城市广场项目市场研究及定位报告

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*, 2011 HanBroad Corporation.,汉博研究院,2011,年,03,月,福州泰禾城市广场项目市场研究,及定位报告,本文件及附件知识产权属于汉博顾问公司，本文件仅供客户内部使用。客户方必须确,保本文件没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。, 2011 HanBroad Corporation.,本文件涉及双方知识产权，仅供客户内部使用。客户方必须确保本文件没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。,定位逻辑,市场及项目研究,城市背景及发展,项目特征及把握,区域客流量,整体商业市场现状及趋势,商业竞争格局,区域属性及环境,未来发展趋势,区,域,商,业,供,应,研,究,项目市场地位及优劣势,空白点及未很好满足的市场空间,项目市场机会及业态方向,业态组合及配比,业态业种配置建议,项目业态布局,现有存量,经营现状,新增供应,品牌构成建议,各业态平层规划,项目租金建议,商,业,消,费,需,求,研,究,区域消费者构成,区域消费群体研究,消费能力,消费结构,消费特征,消费趋向,目标消费者定位,总,体,商业功能定位,市,场,档次定位,定,位,形象定位, 2011 HanBroad Corporation.,本文件涉及双方知识产权，仅供客户内部使用。客户方必须确保本文件没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。,Contents,解读福州,解读项目,定位项目,点亮项目,规划项目,财务分析,P004-043,P044-107,P108-120,P121-129,P130-138,P139-149, 2011 HanBroad Corporation.,本文件涉及双方知识产权，仅供客户内部使用。客户方必须确保本文件没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。,解读福州,城市地位,区位,空间扩张,经济位序,产业结构,交通,资源,环境,文化,城市商业发展规划,福州市重点商圈及商业项目,福州商圈总结, 2011 HanBroad Corporation.,本文件涉及双方知识产权，仅供客户内部使用。客户方必须确保本文件没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。,解读福州,城市篇,城市地位,政治中心：汉代建立闽越国，都东冶，至今,2200,多年，秦、唐、宋等均重点承担政治中,心功能。,门户城市：明朝对外贸易进入鼎盛时期，近,代辟为“五口通商”的口岸之一，成为中国,东南的重要港口。（广州、福州、厦门、宁,波、上海）,1984,年成为,14,个对外开放的沿海,城市。,中心城市（,85,版）：,1985,年成为全国经济改,革综合试点城市。,1996,年福州港成为海峡两,岸船舶直航试点城市，承担我国东南沿海中,心城市功能。,中心城市（,09,版）：福建省省会，海峡西岸,经济区重要的中心城市，国家历史文化名城。,政治中心,门户城市,中心城市,“,海峡西岸经济区重要的中心城市”既体现了国家发展战略，又体现了福州市不仅仅是经济中,心职能，更为重要的是需要构建社会经济发展的全方位的综合职能，包括金融商务、现代物流、,港口贸易、高端中介等。此外，还体现了福州市未来经济发展的区域依托之根本在海峡经济区,尤其是海西经济区的成长。需积极创造条件，主动承接台湾的产业转移。,上,海,杭,州,宁,波,温,州,台,州,宁,德,福,州,莆,田,泉,州,厦,门,漳,州,湖,州,汕,头,惠,州,汕,尾,深,圳,广,州,福州在海峡西岸经济区的区位, 2011 HanBroad Corporation.,解读福州,城市篇,区位,南北夹击，竞争激烈,福州市简称榕，是福建省的省会城市，与,台湾省隔海相望，位于传统的闽东南城市,群的北部。沿海区位优势明显，周边区域,竞争激烈。,18000,16000,14000,12000,10000,8000,6000,4000,2000,0,地区生产总值（亿元）,福州与东南沿海城市,GDP,比较,本文件涉及双方知识产权，仅供客户内部使用。客户方必须确保本文件没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。, 2011 HanBroad Corporation.,本文件涉及双方知识产权，仅供客户内部使用。客户方必须确保本文件没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。,解读福州,城市篇,空间扩张,福州人文环境使福州人留恋于福州的山水,格局，城市的发展也一直局限在福州建成,区内。,49,年：沿铁路、沿闽江和主要道路出现了,小规模的轴,向拓展。,84,年：马尾国家经济技术开发区建设拉开,城市框架。,1995,年后：马尾用地饱和后，南台岛成为,重点开发地区，四个工业园。,汉代,明代,1995,1949,2008,年：大学城、汽车城成为重点拓展地,区。,2010,年：“东扩、南进” ，重点培育是,东部新城、科学城、大学城、新店等八个,新城。