T/人，600元/T,0.1T/人，600元/T,59,15,商业,4,供电用电负荷费,住宅,4KVA/户，480元/KVA,8KVA/100平方米，480元/KVA,181,16,商业,5,其他,建安工程费*5,54,合计,908,7.其他费用,本项目其他费用估算见附表,7,。,附表7 其他费用估算表 单位：万元,序号,项目,计算依据,金额,1,预算定额管理费,建安工程费*5%,54,2,竣工档案保证金,3,报建手续费,4,工程合同预算或标底审查费,5,其他,合计,54,8.,不可预见费,本项目的不可预见费按项目,1,7,项和的,2%,估算。,2011,年不可预见费用：,420,万元；,2012,年不可预见费用：,290,万元；,2013,年不可预见费用：,50,万元；,合计：,760,万元。,（二）开发费用,1.管理费用,本项目的管理费用按项目17项和的3%估算。,2011年管理费用：600万元；,2012年管理费用：460万元；,2013年管理费用：80万元；,合计：1140,万元,2.,销售费用,本项目的销售费用按销售收入的,2.5%,估算。其中，销售代理费，占销售收入的,1.5%,，即,341,万元；广告宣传及市场推广费，占销售收入的,1%,，即,227,万元。销售费用合计,568,万元。,3.,财务费用,本项目的财务费用按现行商业银行房地产开发建设贷款的利率（,r=6.10%,）估算。,2011,年财务费用,650,万元；,2012,年财务费用,760,万元；,2013,年财务费用,450,万元；,合计：,1227,万元,(三) 投资成本费用估算汇总,附表,8,投资成本费用估算汇总,单位：万元,序号,项目,合计,2011,2012,2013,一,开发建设投资,42325,23250,16030,3000,1,房地产开发成本,38767,21741,14642,2374,1.1,1.2,1.3,1.4,1.5,1.6,1.7,1.8,土地费用,前期工程费用,基础设施建设费用,建筑工程安装费用,公共配套设施建设费用,开发间接费用,其他费用,不可预见费用,25200,20160,5040,438,438,326,326,10874,8756,2118,197,99,98,908,343,457,108,54,54,760,420,290,50,2,房地产开发费用,3568,1509,1388,626,2.1,2.2,2.3,销售费用,管理费用,财务费用,568,1140,1860,304,600,650,168,460,760,96,80,450,二,经营资金,三,项目总投资额,42325,23250,16030,3000,1,2,3,开发产品投资,固定资产投资,经营投资,42325,23250,16030,3000,（,四,）,资金筹措与投入计划及贷款利息,项目总投资41565万元，其中项目资本金,26000,万元，第一年（,2011,年）全部投入；商业性银行贷款,10000,万元，第一年（,2011,年）贷款,8000,万元，第二年（,2012,年）贷款,2000,万元；不足的部分拟由预售房款解决。详见附表,9,。,附表,9,投资使用计划与资金筹措表 单位：万元,贷款条件,:,年利率,6.10%,，按单利计息每年支付，宽限期,1,年，第三年（,2013,年）等额还本，分,3,年还清。计算详见附表,10,。,附表,10,长期借款偿还表 单位：万元,附表1,0,长期借款偿还表,单位：万元,序号,项目,合计,2011,2012,2013,1,长期借款偿还,1.1,年初借款本息累计,本金,8000,2000,利息,1.2,本年借款,10000,8000,2000,1.3,本年应付利息,1860,650,760,1.4,本年还本付息,11860,8650,2760,还本,10000,8000,2000,付息,1860,650,760,1.5,年末借款本息累计,8000,2000,五、项目销售收入及税金的估算,（一）住宅销售单价的估算,根据项目所处位置、周围环境条件和房地产市场的趋势预测，考虑房地产销售风险和工程建设成本等因素，多层住宅每平方米,6300,元，高层住宅每平方米,8200,元,;,商铺每平方米,10000,元；地下车位每个,15,万元。