上海-方兴大宁金茂府产品案例分析

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,15,#,克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有,Click to add title,Click to change format,Level 1,Level 2,Level 3,Level 3,Level 3,Level 1,Level 2,Level 2,Level 1,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,#,#,克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有,2012-2013,年,世茂,集团产品研究双月刊,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,#,#,克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有,2012-2013,年,世茂,集团产品研究双月刊,上 海,2015-03-18,方兴大宁金茂府,上海,方兴大宁金茂府,基本概况,方兴在沪首个住宅项目，上海宅地总价地王，北上海住宅标杆,项目概况,基本概况,项目地址,上海市闸北区彭江路,333,号（近平型关路口）,开盘时间,预计,2015-04-25,项目开发商,方兴置业,【,上海,】,有限公司,销售代理,自销、易居中国（上房销售）,占地面积,96429,总建面积,212144,容积率,2.2,绿化率,35%,物业形态,高层、小高层,规划户数,1558,户,车位数,1818,个,物业公司,金茂物业（,6.0,元,/,月,）,装修标准,10000,元,/,首批交房时间,2016-06-30,方兴地产是中国中化集团公司旗下房地产和酒店业务的旗舰企业，于,2007,年在香港上市。方兴地产实施地产开发和物业持有协同发展战略，公司旗下高端产品的“金茂”品牌为中国驰名商标,位于浦东陆家嘴的,金茂大厦,是方兴于上海的首个物业，至今仍是上海重要地标之一，金茂府项目是方兴在沪开发的首个住宅项目,上海,方兴大宁金茂府,地理区位,项目位于闸北区大宁板块，紧贴中环和南北高架，交通便利，配套齐全，但缺乏高端住宅氛围,地理区位,内环,中环,外环,延安路高架,南北高架,徐家汇,15.5km,人民广场,8.9km,陆家嘴,13.4km,虹桥枢纽,20.8km,浦东机场,45km,大宁金茂府,项目区位示意图,大宁金茂府位于闸北大宁板块，板块内有大宁灵石公园和闸北公园两大城市绿化配套，人居环境较好；目前随着大宁国际商业广场的运营，板块内的商业氛围也得到了极大提升，聚集了更多人气。金茂府处在地铁一号线上海马戏城站和汶水路站之间，距离大宁国际商业广场两公里不到，可便捷享受大宁商业配套。不过项目周边目前配套还比较欠缺，整体高端居住氛围较差,上海,方兴大宁金茂府,交通条件,项目交通通达性极佳，自驾和公共交通出行均非常便利,交通条件,节点,距离,时间,高架入口,1.6km,车行：,3min,高架出口,1.8km,车行：,3min,公交车站,200m,步行：,5min,汶水路站,860m,步行：,10-15min,上海马戏城站,950m,步行：,10-15min,共和新路彭江路站,100m,不行：,2min,自驾,大宁,金茂府所处,的交通四通八达,，,西侧是,南北高架，东侧是平型关路，北面汶水路，南面灵石路,，距南北高架广中路匝道（双向）近,3,分钟车行距离，连通中环和内环，,自驾出行非常方便,。但南北高架和内,中环早晚高峰时段会比较拥堵，自驾出行时间成本较高,。