,2010,排名,1995,2000,2005,2010,1,上海,上海,上海,上海,5,天津,天津,苏州,苏州,6,沈阳,武汉,天津,天津,7,武汉,大庆,重庆,重庆,8,大连,沈阳,杭州,杭州,9,南京,大连,无锡,无锡,10,重庆,重庆,青岛,青岛,20,福州,厦门,济南,唐山,21,宁波,东莞,烟台,东莞,22,长春,昆明,哈尔滨,郑州,23,无锡,福州,郑州,济南,24,石家庄,宁波,长春,哈尔滨,25,厦门,无锡,长沙,泉州,26,鞍山,石家庄,福州,石家庄,27,东莞,长沙,南通,长春,28,长沙,郑州,大庆,南通,29,郑州,苏州,常州,西安,30,太原,温州,西安,潍坊,31,鞍山,福州,32,济宁,常州, 2011 HanBroad Corporation.,本文件涉及双方知识产权，仅供客户内部使用。客户方必须确保本文件没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。,解读福州,城市篇,经济,位序下降，增长缓慢,“八五,”,期间，福州市在全国经济排名第,20,名，,“九五”至“十一五”期间则呈现出逐年下降,的趋势。,到,2010,年，福州市的经济总量滑落至全国第,31,位。,福州由于特殊的政治、地理区位，,2000,年之前，,社会经济基本处于半停滞状态；,2000,年后，由,于台海局势的缓和，福州进入了经济快速发展,期，但由于发展基础相对前面的城市来讲，起,步相对较慢，所以到,2010,年位序仍然呈现下滑,趋势，但随着福州后发优势的逐步体现，在,“,十二五,”,期间一定会迈上一个新的台阶。, 2011 HanBroad Corporation.,本文件涉及双方知识产权，仅供客户内部使用。客户方必须确保本文件没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。,3500,3000,2500,2000,1500,1000,500,0,2001,2002,2007,2009,2010,25,20,15,10,5,0,2003 2004 2005 2006,20002010,年福州市,GDP(,亿元）,2008,增速（,%,）,40000,35000,30000,25000,20000,15000,10000,5000,0,45000,2001,2002,2003,2004,2005,2006,2007,2008,2009,2010,18,16,14,12,10,8,6,4,2,0,20,20012010,年福州市人均,GDP,（元）,增速（,%,）,解读福州,城市篇,经济,地区及人均,GDP,增长分析,20012010,年福州市,GDP,及其增长率,20012010,年福州市人均,GDP,及其增长率,2001,年以来，福州市地区生产总值,和人均地区生产总值呈现逐年递增,的趋势，增速则起伏不定，总量增,速和人均增速自,2004,年之后基本保,持同等变化趋势。,2010,年福州市地区,GDP,为,3068.21,亿,元，人均,GDP,高达,40720,元。,按照国际惯例，福州人均,GDP,已超过,24000,元，预示城市总体经济和消费,水平将得以快速发展。, 2011 HanBroad Corporation.,本文件涉及双方知识产权，仅供客户内部使用。客户方必须确保本文件没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。,解读福州,城市篇,20012010,年福州市产业结构变化曲线,0,20,10,60,50,2001,2002,2003,2004,2005,2006,2007,2008,2009,2010,第一产业（,%,）,第二产业（,%,）,第三产业（,%,）,产业结构的分析,历史比较,二产主导产业结构，但出现下降的趋势。,40,30,现代服务业发展具备潜力,近年，福州充分发挥省会城市的优势，,现代服务业得到良好发展，,2010,年，第,三产业首次超过第二产业。,比增速都在,10%,以上，但自,2008,年起，,0, 2011 HanBroad Corporation.,本文件涉及双方知识产权，仅供客户内部使用。客户方必须确保本文件没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。,解读福州,城市篇,产业结构的分析,1000,800,600,1200,1400,1600,2001,2002,2003,2004,2005,2006,2007,2008,2009,2010,5,0,15,10,20,25,第三产业增加值（亿元）,第三产业增速（,%,）,42.53,42.11,40.39,39.95,41.16,43,43.17,42.26,43.00,46.26,39,38,37,36,44,43,42,41,40,47,46,45,2001,2002,2003,2004,2008,2009,2010,2005 2006 2007,第三产业比重（,%,）,20012010,年福州市第三产业增加值变化,20012010,年福州市第三产业比重变化,第三产业增加值自,2002,年以来保持,逐年递增的趋势，除,2002,年环比增,速为,6.19%,外，其他年份第三产业环,400,200,第三产业增速有所放缓。,同,GDP,相比，第三产业增速略低于,GDP,增速，第三产业占,GDP,的比重大,致为,40%,左右，低于第二产业（除,2010,年外），第三产业的发展还有,待提升和加强。,随着第三产业的发展与壮大，对商,业设施的需求日益旺盛，为项目入,市提供了利好因素。