,（,一）,销售总收入及税金的估算,1.,销售进度及付款回收计划本项目计划在,2,年半（,30,个月）时间内完成销售，各年销售计划见附表,11,。,由于银行按揭的时限，所以2011年和2012年销售的房款收入按90%回收，其余的房款在下一年度全部收回，2013年销售收入的房款收入，当年全部回收。,车位销售按分期付款形式实行，即第一年还50%，第二年还剩余的50%。,回款进度详见附表12。,5.,销售收入与经营税金（见附表16）,附表16 销售收入与经营税金估算表,单位：万元,六、基本财务报表及指标分析,（一）现金流量表及分析（见附表,17,、附表,18,）,附表,17,现金流量表（全部投资） 单位：万元,（,二）损益表及分析（见附表,19,）,附表,19,损益表 单位：万元,附表,20,资产负债表 单位：万元,序号,项目,2011,2012,2013,1,资产,18750,16999,7804,1.1,1.1.1,1.1.2,1.1.3,1.1.4,1.2,1.3,流动资产,应收账款,存货（含在建工程）,货币资金,累计盈余资金,固定资产,其它非流动资产,1730,13319,3701,2663,3991,10345,900,2142,4762,2,负债和所有者权益,18750,16999,7804,负债,5000,5000,2.1,2.1.1,2.1.2,2.1.3,2.2,2.2.1,2.2.2,流动负值,8000,4000,4000,应付账款,短期借款,应交税费,非流动负值,经营资金借款,开发产品投资借款,所有者权益,10750,12999,7804,2.3,2.4,2.5,实收资本（资本金）,2000,8442,55,2000,8442,415,2000,660,资本公积,盈余公积,2.6,未分配利润,253,2142,5144,比率指标,参考指标,资产负债率（%）,70,36,43,24,流动比率（%）,120,速动比率（%）,65,权益报酬率（%）,5,40,15,总资产报酬率（%）,3,18,13,权益乘数（%）,182,221,115,销售利润率（%）,3,12,18,总资产（%）,29,146,71,（四）财务指标分析小结,1.,盈利能力,项目在计算期内经营收入为10493万元，可获利润35,65,万元，扣除所得税、资本公积后还有,30,35万元可分配利润。项目缴纳的营业税金为1289万元，所得税为1289万元，土地增值税为234万元，合计缴纳税金为13879万元。与项目业主投入的资本金4567万元相比，在3年内项目盈利和缴纳的税金的绝对值是相当高的，表明项目的盈利能力是比较强的。,项目全部投资财务内部收益率为13.34%，在预期可接纳的财务内部收益率为15%，项目净现值为1432万元，项目投资回收期为4年。资本金财务内部收益率为13.38%,项目净现值为2453万元。,投资利润率=利润总额/总投资100%,= 4 954/12 391100%,= 40%,资本金净利润率=税后利润/资本金100%,= 3 319/3 000100%,= 110%,2.,偿债能力分析,按照项目的借款条件和还款计划，项目建设期不还本金，从,201,1年开始分,2,年等额偿还本金，每年还5,000,万元；借款利息每年照付，总计付利息,1,45,7,万元,3,资金平衡分析和资产负债分析,在项目计算期内，各期资金的来源与运用是平衡有余的。资产负债率是比较低的，资产负债率最高（第,3,年）仅,4,5,%,，低于行业标准。因此，从总体上看，项目的清偿能力是比较强的。,七、 外在效应分析,小区位于广州市区东北部，南临东风路，西面与乡政府和乡医院相临，北靠建设路，中部偏东有学院路自南向北纵向穿越，将小区分为两部分。区内临建设路处现在建设路小学、水文队、银行等单位，其余均为菜田。