商业地产运营模式研究课件

,商业地产运营模式研究,2011,年,07,月,贰、,市场篇,叁、,借鉴篇,肆、,建议篇,核,心,内,容,导 读 目 录,壹、,理论篇,壹,理论篇,贰,市场篇,叁,借鉴篇,肆,建议篇,一、商业地产涵义,二、商业地产分类,三、商业地产,与住宅地产区别,四、商业地产的价值,五、商业租售模式,六、逻辑认识篇,广义而言，商业地产是指各种非生产性、非居住性物业，包括写字楼、公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等,广义概念,狭义的讲，商业地产专指用于商业服务业经营用途的物业形式，包括零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等，其开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途都有别于住宅、公寓、写字楼等房地产形式,狭义概念,注：商业地产具有地产、商业、投资三重属性,第一部分 理 论 篇,商业地产概念,商业地产分类,商业地产的价值,与住宅比较,商业是指以买卖方式使商品流通的经济活动，房地产是房产和地产的总称，指土地及土地之上永久性的建筑物、构筑物、附着物和由此所衍生的权利和义务关系的总和。,租售模式,逻辑认识篇,随着社会的发展和科学技术的进步，商业建筑呈现出以下三个方面的趋势：规模的大型化、功能的多元化和技术的复杂化。商业建筑不但是购物场所，而且可能结合休闲、娱乐和餐饮等功能。商业地产的分类方式很多。,商业地产概念,商业地产分类,与住宅比较,商业地产价值,第一部分 理 论 篇,分类方法,种类,按商业形态,1.,百货商场,2.,超级市场,3.,大型综合超市,4.,便利店,5.,专业市场（主题商城）,6.,专卖店,7.,购物中心,8.,仓储商店,按照商业层级属性,1.,城市级商业中心,2.,区域型商业中心,3.,社区商业。,按照空间形式,1.,住宅或写字楼裙房部位的底商式,2.,广场型或中庭型,3.,商业步行街式。,按照功能复合程度,1.,交通枢纽商业项目,2.,文化商业设施,3.,旅游休闲商业设施,按开发方式,1.,商业街商铺,2.,市场类商铺,3.,社区商铺,4.,百货商场、购物中心商铺,5.,商务楼、写字楼商铺,6.,交通设施商铺,按经营模式,只售不租只租不售租售并举自行经营,租售模式,逻辑认识篇,第一部分 理 论 篇,商业地产概念,商业地产分类,与住宅比较,商业地产价值,世纪金源购物中心,商业分类,大型商业综合体（购物中心）,租售模式,逻辑认识篇,商业街作为一种较为传统的商业模式，最大的特点是分散经营，商铺独立性强，客流可得性好。便于销售，回报快，但同时也面临着管理难度大的缺点。,第一部分 理 论 篇,商业地产概念,商业地产分类,与住宅比较,商业地产价值,租售模式,商业分类,-,开放式商业街区,。,逻辑认识篇,商业分类,-,专业市场,第一部分 理 论 篇,商业地产概念,商业地产分类,与住宅比较,商业地产价值,租售模式,逻辑认识篇,泛商业类型（旅游、休闲、运动等）,旅游资源较为丰富，泛商业类型所包括旅游、休闲、运动等商业概念,第一部分 理 论 篇,商业地产概念,商业地产分类,与住宅比较,商业地产价值,租售模式,山海关古城商业街（旅游主题）,长白山旅游度假区项目（体育休闲主题）,逻辑认识篇,泛商业类型（旅游、休闲、运动等）,第一部分 理 论 篇,商业地产概念,商业地产分类,与住宅比较,商业地产价值,租售模式,温泉度假村项目,逻辑认识篇,商业分类,-,酒店,第一部分 理 论 篇,商业地产概念,商业地产分类,与住宅比较,商业地产价值,租售模式,逻辑认识篇,商业分类,-,写字楼,第一部分 理 论 篇,商业地产概念,商业地产分类,与住宅比较,商业地产价值,租售模式,逻辑认识篇,商业分类,-soho,商住,商业分类,-,交通设施商铺,交通设施商铺指位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。,第一部分 理 论 篇,商业地产概念,商业地产分类,与住宅比较,商业地产价值,租售模式,商住写字楼的出现完全是现代社会高速快捷的产物，集办公与住宿为一体，“家”办公成为现实，,逻辑认识篇,/,住宅：,住宅的功能要求较为单一，主要就是满足人们的居住功能，住宅提供给客户的是一种他们需要的,“,生活方式,”,/,商业地产,最一般的功能是作为商品流通的基础设施，承担商品的流通展示功能，对人而言就是满足人们,的购物需求。同时商业地产还可以承载餐饮功能、娱乐功能、休闲功能、商务功能等其他功能,功能,/,住宅,：,住宅选择地段的弹性空间更大，不论城市中心，还是城市郊区，抑或荒郊野岭，均可开发。,/,商业地产,：,商业地产对地段的要求更高。李嘉诚先生关于决定商业地产投资最重要的考量因素的论断，那,就是,“,地段，地段，还是地段,”,商业对,“,易达性,”,的要求很高 ，要求具备较强的辐射力,地段,商业地产与住宅地产的区别,/,住宅,：,客户分为两类，一种是投资型客户，一种是自用型客户。投资性客户乃是依靠买后出租及房产升,值获利 。,/,商业地产,：,但商业地产的客户则包括了经营商户、商铺投资者和目标消费者三类人群。商业地,产的客户群复杂性要远甚于住宅的。,客户,第一部分 理 论 篇,商业地产概念,商业地产分类,与住宅地产的区别,商业地产价值,租售模式,逻辑认识篇,/,住宅,：,住宅地产开发部分采用滚动开发、滚动销售的分期的模式，自有资金的要求不是很高，资金,大部分来源于银行贷款 。