旅游地产最新研究成果

,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,区域旅游业宏观背景分析,项目本体分析,旅游度假村理论研究,项目旅游发展评价,项目旅游度假村定位,项目旅游发展策略研究,项目旅游度假村研究思路框架,旅游功能三层论,旅游功能,旅游的旅游功能总体上可以分为三种，即,第一层次的观光旅游功能、第二层次的娱乐体验旅游、第三层次的专门旅游,。,第一层次,第二层次,第三层次,观光旅游,娱乐体验,休闲旅游,自然人文,景观游览,游泳、划船、打猎、泡温泉、滑雪,休闲、会议、疗养 、宗教朝拜,资源主导型,娱乐项目型,特色资源为主的综合型,颐和园,迪斯尼,避暑山庄、布达拉宫,旅游功能,不同的旅游行为层次是,可以共存的,。,较高层次的功能，并不一定在较低层次的优势出现后才出现,。,旅游度假区,理论研究,同质竞争化,档次竞争化,差异化竞争化,功能层次,功能定义,旅游功能,发展类型,典型案例,竞争特点,区域旅游业宏观背景分析,项目本体分析,旅游度假村理论研究,项目旅游发展评价,项目旅游度假村定位,项目旅游发展策略研究,项目旅游度假村研究思路框架,旅游度假村定位的困境,项目适合发展哪一层次的旅游功能还是都可以做？,在旅游功能三层论下，项目的旅游资源到底如何？,同先进的旅游区相比，项目有没有差距？,项目发展第一层次旅游功能研究,项目发展第二层次旅游功能研究,项目发展第三层次旅游功能研究,困境,研究,项目旅游,发展评价,项目发展第一层次旅游功能研究,依据资源条件禀赋，第一层次旅游地可以划分为目的地型、区域型、本地型resort,旅游度假区根据自身资源水平和竞争力，形成不同层次的resort，覆盖不同范围的客户群。,不同层次的resort之间在市场覆盖度上存在包含关系，但客户结构各自不同。,在同一层次的度假场所中，存在较大竞争。,资源,客户,与主要市场的距离,所用交通工具,停留时间,配套设施,典型案例,目的地型 resort,非常强势的资源，如高品质的海滩，滑雪场,全国性乃至跨国客户,几百公里甚至更远,航空、自驾车居多,一到两周或更长时间,一般有五星级酒店、高端GOOF等娱乐休闲场所,三亚、桂林、黄山,区域旅游度假resort,类,(包括商务旅游),一线景观资源或人文资源,分散，但本区域客户占较大部分,100-300公里。1.5-4小时车程,多数自驾车前往,2-7天,四星级以上高档酒店、SPA等其它高档休闲场所,丹霞山、,大小梅沙,本地旅游休闲自住类resort,不必是特别强势的资源,大部分来自本区域,100公里，45分钟车程,自驾车或捷运系统；,购房自住,周末1天或当天往返,低端酒店配套等设施，主要供游客住宿,西湖,龙门温泉,第一层次,旅游功能,本地旅游休闲自住类,区域旅游度假resort类,目的地型 resort,Resort的功能,单一,复合,空间和人口的覆盖,广泛,集中,本地需求,机场等基础条件的兴建,资源条件竞争力的进一步提高,产品和活动符合更广泛市场的需求,更大范围的区域推广,具备区域内的强势资源条件和吸引力,相对复合功能，综合满足市场需求,与区域市场保持100-300公里黄金距离,一般性资源,具备部分休闲度假功能,本地型至目的地型resort表现为渐进关系，伴随着功能复合和覆盖面等的升级,区域市场,广泛市场,夏威夷,Bintan,Forest,Highland,第一层次,旅游功能,第一层次,旅游功能,通过案例分析发现，第一层次旅游功能的关键指标是资源价值、景点规模和旅游条件,第一层次旅游,功能KPI体系,资源价值,景点规模,旅游条件,观赏特征,科学价值,文化价值,景点地域组合,交通通讯,饮食,旅游商品,导游服务,人员素质,项目资源禀赋中等，温泉资源是核心，但在旅游复合功能等方面条件一般。,在旅游市场上，相对于海滨资源，温泉资源地位并不非常强势；,由于规划起点高，其温泉资源在珠三角有一定竞争优势,自然旅游资源,人文旅游资源,配套设施,景点地域组合,其它,项目具有部分历史人文主题，但缺乏表现手法和游憩项目,高尔夫等高端娱乐休闲设施也缺乏,高等级酒店、多类型旅游居所等非常缺乏，,通达性一般，欠缺公交直达线路，,周边汤泉高尔夫俱乐部项目游憩设施档次较高，较有吸引力,除汤泉高尔夫俱乐部外，周边无其它知名游憩资源,项目内部分区不明确，景点欠缺规划布局；,旅游商品缺乏、服务有待改善提高,第一层次,旅游功能,评价综合层,分值,评价项目层,分值,评价因子层,分值,颐和园,汤泉,龙门温泉,资源价值,72,观赏特征,44,愉悦感,20,19,15,14,奇特感,12,11,8,8,完整度,12,11,8,5,