, 2011 HanBroad Corporation.,本文件涉及双方知识产权，仅供客户内部使用。客户方必须确保本文件没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。,进入新世纪以来，福州市商贸业活,力凸显，社会消费品零售总额一直,保持快速增长，增速均在,10%,以上。,批发零售业和住宿餐饮业社会消费,品零售额也保持同步快速增长，商,贸业日益繁荣，其中批发零售业增,长尤为显著。,预计未来随着成福州居民收入水,平的提高和预期的改善，社会消费,品零售总额将进一步增长，从而带,动各类商业设施面积的需求。,0,1600,1400,1200,1000,800,600,400,200,1800,2001,2002,2003,2004,2005,2006,2007,2008,2009,2010,0,20,15,10,5,25,社会消费品零售总额（亿元）,社会消费品零售总额增速（,%,）,18000000,16000000,14000000,12000000,10000000,8000000,6000000,4000000,2000000,0,2001,2002,2003,2004,2005,2006,2007,2008,2009,2010,批发零售业（万元）,餐饮住宿业（万元）,其它（万元）,解读福州,城市篇,产业结构的分析,社会消费品零售总额,2001-2010,年福州市社会消费品零售总额变化,2001-2010,年福州市分行业社会消费品零售总额变化, 2011 HanBroad Corporation.,本文件涉及双方知识产权，仅供客户内部使用。客户方必须确保本文件没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。,解读福州,城市篇,交通,发展加速，便捷度增强,铁路：高铁建设进入快速通道，有利于经济高速发展。目前已经开通的铁,路线有福厦、温福等近,15,条高铁线路；“十二五”期间将建成可门港铁路,支线，加快建设向莆铁路、合福高铁和江阴铁路支线等在建项目，全面动,工建设福州至长乐机场铁路、福州至平潭铁路和罗源湾北岸铁路支线等项,目，推进松下港铁路支线前期工作。,公路：,2012,年通车里程突破,3000,公里，建成“两纵四横”主骨架；,2015,年,通车里程突破,5000,公里，力争提前,5,年基本建成海西高速公路网。普通公,路年均完成投资,100,亿元，,2012,年前建设改造国省道,3000,公里以上。,港口：,2009,年，福州港新建成,5,万吨级以上泊位,4,个，港口货物吞吐量达,8084.3,万吨、集装箱吞吐量达,122.2,万标箱。“十二五”期间，新的福州,港将整合优化现有的福州港和宁德港，涵盖三都澳、罗源湾、福清湾、兴,化湾北岸等主要港湾的,8,个港区。,航空：,2010,年闽台空中直航运营,3568,航次，运载旅客,53.91,万人次，同比,分别增长,255.38,、,238.47,。,2009,年旅客吞吐量为,545,万人次，同比增,长,20.0%,；,2010,年上半年，客吞吐量比增幅度更是保持在,24.35%,以上。据,相关预测，,2014,年福州机场旅客吞吐量预计将突破,1000,万人次，,2020,年预,计将达,2000,万人次。, 2011 HanBroad Corporation.,本文件涉及双方知识产权，仅供客户内部使用。客户方必须确保本文件没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。,解读福州,城市篇,交通,城市轨道交通发展分析,福州市轨道交通规划线网远景（,2050,年）由,7,条线路组成，总体结构为“有环放射式”，,线路总长约,184.2km,，设站,134,个。,近期建设线路总长,55.7km,，包括,1,号线、,2,号,线。其中,1,号线为城市南北方向的基本骨干线，,1,号线起点站象峰站出口与本项目相距不到,200,米。该线路预计,2014,年底试运营通车。,通过研究发现，城市轨道交通开通前一,年左右时间对项目直接影响开始呈现，可以,看出，项目建设周期刚好与轨道交通建设相,吻合。, 2011 HanBroad Corporation.,本文件涉及双方知识产权，仅供客户内部使用。客户方必须确保本文件没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。,商务商贸业,与核心大城市之间的时间距离缩短，,加强了与其联系，带来了大量商务,旅游休闲业,轨道交通建成后旅行时间的缩短极,大的促进了沿线旅游业的发展，带,来大量的旅游人口。,文化教育业,由于城市空间区位的改变，与大城市联系,的紧密性提高，吸引了企业、大学、科学,园等落户。,高科技产业,与核心城市的联系加强，带来了大量的知,识、人才、资源，促进了本地的产业转型,和升级，高素质人才带来了高科技产业的,轨道交通为沿线带,来的产业机会,1,显。,2,旅客，促进了本地商贸业的发展。,3,4,发展。,5,解读福州,城市篇,交通,城市轨道交通发展分析,轨道交通不仅能够加强郊区与中心城区的联系，而且能够带动中心城区产业、人口的外移，,从而缓解中心城区产业扩张和人口增长的压力，促进区域经济的快速发展。,房地产业的发展,轨道交通城市房地产交易量和价格有较,大的提升，特别是站区周边区域上升明,解读福州,城市篇,资源：资源节约，效益较高,土地资源：产出效益较好。,能源：利用效率较高。