商业地产招商必备课件

FROM VISION TO VALUE,投 资。 升 值。 新 方 向,长沙商业市场调研简报,2011,年,10,月,第一部分：,城市发展趋势分析,长沙为湖南省省会，位于湖南省东部，湘江下游长浏盆地西缘。,长沙市总面积,1.18,万平方公里，其中长沙市区面积,954.6,平方公里，占长沙市总面积,8%,，城市中心极度集中。,长沙市概况,长沙市人口同比分析,长沙人口逐渐增长，但增长速度越来越低，同时缺乏外来人口进入，与同等规模及经济发展状况城市相比,，,长沙常住人口及户籍人口均较低,，,相比而言，消费市场较小。,武广高铁发展规划,武广高铁进一步缩短了长沙到周边城市的距离，长沙的城市辐射力与吸引力加强，利于长沙城市群的产业升级，促进经济发展。,武广高铁的开通，使长沙到广州的时间缩短为,2,小时，到武汉的时间缩短为,1,小时。,武广高铁的开通，使得长沙成为中国中部最核心的城市之一，湖南将真正融入泛珠三角区域经济圈。,长株潭一体化,长株潭三市在空间上呈现“品”字结构，城市之间的距离为,50,公里 。随着长株潭轨道交通建设的完善，湘潭、株洲将为长沙带来大量的流动人口。,预计,2015,年，每年将有,1,800,万人流从两地前往长沙，而到,2020,年，则提高到,2,500,万。,长株潭一体化经济圈加快步伐，长沙作为核心城市，经济、人口、消费将大幅度发展，城市竞争力加强。,长沙城市总体规划,长沙将形成“一主两次四组团”的城市布局：,“一主”指中心城区；,“两次”指河西新城和星马新城；,“四组团”分别为为暮云、捞霞、高星、含浦组团。,到,2020,年，长沙的城市居住人口,310,万，其中主城区（中心区、河西新城、星马新城）城市人口为,264,万。,长沙发展目标定位为我国中部地区重要的区域性现代化中心城市，城市人口的快速增长及城市人口素质不断提升，将为长沙商业的发展注入更强消费力。,新的规划区一方面利于提升长沙城市竞争力，吸引大量居住、商务人口，为商业、商务发展提供机会；,另一方面，新的规划区将出现各类先进的综合体业态。,河西滨江新城,：打造行政商务圈的滨江商务片区、滨江居住区、文娱观光与旅游服务基地。,芙蓉,CBD,：,集金融、贸易、办公、信息、物流及会展等,10,多项齐全功能，打造成商贸中心、文化中心和生产服务中心。,新河三角洲：,集文化、旅游、休闲、商业、商务为一体的都市休憩商业区,(RBD),金融城：,打造长沙金融产业集聚地，吸引更多金融机构。,南湖新城：,以绿色生态景观为特色，集金融、商务、休闲、美食、居住等为一体的城市新区,区域发展规划分析,在长沙国际化大都市的发展趋势下，确定以芙蓉中央商务区为中心，长沙规划发展了多个城市副中心区域；,每个城市副中心将承担不同的城市功能，新的规划区均有其代表性的大型综合体，代言其发展趋势；,芙蓉,CBD,作为城市中心的地位不会改变。,金融城,金融街西临芙蓉路、东接东风路，南连体育馆路，北迎三一路，总规划面积,1,600,亩。,该地块共分为三个区域：,西面是金融核心区，规划标志性建筑、各金融集团的总部大厦、级高档写字楼等；,南面，将是金融产业的配套发展区，重点发展宾馆、酒店、信息服务、创意产业、品牌卖场等配套产业；,东面、北面，是金融产业的生活服务区。,金融城规划用地,金融城的发展规划将完善长沙北部区域的商业、商务功能。目前长沙北部区域的商业发展较为落后，居民主要选择五一路商圈消费，随着金融城大型购物中心的开发，将有可能部分截留北部区域消费者前往中心区域消费。,金融城,南湖新城,南湖新城北起解放西路、南至二环线、东起书院路、西至湘江风光带，总占地面积,5,597,亩，是一个以绿色生态景观为特色，集金融、商务、休闲、美食、居住等为一体的城市新区。