地产写字楼产品品质研究45

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,地产江湖,数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,中国管理资讯网,地产江湖,数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！,写字楼产品品质研究,商业楼宇项目部,1,与写字楼有关的问题,保护地球环境,防止城市的温暖化、热岛效应,防止破坏臭氧层,节约能源,办公楼作为社会产品,重新认识建筑的社会资产,考虑和区域社会的共生景观关系,建筑的使用寿命（long-life)和产生的社会环境,重新认识现存建筑的价值再生,2,与写字楼楼有关的问题,信息化,社会的网络化和写字楼的变化,信息化技术的普遍应用,小办公室及家庭式办公的出现,灵活性（办公楼使用上的自由度）,OA系统的调整,人员的增减,布局的改变,电源、照明、空调以及综合布线等的各种变化,3,与写字楼有关的问题,安全对策,防灾（消防、抗震、避雷、防水等）,防盗（企业财产、企业情报）,由信息化而产生的危机管理对策（为保护信息通讯系统所采取的各种风险对策）,无障碍,高龄人员,残疾人员,女性,设备管理（Facility Management）,4,与写字楼有关的社会问题,舒适性（Amenity)-提高居住和工作环境,空气,热量,声音,光线,色彩,味觉,视觉,根据休息、隐私以及交谈等不同目的提供不同的舒适性,5,写字楼产品品质研究,从城市规划的角度研究,从建筑设计的角度研究,从设备设施的角度研究,6,从城市规划的角度研究,项目用地在城市规划中所处的位置,项目用地描述的主要控规指标,城市设施对项目的影响,写字楼产品设计需如何城市规划的要求,小结,7,从城市规划的角度研究,项目用地在城市规划中所处的位置,项目的用地的土地性质,项目用地所在区域的中、远期发展规划,项目用地与城市中心区域的关系,项目用地与周围环境的关系,项目用地描述的主要控规指标,8,从城市规划的角度研究,项目用地描述的主要控规指标,高度,容积率,基地面积/用地面积（首层占地率）,绿化率,停车位（专题介绍）,干道开口位置,9,从城市规划的角度研究,城市设施对项目的影响,公路网,附近停车场,煤气,自来水,电气,电话,下水道,热力,10,从城市规划的角度研究,写字楼产品设计需适应城市规划的要求,适应城市规划对于土地资源的综合利用要求，包括：地上、地面、地下：,适应对于交通组织方面的要求：,适应城市公共空间设计的要求：,适应与周围建筑物之间关系的要求：,11,从城市规划的角度研究,土地（地上、地面、地下）的综合利用：,地下布置车库、地下通道,地面层与裙房布置商业服务设施、办公楼出入口,高层布置办公楼,交通组织方面：,机动车,非机动车,人流货流路线,步行路线,12,从城市规划的角度研究,城市公共空间设计：,空间的功能,大小,尺度,高度,造型,与建筑物之间关系方面：,与周围建筑物的和谐统一等,13,从城市规划的角度研究,小结：,在规划上能符合城市整体规划的要求，考虑发展、留有余地,用地内部交通顺畅,在高、低层配置上具有足够的科学性,在视觉及空间感觉上有其特色,14,从产品设计的角度研究,建筑设计,高层与低层,首层平面设计,标准层设计,消防设计,室内设计,15,建筑设计,高层与低层,高层与低层部分设计,满足功能的不同用途,确保公共空间独立于办公部分的交通路线,考虑日照条件对邻地的影响,丰富立面及体型：屋顶花园,16,建筑设计,首层平面设计,首层设计的重要性和要求：,大厦功能的综合性导致首层设计复杂：,合理组织进出大楼的各种人流,合理组织首层公共部分和办公层,从环境设计上要创造适于办公楼的空间环境、色彩环境和光环境等，以求良好的第一印象,17,建筑设计,首层平面设计,首层平面与总平面的关系,总平面设计决定建筑物在用地中的位置，重点要注意,标准层的平面设计同首层层流线处理的整和性,一层的主流线和物业管理以及停车场与通用口出来的服务流线,安全避难通道,紧急车辆的活动空间,18,建筑设计,首层平面设计,流线设计,首层人流线路包括：办公人员流线、大楼管理人员流线、来访者流线、外来开会、进餐、购货人员,总平面车流包括：上班人车流、外来者车流、货车及垃圾车流线、消防车环路和紧急情况下消防车需通达各处，还有自行车线路,19,建筑设计,首层平面设计,人口大厅设计要点,首层入口大厅是重要的交通枢纽,首层大厅的室内外空间渗透,大厅空间的动态导向与限定,20,建筑设计,标准层平面设计,标准层平面的内容,办公空间,公共走道,楼梯,电梯间、前室,卫生间,开水间,空调机房,各种管线的竖井,21,建筑设计,标准层平面设计,公用部分（核心筒）,生活功能：卫生间、开水间,流线功能：电梯厅、走廊、楼梯间,设备功能：空调机房、管道井,22,建筑设计,标准层平面设计,核心部（核心筒）布置,中央型,偏心型,分离型,外周型,核心部（核心筒）大约占标准层面积,20-30%,23,标准层平面相关指标,办公空间,现在及未来将要入住的人员数量，参考指标：人均办公