,水资源：总量丰富。,本文件涉及双方知识产权，仅供客户内部使用。客户方必须确保本文件没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。,土地资源利用：各地区地均工业增加值比较,福州水资源分布, 2011 HanBroad Corporation.,解读福州,城市篇,环境,山水交融，环境友好,城市环境优越，山水城市，城市内部,47,座山、,90,多,条河流，温泉资源丰富。,森林资源丰富，森林覆盖率,60.52%,。,空气和水环境质量良好。,福州城市水网, 2011 HanBroad Corporation.,福州城市山体,本文件涉及双方知识产权，仅供客户内部使用。客户方必须确保本文件没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。, 2011 HanBroad Corporation.,本文件涉及双方知识产权，仅供客户内部使用。客户方必须确保本文件没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。,解读福州,城市篇,文化,舒缓中庸,平和舒缓、民风谨慎的人文性格决定,福州人对偏安一隅、景观优美福州城的,留恋。地理上的超常稳定形成了福州市,区特有的“平静有序，和谐相安”的以,“三山文化”为主的混合型文化。,与之形成鲜明对比的是，“城外”的,福清人、长乐人却具有明显的海洋商业,精神。,温泉公园,一核多点，错位竞争,本文件涉及双方知识产权，仅供客户内部使用。客户方必须确保本文件没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。,解读福州,商业篇,城市商业发展规划介绍,福州市的城市商业定位为：立足福建，,服务海西，面向台湾的区域性高端消,费中心、区域性国际物流中心、区域,性总部经济中心和对台合作交流服务,中心。,根据,福州城市商业网点规划,，,福州市将于,2010-2020,年期间，规划,形成“两主、十五副以及四个商务,区商业中心”的总体格局，规划,1,条,滨江休闲商业景观带，,14,条重点商,业街区，,7,大市场群。, 2011 HanBroad Corporation.,解读福州,商业篇,城市商业发展规划介绍,东街口城市商业中心,品质与时尚消费的前沿,科学城城市商业中心,精品奥特莱斯不夜城,华林路商务区商业中,心,工业路商务区商业中心,鳌峰路商务区商业中心,东部新城商务区商业中心,新店区域商业中心,化工路区域商业中心,南台路区域商业中心,金山区域商业中心,义序区域商业中心,本文件涉及双方知识产权，仅供客户内部使用。客户方必须确保本文件没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。,城市商业中心零售网点规,模控制在,220,万平方米,新店区域商业中心零售商,业规模控制在,20,万平方米, 2011 HanBroad Corporation., 2011 HanBroad Corporation.,本文件涉及双方知识产权，仅供客户内部使用。客户方必须确保本文件没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。,解读福州,商业篇,市区商业发展规划介绍,东街口商圈,-,正大广场（大洋天地）,-,冠亚广场（大洋晶典）,-,东街口百货,-,东方百货,-,南后街步行街,万达商圈,-,万达广场,-,东北群升店,万宝商圈,-,万象城,-,宝龙城市广场,世贸百货,中亭街商圈,-,中亭街步行街,-,元洪城,本 案,4.7,公里,6.9,公里,9.3,公里,8.5,公里,9.9,公里,商圈,东街口,东街口,东街口,项目名称,大洋百货东街口店,东方百货,大洋晶典,开业年份,2002,年,1997,年,2007,年，,2010,年,9,月,重装开业,项目规模,（平方米）,经营面积,40000,经营面积,38000,经营面积,30000,租金及扣点,黄金首饰：,17-25%,；服装：,15-30%,；国,际品牌：,15-20%,黄金首饰：,17-25%,；服装：,15-30%,；国,际品牌：,15-20%,8-20%,东街口,南后街,2009,年修复开街,南后街道路改造工程起,于杨桥路，止于吉庇路，,全长,630,多米,200-500,元,/,月,/,平方米,东街口,五一广场,鼓楼,万宝,万宝,中亭街,台江,台江,冠亚广场,正大广场,世茂天城,万象城,宝龙城市广场,步行街,元洪城,东百群升店,2008,年,2008,年,5,月,1,日,2010,年,2006,年,2007,年,2002,年,2004,年,2008,年,12,月,商业面积,8.9,万,营业面积约,4,万,总建面,50,万，福州地标,11,万,建筑面积,22,万,商业建筑面积达,25,万,建筑面积,104000,营业面积,40000,100-350,元,/,月,/,平方米,，物业费,5.8,元,/,月,/,平方米,15-20%,世贸百货,15-25%,左右,（天虹百货）,15%-25%,；其余,70-200,元,/,月,/,平方米,50-450,元,/,月,/,平方米,50-500,元,/,月,/,平方米,黄金首饰：,17-25%,；服装：,15-30%,黄金首饰：,17-25%,；服装：,15-30%,；国,际品牌：,15-20%,鳌峰金融街 万达广场,2010,年,12,月,22,日 建筑面积约,15,万,本文件涉及双方知识产权，仅供客户内部使用。