,轨交,项目处在地铁一号线上海马戏城站和汶水路站中间。从上海马戏城到人民广场六站距离，到上海火车站三站距离，一号线连接了多个重要城市节点，轨交出行便利度高。从目前市场来看，轨交房无论保值性还是出租率都较高，轨交配套附加优势明显。,公交,项目周边的公交站点丰富，距离最近的共和新路彭江路公交车站仅百米距离，而且此站有,11,条公交线路，搭乘公交出行也很方便。项目周边的公交线路大多都是跨区行车，而且全程票价基本都是两元钱，出行成本较低。,项目距离地铁站示意图,一号线汶水路站,一号,线上海马戏城站,高架出入口,车行路线,步行路线,共和新路彭江路站,46,、,79,、,95,等,上海,方兴大宁金茂府,配套条件,项目周边居住氛围成熟，生活配套十分便利，但商业能级有待提升,配套条件,配套,属性,编号,名称,距离,能级,教育,1,大宁国际幼儿园,750m,市级幼儿园,2,大宁国际小学,900m,公办小学,3,风化初级中学,1km,区重点中学,医疗,1,彭江医院,600m,民办,/,综合,2,第十人民医院,1.7km,三甲,/,综合,商业,1,大宁国际商业广场,1.5km,大型城市综合体,公共配套,1,大宁灵石公园,1.1km,收费,2,闸北公园,2.1km,免费,1,2,3,1,2,1,1,2,教育,项目一公里范围内有大宁国际幼儿园、大宁国际小学和风华初级中学的一站式教育配套，平时步行即可达到，方便业主子女上下学,医疗,项目附近彭江医院可满足简单就医问诊，到第十人民医院也很方便，第十人民医院是一家大型的三级甲等医院，医疗水平较高，常规医疗项目基本都有覆盖。,商业,项目距大宁国际商业广场仅,1.5km,，该商场发展成熟，能够满足日常购物、餐饮的需求；久光百货建成后将进一步提升区域的商业能级,公共配套,大宁灵石公园是闸北最大的绿地公园,上海,方兴大宁金茂府,土地概况,项目土地出让时创造上海宅地单价、总价地王记录，地块限制条件较多，但在,2013,年底市场火爆的情况下仍被众多知名企业追捧，最终成交溢价超过,111%,土地概况,四方锅炉厂,居民区,（未拆迁）,地,块,名,称,2013,年,262,号公告闸北区大宁路街道,325,街坊地块,地址,东：平型关路,;,南：彭江路,;,西：共和新路,;,北：和源福邸、东北明园森林都市揽翠苑、规划路,出让方式,招拍挂,土地用途,住宅,区域,/,板块,闸北,/,大宁,环线,位置,内中环,用地面积,96429,起始总,价,477330,万元,总,建面,积,212144,成交总价,1010000,万元,容积,率,2.2,成交楼板价,47609,元,/,2014,年,1,月,28,日上午，方兴地产,101,亿元竞得闸北区大宁路街道,325,街坊地块，溢价,111.59%,，成交楼板价,47609,元,/,，上海最贵纯宅地出炉；,该地块出让创造三宗“最”：,1,、该地块起始出让总价为,47.7,亿元，为近五年纯宅地之最；,2,、领取该地块出让申请表人数达到,144,家，为近几年之最高；,3,、有招商万科宝矿联合体、远洋、中海、华润、融创绿城、保利置业、方兴地产、九龙仓、金地、嘉华、恒基、新城等,15,家最终参与竞买，参与品牌房企最多；,该地块有六大典型出让条件：,1,、地块内有河南会馆大殿建筑,1,幢，在未获区文化局行政许可前，不得对其实施拆除迁移。在开发过程中，竞得人承担保护修复相关费用，修复后无偿移交区政府；,2,、该地块上原建筑除了四方锅炉厂外，另有汽车零配件等加工企业。该地块应在土地出让后，由竞得人进行环评，在环评中应对地块土壤质量状况等环境因子进行分析评价；,3,、该出让地块由两宗地组成，由竞得人以同一主体办理两张土地证。东西两地块之间有规划广延路。