,/,商业地产,：,大型商业地产项目需要一次性投资建成才能形成浓厚的商业气氛， 沉淀资金较多，,并且大多采用只租不售模式，持有商业物业经营必须有长线的充足的资金支持 。,资金要求,/,住宅,：,住宅对物业的要求相对简单。主要是满足社区内基本需求即可。,/,商业地产,：,商业地产而言，对物业的层高、柱距、荷载、电梯等都有很细致的要求，任何一点的差,池都有可能影响商业地产项目的生存。,物业要求,/,住宅,：,住宅的销售模式较商业地产而言模式较为简单，通常为直接销售,/,商业地产,：,但商业地产的客户则包项目多以投资回报率、回报周期为营销重点,商业的销售则形式,多样，一般而言分为四种模式，直接销售模式、带租约模式、返租式销售、整体销售模式。而且每种,销售模式还可以继续细分，复杂程度更高。,销售模式,第一部分 理 论 篇,商业地产与住宅地产的区别,商业地产概念,商业地产分类,与住宅地产的区别,商业地产价值,租售模式,逻辑认识篇,/,住宅,：,住宅地产的运作则不需要进行复杂的商业设计。从过程上看，住宅地产销售后就进入了终端，,/,商业地产,：,商业地产除了要遵循住宅地产所遵循的建筑规范和消防规范外，还要遵循第三种规范,即商业规范；商业专业性的要求极高；商业地产的销售只是经营的开始，还需要招商、开业和经营管理,。,专业性,/,住宅,：,而住宅的投资回报形式只能通过销售来实现。,/,商业地产,：,销售只能获取短期的资金回笼或者解决开发商后续开发的资金问题，而经营收益和物业,升值才是商业地产投资回报的最主要形式。,投资回报形式,小结,商业地产比住宅更加复杂，专业性要求更高，并且，并且对企业的资金要求、运营能力要求更高。真正要实现房地产开发商到房地产运营商转变，挑战颇大。,第一部分 理 论 篇,商业地产与住宅地产的区别,商业地产概念,商业地产分类,与住宅地产的区别,商业地产价值,租售模式,逻辑认识篇,五方主体,（生物链）,受益来源,（价值链）,影响因素,（价值支撑）,备注,投资者,物业投资回报,商业增值能力,/,物业升值能力,（增值力）,大小业主,开发商,房地产开发利润,物业质素,/,营销推广,/,售价水平,（产品力,/,销售力）,营运商,租金差价及管理费等,商业规划,/,业态业种,/,租金水平,（招商运营力）,管理公司,大商家,经营者,商品差价,人流,/,环境,/,商品,/,服务,/,价格水平（经营力）,小商户,终端消费者,商品价值,/,消费体验,消费观念,/,消费行为,/,购买水平（消费力）,第一部分 理 论 篇,商业地产与住宅地产的区别,商业地产概念,商业地产分类,与住宅比较,商业地产价值,商业地产价值,-,商业地产的价值链,租售模式,现阶段国内商业地产开发运作的主流模式：,开发商就是投资者甚至商业运营方,，一个主体双重甚至三重角色，且物业大多是分割产权销售（全部或局部），在此模式下，开发商也是投资商，排在运营链的最前面，而小业主也是投资者，排在开发商之后。但 未来商业地产开发运作更多会依托基金的进入或实现证券化，有独立的投资主体。,逻辑认识篇,商业地产开发对开发商的三重利,结论,住宅地产是区域性的阶段性产业，商业地产是金融、地产、商业三结合最理想的产品。,第一部分 理 论 篇,商业地产与住宅地产的区别,商业地产概念,商业地产分类,与住宅比较,商业地产价值,商业地产价值,-,开发商的利益,商业物业是越经营越增值的，持有经营实现商业赢利和物业升值,壹,提升开发企业知名度,增加股票在资本市场上的吸引力,贰,以物业增值和现金流吸引银行,增加授信额度,叁,实现可持续发展,租售模式,逻辑认识篇,第一部分 理 论 篇,商业地产与住宅地产的区别,商业地产概念,商业地产分类,与住宅比较,商业地产价值,租售模式,/,特点描述,：,只售不租的模式即是开发商只销售、出让产权，销售完成之后基本上就不再进行干预，仅由物,业管理部门进行日常的统一维护管理，这是旧有商业地产开发普遍采用的经营方式。,/,优势分析,：开发商可以,快速回收投资,，进而实现短期套现，减轻资金压力，并且无需承担后期经营的压力,和风险，同时投资者也具备完全的经营自主权。,/,劣势分析,：由于产权被分割出售后，经营权迅速分散，经营权迅速分散，开发商无法进行统一的招商和统,一的经营管理，,导致业种业态组合混乱，呈现一种无序状态,，导致最终经营不善等后果，商铺的价值也大大,缩水。 因此，该模式下客户对未来的商业的价值预期容易产生悲观情绪，不利于销售的顺利进展，最终可能,导致整体商业地产开发的失败。,/,匹配项目,：只售不租的商业地产开发模式，,一般局限于商业的大宗销售或少量的社区街铺、产权商铺；,对于大卖场散铺销售和大型商业街销售，采取只售不租往往引起经营管理失控。,模式一：只售不租,逻辑认识篇,第一部分 理 论 篇,商业地产与住宅地产的区别,商业地产概念,商业地产分类,与住宅比较,商业地产价值,租售模式,/,特点描述,：,这种模式由,开发商自己进行市场培育,，营造商业氛围，并承担经营风险，通过持续有效的经,营管理提升商业价值。在具体的操作方式上，租赁模式又可分为整体出租、分层或分片出租、零散出租等形式。,/,优势分析,：如果经营得好的话，有利于打造项目的品牌价值，提升项目的竞争力，使整个物业能长期稳定,地成为一个品牌，开发商由此享受物业升值所带来的,持续稳定租金收益,。,/,劣势分析,：只租不售的开发模式对于发展商的资金实力要求非常高，,资金压力较大，同时面临经营风险,；,缺乏商业经营能力的发展商采取只租不售模式，往往会遇到两难的境况：如果将物业大宗租赁给大商家，虽,然经营收益稳定，经营风险降低，但是随着商战的升级，大商家所支付的租金回报较低；如果采取散租模式，,虽然能提高预期的租金收益，但由于自身经营能力弱，往往导致商场经营失败。