客户方必须确保本文件没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。,大商业：,180-350,元,/,月,/,平方米,室外步行街：,70-650,元,/,月,/,平方米, 2011 HanBroad Corporation.,福州市重点商圈及商业项目, 2011 HanBroad Corporation.,本文件涉及双方知识产权，仅供客户内部使用。客户方必须确保本文件没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。,（,2004,年,-2008,年）,发展阶段,购物中心的一站式购,物观点开始逐渐渗入,进福州人民的生活，,万宝商圈逐渐形成。,外来国际连锁品牌百,货开始抢滩福州,国际品牌开始在福州,崭露头角,（,2008,年,-2010,年）,提升阶段,福 州 商 业地 产 井 喷,阶段,天 虹 、 世 茂 、 万 达,等国内外知名商业,开发商开始关注福,州，新兴理念的购,物模式开始进入福,州,更 多 的 国际 品 牌 开,始进入福州人民的,生活,现阶段,目标阶段,轨道交通将会给福州,整体商业带来再一次,质的飞跃,网点串联：从原先商,圈与商圈直接相对独,立到将来互联互动承,载不同商业功能,带 动开 启 ： 几 大核 心,商圈产生的衍生效应,将联动并带动更多的,新兴商圈形成,福州商业市场发展历程,（,1999,年以前）,原始阶段,以原生态自发形成,的商圈为主，主要,集中在：东街口、,中亭街（改造前）,等地。,这些商业是原始自,发形 成，有悠久的,历史 烙印，无具体,规划 ，以满足当地,人基 本生活需求为,主。,（,1999,年,-2004,年）,垄断阶段,整个福州商圈几个,老百货为核心小范,围衍生，主要集中,在：东街口,这些百货规模规模,较小 ，主打业态为,超市 卖场，品牌品,类单一, 2011 HanBroad Corporation.,本文件涉及双方知识产权，仅供客户内部使用。客户方必须确保本文件没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。,解读福州,商业篇,城市商业发展现状,东街口商圈,中亭街商圈,万宝商圈,万达商圈,区域特征,商业规模,市场表现,业态构成,零售,/,餐饮,/,娱乐,业态配套,档次最高，商业氛围最成熟,的商圈，囊括了鼓楼、五一,广场，商品品类齐全,业态以百货商场，专卖店，,和购物中心组成，定位中高,档,商业建筑面积累计近,60,万,核心路段租金,200-1000,元,/,/,月,集购物、餐饮、休闲娱乐、,旅游多功能为一体的商圈,70%,：,20%,：,10%,福州最早的街区，贯穿仓,山、台江、鼓楼区的重要,枢纽，历史上万商云集，,商铺鳞次栉比。,2002,年,2,月,经改造后形成“东亚第一,室内商业步行街”,商业建筑面积,25,万,月租,100-500,元,/,月左右,以服装、家具、家用电器,为主，针织内衣、珠宝、,收拾等其他业态为辅,65%,：,30%,：,5%,商圈围绕宝龙城市广场和万,象城两个重点项目形成，借,助西南二环便捷的交通位置,条件，是,商业建筑面积,19,万,宝龙城市广场平均租金：,50-450,元,/,月,（天虹百货）,15%-25%,；其,余,70-200,元,/,月,大型生活超市、影院、,KTV,、,餐饮、中档品牌服装服饰化,妆品,60%,：,30%,：,10%,“,哪里有万达，哪里就是中,心”的观点用这座万达广场,得到诠释。万达在海西首府,所描绘的“万达蓝图”首次,实景呈现在人们眼前,商业建筑面积,19,万,大商业月租：,180-350,元,/,/,月；室外步行街：,70-650,元,/,月不等,餐饮、娱乐为主导的一站式,购物中心,50%,：,25%,：,25%,项目概况,区位,北至湖东路，西至八一七路，东至五一北路，南至古田路,其他,鼓楼区，三坊七巷、五一广场，市政府所在区域,租售表现,租赁,200-1000,元,/,平方米,/,月,经营情况,档次,各种档次齐全，全客层,形态,大型百货，专卖店，街铺，小商品市场,业态,娱乐产业、体育用品市场、图书市场、香格里拉大饭店等,代表品牌,大洋天地、东方百货、东百、五一商场,人气,福州核心商圈，平均,10,万人次,/,天，节日能达到,20-30,万人次,/,天,消费者特,征,福州市民，年龄层以中青年为主,项目分析,优势,福州核心商圈，也是福州商业的命脉，品牌效应突出。,历史悠久的商业积淀给了东街口商圈足够的霸气，福州文化又,给东街口添了许多魅力。坐拥三坊七巷，东街口浓郁的人文气,息也吸引了不少眼光。,物业形态丰富，大型百货，专卖店，街铺，小商品市场一应俱,全,配套齐全，吃喝玩乐一条街,连接五一广场、三坊七巷，外地人游览福州的必经路段,劣势,街道狭窄，部分建筑陈旧,交通拥挤，,规划落后，,购物环境纷乱，,停车难,市场展望,热点商业区，百年老街品牌效应将在未来依旧使其保持优势,未来轨道交通通后将会给其带来更多的人流,解决交通问题能给东街口商业带来质的飞跃, 2011 HanBroad Corporation.,本文件涉及双方知识产权，仅供客户内部使用。客户方必须确保本文件没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。