科学价值,8,科学考察,3,2,1,1,科普教育,5,4,2,2,文化价值,20,历史文化,9,9,5,5,宗教朝拜,4,0,0,0,休养娱乐,7,3,7,6,景点规模,16,景点地域组合,9,9,6,4,旅游环境容量,7,7,6,6,旅游条件,12,交通通讯,6,便捷性,3,3,2,1,安全可靠,2,2,2,1,费用,1,1,1,1,饮食,3,2.5,1,1,旅游商品,1,1,0.5,0.5,导游服务,1,0.5,0.5,0,人员素质,1,1,1,0.5,合计,100,100,86,66,56,基于层次分析法的项目资源评价,项目第一层次旅游资源禀赋稍好于本地型resort,但与标竿项目差距巨大,第一层次,旅游功能,第一层次,旅游功能,项目发展第一层次旅游功能判断,项目观光旅游资源条件一般，发展目的地型、甚至区域型观光旅游地资源禀赋不足，发展难度非常大,结论：,项目发展第二层次旅游功能研究,第二层次,旅游功能,泡温泉,山林观光,高层会议接待,项目旅游功能,项目第二层次旅游功能资源条件,娱乐体验,珠三角温泉资源丰富，集中分布在中部、东岸和西岸地带,1、,三大客源地,广州、深港、珠澳,3、分为三大都市区,：,中部都市区：,以广州为中心，包括佛山、肇庆等城市。,东岸都市区：,以深圳（香港）为中心，包括东莞、惠州等城市。,西岸都市区：,主要包括珠海市、中山市、江门市等的部分地区。,第二层次,旅游功能,温泉名称,区位,规模,主要项目,主要特色,珠海御温泉,珠海斗门黄杨山西麓,占地44亩,温泉分为灵芝汤、鲜人参汤、当归汤、薄荷汤、艾叶、三丫苦汤、芦荟汤等池子，还有酒温泉、咖啡温泉、瀑布温泉、音波喷射温泉等，客人还可享用各种特色温泉池、桑拿、蒸汽浴、健身房、香薰屋及饮品。,唐代宫廷御式服务、御泉道,经历产品,从化碧水湾温泉,从化流溪河畔,总建4万，温泉38亩,有33个大小不一的温泉游泳池、戏水池和药浴池，国医馆、沐足廊、按摩廊设施齐全，全部贯穿祖国医学的养生理论和方法，温泉区食街还给您提供各类保健食谱。,优美景观泡池,中山仙沐园温泉,中山三乡镇,占地面积66亩,设计风格接近自然，有多种服务设施，温泉品种繁多，有“木瓜泉”、“牛奶泉”、“花草池”、“芦荟池”等，具有治疗、健美的作用。,中国第一个“香熏温泉矿沙岛”，共有各种特色温泉38种,恩平锦江温泉,江门市恩平市大田镇,占地720亩,有温泉冲浪区、温泉飘流区，将滨海旅游、山水旅游的独特项目与温泉旅游“巧妙结合”，令人在温泉冲浪大浴池中感受绿浪翻滚、涛声阵阵的刺激，在温泉飘流中感受那泉水淙淙、碧波荡漾、逍遥自在的感觉。,中国动感第一泉,韶关曹溪温泉,韶关曲江县马坝镇曹溪,占地50万平米,有日式户外 百花池、中药池、瀑布池、鸳鸯池等103个富含氡、偏硅酸的养生温泉池,广东最大的温泉别墅度假村，数百个风铃悬挂园内，是全国唯一以百铃为特色的场所,新会古兜温泉,江门市新会区崖南,占地150多亩,古兜温泉谷有两种不同类型的温泉：一种是淡温泉，也称氡泉； 另一种是氯化钠泉，又名海洋温泉。是目前广东省唯一的“双料温泉”,。,唐代宫廷特色,珠三角区域对温泉价值的挖掘已经非常深入，且已经形成自身客户群，切入难度大,第二层次,旅游功能,惠州区域温泉资源众多，分布密集，难以实现差异化,名称,区位,规模,主要项目,主要特色,现状及评价,龙门黄金温泉,龙门县王坪镇,占地50万平方米，温泉池区8万平方米 ，投资1.1亿,有温泉游泳池、冲浪池，还有花浴泉、酒浴泉、中药泉、鸳鸯泉、灵芝泉、芦荟泉、黄金泉、福寿泉、十二生肖泉等48个大小不同的温泉池，分为娱乐、养生、休闲、动感4大区域，近期开发水上游乐项目-“水国迷城” ，,温泉内还设有蓝月亮山庄、红楼、客家山庄、桃花源、林泉小筑等各具特色的别墅旅馆，有风味独特的客家菜餐厅以及经营龙门土特产品的购物中心,粤港澳和珠三角的旅游热点，周末订不到房，平时要提前预订，到05年4月，接待游客16万人次。,永汉庄加庄温泉,龙门永汉镇南昆山脚,多个园林式露天温泉浸泡池，还有生态环境园、野菜园、游泳池、篮球场、羽毛球场、烧烤场、乒乓球室、桌球室、健身房、卡拉OK舞厅、水上儿童娱乐场及钓鱼台等文体设施。,度假村内依山傍水,规模虽不如龙门温泉大，但价格比龙门温泉便宜，,因价格便宜也吸引了广州、增城、东莞、博罗等地的许多游客。,南昆山温泉大观园,龙门县永汉镇,总占地60万多平米，池区12万平方米，投资1.5亿,设有日本风情、巴厘岛风情、南美风情、河岸线风光、岭南风情区五个浸泡区，72个功能各异、各具特色的温泉池。,消毒、杀菌、改善细胞均衡作用的矿盐池；清洁润肤、收缩毛孔、美容作用的矿泥池；以及泡泡泉、醋泉、丁香泉等。