,/,匹配项目,：目前的商业地产只租不售的模式更多地体现在,购物中心,的开发上，在购物中心遭遇,“,一卖就死,”,的黑色定律之后，越来越多的开发商不得不面临购物中心运营的现实。,模式二：只租不售,逻辑认识篇,第一部分 理 论 篇,商业地产与住宅地产的区别,商业地产概念,商业地产分类,与住宅比较,商业地产价值,租售模式,/,特点描述,：一些商业地产开发商对旗下的商业物业不售不租，,采取自主经营模式,，介入百货、超市、家居,等零售行业。,/,优势分析,：开发商自主经营，既是所有者，同时也是经营者，在商业经营中应具有一定的优势；另一个动,因是出于,融资考虑,，一些房地产开发商看中了零售超市百货的流动资金。,/,劣势分析,：但是，由于,房地产开发与商业经营隔行如隔山,，导致很多商业地产开发商在尝试商业运营中呛,水，一些商业地产开发商在运营零售商业时，一般都是从现有的百货商场挖几个人凑成班子，还不知百货这,趟水的深浅就草草上阵，结果经营失败者十之八九。,/,匹配项目,：多出现于,大型百货中心,的商业项目。,/,典型案例,：,茂业百货,由茂业集团在全国范围内通过拍卖土地、收购物业、收购股权等多种方式进行积极拓,展，由茂业国际控股有限公司经营管理，经过十余年的长足发展，目前在全国华南、西南、华北、华东区域,共拥有,19,家门店。茂业国际实现百货与地产的无鏠对接，走出了茂业特色的商业模式，取得巨大成功。年销,售额,70,多亿元，税收贡献,3,亿余元，拥有员工数万人。,模式三：不售不租,逻辑认识篇,第一部分 理 论 篇,商业地产与住宅地产的区别,商业地产概念,商业地产分类,与住宅比较,商业地产价值,租售模式,/,特点描述,：租售结合的模式，就是,租一部分售一部分,，开发商往往将物业的一部分租给主力店，再销售一,小部分商铺。,/,优势分析,：开发商都掌握大部分的产权，出售的只是小部分，往往将高楼层整体出租给品牌商家，以品牌,商家为商场经营的主体，发挥他们的品牌效应，将低楼层作为大商家的辅营区分割后出售，,即,“,主力店辅,营区,”,的模式，主力店品牌商家的进驻能提升辅营区的销售价值；,该模式还可以有效开发商平衡资金压力和,经营风险的矛盾，这种模式具备较高的灵活性和可控性。,/,经营要点,：要点一，以,优惠的租金引进零售的主力店,、次主力店，尽管他们的租金一般都很低，但这些大品,牌的进驻，将聚集人气，带旺该商场，总的来说还是得大于失；要点二，,通过主力店提升辅营区的销售价值,，,同时必须找到辅营区的准确定位，真正利用主力店的人流。,/,典型案例,：,上海大拇指广场,租售并举的运营模式，,2,万平方米由主力店家乐福长期租赁，剩余,4,万平方米商,铺采取销售策略，将所有权出售给投资者，但收回其经营权，由证大商旅管理公司进行统一管理，实行所有权、,经营权、管理权三权分离，既通过销售回笼资金，又通过统一经营管理保证商业形象档次和业态的完整性。,家乐福、星巴克、肯德基等入驻，使该商业地产取得巨大成功。,模式四：租售结合,逻辑认识篇,第一部分 理 论 篇,商业地产与住宅地产的区别,商业地产概念,商业地产分类,与住宅比较,商业地产价值,租售模式,/,特点描述,：房地产商在开发商业地产之前，就,先与知名商业企业结成战略联盟,，在明确了主力店的情况下，,再对商圈进行准确的分析、合理的市场定位和业态组合。,/,优势分析,：开发商可以借助商业巨头的品牌效应提升自身的形象，加快中小店的招商进度，从而可以,大大弱,化招商的风险，加快商铺的销售速度,，减少各种资源的浪费。,/,劣势分析,：该模式执行国外先进的,“,先招商,-,后开发,”,的商业地产开发理念，,没有明显的劣势,，但问题是，,主,力店的商业零售巨头们对于开发商实力及项目地段的选择非常苛刻,，对于众多中小开发企业而言，此模式的可,发挥空间有限。,/,典型案例,：,深国投与大连万达,采用定单式的商业地产开发模式，与沃尔玛等国际国内商业零售巨头建立战,略伙伴关系，构建了一条,“,商业,+,金融,+,开发,+,管理,”,的地产发展模式，依据合作商的需求进行取地、规划、定,位，与合作商共同形成强大的品牌互动效应。以深国投为例，截至,2008,年底，公司总资产为,63,亿元人民币并,商业地产领域的,“,深国投,”,品牌。,模式五：与商家联营,逻辑认识篇,第一部分 理 论 篇,商业地产与住宅地产的区别,商业地产概念,商业地产分类,与住宅比较,商业地产价值,租售模式,/,概念描述,：一般是指,成熟商业地产的所有者（委托人）将资产交由受托人（并完成资产所有权的转让）经营,管理，而委托人作为受益人享有租金的信托安排,。 而对于新开发的商业地产项目，可以采用为资产证券化定,制商业地产,”,开发主流模式，以未来股东利益的最大化为目标，以商家的需求为条件，以消费者的需求特点和,喜好为设计原点，以资本市场上市为目的，进行专业的、系统的开发。,/,优势分析,：经验表明，两年期左右的银行贷款根本无法支撑有长期经营需要的商业地产开发，而传统的商,业地产开发模式不得不面临,“,长期持有,”,和,“,资金（资本）不足,”,的矛盾，通过证券化工具的使用，可以大大,加速资金的流转速度，有效的平衡一次性买断收益、物业升值收益，改善企业资本结构,。事实上，国外发展较,好的购物中心，无一例外都是通过房地产信托基金作为资金支持的。对于开发商而言，风险方面的考虑也决定,了证券化模式的优势，证券化,一方面是缓解了现金流的危机，另一方面又可以将风险融入资本市场,。,/,操作方法,：以房地产信托基金为工具，开发商将所持商业证券化并在资本市场公开发售部分（例如,70%,）,基金单位募集资金，同时保留部分收益（例如,30%,）以享受分红和物业升值之利。