,解读福州,商业篇,重点商圈及商业设施分析,重点商圈：东街口,项目概况,区位,南起解放大桥路口，北至小桥头，街道 全长,500,多米，与福州,市的“外滩”,-,江滨大道呈“,T,”,字形布局,其他,闽江沿岸，与中州岛隔岸相望,租售表现,租赁,200-500,元,/,平方米,/,月,经营情况,档次,中低档为主,形态,电器、珠宝、服装服饰等,业态,餐饮，服饰，黄金珠宝，休闲娱乐，小商品批发，其他,代表品牌,国美、大中、苏宁、永乐电器,人气,日均客流达,25,万，日均车流,2,万人次,消费者特,征,全福州市民，以家庭型消费为主,项目分析,优势,福州最早自发形成的商业街，物业形态丰富，大型百货，专卖,店，街铺，小商品市场一应俱全,区位优势明显，客流量大,业态齐全，消费水平符合大众消费要求,劣势, 2002,年改造重建后，不能适应当地市场行情，人气不及改造前,项目内管理混乱，城市容貌不佳,品牌把控较差，视觉上较为混乱,离最初“中高端”的定位仍有些距离，嫁接在台江商圈以批发,为主基础上发展起来的中亭街隐约透露着台江最初的影子,市场展望,通过业态优化和调整，逐步恢复中亭街往日的历史地位,足够的停车位为商圈未来发展奠定基础,东百的入驻为未来整个商圈的品牌档次提升埋下伏笔,规划之外，商业项目还有其根深蒂固的历史继承，消费者的习,惯很难改变，高端不一定是最优选择，适合的就是最好的。, 2011 HanBroad Corporation.,本文件涉及双方知识产权，仅供客户内部使用。客户方必须确保本文件没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。,解读福州,商业篇,重点商圈及商业设施分析,重点商圈：中亭街,项目概况,区位,台江区江滨大道北侧,租售表现,租赁,大商业,180-350,元,/,平方米,/,月；室外步行街,70-650,元,/,平方米,/,月,经营情况,档次,中档为主,形态,大型百货，电器，专卖店,业态,餐饮，服饰，电器、影城、,KTV,、电玩,代表品牌,万千百货、国美电器、,ZARA,、大歌星,KTV,、大玩家电玩、万达影院,人气,目前来看，作为一个新开业的商业项目，人气较旺,消费者特,征,区域内家庭型消费,项目分析,优势,品牌效应，整合资源能力强，,定制式招商模式，品牌入驻契合度高,填补区域内商业空白，培养期较其他商业要短,统一规划，高速开发，环环紧扣,劣势,周边整体商业环境一般,福州市民对该区域商业认可度不高,周边楼盘入住率较低,市场展望,金融街后续地块的开发为万达未来的发展提供机会, 2011 HanBroad Corporation.,本文件涉及双方知识产权，仅供客户内部使用。客户方必须确保本文件没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。,解读福州,商业篇,重点商圈及商业设施分析,重点商圈：金融街万达商圈,项目概况,区位,西二环与工业路口,租售表现,租赁,50-450,元,/,平方米,/,月,经营情况,档次,中档为主,形态,大型百货，专卖店，街铺,业态,服饰、餐饮、,KTV,、影院。,代表品牌,天虹百货，,agogoKTV,、金逸影院、大丰收鱼庄,人气,福州新兴商圈，后起之秀，深受有车一族喜爱,消费者特,征,以中青年，家庭型为主,项目分析,优势,没有历史包袱，能够在物业设施上大展拳脚,停车很方便，停车位充足,交通环境便捷,周边消费客群充足,劣势,福州核心商圈的地位不可撼动,主力百货的实力与东百等无竞争优势,交通动线不够明确，品牌不够新颖,市场展望,江滨路上高档社区所提供的消费力不容小视,加之工业路本身的改造开发，以及对金山新区的辐射，万宝,商圈周边集聚了相当的消费群, 2011 HanBroad Corporation.,本文件涉及双方知识产权，仅供客户内部使用。客户方必须确保本文件没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。,解读福州,商业篇,重点商圈及商业设施分析,重点商圈：万宝商圈,物,业,状,况,物业名称,群升国际,地理位置,台江区安南路,39,号,开发商,群升置业,交通条件,良好,运营商,东百集团,开业时间,2008,年,12,月,建筑形式,独栋,商业类型,高端百货,营业面积,40000,楼层数（层高）,B1-F5,停车位（地上,/,地下）,500,个,经,营,定,位,主题定位,品质生活,客群定位,区域高档居住人群,档次定位,高档,简述,楼层,业态,代表品牌,B1,超市,东百精品超市,F1,精品,/,服饰,/,珠宝,GUCCI,、,GIVENCHY,、,Hawkes,、,Kent&Curwen,F2,男装,/,皮具,/,男鞋,/,男士配,饰,华斯度、郎维高、皮尔卡丹、,GEOX,、,ECCO,F3,淑女装,/,女鞋,/,女士皮包,玛斯菲尔、海兰丝、真美诗、康,利、百丽,F4,少女装,/,女士内衣,/,饰品,/,美容,La.go.go,、华歌尔、爱慕、粉红,玛丽、卓伊尔、思妍丽,F5,家居,&,童装,水星家纺、力果童装、南方寝饰,出租率估计,100%,经营状况,良好, 2011 HanBroad Corporation.,本文件涉及双方知识产权，仅供客户内部使用。客户方必须确保本文件没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。,解读福州,商业篇,重点商圈及商业设施分析,东方百货高端品牌店，在弥补东街,口店品牌丰富度的同时，利用其物,业和面积优势，是台江区高端商业,购物场所代表项目。