,按4A级景区标准设计的度假区；号称五星级温泉,金鹅假日温泉,惠城区矮陂镇,投资2.5亿,05年11月动工，计划今年5月完工,汤泉高尔夫温泉水疗中心,惠州汤泉,水气泡按摩、浮浴、帘幕按摩浴、瀑布泉、中药药水池、冰水池、高空雨帘、V型流瀑、桦木热水池、花香精浴、七大名泉池等多个项目，从美国引进活水按摩系统,中国第一家SPA温泉水疗中心,水疗中心刚试业，就吸引了许多企业组织员工集体前往休闲水疗健康一日游。,第二层次,旅游功能,珠三角温泉度假区成功的关键因素,硬,件,环境景观,特色产品,游乐项目,水处理设备,住宿及配套设施,软,件,主题文化,特色服务,售前服务,售中服务,售后服务,温泉度假村KPI,中国首部温泉旅游地方标准,广东温泉服务规范,第二层次,旅游功能,硬,件,环境景观,特色产品,游乐项目,水处理设备,住宿及配套设施,软,件,主题文化,特色服务,售前服务,售中服务,售后服务,指标,御温泉,项目,与珠三角区域温泉度假区相比，项目第二层次旅游资源差距巨大，发展空间有限。,第二层次,旅游功能,项目发展第三层次旅游功能研究,旅游度假地功能发展规律研究,珠三角居民旅游消费行为分析,珠三角旅游度假地发展态势,第三层次旅游功能市场供求,项目第三层次旅游功能研究,项目第三层次旅游资源禀赋,本地旅游休闲自住类,一流区域旅游度假第二层次resort类,一流目的地型 综合resort,Resort的功能,单一景观,复合功能,空间和人口的覆盖,广泛,集中,夏威夷,坎昆,巴拉德罗,马尔代夫,Bintan,亚龙湾,南国桃园,华侨城,观澜GOLF,光明农场,愉景湾,大梅沙,御温泉,丹霞山,海凌岛,小梅沙,飞沙滩,七星岩,Hidden Valley,Homestead,国际标杆,珠三角市场,Forest Highlands,旅游功能的复合与旅游度假地的等级呈正相关，且第三层次旅游功能比重逐渐增加,旅游度假,地发展规律,珠三角区域区域型旅游度假地在依托景观资源的基础上，逐渐向第三层次旅游功能倾斜,项目,现状描述,主要功能,客户,特色,珠海飞沙滩,接待设施与餐饮设施简陋，经营状况差，即使旺季游客量也不多,娱乐/休闲,珠海、中山、广州、佛山大众客户,滨海,深圳大梅沙,已经城市化，大众休闲度假地，以滨海相关活动为主，淡旺季明显,娱乐/休闲,珠三角客户,滨海,深圳小梅沙,已经城市化，大众休闲度假地，以滨海相关活动为主，淡旺季明显,娱乐/休闲,珠三角客户,滨海,江门王府州,娱乐项目很少，淡旺季明显,休闲,珠海、中山、广州、佛山、深圳、台湾,滨海,珠海御温泉,将温泉资源发挥到极至，与传统文化和现代科技相结合,休闲/保健/会议,珠三角客户,温泉,清远笔架山,以山景和漂流溯溪为主，大众观光,娱乐体验,珠三角客户,峡谷漂流,观澜高尔夫,以其超大规模的180洞GOLF著称，承办大型赛事，并延伸其他休闲活动,运动/休闲/娱乐,深圳本地及香港客户,GOLF,阳江海凌岛,滨海小镇，大量仿宋建筑群为其打造文化旅游的依托,休闲/运动/观光/会议,珠三角客户,滨海/仿宋建筑,珠三角旅游,度假地态势,旅游者对旅游舒适度的关注已经成为最重要的指标,第三层次旅游需求逐渐凸现,资料来源：问卷调查,对度假区关键特性的选择,珠三角消费,行为分析,在会议旅游方面表现最为突出的，莫过于海南博鳌。,从博鳌亚洲论坛设立以来，各种大小会议相继落户海南岛，蓬勃发展的会议经济对这个省的旅游业成长产生了巨大的带动作用。据统计，,2002,2004,年，每年有约,2000,个会议在海南召开和举行，仅博鳌镇所在的琼海市，一年就吸引了多个国内外会议在此召开,。,从,1991,年到,2005,年的,15,年间，,中国行政管理费增长了,13,倍，其中全国一年的行政会议支出就高达,1000,亿元,。行政会议市场的庞大可窥一斑。,仅北京一个市在,2002,年有纳入统计的会议数量就达,71053,个,；北京目前至少有,17.8,万场次的商务会议,是由专业会议服务机构参与操作的；,第三层次专门型旅游功能包括,会议、休闲、度假、宗教朝拜、科学考察等。其中会议旅游异军突起，表现尤其突出。,以会议旅游为代表的第三层次旅游呈现蓬勃发展的态势,第三层次功,能市场供求,项目名称,区位规模,功能配备,项目特色,广州鸣泉居国际会议中心,广州白云山麓、大金钟湖畔 ，占地约4万多平米,可同时容纳300人的国际会展中心，另有大小十多间不同类型的会议厅，适合各种会议、签字仪式、洽谈的需求。,拥有八国语言的同步传译系统、视像传输、图文显示、信息处理系统，被称为中国南方“日内瓦”，是国内外各种大型会议的首选地。