一般性情况下，打包的商业,地产仍由原开发商的关联公司运营管理。房地产商通过,REITs,回笼资金投入新项目的开发，项目成熟后又可以,卖给自已的,REITs,。,模式六：证券化模式,逻辑认识篇,第一部分 理 论 篇,商业地产与住宅地产的区别,商业地产概念,商业地产分类,与住宅比较,商业地产价值,租售模式,1,、租铺问题解决好是旺场必要条件，不是充分条件,2,、售铺问题解决好是旺场的补充条件，既不必要，也不充分,3,、旺场是租售的充分必要条件,关于售、租、旺场逻辑关系的认识论,逻辑认识篇,1,、主力店（锚、托、聚、抬）；,（锚：锚固定位）,（托：托市制造项目影响力）,（聚：商业聚合力及客群集聚）,（抬：拉抬非主力店租金溢价水平）,2,、中小店（满足多元化多层次需求，租金利润的主要来源）,各类业态作用：,1,、超市：引流,2,、百货：标高,3,、精品店：丰富，挣利润,4,、娱乐：引客，留客,5,、餐饮：配套消费，完善功能,主力店、精品店的逻辑关系,相互依存，互相支持、衬托,1,、为好卖而规划设计,2,、为了好租而规划设计,3,、为了面积最大化而规划设计,规划要考虑：,1,、方便性规划,2,、舒适性规划,3,、重心平衡规划,商场、商铺规划设计的认识论,一、,我国商业地产起步晚发展快,二、,我国商业地产发展的三个阶段,三、,商业地产问题众多,四、,商业地产短期调整长期看好,壹,理论篇,贰,市场篇,叁,借鉴篇,肆,建议篇,商业地产的发展概况：,起步晚、发展快、问题多、前景广,商业地产与住宅地产的区别,三个阶段,问题众多,短期调整长期看好,发展概况,同欧美发达国家相比，从开发商行为与市场经营模式来看，目前中国商业地产市场的发展整体上仍处于起步阶段我国的商业地产起步较晚，发展相对滞后。,20,世纪,80,年代以前，中国没有商业房地产，商业形态为各种类型的供销社、百货大楼，而且其产权属于国家或集体，经营与场所的投入没有严格的经济关系。,20,世纪,80,年代中后期开始在北京、上海等大中城市出现的,“,购物中心,”,，严格来讲属于较成规模的百货店，目前已扩展到各大中小城市。,20,世纪,90,年代初期、中期，这些,“,购物中心,”,有些在百货店的基础上，将餐饮、娱乐等设施小规模引入，成为名副其实的购物中心；,起步晚,一是商业地产投资额增速上看。特别是年以来，近年来，中国商业地产开发总量一直保持着年的增速，发展速度之快、规模之大，确可堪称全球瞩目。,2008,年全国商业地产开发投资额,3947.55,亿元 。,二是商业地产的形态变化上看。,发展快,第二部分 市 场 篇,同发达国家,连锁商店,的阶段比较，可成为商业地产决策时的重要参考,起步阶段,发展阶段,成熟阶段,美国,1859,1900,（,40,年）,1901,1970,（,70,年）,1970,后,法国,1866,1900,（,35,年）,1901,1960,（,60,年）,1960,后,日本,1926,1960,（,35,）,1961,1971,（,10,）,1972,年后,中国,1990,2010,（,20,年）,2011,2020,（,10,年）,2020,年后,中国与西方国家的差别,距美、法,100,年，距日,40,年,距美、法、日,50,年,同发展阶段,商业地产与住宅地产的区别,三个阶段,问题众多,短期调整长期看好,发展概况,第二部分 市 场 篇,同发达国家,百货商店,的阶段比较，可成为商业地产决策时的重要参考,创新阶段,发展阶段,成熟阶段,衰落阶段,美国,1850,1899,（,50,年）,1900,1929,（,30,年）,1930,1979,（,40,年）,1980,年后,法国,1852,1880,（,28,年）,1880,1914,（,34,年）,1914,1950,（,36,年）,1950,年后,日本,1904,1922,（,18,）,1923,1937,（,14,）,1938,1973,（,35,）,1974,年后,中国,1894,1949,（,55,年）,1950,1995,（,45,年）,1995,2025,（,30,年）,2025,年后,中国与西方国家的差别,距美、法,50,年，距日本,30,年,距美、法、日,60,年,距美、日,60,年，距法,30,年,距美、日,50,年，距法,75,年,商业地产与住宅地产的区别,三个阶段,问题众多,短期调整长期看好,发展概况,第二部分 市 场 篇,百货商店与购物中心共存,商业地产与住宅地产的区别,三个阶段,问题众多,短期调整长期看好,发展概况,第二部分 市 场 篇,同发达国家,超级市场,的阶段比较，可成为商业地产决策时的重要参考,创新阶段,发展阶段,成熟阶段,美国,1830,1935,（,5,年）,1936,1965,（,30,年）,1966,2000,（,35,年）,法国,1959,1962,（,3,年）,1963,1968,（,5,年）,1969,日本,1953,1959,（,7,年）,1960,1989,（,30,年）,1990,香港,1960,1971,（,11,年）,1972,1982,（,10,年）,1982,中国,1981,2000,（,20,年）,2001,2020,（,20,年）,2020,年,中国与西方国家的差别,距美、,50,年，距法日港,30,40,年,大体相距,30,40,年,大体相距,30,40,年,商业地产与住宅地产的区别,三个阶段,问题众多,短期调整长期看好,发展概况,第二部分 市 场 篇,国家和地区,人均,GDP,水平,城市化,比重,商业业态状况,1100,美金以下,25%,商业处于与农业经济相匹配的原始状态；主要业态为庙会、地摊、集贸市场,11002000,美金,25%45%,商业形态出现第一次升级，商品为工业化下的城市生活提供基本保障； 主要业态为百货商场、商业街、批发市场等传统商业,20004400,美金,45%70%,商业形态出现质的飞跃，多样化、规模化的现代商业应运而生； 主要业态为大型购物中心、超市、专卖店、精品店等,4400,美金以上,70%,以上,商业成为推动城市发展和区域进步的新动力，综合商业开始涌现； 主要业态为超越商业范畴的广义商业，如,SHOPPING MALL,、旅游地产、商务地产、物流等,每一种商业变革的出现都是以一定的城市形态变化为前提国家和地区,GDP,水平城市化比重商业业态状况。