面积约6-12平方米,除办公面积外，会议室、接待室、食堂等配套设施，包括上述配套面积后，参考指标：人均建筑面积约10-20平方米,平均人员密度指标=平方米/每办公人员,欧美国家为15平方米,日本过去为3-10平方米，目前是12-13平方米,会议室,大型会议室,中型会议室,小型会议室,24,标准层平面相关指标,卫生间：,配置：前室、洗手盆、镜子、烘手机、洗手液等,指标：,女用卫生洁具的合适数量,男用卫生洁具的合适数量,开水间,配置：开水器、洗茶杯及消毒的水池、吊柜、上下水、过滤茶根的器具、倒烟灰的容器及地漏等,开水间面积不应小于6平方米,25,标准层平面相关指标,走道：,双面布置房间的走道净宽度不小于1.6m,单面布置房间的走道宽度不小于1.3m,楼梯,每层楼梯总宽度按其通过人数每100人不小于1米m,办公楼楼梯的最小宽度（净）不应小于1.2m,26,建筑设计,标准层剖面设计,层高,决定层高的因素：,办公室平面尺寸于室内感觉,自然采光要求，窗口大小要求,空调方式,排烟方式,照明方式,消防喷淋方式,参考值：,高层办公楼吊顶下净高应在2.6-2.7米,27,建筑设计,标准层剖面设计,吊顶,吊顶上的设施,照明灯具,空调风口,消防设施：烟感报警器、紧急照明灯、紧急广播喇叭、机械排烟口、防烟分区垂壁,预留灵活隔断的安装点,吊顶内部检修口,28,建筑设计,标准层剖面设计,吊顶,决定吊顶内部高度的因素,结构楼板及梁所占的高度（每层减低20cm ,那么20层楼总高将降低4m）,空调主干管的高度及位置,消防喷淋管的位置,电缆桥架高度及位置,照明灯具深入吊顶的高度,29,建筑设计,标准层剖面设计,窗户,窗户设计时的参考因素,采光面积,节能的开窗大小和玻璃种类,开窗大小与办公室进深相吻合,办公安全性和居住性,窗边空调设备的收口,窗的宽度一般是开满外柱之间或在外柱之外作成水平联窗,窗下口高度在距地50-80cm高,30,消防设计,防火与防烟分区,防火分区,防烟分区,疏散设计中的几个问题,底层外门的宽度,消防层楼梯、电梯位置设计,消防控制中心的设计,耐火构造设计的几个要点,31,消防设计,防火分区,防火分区,低层与高层之间的防火分隔；大空间、连通空间的防火分隔；,地下室防火分区，地下室的防火分区允许面积的要求比地上建筑更为严格；,地下车库的防火分区；,楼梯间与通风空调机房等特殊部位的防火分隔：,32,消防设计,防火分区最大允许面积,名称,每层最大防火分区（平方米）,一类建筑,1000,二类建筑,1500,地下室,500,33,消防设计,防火分区相关指标,地下室防火分区：,地下室的防火分区按高规，每个防火分区不得超过500平方米，设自动灭火设备时不得超过1000平方米；,地下车库，防火分区最大允许面积为1000平方米，设自动灭火时最大允许面积为2000平方米；,楼梯间与通风空调机房等部位的防火分隔：按照高规规定：“附设在高层民用建筑内的固定灭火装置的设置室通风、空气调节机房等，应采用耐火极限不低于3.00h的隔墙和2.00h的楼板与其他部位隔开。隔墙的门应采用甲级防火门。,34,消防设计,防烟分区,防烟分区：,需设排烟设施的走道、净高不超过6m的房间，应采用挡烟垂壁、隔墙或从顶棚下突出不小于50cm的梁划分防烟分区。,每个防烟分区的建筑面积不宜超过500平方米，且防烟分区不应跨防火分区,35,消防设计,其他问题,疏散的问题,低层外门宽度的规定：自动门、旋转门不算疏散门，每100人1m宽,消防楼梯要求接近电梯厅、考虑双向疏散,楼、电梯防烟前室的设计,消防控制中心的设计,功能,位置,建筑,耐火构造设计中的注意点,36,室内环境设计,日照的控制：,就是消除阳光引起的晃眼和减少日照带来的辐射热,对直射阳光的遮挡方式,反射玻璃的应用,遮阳百页,照明：,现代写字楼一般进深较大，需要依靠人工照明来创造良好的视觉环境。室内的照度随着时代和经济的发展而增加，美国标准照度大约是日本2倍。,37,室内环境设计,温度、湿度调节空调系统,噪声控制,38,室内环境设计,室内设计的 几个心理因素,房间大小,顶棚高度,窗台大小、高度,房间颜色,装饰材料,39,从设备设施角度,电梯,空调,停车位,智能化,40,电 梯,电梯台数的设定,查表法,按建筑规模计算法,模拟法,实例比较法,电梯设置方式,传统分区方式,双层轿箱方式,快速梯与分区梯结合式与立体电梯厅方式,41,电 梯,衡量电梯系统的指标,品牌,载重,载客人数,梯速,42,电 梯,电梯厅的布局与装修,电梯厅的布局,良好的配置,不良的配置,电梯厅的装修,电梯门套及电梯厅墙面应采用经久耐用而装饰性强的材料,首层电梯厅装修标准一般高于其他层,吊顶与灯具配合，使光线柔和而明亮,43,停 车 场,车位数量标准,停车场：小型汽车按每车位25平方米、自行车每车位1.2 平方米,停车库：小型汽车按每车位40平方米，自行车每成为1.8平方米,外贸办公楼每1000平方米应留有4.5个,坡道设计：坡道斜度在1/8以下，如做不到，要求作到冬季坡道无积雪、无冰，并且切实作到坡道防滑,44,停 车 场,停车方式,室外停车,地下停车,独立型停车（塔式停车楼）,大楼连体型,机械式停车场,45,