,深圳会议展览中心,深圳市中心区，总建面28万平方米,具备强大的会议和展览功能，有8大展馆和25个会议厅，还配有3大餐饮区等商务配套,深圳最大的单体建筑,功能齐全，各项设备较先进,定期举办各类展会，知名度高,深圳西丽湖度假村,深圳西丽，建筑面积2万多平米,有从10-800人不同规格的多功能厅及会议室，另有其他餐饮、居住等配套,就地取材，入目尽见石,中国古典田园乡村风格,麒麟山庄,位于西北部麒麟山麓，38万平方米，建面4.2万平方米,共有20至600个座位的各类会议室20余间，其中贵宾楼有16间，一号别墅2间，二至五号别墅各1间，可同时容纳1600余人开会。,临近高尔夫球场和野生动物园，环境清幽，资源优越,为政府的主要接待场所，以接待高层领导和外国访客为主,银湖旅游中心,位于笔架山麓，占地2万平方米。,拥有客房132间，别墅客房65间，可同时容纳400位客人入住，此外还拥有可容纳400人的会场2个，和其他会场近30个,岭南庭院式别墅集广东四大名园建筑风格之精粹，园林别具特色,为深圳市接待办公室所辖的接待基地，近年已发展为深圳主要的会议中心,麒麟山疗养院,位于市西郊的麒麟山下，天鹅湖畔,拥有设备齐全的体检中心；保健药品品种较齐全。以体检为主要服务功能，也对外提供会议接待、组织培训、休闲度假等服务。,主要承担着市属党政机关和事业单位局、处级干部，在深院士及优秀专家和全市离退休人员的健康疗养,是具有深圳特色和国际化标准的现代化多功能的保健中心,珠三角会议中心主要集中在广州和深圳，主要面向本地市场，名目繁多，专门的会议中心较少,第三层次功,能市场供求,珠三角会议旅游地功能混杂，体制僵化，区域型专业会议中心存在严重不足。,类型,典型案例,评价,会议酒店,广州鸣泉国际会议中心、五洲宾馆、麒麟山庄、银湖旅游中心,1、大多为政府行为，受行政管理束缚；,2、往往被动迎合各家需求，在经营中鱼龙混杂，不能从市场脱颖而出；,3、随着市场的发展和客户的成熟越来越不能有效满足客户的多元化和个性化需求,度假村,西丽湖度假村、石岩湖温泉度假村、金海滩度假别墅,深圳有特色的度假村数量并不多；,2,、在有限的度假村供给中，大多是考虑经营的需要配备一定的会议室，规模和档次有限。,会展中心,深圳会议展览中心、高交会馆、明华国际会议中心、农行培训中心,1、会展中心和高交会馆都是以会展为主，辅助于会议功能；,2、以会议中心命名的大多只是酒店或者度假村的组成部分；,3、现有的会议中心或者培训中心，由于受地域、规模等因素的限制，都不能构成顶级国际会议中心的有效供给。,第三层次功,能市场供求,泡温泉,山林观光,高层会议接待,项目旅游功能,本地会议接待功能是目前汤泉度假村的强势第三层次旅游功能，但体制不灵活,惠州市政府定点会议疗养区,项目第三层次,旅游功能条件,国家领导人下榻地,主要是政府服务功能，,经营体制僵化,旅游度假地功能发展规律研究,珠三角居民旅游消费行为分析,珠三角旅游度假地发展态势,第三层次旅游功能市场供求,项目第三层次旅游资源禀赋,旅游地等级与第三层次旅游功能呈正相关关系,珠三角区域型旅游地逐渐向第三层次功能倾斜,舒适度指标提升，第三层次旅游需求凸现,以会议功能为主的第三层次旅游需求旺盛,会议接待旅游功能在本地强势，但体制不灵活,珠三角欠缺专门的区域型会议旅游中心,项目旅游发展定位方向：以第三层次的会议旅游功能为主体的标竿性休闲旅游度假村,从外部和内部条件分析，项目适合打造以第三层次会议旅,游功能为主体的标竿性休闲旅游地度假村,会议旅游,温泉疗养,其它休闲项目,会议旅游为主体的休闲旅游度假地,项目旅游度假村发展策略,02,以会议旅游功能为主体，打造国内第一个休闲管理机构,汤,泉,休,闲,管,理,机,构,会议旅游管理,温泉养生管理,人体健康及心理保健管理,休闲教育管理,有氧运动管理,休闲嗜好管理,亲子游乐管理,休闲娱乐管理,休闲美食管理,休闲购物管理,我们的目标,会议旅游目标市场和客户群在哪里？,其它的休闲旅游功能如何规划？,项目总体的硬件配套和软行服务有哪些？,有没有客借鉴的会议旅游发展模式？,会议旅游需要什么配套设施？,目标下的问题,项目会议旅游规划,项目综合休闲旅游规划,1,2,项目主体功能定位研究：项目会议旅游规划,会议经济理论研究,会议旅游案例借鉴,项目会议旅游规划,项目会议旅游目标市场,1,机构性会议旅游主体上区分为政府和企业市场，同时按照规模和时间段的不同细分,会议分类,特征描述,规模,持续时间/分布时段,对场地要求,会展,行业峰会,主题性论坛,区域内各行业论坛、展会、新闻发布会。