,观点,商业地产与住宅地产的区别,三个阶段,问题众多,短期调整长期看好,发展概况,第二部分 市 场 篇,2001-2003,2004-2007,2008-,？,经营管理阶段,广告营销阶段,招商营销阶段,第一,阶段,第二,阶段,第三,阶段,以纯销售为主，能卖掉就万事大吉，主导营销的是广告宣传以及现场销售人员的技巧。其销售模式主要有两种：一是只管卖不管租，二是包租十年销售。,以长期投资的思路进行操作投资者与经营者尝试分离，开发商开始重视招商工作，但普遍缺少成熟的招商运营团队。在定位、招商、销售、经营管理四个方面追求概念化、表面化，资金链条没有解决，基本依靠自有资金和私募。,商业地产开发开始导入,“,定位,招商,销售,经营管理,”,全方位市场经营理念。目前越来越多的商业地产开发商、策划代理商，已经开始充分重视和涉足经营管理领域。不断创新商业地产开发模式。,商业地产与住宅地产的区别,三个发展阶段,问题众多,短期调整长期看好,发展概况,第二部分 市 场 篇,定位失误,很多开发商基本不做任何专业的市场调查就盲目的拍脑门决策上马商业地产项目，动不动就是几十,万平米的超大项目商业地产的开发，如果不根据市场的需求和地段的特性、竞争态势等因素，进行,准确而理性的定位，势必使后期难以正常的经营。,非专业操作,商业地产需求投资者、经营者、物业经营者三者相结合，商业地产开发商，大部分由住宅开发商,转变而来，对商业规律不了解，普遍存在漠视专业人才，进行非专业化运作开发经营商场所设计的业,态组合不合理或不切实际 ，采用非专业操作給商业地产带来了巨大的投资风险。,1,2,产权分割出售,商业地产成功的必要条件是统一招商和经营，前几年流行的产权式商铺模式在实践中,几乎是全军覆没，鲜有成功案例。因为在产权分割出售后，很难再统一所有投资人的意,愿去统一管理；即使可以用售后返租的方式来统一招商和经营，但必然会涉及一般不低于,8,的投资回,报率问题。,3,商业地产与住宅地产的区别,三个发展阶段,我国商业地产问题众多,发展概况,短期调整长期看好,第二部分 市 场 篇,人才短板,由于人才的短板，目前大多数商业地产开发商都注重用百货业的管理人员担任重用职位，其实这,是个误区，容易导致商业地产项目失败。,盲目拷贝模式,我国商业地产开发过程盲目照搬照抄国际概念，殊不知区域的不同、地段的不同、消费者习惯和,偏好的不同、人口密度的不同、经济收入的不同、经济增长数据的不同，都会对项目的造成影响。我,国开发商虽不断国外考察，但贪大求洋，按图索骥，结果往往是,“,形似神不似,”,。,4,5,资金链断裂,地产开发过度依赖银行贷款，自有资本的比例偏低，而商业地产回款速度更慢，投资回报期较,长，很容易发生资金链断裂。,6,区域市场竞争过度,当前区域市场竞争过度，已经导致超市等商业倒闭事件频繁出现；因不适应市场竞争而导致超市,倒闭的案例，在全国各地并不显见；布点过于密集的另一个不良后果就是造成同业之间的恶性竞争。,7,商业地产与住宅地产的区别,三个发展阶段,我国商业地产问题众多,起步晚发展快,短期调整长期看好,第二部分 市 场 篇,倒置的开发顺序,我国住宅开发商背景的企业在商业地产开发中表现为：开发程序上沿用,“,拿地,规划、设计,施工,贷款,销售,营业,”,的住宅开发模式，由于没有有效地同商业对接，造成商业与地产,的严重脱节。,8,开业经营,项目施工,项目招商,项目设计,项目规划,土地获取,融资,项目选择,国际成熟商业地产开发的基本流程,获取土地,项目设计,项目施工,项目贷款,项目销售,/,招商,开业经营,目前中国商业地产开发的基本流程,商业地产与住宅地产的区别,三个发展阶段,我国商业地产问题众多,起步晚发展快,短期调整长期看好,第二部分 市 场 篇,商业地产与住宅地产的区别,三个发展阶段,我国商业地产问题众多,起步晚发展快,短期调整长期看好,定位同质化、品牌同质化、融资渠道单一化、经营水平不足仍然是困扰商业地产整体水平提高和持续健康发展的的瓶颈。,国内一些大城市的商业多中心的格局开始初步形成，商圈由概念开始变为现实，但并没有出现销售与开业运营兴旺的期待局面。,城市副中心和区域商业中心的发展速度有加速发展的趋势。,国内二、三线城市的商业地产呈蓄势待发之势,缺乏创新的商业概念和差异化的业态、整体资金实力不强和中长期资金品种几乎空白、系统和长期运营能力偏弱、专业细分化和跨界人才的匮乏和流动性加快，包括以销售商铺为主的模式依然占主导地位，仍然是现在及未来中国商业地产发展的问题。