,南湖新城将以固有的自然资源优势为主体，规划构筑“一带两园四区”的总体战略布局，形成一座现代化综合型城中城：,“一带”，即湘江风光带。,“两园”，即南郊公园和生命科学主题公园。,“四区”，即酒店金融区、高档公寓区、滨江商务区，山水居住区。,随着新城的开发，长沙南部的吸引力得到加强，也将带来更多的商务、居住人口，为商业提供消费潜力。,南湖新城,河西滨江新城,滨江新城项目规划范围南起潇湘嘴，北至二环线，东临湘江，西到银杉路、溁银路，规划区域面积,7.2,平方公里。,滨江新城区将集商务、商业、文化、旅游、休闲及娱乐等综合功能于一体，将建设成为 “滨江商务聚集带”和“滨江休闲产业聚集带”。,滨江新城建成后将容纳就业人口约,35,万，居住人口约,22,万。,滨江新城的建设将进一步加快河西的发展，未来河西新增加的大量居住、商务人口将为商业发展提供消费潜力。,河西滨江新城,新河三角洲,北辰新河三角洲,北辰新河三角洲项目作为北部新城最重要的组成部分，将提升长沙北部的商业、商务地位，但该区域非传统商业圈，未来的商业培育期将非常漫长。,新河三角洲分析,新河三角洲地块总建筑面积,380,万平方米，其中住宅约,300,万平方米，酒店、商业、写字楼、公寓等综合公共建筑,80,万平方米。,首期开发总建筑面积为,52,万平方米，计划投资约,12,亿。其中酒店、写字楼和购物中心各约,6,万平方米，滨水商业街,3,万平方米。,该项目将通过,8,到,10,年的时间建成集文化、旅游、休闲、商业、商务为一体的都市休憩商业区,(RBD),。,区域规划分析总结,虽然长沙规划了多个城市副中心区域，每个区域均规划大型商业体，未来商业竞争激烈,但芙蓉中央商务区规划起点最高，商业发展前景可观。,中西部龙头城市,商业发展前景良好,长株潭核心城市,城市辐射力将不断扩大,长沙城市中心,芙蓉商圈不断扩大及发展,长,沙城市经济处于高速发展阶段，预计长沙在未来,3-5,年内整体实力将得到极大的发展，经济的快速发展也必将带动商业的发展，因此项目因应城市发展的考虑现阶段至未来几年的发展变革需要。,城市发展分析总结,第二部分：,长沙商业发展分析,长沙仁天世纪文化传播有限公司,微信营销 小区短信,电话：150 8070 6570,各商圈发展分析,五一路商圈：美美百货、平和堂、新世界百货、王府井百货、春天百货、万达广场、百联东方广场、黄兴路步行街,袁家岭,-,火车站商圈：,友谊商店、阿波罗广场,东塘商圈：,平和堂、友谊商城、金色家族名品中心、嘉信茂购物广场,伍家岭商圈,荣湾镇商圈：,通程商业广场,传统商圈分布及代表项目,传统商圈发展状况分析,五一商圈,商圈范围：五一商圈位于长沙市中心地段，以五一广场为核心，东临芙蓉路，西至湘江路，北起营盘路，南倚南门口；,商圈业态：五一商圈已成为以大型百货为主力业态，休闲、餐饮为辅助业态的黄金商圈；,主要商场：平和堂、王府井百货，春天百货，新世界百货、百联东方，黄兴路步行街，金满地步行街等。,商业氛围：商圈日均人流量,30,万人次，是长沙市商业标志，占据着市级商圈的霸主地位。,五一商圈主要商场,五一商圈的商业以百货、步行街为主，涵盖高档、中档、低档多个消费层次，以零售、餐饮为主，娱乐服务业相对较为欠缺。,长沙仁天世纪文化传播有限公司,微信营销 小区短信,电话：150 8070 6570,平和堂百货,平和堂百货,经营方面：,平和堂凭借着五一商圈内黄金地段的商业位置，以及附近大量中高档百货的群聚效应，取得了一定的成功，由于五一商圈内的百货竞争十分激烈，商场重点对品牌进行了一定的品牌错位经营。由于商圈内百货格局已基本成形，平和堂营业额想更进一步将十分困难。