金融、文化、科技等主题性论坛,视行业与会议影响力而定,持续1-3天不定期举行,豪华、顶尖的服务；,完善的综合配套；便捷的交通；,5星级酒店,赛事及颁奖会,赛车、选美等体育和娱乐国际赛事和颁奖会,相关入住超过500人次,持续3天以上,内部小型封闭决策会议,机构管理层封闭会议,50人,持续3天,不定期举行,高档次、完善的度假体验；便捷的交通；对距离不敏感；5星级酒店,内部中型会议,小型公司年会,部门半年/年会,250人,持续1-3天,1、2月与7、8月,较近的距离；充足的会场面积和使用设施，多为5星级酒店,内部中型度假活动,部门集体度假旅游。珠三角机构一般费用控制在1500元/人以内,250人,持续2-3天,一年1-2次,完整的度假体验；多种旅游度假项目组合；适度距离；优质服务；高性价比,大型内部会议,公司年会或者半年会,战略沟通会,250人,持续1-3天,1-2月和4月举行,近距离，强大的接待能力与充足的会场面积,市区内的五星级酒店,联合/双边会议；政府接待,各类机构两方或多方会议,30人,持续1-2天,不定期举行,豪华顶尖的服务；适度距离,拓展和培训,团队拓展活动或培训,50人,持续1-2天,不定期举行,适宜的场地与拓展活动、设施；距离机构所在地不超过1.5小时车程；人均预算小于500元/天,MBA/EMBA/总裁级培训班,高级经理人课程/培训偏好于选择不同城市的度假地分别进行,100人,持续3-4天,周末不定期举行,距离机场较近,新奇的RESORT体验,会议经济,理论研究,项目会议旅游目标市场：立足现有的政府接待功能，强力拓展企业会议市场,会议分类,更高的知名度,更高的档次,更优越的度假氛围和体验环境,更完善的综合配套（餐饮、会议、娱乐等）,更短的距离，更低的时间成本,更低的预算,更高品质的软性服务,对机场更强的依赖,对周边产业更强的依赖,会展/行业峰会/主题性论坛,赛事、颁奖会,内部小型封闭决策会议,内部中型会议,内部中型度假活动,内部大型会议,联合双边会议/政府接待,拓展和培训,EMBA/总裁级培训班,会议旅游,目标市场,案例一：鸣泉居国际会议中心,项目背景：,坐落于广州的北隅，白云山麓，金钟湖畔。拥地20余万平方米，建筑面积约4万多平方米，欧陆风格的建筑结合周围的自然环境，成为格调高雅的度假胜地，也是接待国宾及政要名流的“基地”，深得国内、外知名人士的嘉许，被誉为“南国钓鱼台”。,项目主要构成：,国际会议中心、别墅群、休闲活动场所,会议旅游,案例借鉴,鸣泉居国际会议中心成功启示,时机：,广州市是华南地区的经济贸易中心，来广州商务会议及商务洽谈日益盛行，同时随着现代的企业管理理念的发展，这些会议及洽谈大多选择在度假村举行，鸣泉居的成功就是在这种大的经济背景上产生的。,区位及环境：,项目距离飞机场近且自然环境优美是成功的一个关键要素。,高标准的设施：,商务会议及商务洽谈不仅要求适合各种会议、商务洽谈所需要的会议设施、住宿设施及高标准的服务，同时也要求有大量的游憩设施，这方面鸣泉居全部有，这是鸣泉居的成功另一个秘诀。,会议旅游,案例借鉴,案例二：海南博鳌水城,成功要点,以超常规的创新思维成功策划“博鳌亚洲论坛”，使博鳌水城迅速成为世界瞩目焦点。,事件效应的强大影响力奠定博鳌水城向国际会议与休闲度假方向发展的基础。,高标准国际会议中心、五星级国际酒店及休闲娱乐设施等多功能一体化的综合配套建立了博鳌水城的高品质区域形象。,会议旅游,案例借鉴,项目会议旅游规划（一）：建筑规模,案例借鉴一：广州鸣泉居国际会议中心,总建面：4万平米,会议面积（A）：1万平米,配套居住面积（B）：3万平米,A：B=1：3,案例借鉴二：亚太国际会议中心,总建面：35000平米,会议面积（A）：5400平米,配套居住面积（B）：约2.9万平米,A：B=1：5.3,案例借鉴三：上海国际会议中心,总建面：110000平米,会议面积（A）：15754平米,配套居住面积（B）：约9.4万平米,A：B=1：5.9,综合上述案例，会议面积与配套休闲居住面积的经验值约为,1,：,5,。,汤泉,TQ-02,地块旅游服务设施总建面为,59250,平米,，除开派出所、门诊所等，,建议汤泉国际会议中心建筑面积为,8000,平米,，汤泉度假酒店配套居住面积为,4,万平米左右,。,项目会议,旅游规划,设计形式：,剧场式、课桌式、酒,会式、晚宴式,功能形式：,宴会厅、多功能厅、,大小会议厅,规模配置：,同时具备容纳,10-1000,人的会议场所,项目会议,旅游规划,项目会议旅游规划（二）：会议厅形式,借鉴案例：,WINTERGREEN RESORT,上海国际会议中心,亚太国际会议中心,海南博螯水城,10+1,同声传译系统,飞利浦,DCN,会议系统和主席发言机,A/V,传送现场电视信号通道,音频信号合成系统和多媒体演示控制系统,影像,电脑强光三枪投影机,实物投影机,幻影机,幻灯机,幻灯视频转换器,彩色多频系统电视机,多频系统放影机,镭射笔。