,商业地产行业的竞争更多的从开发转向招商、运营竞争,短期调整长期向好表现,第二部分 市 场 篇,经济持续发展,消费水平提升,城市化发展,1,2,3,商业地产与住宅地产的区别,三个发展阶段,我国商业地产问题众多,起步晚发展快,短期调整长期看好,受到经济持续高速发展、城市化进程加快等因素驱动，中国二三线城市规模和城市建设普遍面临升级的需求，商业地产规模进入放量扩展阶段,发展驱动因素,第二部分 市 场 篇,导致商业格局变化的主要驱动因素为：人口规模的增长、住宅房地产开 发、交通系统建设和政策规划导向,人口规模的增长是城市商业格局变化的内在驱动因素,1,住房开发的规模、分布和价格是导致商业格局变化的主要因素,2,交通系统的建立和完善为城市变迁提供支持,3,政府政策、规划是城市发展的一个指导方向,4,商业地产与住宅地产的区别,三个发展阶段,我国商业地产问题众多,起步晚发展快,短期调整长期看好,第二部分 市 场 篇,区域人口规模增长、人口迁移和消费需求变化是商业格局形成的内在驱动 因素,消费需求变化,随着居民收入水平的不断提高，消费结 构也发生了较大变化，人们对购物场所 的环境、服务及便利性提出了更高的要 求，客观上催生了大型购物中心的出现,大型超市、购物中心的出现，影响着周 边商圈的发展,居民购买力不断提高,区域人均可支配收入水平,居民富裕程度和购买力的提高，对商 业格局的变化有促进作用,人口因素,商业地产与住宅地产的区别,三个发展阶段,我国商业地产问题众多,起步晚发展快,短期调整长期看好,人口规模增长,区域户籍人口增长率；外来暂住人口增长率,人口规模的膨胀对传统商业格局提出了巨大的挑战，目前的商业状况已不能适应需求,人口迁移,从人口迁移情况看，迁入人口的增加，导致该城市或区域成为人口导入型的城市或区域。,第二部分 市场 篇,商业地产与住宅地产的区别,三个发展阶段,我国商业地产问题众多,起步晚发展快,短期调整长期看好,第二部分 市 场 篇,中国城市化进程和城市群联动发展步伐的加快是商业地产总量发展的另一 个契机,商业地产与住宅地产的区别,三个发展阶段,我国商业地产问题众多,起步晚发展快,短期调整长期看好,第二部分 市 场 篇,商业地产与住宅地产的区别,三个发展阶段,我国商业地产问题众多,起步晚发展快,短期调整长期看好,类型,明细项目,零售商业地产,购物中心、百货、大卖场、商业街、各类专业市场,主题式商业地产,奢侈品主题商业、女性主题商业、青年主题商业 儿童主题商业、家庭主题商业,城市综合体,融购物中心、酒店、写字楼、服务公寓、住宅为一体的综合型 商业建筑体,复合式商业地产,以休闲公园、温泉、高尔夫、旅游、文化艺术等为带动，将购 物中心、商业街、写字楼、酒店、服务公寓、会展中心、艺术 中心、文化中心、娱乐中心、体育馆、创意产业、现代服务 业等多种商业体与住宅开发复合式发展,中国城市商业地产开发将由过去的单一模式向多种功能为一体的现代综合开发模式转变,展望一,未来展望,第二部分 市 场 篇,开发主体：集团化开发,连锁经营将成主流,展望二,并购整合推动行业内上市公司外延扩张，优质物业成为并购主要对象,展望三,一线城市的商业地产部正由开发时代转向运营时代,展望四,二三线城市商业地产将迎来井喷期。具有显著的人口导入型特点的城市区域是商业,地产发展值得期待的区域，潜在着较大商机,展望五,由资产销售型逐步转移到资产经营型，获取稳定的现金流,展望六,体验式消费的商业模式将受到更多关注,展望七,商业地产与住宅地产的区别,三个发展阶段,我国商业地产问题众多,起步晚发展快,短期调整长期看好,未来展望,第二部分 市 场 篇,壹,理论篇,贰,市场篇,叁,借鉴篇,肆,建议篇,一、富力地产商业运营模式,二、阳光股份商业运营模式,三、万达商业地产开发模式,四、大拇指广场商业运营模式,四、海上海商业运营模式,标杆商业运营模式研究,企业篇,-,富力地产,项,目,理,念,项,目,定,位,第三部分 借 鉴 篇,利用住宅小区建设商业，实现住宅小区商业价值最大化,。,富力地产的商业地产项目虽然分布在广州、北京、天津、惠州等地，表面上看来专业市场、写字楼、酒店、公寓等什么类型都有 。,其实富力除珠江新城外，并不直接单独去建任何商业地产项目，,它的商业地产项目实际上都是利用住宅小区为依托进行的配套开发，,如富力儿童城是富力广场住宅楼的裙楼、富力鞋城是富力环市西苑住宅的配套、北京富力万丽酒店是北京富力城住宅小区的配套、北京富力商业中心是北京富力城住宅小区的配套、天津富力万丽酒店是天津富力城住宅小区的配套、富力珠宝城是富力信然广场住宅的配套等等 。,富力的住宅小区都没有单纯的全部建成住宅，而是利用其中部分地面建设商业地产配套，从而使得住宅小区的商业价值最大化，尤其是专业市场，富力都是利用小区住宅的裙楼来建设，其商业价值比通常的超市、餐饮要大得多。,利用住宅小区周边成熟商圈，成功融入商圈，建设专业市场和商业中心。,富力的专业市场都不是专业建设的独立的专业市场，而是如果住宅小区周边恰好有成熟专业市场商圈，富力就会利用其住宅小区的裙楼或配套建设一个小型的专业市场，这样借机融入商圈。其专业市场与其说是一个独立的商业地产项目，不如理解为住宅小区的一部分。,逸景翠园建设广州纺织博览中心就是类似的定位，,标杆商业运营模式研究,企业篇,-,富力地产,运,营,管,理,收,益,模,式,运营管理,第三部分 借 鉴 篇,利用专业运营机构，出让部分营业收入，以求双赢。,富力的酒店、公寓、写字楼以及将要建设的北京富力城小区的社区型,Mall,，富力都是采取自己投资开发建设，然后由专业机构运营管理，由此出让,20-30%,营业收入的方式来以求双赢，这也是富力的酒店、公寓、写字楼等常见商业地产项目这几年获得飞速发展的原因所在，实际上富力只是建设，运营交由合作方。,早期出售为主，现逐步转为出租为主 。,富力在,2003,年开始建设第一个商业地产项目富力儿童城时，公司的资金并不雄厚，所以其早期的商业地产项目如儿童城、爱丁堡公寓、盈隆大厦、科讯大厦、鞋城、珠宝城等，除保留底商外，全部出售以尽快回笼资金，到现在其已经拥有雄厚的实力，故其商业地产项目开始转为出租为主，如富力中心全部出租，北京富力城商业中心全部出租等。