两地块容积率不可统筹；,4,、该地块内不允许配置花园洋房等高低配产品，建筑高度以审定的方案为准；,5,、装配式住宅面积应不小于住宅总建筑面积的,25%,，配建保障性住房建筑面积应占住宅总建筑面积的,5%,以上；,6,、内资企业要求项目资本金不得低于项目总投资的,30%,并需提供注册会计师事务所或审计事务所出具的验资报告,；,上海,方兴大宁金茂府,板块住宅市场,大宁在售住宅项目极为稀缺，近两年价格大幅攀升，但金茂府价格仍远远高于周边项目,板块住宅市场,明园森林都市三期,均价：,39000,元,/,产品：,177,三房,象屿大宁悦府,预计均价：,52000,元,/,产品：,89,、,94,、,115,三房,绿地海珀星晖,预计均价：,58000,元,/,产品：,90,三房、,100 ,三房、,136 ,三房、,155 ,四房,大宁金茂府,预计均价：,75000,元,/,产品：,95,三房、,158 ,三房、,192,四房,闸北大宁板块长期缺少，天祥华府项目在,2013,年,10,月开盘后，,200,套房源在半年内就基本售罄，项目均价达到,43401,元,/,，板块整体均价从,2013,年的,35000,元,/,暴涨至,40254,元,/,，涨幅达到,15%;,2015,年,2,月，绿地海珀星晖项目取得新一批预证，户型为,90,三房、,100 ,三房、,136 ,三房、,155 ,四房，仅有,93,席，报价,5.8,万元,/,，金茂府超过,7,万的单价仍旧远远高于周边所有在售项目,2013,年至今大宁板块商品住宅供求量价走势,元,/,上海,方兴大宁金茂府,项目规划,项目整体,21,万方，分两期开发，一、二期中间有,2.5,万方的配建公园，全地下车库；首批推出,1,、,4,、,6#,楼，另外,3#,楼建好后将交回政府作为人材公寓,项目规划,大宁金茂府整个项目分两期开发，容积率,2.20,，绿化率,35%,，目前一期已经在建，二期尚在规划中。位于西侧地块的一期规划将引进大宁国际幼儿园总部，而东侧的二期地块将打造大面积的公园绿化，并规划有会所配套设施。一期共由,10,栋,15-22,层的高层组团而成，,2.5,万方的公园配套虽然位于二期，但对一期业主而言也可近距离享受到大面积的绿化设施；社区全地下车库设计，车位配比约,1,：,1.2,首批推出,1,、,4,、,6#,楼，其中,1#,楼为,95,三房；,4#,楼为,192,四房，仅推出西侧一侧，,6#,楼为,158,三房；另外,3#,楼建好后将交回政府作为人材公寓,大宁金茂府社区平面图,项目一期在建中,项目二期规划中,项目一期,项目二期,学校,配套公园,1#,2#,3#,4#,5#,6#,7#,8#,9#,10#,上海,方兴大宁金茂府,不利因素,项目内部的学校和车库入口将对附件房源有一定影响，而南北高架和北面加油站的噪音影响不可避免,不利因素,内部,项目,一期规划有大宁国际幼儿园总部，学校后期投入运营后可能会带来比较大的人流，成为一个比较大的噪音污染源。另外分析师提醒购房者注意的是车库出入口会对附近的房源带来一定的噪音影响，低区房源可能还会受到夜晚车辆的扫光。除了以上两个影响因素外，社区内基本无其它不利影响,。,外部,金茂府项目紧贴着南北高架，南北高架的车流量非常大，过往车辆造成的噪音影响不可避免；此外在项目的北面有一个已投入使用的加油站，加油站一般会在夜间给油站加油，油罐车的噪音影响也非常明显。