,项目会议,旅游规划,项目会议旅游规划（三）：会议厅内部设施,奔驰中巴接送服务,-,提供深港、环城会议接送服务。,大宗客户定制制度,针对不同类型的客户配备专门客户服务项目组，提供从预定会议室到饮食、休闲活动的全盘安排服务，任何客户需物业管理中心提供任何服务时，只需拨通其专配的贴身客户专员的手机或分机，直接告知服务需求。,一对一私人秘书服务,-,针对休闲的商务散客提供贴身客户服务助理，实现一对一管理服务。,高端安保设施,-,为满足政府对于高级接待的安全要求，可以在全区或个别区域设置高端的安保设施，如机场的金属探测设备、军事设施上常用的脉冲电子围墙等。,晚间查房制度,-,每晚查房两次，第一次零点左右，第二次在凌晨两点前后，一是查空房，看有没有盗窃。二是查有客人住的房，看门窗等是否关闭严实。,借鉴案例：,WINTERGREEN RESORT,上海国际会议中心,亚太国际会议中心,海南博螯水城,项目会议,旅游规划,项目会议旅游规划（四）：软性服务,在分析国内外标竿性旅游度假地时，我们发现：,高档酒店GOLF和相关物业配套其它高档休闲配套完善服务和休闲产品设计成功的休闲旅游地,亚龙湾,夏威夷,Cancun,Bintan,巴拉德罗,La Jolla,国外案例,Bintan,，印尼,Cancun,墨西哥,La Jolla,，美国加州,Yalong,Bay,夏威夷，美国,帕拉德罗，古巴,Wintergreen,，美国维州,Homestead,，美国密歇根,Seaside,，美国佛州,珠三角代表案例,观澜湖度假村,珠三角,图：部分参考案例及其分布,国内外一流的休闲旅游度假地均验证：高档的硬件和软件服务是成功的必备因素,2,2,高档酒店和公寓配套,GOLF和相关物业配套,温泉旅游规划,休闲管理服务,项目综合休闲旅游规划,硬件配套和服务规划、管理,惠州高档酒店经营良好；产权式酒店销售火爆,惠州产权式酒店普遍销售火爆，目前市场供应产品全部分布在市区核心商圈，度假区酒店全部为开发商自有，产权式酒店市场基本空白。,高档酒店,和公寓配套,惠州市现有高档酒店平均开房率高达80， 经营良好，市场空间广阔。,通过对惠州高档酒店和酒店式公寓调查统计，发现：,项目周边少高端酒店配套，市场存在机会点,名称,星级,概 况,备 注,富力洲际温泉度假酒店,5,位于惠城区矮陂镇黄沙洞村，集旅游、休闲、商务于一体，将按照超五星级酒店标准建设，占地面积逾1000亩，建筑面积38000平方米，,预计在2006年12月竣工。,富巢湾度假酒店,5,位于巽寮滨海旅游度假区，按五星级标准设计，总投资4亿元，占地9万平方米，建筑面积4.5万平方米，共有客房330多间（套），将由喜来登海外管理公司负责经营管理。,06年4月奠基，预计2008年1月试运营,天悦（嘉柏）大酒店,5,位于,市中心繁华的麦科特大道中央，大酒店是惠州市首家按国际五星级标准设计、建造的综合性商务酒店，酒店楼高,31,层，拥有总统套房在内的各式客房,333,间（套）,商务酒店,康帝国际酒店,5,位于惠州市环城西一路渡口所，东临东江，西倚西湖，北靠大型古建筑公园北门公园。是惠州市首家按白金五星级标准兴建的商务旅游饭店。酒店占地面积14000平方米，建筑面积达8万平方米，拥有豪华客房468套，风格迥异的餐厅、酒吧、设备先进的豪华宴会厅、多功能会议厅及康体娱乐项目。,商务酒店,嘉宝田酒店,5,位于惠州罗浮山的嘉宝田乡村俱乐部，酒店定位为国际会议中心，欧式风格建筑，共8层，269套住房，5个中小型会议中心，并有西餐厅、酒吧、高尔夫专卖店等,今年9月底将开业。,大亚湾假日酒店,4,位于大亚湾经济技术开发区，由世界著名的洲际酒店管理集团管理。酒店按国际四星级标准配备，主体大厦为30层圆柱体大楼，内设客房240间，连接大楼高26层，包括223套高级公寓，酒店另一侧为配套写字楼及高级会所。,康汇外商公寓酒店,4,位于大亚湾中心区，酒店共有,220套设备完善的公寓套房，每套客房内具有超大空间起居屋配备全套家私及电器，两间卧室，配备大型写字台及书柜的书房，两个配备浴缸及冲凉间的独立洗手间，全套厨房器具，国际国内直拨电话，自助洗衣机及衣物烘干机，独立控制分体式空调，高速上网设备，境外卫星电视及电影频道，个性化的布置及摆设,高档酒店,和公寓配套,项目周边无高档次产权式酒店公寓分布，物业发展前景趋好,名称,级别,区域,开发商,概况,现状评价,金世界银座酒店,4,江北(行政中心区)云山东路,惠州金世界房产开发有限公司,惠州首家产权酒店，总建筑面积66800，总层数为32层，其中地下2层，地面30层。