,规划方面：,平和堂拥有一个中庭，,100,多平方米，两组扶梯，两组直梯围绕中庭展开，四纵四横的过道组成人流动线。外部展示面大，引入人流的商场大门不够档次，五一大道与黄兴路交汇处的立交形成高差层次，商场以略下沉的广场，设计双首导概念。,商户组合：,商场以百货为主，辅以超市、餐饮、健身房等，经营业态较广场，涵盖珠宝首饰、服装、鞋、家电、床品、童装、快餐、西餐、特色餐饮、银行、生活配套等。经营档次适中，品牌较多，以国内一二线品牌、国际大众品牌为主。,新世界百货,商场综合分析,经营方面：,新世界百货商品力求与周边百货进行错位，引入中高档次品牌，走精品货路线但由于进入市场较后，且位置稍偏离商圈中心，目前商场人气较差，经营状况较差。,规划方面：,典型百货公司动线规划，围绕小中庭四周展开动线，开放式商铺沿动线布局，靠墙形象铺与中岛铺组合构成商品区，中庭设立一组观光梯及一组手扶梯，作为人流上下输送功能通道。,商户组合：,商场以百货为主，辅以超市、餐饮、健身房等，经营业态较广场，涵盖珠宝首饰、服装、鞋、床品、童装、西餐、特色餐饮、生活配套等。经营档次较为参次，高档与低档差距过大，品牌不够丰富。,新世界百货,王府井百货,王府井百货,商场综合分析,经营方面：,王府井百货自,2004,年进入长沙以来，营业额节节上升不断突破纪录，,2009,年营业额突破,10,亿，是长沙最成功的百货广场之一。,规划方面：,王府井百货经营区域呈长方形展开多层动线，主要以手扶梯作为人流输送渠道，靠墙形象铺与中岛铺相结合。,商户组合：,高档为铺、中档为主的商户组合，商户数量极其丰富，符合了长沙作为发展中省会城市的消费需求。,春天百货,商场综合分析,经营方面：,春天百货属于传统百货，内部硬件设施比较陈旧，因此目标客户群体以大众群体年轻阶层为主，由于位置稍偏离商圈中心，商场内部购物环境欠佳，目前商场人气较差，经营状况较差。,规划方面：,典型传统百货公司动线规划，两端设置自动扶梯，没有规划中庭，靠墙形象铺与中岛铺组合构成商品区，垂直交通系统不足。,商户组合：,商场以百货为主，涵盖珠宝首饰、服装、鞋、床品、童装、生活配套等。经营档次较为参次，以中档为主，缺乏餐饮等休闲业态，品牌不够丰富。,春天百货,东方商厦（乐和城）,东方商厦（乐和城）,经营方面：,东方商厦又叫百联东方商厦，由于前期合作单位等多方面原因导致目前经营不佳，空置率较高。一直以来是以百货的模式进行经营，商场正在调整为购物中心模式，调整后名为“乐和城”，预计年底完成调整。,规划方面：,东方商厦平面呈,L,形，调整后的购物中心名为乐和城，东方商厦百货做为主力店，占据,L,形的小横线部分。乐和城拥有多个小中庭，主动线过道宽广，不过柱子较密较大，阴挡视线，削弱了中庭和大过道的效果。,商户组合：,目前经营的主要是东方商厦百货，和一些餐饮，一楼引进了国际一线名牌。预计调整后会引进更多的业态，值得期待。,万达购物广场,万达购物广场,经营方面：,万达广场由于邻近黄兴路步行街，一层以类似于步行街的业态定位，经营状况虽然不错，但没有充分挖掘出这一优势项目的价值。二三层完全租给沃尔玛，四层做电影院，虽然起到了主力店的凝聚效应，但没有足够的零售商业的体现他的价值。,规划方面：,一楼规划为室内步行街式铺位，两条过道，中间相连，连南角落一组扶梯，商业体量虽然大，缺乏舒适的空间感和可逛性，不易留住人流。室内装修档次较差，室外装修档次中等。,商户组合：,商场商户数较少，超市及电影院占了,70%,以上商业面积，商业整体后续运营价值较低。服装零售品牌档次低，与步行街商业相匹配。业态简单：超市、电影院，缺乏丰富业态的支撑，商场也难以留住人流，浪费了一个位置优越的商业体。