,物,业,状,况,物业名称,东百东街口店,地理位置,八一七路,84,号,交通条件,公交：,102/117/118/11/22/27/2/301/317/55/5/74/88,地铁：,1,号线,运营商,东百集团,开业时间,1987,年,建筑形式,独栋,商业类型,百货,建筑面积,2,约,10,万,m,楼层数（层高）,B1F8,经,营,定,位,主题定位,中高端，全客层,档次定位,中端,客群定位,全福州消费人群,简述,楼层,业态,代表品牌,B1,厨具,/,保健,膳魔师、菲仕乐、同仁堂,F1,珠宝钟表,/,化妆品,/,内衣,周大福、欧米茄、迪奥、华歌尔,F2,流行少女服饰,/,女鞋,F3,少淑服饰,/,女包,/,婴童用品,好孩子,F4,女装,/,中老年服饰,/,咖啡,F5,精品男装,/,男鞋,皮尔,卡丹,、金利来、,BOSS,、,ecco,F6,品牌男装,/,包,/,衬衫,F7,休闲品牌,/,运动品牌,耐克、匡威、安踏、,kappa,、,levi,s,、,lee,F8,婚纱,/,家居,/,家电,/,特卖场,南方寝饰、恐龙纺织、梦洁、惠普、,联想、海信,入驻率,100%,经营状况,好, 2011 HanBroad Corporation.,本文件涉及双方知识产权，仅供客户内部使用。客户方必须确保本文件没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。,解读福州,商业篇,重点商圈及商业设施分析,福州市民心中永远不可替代的老百,货。在多年的发展和变化中，逐渐,成为福州人民逛街购物的首选。定,位中端，适合各客层人群，人气鼎,旺。,物,业,状,况,物业名称,东方百货东街口店,地理位置,鼓楼区东街口,交通条件,公交：,102/117/118/11/22/27/2/301/317/55/5/74/88,地铁：,1,号线,运营商,东百集团,开业时间,2004,年,建筑形式,独栋,商业类型,百货,营业面积,3.8,万,m2,楼层数（层高）,F1F7,经,营,定,位,主题定位,品质生活,档次定位,高端,客群定位,中高收入人群,简述,楼层,业态,代表品牌,F1,国际名品馆,雅格狮丹、,BALLY,、万宝龙、劳力士,F2,国际名品馆,SKAP,、,ECCO,、思加图、真美诗,F3,国际精品女装,欣姿芳、思薇雅、欧迪芬、安莉芳、,爱慕、皮尔卡丹,F4,名媛淑女馆,/,咖啡厅,J-one,、艾格、,ES,、,VERO MODA,、依恋、,仕典咖啡,F5,电器,国美,F6,运动休闲馆,凯撒、袋鼠、皇冠、鳄鱼、虎都,F7,家居儿童馆,赛诺、南方寝饰、富安娜、,esprit,入驻率,100%,经营状况,好, 2011 HanBroad Corporation.,本文件涉及双方知识产权，仅供客户内部使用。客户方必须确保本文件没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。,解读福州,商业篇,重点商圈及商业设施分析,奢侈品品牌在福州最早落户地，但随着大,洋百货等的进驻，其品牌结构和丰富度已,逐渐不能适应福州当地消费对国际一二线,品牌的消费需求。陈旧的物业状况亟待升,级。,物,业,状,况,物业名称,大洋晶典,地理位置,八一七北路,133,号,运营商,大洋百货集团,开业时间,2010,年,9,月,建筑形式,独栋,商业类型,百货,营业面积,2,3,万,m,楼层数（层高）,F1F7,经,营,定,位,主题定位,品质生活,档次定位,高端,客群定位,中高收入人群,简述,楼层,业态,代表品牌,B1,超市,大洋精品超市,F1,国际奢侈品,LV,、,BALLY,、,Cartier,、,TOD,s,、万宝龙、,MaxMara,F2,国际精品,ANNE KLEIN,、,GUESS,、,MISS SIXTY,、,MAX&Co.,、,G-STAR,F3,女仕时装,/,餐饮,BELLE,、,cocoon,、,icicle,、,EQ:IQ,、,nine,west,、,Aimer,、,DAZZLE,、王品台塑牛排,F4,男仕服饰,卡宾、,esprit,、,SKAP,、,U.S POLO,、,G2000,、,沙驰,F5,家居童装,Barbie,、,adidas,、派克兰帝、,ELLE,、,LEGO,、,好孩子,入驻率,100%,经营状况,好, 2011 HanBroad Corporation.,本文件涉及双方知识产权，仅供客户内部使用。客户方必须确保本文件没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。,解读福州,商业篇,重点商圈及商业设施分析,目前福州市国际品牌最全，规模最大的高端,定位的商场。经营状况良好，地理位置优越。,但缺乏与之配套的餐饮休闲娱乐业态。项目,隶属的冠亚广场内档次低端，经营状况惨淡，,与大洋晶典无法形成良性互动。,物,业,状,况,物业名称,万达广场,地理位置,台江区江滨大道北侧,开发商,万达集团,交通条件,公交,设计单位,日建设计株式,会社,(,日本,),开业时间,2010,年,12,月,22,日,建筑形式,独栋,商业类型,购物中心,商业面积,2,15,万,m,楼层数（层高）,F1-F5,停车位,地下,800,个,经,营,定,位,主题定位,品质生活,档次定位,中端,客群定位,区域人群,简述,主力店：万千百货、国美电器、万达影院、大玩家、大歌星,量贩,KTV,步行街品牌次主力及代表商家：,服装服饰：,ZARA,、,SELECTED,、,ONLY,、,钟表珠宝：,I DO,、,个人护理：屈臣氏,餐饮：麦当劳、,KFC,、哈根达斯、大丰收鱼庄、拿渡、汉拿山、,禾绿回转寿司、斗牛士牛排餐厅、豆府花城,入驻率,100%,经营状况,良好, 2011 HanBroad Corporation.,本文件涉及双方知识产权，仅供客户内部使用。