地上15层为裙楼，619层为产权式酒店客房，2030层为酒店式公寓。,04年11月28日开盘，392套酒店客房在半个月内销售过半。,金銮惠州酒店,4,麦地商圈,金銮地产,拥有352套客房，,05年不到3个月就热销一空的奇迹,三环公寓酒店,3,麦地商圈中心区域,惠州三环联合置业有限公司,三环公寓酒店总建筑面积12163平方米，规划有开发商自营的豪华娱乐ktv，4楼以上是按照三星级标准装修设计的近120间客房。酒店定位为中档娱乐性质产权式酒店，目前这在惠州还只有一家,刚一入市就受到已经看好惠州产权式酒店市场投资者的欢迎。,金都国际酒店,4,麦地演达商业核心,惠州鸿润房产,金都国际定位为顶尖的商务酒店，配套有500平方米的豪华大堂，规划有中西餐厅、会议室、商务中心、大型娱乐康体设施等，客房装修前卫时尚，建筑特色现代大方。,将国际服务引进惠州酒店服务业的先导者。亮相也得到了市场的热捧。,格林豪泰惠州酒店,2,演达商圈核心地段的汽车生活港,信诚实业发展有限公司,为目前该商圈内惟一带大型会议室的商务休闲型酒店。美国格林豪泰(Green Tree Inn)酒店管理有限公司进驻,初定于今年10月1日开业，每套标准套房每天的初步定价为138188元,海悦假日国际公寓,3,麦地商圈,惠州海燕房产开发有限公司,总建面3万多平米，共23层，14层为酒店餐饮、休闲、娱乐配套，515层为商务写字楼，1623层为酒店公寓。,热销,高档酒店,和公寓配套,项目高档酒店及产权式酒店公寓发展建议,考虑产权酒店的运营风险，启动期面积不可过大，建议,12000,平米左右,产权酒店公寓的装修标准按四星标准设置，与中信五星级自有酒店部分形成互补,产权酒店的配置按四星级标准配备全套家私及电器，大型写字台及书柜，浴缸及冲凉间，全套厨房器具，国际国内直拨电话，自助洗衣机及衣物烘干机，独立控制分体式空调，高速上网设备，境外卫星电视及电影频道,高档酒店,和公寓配套,建议项目开发,五星级酒店和四星级产权酒店、酒店公寓,特色、高端的GOLF球场及球场居住配套 将极大增加项目的休闲价值,GOLF配套,优良的高尔夫场地,高尔夫别墅,高尔夫度假公寓,将现有资源充分整合成多种体验式休闲项目，打包成套餐销售。,项目,内 容,高尔夫套餐,1、酒店住宿；2、每天一场球；3、私人教练高尔夫课程；4、25美圆高尔夫购物卡；5、不限次数的温泉理疗,温泉套餐,1、酒店住宿；2、一瓶葡萄酒；3、50分钟按摩；4、传统足疗；5、瑜珈课程；6、温泉浴；7、网球,浪漫套餐,1、酒店住宿；2、SPA礼品；3、一瓶香槟酒；4、50分钟夫妻按摩；5、SPA理疗；6、夫妻晚餐；7、瑜珈课程；8、温泉浴；9、网球,度假套餐,1、酒店住宿；2、去酒庄；3、品酒专家陪同品尝五种不同的葡萄酒；4、中餐；5、温泉浴,VIP家庭套餐,1、12岁以下儿童免费；2、所有服务8-9折,温泉旅游,会员制管理，以配套带动住宅成功销售,温泉度假公司是通过会员俱乐部盈利的,.,会馆是董事会与俱乐部会员的联络处,用会员制服务带动房地产销售。,俱乐部会员首先要成为这里的财产拥有者,并有优惠打折服务,.,家庭成员与会员一样享有会员利益,会员利益,根据季节特性在某些项目享受不限时及打折优惠,45洞golf锦标赛、网球设施、温泉Spa及健身中心、游泳池等,会员不动产,一个良好的养老及第二居所地,土地使用权出让, 为会员提供专人建造设计房屋,专业房地产经纪人及代理商的房屋买卖租赁并为会员提供优惠打折服务,为各会员提供可选择的会员房,例如golf会员房,地处golf公园附近,Townhouse,single family homes等房型可供选择,温泉旅游,最好的服务不是所谓御式、尊贵的服务，而是个性化、量身定做的服务,温泉旅游最大特点就是其属于“回头型”消费项目。有商家说，只要你能来第一次，就有可能来十次、甚至上百次。,休闲管理实质：个性化服务+经历产品,根据会员资料，量身定做营养膳食方案、心理保健方案、户外有氧运动策划、商务会议安排、婚宴活动策划、拓展训练策划、亲子娱乐策划等等,将会员第一次到访的经历记下，如健康记录、一张照片、消费习惯等等，等下次到访的时候按照客人独特的经历安排消费，使之产生归属感。,休闲管理,休闲管理特色产品：休闲教育,案例借鉴：,华尔街英语培训将客户目标瞄准白领和成功人士，注重以会员制俱乐部的形式开展英语培训，创造模拟真实的学习交流环境。所有的学校均开设在高档商务休闲区和,CBD,区域。与其说是一个学校，更不如说是一个社交俱乐部，环境高雅，内设休闲沙龙，可听音乐，欣赏影视作品，可以和老师交流也可以和同学自由交流，有课和没课都可以在学校休闲。