,美美百货,美美百货,经营方面：,美美百货商业面积不大，走中高档路线，处于交通便利的城市核心区域，加上附近几个高档酒店为依托，经营尚可，但长沙引进高档品牌的百货很多，算不得一枝独秀。,规划方面：,由于商场面积小，动线规划简洁，过道也不宽，几个商铺围绕着一个很小的中庭，一组扶梯构成垂直动线，室内装修精致，室外装修大气。,商户组合：,商场业态配置简单，以服装为主，商户数量不多，以,LOUIS VUITTON,、,ERMENEGILDO ZEGNA,、,BALLY,等为主力店，极具格调。美美百货是小体量、高档次商业经营的教科书式案例。,黄兴路步行街,金满地步行街,长沙太平街,五一商圈特点,五一商业圈有,2000,多年的发展历史。商圈年客流量逾亿，年消费十几亿元。有,6000,余家商家，年纳税额数亿元。,商圈业态齐全，以中高档次为主，汇集了数量众多的大型购物场所、商业步行街、电器专业卖场、大型生活超市、大型酒店、中西餐厅金融机构、休娱休闲场所等，是一个集购物、休闲、娱乐、餐饮、办公、旅游于一体的大型商业中心。,目前商圈已开始产生旅游效应，例如黄兴路步行街是游人到长沙游玩的必去之地。,五一商圈多年来一直是城市商业的集中地，集政府规划、城市中心、人口集中、消费惯性等多种因素奠定了五一商圈的霸主地位。,五一商圈发展趋势,商业的发展，不仅仅是商户的增加，零售额的增长，商业模式也是重要的发展指标，目前五一商圈的商业模式以百货为带动，步行街与餐饮娱乐相辅相成的发展模式，未来将形成以购物中心为主导的购物文化及生活方式的升级。,五一商圈与其他商圈相比，竞争优势明显，其他商圈的发展无法动摇本商圈的主导地位。,商圈未来将向着更为优质的商户、多元化的服务、丰富的业态发展。,东塘商圈,商圈范围：东塘商圈以东塘立交桥为中心向周边辐射：向南延伸到砂子塘、红星；往北沿韶山路连接五一大道，打通袁家岭；往西与侯家塘搭界；往东经赤岗冲蔓延至二环线。,主要业态：百货、超市、酒店、金融、休闲、餐饮等。,商业氛围：东塘日均人流量为,15,万人次，最高超过,40,万人次。,主要商场：友谊商城、平和堂、金色家族名品中心,长沙仁天世纪文化传播有限公司,微信营销 小区短信,电话：150 8070 6570,友谊商城,友谊商城,经营方面：,友谊商城以百货的经营模式，主要辐射范围为东塘及附近区域。东塘的大型百货并不太多，经营状况较好，但离五一商圈较近，不能辐射较大的范围。,规划方面：,商场为旧民居改建，外部装修一般，内部装修较好，但无中庭，一组上下扶梯，空间感较差，硬件设置较差，购物环境一般。动线规划及业态布局均是常见的百货式布局，无鲜明特色。,商户组合：,商场业态配置简单，以服装等零售为主，无餐饮、娱乐等业态。一楼品牌档次较好，与二楼以上品牌档次形成较大落差。,东塘平和堂,东塘平和堂,经营方面：,平和堂以百货的经营模式，主要辐射范围为东塘及附近区域。东塘的大型百货并不太多，经营状况较好，但离五一商圈较近，不能辐射较大的范围。离友谊商城较近，经营定位相似，经营状况相差不大。,规划方面：,项目东西南北方向均有较大的落差，引入多首层概念，第一层以台阶拉高，地下一层以台阶下沉。外部装修一般，大门设计较差，门口柱子多再加上台阶，不利于引入人流。商场拥有约,200,平方米的中庭，两组扶梯，内部环境比友谊商城好。,商户组合：,商场以百货经营为主，相比友谊商城，增加了超市和少量餐饮，引入商户和品牌也略多。一楼品牌档次较好，与其他楼层品牌档次形成较大落差。,金色家族名品中心,金色家族名品中心,经营方面：,金色家族与美美百货相似，走中高档路线，但商业面积较大。金色家族、友谊商店、美美百货是长沙高档品牌的集中地。,规划方面：,由于商场面积小，动线规划简洁，过道不宽，约,2.5,米，无中庭，一组扶梯构成垂直动线，室内装修精致，室外装修简洁明亮。