,发,展,方,向,主推成熟的写字楼、酒店,/,公寓，因地制宜适量发展小型商贸物流,富力虽然首个商业地产项目是专业市场儿童城，但从其在建和规划的项目来说，主推是成熟稳定的写字楼和酒店,/,公寓，其目前在建的酒店数量达到,7,个，写字楼,9,个，这在国内一线房地产公司里面应是规模最大的。至于专业市场的商贸物流，其主要是依托住宅小区的区位，如果周边有成熟商圈，就发展裙楼式的小型项目，如果没有就不会专业建立独立的大型商贸物流项目，所以其主线还是写字楼酒店，这也是国际公认成熟的商业地产项目，能为其将来分拆为,REITs,海外上市作好准备。至于其它类型的项目如工业园等，也不排除其未来会进入。,标杆商业运营模式研究,企业篇,-,富力地产,发,展,策,略,运营管理,第三部分 借 鉴 篇,小规模快速切入，抢占先机，先快后稳。,富力早期并非实力雄厚的房地产商，但其又早在,2003,年就开始切入商业地产项目，比很多当时大型的地产公司都早，所以他讲究的是快的策略，采取的是“快鱼吃慢鱼”的方式，抢占先机，获得市场，先求快，到后来再逐步建设大型的商业地产项目如,55,层的富力中心、卡尔顿酒店、君悦酒店等，以求稳定发展，先快后稳，非常适合于富力这样由小型地产商快速成长为一线大型地产商的策略，当然在其现在发展状大后，其商业地产项目明显呈现大型化。,项,目,区,位,市区核心地段，尤其是,CBD,区域,富力地产的发源起步于对广州市区内厂房的拆迁后建设住宅小区，在广州拆迁数个工厂后奠定了它在房地产行业中的基础，所以富力很长时间一直遵行这样的项目区位选择，目前富力的项目基本上都位于市区核心地段，尤其是,CBD,区域，广州珠江新城,CBD,富力拥有多达,10,块土地，包括最新获得的猎德村地块，在市区核心地段的地块，相对来说无论是建设写字楼、酒店,/,公寓还是商贸城专业市场，都拥有相当的地利优势，从这点来说，富力商业地产的区位选择是较成功的。,标杆商业运营模式研究,企业篇,-,阳光股份,第三部分 借 鉴 篇,08,年运营面积 达到,27.4,万平方米租金收入达到,1.47,，,09,年运营面积将达到,38.9,万平方米，,09,年的租金收入达到,2.18,亿元，,07,年,GIC,的入主促使阳光股份产业转型,单传的房地产开发商,由自有物业租赁业务与房地产并举逐步向商业地产转型,07,年年报指出，公司未来新的战略目标是，成为“中国领先的商业地产集团”，并将,2008,年确立为“战略基础年”。,标杆商业运营模式研究,企业篇,-,阳光股份,第三部分 借 鉴 篇,区域选址：,立足于北京及环渤海区域，同时兼顾其他有潜力或者有合适项目的区域,开发模式,1.,选址抢占先机，形成区位优势,2.,订单式建设有利于复制和扩张,3.,通过长期经营实现价值,4.,已形成两种成熟的运营模式,根据位置和引入的主力店不同已有两种比较成熟的运营模式,。,模式二：社区商业中心模式,选址：,位于相对较远的人口聚居区。,主力店及其他商铺,：以家乐福或者沃尔玛为主力店，引入餐饮、服装及其他生活配套店铺，由阳光股份招商的客户相对较多，需要对整个项目进行整体定位和规划。,典型项目,：位于通州的宜商嘉和项目，沈阳世达物流项目。,模式一：城市区域商业中心模式,选址：,位于市中心或城市副中心较近区域。不仅覆盖周边居住人口，也可吸引小部分流动的非居住人口。,主力店：,引入伊藤洋华堂经营的综合小型百货为主力店，商场地下也是由洋华堂经营的面积约,5000-10000,平方米的超市。,其他商铺：在洋华堂以外的区域引入一些餐饮及其他生活配套店铺，,典型项目：,如北京的阳光大厦（除写字楼部分）、正在建设中的朝阳十里堡,A-Z TOWN,项目、科创大厦（北苑）,标杆商业运营模式研究,企业篇,-,万达地产,第三部分 借 鉴 篇,大连万达集团成立于,1988,年，已发展成为以商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货为四大支柱产业的大型企业集团，资产,400,亿元，年销售额,300,亿元，年纳税,20,亿元。万达集团在全国四十多个城市投资项目，已在全国开业,19,个万达广场，,6,家五星级酒店，持有的收租物业面积达到,300,万平方米。万达集团计划到,2010,年，资产超过,600,亿元，年销售收入超过,400,亿元，年利润超过,60,亿元， 年纳税超过,30,亿元，开业,40,个万达广场、,16,家五星级酒店、,70,家影城,600,块电影银幕、,25,家连锁百货，持有的收租物业面积超过,600,万平方米，成为中国一流的企业集团。,资料来源：万达集团网站,标杆商业运营模式研究,企业篇,-,万达地产,第三部分 借 鉴 篇,第一代产品,第二代产品,2002-2003,年 纯商业盒子式,（,1,）选择省会或中心城市布局,;,（,2,）选址都在城市最核心商圈,;,（,3,）占地面积在,1.2-2,万平，建筑面积在,4-6,万平左右,;,（,4,）主力店一般,3,家，沃尔玛超市、家具家电专业卖场及万达影院,;,（,5,）,1,层为精品、服饰，,2,、,3,层为超市，,4,层为专业卖场和影院,;,（,6,）建筑形态都为单个盒子式。,案例：长沙万达商业广场、南昌万达商业广场,2004,年纯商业 组合式,（,1,）选择省会或中心城市布局,;,（,2,）选址都在城市最核心商圈,;,（,3,）占地面积在,5,万平左右，,建筑面积在,15,万平左右,;,（,4,）主力店一般为,4,家，百货、超市,、建材家电专业卖场、影院,;,（,5,）每个主力店都为一个单体盒子,，由多个盒子组成商业广场。