,由于本地块的地形现状和特点，规划设计将小区中心设置在地块的几何中心部位，以中心绿地和居委会、文化活动站等设施组成，并采用空间划分和限定的手法，组织好由公共空间、半公共空间到私密空间的相互联系和组合。其他建筑布置紧紧围绕小区中心，以点式和条式住宅相互结合、协调搭配、错落有致的方法，丰富居住小区的环境和平面布局，使小区面貌更显得新颖别致、灵活多样。小区公共建筑设施沿周边布置，既丰富了城市道路和沿街景观，又给小区的建设开发创造了有利条件。,八、 风险分析,储蓄投资比购房投资的投资收益率低,2.87%,，但储蓄投资相对稳定，除通货膨胀外，基本上无风险，而购房投资的结果却有较大的变数，如,3,年内用于出租经营，则可有租金收益，仅租金收益一项就已经相当于银行利息收益，如果税费减免或售价增加，其收益更高，但如果售价没升幅，,3,年后仍无法售出，则只好转为长线投资，靠收租金逐步回收投资资金，等待出售时机。投资者在进行房地产买卖投资回报分析时，其收益率的底线通常是与银行利息作对比。相比之下，购房投资收益大于银行储蓄投资，但风险同时存在。,附表,21,盈亏平衡分析表,项目在计算期内经营收入20 671万元，可获利润4 954万元，扣除所得税、公益金、公积金后还有2 821万元可分配利润。项目缴纳的经营税金为1 137万元，所得税为1 635万元，土地增值税为2 202万元，合计缴纳税金4 973万元。和项目业主投入的资本金3 000万元相比，在6年内项目盈利和缴纳税金的绝对额是相当高的，表明项目的盈利能力是比较强的。,敏感性分析,将开发产品投资、售房价格和预售款回笼进度等因素作为不确定性因素进行敏感性分析，分析结果表明开发产品投资和售房价格两个因素对项目的效益最为敏感。如果开发产品投资和售房价格分别向不利方向变动,10%,，则全部投资内部收益率将分别下降至,20.1%,和,17.7%,，净现值分别下降至,12,万元和,-206,万元，投资回收期则增加到,4.0,和,4.1,年。预售款回笼进度相对较不敏感。,附表,22,单一变量静态敏感性分析表 金额单位,:,万元,从此表可以看出，销售价格和销售面积的波动很直接的影响了本项目的经济利润，而可变成本的影响相对比较弱。,假设各变量的变动幅度分别为,+10%,、,-10%,则其对财务内部收益率、净现值和投资回收期的影响见附表,23,附表,23,单一变量动态敏感分析表,从附表23可以看出，销售面积的变动相对来说对个项目来说没有很大的影响，而销售价格和可变成本的变动则直接影响了各项目数值，所以在后期操作过程中财务上应加强对投入成本的控制，在营销上采取有利的方式保证销售价格和可变成本的稳定，,从附表22和附表23两表的分析中可以得知，销售价格是将来营销过程中最重要的因素，它决定了整个项目的盈利情况，只有制定了一个切实可行的市场销售价格，产品的销售才能得以保障,十、方案比较与选择,该投资项目的财务净现值,因为ic =14%，故,该投资项目的财务内部收益率,因为i1=10%时，NPV1=789.81万元，设i2=15%，则：,结论,因为 NPV=789.81万元0，FIRR =14.78%14%，故该项目可行。,十一、 结论与建议,该项目符合国家产业政策和发展方向，小区房屋销售价格适中，预计工程完工后，销售前景会令人满意。项目的实施将对广州市的建设和改善居民居住条件和居住环境起到积极作用。项目内部收益率达28.8%，6年内上缴各类税金总计达4 973万元。具有良好的社会效益和经济效益，且具有较强的抗风险能力。项目选址适宜，总平面布置和方案设计合理，从技术方面看项目亦可行。,净现金流量=现金流入-现金流出,累计净现金流量=前年净现金流量+今年净现金流量,所得税：（销售价-购买价-利息-经营费用-直接税费）20%,所得税前净现金流量=所得税+净现金流量,净现值=N,PV=（CI-CO）（1+i）(-t),累计净现值=前年净现值+今年净现值,净经营收入=实际总收入-经营成本。,税前现金流量=净经营收入-年还本付息额,税后现金流量=税前现金流量-应纳税额,应纳税额=应纳税收入综合税率,谢谢,