,商户组合：,商场业态配置简单，以服装为主，手表、鞋、皮具为辅，商户数量不多，以,DIOR,、,CK,、,GUCCI,、,PRADA,等为主力店，高档女装比美美百货好，高档男装不及友谊商店。,东塘商圈特点,东塘作为区域性商业中心，近年来发展势头迅猛，已成为除五一商圈外的长沙主力商圈。,东塘商圈核心点集中在友谊商城、平和堂、金色家族名品中心，商圈内其他商业较为分散，规模也有限。,东塘商圈辐射面较广，侯家塘商圈、雨花亭商圈、红星井湾子商圈都处于东塘商圈的辐射范围内。,省府南迁，极大地活跃着南区商业。而随着长株潭一体化脚步的迈进，东塘商圈更率先建立起长株潭的空间链接。,东塘商圈目前是长沙商业网点规划的区域性商业之王，商铺价格及租金居长沙第二。在长株潭融城的大背景下，东塘商圈的发展具有较大潜力。,东塘商圈发展趋势,现在的东塘商圈类似,5,年前的上海 徐家汇，极具生长空间，有望成为长沙市含金量最高的核心商圈之一。,商圈未来将向着更为优质的商户、多元化的服务、丰富的业态发展。,商圈的规模将更一步扩大，商业集中度逐步加强。,商圈经济兴旺与否，最关键的因素是人。在东塘商圈的辐射范围之内，除原有的一些重量级生活小区，大量生活住宅区开始在城南扎堆。持续看涨的楼盘均价，意味着这一群体的购买力之强。商家只要做好服务文章，就能成功地将这些消费对象潜在的购买力转化为现实的购买力。,随着省政府机关南迁，长株潭融城步伐提速，长沙城市重心逐渐南移，东塘已成为一方不可多得的财富洼地，这一商圈新贵的前景不可估量。,火车站商圈,商圈范围：以长沙火车站为辐射中心，沿车站路与五一大道（东段）向四周延伸，北到八一路、南至人民中路。,商圈简介：经过近十年的发展，火车站商圈目前已形成了湖南省最大的电脑及电子产品集散地，辐射面甚广。由于火车站、长株潭汽车站、民航大酒店的影响，火车站商圈交通优势明显，同时带旺周边酒店业、娱乐休闲。人口密度高，消费人群偏向年轻化。,商圈业态：业态齐全，包括百货、超市，尤其以电脑及电子数码产品销售为主；,主要商场：阿波罗商业广场、家润多百货、苏宁、国美、通程电器、以及,9,家大型,IT,专业卖场,商业档次：整体商业形象欠佳，以中低端购物场所为主。,长沙仁天世纪文化传播有限公司,微信营销 小区短信,电话：150 8070 6570,阿波罗商业广场,阿波罗商业广场,经营方面：,阿波罗商业广场拥有,11,万平方米的体量优势，一站式的购物选择，优越的购物环境，再加上商圈内竞争对手较少，成为长沙最爱欢迎的商场之一。,规划方面：,商场拥有近,600,平方米的中庭，两组扶梯，过道及动线设计上与百货相似，过道较窄、动线纵横交错较为复杂，铺位装修也与百货相似，外部装修大气。从建筑规划的角度来说，阿波罗还达不到现代购物中心的要求。,商户组合：,商场业态配置较为完善，除服装、饰品、化妆品、皮具等百货常见业态外，还拥有餐饮、电器、家居、健身等多种业态，只是娱乐业态较少。品牌以中档品牌为主，均为国内外常见的连锁品牌，很受大众欢迎。从业态的角度来说，阿波罗是长沙最接近现代购物中心的商场。,友谊商店,友谊商店,经营方面：,友谊商店位于袁家岭，离火车站较近，暂且划入火车站商圈。友谊商店为长沙少有的体量超过,10,万平方米的商场之一，且经营档次较高，是长沙中高档消费的主要场所，经营状况良好。,规划方面：,商场分为,A,、,B,两栋，,A,栋共四层，无中庭，一组扶梯，临街，,B,栋共八层，地下一层作为停车场，地上七层，有一个中庭，两组扶梯。动线及铺位为常见的百货式布局，,A,栋中高档次品牌铺位大，装修格调高。,商户组合：,商场,A,栋拥有高档的国际名牌，以服装为主，,B,栋为中高档的百货，业态多样化，拥有香水、化妆品、珠宝、服装、鞋等等。