因此，它吸引了大批的精英人士，精英人士更把学校当成休闲俱乐部，一方面提供自己的英语语言技能，同时又休闲交友打发闲暇时光。,汤泉可以同华尔街英语、,EF,、新东方等英语培训机构联合打造顶级休闲英语教育产品,休闲管理,休闲教育的重要品类：拓展训练,名 称,项 目 内 容,企业休闲拓展,在山清水秀之地、鸟语花香之时，融入一定的拓展训练和团队游戏项目。既愉悦身心，促使大家进行更深层的情感交流， 增加非工作状态下的相互沟通，形成积极协调的组织氛围， 在充分娱乐的同时提高团队整体的凝聚力。,会议增效活动,深入了解您的会议意图，根据议程安排和与会人员的基本状况，为您特别设计的会议增效课程在最大限度地提升您的会议效果的同时还将使您的团队有意想不到的收获。,客户联谊活动,客户联谊活动致力于营造一个抛开立场、利益、身份和社会角色的沟通和交流环境，使您和您的客户之间的关系实现一个迅速地突破，从基于利益需求的合作关系转变成为基于信赖和情感交流的战略伙伴关系，从而实现企业与客户关系的质的飞跃，把客户变成您的团队的一份子！与您的团队无缝隙地融合，最终，您赢得了最宝贵的资产-客户！,企业趣味运动会,搜集的民间游戏。它们虽样式不同，内容各异，风格迥然，但都突出了趣味与团队的主题。趣味运动会不仅需要个人的机智灵活，更要注重集体的配合与无私的奉献。,定向寻宝活动,您是一名深入敌后的盟军特工，突然接到总部命令，必须尽快找到另外7组来自英、法、俄等盟国的同伴，然后去执行一项绝密任务，与此同时，另外7组也收到了同样的命令问题是，你们相互之间从未谋面，你知道的只有接头地点和接头暗语,野战,来自美国，目前广东最流行，最激烈，刺激惊险，是人与人之间，面对面地对抗的运动，是智慧和体能的训练。战场内设有夺旗战、沙漠战、丛林战，并使用进口美国的彩弹枪，全新防弹头盔，优质服务态度，给你一种从来没有体验过全新野战感受。在“枪林弹雨”中过把枪战瘾。,.,.,休闲管理,休闲教育的重要品类：拓展训练,休闲管理,室内有氧运动管理：温泉SPA俱乐部,strengthening center,强身中心,yoga studio,瑜珈工作室,indoor and outdoor pools,室内外游泳池,hot tubs,热浴,steam rooms,蒸汽浴室,saunas,桑拿,skin-care therapy,皮肤理疗,salon services,沙龙服务设施,休闲管理,休闲美食管理和休闲购物管理,Gallery of Shops,小卖场与度假和体验结合,Dining,与度假和体验结合,休闲管理机构,开放性美食街应与社区整体定位相一致，突出度假、体验和高档次,休闲管理机构,定制化的“浪漫项目”或“蜜月套餐”,Ainsworth浪漫套餐：,烛光晚餐,双人月光温泉,双人穿越温泉洞,香槟、玫瑰或者其他神秘礼物,休闲管理机构,Tabacon 婚礼套餐,包含在套餐价格之内项目,另外收费项目,新郎新娘四晚住宿,婚礼热气球,欢迎鸡尾酒,专业摄影摄像,早餐,专业化妆师、造型师,婚礼用花,特别菜单,烛光晚餐（含一瓶香槟酒）,另外装点的蜡烛和鲜花,一顿中餐,夫妻双人理疗,无限制的温泉浴,一个婚礼蛋糕,带白色帐篷的私人花园,半天旅游,所有出租车,项目旅游度假用地发展建议规划指标汇总（TQ-02地块物业发展建议表）,大类,项目,性质,规模,（平米）,硬件配置,软性服务,个人度假,温泉,日式露天,20000,瀑布温泉、冷雾冰泉、水上动感温泉等,汤泉休闲管理机构：,会籍会员和开放式会员制,大宗客户定制,一对一私人秘书服务,个性化定制方案,各式主题套餐,蜜月套餐,汤泉道,分时度假交换系统,奔驰中巴接送服务,高端安保设施,商务休闲,度假酒店,自有部分,五星酒店,32000,350间客房、SPA、中西餐厅、娱乐设施,产权式,四星度假公寓,12000,公寓套房内配备全套家私及电器，大型写字台及书柜，浴缸及冲凉间，全套厨房器具，国际国内直拨电话，自助洗衣机及衣物烘干机，独立控制分体式空调，高速上网设备，境外卫星电视及电影频道,会议中心,宴会厅、多功能厅、会议厅,国际一流水准,8000,10+1同声传译系统、飞利浦DCN会议系统和主席发言机、 A/V传送现场电视信号通道、音频信号合成系统和多媒体演示控制系统、影像、电脑强光三枪投影机、实物投影机、幻影机、幻灯机、幻灯视频转换器、彩色多频系统电视机、多频系统放影机、镭射笔,商业街,18000,购物、美食,高尔夫,国标,9洞,购物中心、VIP室,高尔夫房产,25200,20000平米产权式酒店公寓、5200平米产权别墅,游艇码头,6万,2200平米游艇会所,其他项目,拓展训练、休闲英语、山地体育、野地露营等,