,加油站,南北高架,上海,方兴大宁金茂府,户型简介,项目首批推出,95,、,156,三房和,192,四房三种户型,户型简介,95,三房两厅两卫,158,三房两厅两卫,192,四,房两厅两卫,项目首批推出的户型中,95,三房是本案最小的户型，为两梯四户设计，中间套南北通透全明设计，西北侧房间为全附赠面积，得房率较高；但该户型面宽尺度较小，房间相对促狭，对于,700,万元以上的改善型产品来说，市场接受度存疑,158,三房和,192,三房四房为两梯两户设计，面宽尺度把握合理，双南卧室、主卧套间设置，南北通透，全明设计，均符合豪宅的需求,户型,面积,套数,占比,三房,95,（,1#,、,2#,、,8#,、,7#,东）,348,40%,158,（,5#,、,6#,、,10#,、,7#,西）,256,30%,四房,192,（,4#,、,9#,）,78,9%,公租,（,3#,）,182,21%,合计,864,100%,以上为项目一期规划，二期产品全部为大平层产品但具体方案待定,上海,方兴大宁金茂府,装修配置,项目装修报价,1,万元,/,，除主流豪宅配置品牌外主打的科技概念为最大噱头和卖点,装修配置,交付标准,配置,品牌,/,材质,厨房系统,台面、橱柜,嘉格纳或柏丽,水槽,弗兰卡,龙头,弗兰卡,抽油烟机、燃气灶、消毒柜,德国博世,烤箱、蒸炉、冰箱,德国博世,墙砖、地砖,高级墙砖、大理石,卫浴系统,坐便器、台盆、浴缸,德国汉斯格雅,龙头、淋浴,瑞士劳芬,墙面、地砖,大理石,客 厅,地板,大理石,墙面,高级墙纸,卧 室,门,实木,地板,实木复合地板,墙面,高级墙纸,全屋,开关,罗格朗,大宁金茂府公寓产品均为精装修交付，装修报价,10000,元,/,，装修配置除了表格中列出比较主流的豪宅配置品牌外，主打的科技住宅概念为本项目最重要的卖点或噱头：,1,、循环地源热泵系统：利用地下恒温层进行冷热交替，节约使用成本,2,、毛细管网辐射系统：室内常年保持,20-26,度最适宜的温度,3,、防霾抗,PM2.5,除尘系统：采用欧洲最新盐溶液及经典除尘术，,PM2.5,终效过滤达,90%,以上,4,、,24,小时新风置换系统：全屋一天置换空气,25,次，免除细菌病毒干扰，湿度保持在,40-60%,彻底告别黄梅天,5,、全屋净水软水系统：水纯度达,99.9%,，远离重金属危害，预防结石、心血管等疾病,6,、外墙，屋顶、地面热阻隔系统：给结构穿上保暖衣，减少能量流失，保温节能,7,、高效节能外窗隔热系统：双层,LOW-E,中空玻璃，保温节能,8,、防辐射中置百叶遮阳系统：避免太阳辐射和刺眼光照，白天黑夜只有切换,9,、抗干扰隔音降噪系统：室内营造人体舒适声环境，达到瑞士一级声标准：,30-45,分贝,10,、同层排水系统：告别噪音，卫生清洁,11,、智能家庭控制系统：回家，离家一键控制，灯光主题自由切换，电梯呼叫到层,12,、,24,小时热水供应系统,上海,方兴大宁金茂府,样板间,目前项目所推三种户型均设置了临时示范样板间，并未设置实景样板间,样板间,上海,方兴大宁金茂府,样板段,项目目前未设置实景样板间，公共部位装修配置待定,除了样板间外专门设置了科技馆展示项目科技住宅的各类技术,样板段,上海,方兴大宁金茂府,社区景观,项目绿化率为,35%,，采用,Artdeco,建筑风格，全石材干挂外立面；方兴地产在高端住宅物业方面运营经验成熟，在北京等地有多个金茂府系列物业,社区景观,上海,方兴大宁金茂府,认筹情况,项目,3,月,7,日首次认筹，当日到访客户超过千人，认筹量超过,400,组,认筹情况,3,月,7,日当天认筹有,1,万抵,10,万，返,500,元加油卡等优惠外，还有“日进斗金”优惠，即认筹当日到,4,月,15,日，均可享受每日购房总价减,2000,元的优惠，目前案场报价约,7.5,万元,/,据悉，当日到访客户近千组，认筹量达到,400,组，现场调研发现，认筹客户多来自北区，多为一家三口，对生活品质有较高要求，且对于金茂府的科技装修设计和自带公园、学校的配套非常满意,虽然项目案场表示认筹超过,400,组，但由于认筹金额较低，其中应该有相当一部分的“水筹”，项目具体销售情况还需要看正式开盘后表现,