,A,栋品牌档次较好，,B,栋业态更为丰富。,家润多百货,家润多百货,经营方面：,家润多百货与旁边的家润多超市相辅相成，但由于体量与商圈的弱势，辐射范围有限，经营较一般。,规划方面：,商场门前拥有较大的广场，做为停车场，使得人流与车流混在一起，稍嫌杂乱。商场无中庭，两组扶梯，常见的百货式动线布局。内外装修一般。,商户组合：,商场业态为常见的百货布局，一楼化妆品、饰品、鞋，二楼女装，三楼男装，四楼童装床品等。品牌档次中等，均为国内外常见连锁品牌，以国内品牌为主。,火车站商圈特点,作为交通枢纽中心，火车站商圈有着不可计量的流动人口，大流通口岸型和大流通市场型是其独特之处。,长沙火车站商业经济圈，交通便捷，区位优势明显；周边市场密布，商业气氛浓厚，人气指数旺盛，属长沙市中心城区典型的人流、物流、信息流、资金流交汇中心。,具备大量居住人口和流动人口，销售额得到保证，但人流混杂导致中低档的商业较多，品质和档次有待提高。,火车站商圈，几大数码城商业优势得天独厚：人多客户基数大，交通便利购买方便，而临近车站使物流成本很低，货源出站便可直接发入商户铺中。在风气好转消费者信任度上升之际，顺势应景成为了火车站商圈“数码为王”的核心竞争力。,火车站商圈发展趋势,火车站商圈发展潜力有限。以流动客人为主要服务对象的商家，往往商业信誉不高，加之中高档消费及个别商业业态缺席。这也是火车站商圈一度衰落的原因。,火车站商圈的发展，最关键的是加强管理，维护秩序和提高商誉。,IT,专业市场将是火车站商圈发展的趋向，发展目标可参考深圳华强北。,商圈未来将向着更为优质的商户、多元化的服务、丰富的业态发展。,商圈的规模将更一步扩大，商业集中度逐步加强。,高桥商圈,商圈范围：以高桥大市场为辐射中心，东至万家丽路、西至东二环路、南到长沙大道，北至人民东路。,商圈简介：高桥商圈的形成，以高桥大市场为基础，至今有,15,年的历史。,商圈业态：大型百货、超市、服装卖场、家具卖场，以专业批发市场为主。,主要商场：高桥大市场、通程,OUTLETS、,广州服饰城等。,长沙仁天世纪文化传播有限公司,微信营销 小区短信,电话：150 8070 6570,高桥大市场,高桥大市场,湖南高桥大市场于,1996,年,9,月建成开业。,与机场高速、京珠高速、成（都）厦（门）高速相互贯通，离长沙火车站仅,1000,米，铁路货站仅,500,米。,是中南地区规模最大的国家级综合批发市场。,1996,年，市场抓住长沙沿江风光带建设和旧城收造契机，整体引入了福建食品城、湖南日化城；,1997,年后，陆续引入广东食品城、中国名酒饮料城、农副产品城、纸制品城,。,2000,年至今，市场以全新的规划先后推出家电百货城，（新）百货日化城、皮具百货城、茶叶城、酒店用品城、水暖建材城、综合商贸城和酒水城等,10,多个大型专业批发市场，初步形成了“大综合、小专业”的批发格局，销售覆盖省内各地市，辐射中南地区及周边,10,余个省市,通程,OUTLETS,通程,OUTLETS,经营方面：,B1,层、,L1,层为通程,OUTLETS,，经营状况极好，,L2,层,L3,层沃尔玛，经营状况一般，,L4,层为运动健身及其他，经营极差，空铺较多。,规划方面：,商场门前拥有较大的广场，做为停车场，。商场拥有一个小中庭，中庭带一组扶梯，,OUTLETS,及超市内各自带一组扶梯，常见的百货式动线布局。内外装修一般。,商户组合：,OUTLETS,业态以服装、鞋、皮具为主，品牌档次为中档水平。超市与中庭接驳处为辅营区，单独出租，租金在,200-300,元,/,平方米，业态为烟酒、茶叶、皮具、化妆品等。,广州服饰城,高桥商圈特点,高桥商圈，以发展专业市场和批发市场为主。