客户方必须确保本文件没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。,解读福州,商业篇,重点商圈及商业设施分析,典型的万达模式在福州,的盛大开幕，标志着外,来商业地产开发商已经,开始关注福州。为一些,在全国有成功模式的商,业地产品牌项目被陆续,复制进福州迈开第一步。,物,业,状,况,物业名称,南后街,地理位置,三坊七巷中轴路,开业时间,2009,年,1,月,交通条件,公共汽车：,2,、,11,、,74,、,102,路公交,车到“东街口”,建筑形式,街区型,商业类型,商业街,经,营,定,位,主题定位,休闲生活,档次定位,传统与现代结合的休闲文化街,客群定位,旅游人群,简述,南后街是三坊七巷的中轴， 翻修后的南后街将充满古色古香韵味，,路面的宽度将达到,12,米，包括中间宽,7,米的步行街和两侧各,2,2.5,米,的路侧带。起于杨桥路、止于吉庇路的南后街全长只有,634,米，定位,上，它是传统与现代相结合的休闲文化商业街。,，在南后街的经营商业业态规划上，出现了酒吧咖啡、顶尖奢侈品,等“新面孔”。这些新面孔的出现，将给传统的南后街注入现代化,的因素。,入驻率,100%,经营状况,好, 2011 HanBroad Corporation.,本文件涉及双方知识产权，仅供客户内部使用。客户方必须确保本文件没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。,解读福州,商业篇,重点商圈及商业设施分析,南后街是三坊七巷的中轴， 翻修后的南后街,将充满古色古香韵味，路面的宽度将达到,12,米，,包括中间宽,7,米的步行街和两侧各,2,2.5,米的,路侧带。起于杨桥路、止于吉庇路的南后街全,长只有,634,米，定位上，它是传统与现代相结,合的休闲文化商业街。,南后街沿街保护性修复工程于,2009,年,1,月全面,完成，,2009,年春节开街，再现其“正阳门外琉,璃厂，衣锦坊前南后街”的历史风貌。,物,业,状,况,物业名称,冠亚广场,地理位置,八一七路与乌山路交,汇处,开发商,冠亚集团,交通条件,公共交通,运营商,hk100,开业时间,2008,年,1,月,建筑形式,独栋,+,街区,商业类型,商业街区,营业面积,2,8.5,万,m,楼层数,B1,经,营,定,位,主题定位,年轻时尚型购,物街,档次定位,中低端,客群定位,中高收入人群,简述,冠亚广场总占地,66.45,亩，总投资约,7,亿元，总建筑面积达,14,万平方米，拥有,8.5,万平方米的商业中心、近,3,万平方米,的酒店式公寓以及,2,万平方米的停车面积，由,1,座大型国际,购物中心、,HK100,系列,3,大主题百货,600,米都市时尚走廊、,2,座精装修酒店式公寓和,1,个市民休闲广场所构成，是一个集,购物、休闲、娱乐、餐饮、旅游文化于一体的大型综合性,商业广场。百货部分租给大洋百货，做其高端品牌大洋晶,典，购物街部分由于经营不善，目前一半以上店铺处于空,置状态，人气不佳,入驻率,30%,经营状况,差, 2011 HanBroad Corporation.,本文件涉及双方知识产权，仅供客户内部使用。客户方必须确保本文件没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。,解读福州,商业篇,重点商圈及商业设施分析,物,业,状,况,物业名称,万象城,地理位置,西二环与工业路口,开发商,泛华地产,交通条件,公交：,4,路,725,路,945,支,961,路,开业时间,2006,年,12,月,22,日,建筑形式,独栋,商业类型,百货,营业面积,2,10,万,m,楼层数（层高）,F1-F7,经,营,定,位,主题定位,品质生活,档次定位,高端,客群定位,中高收入人群,简述,楼层,业态,代表品牌,B1,超市,大洋精品超市,F1,国际奢侈品,LV,、,BALLY,、,Cartier,、,TOD,s,、,万宝龙、,MaxMara,F2,国际精品,ANNE KLEIN,、,GUESS,、,MISS,SIXTY,、,MAX&Co.,、,G-STAR,F3,女仕时装,/,餐饮,BELLE,、,cocoon,、,icicle,、,EQ:IQ,、,nine west,、,Aimer,、,DAZZLE,、王,品台塑牛排,F4,男仕服饰,卡宾、,esprit,、,SKAP,、,U.S POLO,、,G2000,、沙驰,F5,家居童装,Barbie,、,adidas,、派克兰帝、,ELLE,、,LEGO,、好孩子,入驻率,100%,经营状况,一般, 2011 HanBroad Corporation.,本文件涉及双方知识产权，仅供客户内部使用。客户方必须确保本文件没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。,解读福州,商业篇,重点商圈及商业设施分析,物,业,状,况,物业名称,宝龙城市广,场,地理位置,西二环与工业路口,开发商,宝龙集团,交通条件,公交：,14,路或,15,路或,39,路或,41,路,营业面积,2,9,万,m,开业时间,2004,年,建筑形式,独栋,商业类型,购物中心,营业面积,楼层数（层高）,B2-F5,经,营,定,位,主题定位,生活型,档次定位,中端,客群定