,案例：沈阳万达商业广场、天津万达,广场。,第三代产品,2006,年后多产品综合体,（,1,）选择省会或中心城市布局,;,（,2,）选址在城市副中心或新区的中心,;,（,3,）占地面积在,10-20,万平，建筑面 积在,40-80,万平，其中商业规模在,15-20,万平 左右,;,（,4,）产品一般涵盖了星级酒店、写字楼、酒店式公寓（,SOHO,）、商业街区、广场及高尚居住社 区等组成,;,（,5,）商业的主力店一般为百货、超市、专业卖场、影院、美食等,;,（,6,）建筑形式为综合体，以盒子,+,街区,+,高层的组合形式,;,标杆商业运营模式研究,企业篇,-,万达地产,第三部分 借 鉴 篇,万达商业地产的前期经验和教训：,用住宅开发手法做商业地产。,不了解商业地产投资的规律，对风险估计不足，更没有资本支撑中长期投资，对商业地产后期运营风险估计不足。,分割出售产权商铺，造成难以统一经营。,对“订单地产”寄予了过高的非理性的期待。,万达一度只顾借助沃尔玛主力店的优势，全力促销商铺，卖完不管或乱管，不明白城市综合体的整体产品及其投资配制,造成早期项目的商户造反,吃了大亏,没有坚实的资金实力。招商工作中过于强调资金的回笼，,特别是项目经理在本位利益基础上过分追求销售数量、快速的现金回报和速度，而缺乏对投资类型、经营品类、已售未售商铺的控制，过于追求商铺销售利润的最大化，而忽视了商铺投资者和商业租户利益的保护。,第六 、缺乏有成熟经验的项目规划、招商管理和运营管理团队，项目业态组合人为硬来，功能匹配缺位，多数项目在招商上都感觉乏力。,商业地产的长期运营性质决定了商业地产项目需要一个长期的市场培育期，需要长期的收益获得稳定的现金流，商业地产的命脉是物业的使用价值，所以，这是万达花了几十亿大价钱买的教训。,标杆商业运营模式研究,企业篇,-,万达地产,第三部分 借 鉴 篇,万达商业地产管理在教训基础上的积极改进措施 ：,万达开始改变过去追求销售收益最大化的模式，转而注重获取长期的租金收益和资产升值的收益，变销售赢利模式为租金赢利模式。 。,万达开始尊重商业地产开发的客观规律，建立了专门的商业地产规划设计院。,万达开始加大对商业物业自己持有的比例，在建的,10,多个项目甚至几乎全部持有，散售和持有的比重达到,50%,：,50%,将房管（物业）公司与商业发展公司合并成立商业管理公司，加强对开业项目物业的长期专业化托管，强化收益权运营机制，避免了物业和商业“两张皮”的问题，加大了统一招商、经营、管理、服务的力度，从而有效的保障了项目后期的商业秩序和商户的利益。,在销售对象和招租商户的甄选方面，认真对待市场的科学态度，对拿地、产品设计、商业业态匹配，慎之又慎，对商户的经营形式、信誉、经营品类、实力等方面都有系统性的要求，把追求合理的项目商业布局和长期租金收益率当原则了，为之后的资产管理和资本运营打下了基础。,在商业管理公司人力资源管理和项目团队管理上，万达开始花重金注重培育一支复合型的商业运营管理队伍，建立总部管控和项目统筹制度，这是万达了不起的进步。,万达同时密切了商业地产的资本属性，不再单打独斗，而是广泛与资本市场联系，直接建立自己的百货主力店，培育百货商业板块，减少主力店招租的物业租金压力。,尽管受制于自身物业投资收益率的培育期和中国金融政策的限制，但万达在为最终建立的,REITs,资产包而努力！,“,订单地产” 的四要素,标杆商业运营模式研究,企业篇,-,万达地产,第三部分 借 鉴 篇,为城市代言,标准化基础上的可复制性,通过模式的标准化和可复制化实现品牌价值，同时宏观层面有具有特定主题,每一个政府都与政府高度的沟通合作，达到为为城市代言为城市创造价值的目的，同时为企业树立品牌为企业赢得市场,打政府牌：,通过形象工程、就业工程，、税收工程、百年工程，四大工程宣传与打造，发挥商业项目的这一强力优势，将会为发展提供相当的便利。,1),共同选址：,对每一个店址由战略伙伴提出意见，书面确认。,2),技术对接：,通过对高度，出入口、交通体系等技术对接，实现项目在开发之前就获得了合作伙伴尤其是主力店的认可。,3),平均租金：,与所有加入合作的伙伴，都约定一个前提条件，就是接受平均租金这个概念。全国的城市分三等租金。这样做的好处是，每个店的租金具体多少不用再谈判，速度快。,4),先租后建：,选址、规划、租金都确定了，开工之前先签一个协议，然后再投入建设。,标杆商业运营模式研究,项目篇,-,大拇指广场,第三部分 借 鉴 篇,标杆商业运营模式研究,项目篇,-,大拇指广场,第三部分 借 鉴 篇,标杆商业运营模式研究,项目篇,-,大拇指广场,第三部分 借 鉴 篇,标杆商业运营模式研究,项目篇,-,大拇指广场,第三部分 借 鉴 篇,标杆商业运营模式研究,项目篇,-Sunnytown,商业街,第三部分 借 鉴 篇,项目名称：,SunnyTown,商业街,开发商：,北京,懋源,房屋有限公司,项目地址：,北京市丰台区丰桥路三环新城小区,项目性质：社区商业,区域环境,:,位于北京三环沿线最后一块待开发区域，是目前北京房地产热点区域，区域内有两个超过百万平米的城市大盘，未来将是以大型居住功能为主的综合性区域，区域内正在进行道路改扩建，规划有地铁，预计年后将投入运营，目前，该区域价值被低估，综合配套商业基础比较薄弱，随着新移民入住，带来了潜在的市场商机，值得关注；,商业体量：,66,000平方米；,销售面积:32600平米，招商面积：33400平米,项目定位：,集餐饮、,购物,、休闲娱乐于一体的大型商业街,业态,规划,：,一期：餐饮街（平米，租赁为主）、二期：淘宝街（销售为主）、三期：中央休闲广场（租赁为主），以餐饮街拉动