,经营档次以中低档为主。,交通方便，离火车站近，公路网络发达，高速公路便捷。,高桥大市场是湖南最大的批发市场，也是中南地区规模最大的国家级综合批发市场。,高桥大市场平均日销售额约,5000,万元，年交易额,170,多亿元。,商圈内拥有服装、皮革、运动、饰品、家居、食品、美容美发、家电等十多种专业市场和批发市场，业态齐全。,高桥商圈发展趋势,商圈的规模将更一步扩大，业态发展将更加完善。,发展趋势仍然以专业市场和批发市场为主。,商圈影响力逐步加强，辐射范围逐步扩大。,商圈未来将向着更为优质的商户、多元化的服务、丰富的业态发展。,长沙餐饮行业概况,长沙重点美食街一览及其分布：,长沙仁天世纪文化传播有限公司,微信营销 小区短信,电话：150 8070 6570,坡子街,南门口小吃街,劳动西路餐饮街,曙光南路餐饮街,长沙酒吧行业概况,黄兴路,步行街,解放西路,万达广场,可可清吧,和茶园,VV,吧,KK,跳舞吧,星期五,KTV,爱上酒吧,温莎,KTV,玛格丽特酒吧,苏荷,BAR,上上酒吧,热舞西站,F1,本色酒吧,长沙电影院行业概况,万达影院,(,万达广场,),横店影院,(,王府井百货,),中影今典影院,(,嘉信茂广场,),长沙影院的发展水平还是处于正在发展阶段，目前电影院共有十家，其中三家为五星级影院，经济状况较为理想，随着长沙市民收入不断提高，对休闲娱乐有更多的需求，预计电影市场将会持续良好发展。,通迅数码行业概况,长沙通讯数码零售网点很多，最为集中的区域是火车站商圈和东塘商圈，主要的连锁商为通程数码城、苏宁电器、国美电器等，火车站商圈拥有长沙最大、最多的数码城。,国储电脑城,QQ,电脑城,赛博数码城,华海,3C,数码城,数码步行街,家具建材行业行业概况,长沙市现有万家丽家具广场、红星美凯龙国际家具广场、井湾子家具城、南湖家具广场、好百年家具市场、当代家居、广大环球家具广场等家具市场。其中红星、好百年、东方家园为实力强大、全国连锁经营的专业家具销售市场。,相比之下，本地家具市场多是租赁经营，众多的商家、厂家虽在同一市场内销售，但仍然各自为阵，尽管有规模，但零散，给人管理无序、信任度不高的感觉。不过本地企业井湾子家具城占有,60%,以上市场分额，实力不容小觑，万家丽建材市场二期的家具市场是目前长沙市最火暴的家具市场。,随着长沙消费能力的提高，大众对家具消费的档次也相应提高。许多知名品牌纷纷进驻长沙市场。如爱得堡欧式家具、非迪亚斯皮沙发系列、康馨家园、克劳斯帝、雅之适、半日、光明等。,长沙仁天世纪文化传播有限公司,微信营销 小区短信,电话：150 8070 6570,家具建材行业行业概况,商业市场分析总结,第三部分：,消费者市场分析,消费力分析,2010,年长沙城市居民可支配收入,12238,元，同比增长,13.10%。,2003,年以来，长沙城市居民可支配收入保持两位数的年增长率。,与其他城市相比，长沙居民收入水平比沿海一线城市略低，在内陆省会城市中处于较高水平。,消费力分析,从长沙历年城市居民可支配收入与消费性支出增长速度来看，收入的增长远高于支出的增长，说明消费潜力较大,。,近年城市居民消费性支出有大幅度的增长，消费市场活跃。,2010,年，长沙城市居民消费性支出占收入比例为,74.22%，,与深圳相当，高于武汉、成都，表示消费者消费欲望较高。,社会消费品零售总额构成,全年限额以上批发零售企业零售额比上年增长,25.9%,，分类别看，,粮油类增长,33.3%,；,服装、鞋帽、针纺织品类增长,26.2%,；,化妆品类增长,35.5%,；,金银珠宝类增长,29.6%,；,日用品类增长,36.3%,；,体育、娱乐类增长,16.4%,；,石油及制品类增长,6.5%,；,通讯器材类增长,16.7%,；,家用电器和音像器材类增长,18.6%,；,汽车类增长,44.5%,，汽车类零售额拉动全市社会消费品零售总额增长,4.9,个百分点。,汽车、食品、化妆品、日用品、珠宝饰品、服装鞋帽类增长较快，消费结构以食品、日用品、服装零售等传统零售为主，餐饮、娱乐等服务业发展较慢。,居民消费分类构成,在城镇居民消费分类中，,2010,年同比增长趋势为：,食品消费增长,4.9%,；,衣着消费增长,15.6%,；,设备用品及服务消费增长,45.9%,；,医疗保健消费减少,3.4%,；,交通和通讯消费增长,56.7%,；,居住消费增长,19.4%,；,文化教育娱乐服务消费增长,26.8%,；,杂项商品和服务消费增长,3.1%,。,居民消费中，设备用品、交通及通迅、文化教育娱乐服务增长快速，衣着与居住保持稳定的增长，体现了居民消费向多样性发展。,消费观念,2010,年,长沙城镇居民恩格尔系数为,32.4%,，外出就餐、服装服饰、文化娱乐等消费占消费支出较大比例，由满足日常生活需求过渡到享受型需求；,有自身固定的消费习惯及理念，,注重生活放松但对生活品质缺乏追求；,受现有商业模式及消费环境制约，,消费观念仍停留在消费产品层面，生活及消费层次有待提高,；,对外来的消费文化接受度较高、接受速度较快，普遍品牌意识较强。,消费模式,现阶段消费模式比较单一；,消费模式较集中一些类别，如食品、日常用品等消费占据较大市场；,消费层次较弱，即细分市场不足，集中于高端、中低端及低端消费；,消费主体较单一，以本地居民为主，集中于家庭消费为主。,结合长沙商业现状，现有商业模式已限制消费者消费意愿，商业模式已滞后，随着消费力增加带来消费观念转变，推动消费结构向多元化消费发展、消费市场层次更加清晰，消费主体开始分解并丰富。消费模式的进化发展向国内一线城市靠近。,消费模式比较分析,第四部分：,去化型商铺市场分析,长沙仁天世纪文化传播有限公司,微信营销 小区短信,电话：150 8070 6570,住,宅市场的调控使得资金不断被分流，商业地产由于不限购吸引了众多资金进行投资。商业地产投资的火热使得银行已经慢慢开始对商业地产贷款进行一些控制。,目,前长沙商铺购买进行贷款难度可能甚于住宅。 在重重限购的打压下，曾经红火的商品住宅市场眼下正经历“寒冬”，一些投资者开始将眼光转向不限购的长沙商铺。不过记者近日走访得知，由于多家银行抬高了商铺贷款的门槛，眼下买商铺想要申请贷款，可能比住宅还难！,2011,年,在售,商用物业,2011,年,预售,商用物业,长沙仁天世纪文化传播有限公司,微信营销 小区短信,电话：150 8070 6570,附：凯乐国际城促销手法,噱头：号称比同地段、同品质、同类型商铺，便宜,50%,性质：变相集资,效果：武汉和长沙两地同时操作，预计筹款,1.7,亿，现得款约,5000,万，约今年,6,月至今,目的：一箭三雕，一方面弥补旗下房地产公司资金不足，另一方面为旗下湖北黄山头酒,业公司赴香港,IPO,做准备，最终也为楼盘做售卡铺垫,手法：商铺类,-10,万元购黄山头周恒刚,1988,纪念酒赠上市纪念卡抵房款（买酒不开票）,住宅类,-5.1,万元购黄山头周恒刚,1988,纪念酒赠上市纪念卡抵房款（买酒不开票）,（买一房购酒,5.1,万享,7.1,万，买二房三房购酒,5.1,万享,8.1,万，买四房购酒,5.1,万享,9.1,万 ）,享受优先选房和开盘折扣,售价：住宅约,6600,元,/,，商铺,3-5,万元,/,，其中对外炒叫的,10000,元,/,为其中,2,栋,5,层商业,体的,5F,价格！,凯乐国际城二期位于长沙市湘江大道,326,号，西面紧依湘江,THE END,